Transcript C3-Expose-bilan-cinq.. - Le salon indépendant de la Copropriété

LE BILAN DES CINQ ANNEES
D’APPLICATION DU DECRET ET
ARRETE COMPTABLE
LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE
LES QUESTIONS ABORDEES
•Un état des lieux sur l’application du décret et arrêté
comptable.
• Les abus comptables les plus fréquemment constatés
entrainant
un
prejudice
pour
le
syndicat
des
copropriétaires: Organisation d’un audit realisé par l’ARC
• Le non respect de la tenue des documents comptables:
Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand
livre et les annexes comptables.
• Les problèmes comptables que posent le transfert de
comptabilité lors du changement de syndic
LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

M. Alain Perrier : Auditeur de compte à l’ARC
• Un bilan du décret et arrêté comptable

M. Hagège Emile: Directeur de Copropriété-Services
• Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un
préjudice pour le syndicat des copropriétaires

M. Max Mortier : Diplômé d’expertise comptable :
contrôleur de compte à l’ARC
• Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les
annexes comptables

M. Pierre Falhun : Expert comptable du cabinet
Eco-expertise
• Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors
du changement de syndic
LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE
Le contrôle des comptes et de gestion
À quel titre intervient le contrôleur de l’ARC ?
Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 27 :
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne
donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre
conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une
question particulière, demander un avis technique à tout professionnel
de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil
syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles
sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Décision  Conseil syndical
4
Les obligations comptables
Quelles sont-elles ?
Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du
syndicat des copropriétaires et son arrêté (même date) :
Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret
s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires.
C’est une obligation depuis 2007.
Le décret et l’arrêté n’ont jamais été modifiés…
5
Les non-conformités
Sont-elles nombreuses ?
Oui, malheureusement,
Quelles sont-elles ?
Elles portent sur tous les domaines : procédures, engagements,
séparation des exercices, séparations des opérations courantes des
travaux, distinctions des charges et produits, documents présentés,
nomenclature comptable, comptes non justifiés, répartition…
Pour quelles raisons existent-elles ?
Logiciels comptables non conformes, choix délibéré, manque de
formation, omissions ou imprécision du décret et de l’arrêté…
Quelles sont les conséquences ?
Bilans faussés, « bombes à retardement », problèmes en cas de
mutation…
6
Comment lutter ?
Modifier le décret et l’arrêté
Action commune ARC, FNAIM, UNIS vers l’autorité de tutelle pour
corriger et améliorer
Rendre les règles vraiment obligatoires
Sanctionner les présentations de comptes non conformes amenant un
refus d’approbation des comptes en obligeant à convoquer une autre
assemblée générale dans les trois mois, aux frais du contrevenant
7
Quelques exemples
Mélange d’opérations exceptionnelles et courantes
Travaux votés de 50 000 €
Montant appelé de 50 000 €
Charges réelles de 55 000 € => 5 000 € passent en charges courantes
Non gestion des sinistres
Factures en charges de 10 000 €
Indemnités en produits (non appariés) de 8 000 €
2 000 € resteront à charge sans aucune information
Non séparation des exercices
Exercice N : 1 500 € d’acompte
Exercice N + 1 : 1 500 € de solde
Personne ne verra que les charges sont de 3 000 € réellement
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Quelques exemples (suite)
Répartition d’autorité du résultat d’un exercice
Avant l’examen des comptes par l’Assemblée générale
Celle-ci est mise devant le fait accompli
L’insuffisance est exigée avant l’approbation ou le refus (!)
Nomenclature comptable non respectée
Honoraires de syndic dans de multiples comptes (fournisseurs,
exotiques, copropriétaires, créditeurs divers, attente, travaux… sans
jamais établir le bilan réglementaire obligatoire
Comptes d’oubli (compte d’attente non justifié)
Transfert d’une partie des charges courantes gênantes
Transfert de montants dus par le Syndic ou un fournisseur
Transfert de soldes de travaux gênants
Mise aux oubliettes de produits (subventions, indemnités…) comme
montré ci-après
9
Comprendre l’intérêt de procéder à l’enregistrement d’un produit
Travaux à réaliser 25 000 €
DEBIT
Charges travaux
CREDIT
25 000€
Produits constatés
Charges
supportées par les
copropriétaires
Produits à recevoir 15 000 € (subvention par exemple)
DEBIT
Charges travaux
néant
25 000€
25 000€
Produits constatés
Charges supportées
par les
copropriétaires
CREDIT
15 000€
10 000€
L’intérêt de contrôler l’enregistrement réel dans un compte de produit
Indemnités à recevoir de l’assureur de 15 000 € : deux types d’écritures possibles :
Indemnités affectées en diminution des charges
Indemnités affectées sur un compte d’attente 471
DEBIT
DEBIT
Charges travaux
25 000€
Produits constatés
Charges supportées
par les
copropriétaires
CREDIT
Charges travaux
15 000€
10 000€
CREDIT
25 000€
Produits constatés
Charges supportées
par les
copropriétaires
25 000€
10
LES ABUS COMPTABLES
ENTRAINANT UN PREJUDICE
POUR LA COPROPRIETE
Constat:
Absence de motifs
légaux pour créer des
comptes d’avance
supplémentaires.
Constat:
Absence de précision
sur le compte
comptable à utiliser
concernant les
honoraires de syndic
Conséquence:
Appels de fonds
supplémentaires sans
justification
Conséquence:
Eparpillement des
honoraires sur
plusieurs comptes
Constat:
Absence de
précision de compte
concernant les
copropriétaires
vendeurs
Constat:
Absence d’obligation
de procéder à un
rapprochement
bancaire
Conséquence:
Absence de traçabilité
permettant de
remonter sur
l’apurement des
comptes vendeurs
Conséquence:
En l’absence d’un
rapprochement bancaire,
impossibilité de connaitre
le réel solde bancaire en
fin d’exercice
Constat:
Conséquence:
Absence de règles
concernant les
écritures afférentes
aux écritures de
banque.
Amalgame de
plusieurs opérations
dans une même
écriture.
Constat:
Conséquence:
Comptes de charges
ayant un libellé
imprécis ou ambigüe
Difficultés à remonter
sur la facture
correspondante à la
charge indiquée.
Constat:
Conséquence:
Difficultés à vérifier
si les produits ont
été affectés aux
charges
Les charges de l’exercice
seront plus importantes
entrainant une régularisation
plus élevées sur les comptes
des copropriétaires.
consultations comptables
salon 2012
Les documents nécessaires
•Le règlement de copropriété,
•Le carnet d’entretien
•La balance de l’exercice
•Le grand livre
•Le contrat du syndic
salon 2012
En quoi consiste cette prestation
•Principalement examen du grand livre
•Lecture et interprétation de TOUS les
comptes du Grand livre :
• Avances des trésorerie
• Copropriétaires
• Fournisseurs
• Banques
• Charges
• Appels de fonds
salon 2012
GRAND LIVRE
J
Date
Compte Libellé
103
CO 01/10/1X
du 1/1/201X au 31/12/201X
Débit
Avance de trésorerie
Solde Antérieur
Augmentation AG du 1/4/XX
Total Compte 103
Crédit
0,00
Solde
Débiteur
5 000,00
1 000,00
6 000,00
Créditeur
6 000,00
GRAND LIVRE
J
Date
Compte Libellé
120
1/1/1X
AC 15/05/1X
AC 15/09/1X
AC 15/12/1X
du 1/1/201X au 31/12/201X
Débit
Crédit
Solde en attente sur travaux
Solde Antérieur
facture X… acompte TVX ravalement
Fac X.. Ravalement sit n°1
Fac X.. Ravalement sit n°2
10 000,00
15 000,00
10 000,00
Total Compte 120
35 000,00 50 000,00
salon 2012
Solde
Débiteur
Créditeur
50 000,00
40 000,00
25 000,00
15 000,00
15 000,00
GRAND LIVRE
J
Date
01-janv
Compte
Libellé
du 1/1/20 1X au 31/12/201X
Débit
Crédit
401 Oubli Eternel
Report à nouveau
Total Compte 401
0,00
Solde
Débiteur
Créditeur
500,00
500,00
500,00
500,00
GRAND LIVRE
J
Date
AF
13
AF
CL
CL
13
AF
13
AF
01-janv
01-janv
28-janv
01-avr
10-juin
10-juin
01-juil
21-juil
01-août
01-oct
Compte
Libellé
du 1/1/20 1X au 31/12/201X
Débit
450 M. Enretard
Report à nouveau
1er appel de Fonds Ex N
Virement M. Enretard
2ème appel de Fonds Ex N
Charges exercice N-1
Annulation des ADF N-1
3ème appel de Fonds Ex N
Lettre de rappel
Virement M. Enretard
4ème appel de Fonds Ex N
Crédit
300,00
350,00
300,00
350,00
1 350,00
1 400,00
350,00
18,00
1 000,00
400,00
Total Compte 450
salon 2012
3 118,00
2 700,00
Solde
Débiteur
Créditeur
300,00
650,00
350,00
700,00
2 050,00
650,00
1 000,00
1 018,00
18,00
418,00
418,00
0,00
GRAND LIVRE
J
Date
AC
13
AC
13
01-janv
28-mars
10-avr
26-juin
12-juil
Compte
Libellé
du 1/1/201X au 31/12/201X
Débit
401 Eau de Paris
Report à nouveau
Eau de Paris 28/3/1X
Virement Eau de Paris
Eau de Paris 25/6/1X
TIP Eau de Paris
Crédit
Solde
Débiteur
Créditeur
0,00
1 200,00
1 200,00
0,00
1 300,00
0,00
1 200,00
1 300,00
1 300,00
Total Compte 401
2 500,00
2 500,00
0,00
0,00
GRAND LIVRE
J
Date
AC
13
AC
01-janv
01-juil
15-oct
24-déc
Compte
Libellé
du 1/1/201X au 31/12/201X
Débit
401 Le Meilleur Plombier
Report à nouveau
Fact n° 201X_120 LMP
Virement Eau de Paris
Fact n° 201X_851 LMP
Crédit
1 500,00
800,00
salon 2012
800,00
Créditeur
1 200,00
1 500,00
2 300,00
1 500,00
2 700,00
3 500,00
2 700,00
800,00
Total Compte 401
Solde
Débiteur
GRAND LIVRE
J
Date
Compte Libellé
512
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
1/1/1X
02-janv
03-janv
04-janv
15-janv
16-janv
16-janv
16-janv
20-janv
21-janv
22-janv
22-janv
22-janv
25-janv
31-janv
du 1/1/201X au 31/12/201X
Débit
Crédit
Solde
Débiteur
Banque LBC
Solde Antérieur
Remise Copropriétaire A
Virement Coporpriétaire B
Chèques Coporpriétaire C
Assureur Prime 201X
Cheque Coporpiétaire E
Cie des Eaux
Parfait Nettoyage Dec 201X-1
Prélèvement EDF
Ascenseur k Contrat d'entretien
Trésorerie Taxe de balayage
Cheque Coporpiétaire F
Cheque Coporpiétaire G
Cheque Coporpiétaire H
Honoraires syndic
15 000,00
150,00
200,00
200,00
5 750,00
10 605,00
2 000,00
120,00
1 250,00
600,00
200,00
500,00
300,00
250,00
300,00
135,00
Total Compte 512 16 355,00
salon 2012
900,00
15 000,00
15 150,00
15 350,00
15 550,00
13 550,00
13 670,00
12 420,00
11 820,00
11 620,00
11 120,00
10 820,00
11 070,00
11 370,00
11 505,00
10 605,00
Créditeur
En quoi consiste cette prestation
•Interaction entre le conseil syndical et le prestataire
•Le conseil syndical prend des notes
•Il n’y a pas de rapport écrit
•Une lecture de ce rapport peut être fait
•Durée entre 2 et 5 heures en fonction de la taille et la
complexité des problèmes rencontrés
salon 2012
Le cout
• Il est fonction du nombre de lots principaux :
salon 2012
Au delà
des chiffres…
Il y a vous !
salon 2012