Transcript Document 1737754

Этапы оценки недвижимости
• I этап. Определение задачи оценки
- цель оценки
- вид определяемой стоимости
- установление оцениваемых имущественных прав
- дата оценки
• II этап. Составление плана и договора на проведение оценки
- график работ по оценке
- источники информации
- выбор методов оценки
- затраты на проведение оценки
- денежное вознаграждение за проведение оценки
- составление договора на оценку
1
1
Этапы оценки недвижимости
• III этап. Cбор и анализ информации
- осмотр объекта и прилегающей территории
- юридическое описание объекта недвижимости
- физические характеристики и местоположение
- экономическая информация
- проверка достоверности собранной информации
- анализ и обработка информации
• IV этап. Aнализ вариантов наиболее эффективного использования
- анализ земельного участка как
- анализ земельного участка
условно свободного
с улучшениями
- правовая обоснованность выбранного варианта
использования
- физическая осуществимость
- финансовая целесообразность
- наивысшая стоимость недвижимости
2
2
Этапы оценки недвижимости
• V этап. Bыбор методов и расчёт оценочной стоимости объекта
недвижимости на основе трёх подходов
- оценка стоимости на основе доходного подхода
- оценка стоимости на основе сравнительного подхода
- оценка стоимости на основе затратного подхода
• VI этап. Coгласование полученных результатов и выведение
итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- проверка полученных данных о величине стоимости
- допущения и ограничивающие условия, обусловленные
полнотой и достоверностью использованной
информации
- выведение итоговой величины стоимости
• VII этап. Cocтавление отчёта об оценке и его согласование с
заказчиком
3
3
Общая характеристика доходного
подхода и его методов
Доходный подход
определяет рыночную
стоимость недвижимости как
сумму будущих доходов
объекта, скорректированных
на риск их получения.
4
Общая характеристика доходного
подхода и его методов
• Методы доходного подхода
1. Метод дисконтированных денежных
потоков.
2. Метод капитализации доходов
5
Общая характеристика доходного
подхода и его методов
Денежный поток с Денежный поток
нестабильными
со стабильными
темпами роста
темпами роста
Метод
Метод
дисконтированных
капитализации
денежных потоков
дохода (МКД)
(МДДП)
6
Общая характеристика доходного
подхода и его методов
• Выбор метода в доходном
подходе определяется
динамикой будущих доходов
объекта
7
Виды дохода от недвижимости
•
•
•
•
ПВД – потенциальный валовой доход
ДВД – действительный валовой доход
ПрД – прочие доходы
ЧОД – чистый операционный доход
8
Виды дохода от недвижимости
• ПВД – потенциальный валовой
доход
Доход, который может принести
недвижимость при условии, что
вся площадь, предназначенная
для сдачи в аренду, будет сдана в
течение всего года
9
Виды дохода от недвижимости
• Потери от
недосдачи площадей,
• Потери от
недосбора платежей.
10
Виды дохода от недвижимости
• ДВД – действительный
валовой доход – это
потенциальный валовой
доход, скорректированный на
величину возможных потерь.
11
Виды дохода от недвижимости
• ПрД – прочие доходы
1. обеспечиваются не от сдачи площадей в аренду,
2. не корректируются на коэффициент потерь,
3. в расчет принимаются чистые прочие доходы.
Пример.

Предоставление гаража или автостоянки,

Оплата ТV,

Торговые автоматы,

Камера хранения,

Прокат мебели и оборудования,

Ремонтные работы, транспортные услуги.
12
Виды дохода от недвижимости
Операционные расходы,
связанные с эксплуатацией
недвижимости
13
Виды дохода от недвижимости
Операционные расходы, учитываемые в
финансовой отчетности
Постоянные Переменн Резерв затрат Амортизац Расходы
расходы
ые
капитального ионные
на
расходы
характера
отчисления финанси
рование
Налог на
прибыль
Операционные
расходы, учитываемые
для целей оценки
14
Виды дохода от недвижимости
Постоянные расходы не зависят от
величины коэффициента загрузки
объекта:
• налог на имущество,
• плата за землю,
• страховые взносы,
• заработная плата обслуживающего
персонала (если она фиксирована вне
зависимости от загрузки здания) и
налоги на нее и т.д.
15
Виды дохода от недвижимости
Переменные расходы, зависящие от
степени загрузки объекта:
• коммунальные платежи,
• содержание территории и уборка
мусора,
• охрана объекта недвижимости,
• реклама, консультации и юридическое
обслуживание и т.д.
16
Виды дохода от недвижимости
Резерв затрат капитального
характера – гипотетическое
формирование денежного
фонда на замещение предметов
с более коротким сроком
службы
17
Виды дохода от недвижимости
• ЧОД – чистый операционный
доход
это действительный валовой
доход, скорректированный на
операционные расходы и
прочие доходы
18
Виды дохода от недвижимости
Потенциальный валовой доход
(ПВД)
Потери
Действительный валовой доход
(ДВД)
ПВД = S ·АПл
Потери от недосдачи площадей
Потери от недосбора платежей
ДВД = ПВД *(1 - Кп) =
ПВД *(1 - Кн/сд)*(1 - Кн/сб)
Постоянные операционные расходы
Операционные (эксплуатационные)
расходы (ОР)
Переменные операционные расходы
Резерв затрат капитального характера
Чистые прочие доходы (ПрД)
Чистый операционный доход (ЧОД)
Доходы, несвязанные со сдачей площадей в
аренду
ЧОД =ПВД *(1 - кП) – ОР + ПрД
19
Метод дисконтированных денежных потоков
Этапы МДДП
1 этап - выбор длительности прогнозного
периода
2 этап - расчет денежного потока для
каждого прогнозного периода
3 этап - расчет ставки дисконтирования
4 этап - расчет стоимости реверсии
5 этап - дисконтирование доходов
6 этап - расчет рыночной стоимости
20
Метод дисконтированных денежных потоков
•
•
•
•
Общий срок службы недвижимости
Остаточный срок службы недвижимости
Прогнозный период
Постпрогнозный период
21
Метод дисконтированных денежных потоков
• ДП = ЧОД – КВ +/- ДО
22
Метод дисконтированных денежных потоков
Ставка дисконтирования (Rн) –
это ставка, используемая для
пересчета будущих доходов в
текущую стоимость.
23
Метод дисконтированных денежных
потоков
Реальная и
номинальная ставка
дохода
Годовые темпы
инфляции
• 5% (долл.),
• 10% (рубл.)
Меньше Больше
Rр =
Rн - I
Rр =
(Rн – I)/(1+ I)
Rн =
Rр + I
Rн =
Rр + I + Rр*I
24
Метод дисконтированных денежных
потоков
Методы расчета ставки дисконтирования
1. Модель оценки капитальных активов
2. Метод кумулятивного построения
3. Метод рыночной экстракции
25
Тема 2. Доходный подход
Вопрос 3. Метод дисконтированных
денежных потоков
Модель оценки капитальных
активов.
R=
R б/р + b *(R ср/р - R б/р) + S н + С
R б/р - безрисковая (базовая) ставка доходности,
R ср/р – среднерыночная ставка доходности,
b
- бета коэффициент,
S н – премия за риск вложения в недвижимость,
С - премия за страновой риск
26
Вопрос 3. Метод дисконтированных
денежных потоков
Метод рыночной экстракции
Rн = IRRан
27
Метод дисконтированных денежных
потоков
Метод кумулятивного построения.
Rн = R б/р + П1 + П2 + П3 + C
R б/р - безрисковая ставка доходности,
П1 - премия за риск вложения в оцениваемый
объект,
П2 – премия за ликвидность,
П3 – премия за инвестиционный менеджмент.
C - премия за страновой риск
28
Вопрос 3. Метод дисконтированных
денежных потоков
• 4 ЭТАП - расчет стоимости реверсии
Стоимость реверсии
(остаточная стоимость, стоимость
постпрогнозного периода, терминальная
стоимость)
– это стоимость объекта в конце
последнего прогнозного года.
29
Вопрос 3. Метод дисконтированных
денежных потоков
• 5 ЭТАП - дисконтирование
доходов
1. Денежный поток прогнозного
периода,
2. Стоимость реверсии.
30
Метод капитализации дохода
• Метод капитализации дохода
определяет рыночную стоимость
недвижимости путем конвертации
дохода за один год, ближайший к дате
оценки, в стоимость при помощи
коэффициента капитализации.
31
Метод капитализации дохода
•
Этапы оценки рыночной стоимости методом
капитализации дохода:
1 этап - расчет годового чистого операционного дохода,
2 этап - расчет коэффициента капитализации,
3 этап - расчет рыночной стоимости недвижимости по
формуле.
ЧОД
Cн 
к
Сн – рыночная стоимость К
недвижимости,
ЧОД - чистый операционный доход,
Кк – коэффициент капитализации.
32
Метод капитализации дохода
• Коэффициент капитализации
– это процентная ставка,
которая используется для
пересчета годового дохода в
стоимость.
33
Метод капитализации дохода
Кн = Rн + Нв.к
Где: Кн - коэффициент капитализации для
недвижимости,
Rн - ставка доходности инвестора на
вложенный капитал,
Нв.к. – норма возврата капитала.
34
Метод капитализации дохода
Методы расчета нормы
возврата капитала
• Метод Ринга,
• Метод Инвуда,
• Метод Хоскольда.
35
Метод капитализации дохода
• Метод Ринга
Нв.к = 1/n
36
Метод капитализации дохода
Нв.к.  к№3
R
n
Метод Инвуда
37
Метод капитализации дохода
Метод Хоскольда
Нв.к = к №3 по безрисковой
ставке дохода
38
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
• Сравнительный подход определяет
рыночную стоимость
недвижимости на основе цен сделок
с аналогичными объектами,
скорректированных на выявленные
различия.
39
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Основной прием
сравнительного подхода к
оценке недвижимости –
моделирование цены
аналога
40
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Методы сравнительного подхода
1. Метод сравнительного анализа продаж
2. Метод соотнесения цены и дохода
41
Сравнительный поход к оценке
недвижимости. Инструменты
1.
2.
3.
4.
5.
Единицы сравнения,
Элементы сравнения,
Виды поправок,
Методы внесения поправок,
Методы расчета поправок
42
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Элементы сравнения
1. Передаваемые права собственности и
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
ограничения на недвижимость
Условия финансирования
Условия продажи
Время продажи
Местоположение
Физические характеристики
Экономические характеристики
Отклонение от целевого использования
Наличие движимого имущества
43
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Виды поправок, вносимых в цену
аналога
1.Процентные поправки
2.Денежные поправки
– Денежные относительные поправки
– Денежные абсолютные поправки
44
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Процентные поправки
СН=(Цед * Кед) * Ппр =(Цед * Ппр) * Кед
Где: Цед - цена единицы сравнения,
Кед - количество единиц сравнения,
Ппр - поправка процентная.
Пример процентных поправок:
• поправка на местоположение,
•
износ,
•
время продажи.
45
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Денежные поправки
Денежные относительные поправки
СН = (Цед * Кед) + (Под * Кед ) =
= (Цед + Под) * Кед
Под - поправка относительная денежная
Пример относительных денежных поправок:
•
поправка на косметический ремонт,
•
поправки, рассчитанные методом
корреляционно-регрессионного анализа
46
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Денежные поправки
Денежные абсолютные поправки
СН = (Цед * Кед) + Пад
Пример абсолютных денежных поправок:
поправка на наличие или отсутствие дополнительных
улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д.).
47
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Методы внесения поправок
Стоимостное преимущество
1
Аналог лучше оцениваемого
объекта
2
Аналог хуже оцениваемого
объекта
3
Оцениваемый объект
лучше аналога
4
Оцениваемый объект хуже
аналога
Знак
корректировки
48
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Выбор корректируемого
модуля
• цена аналога в целом
• цена единицы сравнения
49
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Последовательность внесения
поправок
• процентные корректировки
предшествуют денежным
• относительные поправки
вносятся до абсолютных
50
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
• для элементов сравнения целесообразно
соблюдать следующую последовательность:
1.Условия финансирования
2.Передаваемые права собственности и
ограничения на недвижимость
3.Условия продажи
4.Время продажи
5.Местоположение
6.Физические характеристики
51
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Методы расчета поправок:
1.Метод анализа затрат
2.Метод анализа парных продаж
3.Метод прямого сравнения характеристик
4.Метод капитализации арендных платежей
5.Экспертный метод
6.Метод статистического анализа
52
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
Метод сравнительного анализа
продаж. Этапы оценки:
1й этап. Анализ территориального рынка
недвижимости и сбор информации по
недавно совершенным сделкам и
предложениям о покупке или продаже
объектов, сходных с оцениваемым
объектом по назначению, размеру,
физическому состоянию,
местоположению и др.
53
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
2й этап.
Проверка достоверности
информации и анализ
типичности отобранных
объектов-аналогов на
соответствие рыночной
конъюнктуре
54
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
3й этап.
Составление списка объектованалогов и позиционирование
оцениваемого объекта
недвижимости среди
отобранных аналогов
55
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
4й этап.
Выбор рациональных единиц
сравнения, анализ элементов
сравнения оцениваемой
недвижимости и объектованалогов, расчет и внесение
необходимых корректировок в
цену каждого объекта-аналога
56
Сравнительный поход к оценке
недвижимости
5й этап.
Анализ скорректированных цен
аналогов и согласование
полученных результатов для
выведения итоговой стоимости
недвижимости сравнительным
подходом
57
Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход определяет рыночную
стоимость недвижимости как сумму
рыночной стоимости земельного участка
и полной восстановительной стоимости
зданий, скорректированной на общий
накопленный износ
58
Затратный подход к оценке недвижимости
Этапы
1 этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с
учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2 этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как
суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской
прибыли.
3 этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы
физического, функционального и внешнего старения.
4 этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между
полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной
общего накопленного износа
5 этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы
стоимости земельного участка и остаточной стоимости
строений.
59
Затратный подход к оценке недвижимости
Восстановительная стоимость
строений – это смета затрат на
возведение копии оцениваемого
здания на дату оценки или
стоимость нового здания,
аналогичного оцениваемому.
60
Затратный подход к оценке недвижимости
Выбор вида стоимости
(стандарта) :
• Стоимость
воспроизводства.
• Стоимость замещения
61
Затратный подход к оценке недвижимости
Нормативно-информационная
база ценообразования и сметного
нормирования в строительстве
предполагает использование
Строительных норм и правил
или СНиПов
62
Затратный подход к оценке недвижимости
Сзд. = Се.с. × So × К1 × К2 × К3
× К4
Где:
Сзд. - стоимость оцениваемого объекта;
Се.с. - стоимость 1 кв. или кубического м типичного сооружения
на базовую дату;
Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем
оцениваемого объекта)
К1 – коэффициент перевода в цены 1984г.
К2 - коэффициент перевода в цены на дату оценки;
К3 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
К4 - учитывающий выявленные отличия между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением по площади,
63
объему, прочим физическим параметрам;
Затратный подход к оценке недвижимости
Общий накопленный износ –
это потеря стоимости
оцениваемого объекта по
всем возможным причинам.
64
Затратный подход к оценке недвижимости
Виды износа, определяемого в
оценке
• физический износ,
• функциональное старение,
• внешнее (экономическое)
старение.
65
Затратный подход к оценке недвижимости
Физический износ — это потеря стоимости зданий в
результате их эксплуатации и воздействия природных
сил.
Функциональный износ представляет потерю
стоимости зданий в результате несоответствия их
функциональных характеристик требованиям рынка на
дату оценки.
Внешний (экономический) износ представляет собой
потерю стоимости здания или объекта собственности в
результате отрицательного воздействия внешних по
66
отношению к оцениваемому объекту факторов.
Затратный подход к оценке недвижимости
Методы расчета общего
накопленного износа:
1. Затратный метод,
2. Метод капитализации потерь в
ставках арендной платы,
3. Метод парных продаж,
4. Метод рыночной выборки,
5. Метод срока службы,
6. Метод разбивки.
67
Затратный подход к оценке недвижимости
Метод срока жизни
Срок физической жизни
Срок экономической жизни
ввод
Дата
оценки
Хронологический
(фактический) возраст
Эффективный
(действительный)
возраст
Прекращение эксплуатации
Снос
Остаточный срок
экономической жизни
(службы)
68
Затратный подход к оценке недвижимости
Метод срока службы
Изн.(%) = Хр. В./ Физ. Ж.
Изн.(%) = Эфф. В./ Эк. Ж.
Изн.(%) = Эфф. В./ (Эфф. В. + Ост.эк.ж.)
69
Согласование результатов оценки стоимости
недвижимости, полученных различными методами
• Итоговая стоимость оцениваемой
недвижимости представляет
экспертное, беспристрастное и
обоснованное суждение
квалифицированного,
профессионального специалистаоценщика о денежном эквиваленте
потенциальной сделки с объектом,
зафиксированной в задании на оценку.
70
Согласование результатов оценки стоимости
недвижимости, полученных различными методами
• Причины, обуславливающие различие
в полученных величинах стоимости:
1. Объективные причины
2. Субъективные причины
3. Арифметические ошибки
71
Согласование результатов оценки стоимости
недвижимости, полученных различными методами
Методы определения удельного веса
(значимости) результатов, полученных
методами затратного, сравнительного и
доходного подходов
• Экспертные методы,
• Математические методы
72
Согласование результатов оценки стоимости
недвижимости, полученных различными методами
1.
2.
3.
4.
5.
Математические методы
Метод анализа иерархий
Метод интерполяции на базе Наегли
Методика компании D&T
Метод распределения весовых
коэффициентов.
Метод ранжированной оценки
критериев
73