Transcript מדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותי

‫משרד התיירות – המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות‬
‫מדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותי‬
‫מסמך מסכם‬
‫אוגוסט ‪2010‬‬
‫סודי – עסקי‬
‫‪Ministry_Of_Tourism_PhaseIII_Final_Ducument_2010_Sent‬‬
‫‪30.11.10‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ ‬תקציר מנהלים‬
‫‪4‬‬
‫‪ ‬המטרות והתהליך‬
‫‪8‬‬
‫‪ ‬פרק א'‪ :‬צד ה"ביקוש" ‪ -‬ניתוח תוספת החדרים הנדרשת‬
‫‪14‬‬
‫‪ ‬פרק ב'‪ :‬צד ה"היצע" ‪ -‬ניתוח הפערים בין תוספת החדרים הנדרשת למלאי הקיים‬
‫‪27‬‬
‫‪ ‬פרק ג'‪ :‬אמצעי העידוד הקיימים כיום בעולם ובישראל‬
‫‪39‬‬
‫‪ ‬פרק ד'‪ :‬היקף ותמהיל המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד‬
‫‪52‬‬
‫‪ ‬פרק ה'‪ :‬אשראי מוסדי כמקור למימון השקעות במלונות‬
‫‪70‬‬
‫‪ ‬פרק ו'‪ :‬סיכום העבודה וההמלצות‬
‫‪73‬‬
‫‪ ‬נספחים‬
‫‪78‬‬
‫‪2‬‬
‫רשימת נספחים‬
‫נספחים לפרק א'‬
‫א‪ .1‬ניתוח סגמנטי הביקוש‬
‫‪76‬‬
‫א‪ .2‬ניתוח תוספת החדרים הדרושה‬
‫‪81‬‬
‫א‪ .3‬השוואה לדוחות קודמים‬
‫‪89‬‬
‫נספחים לפרק ב'‬
‫ב‪ .1‬הערכת המלאי התכנוני הקיים בירושלים ותל אביב‬
‫נספחים לפרק ג'‬
‫‪94‬‬
‫ג‪ .1‬ניתוח אמצעי העידוד בעולם‬
‫‪98‬‬
‫ג‪ .2‬ניתוח אמצעי העידוד בישראל‬
‫‪130‬‬
‫ג‪ .3‬ניתוח אמצעי העידוד מול קשיי היזמים‬
‫‪146‬‬
‫נספחים לפרק ד'‬
‫ד‪ .1‬ניתוח היקף ותמהיל המענקים‪ :‬מתודולוגיה ופירוט המודלים‬
‫‪151‬‬
‫ד‪ .2‬ניתוח היקף ותמהיל המענקים‪ :‬תוצאות וניתוחי רגישות‬
‫‪180‬‬
‫נספחים לפרק ה'‬
‫ה‪ .1‬אשראי מוסדי וקרנות מנוף‬
‫‪184‬‬
‫‪3‬‬
‫תקציר מנהלים‬
‫‪4‬‬
‫רקע ומטרת העבודה‬
‫‪ ‬המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות במשרד התיירות הטיל על חברת רותם אסטרטגיה לגבש המלצות בדבר‬
‫מדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותי‪ ,‬כמענה לגידול הצפוי בתיירות הנכנסת‬
‫‪ ‬החברה התבקשה לנתח את הצרכים בתחום האכסון התיירותי‪ ,‬הנדרשים להשגת יעדי המשרד בתיירות נכנסת‬
‫לשנת ‪ ,2015‬לזהות את הפערים‪ ,‬ולבנות תמהיל מתאים של אמצעי עידוד‬
‫‪ ‬יש להדגיש שהעבודה התייחסה אך ורק לתוספת החדרים הנדרשת כתוצאה מהגידול בתיירות חו"ל ולא התייחסה כלל‬
‫לצרכי החדרים הנובעים מתיירות פנים ולכן היא אינה רלוונטית לערי תיירות פנים "מובהקות"‪ ,‬כגון‪ :‬אילת‪.‬‬
‫‪ ‬העבודה הובלה על ידי צוות היגוי של משרד התיירות‪ ,‬שכלל את‪:‬‬
‫‪ ‬שי וינר ‪ -‬סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות‬
‫‪ ‬חנה איפרגן ‪ -‬סגנית סמנכ"ל בכיר לפיתוח והשקעות‬
‫‪ ‬בעלי תפקידים נוספים במנהל‬
‫‪ ‬במסגרת העבודה קיים הצוות מטעם חברת רותם אסטרטגיה למעלה מ‪ 30 -‬מפגשי עבודה וראיונות עם בעלי תפקיד‬
‫במשרד התיירות‪ ,‬גורמי ממשלה רלוונטיים‪ ,‬יזמים ונציגיהם‪ ,‬אנשי תיירות‪ ,‬ואנשים במערכת הפיננסית‬
‫‪ ‬במהלך העבודה התקיימו ארבעה מפגשים אינטנסיביים של וועדת ההיגוי שבו הוצגו ונדונו הממצאים וההמלצות‬
‫‪ ‬ההמלצות הוצגו ואושרו על‪-‬ידי שר התיירות‪ ,‬ח"כ סטס מסז'ניקוב והמנכ"ל‪ ,‬מר נועז בר ניר ואושרו על ידם‬
‫‪ ‬מסמך זה מציג את סיכום הממצאים וההמלצות‬
‫‪5‬‬
‫סיכום כווני ההתפתחות הצפויים של תעשיית התיירות והמלונאות בישראל‬
‫‪ ‬תעשיית התיירות בישראל צפויה לצמוח בצורה משמעותית בשנים הקרובות‬
‫‪ ‬מספר התיירים צפוי לצמוח מכ‪ 3 -‬מליון בשנה כיום ל‪ 5 -‬מליון בשנת ‪2015‬‬
‫‪ ‬הגידול בתיירים יבוא בעיקר מתיירות חופשה ותיור ותיירות צליינות‬
‫‪ ‬ההכנסות השנתיות הכוללות מהענף יגדלו מ‪ 40 -‬מיליארד ‪ ₪‬לשנה לכ‪ 60 -‬מיליארד ‪₪‬‬
‫‪ ‬מספר המועסקים הכולל יגדל מ‪ 160 -‬אלף לכ‪ 260 -‬אלף‪ ,‬מתוכם כ‪ 40 -‬אלף במלונאות‬
‫‪ ‬כדי לענות לביקוש של התיירות הנכנסת נדרש להגדיל את היצע חדרי המלון בכ‪ 19,000 -‬חדרים‬
‫‪ ‬כ‪ 50% -‬ברמה בינונית גבוהה וכ‪ 50% -‬ברמה עממית‬
‫‪ ‬כ‪ 50% -‬בירושלים‪ ,‬כ‪ 20% -‬בכנרת והגליל‪ ,‬כ‪ 20 % -‬בת"א וכ‪ 10% -‬בערי החוף הקרובות לת"א‬
‫‪ ‬באילת וים המלח אין צורך בתוספת חדרים‪ ,‬כמענה לגידול בתיירות החוץ‪ .‬זאת‪ ,‬מאחר והגעת תיירים נוספים‬
‫לערים אלה תהא בעיקר בתקופות בהן המלונות אינם בתפוסה מלאה עקב התיירות המקומית‬
‫‪ ‬מבחינת התשתית הפיזית ניתן להגדיל את היצע בתי המלון בכ‪ 16,000 -‬חדרים עד ‪ ,2015‬על‪-‬ידי‬
‫‪ ‬מיצוי תפוסה בבתי מלון קיימים‬
‫‪ ‬השבה‪/‬הסבה של כ‪ 3000 -‬חדרים‬
‫‪ ‬בניה חדשה של כ‪ 13,000 -‬חדרים‪ ,‬הנמצאים כיום במלאי התכנוני‬
‫‪ ‬עיקר המחסור במלאי תכנוני הינו בירושלים‪ .‬לכן‪ ,‬בניה חדשה נוספת תחייב פעולה להגדלת מלאי התכנוני בעיר‬
‫‪6‬‬
‫המלצות למדיניות אמצעי עידוד‬
‫‪ ‬להשגת תוספת חדרים של ‪ 19,000‬עד ‪ 2015‬נדרשת השקעה של כ‪ 10.2 -‬מיליארד ‪₪‬‬
‫‪ ‬ההשקעה צריכה לבוא משלשה מקורות‪:‬‬
‫‪ ‬כ‪ 3.4 -‬מיליארד ‪ ₪‬מהון עצמי של יזמים‬
‫‪ ‬כ‪ 2.9 -‬מיליארד ‪ ₪‬ממענקים של המדינה‬
‫‪ ‬כ‪ 3.9 -‬מיליארד ‪ ₪‬ממקורות מימון משלימים (מימון בנקאי או מימון מוסדי)‬
‫‪ ‬כדי להבטיח בנית חדרים בכמות הנדרשת עבור הגידול הצפוי בתיירות הנכנסת‪ ,‬נדרש להעמיד תקציב מענקים‬
‫של כ‪ 650 -‬מיליון ‪ ₪‬בכל אחת מ‪ 3 -‬השנים הקרובות‬
‫‪ ‬יש להקצות את המענקים בצורה דיפרנציאלית‪ ,‬בהתאם ליעדי המשרד ותוך מעקב ובקרה על השימוש בהם‬
‫‪ ‬יש לעודד השימוש במימון מוסדי כמקור משלים‪/‬תחליפי לאשראי בנקאי‪ .‬קיימת התאמה בין מאפייני תעשיית‬
‫המלונאות לאופי ההשקעה ארוך הטווח של המשקיעים המוסדיים‪ ,‬ונכון לכוון אותם להשקעה גדולה יותר‬
‫במלונאות‪.‬‬
‫‪ ‬לשם כך‪ ,‬משרד התיירות צריך לקחת תפקיד יותר אקטיבי בחיבור בין יזמים למימון המוסדי‪.‬‬
‫‪ ‬בראיה ארוכת טווח‪ ,‬המדינה חייבת גם לשמר מלאי קרקעות מספיק ליעודים מלונאיים באזורי הביקוש ולהגן עליו‬
‫מפני הסבה לשימושים אחרים‬
‫‪7‬‬
‫המטרות והתהליך‬
‫‪8‬‬
‫מטרת העבודה‬
‫גיבוש מדיניות אמצעי עידוד לאכסון תיירותי‪,‬‬
‫לצורך הגדלת התיירות הנכנסת לישראל‬
‫‪9‬‬
‫מתודולוגיה‬
‫יעדי‬
‫משרד התיירות‬
‫הפוטנציאל התיירותי‬
‫האכסון המלונאי הרצוי‬
‫ניתוח‬
‫צד ה"ביקוש"‬
‫הפערים בין תוספת‬
‫החדרים הנדרשת‬
‫למלאי הקיים‬
‫ניתוח אמצעי‬
‫העידוד הקיימים‬
‫בעולם ובישראל‬
‫ניתוח החלופות‬
‫לאמצעי עידוד‬
‫תוספת החדרים‬
‫שיעור המענק הנדרש ליזם‬
‫תמהיל המענקים הנדרש‬
‫השקעה ותקציב נדרשים‬
‫ניתוח‬
‫צד ה"היצע"‬
‫מלאי קיים‬
‫מלאי תכנוני‬
‫הבעיות המרכזיות‬
‫לטיפול מנקודת‬
‫מבטו של היזם‬
‫תמהיל ותקציב‬
‫מימון מוסדי‬
‫מענקים‬
‫כמקור למלונאות‬
‫ניתוח האשראי המוסדי‬
‫קרנות המנוף‬
‫דרכים לקידום אשראי מוסדי‬
‫מסמך מדיניות‬
‫מסכם‬
‫‪10‬‬
‫התהליך שבוצע‬
‫שלב א'‬
‫שלב ב'‬
‫שלב ג'‬
‫‪11/2009-02/2010‬‬
‫‪03-05/2010‬‬
‫‪06/2010‬‬
‫העבודה בוצעה על‪-‬ידי צוות של חברת הייעוץ רותם אסטרטגיה‬
‫בהנחיה ובשיתוף צוות היגוי של משרד התיירות‪ ,‬שכלל את‪:‬‬
‫• שי וינר ‪ -‬סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות‬
‫• חנה איפרגן ‪ -‬סגנית סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות‬
‫• סגן היועמ"ש – דודו קובסניאנו‬
‫• בעלי תפקידים נוספים במינהל פיתוח תשתיות והשקעות‬
‫‪11‬‬
‫ראיונות‬
‫חיצוניים (לפי שם פרטי)‬
‫שמות ותפקידים‬
‫יזמים‬
‫ונציגיהם (‪)7‬‬
‫‪ ‬אורי בן חור‪ ,‬סמנכ"ל תפעול ופיתוח באזורים תיירות‬
‫(רשת פתאל)‬
‫‪ ‬יעקב סודרי‪ ,‬מנכ"ל אפריקה ישראל מלונות‬
‫‪ ‬לסלי אדלר‪ ,‬מנכ"ל רשת מלונות אטלס‬
‫‪ ‬אלפרד אקירוב‪ ,‬בעלים אלרוב מלונות‬
‫‪ ‬מיקי פדרמן‪ ,‬בעלים רשת מלונות דן‬
‫‪ ‬הנרי טייג‪ ,‬בעלי קבוצת מלונות קלאסיק‬
‫‪ ‬רפי שדה‪ ,‬מנכ"ל רשת ישרוטל‬
‫אנשי תיירות‬
‫‪ ‬אברהם לייבוביץ'‪ TCL ,‬ייזום וניהול פרויקטים תיירותיים‬
‫‪ ‬עמי אתגר‪ ,‬ראש התאחדות מארגני תיירות נכנסת‬
‫(‪)11‬‬
‫‪ ‬אלי גונן‪ ,‬נשיא התאחדות בתי המלון‬
‫‪ ‬פנינה בן דוד‪ ,‬כלכלנית התאחדות בתי המלון‬
‫‪ ‬אלי זיו‪ ,‬מנהל התאחדות בתי המלון בתל אביב‬
‫‪ ‬רון יריב‪ ,‬מנכ"ל מלון קראון פלאזה ת"א‬
‫‪ ‬יוסי קליגר‪ ,‬יועץ להתאחדות בתי המלון‬
‫‪ ‬רפי שלף‪ ,‬נשיא סוכנות נסיעות אינטרנשיונאל‬
‫‪ ‬מיכאל חי‪ ,‬יועץ‪Vision Hospitality ,‬‬
‫‪ ‬שמוליק צוראל‪ ,‬מנכ"ל התאחדות המלונות‬
‫‪ ‬עופר פופס‪ ,‬יועץ כלכלי‬
‫‪ ‬עוז לוי‪ ,‬מנהל מחלקת ניהול סיכונים בחשכ"ל‬
‫גורמי ממשלה‬
‫‪ ‬אופיר כהן‪ ,‬רשות המיסים‬
‫אחרים (‪)2‬‬
‫‪ ‬יובל רז‪ ,‬משרד האוצר‪/‬חשכ"ל‬
‫גורמים‬
‫‪ ‬גיא זוקין‪ ,‬שותף בקרן מנוף "אוריגו"‬
‫‪ ‬רן גרודצקי‪ ,‬שותף בקרן מנוף "בראשית"‬
‫מוסדיים (‪)4‬‬
‫‪ ‬צבי פורמן‪ ,‬שותף בקרן מנוף "‪"KCPS‬‬
‫‪ ‬שלומי ברכה‪ ,‬סמנכ"ל השקעות בפסגות‬
‫‪12‬‬
‫מקורות המידע‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫תוכניות עבודה של משרד התיירות ‪2009-2010‬‬
‫נתוני ופרסומי הלמ"ס‬
‫סקר תיירות נכנסת ‪ , 06/2009 ,2008‬גיאוקרטוגרפיה‬
‫"חקר שוק התיירות" ‪2006 EY‬‬
‫מסמך "מדיניות למתקני אכסון תיירות תל אביב‪-‬יפו" (אהוד פסטרנק‪ ,‬חיק פרויקטים)‬
‫מסמך "הערכות ירושלים לצפי של ‪ 5M‬תיירים בישראל" ‪( 07/2008‬עמי אתגר‪ ,‬יוסי קליגר‪ ,‬לינור לנקין)‬
‫דוח הוועדה הציבורית לבחינת טיב השירות והמוצר התיירותי בישראל ‪04/2008‬‬
‫מסמך "ביטוח אירועים ביטחוניים בתיירות" ‪( 07/2009‬קסלמן וקסלמן עבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי)‬
‫נתונים מאתרי משרדי תיירות וארגונים רלבנטיים בינלאומיים במדינות‪ :‬טורקיה‪ ,‬יוון‪ ,‬ירדן‪ ,‬מצרים‪ ,‬קפריסין‪ ,‬הולנד‪,‬‬
‫אירלנד‪ ,‬סינגפור‪ ,‬ספרד (ברצלונה)‬
‫שיחות שבוצעו עם גורמים בחו"ל (משרדי תיירות‪ ,‬ארגוני עידוד השקעות)‬
‫”‪UNCTAD ,"FDI in Tourism: The Development Dimension 2007‬‬
‫פרסומי ‪UNWTO‬‬
‫מחקרי ‪( HVS‬חברת ייעוץ בינלאומית בתחום המלונאות)‬
‫”‪"The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009‬‬
‫נתוני בנק ישראל בנושא התפלגות האשראי בישראל ופרסומים גלויים בנושא קרנות המנוף‬
‫דוגמאות של תוכניות השקעה של מלונות שהוכנו עבור מרכז ההשקעות‬
‫מודלים "מייצגים" של הקמת מלונות שהוכנו ע"י יועץ כלכלי מתחום המלונאות‬
‫‪13‬‬
‫צד ה"ביקוש" ‪ -‬ניתוח תוספת החדרים הנדרשת‬
‫‪14‬‬
‫יעדי משרד התיירות‬
‫גידול של שני מיליון תיירים עד ‪,2015‬‬
‫לרמה של חמישה מיליון תיירים לשנה‬
‫‪15‬‬
‫ב‪ 2008-‬מספר המבקרים חזר לרמה של סוף שנות ה‪ :90 -‬כ‪ 3 -‬מיליון לשנה‬
‫מיליוני‬
‫מבקרים‬
‫כניסות מבקרים לישראל ‪1997-2009‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2.7‬‬
‫‪3.0‬‬
‫‪2.7‬‬
‫‪2.3‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2.2‬‬
‫‪1.9‬‬
‫‪1.5‬‬
‫‪1.1‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪0.9‬‬
‫‪2.3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0‬‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫* הירידה בכניסות המבקרים בדצמבר ‪ 2008‬ובתחילת השנה הנוכחית נובעת ככל הנראה מהשלכות המשבר במערכת הפיננסית העולמית והפגיעה במצב‬
‫הביטחוני עקב ירי טילים מרצועת עזה ובהמשך ממבצע "עופרת יצוקה" שחל במחצית הראשונה של חודש ינואר השנה‬
‫‪16‬‬
‫התפלגות המבקרים‬
‫כניסת מבקרים לישראל ‪2008-2009‬‬
‫מיליוני‬
‫מבקרים‬
‫‪3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0‬‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫‪17‬‬
‫תיירות הפנים יציבה יחסית ומהווה "עוגן" לענף המלונאות בשנות המשבר‬
‫מיליוני‬
‫לינות‬
‫לינות בישראל ‪2000-2009‬‬
‫‪25‬‬
‫‪20‬‬
‫‪11.4‬‬
‫‪9.9‬‬
‫‪12.1‬‬
‫‪11.8‬‬
‫‪12.5‬‬
‫‪12.3‬‬
‫‪12.2‬‬
‫‪11.8‬‬
‫‪10.2‬‬
‫‪8.1‬‬
‫‪8.4‬‬
‫‪15‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11.3‬‬
‫‪12.0‬‬
‫‪9.7‬‬
‫‪6.9‬‬
‫‪6.8‬‬
‫‪2006‬‬
‫‪2005‬‬
‫‪4.8‬‬
‫‪3.3‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2003‬‬
‫‪2002‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3.8‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2009‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪2007‬‬
‫ישראלים‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫‪2004‬‬
‫‪2001‬‬
‫‪2000‬‬
‫תיירים‬
‫‪18‬‬
‫התיירות הנכנסת בישראל מתפלגת בין ארבעה סגמנטים מרכזיים‬
‫התפלגות התיירות הנכנסת לפי מטרת ביקור ‪( 2008‬באדום ‪)2009‬‬
‫‪ 11%‬עסקים‬
‫(‪)2%‬‬
‫‪ 11%‬חופשה‬
‫‪ 1%‬כנסים‬
‫(‪)13%‬‬
‫‪ 17%‬תיור וטיול‬
‫‪ 1%‬לימודים ומחקר‬
‫(‪)31%‬‬
‫(‪)26%‬‬
‫‪ 33%‬צליינות "רגילה"‬
‫‪ 2%‬צליינות אוונגליסטית‬
‫(‪)28%‬‬
‫מקור‪ :‬סקר תיירות נכנסת ‪ ,‬מתוך "התיירות לישראל – דו"ח סטטיסטי"‬
‫‪19‬‬
‫ירושלים ות"א הינם יעדי הלינה המרכזיים של התיירות הנכנסת‬
‫באילת וים המלח התיירות הנכנסת מהווה שיעור קטן מתפוסת המלונות‬
‫התפלגות לינות ביישובים נבחרים בישראל ‪2008‬‬
‫באחוזים‪ :‬שיעור הלינות של התיירות הנכנסת מסך הלינות בעיר‬
‫‪46%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪82%‬‬
‫מקור‪ :‬למ"ס (נתונים מנוכי עונתיות)‬
‫‪87%‬‬
‫מיליוני‬
‫לינות‬
‫‪14%‬‬
‫‪20‬‬
‫פריסת האיכסון הנדרשת לפי סגמנטי התיירות הנכנסת ואזורי הביקוש‬
‫סגמנטים ‪/‬‬
‫רמת אכסון מתאימה‬
‫אזורי ביקוש‬
‫לסגמנט‬
‫חופשה ותיור‬
‫צליינות‬
‫ירושלים‬
‫ת"א‬
‫כנרת והגליל‬
‫ערי חוף‬
‫‪ 80%‬בינונית – גבוהה‬
‫‪ 20%‬עממית‬
‫‪ 20%‬בינונית – גבוהה‬
‫‪ 80%‬עממית‬
‫בינונית – גבוהה‬
‫עסקים‬
‫אזור ביקוש‬
‫מרכזי בסגמנט‬
‫אזור ביקוש‬
‫משני בסגמנט‬
‫אזור ביקוש‬
‫שולי בסגמנט‬
‫רמת אכסון בינונית‪-‬גבוהה‪ A :‬או ‪ B‬גבוה‪ ,‬רמת אכסון נמוכה‪ C :‬או ‪ B‬נמוך‬
‫‪21‬‬
‫תהליך הניתוח הכמותי של תוספת החדרים הדרושה והתפלגותה‬
‫‪‬‬
‫ניתוח סך תוספת החדרים הדרושה ל‪ 2015-‬לפי סגמנטי ביקוש לשני תרחישים‬
‫‪ ‬תרחיש א'‪ :‬הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקיים‬
‫‪ ‬תרחיש ב'‪ :‬הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד ‪ -‬הצליינות וחופשה ותיור‬
‫‪‬‬
‫ניתוח התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון‬
‫‪‬‬
‫ביצוע ניתוחי רגישות‬
‫‪‬‬
‫תיקוף מול הערכות שבוצעו בדוחות קודמים עבור ת"א וירושלים‬
‫‪ ‬ת"א‪ :‬מסמך מדיניות למתקני אכסון תיירות בתל אביב‪-‬יפו‬
‫‪ ‬ירושלים‪ :‬דוח הערכות ירושלים לפי של ‪ 5M‬תיירים‬
‫‪22‬‬
‫הנחות היסוד למודל הניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫פרמטרים‪:‬‬
‫תוספת מבקרים עד ‪2015‬‬
‫‪ %‬תפוסה ממוצע במודל‬
‫‪2,000,000‬‬
‫‪65%‬‬
‫מס' אנשים‬
‫כמות לינות‬
‫מאפייני לינה של הסגמנטים‬
‫ממוצעת למבקר לחדר בחדר‬
‫‪2‬‬
‫‪5‬‬
‫חופשה ותיור‬
‫‪2‬‬
‫‪7‬‬
‫צליינות‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר)‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‬‫‬‫אחר‬
‫סגמנט‬
‫חופשה ותיור‬
‫צליינות‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר)‬
‫ביקורי קרובים‬
‫תמהיל רמת האכסון‬
‫המתאימה לסגמנט‬
‫תמהיל אזורי הביקוש המתאימים לסגמנט‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫ירושלים‬
‫ת"א‬
‫כנרת והגליל‬
‫ערי חוף‬
‫‪80%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪23‬‬
‫סך תוספת החדרים הדרושה ל‪ 2015-‬לפי סגמנטי ביקוש‬
‫ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש א'‪:‬‬
‫‪ %‬מהתיירות‬
‫הנכנסת‬
‫‪2015‬‬
‫‪ %‬מהתיירות הנכנסת‬
‫(הערכה)‬
‫‪2008‬‬
‫סגמנט‬
‫‪24%‬‬
‫‪24%‬‬
‫חופשה ותיור‬
‫‪30%‬‬
‫‪30%‬‬
‫צליינות‬
‫‪17%‬‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר) ‪17%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‪3%‬‬
‫‪3%‬‬
‫אחר‬
‫‪13%‬‬
‫‪13%‬‬
‫מבקרי יום‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫סה"כ‬
‫מס' מבקרים‬
‫‪2008‬‬
‫‪728,000‬‬
‫‪910,000‬‬
‫‪520,000‬‬
‫‪338,000‬‬
‫‪104,000‬‬
‫‪400,000‬‬
‫‪3,000,000‬‬
‫מס' מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫(הערכה)‬
‫‪1,213,333‬‬
‫‪1,516,667‬‬
‫‪866,667‬‬
‫‪563,333‬‬
‫‪173,333‬‬
‫‪666,667‬‬
‫‪5,000,000‬‬
‫תוספת‬
‫תוספת‬
‫חדרים‬
‫לינות‬
‫תוספת‬
‫דרושה‬
‫שנתית‬
‫מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫דרושה ‪ 2015‬דרושה ‪2015‬‬
‫‪5,114 2,426,667‬‬
‫‪485,333‬‬
‫‪8,950 4,246,667‬‬
‫‪606,667‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‪693,333‬‬
‫‪346,667‬‬
‫‪950‬‬
‫‪450,667‬‬
‫‪225,333‬‬
‫‬‫‬‫‪69,333‬‬
‫‬‫‬‫‪266,667‬‬
‫‪17,936‬‬
‫‪7,817,333‬‬
‫‪2,000,000‬‬
‫ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש ב'‪:‬‬
‫‪ %‬מהתיירות‬
‫הנכנסת‬
‫‪2015‬‬
‫‪ %‬מהתיירות‬
‫(הערכה)‬
‫הנכנסת ‪2008‬‬
‫סגמנט‬
‫‪27%‬‬
‫‪24%‬‬
‫חופשה ותיור‬
‫‪33%‬‬
‫‪30%‬‬
‫צליינות‬
‫‪14%‬‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר) ‪17%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪11%‬‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‪3%‬‬
‫‪3%‬‬
‫אחר‬
‫‪15%‬‬
‫‪13%‬‬
‫מבקרי יום‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫סה"כ‬
‫תוספת‬
‫תוספת‬
‫חדרים‬
‫לינות‬
‫תוספת‬
‫מס' מבקרים‬
‫מס'‬
‫דרושה‬
‫שנתית‬
‫מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫(הערכה) דרושה ‪ 2015‬דרושה ‪2015‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪6,307‬‬
‫‪2,992,889‬‬
‫‪598,578‬‬
‫‪1,326,578‬‬
‫‪728,000‬‬
‫‪11,038 5,237,556‬‬
‫‪748,222‬‬
‫‪1,658,222‬‬
‫‪910,000‬‬
‫‪1,461‬‬
‫‪346,667‬‬
‫‪173,333‬‬
‫‪693,333‬‬
‫‪520,000‬‬
‫‪475‬‬
‫‪225,333‬‬
‫‪112,667‬‬
‫‪450,667‬‬
‫‪338,000‬‬
‫‬‫‬‫‪34,667‬‬
‫‪138,667‬‬
‫‪104,000‬‬
‫‬‫‬‫‪328,889‬‬
‫‪728,889‬‬
‫‪400,000‬‬
‫‪19,282 8,802,444‬‬
‫‪2,000,000 5,000,000 3,000,000‬‬
‫‪24‬‬
‫תמהיל המבקרים הצפוי**‬
‫תמהיל התיירות הנכנסת הצפוי ב‪2015 -‬‬
‫מבקרי יום‬
‫חופשה ותיור‬
‫תמהיל התיירות הנכנסת ‪*2008‬‬
‫מבקרי יום‬
‫חופשה ותיור‬
‫אחר‬
‫אחר‬
‫ביקורי קרובים‬
‫ביקורי קרובים‬
‫עסקים‬
‫עסקים‬
‫צליינות‬
‫צליינות‬
‫סה"כ‪ 3 :‬מיליון מבקרים‬
‫סה"כ‪ 5 :‬מיליון מבקרים‬
‫צליינות‬
‫* מקור‪ :‬סקר תיירות נכנסת ‪ ,‬מתוך "התיירות לישראל – דו"ח סטטיסטי"‬
‫חופשה ותיור‬
‫** לפי תרחיש ב'‬
‫‪25‬‬
‫תוספת החדרים הנדרשת בפריסה גיאוגרפית‬
‫ירושלים‬
‫ת"א‬
‫כנרת והגליל‬
‫ערי חוף‬
‫סה"כ‬
‫רמת אכסון‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫‪4,000‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪1,100‬‬
‫‪9,500‬‬
‫עממית‬
‫‪5,500‬‬
‫‪800‬‬
‫‪2,600‬‬
‫‪600‬‬
‫‪9,500‬‬
‫סה"כ‬
‫‪9,500‬‬
‫‪3,800‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪1,700‬‬
‫‪19,000‬‬
‫ערי חוף‬
‫כנרת והגליל‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫ירושלים‬
‫עממית‬
‫ת א‬
‫‪26‬‬
‫צד ה"היצע"‬
‫ניתוח הפערים בין תוספת החדרים הנדרשת למלאי הקיים‬
‫‪27‬‬
‫מקורות אפשריים ל"היצע מלונאי"‬
‫‪‬‬
‫קיימים ארבעה מקורות "היצע" מרכזיים להשלמת תוספת החדרים הדרושה‬
‫‪ ‬מיצוי המלאי הפעיל ע"י הגעה ל‪ 65% -‬תפוסה לפחות (רלבנטי לטווח הקצר‪ ,‬בעייתי בטווח הארוך)‬
‫‪ ‬השבה של מלאי קיים לא פעיל‬
‫‪ ‬הסבה של מבנים קיימים למלונות (המשמשים היום לשימושים אחרים)‬
‫‪ ‬הקמה על בסיס מלאי תכנוני תיירותי קיים‬
‫‪‬‬
‫במקביל נדרש לשמר את המלאי הקיים ורמתו‬
‫‪28‬‬
‫הגידול בהיצע החדרים במלונות נבלם בעשור האחרון‬
‫התפתחות מס' חדרי אירוח במלונות תיירות בישראל ‪1960-2008‬‬
‫באלפי‬
‫חדרים‬
‫‪44‬‬
‫פעילים‬
‫הלמ"ס‪ :‬למ"ס ‪ +‬מלונות ‪( 2007‬סטטיסטיקל)‬
‫‪29‬‬
‫כמות מלונות התיירות בישראל נשארה דומה בעשור האחרון‬
‫מס' מלונות התיירות בישראל ‪1999-2008‬‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫מס' מלונות‬
‫‪30‬‬
‫בפועל‪ ,‬עיקר פיתוח ההיצע בעשרים השנים האחרונות היה באילת וים המלח‬
‫ולא באזורי הביקוש הנוכחיים של התיירות הנכנסת‬
‫התפלגות מס' חדרי אירוח במלונות תיירות בישראל ביישובים נבחרים ‪1990,2008‬‬
‫‪179%‬‬
‫באלפי‬
‫חדרים‬
‫‪29%‬‬
‫שיעור גידול‬
‫במס' החדרים‬
‫‪1990-2008‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪26%‬‬
‫‪67%‬‬
‫‪159%‬‬
‫‪7%‬‬
‫הלמ"ס‪ :‬מלונות ‪( 2008‬סטטיסטיקל)‬
‫‪31‬‬
‫עלייה הדרגתית בשיעור התפוסה בחזרה לרמה של כ‪66%-‬‬
‫כתוצאה מהתאוששות הענף בשנים האחרונות לצד ה"קיפאון" בכמות החדרים‬
‫מס' חדרים במלונות התיירות בישראל ו‪ %-‬תפוסה ‪1999-2008‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪48‬‬
‫‪66%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪46‬‬
‫‪46‬‬
‫‪47‬‬
‫‪47‬‬
‫‪46‬‬
‫‪62%‬‬
‫‪58%‬‬
‫‪62%‬‬
‫‪43‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪57%‬‬
‫‪51%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪50‬‬
‫‪40‬‬
‫‪35‬‬
‫‪46%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪30‬‬
‫‪44%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪45‬‬
‫‪25‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪20‬‬
‫‪15‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪10‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪2007‬‬
‫‪2006‬‬
‫‪2005‬‬
‫‪2004‬‬
‫תפוסת חדרים‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫‪2003‬‬
‫‪2002‬‬
‫‪2001‬‬
‫‪2000‬‬
‫‪1999‬‬
‫מס חדרים באלפים‬
‫‪32‬‬
‫התפוסה התיירותית בירושלים‪ ,‬ת"א וסביבתה הגיעה לשיעורים גבוהים בשנת ‪2008‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬בפריפריה שיעור התפוסה היו נמוכים (וכללה בעיקר תיירות פנים)‬
‫תפוסת החדרים במלונות בישראל ביישובים נבחרים ‪2008‬‬
‫‪ %‬תפוסת חדרים‬
‫‪+65%‬‬
‫‪45-65%‬‬
‫יעדי תיירות נכנסת‬
‫תל אביב – ‪75%‬‬
‫רמת גן – ‪70%‬‬
‫ירושלים – ‪66%‬‬
‫הרצליה – ‪69%‬‬
‫בת ים – ‪66%‬‬
‫נתניה – ‪62%‬‬
‫יעדי תיירות "מעורבת"‬
‫חיפה – ‪67%‬‬
‫יעדי תיירות "פנים"‬
‫ים המלח – ‪74%‬‬
‫אילת – ‪68%‬‬
‫טבריה – ‪60%‬‬
‫צפת – ‪47%‬‬
‫באר שבע – ‪46%‬‬
‫ערד – ‪33%‬‬
‫‪-45%‬‬
‫אשקלון – ‪43%‬‬
‫נהריה – ‪43%‬‬
‫זכרון יעקב – ‪43%‬‬
‫ב‪ 2008-‬מלאי החדרים הקיים באזורי הביקוש התיירותי היה קרוב למיצוי‪:‬‬
‫‪ ‬בת"א וסביבתה נוצר עודף ביקוש על ההיצע‬
‫‪ ‬בירושלים הביקוש וההיצע התאזנו‬
‫‪ ‬בטבריה היה עודף קטן של היצע בכ‪ 200-‬חדרים (‪ 5%‬מכ‪ 4,000-‬החדרים הקיימים בטבריה)‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫‪33‬‬
‫‪ 2,000‬מהחדרים הסגורים נמצאים באזורי הביקוש לתיירות נכנסת‬
‫ומהווים פוטנציאל להשבה‬
‫התפלגות מס' חדרים במלונות תיירות סגורים בישראל ‪ 2008‬לפי ערים‬
‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬
‫מס'‬
‫חדרים‬
‫‪34‬‬
‫קיים פוטנציאל להסבה של מבנים קיימים למלונות עבור כ‪ 2000 -‬חדרים‬
‫‪‬‬
‫להסבה יתרונות משמעותיים‪ ,‬הן מצד המדינה והן מצד היזם‬
‫‪ ‬תהליך ההסבה הנו מהיר יותר מהקמת מלון חדש‬
‫‪ ‬עלות השקעה נמוכה יותר (עלות הסבת חדר הנה כמחצית מעלות הקמה)‬
‫‪‬‬
‫התפלגות הפוטנציאל בין אזורי הביקוש‬
‫‪ 1,000 ‬בירושלים‬
‫‪ 500 ‬בתל אביב‬
‫‪ 500 ‬בכנרת והגליל‬
‫‪‬‬
‫ההסבה רלבנטית לרוב למלונות ברמה העממית‬
‫‪‬‬
‫דוגמאות למבנים עם פוטנציאל הסבה‬
‫‪ ‬בית החולים האיטלקי בירושלים‬
‫‪ ‬לשכת הבריאות בירושלים‬
‫‪ ‬תחנת המשטרה ביפו‬
‫‪35‬‬
‫הערכת המלאי התכנוני הקיים‬
‫‪ ‬המלאי התכנוני כולל תוכניות בתוקף ובהליכים להקמה של מלונות‬
‫‪ ‬מקובל להתחשב במלאי התכנון "האפקטיבי" שהנו המלאי התכנוני המוכפל במקדמי מימוש משוערים‬
‫‪ ‬ביצענו‪:‬‬
‫‪ ‬הערכה של המלאי התכנוני "האפקטיבי" לטווח ארוך‬
‫‪ ‬בירושלים ע"פ דוח "הערכות ירושלים לצפי של ‪ 5‬מיליון תיירים בישראל" (‪)2008‬‬
‫‪ ‬בת"א מדוח ביניים של "מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב‪-‬יפו" (‪)2008‬‬
‫‪ ‬תיקוף הנתונים בפגישות עם אגף התכנון במשרד (‪)02/2010‬‬
‫‪ ‬הערכת מלאי התכנוני "האפקטיבי" עד ‪2015‬‬
‫‪ ‬הערכות אגף התכנון במשרד (‪)02/2010‬‬
‫‪ ‬בהנחה שהתקיימו כל התנאים האופטימליים (מצב הענף‪ ,‬אמצעי עידוד‪ ,‬פתרון בעיות תכנוניות)‬
‫‪36‬‬
‫סיכום הפערים בין תוספת החדרים הדרושה למקורות ההיצע‬
‫פער‬
‫מקורות ההיצע‬
‫תוספת‬
‫איזור ביקוש‬
‫דרושה‬
‫מלאי לא‬
‫עד‬
‫ממוצה‬
‫‪2015‬‬
‫(‪ %‬תפוסה‬
‫‪)2008‬‬
‫מלאי חדרים‬
‫מלאי חדרים‬
‫מלאי תכנוני‬
‫מלאי תכנוני‬
‫עם פוטנציאל*‬
‫עם פוטנציאל*‬
‫תיירותי* ל‪-‬‬
‫תיירותי לטווח‬
‫להשבה‬
‫להסבה‬
‫‪2015‬‬
‫הארוך‬
‫עד ‪2015‬‬
‫טווח‬
‫הארוך‬
‫ירושלים‬
‫‪9,500‬‬
‫אין (‪)66%‬‬
‫‪600‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪4,700‬‬
‫‪6,300‬‬
‫‪3,200‬‬
‫‪1,600‬‬
‫ת"א‬
‫‪3,800‬‬
‫אין (‪)75%‬‬
‫‪300‬‬
‫‪500‬‬
‫‪3,300‬‬
‫‪4,200‬‬
‫אין‬
‫אין‬
‫כנרת והגליל‬
‫‪4,000‬‬
‫‪)60%( 200‬‬
‫‪300‬‬
‫‪500‬‬
‫ערי חוף‬
‫‪1,700‬‬
‫קיים מלאי תכנוני מספק‬
‫אין‬
‫‪700‬‬
‫‪-‬‬
‫(‪)65-70%‬‬
‫* פוטנציאל "אפקטיבי" ל‪2015-‬‬
‫‪37‬‬
‫סיכום המשמעויות מניתוח הפערים בין תוספת החדרים הדרושה להיצע‬
‫‪‬‬
‫מקורות ההיצע (כולל המלאי התכנוני הקיים) בת"א‪ ,‬כנרת והגליל וערי החוף מספיקים עד ‪2015‬‬
‫‪‬‬
‫בירושלים קיים פער ויש צורך ל"הרחיב" את מקורות ההיצע באזור באמצעות הגדלת המלאי‬
‫התכנוני התיירותי בכ‪ 3,200-‬חדרים‬
‫‪‬‬
‫בהתחשב במלאי התכנוני הקיים‪ ,‬צריך וניתן לבנות (להסב‪/‬להשיב) עד ‪ 2015‬כ‪ 16,000 -‬חדרים‪:‬‬
‫‪ 6,000 ‬בירושלים‬
‫‪ 3,800 ‬בתל‪-‬אביב‬
‫‪ 4,000 ‬בכנרת והגליל‬
‫‪ 1,700 ‬בערי החוף‬
‫‪38‬‬
‫אמצעי העידוד הקיימים כיום בעולם ובישראל‬
‫‪39‬‬
‫ענף התיירות תורם לתוצר המדינה ויוצר מקומות עבודה חדשים בישראל‬
‫‪ ‬תרומה לתוצר‪:‬‬
‫‪ ‬ישירה‪ 23 :‬מיליארד ‪ 1.8%( ₪‬מהתמ"ג)‬
‫‪ ‬כוללת‪ 41 :‬מיליארד ‪ 3.2%( ₪‬מהתמ"ג)‬
‫‪ ‬תרומה לתעסוקה‪:‬‬
‫‪ ‬סה"כ ‪ 160,000‬מועסקים כתוצאה מפעילות תיירותית (‪ 5.8%‬מכלל המועסקים)‬
‫‪ 90,000 ‬ישירות בענף התיירות‬
‫‪ 30,000 ‬במלונאות‬
‫• תרומת הגידול בתוספת החדרים לתעסוקה במלונאות‬
‫‪ ‬תוספת מועסקים בתפעול המלונות‪ ,‬על כל ‪ 1,000‬חדרים‪:‬‬
‫‪ ‬רמה ‪810 :1‬‬
‫‪ ‬רמה ‪580 :2‬‬
‫‪ ‬רמה ‪450 :3‬‬
‫מקור‪ :‬למ"ס‪ ,‬משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים (ספט' ‪)2009‬‬
‫‪40‬‬
‫לענף התיירות תרומה משמעותית לתוצר במרבית מדינות ה‪OECD-‬‬
‫שיעור התרומה של התיירות לתוצר במדינות ה‪OECD-‬‬
‫‪%‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10.710.5‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8.2‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6.6‬‬
‫‪4.8‬‬
‫‪2.9 2.9 2.9 2.9 2.9 2.8 2.7‬‬
‫‪2.6 2.5‬‬
‫‪2.3 2.3 2.3 2.1‬‬
‫‪2 1.9‬‬
‫‪3.2 3.2 3.2‬‬
‫‪5.5 5.3‬‬
‫‪5.1 5.1‬‬
‫‪3.7 3.7 3.6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫נתונים חו"ל‪ ,OECD Tourism Trends and Policies 2010 :‬מבוסס על נתוני ‪2009‬‬
‫נתונים ישראל‪ :‬משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים (ספטמבר ‪ ,)2009‬מבוסס על נתוני ‪2008‬‬
‫‪41‬‬
‫וגם לתעסוקה‬
‫שיעור התרומה של התיירות לתעסוקה במדינות ה‪OECD-‬‬
‫‪%‬‬
‫‪14‬‬
‫‪12.7‬‬
‫‪12‬‬
‫‪9.2‬‬
‫‪9.7‬‬
‫‪9.7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪3.7‬‬
‫‪3.8‬‬
‫‪3.9‬‬
‫‪4‬‬
‫‪4.4‬‬
‫‪4.7‬‬
‫‪4.7‬‬
‫‪4.7‬‬
‫‪4.8‬‬
‫‪5‬‬
‫‪5.3‬‬
‫‪5.8‬‬
‫‪6.2‬‬
‫‪6.7‬‬
‫‪6.9‬‬
‫‪7.3‬‬
‫‪2‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫נתונים חו"ל‪ ,OECD Tourism Trends and Policies 2010 :‬מבוסס על נתוני ‪2009‬‬
‫נתונים ישראל‪ :‬משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים (ספטמבר ‪ ,)2009‬מבוסס על נתוני ‪2008‬‬
‫‪42‬‬
‫לכן‪ ,‬השימוש באמצעי עידוד לענף התיירות מקובל בכל העולם‬
‫ושכיח יותר מבכל ענפי המשק האחרים‬
‫שכיחות השימוש באמצעי עידוד פיננסים בעולם לפי ענפים ‪2004‬‬
‫(מניתוח ‪ 63‬מדינות חברות ב‪)WTO-‬‬
‫מקור‪FDI in Tourism: The Development Dimension 2007 :‬‬
‫כמות המדינות‬
‫המשתמשות באמצעי‬
‫עידוד בענף‬
‫‪43‬‬
‫אמצעי העידוד בעולם מתחלקים לארבע קבוצות עיקריות‬
‫דוגמאות לכלים המרכזיים‬
‫סוג‬
‫‪‬מענקים כספיים להשקעות במלונות‬
‫‪‬הלוואות מדינה להשקעות במלונות‬
‫‪‬ערבויות מדינה להלוואות להשקעות במלונות‬
‫פיננסיים‬
‫‪‬הטבות מס להכנסות מפעילות מלונות‬
‫‪‬הטבות מכס לייבוא ציוד קבוע לצורך השקעה במלון (כולל "אזורים חופשיים")‬
‫‪‬בניית "רשת ביטחון" (המדינה כמבטחת ממשברים בענף המלונאות)‬
‫‪‬הקמת מלונות בבעלות המדינה‬
‫תכנוניים עם‬
‫‪‬היתר לשימושים מעורבים (מלונאות ‪ +‬מגורים ‪ /‬מסחר)‬
‫"אפקט פיננסי"‬
‫‪‬היתר ל‪( Leaseback-‬אכסון מלונאי מיוחד)‬
‫‪‬ייעוד קרקעות לתיירות‬
‫תכנוניים‬
‫‪‬שיווק קרקעות מתוכננות‬
‫‪‬תוספת זכויות בנייה על מנת לתמרץ הסבה של מבנים קיימים לשימוש מלונאי‬
‫תהליכיים‬
‫‪‬יצירת ‪ One Stop Shop‬לקיצור תהליכים‬
‫‪44‬‬
‫כל המדינות השכנות משתמשות באמצעי עידוד להקמת מלונות‬
‫‪ ‬לכל המדינות יש "סל" של אמצעים השונה בכל מדינה ומושפע מ‪:‬‬
‫‪ ‬מאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" במדינה‬
‫‪ ‬רמת וסוג המשאבים הפנויים במדינה (כספיים‪ ,‬קרקע)‬
‫‪ ‬תעדוף מול שימושים אחרים בתיירות וענפים אחרים‬
‫‪ ‬אמצעי העידוד השכיח ביותר הנו הטבות מס בגלל שאין להם ביטוי "ישיר" בתקציב המדינה‬
‫אמצעי‬
‫סוג‬
‫ירדן‬
‫טורקיה‬
‫יוון‬
‫קפריסין‬
‫מצריים‬
‫מענק כספי‬
‫הטבות מס‬
‫פיננסי‬
‫הלוואות‬
‫הטבות מכס ו‪Free Zones-‬‬
‫רשת ביטחון ‪ /‬ערבויות מדינה‬
‫תכנוניים עם "אפקט פיננסי"‬
‫תכנוני‬
‫תהליכי‬
‫‪JIB‬‬
‫‪ISPAT‬‬
‫מקור הנתונים‬
‫‪JIB‬‬
‫‪ISPAT‬‬
‫‪Greece MOT‬‬
‫‪CIPA, COT‬‬
‫‪UNCTAD‬‬
‫‪45‬‬
‫אמצעי עידוד תכנוניים למלונות בירדן‬
‫המחשה של שיווק מיזמים פוטנציאליים ע"י ‪Jordan Investment Map‬‬
‫מקור מידע‪JIB :‬‬
‫‪46‬‬
‫המחשה לאמצעי עידוד תכנוניים למלונות בטורקיה‬
‫דוגמא לשיווק קרקע ותב"ע בדרום אנטליה‬
SOURCE: REPUBLIC OF TURKEY MINISTRY OF
CULTURE AND TOURISM: PUBLIC IMMOVABLE
ALLOCATION, ANNOUNCEMENT AND SPECIFICATION,
FOR TOURISM INVESTORS
47
‫בפני היזם בישראל עומדים היום מספר קשיים‬
‫‪ .1‬זמינות קרקע לבניית מלונות באזורי הביקוש‬
‫‪‬‬
‫מחסור בקרקע באזורים אטרקטיביים ליזמים‪ ,‬בעיקר בירושלים ות"א (לאורך החוף)‬
‫‪‬‬
‫תהליך ארוך לקבלת האישורים הנדרשים‬
‫‪‬‬
‫העדפה בייעוד והקצאת הקרקעות לשימושים המניבים הכנסות גבוהות יותר למדינה ‪ /‬לרשות המקומית‬
‫‪ .2‬קשיים במימון‬
‫‪‬‬
‫אי מוכנות מצד הבנקים לממן השקעות במלונות‬
‫‪‬‬
‫או לחילופין‪ ,‬דרישה להון עצמי (בנוסף למענק) גבוה יותר לעומת שימושים אחרים (מגורים‪ ,‬נדל"ן מניב)‬
‫‪‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הבנקים דורשים בטחונות מעבר לנכס בית המלון‬
‫‪‬‬
‫עלות קרקע גבוהה (שמאות הקרקע נעשית בדומה לקרקע המיועדת למגורים)‬
‫‪‬‬
‫תשואה אלטרנטיבית גבוהה ומיידית בהשקעה במגורים לעומת התשואה והחזר ארוך הטווח ממלונות‬
‫‪‬‬
‫חוסר עקביות במדיניות אמצעי העידוד (מענקים)‬
‫‪ .3‬קושי בהחזר ההשקעה‬
‫‪‬‬
‫עלויות הפעלה גבוהות יחסית למדינות בסביבה הקרובה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫בעייתיות נמוכה יותר למלונות באזורים רווחיים (בעיקר תל אביב)‬
‫בישראל קיים סיכון גיאו‪-‬פוליטי לצד הסיכון הכלכלי‬
‫‪‬‬
‫בעייתיות גבוהה יותר למלונות באזורים מוטי תיירות נכנסת (תל אביב‪ ,‬ירושלים)‬
‫‪ .4‬תהליכים ארוכים ועבודה מול מספר רב של גורמים שאינם מתואמים ביניהם‬
‫‪48‬‬
‫התאמת אמצעי העידוד להשגת יעדי המשרד ולצרכי היזמים‬
‫אמצעי העידוד התכנוניים אינם רלבנטיים ליצירת תוספת חדרים לפני ‪2015‬‬
‫‪‬‬
‫לטובת העתיד‪ ,‬חשוב לקדם את המהלכים הבאים‪:‬‬
‫‪ ‬אישור תמ"א ‪12‬‬
‫‪" ‬חיזוק ההגנה" על קרקעות עם ייעוד תיירותי ע"י סעיפים מתאימים בחוק התכנון החדש‬
‫‪ ‬חיזוק יכולות האכיפה באמצעות קידום חוק שירותי תיירות‬
‫‪‬‬
‫יש לעשות כל מאמץ כדי להבטיח שקרקע המיועדת לתיירות אכן תשמש לקידום תיירות‬
‫‪‬‬
‫מומלץ לא להשתמש באמצעי של אכסון מלונאי מיוחד‪ ,‬בגלל הקושי ליישם אותו ולפקח עליו‬
‫יש לקדם ולבצע בצורה אפקטיבית את מהלכי המשרד לקיצור תהליכים ולהקלה על היזמים‬
‫‪ ‬מנהלת השקעות בתיירות והמרכז לקידום מיזמים‬
‫כדי להשיג את יעדי המשרד לשנת ‪ 2015‬יש לתת עדיפות לסיוע ליזמים להתמודד עם קשיי המימון‬
‫על‪-‬ידי בניית תמהיל אמצעי עידוד פיננסיים אפקטיביים‪.‬‬
‫הכלים המרכזיים והמיידיים הינם‪:‬‬
‫‪ ‬העמדת מענקים בהיקף המתאים‪ ,‬והקצאתם בהתאם ליעדי המשרד‬
‫‪ ‬עידוד השימוש באשראי מוסדי‪ ,‬כמקור משלים‪/‬תחליפי לאשראי הבנקאי‬
‫עדיף למדינה להשתמש יותר בתקציב מאשר במשאבי קרקע הנמצאים במחסור בישראל‬
‫‪49‬‬
‫תמונת מצב וקשיים מרכזיים במרכיבי המימון‬
‫פרויקט "טיפוסי" להקמת מלונות מתאפיין ב‪ 3-‬מרכיבי מימון*‪:‬‬
‫הון עצמי‬
‫‪‬‬
‫לרוב כ‪ 30%-‬מסך ההשקעה‬
‫מענק‬
‫‪‬‬
‫גובה המענק כיום ‪ 4%+( 20% :‬מנהלי) ומוגבל רק למיזמים באזור א'‬
‫‪‬‬
‫ל‪ 2009/2010-‬נקבעה תוכנית מענקים הכוללת הקמה‪/‬הרחבה‪/‬הסבה‪/‬השבה של מלונות‬
‫‪‬‬
‫התקציב השנתי (‪ ,₪ 400M :)2010‬מתוכם הוקצו לסבב הראשון ‪₪ 210M‬‬
‫מימון "משלים"‬
‫‪‬‬
‫כיום המקור הבלעדי למימון ה"משלים" הינו המימון הבנקאי‬
‫‪‬‬
‫בשנים האחרונות הבנקים כמעט ואינם מוכנים לממן השקעות במלונות או לחילופין‪ ,‬דורשים‪:‬‬
‫‪ ‬הון עצמי גבוה יותר לעומת שימושים אחרים (מגורים‪ ,‬נדל"ן מניב)‬
‫‪ ‬בטחונות מעבר לנכס בית המלון‬
‫‪50‬‬
‫השאלות המרכזיות שנבחנו מול מרכיבי המימון‬
‫אשראי מוסדי‬
‫תמהיל המענקים הרצוי‬
‫‪51‬‬
‫ניתוח היקף ותמהיל המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד‬
‫‪52‬‬
‫היקף ותמהיל המענקים הנדרש‬
‫‪‬‬
‫חישבנו את שיעור המענק הרצוי כדי לגרום ליזם להגיע לנקודת איזון כלכלית בהשקעה במלון בהתאם‬
‫לאזור ורמת המלון‬
‫‪‬‬
‫שיעור המענק הנדרש משתנה גם בתוך כל אזור ורמת אכסון‪ ,‬בהתאם לתנאים הסובייקטיביים של‬
‫היזם (כגון‪ :‬תפישת הסיכון‪ ,‬הערכות התפוסה שלו‪ ,‬עלות ההון וכו')‪ .‬לכן נוצרת מעין "מעטפת" של‬
‫נקודות איזון בהתאם למאפייני היזמים‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬לקחנו עבור כל אזור ורמת אכסון "מודל מייצג" ליזם הממוצע‪ ,‬תוך הכרה כי שיעור המענק‬
‫שייקבע יתאים רק לחלק מהיזמים בהתאם לתנאים הסובייקטיביים שלהם‬
‫‪‬‬
‫בנינו את הנחות המודל על בסיס המידע הקיים במשרד ומתוך הראיונות שקיימנו עם יזמים‪ ,‬כך‬
‫שלהערכתנו הוא מייצג מאפיינים מספיק רחבים של יזמים‬
‫‪‬‬
‫מתוך תוצאות המודלים גזרנו את רמת ההשקעה הכוללת הנדרשת‪ ,‬ואת היקף ותמהיל המענקים‬
‫הנדרש למיצוי המלאי התכנוני הקיים‬
‫‪53‬‬
‫"מודלים מייצגים" להקמת בתי מלון‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫נבנו שמונה "מודלים מייצגים" להקמת בתי מלון (לאזורי הביקוש ורמות האכסון השונים)‬
‫‪ .1‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בירושלים‬
‫‪ .2‬מלון ברמה עממית בירושלים‬
‫‪ .3‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בת"א‬
‫‪ .4‬מלון ברמה עממית בת"א‬
‫‪ .5‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בכנרת והגליל‬
‫‪ .6‬מלון ברמה עממית בכנרת והגליל‬
‫‪ .7‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בערי חוף פריפריאליות (נתניה כמייצגת)‬
‫‪ .8‬מלון ברמה עממית בערי חוף פריפריאליות (נתניה כמייצגת)‬
‫כל מודל כולל‬
‫‪ ‬אומדן השקעה של עלות הקרקע ועלויות הבנייה‬
‫‪ ‬תוכנית מימון‪ ,‬לוח סילוקין להלוואה ותחשיבי פחת ומס‬
‫‪ ‬דו"ח רווח והפסד על בסיס חודשי לשנת תפעול טיפוסית‬
‫‪ ‬תזרים מזומנים‬
‫לכל מודל בוצע ניתוח כדאיות המחשב את‪:‬‬
‫‪ ‬שיעור המענק אשר יביא ליחס הרצוי של רווח תפעולי מסך השקעה‪ ,‬כולל השלכות של רמת הסיכון‬
‫‪ ‬תחת ההנחות של שיעור הון עצמי של ‪ ,30%‬ושיעור תפוסה של ‪ 75%‬בתל אביב וירושלים ו‪ 70%-‬בכנרת‬
‫והגליל וערי החוף הפריפריאליות‬
‫‪ ‬ניתוחי רגישות (יחס רצוי של רווח תפעולי להשקעה‪ ,‬שיעור תפוסה ממוצע)‬
‫‪54‬‬
‫היחס הרצוי של הרווח התפעולי מהשקעה ב"מודלים המייצגים"‬
‫בעבודה זו נלקחה ההנחה שהיחס הרצוי של רווח תפעולי מההשקעה של "יזם ממוצע" הנו ‪11%‬‬
‫עם זאת‪ ,‬היחס הרצוי גבוה יותר באזורים וברמות בהם רמת הסיכון הנתפשת גבוהה יותר‬
‫יש מס' גורמים המרכזיים המבדילים בין תפיסת הסיכון של אזורים ורמות אכסון שונות‪:‬‬
‫‪‬‬
‫תמהיל הלינות‪ :‬יש השפעה גבוהה של אירוע בטחוני על הביקוש מתיירות נכנסת לעומת הביקוש מתיירות פנים‬
‫‪‬‬
‫רמת התחליפיות בין סוגי התיירות‪ :‬עד כמה התיירות הפנים מהווה תחליף לתיירות הנכנסת במקרה של משבר‬
‫ביטחוני‬
‫‪‬‬
‫תמהיל התיירות הנכנסת‪ :‬סגמנט הצליינות מאופיין ברגישות גבוהה יותר מאשר הסגמנטים המרכזיים האחרים‬
‫(תיירות יהודית‪ ,‬עסקים‪ ,‬קרובי משפחה) למצב הביטחוני בישראל‬
‫רמת הסיכון הנתפשת בכל אזור ורמה וההשלכות על היחס הרצוי של הרווח התפעולי מההשקעה‪:‬‬
‫אזור ביקוש‬
‫רמת אכסון‬
‫תמהיל הלינות‬
‫ירושלים‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫תל אביב‬
‫עממית‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫כנרת והגליל‬
‫עממית‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫עממית‬
‫חוף‪-‬פריפריאלי‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫עממית‬
‫‪ 87%‬תיירים‬
‫‪ 82%‬תיירים‬
‫‪ 46%‬תיירים‬
‫קרוב לתל אביב‬
‫נמוכה‬
‫נמוכה‬
‫גבוהה‬
‫נמוכה‬
‫רמת התחליפיות‬
‫תמהיל ת‪ .‬נכנסת‬
‫מעורב‬
‫מוטה‬
‫צליינות‬
‫יחס רצוי‬
‫‪12%‬‬
‫‪13%‬‬
‫חופשה‪ ,‬תיור ועסקים‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫מעורב‬
‫מוטה‬
‫צליינות‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫חופשה‪ ,‬תיור ועסקים‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪55‬‬
‫שיעור המענק הנדרש לפי "המודלים המייצגים" מול המענק הקיים‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש (‪)%‬‬
‫ממצאים מרכזיים‪:‬‬
‫‪ ‬בירושלים גובה המענק הקיים נמוך מהנדרש‬
‫‪ ‬בת"א לא ניתן היום מענק‪ ,‬אך נדרש לתת (בשיעור נמוך יחסית)‬
‫‪ ‬בכנרת והגליל המענק הקיים מתאים לנדרש ברמה העממית אך נמוך מהנדרש לרמה הבינונית‪-‬גבוהה‬
‫‪ ‬בערי החוף המענק הקיים נמוך מהנדרש‬
‫* גובה המענק הקיים בגרף לא כולל ‪ 4%‬מנהלי‬
‫‪56‬‬
‫ירושלים – רמה בינונית‪-‬גבוהה‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫‪57‬‬
‫ירושלים – רמה עממית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫‪58‬‬
‫תל אביב – רמה בינונית‪-‬גבוהה‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫‪59‬‬
‫תל אביב – רמה עממית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫‪60‬‬
‫כנרת והגליל – רמה גבוהה בינונית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫‪61‬‬
‫כנרת והגליל – רמה עממית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫‪62‬‬
‫ערי חוף – גבוהה‪-‬בינונית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬
‫‪63‬‬
‫ערי חוף – רמה עממית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש‬
‫‪ 65%‬תפוסה‬
‫‪ 70%‬תפוסה‬
‫‪ 75%‬תפוסה‬
‫יחס רצוי של‬
‫רווח תפעולי‬
‫מההשקעה‬
‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬
‫‪64‬‬
‫עבור ‪ 19‬אלף חדרים נדרשת השקעה של כ‪ ,₪ 10.2B-‬עבור ‪ 16‬אלף נדרשים כ‪₪ 8.4 B-‬‬
‫האכסון המלונאי הרצוי‬
‫אזור ביקוש‬
‫ירושלים‬
‫רמת אכסון‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סובב כנרת‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫תל אביב‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫ערי חוף‬
‫סה"כ באזורי‬
‫הביקוש‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫מקור היצע‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫פער במלאי התכנוני ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫פער במלאי התכנוני ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫מעבר למלאי תכנוני ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫פער במלאי התכנוני ‪2015‬‬
‫סה"כ‬
‫לביצוע עד ‪2015‬‬
‫לצורך הקמה לאחר ‪2015‬‬
‫תוספת חדרים‬
‫דרושה עד‬
‫‪2015‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪2,700‬‬
‫‪1,600‬‬
‫‪1,200‬‬
‫‪9,500‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪1,800‬‬
‫‪800‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪300‬‬
‫‪500‬‬
‫‪3,800‬‬
‫‪1,100‬‬
‫‪600‬‬
‫‪1,700‬‬
‫‪7,500‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪5,400‬‬
‫‪2,900‬‬
‫‪1,200‬‬
‫‪19,000‬‬
‫‪15,800‬‬
‫‪3,200‬‬
‫השקעה נדרשת‬
‫סך‬
‫השקעה‬
‫נדרשת‬
‫סכום השקעה‬
‫עד ‪2015‬‬
‫נדרש לחדר (‪M‬‬
‫(‪)₪ M‬‬
‫‪)₪‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪0.70‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪0.70‬‬
‫‪1,026‬‬
‫‪0.38‬‬
‫‪304‬‬
‫‪0.19‬‬
‫‪456‬‬
‫‪0.38‬‬
‫‪4,586‬‬
‫‪1,050‬‬
‫‪0.75‬‬
‫‪594‬‬
‫‪0.33‬‬
‫‪132‬‬
‫‪0.17‬‬
‫‪1,776‬‬
‫‪2,640‬‬
‫‪0.88‬‬
‫‪116‬‬
‫‪0.39‬‬
‫‪96‬‬
‫‪0.19‬‬
‫‪2,852‬‬
‫‪803‬‬
‫‪0.73‬‬
‫‪240‬‬
‫‪0.40‬‬
‫‪1,043‬‬
‫‪5,893‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪1,976‬‬
‫‪532‬‬
‫‪456‬‬
‫‪10,257‬‬
‫‪8,401‬‬
‫‪1,856‬‬
‫‪65‬‬
‫התפלגות ההשקעה הנדרשת עבור ‪ 19‬אלף חדרים‬
‫לפי אזור ביקוש (‪ ,₪ M‬שנתי)‬
‫לפי רמת אכסון (‪ ,₪ M‬שנתי)‬
‫ערי חוף‬
‫עממית‬
‫ירושלים‬
‫תל אביב‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫סובב כנרת‬
‫‪66‬‬
‫תקציב המענקים הנדרש עד ‪ 2015‬עבור ‪ 19‬אלף חדרים‬
‫סך תקציב המענקים הנדרש עד ‪ :2015‬כ‪ ,₪ 2.9B -‬מתוכו כ‪ 2.3 -‬מיליארד ‪ ₪‬לחדרים עד ‪2015‬‬
‫האכסון המלונאי הרצוי‬
‫אזור ביקוש‬
‫ירושלים‬
‫רמת אכסון‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סובב כנרת‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫תל אביב‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫ערי חוף‬
‫סה"כ באזורי‬
‫הביקוש‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫תוספת חדרים‬
‫דרושה עד‬
‫‪2015‬‬
‫מקור היצע‬
‫‪2,000‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫פער במלאי התכנוני ‪2,000 2015‬‬
‫‪2,700‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪1,600‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫פער במלאי התכנוני ‪1,200 2015‬‬
‫‪9,500‬‬
‫‪1,400‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪1,800‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪800‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪3,000‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪300‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪500‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫‪3,800‬‬
‫‪1,100‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪600‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫‪1,700‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫מעבר למלאי תכנוני ‪2015‬‬
‫הקמה עד ‪2015‬‬
‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬
‫פער במלאי התכנוני ‪2015‬‬
‫סה"כ‬
‫לביצוע עד ‪2015‬‬
‫לצורך הקמה לאחר ‪2015‬‬
‫‪7,500‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪5,400‬‬
‫‪2,900‬‬
‫‪1,200‬‬
‫‪19,000‬‬
‫‪15,800‬‬
‫‪3,200‬‬
‫השקעה נדרשת‬
‫סך‬
‫השקעה‬
‫נדרשת‬
‫סכום השקעה‬
‫עד ‪2015‬‬
‫נדרש לחדר (‪M‬‬
‫(‪)₪ M‬‬
‫‪)₪‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪0.70‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪0.70‬‬
‫‪1,026‬‬
‫‪0.38‬‬
‫‪304‬‬
‫‪0.19‬‬
‫‪456‬‬
‫‪0.38‬‬
‫‪4,586‬‬
‫‪1,050‬‬
‫‪0.75‬‬
‫‪594‬‬
‫‪0.33‬‬
‫‪132‬‬
‫‪0.17‬‬
‫‪1,776‬‬
‫‪2,640‬‬
‫‪0.88‬‬
‫‪116‬‬
‫‪0.39‬‬
‫‪96‬‬
‫‪0.19‬‬
‫‪2,852‬‬
‫‪803‬‬
‫‪0.73‬‬
‫‪240‬‬
‫‪0.40‬‬
‫‪1,043‬‬
‫‪5,893‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪1,976‬‬
‫‪532‬‬
‫‪456‬‬
‫‪10,257‬‬
‫‪8,401‬‬
‫‪1,856‬‬
‫משמעות תקציבית‬
‫שיעור מענק‬
‫נדרש (‪)%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪34%‬‬
‫‪34%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪32%‬‬
‫סך תקציב‬
‫מענקים נדרש‬
‫לעמידה ביעדי‬
‫המשרד (‪)₪ M‬‬
‫‪462‬‬
‫‪462‬‬
‫‪359‬‬
‫‪106‬‬
‫‪160‬‬
‫‪1,549‬‬
‫‪357‬‬
‫‪125‬‬
‫‪28‬‬
‫‪509‬‬
‫‪528‬‬
‫‪17‬‬
‫‪14‬‬
‫‪560‬‬
‫‪257‬‬
‫‪72‬‬
‫‪329‬‬
‫‪1,604‬‬
‫‪462‬‬
‫‪573‬‬
‫‪149‬‬
‫‪160‬‬
‫‪2,947‬‬
‫‪2,326‬‬
‫‪622‬‬
‫‪67‬‬
‫הפריסה השנתית של תקציב המענקים הנדרשת להשגת יעדי המשרד‬
‫הפריסה השנתית הנדרשת להשגת יעדי המשרד חושבה לפי‪:‬‬
‫‪ ‬סך תקציב המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד הנו כ‪ 2.9B-‬ש"ח‬
‫‪ ‬התקציב צריך להיות מוקצה‪ ,‬לכל המאוחר‪ ,‬עד ‪ 2013‬על מנת שתוספת החדרים תהיה רלבנטית עד ‪2015‬‬
‫‪ ₪ 400M ‬מתוכו מהווים את התקציב השנתי ל‪2010-‬‬
‫‪ ‬כ‪ ₪ 620M-‬מתוכו יוקצו לתקציבים השנתיים לאחר ‪ ,2013‬לצורך השקעות שיבוצעו לאחר מיצוי המלאי התכנוני‬
‫‪ ‬יתרת התקציב הנדרש חולקה באופן שווה על פני שלושת השנים בין ‪2011-2013‬‬
‫‪622‬‬
‫‪642‬‬
‫‪642‬‬
‫‪642‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪700‬‬
‫‪600‬‬
‫‪500‬‬
‫‪400‬‬
‫‪400‬‬
‫‪300‬‬
‫‪200‬‬
‫‪100‬‬
‫‪-‬‬
‫השלמות לאחר‬
‫‪2010‬‬
‫לצורך הגעה‬
‫ליעדי המשרד‬
‫* תקציב לטובת הקמת מלונות שאינם חלק מהמלאי התכנוני ל‪ ,2015-‬אך נדרשים לצורך הגעה ליעדי המשרד‬
‫‪68‬‬
‫עקרונות מדיניות המומלצים ליישום במדיניות המענקים‬
‫‪ ‬הגעה להסכמה ארוכת טווח בין משרד התיירות למשרד האוצר על תקציב מענקים‬
‫‪ ‬הגדרת מדיניות מענקים ברורה ותקשור שלה ליזמים‬
‫‪ ‬ביצוע "פעימות" תקופתיות של הגשת בקשות למענקים ואישורן‬
‫‪ ‬הקצאת המענקים בהתאם ליעדי המשרד (לפי אזורי ביקוש ורמות אכסון)‬
‫‪ ‬ביצוע מדידה‪ ,‬מעקב ובקרה על הקצאת המענקים וביצוע הפרויקטים בהתאם ליעדים‬
‫‪69‬‬
‫אשראי מוסדי כמקור למימון השקעות במלונות‬
‫‪70‬‬
‫בשנים האחרונות ה"מוסדיים" התפתחו כמקור מימון משמעותי לצד הבנקים‬
‫‪₪B‬‬
‫התפתחות האשראי בישראל לפי מקורות המימון ‪1999-2009‬‬
‫מקור נתונים‪ :‬בנק ישראל ‪ -‬יתרות החוב של הלווים במשק (האשראי מנקודת ראות הלווים)‬
‫‪71‬‬
‫קיים פוטנציאל לשימוש במימון מוסדי כמקור משלים‪/‬תחליפי להקמת מלונות‬
‫‪‬‬
‫כיום מקור המימון המשלים הבלעדי להון העצמי ולמענק הינו המערכת הבנקאית‬
‫‪‬‬
‫במסגרת העבודה נבחנו קרנות המנוף ונמצא שהן כלי מתאים למימון מלונאי‪:‬‬
‫‪ ‬מצד המוסדיים ‪ -‬קיים מענה חלקי לרמת הסיכון בענף‪ ,‬בזכות מנגנון הבטחת התשואה של הקרן‬
‫‪ ‬מצד היזמים ‪ -‬הקרנות נותנות יתרונות של גמישות‪ ,‬דיסקרטיות‪ ,‬ומימון לטווחים ארוכים‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬ההשקעה צריכה לעמוד ב‪ 2-‬תנאים מרכזיים‪:‬‬
‫‪ ‬עמידה במגבלות הרגולטוריות של הקרנות‬
‫‪ ‬כדאיות עסקית (כפי שנתפשת ע"י קרנות המנוף)‬
‫‪‬‬
‫הפוטנציאל לשימוש בכלי גבוה בעיקר במקרים של רשתות מלונות קיימות או חברות קיימות‬
‫המעוניינות לפתח התחום המלונאות שלהם‪ ,‬ופחות של יזמים חדשים‪/‬קטנים‬
‫‪‬‬
‫מומלץ למשרד התיירות לפעול לקידום השימוש באשראי המוסדי‪ ,‬וקרנות המנוף בכלל זה‪ ,‬באמצעות‬
‫‪ .1‬שיווק תחום המלונאות למקורות אשראי מוסדי לשיפור רמת ההכרות שלהם עם התחום‬
‫‪ .2‬ייזום קשר בין יזמים לגורמים המוסדיים‬
‫‪72‬‬
‫סיכום העבודה וההמלצות‬
‫‪73‬‬
‫סיכום כווני ההתפתחות הצפויים של תעשיית התיירות והמלונאות בישראל‬
‫‪ ‬תעשיית התיירות בישראל צפויה לצמוח בצורה משמעותית בשנים הקרובות‬
‫‪ ‬מספר התיירים צפוי לצמוח מכ‪ 3 -‬מליון בשנה כיום ל‪ 5 -‬מליון בשנת ‪2015‬‬
‫‪ ‬הגידול בתיירים יבוא בעיקר מתיירות חופשה ותיור ותיירות צליינות‬
‫‪ ‬ההכנסות השנתיות הכוללות מהענף יגדלו מ‪ 40 -‬מיליארד ‪ ₪‬לשנה לכ‪ 60 -‬מיליארד ‪₪‬‬
‫‪ ‬מספר המועסקים הכולל יגדל מ‪ 160 -‬אלף לכ‪ 260 -‬אלף‪ ,‬מתוכם כ‪ 40 -‬אלף במלונאות‬
‫‪ ‬כדי לענות לביקוש של התיירות הנכנסת נדרש להגדיל את היצע חדרי המלון בכ‪ 19,000 -‬חדרים‬
‫‪ ‬כ‪ 50% -‬ברמה בינונית גבוהה וכ‪ 50% -‬ברמה עממית‬
‫‪ ‬כ‪ 50% -‬בירושלים‪ ,‬כ‪ 20% -‬בכנרת והגליל‪ ,‬כ‪ 20 % -‬בת"א וכ‪ 10% -‬בערי החוף הקרובות לת"א‬
‫‪ ‬באילת וים המלח אין צורך בתוספת חדרים‪ ,‬כמענה לגידול בתיירות החוץ‪ .‬זאת‪ ,‬מאחר והגעת תיירים נוספים‬
‫לערים אלה תהא בעיקר בתקופות בהן המלונות אינם בתפוסה מלאה עקב התיירות המקומית‬
‫‪ ‬מבחינת התשתית הפיזית ניתן להגדיל את היצע בתי המלון בכ‪ 16,000 -‬חדרים עד ‪ ,2015‬על‪-‬ידי‬
‫‪ ‬מיצוי תפוסה בבתי מלון קיימים‬
‫‪ ‬השבה‪/‬הסבה של כ‪ 3000 -‬חדרים‬
‫‪ ‬בניה חדשה של כ‪ 13,000 -‬חדרים‪ ,‬הנמצאים כיום במלאי התכנוני‬
‫‪ ‬עיקר המחסור במלאי תכנוני הינו בירושלים‪ .‬לכן‪ ,‬בניה חדשה נוספת תחייב פעולה להגדלת מלאי התכנוני בעיר‬
‫‪74‬‬
‫המלצות למדיניות אמצעי עידוד‬
‫‪ ‬להשגת תוספת חדרים של ‪ 19,000‬עד ‪ 2015‬נדרשת השקעה של כ‪ 10.2 -‬מיליארד ‪₪‬‬
‫‪ ‬ההשקעה צריכה לבוא משלשה מקורות‪:‬‬
‫‪ ‬כ‪ 3.4 -‬מיליארד ‪ ₪‬מהון עצמי של יזמים‬
‫‪ ‬כ‪ 2.9 -‬מיליארד ‪ ₪‬ממענקים של המדינה‬
‫‪ ‬כ‪ 3.9 -‬מיליארד ‪ ₪‬ממקורות מימון משלימים (מימון בנקאי או מימון מוסדי)‬
‫‪ ‬כדי להבטיח בנית חדרים בכמות הנדרשת עבור הגידול הצפוי בתיירות הנכנסת‪ ,‬נדרש להעמיד תקציב מענקים‬
‫של כ‪ 650 -‬מיליון ‪ ₪‬בכל אחת מ‪ 3 -‬השנים הקרובות‬
‫‪ ‬יש להקצות את המענקים בצורה דיפרנציאלית‪ ,‬בהתאם ליעדי המשרד ותוך מעקב ובקרה על השימוש בהם‬
‫‪ ‬יש לעודד השימוש במימון מוסדי כמקור משלים‪/‬תחליפי לאשראי בנקאי‪ .‬קיימת התאמה בין מאפייני תעשיית‬
‫המלונאות לאופי ההשקעה ארוך הטווח של המשקיעים המוסדיים‪ ,‬ונכון לכוון אותם להשקעה גדולה יותר‬
‫במלונאות‪.‬‬
‫‪ ‬לשם כך‪ ,‬משרד התיירות צריך לקחת תפקיד יותר אקטיבי בחיבור בין יזמים למימון המוסדי‪.‬‬
‫‪ ‬בראיה ארוכת טווח‪ ,‬המדינה חייבת גם לשמר מלאי קרקעות מספיק ליעודים מלונאיים באזורי הביקוש ולהגן עליו‬
‫מפני הסבה לשימושים אחרים‬
‫‪75‬‬
‫נספח א‪ – 1‬ניתוח סגמנטי הביקוש‬
‫‪76‬‬
‫תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של סגמנט החופשה והתיור‬
‫‪‬‬
‫הסגמנט היווה ‪ 28%‬מהתיירות הנכנסת לישראל ב‪ ,2008-‬מתוכו ‪ 17%‬תיור וטיול ו‪ 11%-‬חופשה‬
‫‪‬‬
‫ההכנסה הממוצעת לתייר מסגמנט זה גבוהה יחסית‬
‫‪‬‬
‫המוצר מרכזי הנו דה"ת (דת‪ ,‬היסטוריה ותרבות)‬
‫‪ ‬גורם המשיכה המרכזי של ישראל‬
‫‪ ‬ירושלים מהווה מרכז דה"ת לשלושת הדתות‬
‫‪ ‬בנוסף‪ ,‬לתל אביב‪-‬יפו יש פוטנציאל להתמצב כמוצר ‪ City-break‬ע"ב התרבות וההיסטוריה שבעיר‬
‫‪‬‬
‫קיים פוטנציאל להגדלת "הביקוש" מהסגמנט‪ ,‬במיוחד בתיירות הדה"ת ה"יהודית"‬
‫‪‬‬
‫פוטנציאל נמוך להגדלת הביקוש מחוץ למוצר הדה"ת (כולל ה‪)City Break-‬‬
‫צרכי האכסון התיירותי של הסגמנט‬
‫‪‬‬
‫אזורי הביקוש המרכזיים הנם ת"א וירושלים‬
‫‪‬‬
‫זליגה של עודפי ביקוש מת"א צפויה להגיע לערי החוף הפריפריאליות‬
‫‪‬‬
‫רמת המלונות הדרושה הנה בינונית ‪ -‬גבוהה‬
‫למ"ס‪ ,‬מקורות גלויים‪ ,‬מידע שהתקבל במסגרת הראיונות מקור‪:‬‬
‫‪77‬‬
‫תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של סגמנט הצליינות‬
‫‪‬‬
‫הסגמנט היווה ‪ 35%‬מהתיירות הנכנסת לישראל ב‪2008-‬‬
‫‪‬‬
‫הצליינים הינם נוצרים המבקרים בד"כ למטרת "צליינות" בלבד‪ ,‬ואינם משלבים חופשה או תיור שאינו דתי‬
‫‪‬‬
‫רוב אתרי הצליינות מרוכזים בירושלים‪ ,‬גליל וסובב כנרת‬
‫‪‬‬
‫תוכניות הסיורים קשיחות למדי ונעות בין ‪ 7-13‬לילות‬
‫‪‬‬
‫קיים פוטנציאל להגדלת "הביקוש" מהסגמנט‬
‫‪ ‬הסגמנט מאופיין בקבוצות גדולות‬
‫‪ ‬קהלי יעד מרוכזים ה"מונעים" ע"י "בעלי דעה" (הכמרים יוזמים ומארגנים את הנסיעה)‪ ,‬ועל כן ניתן לפעול‬
‫מולם בצורה שיווקית ממוקדת‬
‫‪ ‬הסגמנט הנו "נוח" לטיפול ועם הוצאות אירוח נמוכות‪ ,‬משום שמשתמש במלון רק לצורך לינה‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬הכנסה הממוצעת לתייר מהסגמנט נמוכה‬
‫‪‬‬
‫צרכי האכסון התיירותי של הסגמנט‬
‫‪ ‬לנים במספר מוקדים לאורך המסלול‪ :‬ירושלים (העיקרי)‪ ,‬טבריה‪ ,‬ולעיתים בת"א וסביבתה (בהגעה ובחזרה)‬
‫‪ ‬רמת המלונות הדרושה הנה עממית‬
‫‪‬‬
‫צליינות אוונגליסטית‬
‫‪ ‬תת‪-‬קבוצה של הצליינות עם הכנסות גבוהות לצד יתרונות התיירות הצליינית‬
‫‪ ‬התת‪-‬סגמנט היווה ‪ 2%‬מהתיירות הנכנסת לישראל ב‪2008-‬‬
‫למ"ס‪ ,‬מקורות גלויים‪ ,‬מידע שהתקבל במסגרת הראיונות מקור‪:‬‬
‫‪78‬‬
‫תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של סגמנט העסקים‬
‫‪‬‬
‫הסגמנט היווה ‪ 13%‬מהתיירות הנכנסת לישראל ב‪ ,2008-‬מתוכו‬
‫‪ 10% ‬עסקים‬
‫‪ 1% ‬כנסים‬
‫‪ 1% ‬לימודים ומחקר‬
‫‪‬‬
‫ההכנסה הממוצעת לתייר בסגמנט גבוהה‬
‫‪‬‬
‫הדרך העיקרית בעלת הפוטנציאל להגדלת הביקוש בסגמנט הנה דרך נישת ה‪Meetings ( MICE-‬‬
‫‪)Incentives Conventions and Exhibitions‬‬
‫‪‬‬
‫נישה זו מאופיינת בצורך בתכנון ארוך‪-‬טווח של כנסים (עם רמת וודאות גבוהה)‬
‫‪‬‬
‫לאור הסיכון הגיאופוליטי בישראל הפוטנציאל בסגמנט מוגבל‬
‫‪‬‬
‫גם בהינתן שקט בטחוני‪ ,‬הפוטנציאל תלוי בהתפתחות העסקים והכלכלה בישראל ובעולם‬
‫‪‬‬
‫צרכי האכסון התיירותי של הסגמנט‬
‫‪ ‬אזור הביקוש המרכזי הנו ת"א‬
‫‪ ‬רמת המלונות הדרושה הנה בינונית‪-‬גבוהה‪ ,‬עם התאמה לצרכי אנשי העסקים‬
‫למ"ס‪ ,‬מקורות גלויים‪ ,‬מידע שהתקבל במסגרת הראיונות מקור‪:‬‬
‫‪79‬‬
‫תמונת מצב וצרכי האכסון התיירותי של יתר הסגמנטים‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‪‬‬
‫הסגמנט היווה ‪ 20%‬מהתיירות הנכנסת לישראל ב‪2008-‬‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬לרוב לא לנים בהתקני אכסון תיירותי‬
‫‪‬‬
‫על כן‪ ,‬לא רלוונטיים לפוטנציאל התיירותי בישראל שנלקח בחשבון בניתוח האכסון המלונאי הרצוי‬
‫נישות "חדשות"‬
‫‪‬‬
‫קיימים מאמצים לפיתוח נישות נוספות עם פוטנציאל תיירותי בישראל‪ :‬גולף‪ ,‬תיירות אופניים‪ ,‬הימורים‪,‬‬
‫"תיירות גאה"‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‬
‫‪ ‬נישות אלו מצריכות השקעה מקדימה בתשתיות (מגרשי גולף‪ ,‬מסלולי אופניים‪ ,‬קזינו)‬
‫‪ ‬מדובר בנישות עם פוטנציאל לתוספת ביקוש שולית‬
‫למ"ס‪ ,‬מקורות גלויים‪ ,‬מידע שהתקבל במסגרת הראיונות מקור‪:‬‬
‫‪80‬‬
‫נספח א‪ – 2‬ניתוח תוספת החדרים הדרושה‬
‫‪81‬‬
‫מטרות ותהליך הניתוח הכמותי של תוספת החדרים הדרושה והתפלגותה‬
‫‪‬‬
‫מטרת הניתוח‪ :‬ניתוח כמותי של תוספת החדרים הדרושה לפי‬
‫‪ ‬הפוטנציאל התיירותי לפי סגמנטי ביקוש‬
‫‪ ‬אזורי ביקוש‬
‫‪ ‬רמת האכסון‬
‫‪‬‬
‫שלב א' ‪ -‬ניתוח סך תוספת החדרים הדרושה ל‪ 2015-‬לפי סגמנטי ביקוש לשני תרחישים‬
‫‪ ‬תרחיש א'‪ :‬הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקיים‬
‫‪ ‬תרחיש ב'‪ :‬הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד ‪ -‬הצליינות וחופשה ותיור‬
‫‪‬‬
‫שלב ב' ‪ -‬ניתוח התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון‬
‫‪ ‬הניתוח בוצע לשני התרחישים‬
‫‪‬‬
‫שלב ג' – ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל‬
‫‪‬‬
‫שלב ד' ‪ -‬השוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים לת"א וירושלים‬
‫‪ ‬ת"א‪ :‬מסמך מדינות למתקני אכסון תיירות בתל אביב‪-‬יפו‬
‫‪ ‬ירושלים‪ :‬דוח הערכות ירושלים לפי של ‪ 5M‬תיירים‬
‫‪82‬‬
‫הנחות היסוד למודל הניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫פרמטרים‪:‬‬
‫תוספת מבקרים עד ‪2015‬‬
‫‪ %‬תפוסה ממוצע במודל‬
‫‪2,000,000‬‬
‫‪65%‬‬
‫מס' אנשים‬
‫כמות לינות‬
‫מאפייני לינה של הסגמנטים‬
‫ממוצעת למבקר לחדר בחדר‬
‫‪2‬‬
‫‪5‬‬
‫חופשה ותיור‬
‫‪2‬‬
‫‪7‬‬
‫צליינות‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר)‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‬‫‬‫אחר‬
‫סגמנט‬
‫חופשה ותיור‬
‫צליינות‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר)‬
‫ביקורי קרובים‬
‫תמהיל רמת האכסון‬
‫המתאימה לסגמנט‬
‫תמהיל אזורי הביקוש המתאימים לסגמנט‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫ירושלים‬
‫ת"א‬
‫כנרת והגליל‬
‫ערי חוף‬
‫‪80%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪20%‬‬
‫מקור‪ :‬למ"ס‪ ,‬מקורות גלויים‪ ,‬מידע שהתקבל במסגרת הראיונות‬
‫‪83‬‬
‫שלב א' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫סך תוספת החדרים הדרושה ל‪ 2015-‬לפי סגמנטי ביקוש‬
‫ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש א'‪:‬‬
‫‪ %‬מהתיירות‬
‫הנכנסת‬
‫‪2015‬‬
‫‪ %‬מהתיירות הנכנסת‬
‫(הערכה)‬
‫‪2008‬‬
‫סגמנט‬
‫‪24%‬‬
‫‪24%‬‬
‫חופשה ותיור‬
‫‪30%‬‬
‫‪30%‬‬
‫צליינות‬
‫‪17%‬‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר) ‪17%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‪3%‬‬
‫‪3%‬‬
‫אחר‬
‫‪13%‬‬
‫‪13%‬‬
‫מבקרי יום‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫סה"כ‬
‫מס' מבקרים‬
‫‪2008‬‬
‫‪728,000‬‬
‫‪910,000‬‬
‫‪520,000‬‬
‫‪338,000‬‬
‫‪104,000‬‬
‫‪400,000‬‬
‫‪3,000,000‬‬
‫מס' מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫(הערכה)‬
‫‪1,213,333‬‬
‫‪1,516,667‬‬
‫‪866,667‬‬
‫‪563,333‬‬
‫‪173,333‬‬
‫‪666,667‬‬
‫‪5,000,000‬‬
‫תוספת‬
‫תוספת‬
‫חדרים‬
‫לינות‬
‫תוספת‬
‫דרושה‬
‫שנתית‬
‫מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫דרושה ‪ 2015‬דרושה ‪2015‬‬
‫‪5,114 2,426,667‬‬
‫‪485,333‬‬
‫‪8,950 4,246,667‬‬
‫‪606,667‬‬
‫‪2,922‬‬
‫‪693,333‬‬
‫‪346,667‬‬
‫‪950‬‬
‫‪450,667‬‬
‫‪225,333‬‬
‫‬‫‬‫‪69,333‬‬
‫‬‫‬‫‪266,667‬‬
‫‪17,936‬‬
‫‪7,817,333‬‬
‫‪2,000,000‬‬
‫ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש ב'‪* :‬‬
‫‪ %‬מהתיירות‬
‫הנכנסת‬
‫‪2015‬‬
‫‪ %‬מהתיירות‬
‫(הערכה)‬
‫הנכנסת ‪2008‬‬
‫סגמנט‬
‫‪27%‬‬
‫‪24%‬‬
‫חופשה ותיור‬
‫‪33%‬‬
‫‪30%‬‬
‫צליינות‬
‫‪14%‬‬
‫עסקים (‪/‬לצורך תפקיד אחר) ‪17%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪11%‬‬
‫ביקורי קרובים‬
‫‪3%‬‬
‫‪3%‬‬
‫אחר‬
‫‪15%‬‬
‫‪13%‬‬
‫מבקרי יום‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫סה"כ‬
‫תוספת‬
‫תוספת‬
‫חדרים‬
‫לינות‬
‫תוספת‬
‫מס' מבקרים‬
‫מס'‬
‫דרושה‬
‫שנתית‬
‫מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫מבקרים‬
‫‪2015‬‬
‫(הערכה) דרושה ‪ 2015‬דרושה ‪2015‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪6,307‬‬
‫‪2,992,889‬‬
‫‪598,578‬‬
‫‪1,326,578‬‬
‫‪728,000‬‬
‫‪11,038 5,237,556‬‬
‫‪748,222‬‬
‫‪1,658,222‬‬
‫‪910,000‬‬
‫‪1,461‬‬
‫‪346,667‬‬
‫‪173,333‬‬
‫‪693,333‬‬
‫‪520,000‬‬
‫‪475‬‬
‫‪225,333‬‬
‫‪112,667‬‬
‫‪450,667‬‬
‫‪338,000‬‬
‫‬‫‬‫‪34,667‬‬
‫‪138,667‬‬
‫‪104,000‬‬
‫‬‫‬‫‪328,889‬‬
‫‪728,889‬‬
‫‪400,000‬‬
‫‪19,282 8,802,444‬‬
‫‪2,000,000 5,000,000 3,000,000‬‬
‫* תמהיל המבקרים ‪ 2015‬חושב בתרחיש ב' לפי‪ .1 :‬עסקים‪ ,‬ביקורי קרובים‪ ,‬אחר – ‪ 50%‬משיעור הגידול‬
‫בתרחיש א'‪.2 .‬חופשה ותיור וצליינות – חלוקה ביחס ‪ 2008‬בין הסגמנטים מיתרת תוספת הביקוש (‪)5M‬‬
‫‪84‬‬
‫שלב ב' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון‬
‫‪ ‬בשלב ב' של הניתוח חושבה התפלגות תוספת‬
‫החדרים לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון‬
‫‪ ‬הניתוח בוצע לשני התרחישים‬
‫‪ ‬תרחיש א'‪ :‬הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו‬
‫לתמהיל הסגמנטים הקיים‬
‫‪ ‬תרחיש ב'‪ :‬הגידול בתיירים יגיע בעיקר‬
‫מהסגמנטים שבמיקוד ‪ -‬הצליינות וחופשה ותיור‬
‫‪ ‬בצוות ההיגוי הוסכם כי התפלגות תוספת החדרים‬
‫הנה הממוצע בין שני התרחישים‬
‫‪ ‬בשקף הבא מוצגת התפלגות תוספת החדרים לפי‬
‫אזורי ביקוש ורמת האכסון על בסיסה בוצעה המשך‬
‫העבודה‬
‫אזורי ביקוש‬
‫רמת התקן‬
‫אכסון‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫ירושלים עממית‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫ת"א‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫כנרת והגליל עממית‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫ערי חוף‬
‫עממית‬
‫פריפריאליות‬
‫סה"כ‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ‬
‫רותם אסטרטגיה‬
‫תרחיש א'‬
‫‪4,060‬‬
‫‪4,225‬‬
‫‪8,285‬‬
‫‪3,840‬‬
‫‪728‬‬
‫‪4,568‬‬
‫‪1,367‬‬
‫‪2,020‬‬
‫‪3,386‬‬
‫‪1,192‬‬
‫‪505‬‬
‫‪1,697‬‬
‫‪10,458‬‬
‫‪7,478‬‬
‫‪17,936‬‬
‫תרחיש ב'‬
‫‪4,080‬‬
‫‪5,500‬‬
‫‪9,581‬‬
‫‪3,041‬‬
‫‪884‬‬
‫‪3,925‬‬
‫‪1,408‬‬
‫‪2,629‬‬
‫‪4,037‬‬
‫‪1,117‬‬
‫‪622‬‬
‫‪1,739‬‬
‫‪9,647‬‬
‫‪9,635‬‬
‫‪19,282‬‬
‫‪85‬‬
‫תוספת החדרים הנדרשת להשגת יעדי המשרד לפי סיכום המודל הכמותי‬
‫ירושלים‬
‫ת"א‬
‫כנרת והגליל‬
‫ערי חוף‬
‫סה"כ‬
‫רמת אכסון‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫‪4,000‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪1,400‬‬
‫‪1,100‬‬
‫‪9,500‬‬
‫עממית‬
‫‪5,500‬‬
‫‪800‬‬
‫‪2,600‬‬
‫‪600‬‬
‫‪9,500‬‬
‫סה"כ‬
‫‪9,500‬‬
‫‪3,800‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪1,700‬‬
‫‪19,000‬‬
‫ערי חוף‬
‫כנרת והגליל‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫ירושלים‬
‫עממית‬
‫ת א‬
‫‪86‬‬
‫שלב ג' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל (תרחיש א')‬
‫מתוך ניתוח הרגישות עולה‬
‫כי כל גידול של ‪ 1.0%‬בתפוסה‬
‫מפחית בכ‪ 250-‬את תוספת‬
‫החדרים הדרושה‬
‫ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל‬
‫סך תוספת החדרים בתרחיש א'‬
‫סך תוספת‬
‫חדרים דרושה‬
‫‪20,000‬‬
‫‪17,936‬‬
‫‪17,272‬‬
‫‪18,000‬‬
‫‪16,655‬‬
‫‪16,000‬‬
‫‪14,000‬‬
‫‪12,000‬‬
‫‪8,285‬‬
‫‪7,978‬‬
‫‪8,000‬‬
‫‪7,693‬‬
‫‪4,399‬‬
‫‪4,242‬‬
‫שיעור‬
‫תפוסה‬
‫‪10,000‬‬
‫‪3,144‬‬
‫‪4,568‬‬
‫‪3,386‬‬
‫‪3,261‬‬
‫‪1,576‬‬
‫‪1,697‬‬
‫‪1,634‬‬
‫‪6,000‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪-‬‬
‫‪67.5%‬‬
‫‪70.0%‬‬
‫סה כ‬
‫‪65.0%‬‬
‫ערי חוף פריפריאליות‬
‫סובב כנרת‬
‫ת א‬
‫ירושלים‬
‫‪87‬‬
‫שלב ג' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל (תרחיש ב')‬
‫מתוך ניתוח הרגישות עולה‬
‫כי כל גידול של ‪ 1.0%‬בתפוסה‬
‫מפחית בכ‪ 275-‬את תוספת‬
‫החדרים הדרושה‬
‫ניתוח רגישות לשיעור התפוסה הממוצע במודל‬
‫סך תוספת החדרים בתרחיש ב'‬
‫סך תוספת‬
‫חדרים דרושה‬
‫‪19,282‬‬
‫‪18,567‬‬
‫‪20,000‬‬
‫‪18,000‬‬
‫‪17,904‬‬
‫‪16,000‬‬
‫‪14,000‬‬
‫‪12,000‬‬
‫‪9,581‬‬
‫‪9,226‬‬
‫‪10,000‬‬
‫‪8,896‬‬
‫‪8,000‬‬
‫שיעור‬
‫תפוסה‬
‫‪4,037‬‬
‫‪3,888‬‬
‫‪3,749‬‬
‫‪3,644‬‬
‫‪3,925‬‬
‫‪3,779‬‬
‫‪1,615‬‬
‫‪1,739‬‬
‫‪1,675‬‬
‫‪6,000‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪-‬‬
‫‪70.0%‬‬
‫סה כ‬
‫‪67.5%‬‬
‫ערי חוף פריפריאליות‬
‫סובב כנרת‬
‫‪65.0%‬‬
‫ת א‬
‫ירושלים‬
‫‪88‬‬
‫נספח א‪ – 3‬השוואה לדוחות קודמים‬
‫‪89‬‬
‫שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫השוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים ‪ -‬ירושלים‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪‬‬
‫ב‪ 2008-‬הוגש למשרד התיירות דוח הערכות ירושלים לפי של ‪ 5M‬תיירים‬
‫‪‬‬
‫המסמך הוכן ע"י‪ :‬לינור לנקין (אדריכלית)‪ ,‬יוסי קליגר (יועץ כלכלי לתיירות) ועמי אתגר (מנכ"ל סמייל)‬
‫‪‬‬
‫מטרת הדוח היתה לבצע סקירה כוללת של היצע מול ביקוש של חדרי מלון בירושלים‬
‫‪‬‬
‫כחלק מהעבודה בוצעה תחזית לתוספת החדרים הנדרשת בירושלים (ע"ב יעד של ‪ 5M‬כניסות תיירים לישראל)‬
‫‪‬‬
‫תוספת החדרים הדרושה בירושלים נבחנה ב‪ 2-‬תרחישים‬
‫‪ ‬תרחיש א'‪ :‬הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקיים‬
‫‪ ‬תרחיש ב'‪ :‬הגידול בתיירים יגיע בעיקר ממגזרי שוק הצורכים לינה ברמה בינונית‪-‬גבוהה‬
‫* רמת אחסון במודלים קודמים – בינונית‪-‬גבוהה = רמה ‪ I‬ו‪ ,II-‬עממית – רמה ‪ ,III‬רמה אחר‪ ,‬ואחסון אחר)‬
‫‪90‬‬
‫שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫השוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים ‪ -‬ירושלים‬
‫השוואה בין תוצאות הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו לתוצאות הדוח הקודם על ירושלים‪:‬‬
‫אזור ביקוש‬
‫רמת התקן‬
‫אכסון‬
‫ירושלים‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סה"כ‬
‫רותם אסטרטגיה‬
‫תרחיש א'‬
‫‪4,060‬‬
‫‪4,225‬‬
‫‪8,285‬‬
‫תרחיש ב'‬
‫‪4,080‬‬
‫‪5,500‬‬
‫‪9,581‬‬
‫דוח הערכות ירושלים‬
‫לפי של ‪ 5M‬תיירים‬
‫תרחיש א' תרחיש ב'‬
‫‪5,752‬‬
‫‪4,220‬‬
‫‪2,785‬‬
‫‪4,319‬‬
‫‪8,540‬‬
‫‪8,540‬‬
‫‪ ‬סך תוספת החדרים העולה מהניתוח בתרחיש א' שבעבודה זו דומה לתוצאות התרחישים בדוח ירושלים‪,‬‬
‫תרחיש ב' גבוה בכ‪25%-‬‬
‫‪ ‬קיים הבדל בין הניתוחים בתמהיל החדרים (לפי רמה)‬
‫‪ ‬מתוך הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו עולה כי בירושלים נדרשת תוספת החדרים גבוהה יותר‬
‫ב"רמה עממית"‪ ,‬מתוך ההנחה שתוספת הלינות בירושלים תגיע בעיקר מסגמנט הצליינות‬
‫* רמת אחסון במודלים קודמים – בינונית‪-‬גבוהה = רמה ‪ I‬ו‪ ,II-‬עממית – רמה ‪ ,III‬רמה אחר‪ ,‬ואחסון אחר)‬
‫‪91‬‬
‫שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫השוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים – תל אביב‬
‫רקע‪:‬‬
‫‪ ‬ב‪ 2008-‬פורסמו שלושה דו"חות ביניים של מסמך מדינות למתקני אכסון תיירות בתל אביב‪-‬יפו‪:‬‬
‫‪.1‬תיאור וניתוח מצב קיים‪ .2 ,‬מסגרות ביקוש והיצע‪ .3 ,‬המלצות‬
‫‪ ‬המסמך הוכן ע"י‪ :‬תיק פרויקטים ואהוד פסטרנק‬
‫‪ ‬מטרות הדוח‬
‫‪ ‬יצירת בסיס מידע עדכני בכל הנוגע לנתוני אכסון תיירותי בת"א‪-‬יפו ומדיניות הגופים השונים‬
‫הנוגעים לנושא‬
‫‪ ‬על בסיס מידע זה‪ ,‬מתן כלים למקבלי ההחלטות בעיריית ת"א‪-‬יפו בכל הקשור ליוזמות תכנון‬
‫הנוגעות למתקני אכסון תיירותי‬
‫‪ ‬כחלק מהעבודה בוצעה תחזית לתוספת החדרים הנדרשת בתל אביב (ע"ב טווח יעדים של ‪2.5-M‬‬
‫‪ 6.0‬כניסות תיירים לישראל)‬
‫‪ ‬תוספת החדרים הדרושה בתל אביב נבחנה ב‪ 3-‬תרחישים (תרחישים א' ו‪-‬ב' דומים בהתאמה‬
‫לתרחישים שנבחנו בניתוח הכמותי)‬
‫‪ ‬תרחיש א'‪ :‬הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקיים‬
‫‪ ‬תרחיש ב'‪ :‬הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד ‪ -‬הצליינות וחופשה ותיור‬
‫‪ ‬תרחיש ג'‪ :‬ע"ב חלופה ב'‪ ,‬ובנוסף גיוס של פלח שוק חדש וייחודי לת"א (תיירות אורבנית)‬
‫* רמת אחסון במודלים קודמים – בינונית‪-‬גבוהה = רמה ‪ I‬ו‪ ,II-‬עממית – רמה ‪ ,III‬רמה אחר‪ ,‬ואחסון אחר)‬
‫‪92‬‬
‫שלב ד' בניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬
‫השוואה להערכות שבוצעו בדוחות קודמים – תל אביב‬
‫השוואה בין תוצאות הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו לתוצאות הדוח הקודם ת"א‪:‬‬
‫אזור ביקוש‬
‫רמת התקן‬
‫אכסון‬
‫ת"א‬
‫בינונית‪-‬גבוהה‬
‫עממית‬
‫סה"כ‬
‫מסמך מדינות למתקני אחסון תיירות‬
‫רותם אסטרטגיה‬
‫בתל אביב יפו‬
‫תרחיש א' תרחיש ב' תרחיש א' תרחיש ב' תרחיש ג'‬
‫‪4,600‬‬
‫‪1,850‬‬
‫‪1,840‬‬
‫‪3,041‬‬
‫‪3,840‬‬
‫‪5,370‬‬
‫‪2,730‬‬
‫‪1,580‬‬
‫‪884‬‬
‫‪728‬‬
‫‪9,970‬‬
‫‪4,580‬‬
‫‪3,420‬‬
‫‪3,925‬‬
‫‪4,568‬‬
‫‪ ‬תוצאות דומות של סך תוספת החדרים הדרושה בתרחישים המתבססים על הסגמנטים הקיימים (א' 'ו‪-‬ב')‬
‫‪ ‬תרחיש ג' של דוח ת"א גבוה ב‪ ,250%-‬משום שמתבסס על פיתוח סגמנט חדש‬
‫‪ ‬קיים הבדל בתמהיל החדרים (לפי רמה)‬
‫‪ ‬מתוך הניתוח הכמותי שבוצע בעבודה זו עולה כי בת"א נדרשת תוספת חדרים גבוהה יותר ברמה‬
‫גבוהה‪-‬בינונית‪ ,‬בגלל שתוספת הלינות תגיע בעיקר מסגמנטי החופשה והתיור‪ ,‬והעסקים‬
‫* רמת אחסון במודלים קודמים – בינונית‪-‬גבוהה = רמה ‪ I‬ו‪ ,II-‬עממית – רמה ‪ ,III‬רמה אחר‪ ,‬ואחסון אחר)‬
‫‪93‬‬
‫נספח ב‪ – 1‬הערכת המלאי התכנוני הקיים‬
‫בירושלים ותל אביב‬
‫‪94‬‬
‫הערכת המלאי התכנוני בירושלים‬
‫(מעודכן ל‪)2.2010 -‬‬
‫מקדם‬
‫סטטוס‬
‫תוכנית‬
‫הסבר‬
‫מס'‬
‫הערות*‬
‫חדרים*‬
‫מימוש‬
‫משוער*‬
‫מלאי תכנוני‬
‫מלאי תכנוני‬
‫אפקטיבי‬
‫אפקטיבי‬
‫בטווח הארוך *‬
‫עד ‪** 2015‬‬
‫כ‪ 1,360-‬כלולים בתוכניות מעל ‪ 7‬שנים‬
‫תוכניות‬
‫בתוקף‬
‫כ‪ 600-‬בתוכניות מתאריות‪ ,‬שלא ניתן להוציא‬
‫תוכניות בתוקף‬
‫‪6,800‬‬
‫מכוחן התירים‬
‫‪70%‬‬
‫‪4,800‬‬
‫‪3,800‬‬
‫כ‪ 700-‬בתוכניות המתירות "שימושים‬
‫מעורבים"‬
‫תוכניות‬
‫משלב החלטה‬
‫בהליכים‬
‫להפקדה במחוזית‬
‫מתקדמים‬
‫ועד למתן תוקף‬
‫תוכניות‬
‫בהליכים‬
‫ראשוניים‬
‫סה"כ‬
‫‪50%‬‬
‫‪2,200‬‬
‫‪1,100‬‬
‫‪900‬‬
‫עד לשלב ההחלטה‬
‫להפקדה במחוזית‪,‬‬
‫כולל תוכניות אב‬
‫‪7,500‬‬
‫כ‪ 6,300-‬כלולים בתוכניות ללא מעמד‬
‫סטטוטורי‪ ,‬אשר דרכן עוד ארוכה ומסובכת‬
‫‪5%‬‬
‫‪400‬‬
‫‪-‬‬
‫ותכניות רעיוניות‬
‫‪16,500‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪6,300‬‬
‫‪4,700‬‬
‫מקורות נתונים‪ * :‬דוח "הערכות ירושלים לצפי של ‪ 5‬מיליון תיירים בישראל" ‪ ** 07/2008‬הערכות אגף תכנון מ‪ .‬התיירות ‪2010‬‬
‫** בהינתן כל התנאים האופטימלים (מצב הענף‪ ,‬אמצעי עידוד‪ ,‬נושאים תכנוניים)‬
‫‪95‬‬
‫המקורות למלאי התכנוני בתל אביב‪-‬יפו‬
‫מתוך דוח ביניים של "מסמך מדיניות למתקני אכסון תיירות תל אביב‪-‬יפו"‬
‫ברמת התכנון הארצית ‪ -‬תמ"א ‪ 13‬תיקון ‪4‬‬
‫‪‬‬
‫תוכנית ארצית‪ ,‬המתייחסת לכל רצועת החוף ולתל אביב באופן מפורט‬
‫‪‬‬
‫כוללת תקנון ותשריט אך גם דפי הנחיות מפורטים לתכנון המתחמים החופיים המלווים בתשריטים תואמים‬
‫‪‬‬
‫התוכנית לא מאושרת אך מהווה את הכיוון התכנוני של הגופים הסטטוטוריים המכוונים את התכנון בעיר כגון הוועדה המחוזית‬
‫ומשרד התיירות‬
‫‪‬‬
‫הוראות התוכנית והתשריט שלה מאתרות ברצועת החוף מתחמים משני סוגים עיקריים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫"אזור מלונאות" – במתחם זה יותרו שימושים לבתי מלון‪ ,‬הסעדה‪ ,‬בילוי‪ ,‬בידור ומסחר בזיקה לתיירות (האיתורים בתשריט‬
‫נמצאים לרוב על בתי מלון ותוכניות קיימות למלונאות ומשתרעים על כ‪ 143 -‬דונם בתל אביב‪-‬יפו)‬
‫‪‬‬
‫"אזור מגורים משולב מלונאות" – בשטח זה יותרו שימושים למלונאות‪ ,‬מגורים ולשימושים נלווים‪ .‬התוכנית קובעת כי כל‬
‫תוכנית במתחם המסומן בתשריט תייעד לפחות ‪ 30%‬משטח הקרקע לבניית בתי מלון‪ ,‬לשימושי נופש ולשירותים הנלווים‬
‫להם‪ .‬בתל אביב‪-‬יפו מאותרים כ ‪-300‬דונם לייעוד זה‬
‫‪‬‬
‫שינוי ייעוד של שטח שיועד בתוכנית מאושרת לבית מלון יחייב הקצאת שטח זהה לבית מלון במקום אחר באותו מתחם‬
‫ברמת התכנון המחוזית ‪ -‬תמ"מ ‪ - 5‬תוכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב‬
‫‪‬‬
‫תוכנית כוללת העוסקת בייעודי קרקע‪ ,‬תחבורה‪ ,‬תשתיות והנחיות סביבתיות‬
‫‪‬‬
‫התוכנית לא מתייחסת לכל האזור העיקרי למלונאות בתל אביב‪,‬אזור החוף‪ ,‬ומאמצת בתחום זה את תמ"א ‪ 13‬תיקון ‪ 4‬כלשונה‬
‫‪‬‬
‫בתחום המלונאות‪ ,‬מאפשרת התוכנית חופש גדול ובכך מגדילה את האפשרות התפתחות האכסון על בסיס תיירות אורבנית‬
‫ברמת התכנון העירונית – יעודי קרקע לפי תוכניות בניין עיר‬
‫מקור‪" :‬מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב‪-‬יפו" – דו"ח ביניים ‪2008‬‬
‫‪96‬‬
‫הערכת המלאי התכנוני בתל אביב‬
‫(מעודכן ל‪)2.2010 -‬‬
‫מלאי תכנוני אפקטיבי‬
‫סוג תוכנית‬
‫מס' חדרים *‬
‫מלאי תכנוני אפקטיבי‬
‫מקדם מימוש משוער *‬
‫בטווח הארוך *‬
‫עד ‪** 2015‬‬
‫תב"ע מאושרות‬
‫ולא ממומשות‬
‫‪4,527‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪3,620‬‬
‫‪3,300‬‬
‫תב"ע שסבירות‬
‫אישורן גבוהה‬
‫סה"כ‬
‫‪1,160‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪580‬‬
‫‪-‬‬
‫‪5,687‬‬
‫‪74%‬‬
‫‪4,200‬‬
‫‪3,300‬‬
‫מקורות‪ * :‬דוח ביניים מ"מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב‪-‬יפו" ‪ ** 2008‬הערכות אגף תכנון מ‪ .‬התיירות ‪2010‬‬
‫** בהינתן כל התנאים האופטימלים (מצב הענף‪ ,‬אמצעי עידוד‪ ,‬נושאים תכנוניים)‬
‫‪97‬‬
‫נספח ג‪ – 1‬ניתוח אמצעי העידוד בעולם‬
‫‪98‬‬
‫תמונת כלי הסיוע לעידוד ושימור השקעות בשירותים‬
‫(לפי מספר המדינות החברות ב‪)WTO-‬‬
‫מקור‪FDI in Tourism: The Development Dimension 2007 :‬‬
‫‪99‬‬
‫מפת כלי הסיוע בעולם‬
100
FDI in Tourism: The Development Dimension 2007 :‫מקור‬
‫במדינות השכנות לישראל נוכחות מותגים בינלאומיים גבוהה יותר‬
‫נוכחות הרשתות הגדולות במדינות מתפתחות לפי מספר בתי מלון‬
‫מקור‪FDI in Tourism: The Development Dimension 2007 :‬‬
‫‪101‬‬
‫השוואת ישראל למדינות באזור‬
The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009-‫מתוך ה‬
TTCI Goal

The TTCI aims to measure the factors and policies that make it attractive to develop the T&T sector in different
countries
TTCI Methodology

It is based on three broad categories of variables that facilitate or drive T&T competitivenes

These categories are summarized into the three subindexes of the Index
1.
T&T regulatory framework subindex
2.
T&T business environment and infrastructure Subindex
3.
T&T human, cultural, and natural resources subindex

Each of these three subindexes is composed in turn by a number of pillars of T&T competitiveness, of which
there are 14 in all

Two types of data are used in the TTCI

Survey data )Data yielded from the World Economic Forum’s Executive Opinion Survey(

Hard data (objective quantitative measures(
Travel & Tourism Competitiveness Index 2009 and 2008 comparisons
Israel
Turkey
Greece
Egypt
Jordan
Cyprus
4.50
4.20
4.91
4.09
4.25
4.92
2009
36
56
24
64
54
21
2008
35
54
22
66
53
24
Score in 2009
Rank (In the world)
102
The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009 :‫מקור‬
‫השוואת ישראל למדינות באזור בקטגוריות נבחרות‬
The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009-‫מתוך ה‬
Category
Data Base
Israel
Turkey
Greece
Egypt
Jordan
Cyprus
Transparency of
government
policymaking
World Economic Forum’s
Executive Opinion Survey
4.6
3.7
3.6
4.1
4.3
4.8
Time required to
start a business
Number of days required to
start a business (2008(
34
6
19
7
14
N/A
Cost to start a
business
Cost to start a business as a
percentage of GNI per capita
(2008)
4.4
14.9
10.2
18.3
60.4
N/A
Government
prioritization of
the T&T industry
World Economic Forum’s
Executive Opinion Survey
5.5
6.0
6.3
6.0
5.8
6.3
T&T government
expenditure
T&T government expenditure as
a percentage of total budget
(2008)
2.1
0.7
8.1
6.7
10.4
9.2
Hotel rooms
Number of hotel rooms per 100
population (2007 or recent
available)
0.7
0.3
3.3
0.2
0.4
5.6
Hotel price index
Average room rates calculated
for first-class branded hotels
for calendar year in US$ (2008)
139.5
135.6
162.4
65.4
110.2
148.2
103
The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009 :‫מקור‬
‫הטבות מס ומכס הנם אמצעי העידוד הפיננסים השכיחים כיום בעולם‬
‫השימוש במענקים פחות נפוץ (עקב הצורך בתקצוב ישיר)‬
‫שכיחות השימוש באמצעי העידוד הפיננסים השונים בעולם ‪2004‬‬
‫(מניתוח ‪ 63‬מדינות חברות ב‪)WTO-‬‬
‫מקור‪FDI in Tourism: The Development Dimension 2007 :‬‬
‫מספר מדינות‬
‫המשתמשות‬
‫באמצעי‬
‫‪104‬‬
‫סיכום תמונת אמצעי העידוד בחמשת השווקים הקרובים לישראל‬
‫‪‬‬
‫נבחנו ‪ 5‬מדינות בסביבה הקרובה של ישראל‪ :‬ירדן‪ ,‬טורקיה‪ ,‬יוון‪ ,‬קפריסין ומצריים‬
‫‪‬‬
‫בכל המדינות קיים גידול בכמות התיירים ("ביקוש") בשנים האחרונות‪ ,‬ובמקביל גידול בכמות התקני האחסון‬
‫התיירותי ("היצע")‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬בכל מדינה זוהו מאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" שונים‬
‫‪‬‬
‫מהניתוח עולה כי כל המדינות משתמשות באמצעי עידוד כחלק ממדיניות ההקמה של מתקני אכסון תיירותי‬
‫‪‬‬
‫כמו כן‪ ,‬לכל המדינות "סל" של אמצעי עידוד העונים על צרכים וקשיים שונים העומדים בפני היזם‬
‫‪ ‬בכל המדינות נעשה שימוש בהטבות מס‬
‫‪" ‬סלי" אמצעי העידוד שונים ממדינה למדינה (אמצעי עידוד שונים לצד הטבות המס)‬
‫‪ ‬בירדן וטורקיה‪ :‬אמצעי עידוד "תכנוניים" (ייעוד ושיווק קרקעות ותב"עות) ותהליכיים (‪)One-Stop-Shop‬‬
‫לצד הטבות מס‬
‫‪ ‬ביוון וקפריסין‪ :‬מענקים לצד הטבות המס‬
‫‪105‬‬
‫גידול בכמות המבקרים בחמשת השווקים הקרובים לישראל‬
‫ירדן‬
‫יוון‬
‫טורקיה‬
‫קפריסין‬
‫מצרים‬
‫‪106‬‬
‫תמונת אמצעי העידוד בחשמת השווקים הקרובים לישראל‬
‫אמצעי‬
‫סוג‬
‫ירדן‬
‫טורקיה‬
‫יוון‬
‫קפריסין‬
‫מצריים‬
‫מענק כספי‬
‫הטבות מס‬
‫פיננסי‬
‫הלוואות‬
‫הטבות מכס ו‪Free Zones-‬‬
‫רשת ביטחון ‪ /‬ערבויות מדינה‬
‫תכנוניים עם "אפקט פיננסי"‬
‫תכנוני‬
‫תהליכי‬
‫‪JIB‬‬
‫‪ISPAT‬‬
‫מקור הנתונים‬
‫‪JIB‬‬
‫‪ISPAT‬‬
‫‪Greece MOT‬‬
‫‪CIPA, COT‬‬
‫‪UNCTAD‬‬
‫‪107‬‬
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של ירדן‬
‫"צד הביקוש"‬
‫מספר המבקרים ב‪ 2008-‬היה ‪3.7M‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬מאפיינים‬
‫‪ ‬בנוסף כ‪ 3M-‬מבקרי יום (אינם צורכים מלונות)‬
‫‪ ‬צמיחה שנתית של כ‪ 11%-‬במספר הלינות‬
‫‪ ‬עיקר התיירים ממדינות ערב הרואים את ירדן כיעד אזורי פחות קונסרבטיבי‬
‫‪ ‬מקור נוסף הנו האירופאים "הנמשכים" לפן ההיסטורי‪-‬דתי של המדינה‬
‫‪ ‬עאמן הנה היעד המרכזי‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪ ‬מס' החדרים ב‪ 2008-‬היה ‪21K‬‬
‫‪ ‬שיעור תפוסה‪( 69.8% :‬עאמן)‬
‫‪ ‬מספר מתקני אכסון תיירותיים‪458 :‬‬
‫‪ ‬מאפיינים נוספים‪:‬‬
‫‪ ‬סגמנטים מרכזיים של התקני אכסון‪ :‬מלונות ‪ )24%( *5‬ומלונות דירות (‪)22%‬‬
‫‪ ‬פיתוח של כ‪ 12,000-‬חדרים ב‪2007-2008-‬‬
‫‪ ‬מלאי מתוכנן של כ‪ 5,000-‬חדרים בשנים הקרובות כולל השקעות של מותגים בינלאומיים מובילים ( ‪Hilton,‬‬
‫‪)Accor, Marriott‬‬
‫‪ ‬תכנון פיתוחם של פרויקטי "שימושים מעורבים" הכוללים גם אחסון תיירותי (לצד מגורים ומסחר)‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪ ,‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪108‬‬
‫סל אמצעי העידוד בירדן מורכב משלושת הקבוצות (פיננסי‪ ,‬תכנוני ותהליכי)‬
‫הטבות מס‬
‫‪‬‬
‫מס נמוך על בתי מלון (‪ )15%‬ממס החברות הכללי (‪)25%‬‬
‫‪‬‬
‫בנוסף הטבות מס להשקעות בבתי מלון ל‪ 10-‬שנים לפי אזור (‪)25-75%‬‬
‫הטבות מכס‬
‫‪‬‬
‫פטור מלא ממכס על ייבוא רכוש קבוע לצורך הקמת מלון‬
‫‪‬‬
‫פטור מלא ממכס על ייבוא רכוש קבוע לצורך הרחבה‪/‬פיתוח שיפוץ של מלון (בתנאי שגורמים לעלייה של לפחות ‪ 25%‬בהיקף‬
‫הפעילות של המלון)‬
‫‪‬‬
‫פטור מלא ממכס על ייבוא רהיטים ואספקה כל ‪ 7‬שנים להתחדשות המלון‬
‫שימושים מעורבים‬
‫‪‬‬
‫מיזמים המערבים אכסון תיירותי עם מגורים ומסחר‬
‫תכנוני‬
‫‪‬‬
‫שיווק מיזמים פוטנציאליים באמצעות ה‪Jordan Investment Map -‬‬
‫תהליכי‬
‫‪‬‬
‫‪ One Stop Shop‬ע"י ה‪ Jordan Investment Board-‬המכיל נציגים מכל המשרדים והגופים הרלבנטיים להשקעות (כולל ממשרד‬
‫התיירות)‪ ,‬ומסייע ליזם ב‪:‬‬
‫‪‬‬
‫רישום פרויקטים בהתאם לחוק החברות‬
‫‪‬‬
‫מתן רישיונות ראשוניים להתנעת הפרויקטים‬
‫‪‬‬
‫הנפקת אשרות כניסה ליזמים וכ"א דרוש‬
‫‪‬‬
‫שירותים נוספים‬
‫מקור מידע‪JIB :‬‬
‫‪109‬‬
‫אמצעי עידוד תכנוניים למלונות בירדן‬
‫המחשה של שיווק מיזמים פוטנציאליים ע"י ‪Jordan Investment Map‬‬
‫מקור מידע‪JIB :‬‬
‫‪110‬‬
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של טורקיה‬
‫"צד הביקוש"‬
‫‪ ‬מספר המבקרים ב‪ 2008-‬היה ‪26.3M‬‬
‫‪ ‬מאפיינים‬
‫‪ ‬שווקי הביקוש המרכזיים הנם‪:‬‬
‫‪ ‬מגרמניה (‪)19%‬‬
‫‪ ‬רוסיה (‪)9%‬‬
‫‪ ‬אנגליה (‪)9%‬‬
‫‪ ‬היעדים המרכזיים הנם‪:‬‬
‫‪ ‬אנטליה (‪)33%‬‬
‫‪ ‬איסטנבול (‪)27%‬‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪ ‬מספר החדרים ב‪ 2008 -‬היה ‪570K‬‬
‫‪ ‬שיעור תפוסה ב‪ 2008-‬היה ‪( 68.8%‬איסטנבול)‬
‫‪ ‬מספר מתקני אכסון תיירותיים‪2,512 :‬‬
‫‪ ‬מאפיינים נוספים‬
‫‪ ‬קצב פתיחה שנתי של כ‪ 20-30K-‬חדרים וכ‪ 50-100-‬מלונות בשנים האחרונות‬
‫‪ ‬כ‪ 50%-‬מההתקנים‪ :‬מלונאות עממית (‪)*2-3‬‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪ ,‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪111‬‬
‫אמצעי עידוד למלונות בטורקיה‬
‫הטבות מס‬
‫‪‬‬
‫מס חברות מופחת (‪)2-15%‬‬
‫‪‬‬
‫גובה ההחזר בהתאם לאזור‬
‫‪‬‬
‫לא כולל אסטנבול‬
‫‪‬‬
‫למלונות ברמה של לפחות ‪ 3‬כוכבים‬
‫הטבות מכס‬
‫‪‬‬
‫פטור ממכס בייבוא ציוד קבוע לצורך השקעה במלון‬
‫‪‬‬
‫פטור ממע"מ ברכישת ציוד קבוע לצורך השקעה במלון‬
‫הלוואות‬
‫‪‬‬
‫מתן הלוואות עם שיעור ריבית נמוך ע"י הבנק הטורקי לפיתוח‬
‫‪ ‬גובה הריבית נקבע לפי דו"ח הערכת פרוייקט שמבוצע ע"י מומחים‬
‫‪‬‬
‫מתן הלוואות ע"י הבנק לתיירות (מדינה)‬
‫תכנוני‬
‫‪‬‬
‫ייעוד קרקעות והקצאתם במחירים סבירים עד לתקופה של ‪ 49‬שנים‬
‫‪‬‬
‫שיווק קרקעות מתוכננות‬
‫מקורות מידע‪ISPAT :‬‬
‫‪112‬‬
‫פירוט אמצעי עידוד פיננסיים למלונות בטורקיה‬
The Republic of Turkey Prime Ministry Investment Support and Promotion Agency (ISPAT) :‫מקור מידע‬
113
‫המחשה לאמצעי עידוד תכנוניים למלונות בטורקיה‬
‫דוגמא לשיווק קרקע ותב"ע בדרום אנטליה‬
SOURCE: REPUBLIC OF TURKEY MINISTRY OF
CULTURE AND TOURISM: PUBLIC IMMOVABLE
ALLOCATION, ANNOUNCEMENT AND SPECIFICATION,
FOR TOURISM INVESTORS
114
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של יוון‬
‫"צד הביקוש"‬
‫‪‬‬
‫סך מבקרים ‪17.1M :2008‬‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים‬
‫‪ 75% ‬מהתיירים מגיעים ממדינות אירופה‬
‫‪ ‬התפלגות המבקרים במלונות באתונה‪ 65% :‬תיירים – ‪ 35%‬מקומיים‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪‬‬
‫מס' חדרים ‪386K :2008‬‬
‫‪‬‬
‫שיעור תפוסה ‪( 60.8% :2008‬אתונה)‬
‫‪‬‬
‫מס' התקני אכסון תיירותיים‪9,207 :‬‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים‬
‫‪ ‬כ‪ 65%-‬מההתקנים‪ :‬מלונאות עממית (‪)*2-3‬‬
‫‪ ‬רק ‪ 10%‬ממלאי החדרים במלונות ‪( *5‬באתונה ‪)23%‬‬
‫‪ ‬גידול שנתי ממוצע של כ‪ 8K-‬במס' החדרים בין השנים ‪2000-7‬‬
‫‪ ‬הגידול המשמעותי ביותר במלונות ‪)91%( *5‬‬
‫‪ ‬רק ‪ 16.8%‬ממלאי החדרים (‪ 3.4%‬מהמלונות) שייכים למותג יווני‪/‬בינלאומי‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪ ,‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪115‬‬
‫אמצעי עידוד למלונות ביוון‬
‫בדומה לישראל‪ ,‬יוון מציע ליזם שני מסלולים‪ :‬מענקים והטבות מס‬
‫המסלולים הם חלופיים ועל היזם לבחור במסלול אחד מבין השניים‬
‫מענקים‬
‫‪‬‬
‫מענקים להשתתפות בהשקעה‬
‫‪‬‬
‫השתתפות בתשלומי ליסינג של ציוד קבוע‬
‫‪‬‬
‫בנוסף‪ ,‬קיים מענק מיוחד להשקעות אסטרטגיות (מעל ‪ 50M‬יורו‪ ,‬אשר יוצרות יתרון תחרותי בינלאומי‪ ,‬ומעל ‪125‬‬
‫מקומות עבודה קבועים חדשים) – בשיתוף משרד האוצר ומשרד הפיתוח‬
‫הטבות מס‬
‫‪‬‬
‫מס חברות מופחת לעשור הראשון של המיזם‬
‫‪* GUIDE TO TOURISM INVESTMENTS 01/2008‬‬
‫‪116‬‬
‫יוון מתעדפת את אמצעי העידוד לפי סוג האכסון ‪ /‬התשתית התיירותיים‬
‫תשתיות תיירותיות הזכאות לסיוע ביוון‬
‫סוג התקן‬
‫‪#‬‬
‫סוג פעולה‬
‫רמת התקן‬
‫‪1‬‬
‫מלון‬
‫לפחות ‪ 3‬כוכבים (‪)B‬‬
‫הקמה ‪ /‬הרחבה‬
‫‪2‬‬
‫מלון‬
‫לפחות ‪ 2‬כוכבים (‪)C‬‬
‫שיפוץ‬
‫‪3‬‬
‫אתרי קמפינג‬
‫לפחות ‪ 2‬כוכבים (‪)C‬‬
‫שיפוץ‬
‫‪4‬‬
‫מלון‪ /‬בניין לשימור ‪ /‬מסורתי‬
‫מתחת ‪ 2‬כוכבים (‪)C‬‬
‫שדרוג (ל‪)+2-‬‬
‫‪5‬‬
‫מלון‬
‫לפחות ‪ 2‬כוכבים (‪)C‬‬
‫הוספת שירותים ‪ /‬תשתיות‬
‫‪6‬‬
‫מלון בניינן לשימור ‪ /‬מסורתי‬
‫לפחות ‪ 2‬כוכבים (‪)C‬‬
‫הקמה‬
‫תשתית תיירותית‪ :‬מרינה ‪ /‬מרכז כנסים ‪ /‬מגרש גולף ‪ /‬ספא ‪ /‬מרכז‬
‫‪7‬‬
‫הקמה ‪ /‬הרחבה ‪ /‬שיפוץ‬
‫מרפא תיירותי ‪ /‬אתר סקי ‪ /‬מרכז ספורט ‪ /‬מסלול מירוץ מכוניות ‪ /‬פארק‬
‫שעשועים‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫גודל השקעה‪ :‬מינימום ‪ 100-500K‬יורו (כתלות בגודל העסק)‬
‫מינימום השקעה עצמית‪25% :‬‬
‫סיוע מקסימלי‪ 50M :‬יורו‬
‫‪* GUIDE TO TOURISM INVESTMENTS 01/2008‬‬
‫‪117‬‬
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של קפריסין‬
‫"צד הביקוש"‬
‫‪‬‬
‫סך מבקרים ‪( 2.6M :2008‬מתוכה ‪ 0.2M‬מבקרי יום)‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים‬
‫‪ ‬בנוסף‪ 0.2M ,‬מבקרי יום (בעיקר שייט)‬
‫‪ ‬במקביל‪" 1.2M ,‬תיירות פנים"‬
‫‪ ‬התפלגות מטרת הביקור‪ 82% :‬למטרת חופשה‪ 7% ,‬לעסקים‪ 11% ,‬לביקורי קרובים‬
‫‪ ‬אירופה – ספק התיירות העיקרי (‪)94%‬‬
‫‪ ‬שווקי הביקוש המרכזיים ‪ :‬אנגליה העיקרית (‪ ,)52%‬ולצידה רוסיה (‪ ,)8%‬יוון (‪ ,)6%‬וגרמניה (‪)5%‬‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪‬‬
‫מס' מיטות ‪90K :2008‬‬
‫‪‬‬
‫שיעור תפוסה ‪61% :2008‬‬
‫‪‬‬
‫מס' התקני אכסון תיירותיים ‪870 :2008‬‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים‬
‫‪ ‬האכסון התיירותי מתפלג בין‪ :‬מלונות (‪ ,)49%‬מלונות דירות וכפרי נופש (‪ ,)21%‬קרובים (‪ ,)14%‬מגורים‬
‫בבעלות (‪ ,)5%‬אחר (‪)11%‬‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪ ,‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪118‬‬
‫אמצעי עידוד למלונות בקפריסין‬
‫מענקים‬
‫‪‬‬
‫ארגון התיירות הקפריסאי (‪ )COT‬מספק מענקים כאמצעי עידוד להשקעות ופיתוח התיירות במדינה‬
‫‪‬‬
‫בשלב זה‪ ,‬תוכנית המענקים תקפה עד ‪31/12/2013‬‬
‫‪‬‬
‫מטרות המענקים‬
‫‪ ‬להעשיר את סל הפעילויות בתחום התיירות‬
‫‪ ‬שדרוג ומודרניזציה של אתרי נופש קיימים‬
‫הטבות מס‬
‫‪‬‬
‫מס חברות בקפריסין הנו ‪ - 10%‬השיעור הנמוך באיחוד האירופאי‬
‫(למרות שאינה הטבה ייעודית לענף התיירות‪ ,‬בפועל משמשת כאמצעי עידוד ליזם)‬
‫‪‬‬
‫שלושה אזורים חופשיים‪ :‬בלארנקה‪ ,‬ואזור הנמלים של לימאסול ולארנקה‬
‫תהליכי‬
‫‪‬‬
‫מרכז שירות למשקיעים הפועל תחת משרד התעשייה‪ ,‬מסחר ותיירות‬
‫‪‬‬
‫המרכז פועל כ‪ One stop shop-‬לחברות זרות הבוחנות אפשרויות השקעה בקפריסין‬
‫‪‬‬
‫מטרות‬
‫‪ ‬עידוד השקעות זרות ישירות‬
‫‪ ‬מענה לצרכי המשקיעים הזרים‬
‫‪ ‬חיזוק קפריסין כמרכז בינלאומי עסקי‬
‫מקורות מידע‪CIPA (Cyprus Investment Promotion Agency) :‬‬
‫‪119‬‬
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי‪ ,‬ואמצעי עידוד למלונות במצריים‬
‫"צד הביקוש"‬
‫‪‬‬
‫סך המבקרים ב‪ 2008-‬היה ‪12.3M‬‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים‬
‫‪ ‬צמיחה עקבית בתיירות במצריים ב‪ 10-‬שנים האחרונות‬
‫‪ ‬תחזית הממשלה ל‪ 16M :2015-‬תיירים (גידול של כ‪)150%-‬‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪‬‬
‫שיעור התפוסה ב‪ 2008-‬היה ‪81.4%‬‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים נוספים‪:‬‬
‫‪ ‬שיעור תפוסה גבוה ויציב יחסית‬
‫‪ ‬פיתוח של כ‪ 15,000-‬חדרים ב‪2007-2008-‬‬
‫‪ ‬מלאי מתוכנן של כ‪ 5,000-‬חדרים‪ ,‬כולל השקעות של מותגים בינלאומיים מובילים (‪)Crown Plaza,Radisson‬‬
‫‪ ‬מגמת עלייה ברמת המחירים במלונות בקהיר (חלק ממיתוג קהיר כיותר יוקרתית)‬
‫אמצעי עידוד למלונות‬
‫‪‬‬
‫הטבות מס‬
‫‪‬‬
‫הטבות מכס‬
‫‪‬‬
‫שימושים מעורבים‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪ ,‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪120‬‬
‫סיכום תמונת אמצעי העידוד ביעדים עם מאפיינים דומים לישראל‬
‫‪‬‬
‫נבחנו שלושה יעדים עם מאפיינים דומים לישראל‬
‫‪ ‬סינגפור ואירלנד (מדינות קטנות שבדומה לישראל גם בהן יש תחרות על שימושי קרקע)‬
‫‪ ‬ברצלונה (לברצלונה מאפיינים דומים לתל אביב ב"מוצר התיירותי" ומ"צד הביקוש" – ‪)City Break‬‬
‫‪‬‬
‫מהניתוח עולה שהיקף השימוש באמצעי עידוד להקמה של מתקני אכסון תיירותי הנו מצומצם מהגורמים‬
‫הבאים‪:‬‬
‫‪ ‬סינגפור‪ :‬אמצעי העידוד מופנים בעיקר לעידוד אירועים המייצרים "ביקוש" – אירועים‪ ,‬כנסים וסרטים‬
‫‪ ‬אירלנד‪ :‬עודף "היצע" של התקני אכסון תיירותי‬
‫‪ ‬ברצלונה‪ :‬אמצעי העידוד מופנים לשימושים אחרים‬
‫‪121‬‬
‫תמונת אמצעי העידוד במדינות עם מאפיינים דומים לישראל‬
‫אמצעי‬
‫סוג‬
‫מדינות קטנות שבדומה לישראל גם בהן יש תחרות‬
‫‪City Break‬‬
‫על שימושי קרקע‬
‫סינגפור‬
‫אירלנד‬
‫ברצלונה‬
‫מענק כספי‬
‫הטבות מס‬
‫פיננסי‬
‫פחת מואץ (הופסק)‬
‫הלוואות‬
‫הטבות מכס ו‪Free Zones-‬‬
‫רשת ביטחון ‪ /‬ערבויות מדינה‬
‫תכנוניים עם "אפקט פיננסי"‬
‫תכנוני‬
‫תהליכי‬
‫מקור נתונים‬
‫‪The Singapore‬‬
‫‪Tourism Board‬‬
‫‪Failte Ireland‬‬
‫‪ACC10‬‬
‫‪122‬‬
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של סינגפור‬
‫"צד הביקוש"‬
‫‪ ‬מספר המבקרים ב‪ 2008-‬היה ‪10.1M‬‬
‫‪ ‬סך ההכנסות מתיירות ‪ 2008‬הסתכמו ב‪$ 15.2B-‬‬
‫‪ ‬מאפיינים נוספים‪:‬‬
‫‪ ‬שווקי ביקוש מרכזיים‪:‬‬
‫‪ ‬המרכזי ‪ -‬אסיה (‪)71%‬‬
‫‪ ‬אירופה (‪)13%‬‬
‫‪ ‬אוקיאניה (‪)9%‬‬
‫‪ ‬אמריקות (‪)5%‬‬
‫‪ ‬סגמנטי התיירות‪ 39% :‬חופשה‪ 30% ,‬עסקים ו‪ 12% ,MICE-‬ביקורי קרובים‪ 19% ,‬אחר‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪ ‬מס' החדרים ב‪ 2008-‬היה ‪32K‬‬
‫‪ ‬שיעור התפוסה ב‪ 2008-‬היה ‪( 81%‬ב‪)87% :2007-‬‬
‫‪ ‬מס' מתקני אכסון תיירותיים מאושרים ‪109 :2008‬‬
‫‪ ‬ההתפלגות בין סוגי האכסון השונים‪:‬‬
‫‪ 58% ‬במלונות‬
‫‪ 21% ‬מגורים ‪ /‬חברים ‪ /‬קרובים‬
‫‪ 22% ‬אחר‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪The Singapore Tourism Board ,‬‬
‫‪123‬‬
‫אמצעי עידוד למלונות בסינגפור‬
‫‪‬‬
‫לתחום התיירות בסינגפור קיים "סל אמצעי עידוד" הכולל‪ :‬מענקים‪ ,‬הטבות מס‪ ,‬ותוכניות נוספות‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬אמצעי העידוד מופנים בעיקר לעידוד ארועים המייצרים "ביקוש" – ארועים מיוחדים‪ ,‬כנסים וסרטים‬
‫‪‬‬
‫אמצעי העידוד היחיד הקיים לטובת עידוד הקמת התקני אכסון תיירותיים הנו מענק‬
‫‪ ‬המענק הכספי ניתן במסגרת תוכנית )‪Tourism Development Assistance Scheme (TDAS‬‬
‫‪ ‬המענק הכספי ניתן כשיעור מסך ההשקעה‪ ,‬בגין‬
‫‪ ‬שירותים מקצועיים‬
‫‪ ‬ציוד וחומרים‬
‫‪ ‬עלויות ייצור‬
‫‪ ‬עלויות מחקר שוק‬
‫‪ ‬המענק ניתן בשיטת "החזר הוצאות"‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪The Singapore Tourism Board ,‬‬
‫‪124‬‬
‫מאפייני התיירות והאכסון המלונאי של אירלנד‬
‫באירלנד קיים עודף היצע של מלונות‬
‫"צד הביקוש"‬
‫‪ ‬מספר המבקרים ב‪ 2008-‬היה ‪7.4M‬‬
‫‪ ‬סך ההכנסות מתיירות ‪ 2008‬הסתכמו ב‪$ 4.8B-‬‬
‫‪ ‬מאפיינים נוספים‬
‫‪ ‬שווקי ביקוש מרכזיים‪:‬‬
‫‪ ‬המרכזי ‪ -‬בריטניה (‪)48%‬‬
‫‪ ‬ארה"ב (‪)11%‬‬
‫‪ ‬גרמניה וצרפת (‪ 6%‬כל אחת)‬
‫‪ ‬סגמנטי התיירות‪ 49% :‬חופשה‪ 15% ,‬עסקים ו‪ 30% ,MICE-‬ביקורי קרובים‪ 6% ,‬אחר‬
‫"צד ההיצע"‬
‫‪ ‬מספר חדרי המלונות ב‪ 2008 -‬היה ‪57K‬‬
‫‪ ‬שיעור התפוסה ב‪ 2008-‬היה ‪58%‬‬
‫‪ ‬מספר המלונות ב‪ 2008-‬היה ‪907‬‬
‫‪ ‬ההתפלגות בין סוגי האכסון השונים‪:‬‬
‫‪ ‬המרכזי – ‪ 31%‬השכרה‬
‫‪ ‬רק ‪ 14%‬במלונות ‪ 7% +‬בתי הארחה ‪ 3% +‬מלוניות ‪ 1% +‬קמפינג‬
‫‪ 29% ‬חברים ‪ /‬קרובים‬
‫‪ 15% ‬אחר‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬למ"ס של המדינות‪ ,‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪125‬‬
‫אמצעי עידוד למלונות באירלנד‬
‫‪ ‬במסגרת תוכנית הפיתוח הלאומית‪ ,‬הוקצה תקציב של כ‪ 137M-‬יורו‪ ,‬לפרויקטים של פיתוח המוצר התיירותי‬
‫במדינה‬
‫‪ ‬התוכנית כללה מתן מענקים לעידוד השקעות בתיירות ופיתוחה‬
‫‪ ‬עם זאת‪ ,‬כבר למעלה מעשור‪ ,‬המדיניות הנה לא לכלול במסגרת מענקי השקעות בהתקני אכסון תיירותיים‬
‫‪ ‬הסיבה המרכזית הנה עודף היצע של התקני אכסון תיירותיים‬
‫‪ ‬אמצעי העידוד היחיד להשקעות בהתקני אכסון תיירותיים היה פחת מואץ‬
‫‪ ‬פחת מואץ של ‪ 7‬שנים‬
‫‪ ‬ניתן רק לטובת חידוש ‪ /‬שיפוץ בתי מלון‬
‫‪ ‬מסלול ההטבה הסתיים ב‪ 07/2008-‬ומאז הפחת מחושב כמקובל בענף (‪ 25‬שנים)‬
‫‪Failte Ireland‬‬
‫‪126‬‬
‫ברצלונה הינה אחד מיעדי ה‪ City Break-‬הידועים בעולם‬
‫לברצלונה מאפיינים דומים לתל אביב ב"מוצר התיירותי" ומ"צד הביקוש"‬
‫מוצר תיירותי‬
‫‪ ‬מרכז תרבותי (מוזיאונים‪ ,‬תיאטראות‪ ,‬תערוכות קבועות)‬
‫‪ ‬מוקד מרכזי ל‪)Meeting, Incentive, Conferences, Exhtibition( MICE-‬‬
‫‪ ‬חוף ים‬
‫‪ ‬מזג אוויר נוח בחלק גדול מהשנה‬
‫‪ ‬חוויה גסטרונומית‬
‫‪ ‬חיי לילה‬
‫צד הביקוש‬
‫‪ ‬מס' המבקרים בעיר (‪ )6.7M‬בצמיחה עקבית ב‪ 8-‬שנים האחרונות (‪ 13%‬ממוצע צמיחה שנתי)‬
‫‪ ‬עיר מוטת תיירות‪ 70% :‬תיירים – ‪ 30%‬מקומיים‬
‫‪ 50% ‬למטרת עסקים – ‪ 50%‬למטרת חופשה‬
‫‪ ‬שווקי ביקוש מרכזיים‪ :‬אנגלים (עיקרי)‪ ,‬צרפת‪ ,‬גרמניה‪ ,‬איטליה‪ ,‬ארה"ב‬
‫‪ ‬התפלגות מבקרים דומה בין אפריל לאוקטובר‬
‫צד ההיצע‬
‫‪ 29K ‬חדרים‬
‫‪ ‬ממוצע תפוסה שנתי של כ‪65%-‬‬
‫‪ ‬עיקר המלונות הנם מלונות ‪ )38%( *4‬ו‪)34%( *3-‬‬
‫‪ ‬עד סוף ‪ 2009‬היו צפויים להיפתח כ‪ 14-‬מלונות חדשים (‪ 2.2K‬חדרים)‪ :‬שיעור גבוה מתוכם מלונות ‪*4-5‬‬
‫מקורות מידע‪ ,UNWTO :‬מחקרי ‪HVS‬‬
‫‪127‬‬
‫אמצעי עידוד למלונות בברצלונה‬
‫‪‬‬
‫אמצעי העידוד הקיים בברצלונה (קאטלוניה) לעידוד מלונות הנו מענקים‬
‫‪‬‬
‫תנאי סף למענק כספי‬
‫‪ ‬סך השקעה של לפחות ‪ 1M‬יורו‬
‫‪ ‬יצירה של לפחות ‪ 15‬מקומות עבודה חדשים‬
‫‪‬‬
‫‪ 10-15%‬מההוצאות הבאות‬
‫‪ ‬השקעה בציוד קבוע חדש‬
‫‪ ‬עלות השכר של מקומות העבודה החדשים שנוצרו ‪ -‬עד שנה מתחילת הפרוייקט‬
‫‪‬‬
‫מענק מקסימאלי – ‪ 200,000‬יורו‬
‫‪‬‬
‫התוכנית מנוהלת ע"י ‪Invest in Catalonia‬‬
‫מקורות מידע‪ACC10 :‬‬
‫‪128‬‬
‫סיכום הממצאים מניתוח השימוש באמצעי עידוד להשקעות במלונאות בעולם‬
‫‪‬‬
‫שימוש באמצעי עידוד להקמת מתקני אכסון תיירותי הנו מקובל ושכיח בעולם‬
‫‪‬‬
‫השימוש באמצעי העידוד בכל מדינה מושפע ממאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" במדינה‪ ,‬רמת וסוג המשאבים הפנויים‬
‫במדינה (כספיים‪ ,‬קרקע)‪ ,‬ותעדוף מול שימושים אחרים בתיירות וענפים אחרים‬
‫‪‬‬
‫אמצעי העידוד השכיח ביותר הנו הטבות מס בגלל שאין להם ביטוי "ישיר" בתקציב המדינה‬
‫‪‬‬
‫מניתוח ‪ 5‬מדינות בסביבה הקרובה של ישראל (ירדן‪ ,‬טורקיה‪ ,‬יוון‪ ,‬קפריסין ומצרים) עלה כי‬
‫‪ ‬כל המדינות משתמשות באמצעי עידוד כחלק ממדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותי‬
‫‪ ‬לכל המדינות "סל" של אמצעי עידוד‬
‫‪" ‬סלי" אמצעי העידוד שונים ממדינה למדינה‬
‫‪‬‬
‫כמו כן נותחו יעדים עם מאפיינים דומים לישראל‪ :‬סינגפור ואירלנד (מדינות קטנות שבדומה לישראל גם בהן יש‬
‫תחרות על שימושי קרקע) וברצלונה (מאפיינים דומים לתל אביב ב"מוצר התיירותי" – ‪)City Break‬‬
‫‪‬‬
‫מהניתוח עולה שהיקף השימוש באמצעי עידוד להקמה של מתקני אכסון תיירותי הנו מצומצם כתוצאה מתעדוף‬
‫נמוך של עידוד הקמה של התקני אכסון תיירותי (סינגפור‪ ,‬אירלנד‪ ,‬ברצלונה) ו"עודפי היצע" (אירלנד)‬
‫‪129‬‬
‫נספח ג‪ – 2‬ניתוח אמצעי העידוד בישראל‬
‫‪130‬‬
‫מדיניות אמצעי העידוד בישראל כיום‬
‫‪‬‬
‫בישראל קיימים מספר גורמים המעורבים ביישום מדיניות אמצעי העידוד‪ :‬משרד התיירות‪ ,‬ממ"י‪ ,‬רשות המיסים‪,‬‬
‫משרד האוצר‪ ,‬ועדות מחוזיות ורשויות מקומיות‬
‫‪‬‬
‫אין מדיניות אחידה ומוסכמת על כל הגורמים‬
‫‪‬‬
‫יש חוסר הסכמה בין משרד התיירות למשרד האוצר על היקף ומינון אמצעי העידוד‬
‫‪‬‬
‫מדיניות אמצעי העידוד סובלת מחוסר עקביות‬
‫‪ ‬בסוג אמצעי העידוד המוצעים‬
‫‪ ‬היקפים‬
‫‪ ‬הקריטריונים לזכאות‬
‫‪‬‬
‫אין מדידה ומעקב בהתאם ליעדים‬
‫‪‬‬
‫בפועל קיימים בישראל כמה אמצעי עידוד‬
‫‪‬‬
‫אמצעי העידוד כיום מכוונים רק ליצירת מלאי חדש של התקני אחסון תיירותי‪ :‬הקמה ‪ /‬הרחבה ‪ /‬השבה ‪ /‬הסבה‬
‫‪‬‬
‫אין הקצאת אמצעי העידוד לטובת שימור המלאי הקיים‪ ,‬דרך שדרוג או שיפוץ ולטובת תשתיות תומכות‪/‬אטרקציות‬
‫‪‬‬
‫בתעדוף של חלוקת אמצעי העידוד אין התייחסות לגורמים משמעותיים כגון‪:‬‬
‫‪ ‬אוכלוסיית היעד של בית המלון‬
‫‪ ‬רמת בית המלון‬
‫‪ ‬התעדוף האזורי נעשה לפי מפת אזורי הפיתוח ולא לפי אזורי ביקוש‬
‫‪131‬‬
‫בישראל קיימים מספר אמצעי עידוד המטופלים על ידי גורמים שונים‬
‫מספר אמצעי עידוד נוספים בבחינה‬
‫אמצעי עידוד‬
‫מענק כספי‬
‫סטטוס‬
‫תוכנית מענקים ל‪ 2010-‬המתמקדת בהקמה‪/‬הרחבה‪/‬הסבה‪/‬השבה של מלונות‬
‫תקציב שנתי (‪, ₪M400 :)2010‬מתוכם הוקצו לסבב הראשון ‪₪M210‬‬
‫גורם מרכזי המטפל כיום‬
‫משרד התיירות‬
‫במסגרת מסלול המענקים – אין נתונים על היקף ההטבות‬
‫משרד התיירות (אישור)‬
‫ר‪ .‬המיסים (ביצוע)‬
‫במסגרת מסלול הטבות מס– אין נתונים על היקף ההטבות‬
‫רשות המיסים‬
‫הטבות מס‬
‫ערבות להלוואות‬
‫בתוכנית העבודה ‪ 2010‬נכללה הקמת קרן ערבות מדינה להלוואות בנקאיות ליזמים‬
‫בתשתיות‬
‫‪-‬‬
‫רשת ביטחון‬
‫בשלבי בחינה (גובש מודל ראשוני של ביטוח אירועים ביטחוניים בתיירות (‪)07/2009‬‬
‫‪-‬‬
‫קרן מנוף‬
‫בשלב רעיוני‬
‫‪-‬‬
‫אכסון מלונאי‬
‫מיוחד‬
‫בפועל קיים תחת ההגבלות שנקבעו בחוזר המנכ"ל האחרון בנושא‪:‬‬
‫‪‬מוגבל לקרקע עם ייעוד של "מלון דירות" ו‪/‬או "דירות נופש"‬
‫‪‬המבנה יתוכנן‪ ,‬יוקם ויתופעל כבית מלון‬
‫‪‬יחידות האירוח יועמדו לרשות הציבור הרחב במרבית ימי השנה‬
‫משרד התיירות‬
‫שימושים‬
‫מעורבים‬
‫עד היום לא היו בשימוש משרד התיירות (כחלק ממדיניות המשרד)‬
‫מיושם בפועל ע"י הועדות המחוזיות‪/‬מקומיות‪ ,‬לאחרונה בעידוד משרד התיירות‬
‫ועדות מחוזיות‬
‫תכנוני‬
‫יש תקציב לקרקעות מתוכננות לצורך הוצאה למכרז‬
‫תהליכי‬
‫הוחלט על הקמת (החל מ‪ )01/2010-‬מינהלת השקעות בתיירות (ע"ב סמכויות מרכז‬
‫ההשקעות בתחום התיירות)‬
‫כמו כן‪ ,‬מתוכננת הקמת מרכז לקידום מיזמים במשרד (כ‪)One Stop Shop-‬‬
‫ממ"י ‪ /‬משרד התיירות‬
‫משרד התיירות‬
‫‪132‬‬
‫סיכום תמונת מצב במענקים‬
‫‪‬‬
‫המענקים ניתנים מכוח החוק לעידוד השקעות הון ובמסגרת מסלול מענקים‬
‫‪‬‬
‫הטיפול בנושא הוא באחריות מנהל הפיתוח של משרד התיירות (אגף התכנון והפיתוח‪ ,‬אגף כלכלה והשקעות)‬
‫‪‬‬
‫הוחלט על הקמת (החל מ‪ )01/2010-‬מנהלת השקעות בתיירות אשר תפקידיה יהיו אישור תוכניות למפעל‬
‫תיירותי (באמצעות העברת סמכויות מרכז ההשקעות בתחום התיירות)‬
‫‪‬‬
‫בשנתיים האחרונות קיימת עלייה במספר המענקים המאושרים עם התאוששות הענף‬
‫‪‬‬
‫רוב המענקים ב‪ 2008-‬ניתנו למלונות ברמה ‪ C-B‬בצפון‬
‫‪ ‬במידה וההשקעות ייצאו לפועל הם צפויים לייצר תוספת של כ‪ 1,300-‬חדרים‬
‫‪‬‬
‫בשנת ‪ 2009‬הוחלט על ביצוע תוכנית הקצאת המענקים ל‪( 2010-‬לפי חוזר מנכ"ל)‪ ,‬המאופיינת ב‪:‬‬
‫‪ ‬הגשת בקשות ב"חלון זמנים" מוגדר‬
‫‪ ‬תקציב מוגדר‬
‫‪ ‬מתמקדת בהקמה‪/‬הרחבה‪/‬הסבה‪/‬השבה‬
‫‪ ‬תעדוף הבקשות לפי אזור השקעה‪ ,‬ניסיון היזם וחיבור עם מותג בינלאומי‬
‫‪ ‬ב"חלון" הבקשות הראשון (‪ )10-11/2009‬הוגשו ‪ 37‬בקשות‬
‫‪ ‬מתוכם כ‪ 25-‬להקמה‬
‫‪ ‬בעיקר ירושלים וסובב כנרת‬
‫‪133‬‬
‫עלייה במספר המענקים המאושרים בשנתיים האחרונות עם התאוששות הענף‬
‫מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות בתחום התיירות ‪1998-2008‬‬
‫מקור‪ :‬מרכז ההשקעות משרד התמ"ת‬
‫‪ #‬בקשות‬
‫‪134‬‬
‫הקצאת המענקים בעשור האחרון התאפיינה בפיזור גיאוגראפי גבוה‬
‫כ‪ 60%-‬מהמענקים ניתנו להשקעות באזורי הביקוש (שהוגדרו בעבודה זו)‬
‫מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות בתחום התיירות לפי מיקום ‪1998-2008‬‬
‫מקור‪ :‬מרכז ההשקעות משרד התמ"ת‬
‫מספר‬
‫בקשות‬
‫‪135‬‬
‫בפועל‪ ,‬אושרו רק כמחצית מהמענקים (‪ )64‬להקמה‪/‬הרחבה של מלונות‬
‫סה"כ ‪ 119‬מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות בתחום התיירות ‪1998-2008‬‬
‫לפי סוג השקעה‬
‫לפי הצורך‬
‫לפי הסטטוס‬
‫מקור‪ :‬מרכז ההשקעות משרד התמ"ת‬
‫‪136‬‬
‫עד ‪ 2015‬צפויים להיפתח כ‪ 30-‬מתקני אכסון תיירותיים שאושרו להם מענקים‬
‫סטטוס מענקים שניתנו על ידי מרכז ההשקעות‬
‫להקמה‪/‬הרחבה של מלונות (שלא בוטלו) ‪1998-2008‬‬
‫מקור‪ :‬מרכז ההשקעות משרד התמ"ת‬
‫מספר‬
‫בקשות‬
‫‪137‬‬
‫רוב המענקים ב‪ 2008-‬ניתנו למלונות ברמה ‪ C-B‬בצפון‬
‫במידה וההשקעות ייצאו לפועל תהיה תוספת חדרים של כ‪1,300-‬‬
‫(אך ‪ 40%‬מההשקעות בתמנע)‬
‫השקעות בתיירות שקיבלו אישור למענק ע"י מרכז ההשקעות ב‪2008-‬‬
‫מקור‪ :‬דו"חות שנתיים ונתונים מאתר משרד התמ"ת‬
‫‪138‬‬
‫ל‪ 2009/2010-‬נקבעה תוכנית מענקים המתמקדת בהקמה‪/‬הרחבה‪/‬הסבה‪/‬השבה‬
‫התעדוף נעשה לפי אזור השקעה‪ ,‬ניסיון היזם וחיבור עם מותג בינלאומי‬
‫מטרה‬
‫תקציב מענקים‬
‫תעדוף‬
‫אזורי עדיפות‬
‫( ‪)₪ M‬‬
‫‪₪ 150M‬‬
‫הקמה והרחבה‬
‫של בתי מלון‬
‫לשימוש מלונאי‬
‫‪ /‬הסבת מבנים‬
‫סובב כינרת וערים הסטוריות בגליל – ‪25%‬‬
‫‪‬‬
‫ניסיון קודם בהקמת בתי מלון (‪ 20‬נק')‬
‫(‪ 225‬חדרים)‬
‫‪‬‬
‫ניסיון בתפעול ובניהול בתי מלון (‪ 30‬נק')‬
‫יתר אזורי העדיפות הכלולים בצו – ‪225( 25%‬‬
‫‪‬‬
‫חדרים)‬
‫‪₪ 60M‬‬
‫השבת מבנים‬
‫ירושלים וסביבתה – ‪ 450( 50%‬חדרים)‬
‫חישוב ציון לפי הקריטריונים הבאים‪:‬‬
‫פריסה בינלאומית של בתי המלון האחרים‬
‫בניהול המבקש (‪ 20‬נק')‬
‫‪‬‬
‫שימוש במבנה שימור (‪15‬נק')‬
‫‪‬‬
‫קרבה למוקד תיירות חשוב (‪ 15‬נק)‬
‫ירושלים וסביבתה – ‪35%‬‬
‫‪ .1‬מבנה מיועד לשימור‬
‫סובב כינרת וערים הסטוריות בגליל – ‪35%‬‬
‫‪ .2‬בית מלון השייך למותג בינלאומי‬
‫יתר אזורי העדיפות הכלולים בצו – ‪30%‬‬
‫‪ .3‬מבנה הקרוב למתקן תיירותי‬
‫‪ .4‬לפי גודל (עדיפות לתוספת החדרים‬
‫לבתי מלון‬
‫הגדולה ביותר)‬
‫מקור‪ :‬חוזר מנכ"ל משרד התיירות‬
‫‪139‬‬
‫יתרונות וחסרונות של המענקים‬
‫(מתוך הראיונות)‬
‫יתרונות‬
‫‪‬‬
‫אפקט מיידי‬
‫‪ ‬מבחינת היזם (הקמת מלון)‬
‫‪ ‬מבחינת המדינה (הגעה ליעדי המשרד בטווח הקצר‪-‬בינוני)‬
‫‪‬‬
‫אמצעי עידוד ברור‬
‫‪ ‬ליזם ‪ -‬מאפשר לבצע תכנון מימוני‬
‫‪ ‬לממנים (בנקים) – תחליף לחלק מההון העצמי הנדרש‬
‫‪ ‬גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש‬
‫‪‬‬
‫יעילות מוכחת‬
‫‪ ‬בפועל‪ ,‬רוב בתי מלון בעשורים האחרונים הוקמו באמצעות מענקים‬
‫‪ ‬יש ביקוש למענקים מצד היזמים – כ‪ 40-‬בקשות בסבב האחרון (‪)10-11/2009‬‬
‫חסרונות‬
‫‪‬‬
‫הוצאה תקציבית ישירה למדינה‬
‫‪‬‬
‫כיום אין התאמה מלאה בין אזורי הביקוש לאזורי העדיפות הזכאים למענק (המקרה המרכזי‪ :‬ת"א)‬
‫‪‬‬
‫כיום אין עקביות בתקציב המענקים ובקריטריונים לקבלתם‬
‫‪‬‬
‫עיתוי בעייתי של קבלת המענק ‪ -‬רק לאחר השקעה ברכישת קרקע והוצאות ראשוניות נוספות‬
‫‪‬‬
‫התאמה חלקית בין היקף ההשקעות שאושרו להשקעות הנדרשות כיום‬
‫מקורות מידע‪ :‬גלויים‪ ,‬חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות‬
‫‪140‬‬
‫תמונת המצב בהטבות המס‬
‫‪‬‬
‫כיום קיימות ‪ 2‬חלופות לקבלת הטבות מס (מוציאות זו את זו)‪:‬‬
‫‪ ‬במסגרת מסלול המענקים – בטיפול משרד התיירות‬
‫‪ ‬במסגרת מסלול הטבות מס – בטיפול רשות המיסים‬
‫‪‬‬
‫אין נתונים על היקף השימוש במסלול הטבות המס בתיירות ‪ -‬מסלול המס הנו מסלול הפתוח גם לשימושים‬
‫אחרים (תעשייה) ורשות המיסים לא מבצעת מעקב ייעודי לענף התיירות‬
‫‪‬‬
‫עיקר המשתמשים במסלול הטבות המס הנם משקיעים שהמסלול מהווה אמצעי העידוד היחיד שרלבנטי עבורם‬
‫(אינם עומדים בקריטריונים למסלול מענקים) – בעיקר מת"א‬
‫מקורות מידע‪ :‬גלויים‪ ,‬חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות‬
‫‪141‬‬
‫פירוט המסלולים הקיימים של הטבות המס‬
‫פירוט‬
‫מסלול‬
‫מפעל מאושר באזור פיתוח א’ זכאי לשנתיים פטור ממס חברות ולמס מופחת‬
‫ביתרת תקופת ההטבות (‪ 5‬שנים) על ההכנסה הבלתי מחולקת (אם יחולקו‬
‫מענקים‬
‫רווחים יחויבו הבעלים במס דיווידנד מופחת ואילו החברה תחויב בשיעור המס‬
‫‪-‬‬
‫שהייתה משלמת לולא בחרה במסלול)‬
‫‪ +‬פחת מואץ (‪ 20%‬לשנה במקום ‪ 4%‬המקובל בענף)‬
‫גורם מטפל‬
‫עד ‪ :2010‬מרכז‬
‫ההשקעות‬
‫מ‪ :2010-‬מינהלת‬
‫השקעות בתיירות‬
‫אזור א'‪ 10 :‬שנים פטור מלא ממס חברות‬
‫"ירוק"‬
‫הטבות‬
‫המס‬
‫אזור ב'‪ 6 :‬שנים פטור מלא ‪ +‬שנה מס מופחת (‪ 4‬למשקיע זר)‬
‫אזור ב'‪ 6 :‬שנים פטור מלא ‪ 5 +‬שנים מס מופחת (‪ 8‬למשקיע זר)‬
‫‪ +‬פחת מואץ (‪ 20%‬לשנה במקום ‪ 4%‬המקובל בענף)‬
‫"אירלנד"‬
‫רשות המיסים‬
‫מתאים למשקיעים המתכננים לחלק דיבידנד (תעשייה)‬
‫מס חברות מפוחת ‪ + 11.5%‬מס דיבידנד של ‪ 4%( 15%‬למשקיע זר)‬
‫מקורות מידע‪ :‬גלויים‪ ,‬חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות‬
‫‪142‬‬
‫יתרונות וחסרונות של הטבות המס‬
‫(מתוך הראיונות)‬
‫יתרונות‬
‫‪‬‬
‫ללא ביטוי תקציבי‬
‫‪‬‬
‫פתוח גם לאזורים שאינם זכאים למסלול המענקים‬
‫‪‬‬
‫רלבנטי באזורים בהן רמת הרווחיות גבוהה (בעיקר תל אביב) ולמלונות קטנים‬
‫חסרונות‬
‫‪‬‬
‫אמצעי עידוד זניח בעיני היזם‪ ,‬באזורים בהם רמת הרווחיות אינה גבוהה ובמלונות גדולים‪ ,‬כתוצאה ממבנה‬
‫הרווחיות בענף‬
‫‪‬‬
‫נטל המס העיקרי מגיע מכיוון המס העירוני (ארנונה)‬
‫‪‬‬
‫ללא ביטוי תקציבי ‪ -‬ההשלכות הכספיות באות לידי ביטוי באופן "עקיף" דרך "איבוד" הכנסות ממיסים‬
‫‪‬‬
‫למגמת הירידה במס חברות השפעה שלילית על אפקטיביות האמצעי‬
‫‪‬‬
‫‪ 2‬גופים שמטפלים בנושא ‪ -‬משרד התיירות ורשות המיסים‪ .‬אין ביניהם תאום‬
‫‪‬‬
‫אין מעקב אחר השלכות השימוש בהטבות‬
‫‪ ‬הוצאה לפועל של השקעות‬
‫‪ ‬תוספת חדרים‬
‫מקורות מידע‪ :‬גלויים‪ ,‬חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות‬
‫‪143‬‬
‫יתרונות וחסרונות של אמצעי עידוד פיננסיים נוספים הנמצאים בשלבי בחינה‬
‫(מתוך הראיונות)‬
‫אמצעים‬
‫הלוואות‬
‫ערבויות‬
‫מדינה‬
‫רשת‬
‫בטחון‬
‫קרנות‬
‫מנוף‬
‫הסבר‬
‫יתרונות (מתוך‬
‫הראיונות)‬
‫חסרונות (מתוך הראיונות)‬
‫הלוואות מדינה‬
‫לעידוד הקמת‬
‫מלונות‬
‫תמיכה מימונית ליזם ע"י‬
‫השלמה להון העצמי‬
‫(תחליף מענק) או חלופה‬
‫למימון הבנקאי‬
‫המדינה תתפקד כמלווה‬
‫הסיכון על המדינה‬
‫קושי בהערכת העלות למדינה‬
‫עשוי לגרום ל‪Moral hazards-‬‬
‫המדינה מסייעת‬
‫ליזם באמצעות‬
‫ערבות להלוואה‬
‫הבנקאית‬
‫הפחתת הסיכון לממנים‬
‫ייתכן ויסייע ליזם לקבל‬
‫הלוואה עם דרישה נמוכה‬
‫יותר להון עצמי‬
‫הסיכון על המדינה‬
‫קושי בהערכת העלות למדינה‬
‫לא תחליפי למענק‬
‫עשוי לגרום ל‪Moral hazards-‬‬
‫ביטוח אירועים‬
‫ביטחוניים‬
‫בתיירות‬
‫עם מנגנון פיצוי‬
‫"מבטח" את היזם‬
‫מהשפעות של אירועים‬
‫גיאו‪-‬פוליטיים (מגשר על‬
‫תוספת הסיכון בהשקעה‬
‫בישראל)‬
‫מנגנון מורכב‬
‫נתפש כערבות חלקית ולא וודאית (עקב הצורך בתהליך תביעת‬
‫הביטוח) ע" היזם והממנים‬
‫עשוי לייצר "מוטיבציה שלילית" בעת משבר (על מנת לקבל את‬
‫הפיצוי)‬
‫קרנות השקעה‬
‫שקמו בהשקעה‬
‫משותפת של‬
‫המדינה‬
‫ומשקיעים‬
‫מוסדיים‬
‫גובה ההתחייבות של‬
‫המדינה ידוע מראש‬
‫מאפשר מינוף של הוצאה‬
‫תקציבית‬
‫יצירת מקור מימון חלופי‬
‫לבנקים‬
‫הוצאה תקציבית‬
‫שליטה נמוכה משום שמופעלות ע"י הסקטור הפרטי‬
‫קיימות בעיות במימוש אצל המוסדיים (קיים סיכון שיהווה נכס‬
‫לא סחיר)‬
‫לא ברורה מידת ההתאמה של הכלי להשקעות במלונות‬
‫מקורות מידע‪ :‬גלויים‪ ,‬חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות‬
‫‪144‬‬
‫שימושים מעורבים‬
‫תמונת מצב‬
‫‪ ‬כאשר ניתן היתר תכנוני ליזם להשקעה הכוללת שימוש אחר (מגורים ‪ /‬מסחר ‪ /‬משרדים) לצד השימוש המלונאי‬
‫‪ ‬שימוש המגורים מסבסד את השימוש המלונאי (בעצם תחליפי למענק)‬
‫‪ ‬עד היום שימושים מעורבים לא היה אמצעי עידוד בשימוש משרד התיירות (כחלק ממדיניות המשרד)‬
‫‪ ‬אם זאת‪ ,‬אמצעי העידוד מיושם בפועל ע"י הרשויות המקומיות (בעיקר ע"י עיריית ת"א)‬
‫יתרונות (מתוך הראיונות)‬
‫‪ ‬החזר מיידי ובטוח יחסית מהמגורים‬
‫‪ ‬יאפשר ליזמים לקבל מימון בנקאי עם דרישת הון עצמי נמוכה יותר (בדומה למימון מגורים)‬
‫‪ ‬יצירת מוצר תיירותי טוב המעניק לתייר פתרון לינה לצד מסחר‬
‫‪ ‬מעלה את ערך המגורים (מינוף שירותי המלון כערך מוסף לבעלי יחידות המגורים)‬
‫‪ ‬תמרוץ המדינה (ממ"י) והרשויות המקומיות למיצוי והרחבה של המלאי התכנוני‬
‫‪ ‬הטענה היא שמיזמים מסוימים לא היו קמים ‪ /‬לא יקומו ללא האמצעי‬
‫חסרונות (מתוך הראיונות)‬
‫‪ ‬עידוד באמצעות משאב "יקר" (קרקע) כתחליף לתשלום במשאב "זול" (מענק כספי)‬
‫‪ ‬יוצר תקדים‪ :‬גורם ליזמים להקפיא מיזמים תיירותיים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד (קיימת טענה כי כל עוד‬
‫היזם מאמין שיצליח לשנות ייעוד למגורים‪ ,‬הוא יעדיף להמתין עם ההשקעה במלון)‬
‫‪ ‬מתאים למלונות רק ברמה גבוהה (כך שיוכלו לשמש ערך מוסף לבעלי יחידות המגורים)‬
‫‪ ‬צורך לפקח על ה"שלביות"‪ .1 :‬מלונות‪ .2 ,‬מגורים‬
‫מקורות מידע‪ :‬גלויים‪ ,‬חומרים שהתקבלו ממשרד התיירות ומתוך ההתייחסויות בראיונות‬
‫‪145‬‬
‫נספח ג‪ – 3‬ניתוח אמצעי העידוד מול קשיי היזמים‬
‫‪146‬‬
‫חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי של זמינות קרקע לבניית מלונות באזורי הביקוש‬
‫אמצעי עידוד רלבנטיים‬
‫מצד היזם‬
‫אמצעי עידוד ברור עם אפקט מיידי‬
‫מענקים עבור‬
‫השבה‪/‬הסבה‬
‫שימושים‬
‫מעורבים‬
‫ייעוד קרקעות‬
‫לתיירות‬
‫שיווק קרקעות‬
‫מתוכננות‬
‫‪One Stop‬‬
‫‪Shop‬‬
‫יתרונות‬
‫מצד המדינה‬
‫גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש‬
‫השתתפות רק בחלק מההשקעה‬
‫לו"ז קצר‬
‫חסרונות‬
‫אין‬
‫הוצאה תקציבית ישירה‬
‫יתרונות‬
‫אין (לא מסייע מבחינת זמינות קרקע)‬
‫תמרוץ המדינה והועדות המחוזיות למיצוי והרחבה של המלאי התכנוני‬
‫אין‬
‫עידוד באמצעות משאב "יקר" (קרקע) כתחליף לתשלום במשאב "זול"‬
‫(מענק כספי)‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫הקפאת מיזמים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד (תקדים) קיים‬
‫צורך לפקח על ביצוע ה"שלביות" (‪.1‬מלונות ‪.2‬מגורים)‬
‫מסייע באיתור קרקע פוטנציאלית‬
‫ונותן חופש פעולה בתכנון‬
‫"דחיפה" של קרקעות עם ייעוד תיירותי‬
‫"חופש פעולה" גדול מידי ליזם יביא לביצוע השקעות שלא תואמות‬
‫את האחסון התיירותי הרצוי‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫מסייע לבצע תכנון כלכלי מדויק‬
‫ומבטיח תכנון רצוי (מיקום‪ ,‬סוג) ע"י הגדרות ברורות‬
‫חסרונות‬
‫לא מאפשר "חופש פעולה" תכנוני‬
‫מקצר את התהליך פחות מאשר תכנון על‪-‬ידי היזם‬
‫נקודת מגע אחת‬
‫ווידוא טיפול בלו"ח זמנים סביר‬
‫יתרונות‬
‫מקור לתמיכה‪ ,‬הדרכה וליווי‬
‫שיפור המעקב אחרי סטטוס הבקשות ויישומם‬
‫חסרונות‬
‫עשוי לייצר עוד תהליכים‬
‫תעדוף בקשות ו"חילוץ" בקשות "תקועות"‬
‫קיים סיכון בקיצור תהליכים הכרחיים לפיקוח‬
‫‪147‬‬
‫חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי המימוני‬
‫אמצעי עידוד‬
‫מענקים‬
‫הלוואות‬
‫ערבויות‬
‫מדינה‬
‫יתרונות‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫שימושים‬
‫מעורבים‬
‫חלופה להון העצמי או חלופה למימון הבנקאי‬
‫יסייע לקבלת מימון בנקאי‬
‫הצורך בערבות אישית של היזם בעייתי‬
‫שימוש המגורים מסבסד את השימוש המלונאי‬
‫כמו כן‪ ,‬המלון מעלה את ערך המגורים‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫אכסון‬
‫מלונאי‬
‫מיוחד‬
‫מצד היזם‬
‫מסייע להגיע להון העצמי הנדרש‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫קרן מנוף‬
‫חסרונות‬
‫שימוש המגורים מסבסד את השימוש המלונאי‬
‫מוגבל ל"מלון דירות" ו‪/‬או "דירות נופש"‪ ,‬תוך‬
‫עמידה בתנאי חוזר מנכ"ל‬
‫תפעול בעייתי‬
‫הגברת הפיקוח פוגעת באטרקטיביות הכלי‬
‫יצירת מקור מימון חלופי לבנקים‬
‫מאפשר מינוף של הוצאה תקציבית‬
‫מצד המדינה‬
‫גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש‬
‫השתתפות רק בחלק מההשקעה ולו"ז קצר‬
‫הוצאה תקציבית ישירה‬
‫תחליף להוצאה ישירה‪ ,‬במידה שהיזם מחזיר את הלוואה‬
‫המדינה מתפקדת כמלווה (נגד מדיניות האוצר)‪ ,‬הסיכון על המדינה‬
‫תחליף להוצאה ישירה‪ ,‬במידה שהיזם מחזיר את הלוואה‬
‫קושי בהערכת העלות למדינה‪ ,‬כאשר הסיכון על המדינה‬
‫עשוי לגרום ל‪Moral hazards-‬‬
‫תחליף להוצאה ישירה‬
‫עידוד באמצעות משאב "יקר" (קרקע) כתחליף לתשלום במשאב‬
‫"זול" (מענק כספי)‬
‫הקפאת מיזמים בתקווה לשנות ייעוד למגורים בעתיד (תקדים)‬
‫קיים צורך לפקח על ביצוע ה"שלביות" (‪.1‬מלונות ‪.2‬מגורים)‬
‫ללא הוצאה תקציבית‬
‫עידוד באמצעות משאב "יקר" (קרקע) כתחליף לתשלום במשאב‬
‫"זול" (מענק כספי)‬
‫כמעט בלתי אפשרי לפיקוח‬
‫גובה ההתחייבות של המדינה ידוע מראש‬
‫הוצאה תקציבית ישירה‬
‫שליטה נמוכה ‪ -‬מופעלות ע"י הסקטור הפרטי‬
‫קיימות בעיות במימוש אצל המוסדיים‬
‫‪148‬‬
‫חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי של החזר ההשקעה‬
‫אמצעי עידוד רלבנטיים‬
‫הטבות‬
‫מס‬
‫שימושים‬
‫מעורבים‬
‫רשת‬
‫בטחון‬
‫מצד היזם‬
‫יתרונות‬
‫מסלול הטבות מס פתוח גם לאיזורים שאינם זכאים‬
‫למסלול המענקים‬
‫רלבנטי באזורים בהן רמת הרווחיות גבוהה (בעיקר‬
‫תל אביב) ולמלונות קטנים‬
‫חסרונות‬
‫רלבנטי באזורים בהן רמת הרווחיות נמוכה‬
‫נטל המס העיקרי מגיע מכיוון המס העירוני (ארנונה)‬
‫"איבוד" הכנסות ממיסים‬
‫יתרונות‬
‫החזר מיידי ובטוח יחסית מהמגורים‬
‫יתמרץ את המדינה והעיריות להגדיל את המלאי התכנוני‬
‫אין‬
‫עידוד באמצעות משאב "יקר" (קרקע) כתחליף לתשלום‬
‫במשאב "זול" (מענק כספי)‬
‫תמריץ ליזמים להקפיא מזמים בתקווה לשנות ייעוד‬
‫למגורים בעתיד (מהווה תקדים)‬
‫החזר בטוח יחסית ומיידי מהמגורים‬
‫יתמרץ את המדינה והעיריות להגדיל את המלאי התכנוני‬
‫עידוד באמצעות משאב "יקר" (קרקע) כתחליף לתשלום‬
‫במשאב "זול" (מענק כספי)‬
‫כמעט בלתי אפשרי לפיקוח‬
‫חסרונות‬
‫יתרונות‬
‫אכסון‬
‫מלונאי‬
‫מיוחד‬
‫מצד המדינה‬
‫ללא ביטוי תקציבי‬
‫חסרונות‬
‫מוגבל ל"מלון דירות" ו‪/‬או "דירות נופש"‪ ,‬תוך‬
‫עמידה בתנאי חוזר מנכ"ל‬
‫תפעול בעייתי‪ :‬ניהול הדיירים לצד בית המלון‬
‫הגברת הפיקוח פוגעת באטרקטיביות הכלי‬
‫יתרונות‬
‫"מבטח" את היזם מהשפעות של אירועים גיאו‪-‬‬
‫פוליטיים‬
‫מגשר על תוספת הסיכון בהשקעה בישראל‬
‫נתפש כערבות חלקית ולא וודאית (עקב הצורך‬
‫בתהליך תביעת הביטוח) ע" היזם והממנים‬
‫מנגנון מורכב‬
‫עשוי לייצר "מוטיבציה שלילית" בעת משבר (על מנת‬
‫לקבל את הפיצוי)‬
‫חסרונות‬
‫‪149‬‬
‫חלופות אמצעי העידוד לטיפול בקושי התהליכי‬
‫אמצעי עידוד רלבנטיים‬
‫יתרונות‬
‫‪One Stop‬‬
‫‪Shop‬‬
‫חסרונות‬
‫מצד המדינה‬
‫מצד היזם‬
‫נקודת מגע אחת ליזם‬
‫ווידוא טיפול בלו"ח זמנים סביר‬
‫מקור לתמיכה‪ ,‬הדרכה וליווי של היזם (בדגש‬
‫שיפור המעקב אחרי סטטוס הבקשות ויישומם‬
‫על יזמים חדשים)‬
‫תעדוף בקשות ו"חילוץ" בקשות "תקועות‬
‫הגברת השקיפות ונגישות המידע ליזמים‬
‫בעתיד יצירת פנייה אקטיבית ליזמים‬
‫עשוי לייצר עוד תהליכים – ‪Another Stop‬‬
‫קיים סיכון בקיצור תהליכים הכרחיים לפיקוח‬
‫יש לקדם את שני המהלכים שבוצעו בנושא ולוודא שיבוצעו בצורה אפקטיבית ויעילה‬
‫‪‬‬
‫הקמת מינהלת השקעות בתיירות שתפקידה יהיה אישור תוכניות למפעל תיירותי (ע"י העברת סמכויות מרכז‬
‫ההשקעות בתחום התיירות)‬
‫‪‬‬
‫הקמת מרכז לקידום מיזמים במשרד (כ‪)One Stop Shop-‬‬
‫‪150‬‬
‫נספח ד‪ – 1‬ניתוח היקף ותמהיל המענקים‪:‬‬
‫מתודולוגיה ופירוט המודלים‬
‫‪151‬‬
‫מתודולוגית ניתוח היקף ותמהיל המענקים‬
‫שלב א' בניתוח‪ :‬מה שיעור המענק הנדרש על מנת לגרום ליזם להשקיע‬
‫בניית "מודלים מייצגים"‬
‫להקמת בתי מלון‬
‫(לפי אזורי ביקוש ורמות אכסון)‬
‫חישוב שיעור המענק‬
‫הנדרש לכל "מודל מייצג"‬
‫(כולל השלכות של רמת הסיכון)‬
‫ניתוחי רגישות‬
‫לכל "מודל מייצג"‬
‫‪ ‬יחס רצוי של רווח תפעולי‬
‫‪ ‬שיעור תפוסה‬
‫‪152‬‬
‫מתודולוגית ניתוח היקף ותמהיל המענקים‬
‫שלב ב' בניתוח‪ :‬חלופות לתמהיל מענקים‬
‫חישוב שיעור המענק‬
‫הנדרש לכל "מודל מייצג"‬
‫(שלב א')‬
‫חישוב רמת ההשקעה‬
‫ותקציב המענקים הנדרשים‬
‫להשגת יעדי המשרד‬
‫חלופות לתמהיל מענקים‬
‫מדיניות‬
‫(דיון בעדיפויות)‬
‫‪153‬‬
‫הפרמטרים הקבועים בכל אחד מ"המודלים המייצגים"‬
‫הנחה‪ :‬שיעור מרכיבי תוכנית המימון בכל המודלים‬
‫‪ 30% ‬הון עצמי‬
‫‪ ‬יתרת המימון מתחלקת בין מענק להלוואה‬
‫הפרמטרים המרכזיים במודלים השונים‪:‬‬
‫אזור ביקוש*‬
‫רמת אכסון‬
‫ירושלים‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ירושלים‬
‫עממית‬
‫ת"א‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ת"א‬
‫עממית‬
‫סובב‬
‫כנרת‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫סובב‬
‫כנרת‬
‫עממית‬
‫חוף‪-‬‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי‬
‫פריפריאלי‬
‫בינונית‪-‬‬
‫עממית‬
‫גבוהה‬
‫מס' חדרים‬
‫‪350‬‬
‫‪250‬‬
‫‪350‬‬
‫‪100‬‬
‫‪300‬‬
‫‪150‬‬
‫‪300‬‬
‫‪200‬‬
‫שטח חדר**‬
‫‪75‬‬
‫‪50‬‬
‫‪85‬‬
‫‪45‬‬
‫‪80‬‬
‫‪45‬‬
‫‪75‬‬
‫‪55‬‬
‫עלות קרקע‬
‫לחדר‬
‫‪₪ 115K‬‬
‫‪₪ 70K‬‬
‫‪₪ 240K‬‬
‫‪₪ 85K‬‬
‫‪₪ 80K‬‬
‫‪₪ 40K‬‬
‫‪₪ 90K‬‬
‫‪₪ 50K‬‬
‫עלות בנייה‬
‫לחדר‬
‫‪₪ 700K‬‬
‫‪₪380K‬‬
‫‪₪ 880K‬‬
‫‪₪ 385K‬‬
‫‪₪ 750K‬‬
‫‪₪ 330K‬‬
‫‪₪ 730K‬‬
‫‪₪ 400K‬‬
‫‪₪ 786‬‬
‫‪₪427‬‬
‫‪₪ 1,104‬‬
‫‪₪ 498‬‬
‫‪₪ 714‬‬
‫‪₪ 372‬‬
‫‪₪ 800‬‬
‫‪₪ 480‬‬
‫מחיר ממוצע‬
‫לחדר ‪***BB‬‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת לחוף פריפריאלי **ברוטו‪ :‬כולל חלקו היחסי של החדר בשטחי הציבור והשירות‬
‫***מחיר ממוצע לחדר בניכוי עמלה וללא מע"מ‪ ,‬בערי החוף הפריפריאליות נלקחה הנחה של עליית מחירים עתידית‬
‫‪154‬‬
‫בניית מודלים "מייצגים" להקמת בתי מלון – הנחות נוספות במודלים‬
‫‪‬‬
‫שיעור מרכיבי תוכנית מימון‬
‫‪ 30% ‬הון עצמי‬
‫‪ ‬היתרה מתחלקת בין מענק להלוואה‬
‫‪‬‬
‫תנאי הלוואה‬
‫‪ ‬ריבית שנתית ‪7%‬‬
‫‪ ‬שנתיים של החזר ריבית בלבד‬
‫‪ 8 ‬שנים של החזר קרן וריבית‬
‫‪‬‬
‫שיעורי פחת (פחת מואץ לפי חוק לעידוד השקעות הון)‬
‫‪ ‬פיתוח ובנייה – ‪8%‬‬
‫‪ ‬מערכות ‪16%‬‬
‫‪ ‬ריהוט וציוד ‪20%‬‬
‫‪‬‬
‫שיעור מס חברות‪25% :‬‬
‫‪‬‬
‫שיעור היוון‪8% :‬‬
‫‪155‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "ירושלים – רמה גבוהה בינונית"‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪5%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪16%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪13%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪10.86%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪22%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪51%‬‬
‫‪10.04%‬‬
‫‪9.22%‬‬
‫‪156‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "ירושלים – רמה עממית"‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪0%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪13%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪11.44%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪7%‬‬
‫‪19%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪42%‬‬
‫‪16%‬‬
‫‪27%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪42%‬‬
‫‪48%‬‬
‫‪10.58%‬‬
‫‪9.71%‬‬
‫‪157‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "ת"א– רמה גבוהה בינונית"‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪0%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪13%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪9.28%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪18%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪43%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪27%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪43%‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪8.60%‬‬
‫‪7.92%‬‬
‫‪158‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "ת"א– רמה עממית"‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪0%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪13%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪9.63%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪2%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪23%‬‬
‫‪31%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪22%‬‬
‫‪31%‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪8.92%‬‬
‫‪8.21%‬‬
‫‪159‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "סובב כנרת– רמה גבוהה בינונית"‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪10%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪13%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪10.51%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪17%‬‬
‫‪26%‬‬
‫‪34%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪46%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪46%‬‬
‫‪51%‬‬
‫‪9.74%‬‬
‫‪8.98%‬‬
‫‪160‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "סובב כנרת – רמה עממית"‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪9%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪14%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪23%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪29%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪12.27%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪41%‬‬
‫‪11.37%‬‬
‫‪10.47%‬‬
‫‪161‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "ערי חוף פריפריאליות* – רמה גבוהה בינונית"‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪6%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪16%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪13%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪10.86%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪44%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪31%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪44%‬‬
‫‪49%‬‬
‫‪9.27% 10.07%‬‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬
‫‪162‬‬
‫חישוב רמת המענקים הנדרשת לכל "מודל מייצג"‬
‫ניתוח רגישות למודל "ערי חוף פריפריאליות* – רמה עממית"‬
‫שיעור תפוסה‬
‫‪75%‬‬
‫שיעור מענק נדרש ליחס רווח תפעולי להשקעה של‬
‫‪9%‬‬
‫‪4%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪31%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪37%‬‬
‫יחס רווח תפעולי להשקעה ברמת מענק קיים**‬
‫‪11.07%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪22%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪37%‬‬
‫‪43%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪37%‬‬
‫‪43%‬‬
‫‪48%‬‬
‫‪9.41% 10.24%‬‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬
‫‪163‬‬
‫מודל "ירושלים – רמה גבוהה בינונית"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪164‬‬
‫מודל "ירושלים – רמה גבוהה בינונית"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪165‬‬
‫מודל "ירושלים – רמה עממית"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪166‬‬
‫מודל "ירושלים – רמה עממית"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪167‬‬
‫מודל "ת"א – רמה בינונית‪-‬גבוהה"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪168‬‬
‫מודל "ת"א – רמה בינונית‪-‬גבוהה"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪169‬‬
‫מודל "ת"א – רמה עממית"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪170‬‬
‫מודל "ת"א – רמה עממית"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪171‬‬
‫מודל "סובב כנרת – רמה בינונית‪-‬גבוהה"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪172‬‬
‫מודל "סובב כנרת – רמה בינונית‪-‬גבוהה"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪173‬‬
‫מודל "סובב כנרת – רמה עממית"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪174‬‬
‫מודל "סובב כנרת – רמה עממית"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪175‬‬
‫מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה בינונית‪-‬גבוהה"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪176‬‬
‫מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה בינונית‪-‬גבוהה"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪177‬‬
‫מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה עממית"‬
‫פילוח שווקים ומחירים מהמודל‬
‫‪178‬‬
‫מודל "ערי חוף פריפריאליות – רמה עממית"‬
‫דו"ח רו"וה מהמודל‬
‫‪179‬‬
‫נספח ד‪ – 2‬ניתוח היקף ותמהיל המענקים‪:‬‬
‫תוצאות וניתוחי רגישות‬
‫‪180‬‬
‫תוצאות המודלים‬
‫‪ ‬חישבנו את שיעור המענק הרצוי כדי לגרום ליזם להגיע לנקודת איזון כלכלית בהשקעה במלון בהתאם לאזור ורמת המלון‬
‫‪ ‬שיעור המענק הנדרש משתנה גם בתוך כל אזור ורמת אכסון‪ ,‬בהתאם לתנאים הסובייקטיביים של היזם (כגון‪ :‬תפישת‬
‫הסיכון‪ ,‬הערכות התפוסה שלו‪ ,‬עלות ההון וכו')‬
‫‪ ‬עם זאת‪ ,‬לקחנו עבור כל אזור ורמת אכסון "מודל מייצג" ליזם הממוצע‪ ,‬זאת מתוך הכרה כי שיעור המענק שייקבע יתאים‬
‫לחלק מהיזמים בהתאם לתנאים הסובייקטיביים שלהם‬
‫‪ ‬בנינו את הנחות המודל על בסיס הראיונות שקיימנו עם יזמים‪ ,‬על בסיס ניתוח בקשות למענקים באזורים שונים וניתוח‬
‫כלכלי‪ ,‬כך שלהערכתנו הוא מייצג מאפיינים מספיק רחבים של יזמים‬
‫גובה‬
‫מענק‬
‫נדרש לפי‬
‫המודלים‬
‫קיים**‬
‫ירושלים‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ירושלים‬
‫עממית‬
‫ת"א‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ת"א‬
‫עממית‬
‫סובב כנרת‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫סובב כנרת‬
‫עממית‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי*‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי*‬
‫עממית‬
‫‪33%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪34%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪30%‬‬
‫)‪20% (+4%‬‬
‫)‪20% (+4%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪0%‬‬
‫)‪20% (+4%‬‬
‫)‪20% (+4%‬‬
‫)‪20% (+4%‬‬
‫)‪20% (+4%‬‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת ** ברוב האזורים בערי החוף הפריפריאליות הרלבנטיות יש זכאות למענק‬
‫‪181‬‬
‫שיעור המענק הנדרש עם ניתוח רגישות של היחס הרצוי של הרווח התפעולי‬
‫הנחות‪:‬‬
‫‪ ‬שיעור תפוסה של ‪ 75%‬בירושלים ות"א‪ 70% ,‬בסובב כנרת וערי החוף הפריפריאליות‬
‫ירושלים‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ירושלים‬
‫עממית‬
‫ת"א‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ת"א‬
‫עממית‬
‫סובב כנרת‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫סובב כנרת‬
‫עממית‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי*‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי*‬
‫עממית‬
‫‪9%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪17%‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪16%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪26%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪22%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪34%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪12%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪29%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪37%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪46%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪44%‬‬
‫‪43%‬‬
‫יחס הרווח‬
‫התפעולי הרצוי‬
‫מסך ההשקעה‬
‫ממצאים מרכזיים מניתוח הרגישות‪:‬‬
‫‪ ‬גידול ב‪ 1%-‬ביחס הרצוי של הרווח התפעולי מסך ההשקעה מביא לגידול של כ‪ 7-10%-‬בשיעור המענק הנדרש‬
‫‪ ‬רמת המענקים הנוכחית מספקת בשיעור של ‪ 9%‬בכל האזורים והרמות וב‪ 10% -‬בחלקם‬
‫‪ ‬רמת המענקים הנוכחית אינה מספקת יזם המחפש שיעור של ‪ 12%‬בכל האזורים והרמות‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬
‫‪182‬‬
‫שיעור המענק הנדרש עם ניתוח רגישות של שיעור התפוסה‬
‫הנחות‪:‬‬
‫‪ ‬יחס רצוי של רווח תפעולי מההשקעה של‪ :‬ירושלים בינונית‪-‬גבוהה ‪ ,12%‬ירושלים עממית ‪ ,13%‬יתר המודלים ‪11%‬‬
‫ירושלים‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ירושלים‬
‫עממית‬
‫ת"א‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫ת"א‬
‫עממית‬
‫סובב כנרת‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫סובב כנרת‬
‫עממית‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי*‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫חוף‪-‬‬
‫פריפריאלי*‬
‫עממית‬
‫‪65%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪48%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪31%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪37%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪39%‬‬
‫‪42%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪23%‬‬
‫‪34%‬‬
‫‪21%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪14%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪24%‬‬
‫שיעור תפוסה‬
‫שנתי ממוצע‬
‫ממצאים מרכזיים מניתוח רגישות של שיעור התפוסה הממוצע ‪:‬‬
‫‪ ‬גידול ב‪ 5%-‬בשיעור התפוסה מביא לקיטון של כ‪ 6-8%-‬בשיעור המענק הנדרש‬
‫‪ ‬רמת המענקים הנוכחית אינה מספקת בשיעור תפוסה של ‪ 65%‬ו‪ 70% -‬במרבית האזורים והרמות‬
‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬
‫‪183‬‬
‫נספח ה‪ – 1‬אשראי מוסדי וקרנות מנוף‬
‫‪184‬‬
‫רקע על האשראי המוסדי‬
‫‪‬‬
‫"המוסדיים" הנם ארגונים או מוסדות שברשותם מקורות כספיים גדולים (של עצמם או של לקוחותיהם)‬
‫‪‬‬
‫"המוסדיים" כוללים חברות ביטוח‪ ,‬קרנות פנסיה‪ ,‬קרנות נאמנות‪ ,‬קופות גמל‪ ,‬מוסדות חינוך ועוד‬
‫‪‬‬
‫"המוסדיים" מהווים בדרך כלל את המשקיעים המחזיקים ברוב ניירות הערך הנסחרים בבורסה‪ ,‬אם כי מבחינה‬
‫מספרית הם נופלים ממספר המשקיעים הפרטיים הקטנים‬
‫‪‬‬
‫עד לתחילת העשור הנוכחי‪ ,‬המערכת הבנקאית היוותה את מקור המימון המרכזי בישראל‬
‫‪‬‬
‫בשנים האחרונות ה"מוסדיים" התפתחו כמקור מימון משמעותי לצד הבנקים‪ ,‬באמצעות‬
‫‪ ‬מתן מימון ישיר לחברות‬
‫‪ ‬רכישת אג"ח קונצרני‬
‫‪ ‬קרנות המנוף‬
‫‪‬‬
‫בסוף ‪ 2008‬האשראי המוסדי היה מקור המימון ש"ספג" את הפגיעה המשמעותית ביותר בעקבות המשבר‬
‫‪‬‬
‫עם התאוששות השווקים בשנת ‪ ,2009‬האשראי המוסדי חזר לצמוח ולהוות מקור אשראי משמעותי‬
‫‪185‬‬
‫רקע על קרנות המנוף‬
‫‪‬‬
‫בסוף שנת ‪ 2008‬נוצר קיפאון בשוק האשראי הישראלי‪ ,‬בעקבות המשבר הכלכלי הגלובלי‬
‫‪‬‬
‫קרנות המנוף הוקמו ע"י הממשלה כחלק מתוכניתה לטיפול בקיפאון בשוק האשראי המוסדי‬
‫‪‬‬
‫קרנות המנוף היו אמורות לסייע באמצעות העמדת מימון לתאגידי מטרה לצורך מחזור חובותיהם או ארגון‬
‫הסדרי חוב של תאגידי מטרה ומימונם‬
‫‪‬‬
‫הקרנות החלו את דרכן במארס ‪ 2009‬עם קרן המנוף בראשית‪ ,‬ולאחר מכן עם שתי קרנות נוספות‪ ,‬שהחלו לפעול‬
‫במאי באותה השנה‪ :‬אוריגו וקרן ‪KCPS‬‬
‫‪‬‬
‫לפי ההסכם השותפות תתקיים לתקופה של שבע שנים מיום ההקמה‪ .‬השותף הכללי‪ ,‬בהסכמת שותפים‬
‫מוגבלים‪ ,‬יהיה רשאי להאריך את תקופת השותפות לשלוש תקופות נוספות של שנה בכל פעם‬
‫‪‬‬
‫סך ההון בקרנות הנו כ‪₪ 4.5B-‬‬
‫‪ 25% ‬מהממשלה ו‪ 75%-‬מהמוסדיים‬
‫‪ ‬הקרנות התחייבו להשקיע לפחות ‪ 20%‬מההון עד בתום השנה הראשונה לפעילות (‪ 45%‬בתום שנתיים)‬
‫‪‬‬
‫הקרנות פועלות במנגנון של הבטחת תשואה למוסדיים‬
‫‪‬‬
‫כתוצאה מהשיפור בשוק האשראי (גם החוץ‪-‬בנקאי)‪ ,‬קרנות המנוף מתחרות כיום על מתן אשראי עסקי בגופים‬
‫המוסדיים‪ ,‬בקרנות השקעה "רגילות"‪ ,‬ובמערכת הבנקאית‬
‫מקורות נתונים‪ :‬אתרי החברות‪ ,‬גלובס‬
‫‪186‬‬
‫ראיונות שבוצעו בשלב ב' בנושא קרנות המנוף (לפי סדר הפגישות)‬
‫תפקיד‬
‫שם‬
‫תאריך‬
‫שלומי ברכה‬
‫סמנכ"ל השקעות בפסגות‬
‫‪4.3.10‬‬
‫עוז לוי‬
‫מנהל מחלקת ניהול סיכונים בחשכ"ל‬
‫‪10.3.10‬‬
‫רן גרודצקי‬
‫שותף בקרן מנוף "בראשית"‬
‫‪15.3.10‬‬
‫צבי פורמן‬
‫שותף בקרן מנוף "‪"KCPS‬‬
‫‪17.3.10‬‬
‫גיא זוקין‬
‫שותף בקרן מנוף "אוריגו"‬
‫‪21.3.10‬‬
‫‪187‬‬
‫עקרונות ודרכי פעולה של קרנות המנוף‬
‫עקרונות לבחירת ההשקעות‬
‫‪‬‬
‫ראשית‪ ,‬ההשקעה חייבת לעמוד בתנאים הרגולטוריים כפי שקבע משרד האוצר‬
‫‪ ‬מקבל המימון חייב להיות רשום כתאגיד‬
‫‪ ‬התאגיד חייב שלפחות ‪ 50%‬מהכנסותיו מקורן בישראל‪ ,‬ולפחות ‪ 50%‬מנכסיו ממוקמים בישראל‬
‫‪ ‬ההשקעה חייבת להיות "בתמורה" לחוב קיים של התאגיד (מחזור חוב)‬
‫‪ ‬לפחות ‪ 80%‬מהון הקרן חייב להינתן לתאגידים שהנפיקו אגרת חוב או לוו מ‪ 2-‬גופים מוסדיים לפחות‬
‫‪‬‬
‫מנהלי הקרן הנם מקבלי ההחלטה הבלעדיים (ללא התערבות הממשלה)‬
‫‪‬‬
‫השיקולים בהחלטת ההשקעה אמורים להיות עסקיים בלבד (בהתאם לאסטרטגיית ההשקעות של מנהלי הקרן)‬
‫דרכי פעולה אפשריות של הקרנות‬
‫‪‬‬
‫רכישת אגרות חוב בשוק הראשוני או המשני או העמדת מימון לתאגידי המטרה‬
‫‪‬‬
‫כנגד העמדת מימון כאמור תהיה רשאית הקרן לקבל מתאגידי המטרה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬אופציות לרכישת מניות‪,‬‬
‫אפשרות להמרת ההלוואה למניות‪ ,‬מניות‪ ,‬ו‪/‬או השתתפות ברווחי החברה‬
‫מקורות נתונים‪ :‬אתרי החברות‪ ,‬גלובס‬
‫‪188‬‬
‫פירוט ההשקעות שבוצעו ע"י קרנות המנוף עד ‪( 03/2010‬מתוך מקורות גלויים)‬
‫שם‬
‫בראשית‬
‫השקעות שבוצעו עד ‪)₪ B( 03/2010‬‬
‫סך נכסים מגויסים‬
‫‪₪ 2B‬‬
‫אוריגו‬
‫‪₪ 1.3B‬‬
‫‪KCPS‬‬
‫‪₪ 1.2B‬‬
‫תאגיד‬
‫השקעה‬
‫מרכיב הון‬
‫מרכיב חוב‬
‫הכשרת היישוב‬
‫‪₪ 105M‬‬
‫הלוואה ‪ 6 ,7.5%‬שנים‬
‫‪-‬‬
‫קרדן ישראל‬
‫‪₪ 100M‬‬
‫‪ 5 ,7.5%‬שנים‬
‫אופציות‬
‫ניסן תעשיות‬
‫‪₪ 65M‬‬
‫‪7.75%‬‬
‫שעבוד מניות ואופציות‬
‫אלדן‬
‫‪₪ 120M‬‬
‫משכנות כלל‬
‫‪₪ 90M‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ 18.5%‬מהמניות‬
‫גילץ‬
‫‪₪ 120M‬‬
‫אג"ח שקלית ‪8%‬‬
‫‪ 17%‬מהמניות‪ ,‬אופציות‬
‫דוראה‬
‫‪₪ 105M‬‬
‫הלוואה ‪ 6 ,7.5%‬שנים‬
‫שעבוד מניות ואופציות‬
‫הום סנטר‬
‫‪₪ 50M‬‬
‫אופציה להלוואה של ‪7.5%‬‬
‫‪ 11%‬מהמניות‬
‫הכשרת היישוב‬
‫‪₪ 105M‬‬
‫הלוואה ‪ 6 ,7.5%‬שנים‬
‫‪-‬‬
‫התכוף‬
‫‪₪ 15M‬‬
‫הלוואה‬
‫אופציות‬
‫אנגל משאבים‬
‫‪₪ 40M‬‬
‫‪-‬‬
‫שליטה בחברה‬
‫אינספייר‬
‫‪₪ 80M‬‬
‫הלוואה ‪ 4 ,6.9%‬שנים‬
‫אופציות‪ ,‬ד‪.‬ניהול‬
‫פולאר‬
‫‪₪ 100M‬‬
‫הלוואה ‪6.9%‬‬
‫אופציות‬
‫צור שמיר‬
‫‪₪ 50M‬‬
‫הלוואה ‪ 4 ,7.38%‬שנים‬
‫שיעבוד מניות‬
‫משכנות כלל‬
‫‪₪ 90M‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ 15%‬מהמניות‬
‫קרן ריט ‪1‬‬
‫‪₪ 45M‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ 7.5%‬ממניות ריט‪1‬‬
‫מאפייני ההשקעות שבוצעו עד כה‬
‫‪ ‬שימוש בתמהילי מימון מגוונים (חוב בלבד או חוב ‪ +‬הון או הון בלבד)‬
‫‪ ‬סך השקעה לרוב בטווח של ‪₪ 50-100M‬‬
‫‪ ‬חברות אחזקות וחברות ממגוון תחומים (נדל"ן‪ ,‬תעשייה‪ ,‬שירותים)‬
‫‪189‬‬
‫יתרונות וחסרונות של קרנות המנוף מול היזמים כפי שעלו מהראיונות‬
‫‪‬‬
‫קרנות המנוף מהוות שכבת מימון אמצעית בין המימון הבנקאי לקרנות ה‪Private-Equity-‬‬
‫‪‬‬
‫הקרנות מציעות מימון (‪ )10-15%‬יקר יותר מהבנקים (כ‪ )8%-‬אך זול מקרנות הון פרטיות (‪)20-30%‬‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬לקרנות המנוף יכולת לתת מענה מימוני גמיש יותר מהבנקים ע"י‬
‫‪ ‬תמהיל מימוני המורכב ממרכיבי חוב והון‬
‫‪ ‬יכולת מתן אשראי לטווח ארוך יותר מהבנקים‬
‫‪‬‬
‫בנוסף הקרנות מאפשרות למקבל המימון התנהלות "דיסקרטית" בהשוואה להתנהלות ישירה שלו מול המוסדיים‬
‫‪ ‬תאגיד שמעוניין להנפיק אג"ח צריך לקיים מו"מ מול כל אחד מהמשקיעים המוסדיים הפוטנציאליים ולאחר‬
‫ההשקעה קיים סיכון שיאלץ "להיחשף" מול המוסדיים והציבור במקרה של קשיי פירעון החוב‬
‫‪ ‬לעומת זאת קרנות המנוף מאפשרות התנהלות ‪ One on one‬מול הקרן‪ ,‬גם בתהליך הגיוס מהמוסדיים וגם‬
‫במקרה של קשיי פירעון‬
‫‪190‬‬
‫פוטנציאל קרנות המנוף כאמצעי עידוד להקמת מלונות כפי שעלה מהראיונות‬
‫‪‬‬
‫עד היום היו מקרים בודדים של מו"מ בין קרנות המנוף לחברות שהפורטפוליו שלהם כלל מלונות‪ ,‬אך מגעים‬
‫אלו לא הבשילו לכדי ביצוע השקעה‬
‫‪‬‬
‫לקרנות המנוף אין מניעה עקרונית להשקיע בתחום המלונאות‪ ,‬ועל כן קיים פוטנציאל לשימוש בקרנות המנוף‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬קרנות המנוף מתייחסות להשקעה במלונות בדומה לכל השקעה אחרת (אין העדפה סקטוריאלית)‪:‬‬
‫‪ ‬ראשית‪ ,‬על היזם המלונאי לעמוד בתנאים הרגולטוריים‬
‫‪ ‬ההשקעה חייבת להיתפש ע"י מנהלי הקרנות ככדאית עסקית‬
‫‪ ‬כמו כן‪ ,‬מתוך הראיונות וניתוח ההשקעות שבוצעו עד כה עולה כי מנהלי הקרנות נוטים להשקיע‬
‫‪ ‬בחברות "גדולות" ועם סך השקעה גבוה (‪)₪ +50M‬‬
‫‪ ‬בתחומים שאיתם יש להם הכרות וניסיון (עם זאת‪ ,‬לרוב מנהלי הקרנות הכרות נמוכה עם ענף המלונאות)‬
‫‪‬‬
‫לסיכום‪ ,‬נראה כי עיקר הפוטנציאל להשקעה של קרנות המנוף בתחום קיים במקרים של‬
‫‪ ‬רשתות מלונות קיימות‪ ,‬בעלות חוב‪ ,‬המעוניינות להקים מלונות נוספים של הרשת‬
‫‪ ‬חברות גדולות‪ ,‬בעלות חוב‪ ,‬שתחום המלונאות מהווה חלק מהפורטפוליו שלהם ומעוניינות לפתח אותו‬
‫‪ ‬חברות גדולות‪ ,‬בעלות חוב‪ ,‬שמעוניינות להוסיף את תחום המלונאות לפורטפוליו שלהם‬
‫‪191‬‬
‫חלופות לקידום האשראי המוסדי כמקור להקמת מלונות‬
‫חלופה‬
‫שיווק תחום המלונאות‬
‫נושאים לטיפול‬
‫פוטנציאל‬
‫ישימות‬
‫‪ ‬הכנת קמפיין שיווקי (יפורט בהמשך)‬
‫בינוני‬
‫למקורות אשראי מוסדי‬
‫ייזום קשר בין יזמים‬
‫‪ ‬ייזום קשר בין יזמים לגופים הרלבנטיים‬
‫למקורות אשראי מוסדי‬
‫‪ ‬איתור יזמים העומדים במגבלות הרגולטוריות והפנייתם‬
‫לקרנות המנוף‬
‫בינוני‬
‫גבוהה‬
‫גבוהה‬
‫‪ ‬מתוך המגישים בקשה למענקים‬
‫‪ ‬גופים קיימים בענף‬
‫פעילות למתן תעדוף‬
‫‪ ‬פעילות מול האוצר למתן תעדוף סקטוריאלי‬
‫סקטוריאלי בקרנות‬
‫‪ ‬בקרנות הקיימות‬
‫המנוף‬
‫‪ ‬הקמת קרן ייעודית חדשה‬
‫גבוה מאד‬
‫נמוכה‬
‫‪192‬‬
‫פוטנציאל השימוש באשראי מוסדי כאמצעי עידוד להקמת מלונות‬
‫‪‬‬
‫כיום מקור המימון המשלים הבלעדי להון העצמי ולמענק הינו המערכת הבנקאית‬
‫‪‬‬
‫לאשראי המוסדי יש פוטנציאל להיות מקור מימון תחליפי‪/‬משלים ליזמים מול האשראי הבנקאי‬
‫‪‬‬
‫כחלק מניתוח הנושא במסגרת העבודה‪ ,‬בוצע ניתוח של קרנות המנוף‪ ,‬ככלי מימוני אפשרי להשקעות במלונות‬
‫‪‬‬
‫נמצא כי קרנות המנוף הינן כלי העשוי לאפשר נגישות יזמים קלה יותר למימון מוסדי בזכות‪:‬‬
‫‪ ‬מצד המוסדיים קיים מענה חלקי לרמת הסיכון בענף המלונאי‪ ,‬בזכות מנגנון הבטחת התשואה של הקרן‬
‫‪ ‬מצד היזמים הקרנות נותנות יתרונות של גמישות‪ ,‬דיסקרטיות‪ ,‬ומימון לטווחים ארוכים‬
‫‪‬‬
‫עם זאת‪ ,‬על מנת שההשקעה תהיה רלבנטית לקרנות המנוף היא צריכה לעמוד ב‪ 2-‬תנאים מרכזיים‬
‫‪ ‬עמידה במגבלות הרגולטוריות של הקרנות‬
‫‪ ‬כדאיות עסקית (כפי שנתפשת ע"י קרנות המנוף)‬
‫‪‬‬
‫הפוטנציאל לשימוש בכלי של קרנות המנוף גבוה בעיקר במקרים של רשתות מלונות קיימות או חברות קיימות‬
‫המעוניינות לפתח התחום המלונאות שלהם‪ ,‬ופחות של יזמים חדשים‪/‬קטנים‬
‫‪‬‬
‫מומלץ למשרד התיירות לפעול לקידום השימוש באשראי המוסדי‪ ,‬וקרנות המנוף בכלל זה‪ ,‬באמצעות‬
‫‪ .1‬שיווק תחום המלונאות למקורות אשראי מוסדי לשיפור רמת ההכרות שלהם עם התחום‬
‫‪ .2‬ייזום קשר בין יזמים לגורמים המוסדיים‬
‫‪193‬‬
‫עקרונות לביצוע קמפיין שיווקי מול מקורות פוטנציאליים של אשראי מוסדי‬
‫‪‬‬
‫אנו ממליצים שמשרד התיירות יכין ויבצע קמפיין שיווקי מול מקורות האשראי המוסדי הפוטנציאליים‬
‫‪‬‬
‫קהל היעד הרלבנטי לקמפיין‬
‫‪ ‬נציגי הגופים המוסדיים (מנכ"לים‪ ,‬סמנכ"לי השקעות)‬
‫‪ ‬חברות ביטוח‬
‫‪ ‬בתי השקעות‬
‫‪ ‬קרנות פנסיה‬
‫‪ ‬מנהלי קרנות המנוף‬
‫‪ ‬מנהלי הקרנות לעסקים קטנים ובינוניים‬
‫‪‬‬
‫מרכיבי הקמפיין השיווקי‬
‫‪ ‬הכנת ערכה הכוללת‬
‫‪ ‬פירוט יתרונות ההשקעה בענף‪ ,‬ובפרט בהקמת מלונות חדשים‬
‫‪ ‬נתונים מהצמיחה בענף בשנים האחרונות‬
‫‪ ‬סיפורי הצלחה המציגים את הפוטנציאל הכלכלי בהקמת מלונות באזורי הביקוש וברמות האכסון כפי‬
‫שייקבעו במדיניות‬
‫‪ ‬קיום פגישות של אנשי המשרד עם הגופים‬
‫‪ ‬ארגון כנס לקהל היעד הרלבנטי‬
‫‪ ‬תקשור חיצוני של הקמפיין‬
‫‪194‬‬
‫משמעויות השקעה בענף המלונאות עבור מקור המימון המשלים‬
‫‪‬‬
‫המימון המשלים יכול להתבצע ע"י‬
‫הנחות שנלקחו במודל‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬הלוואה (חוב)‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬השקעת הון‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬תמהיל של שניהם‬
‫‪‬‬
‫תנאי הלוואה‬
‫‪ ‬שנתיים של החזר ריבית בלבד‬
‫‪ 8 ‬שנים של החזר קרן וריבית‬
‫שיעורי פחת (פחת מואץ לפי חוק לעידוד השקעות הון)‬
‫‪ ‬פיתוח ובנייה ‪8%‬‬
‫‪ ‬מערכות ‪16%‬‬
‫‪ ‬ריהוט וציוד ‪20%‬‬
‫שיעור מס חברות‪25% :‬‬
‫שיעור היוון‪8% :‬‬
‫מתוך ניתוח כלכלי שבוצע באזורי הביקוש‪ ,‬תחת הנחה של מתן שיעור מענקים נדרש על ידי המדינה‪,‬‬
‫עולה כי ההשקעה בפרויקט ממוצע תניב למממן‪:‬‬
‫‪ ‬ריבית של כ‪ 7%-‬על ההלוואה (חוב)‪ ,‬או‬
‫‪ ‬שיעור רווח תפעולי מההשקעה (בדומה ליזם) מפרויקט ממוצע של‪:‬‬
‫אזור ביקוש‬
‫ירושלים‬
‫תל אביב‬
‫כנרת והגליל‬
‫חוף‪-‬פריפריאלי‬
‫רמת אכסון‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫עממית‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫עממית‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫עממית‬
‫בינונית‪-‬‬
‫גבוהה‬
‫עממית‬
‫יחס רצוי‬
‫‪12%‬‬
‫‪13%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪11%‬‬
‫‪195‬‬