Transcript 十二五 - 武汉市住房保障和房屋管理局

武汉市住宅与房地产业发展“十二五”
规划编制有关情况
武汉市住房保障和房屋管理局
二O一一年二月
一
我市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制主要情况
二
“十二五”住宅与房地产业发展基础和形势
三
我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容
四
十二五规划的新意和亮点
一、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制主要情况
（一）领导重视，提高认识
（二）公众参与，准备充分
（三）广泛研究 ，科学谋划
（四）构建体系，突出重点
（一）领导重视，提高认识
从2010年1月底开始起步，早动手、早谋划，先后出台了《武汉市住房
发展十二五规划编制工作方案》和《武汉市住房发展十二五规划编制工作计
划》；及时成立规划编制工作领导小组和工作专班；多次召开领导小组会议
和专题研究会议，研究和指导规划编制工作，定期召开工作专班会议加以落
实；要求各直属单位、有关处室高度重视规划的编制工作，实行主要领导负
责制，切实做到“组织有力、准备充分、体系完善、重点突出”
。
（二）公众参与，准备充分
一是在新浪网、搜房网开展问卷调查，了解公众对我
市十二五期间住房与房地产业发展关心的焦点，共收到有
效问卷300多份；
二是广泛开展各区、各产业区和开发园区、部分大型用工单
位座谈会和问卷调查，调查摸底需求和项目有关情况，基本确定
实施房地产投资规模在1亿元以上的重点项目209个（含保障性住
房），严格落实“规划定项目、项目进规划”有关要求；
（二）公众参与，准备充分
三是积极走访民政、统计、规划、公安、计生等部门，掌握
第一手数据，并了解同类城市相应指标和规划制定情况，为指标
体系制定奠定基础；
四是组织开展了为期四个月的全市人均住房建筑面积16平方
米以下的住房困难家庭住房状况调查，基本掌握了6.08万住房困
难家庭的住房状况，并调查了解了我市住房困难的大中专毕业生
和缴纳社保的进城务工人员的基本情况，以便于比较准确地预测
我市“十二五”期间住房保障需求。
（三）广泛研究 ，科学谋划
市委
市政府
市人大
市政协
听
取
汇
报
加
以
指
导
武汉市规
划设计研
究院
武汉大学
住房保障
研究中心
戴德梁行
（武汉）
有限公司
上海易居
房地产研
究院
（四）构建体系 ，突出重点
以房地产开发、住房保障、危旧房
房地产开发
住房保障
及棚户区改造和住宅产业现代化四个专
项规划构成我市“十二五”时期住宅与
房地产业发展规划的主体框架和主要内
危旧房及棚
户区改造
住宅产业
现代化
容；
行业规划主体框架
（四）构建体系，突出重点
提出了 “两元双轨五类制”住房供应体系，建立“双轨并行、四类并存”
的住房保障体系，市场性住房和保障性住房的供应规模，基本按照8：2的比
例确定，拟定了“十二五”期间我市住宅与房地产业建设和发展的方向；将
住房保障专项规划作为住宅与房地产业规划的重点，将公共租赁住房作为住
房保障专项规划的重中之重，同时将“加快限价商品住房建设，积极推进各
类棚户区改造”也作为重要内容，切实做好《住房保障“十二五”规划》编
制上报工作。
二、“十二五”住宅与房地产业发展基础和形势
1
十一五发展回顾
2
十二五发展形势
（一）十一五发展情况
1、房地产市场保持较快发展，居民居住条件不断改善
十五
3500
十一五
3148
3000
2500
231.9%
2000
1500
1000
500
0
房地产开发投资（亿元）
（一）十一五发展情况
十五
2122
2500
2000
十一五
213.5%
1500
1000
500
0
26.1%
3148亿元
住宅投资（亿元）
目标任务
完成情况
73.9%
2500
120%
2122
2000
1500
1000
500
0
住宅投资（亿元）
房地产开发
投资
全社会固定
资产投资
（一）十一五发展情况
十五
5000
33.9%
十一五
4604
4000
3000
2000
1000
0
十五
十一五
房地产开发竣工（万平方米）
5000
4000
4020
35.9%
3000
2000
1000
0
住宅竣工（万平方米）
（一）十一五发展情况
十五
5141.88
6000
5000
十一五
88.1%
4000
3000
2000
1000
0
十五
销售新建商品住宅（万平方米）
十一五
2226.46
2500
73.3%
2000
1500
1000
500
0
销售存量住房（万平方米）
（一）十一五发展情况
6.46%
1267.09亿元
完成目标值
32.11
35
30
住房建筑面积
100.34%
房地产业增
加值
GDP比重
25
20
15
93.54%
10
5
0
人均建筑面积（平方米）
（一）十一五发展情况
2、住房保障体系不断完善，居民住房困难有效缓解
12
12
10
8
6
4
2
0
19690
20000
8
廉租住房覆盖面
人均住房使用面
积（平方米）
住房面积8㎡
以下月入
400以下
住房面积12
㎡以下月入
600元以下
15.55
20
15
10
24倍
5
0
投入保障资金（亿）
十五
十一五
15000
10000
32.2倍
5000
0
实物配租（户）
十五
十一五
（一）十一五发展情况
2、住房保障体系不断完善，居民住房困难有效缓解
757.52
800
76.2%
600
400
十五
十一五
200
0
80032
100000
竣工经济适用住房（万
米方米）
80000
33.4%
60000
十五
十一五
40000
20000
0
新增受益家庭（户）
（一）十一五发展情况
3、市场监管力度不断加大，市场秩序逐步规范有序
积极贯彻落实国家一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，严格行业
管理，对房地产中介、估价服务企业加强行业监管，加强市场监测分析，及时
有效地实施宏观调控，引导居民住房理性消费，促进市场健康发展。
（一）十一五发展情况
4、危旧房及棚户区改造持续推进，城市面貌不断改善
累计实施危房改造项目计划
拆除危旧房屋
净供地面积
城市及国有工矿棚户区
24个
148.3万平方米
98.9万平方米
拆迁建筑面积85.54万平方
米 ，共计13204户
（一）十一五发展情况
5、物业管理机制体制进一步完善，水平持续提升
近10000
10000
8000
80%
6000
十五
十一五
4000
2000
0
物业管理面积（万平方
米）
（一）十一五发展情况
6、住宅产业化逐步推进，住宅建设水平不断提高

十一五”期间，“东方明珠”、“盛世东方”、“长江明珠•黄
埔人家”三个住宅小区被列为国家康居示范工程项目；

40个工程项目被列为建筑节能、绿色建筑的试点示范项
目累计建设达400万平方米以上，其中住宅项目23个；

通过商品住宅性能评定的项目16个，累计超过100万平
方米以上；
主要问题
1、房地产开发投资占全社会固定资产投资比重均低于预期（28%）
100%
80%
60%
40%
28%
26.1%
20%
0%
房地产开发投资占全社全固
定资产投资比重
预期
完成情况
主要问题
2、住房保障与社会需要存在差距

一是住房困难家庭规模仍然相当大。

二是住房保障标准不高。

三是现行的住房保障体系还不够健全 。
主要问题
3、住宅产业化发展仍处在起步阶段

一是技术、部品缺乏配套化和集成化 。

二是新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持 。

三是住宅性能认定制度推广缺少政策支持 .

四是全装修住宅推广工作仍以试点示范项目为主.
（二）十二五发展形势
1、经济社会发展提出新要求，要求住宅与房地产业
继续为“扩内需、保稳长”作贡献
2、房地产调控政策趋紧，要求住房发展要有保有压
3、“两型社会”建设，要求住宅与房地产业发展要始
终坚持产业现代化发展方向
4、武汉经济快速发展、城市地位上升，要求住宅与
房地产业保持较快发展
三、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容
（一）指导思想、基本原则及发展任务
（二）主要内容
（三）空间布局
（四）重点项目
（五）保障措施
（一）指导思想、基本原则及发展任务
以国务院批复《武汉市城市总体规划》（2010-2020年）为依据，坚持以邓小
平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“两型社
会”建设、创新型城市建设、中部地区中心城市建设，全面推进住房与房地产业发
展。
坚持以科学发展观为指导方针、服务于武汉城市建设与经济发展、住房市场和
保障协调发展、资源集约利用和发展低碳经济等四项基本发展原则。
发展任务
（一）促进房地产市场持续健康发展
（二）完善住房供应和保障体系
（三）规范房地产市场服务管理体系
（四）推动住宅产业现代化发展
（二）主要内容
（一）住房保障工作进一步加强
1、住房保障方式实现转型
十一五时期→经济适用住房为主，廉租房、租金补贴为辅的
住房保障模式这种体系为解决我市中低收入家庭的住房困难发挥
了重要作用，但也显露一些管理弊端，如准入、退出等一些问题，
引起了中央和地方领导的重视和关注。近几年国家出台了一系列
加强住房保障工作的政策措施，为制定十二五规划提供了有力的
政策指导。
十二五时期→“双轨并行、四类并存”的住房保障体系，
逐步推进不同种类并轨，最终形成以公共租赁住房为主
导的新型住房保障体系。
（二）主要内容
（一）住房保障工作进一步加强
2、住房保障重心上移
最低收入住房困难家庭→低收入住房困难家庭→中等偏下收入住
房困难家庭、新就业职工和在汉外来务工人员“十二五”期间，基本解
决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住
房问题；着力解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇中等偏下
收入住房困难家庭的住房问题；有条件地将新就业职工和在汉外来务
工人员逐步纳入住房保障范围。
（二）主要内容
（一）住房保障工作进一步加强
3、住房保障规模大幅提升
规划期内，共建设保障性住房20万套，建筑面积1000万平方米。其中
廉租住房2万套100万平方米；经济适用住房4.9万套，300万平方米（含动
迁安置房3万套，180万平方米）；公共租赁住房11万套，450万平方米，
其中新建10.5万套，425万平方米，通过存量房市场筹集成套租赁房源0.5
万套，25万平方米；限价安置房2.1万套，150万平方米。（这一规模可能
根据省政府下达的十二五指标进一步调整扩大）
（二）主要内容
（二）房地产开发继续保持稳定增长
1、房地产开发累计投资7000亿元，较十一五时期增
长一倍多，占全社会固定资产投资比例为23-25%，其
中住宅投资4550亿元。
2、房地产开发竣工总面积5400万平方米，其中住宅
竣工4500万平方米，比十一五时期住宅竣工量增加约
500万平方米。
（二）主要内容
（三）城镇居民人均住房建筑面积进一步增加
城镇居民人均住房建筑面积进一步增加，预计2015年末城
镇居民人均住房建筑面积达35平方米，比十一五期间净增约3个
平方米。
（二）主要内容
（四）市场服务管理体系进一步健全和完善
1、加快建立统一架构、覆盖全面的房地产服务和
管理信息平台，使我市房管系统信息化建设水
平接近全国先进水平
2、积极拓展和规范物业服务、房产中介、策划、
营销代理、租赁等房地产专业服务领域
3、加强房地产市场的全过程监管，努力营
造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序
的房地产市场环境
（二）主要内容
（五）物业服务再上新台阶
1、扩大物业管理覆盖面，新建住宅物业管理
覆盖率100%；
2、到“十二五”末，老旧住宅区市场化物业服务
覆盖率达50%；
3、新建商品住宅维修资金归集率达100%，
并采取有效措施提高资金使用效率。
（二）主要内容
（六）棚户区及危旧房改造的全面推进
基本完成在册危房和部分新增危房改造，使每年
危旧房新增数量与危旧房改造数量达到平衡。基本完
成市政府下达的2010-2014年全市城市和国有工矿棚户
区改造任务，改造棚户区38片，用地面积252.44公顷、
改造建筑总量为265.60万平方米，其中住宅222.76万
平方米。
（二）主要内容
（七）住宅产业化推进工作全面提速
1、每年增加绿色建筑试点示范工程150万平方米；
2、全市新建住宅全面执行节能65%的目标；
3、住宅产业化试点项目累计建筑面积50万平方
米；新建商品住宅装修比例超过20%，中心
城区达到30%；
4、推行住宅性能评定制度，保障性住房率先贯彻
住宅性能评定标准。
（二）主要内容
（八）房地产产业进一步发展壮大
1、国家一级房地产开发企业达到20家以
上，二级房地产开发企业达到300家；
2、通过积极引导，形成4至5个中介经纪集
团，争取创立具有国内竞争力的中介品
牌公司；
3、全市一级估价机构不少于10家。
（二）主要内容
（九）房地产管理信息系统建设整体推进
1、实现一个中心：建设统一的房产数据中心
2、构建一个平台：全局信息化系统和设施集成
的统一信息化管理平台
3、完成五大板块：住房保障管理、房地产市场信
息、 物业管理、房屋安全管理、办公自动化等
五大业务板块
4、完成个人住房信息系统、房地产市场信息系
统等十个子系统建设
需求预测及指标说明
一、关于全市经济发展总体目标
“十二五”期间，全市生产总值将突破1万亿元，年均增长
12%以上，人均生产总值超过10万元，综合实力在全国副省
级以上城市中要保持前五位，全社会固定资产投资累计达
到约3万亿元。
需求预测及指标说明
二、住宅需求总量
按城镇人口和人均住房建筑面积倒推 ，“十二
五”时期累计住房需求量约为4490万平方米。
从自住和改善型需求来测算，未来5年武汉城镇居民
的自住和改善型购房需求面积：275×55%×90%×74%
×90×50%=4533万平方米
从“十一五”完成情况来分析，“十二五”时期住
房需求量约为4464.65万平方米。
需求预测及指标说明
按城镇人口和人均住房建筑面积倒推：
年份
2011
2012
2013
2014
2015
城镇人均住房建筑面积（平方米）
32.6
33.2
33.8
34.4
35.0
城镇人均住房建筑面积增量（平
方米）
0.49
0.6
0.6
0.6
0.6
上一年城镇非农业人口数（万人）
550
557.7
565.5
573.4
581.5
年初城镇非农业人口住宅需求量
（万平方米）
269.5
334.6
339.9
344
348.9
新增城镇非农业人口数（万人）
7.7
7.8
7.9
8.1
8.5
新增城镇非农业人口住宅需求量
（万平方米）
251
259
267
278.6
297.5
拆迁面积（万平方米）
300
300
300
300
300
住房需求量（万平方米）
820.5
893.6
906.9
922.6
946.4
需求预测及指标说明
从“十一五”完成情况来分析：
年均增长率
2011
2012
2013
2014
2%
857.92
875.08
892.58
910.43
2015
合计
928.64 4464.65
需求预测及指标说明
三、保障性住房需求分析：
廉租住房需求
低收入无房户
2010年配租
“十二五”
廉租住房实
物配租保障
“十二五”将新
增配租量
共需廉租住房
1.7万户
1万户
0.7万户
1.3万户
100万平方米
需求预测及指标说明
三、保障性住房需求分析：
经济适用住房需求
人均建筑面积
16平米以下
廉租住房
保障
2010年
保障
5.3万户
1.7万户
1万户
收入824元 “十二五”需
以上
经适房的困
难户
0.7万户
1.9万户
建筑面积
120万平方
米
需求预测及指标说明
三、保障性住房需求分析：
城镇中等偏下收入家庭公共租赁住房需求
中等偏下收
入人口
70 万户
需保障住房困难 公共租赁住 公共租赁住
家庭（按住房困 房 （不超 房 （不超过
难率15%，保障覆 过60平米计 60平米计算）
盖面35%计）
算）
面积
约4万户
4万套
230万平方米
需求预测及指标说明
三、保障性住房需求分析：
新就业职工公共租赁住房需求
“十二五”期
间需保障人数
“十二五”期
间实际保障
人数（60%）
需公共租赁
房（每人按
16平方米计
算）面积
公共租赁
住房
13万
约8万
130万平方米
4万套
三、保障性住房需求分析：
在汉外来务工人员公共租赁住房需求
共需保障
人数
实际保障
（75%）
公共租赁房 （人
均8平方米的集体
宿舍 ）面积
公共租赁房 套数
15万
11.25万
90万平方米
3.7万套
三、保障性住房需求分析：
被拆迁住房困难家庭需求预测
平均年拆迁量
总拆迁量
约需建设安置（按
20-25%的比例）
300万平方米
1500万平方米
约330万平方米
四、资金测算
1、保障性住房
保障性住房建设投资
共需351.025亿元
新建廉租住房
需31.8亿元
经济适用住房
需94.2亿元（动迁安置房56.25亿元）
公共租赁住房
需130.125亿元
限价安置房
需87.9亿元
租金补贴
需7亿元
资金来源上，一是政府主导 ；二是引导社会资本投资经济适
用住房（含动迁安置房）、公共租赁住房和限价安置房建设 。
政府直接投资96.64亿元，占总投资的27.5%，其中地方政府
投资约81亿元，占总投资的23.1%。
四、资金测算
保障性住房资金渠道
保障性住房投资通过以下渠道筹集：一是市、区财政预算安排的资金；二是
中央财政投资补助和省政府以奖代补资金；三是住房公积金增值收益扣除风险
准备金和管理费用后计提的部分；四是土地出让净收益按不低于10%比例计提的
部分；五是运用间接融资和直接融资方式从金融市场筹集的专项资金；六是用
工（人）单位或其他企事业单位投入保障性住房建设的资金；七是城镇居民购
买保障性住房的资金；八是出租、出售保障性住房及配套设施回收的资金；九
是社会捐赠以及其他途径筹集的用于保障性住房的资金。
四、资金测算
2、棚户区改造
年度改造项目收益汇总表
年度
土地出让收
入（万元）
拆迁总成
本（万元）
财政支出
（万元）
净收益
（万元）
每亩净收
（万元/亩）
2010
944962
829337
66147
49478
51
2011
92104
84496
6446
1162
5
2012
29714
61888
2080
-34254
-549
2013
48737
49608
3411
-4282
-66
2014
5180
7382
363
-2565
-462
合计
1120697
1032711
78447
9539
（三）空间布局
1、主要原则
（一）
则
符合空间结构和功能优化调整原
（二）
推动就业与居住均衡发展的原则
（三）
促进社会公平与融合的原则
（三）空间布局
2、空间布局
（1）房地产开发
对于居住物业，调整优化主城区居住用地布局，严格控制中央活动区的住区
开发，大力发展综合组团的住区建设，有序推进新城组群的居住建设。
对于商业物业，在武广商圈、中山大道商圈、中南商圈、钟家村商圈等中心
商业区物业规模化的基础上，商业物业向江岸沿江商务区、江汉王家墩商务区、
硚口企业总部区、汉阳王家湾、武昌滨江商务区、洪山光谷、青山徐东片区板块
扩展，规划布局全市商业营业用房及写字楼，强化武汉的区域商业中心地位。
对于工业厂房，按照“相对聚集、分层布局”的原则，二环线以内严格限制
建设工业厂房，二环线至三环线之间调整改造工业厂房用地布局，依托重大产业
园区布局，因地制宜集中发展都市工业园，三环线之外重点建设工业厂房。
（三）空间布局
3、保障性住房
区域
江岸
武昌
江汉
青山
硚口
东西
湖
洪山
汉阳
数量
1个
1个
1个
1个
2个
2个
7个
10个
经济适用房项目25个
廉租住房2万套暂在以上各区经济适用住房项目中以配
建形式安排(实施过程中可根据实际情况加以调整)。
公共租赁住房和限价安置房按照本规划规定的年度建设
计划规模，确定具体项目并组织实施。
（三）空间布局
4、棚户区改造
棚户改造片区 数量
江岸
3个
江汉
2个
硚口
1个
汉阳
7个
武昌
4个
青山
1个
洪山
3个
国有工矿
17个
共38个片区
（四）重点项目
通过调查摸底，“十二五”期间，基本确定实施房地产投资规模在1亿
元以上的重点项目209个（含保障性住房），总建设规模达9847万平方米，
预计完成投资4156亿元，约占“十二五”期间投资指标的63%。
（五）保障措施
1、充分发挥土地、信贷、税收等政策的综合调控作用
根据市场变化，科学把握土地供应的总量、结构、布局和时序，保
证普通商品住房、保障性住房的用地供应量在全市住房用地供应总量中
的比重提高至70%以上。保障性住房土地供应实行划拨方式为主，探索
出让、租赁等多种方式，实现多元化。积极运用税收政策杠杆，鼓励和
支持住房特别是中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和合理消
费，认真落实支持保障性住房建设和运营的税收优惠政策，加大对住房
二级市场消费和房屋租赁的支持力度，带动一级市场健康发展。
（五）保障措施
2、逐步调整优化行业结构
逐步建立和完善“两元双轨五类制”的住房供应体系和“双轨并行、四类并存”保障
体系，重点发展满足广大群众基本住房消费需求的中低价位、中小套型普通商品住房 ；
适度扩大廉租住房保障范围，大力发展公共租赁住房，合理控制经济适用住房的建设规模，
根据实际需要适当建设限价安置房 ；合理调整住宅与非住宅结构比例 。
产权
租赁
一般商品住房
保障性住
房供应
市场性住
房供应
廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、
限价安置房
两元双轨五类制
3、进一步完善住房保障工作机制和方式
第一、健全保障机制
（1）建立政府负责的责任机制
（2）建立公共财政投入机制
（3）建立土地供应的保障机制
（4）完善“市区联动、以区为主”的住房保障机制
3、进一步完善住房保障工作机制和方式
第二、完善保障政策
一是 研究制定公共租赁住房相关政策
二是 进一步健全保障性住房管理制度
第三、创新保障方式
一是 并轨保障性租赁住房租金标准
二是 盘活存量房市场
（五）保障措施
4、提高行业管理和服务水平
“政府引导、企业自律、社会监督”
提高物业服务和管理水平
加强房地产行业监管
完善房管系统信息化建设
（五）保障措施
5、大力推进住宅节能和产业现代化
建立市住宅产业化工作联席会议制度，组织成立住宅产业化专家委员会，
分别负责统筹规划、协调推进和论证认定、服务指导我市住宅产业化工作。
报请市政府颁布实施《关于推进武汉市住宅产业化的指导意见》等相关政策
文件，提出并落实相应推进机制、经济政策和技术政策。
（五）保障措施
6、加快危旧房屋及棚户区改造
危旧房改造坚持规划先行，成片改造为主，改造范围内经鉴定被确认的危
房比例原则上不得低于40％ ； 出台城市和国有工矿棚户区改造支持政策，还可
通过土地储备、重大项目打包、市政设施建设、危房改造、保障性住房建设等多
种方式开展棚户区改造，加快旧城改造步伐。
先改造拆迁安置点
先改造城市重点地段
先改造城市基础设施
四、十二五规划的新意和亮点
（一）把住房保障放到更加突出的位置，列为了十二五规划的重中之重
围绕中央提出的“住有所居”的总体目标，突
出政府公共职责，将住房保障专项规划作为住宅
与房地产业规划的重点；
结合住建部“加快发展公共租赁住房”的要求，
将 公共租赁住房作为住房保障专项规划的重中
之重。
四、十二五规划的新意和亮点
（二）把加强宏观调控、稳定房价、促进房地产市场平稳健康发展放到了重要位置
1、结合市情，继续贯彻落实国家各项调控政策措
施，抑制投资和投机及不合理的住房消费需求
2、进一步健全和完善住房供应体系，凸显
住房的民生功能
3、创新市场监管手段，促进市场健康发展
四、十二五规划的新意和亮点
（三）淡化房地产业作为支柱产业的地位与作用
进一步强化了住房与房地产业在改善民生上的功能定位，
突出了对社会和经济两个方面的作用，同时结合经济发展方式
转变和产业结构调整的需要，适当调整了在固定资产投资上占
的比例。
四、十二五规划的新意和亮点
（四）在房地产发展方式上，更加注重和强调绿色、环保和低碳的开发理念
（五）把提高行政效能，加快房管信息化建设提到了重要的工作日程，提出
了具体的目标和要求
（六）进一步强化了公共服务职能，把以人为本的服务理念提到重要的位置
汇报结束，谢谢！