Transcript Modul 2 Project Delivery Methods

Modul 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek
(Project Delivery Systems/PDS)
ISI MODUL 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek
Berbagai Sistem Pelaksanaan Proyek
 Swakelola (owner-provided delivery)
 Tradisional (design-bid-build/DBB)
 Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
 Rancang Bangun (design-build/DB)
 Variasi DB

2
Apa itu PDS?


Setiap proyek melalui suatu daur hidup proyek.
Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait
dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam
setiap tahapan disebut project delivery system
(PDS) atau sistem pelaksanaan proyek.
Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner
dengan pertimbangan:
◦
◦
◦
◦
◦
Pengalaman, kebiasaan
Saran konsultan
Sumber dan kendala pembiayaan
Penggunaan sumber daya yang dimiliki
Keinginan stakeholder dari proyek
3
Daur Hidup Proyek
Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?
Apa owner sanggup melakukannya?
Need
Project
formulatio
n process
User
Requirements
Awareness
of need
Planning
process
Project
Feasibility
And scope
Project
Concept
formulation
Engineerin
g and
design
process
Project
Engineering
And design
Project
Scope
definition
Constructi
on process
Use
manageme
nt process
Project
Facility
Field engineering
use and
And construction management
Full Project
description
Disposal
process
Facility
demolition
Or conversion
Project
Fulfillment
Completion and Of need
Acceptance
For use
4
Pihak-pihak yang Terlibat dalam
Proyek Konstruksi (review)
Pemilik
Peran mana yang bisa
dilakuakn oleh owner?
Perancang
Pelaksana
5
Berbagai PDS

Ada beberapa pilihan PDS untuk owner:
◦ Swakelola (owner-provided delivery)
◦ Tradisional (design-bid-build/DBB)
◦ Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
◦ Rancang Bangun (design-build/DB)
◦ Variasi DB

Sistem tradisional merupakan sistem yang
banyak dipakai baik owner pemerintah
maupun swasta.
6
Swakelola (owner-provided)






Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai
dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang
dimiliki oleh owner.
Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan
maupun pelaksanaan.
Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian
perancangan dari seorang ahli perancangan.
Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor
yang mengelola beberapa sub-kontraktor.
Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan
juga sertifikat yang memadai.
Contoh: Bina Marga melakukan swakelola untuk
pekerjaan pemeliharaan jalan dan jembatan.
7
Tradisional (DBB) 1



Merupakan PDS yang ditetapkan oleh perundangan
untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner
swasta pun banyak pula yang menggunakannya.
PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik
perancang maupun pelaksana konstruksi.
PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:
◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada
◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel dalam
pengeluaran dana milik publik
◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda seleksi
perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda
kompetisi untuk pemilihan kontraktor
8
Tradisional (DBB) 2
Owner melihat bahwa tahapan pada PDS
tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk
pemastian kualitas.
 Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan
proyek, menetukan standard dan bentuk
kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan
tahapan planning dan conceptual design,
terkadang dibantu pula oleh professional.
 Perancang melakukan design dan juga
mempersiapkan dokumen pengadaan untuk
konstruksi.

9
Tradisional (DBB) 3



Dalam tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor berkompetisi
mengusulkan proposal baik teknis maupun harga. Pemilihan biasanya
didasarkan pada harga terendah yang telah memenuhi semua
persyaratan yang ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan
pemilihan berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran adalah
hanya salah satu kriteria yang dilihat.
Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor dengan metoda
perbandingan dan negosiasi.
Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi (build).
Dalam tahap ini owner akan memiliki perwakilan (representatives)
baik dari sumber daya yang dimiliki maupun dari profesional yang
dikontrak oleh owner untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan
(pengawas).
10
Manajemen Konstruksi
(Construction Management = CM)
Owner menugaskan CM untuk
membantunya membuat dokumen
pengadaan dan mengawasi pelaksanaan
konstruksi. Namun demikian, saat ini
lingkup CM dalam membantu owner bisa
melebar mulai dari awal daur hidup
proyek.
 Terdapat 2 jenis CM

◦ Agency Construction Management (ACM)
◦ Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)
11
Agency Construction Manager
Seorang CM berlaku sebagai agen dari
owner untuk melakukan tugasnya sebagai
owner dalam suatu proyek. CM dapat
bertugas hanya dengan panggilan (on-call)
atau selama proyek berlangsung. CM
berlaku sebagai bagian dari internal
organisasi owner.
 Layanan CM ini dapat mencakup berbagai
jenis PDS.

12
Construction Manager-at-Risk

CM@Risk melakukan kontrak dengan owner
dalam dua tahap:
◦ Pada saat planning dan conceptual design,
bergabung dengan designer untuk perancangan.
Dengan demikian, CM akan memberikan masukan
kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan
juga constructability.
◦ Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai
general contractor.
Dapat diterapkan strategi fast track.
 Banyak dipakai oleh owner swasta.

13
Fast Tracking
Normal
Perancangan
Konstruksi
Fast Track
Perancangan
Konstruksi
Penghematan
Waktu
14
Rancang-Bangun (DB) 1
DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang
memiliki hanya satu entitas yang bertanggung
jawab untuk perancangan dan pelaksanaan
konstruksi sekaligus.
 Pemilihan design-builder oleh owner dapat
dilakukan dengan kompetitif maupun dengan
negosiasi.
 Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan
dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan
menghindari ketidaksepahaman antara perancang
dan pelaksana.
 Dengan sistem ini, maka fast track dapat dilakukan.

15
Rancang-Bangun (DB) 2


Biasanya pemilihan design-builder dilakukan
dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk
mendapatkan daftar calon yang memenuhi
kualifikasi tertentu, seperti pengalaman, reputasi,
sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan
DB.
Untuk bangunan industri seperti pabrik dan
power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB,
yaitu Engineering, Procurement, Construction
(EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk
melakukan kegiatan perancangan engineering,
pembelian bahan dan alat, serta melakukan
pelaksanaan konstruksi.
16
Variasi DB
Terdapat beragam arrangement untuk
kontrak DB yang menyediakan berbagai
fungsi lain untuk melaksanakan proyek,
seperti fungsi pendanaan, penyewaan,
operasi dan pemeliharaan.
 Beberapa ragam tersebut:

◦ Turnkey
◦ Variasi Turnkey
◦ Variasi Pendanaan
17
Turnkey


Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan
tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada designbuilder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the
keys”
Beberapa jenis Turnkey:
◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun).
◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey,
waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan
lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk
infrastruktur seperti jalan tol dan jembatan tol. Dapat pula
dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau
developer.
18
Variasi Pendanaan
Kapital dari swasta dan partisipasi developer
menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta
dalam menjalankan DB.
 Seperti:

◦ Lease-develop-operate: owner memberikan operator
swasta untuk menyewa dalam jangka panjang,
mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada.
Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk
owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan
menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar
hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan
conceptual design. Kemudian operator memilih designbuilder untuk mengembangkan fasilitas.
◦ Public-private partnership (PPP): Owner adalah
pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk
berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.
19
Infrastructure Financing Schemes
Government
Financial
Institution
Private
Infrastructure
Facilities
PUBLIC
20
Variasi Turnkey

Terkadang skema pendanaan
diperkenalkan dalam turnkey, sehingga
terdapat beberapa ragam lain:
◦ Finance, Design, Build, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Operate, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer
21
Alternatif PDS
Project
Delivery
Methods
Stages
Preliminary
Studies
Project
Implement.
Design
Construction
Operation
Transfer
Design-bidaward
Design-build
Turn-key
Build-operate
Buildoperatetransfer
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
22
Peran Swasta
Privatization
Public
Public
Private
Partnership
Private
Public Funds and Operator
Funded Turnkey
Joint Venture
Build Transfer Operate
Build Operate Transfer
Build Own Operate Transfer
Build Own Operate
Build Own Sell
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
23
Apa itu Proyek?
 Apa itu Manajemen?
 Apa itu Manajemen Proyek?
 Apa itu Konstruksi?
 Apa itu Manajemen Konstruksi?

24





Proyek adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk
mencapai suatu tujuan dengan batasan waktu tertentu.
Manajemen adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi,
mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya
yang dimiliki untuk mencapai tujuan.
Manajemen Proyek adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan
mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk
melaksanakan suatu rangkaian kegiatan dalam mencapai
tujuan dengan batas waktu tertentu.
Konstruksi adalah proses membangun suatu fasilitas fisik.
Manajemen Konstruksi adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan
mengendalikan sumber daya yang dimiliki berupa (manpower,
machine, materials, money, dan methods) untuk untuk
menciptakan suatu fasilitas fisik dengan batas waktu tertentu.
25