Transcript Kansalainen ja oikeus: Sähköisen opettajan aineiston näyte

V
Asuminen ja
yksityistalous
11. Vuokralle vai omistusasuntoon?
12. Kaupankäynnin pelisäännöt
13. Rahoitus ja vakuudet
14. Maksuvaikeudet ja maksukyvyttömyys
15. Vahingonkorvaus ja vakuutus
Oppikirjan tehtävien vastaukset
11. Vuokralle vai omistusasuntoon?
Oppikirjan sivut 100-114
Ydinsisältö
Tuntitehtävät
2
Ydinsisältö 1: Vuokrasopimus
Vuokrasopimus solmitaan määräaikaisena tai toistaiseksi
voimassaolevana.
Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa kumpi
osapuoli tahansa.
Vuokralaisen ei tarvitse kertoa syytä, ja vuokranantaja voi irtisanoa
minkä tahansa hyvän tavan mukaisen syyn perusteella.
Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajat:
• vuokralaisen irtisanoessa 1 kk
• vuokranantajan irtisanoessa 36 kk.
Vuokrasopimuksen voi purkaa ainoastaan erityisen painavin syin,
esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönnin tai häiritsevän elämän vieton
takia.
Purku tehdään kirjallisena.
3
Ydinsisältö 2: Vuokralaisen
oikeudet ja velvollisuudet
Vuokralaisen velvollisuudet:
maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti
asua tuottamatta häiriötä naapureille
hoitaa huoneistoa huolellisesti ja korvata huoneistolle
aiheuttamansa vahingot.
Vuokranantajan velvollisuudet:
huolehtia huoneiston kunnossapidosta
vastata asunnon tavanomaiseen kulumiseen liittyvistä
kustannuksista ellei vuokralaisen kanssa ole toisin sovittu.
4
Ydinsisältö 2: Asunto-osakeyhtiön
kauppa
Kerrostalot, rivi- ja paritalot ovat asunto-osakeyhtiöitä.
Ostaessasi asunnon ostat irtainta omaisuutta eli osakkeita, jotka
oikeuttavat asumaan asunto-osakeyhtiön jossain asunnossa.
Varmista aina, että myyjällä on oikeus myydä asunto – esimerkiksi
aviopuoliso ei voi ilman toisen puolison suostumusta myydä
perheen yhteistä kotia.
Asunto-osakeyhtiöissä on isännöitsijä, johon kannattaa olla
yhteydessä. Häneltä saat isännöitsijäntodistuksen ja asuntoosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen.
Ostaessasi asunnon uudesta asunto-osakeyhtiöstä pyydä asuntoosakeyhtiön turva-asiakirjat nähtäväksi.
5
Ydinsisältö 2: Asunto-osakeyhtiön
kauppa
Asuinhuoneiston kauppakirjaan merkitään:
myyjän ja ostajan henkilö- ja yhteystiedot
osakkeiden tarkka yksilöinti: nimi, osakkeiden numerot ja
asunnon koko
kauppahinta numeroin ja kirjaimin
maksuehdot
viivästyskorko korkolain mukaisesti
omistusoikeuden siirtymishetki
osakekirjojen luovutushetki ja mahdolliset panttausjärjestelyt
6
Ydinsisältö 2: Asunto-osakeyhtiön
kauppa (jatkuu)
huoneiston vapautumisajankohta
viivästyssakko huoneiston luovutuksen viivästyessä
mihin asti myyjä vastaa yhtiövastikkeesta ja muista
maksuista
mitä kodinkoneita tai muita varusteita kauppaan ehkä
kuuluu
varainsiirtoveron maksuvelvollisuus (ostajalla, jos muuta
ei ole sovittu)
päiväys ja ostajan ja myyjän allekirjoitukset.
7
Ydinsisältö 3: Kiinteistökauppa
Tutustu seuraaviin asiakirjoihin:
a) Kiinteistön sijaintipaikkakunnan maanmittaustoimistosta löytyvät
• lainhuutotodistus, josta selviää kiinteistön laillinen omistaja
• rasitustodistus, josta selviää, onko kiinteistö velan vakuutena tai
kohdistuuko kiinteistöön muita rasitteita, esimerkiksi elinikäinen
käyttöoikeus kiinteistöön
• kiinteistörekisteriote, josta selviää alueeseen kohdistuvat tieoikeudet.
b) Kiinteistön sijaintipaikkakunnan rakennusvirastosta saa
• selvityksen kaavoituksesta
• tiedot kiinteistön käyttötarkoituksesta ja rakennusoikeudesta.
c) Kuntotarkastusraportti
• yleistynyt viime aikoina sekä kiinteistö- että asuntoosakeyhtiökaupoissa, tavallisimmin myyjä teettää.
• raportin luotettavuuden ratkaisee tekijän ammattitaito ja huolellisuus.
8
Ydinsisältö 3: Kiinteistökauppa
(jatkuu)
Kiinteistö on
asemakaava-alueella tontti
muualla tila
voi olla rakennettu tai rakentamaton
jos rakennettu, rakennukset muodostavat maapohjan kanssa
kokonaisuuden.
Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi. Kauppa on tehtävä
kirjallisesti. Kauppakirjassa on mainittava ainakin
kaupan osapuolet
kaupan kohde
luovutustarkoitus
kauppahinta.
9
Ydinsisältö 3: Kiinteistökauppa
(jatkuu)
Muihin kuin kauppakirjassa mainittuihin kaupan ehtoihin ei voi vedota.
Myyjän ja ostajan sekä kaupanvahvistajan on oltava läsnä yhtä aikaa.
Myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan.
Kaupanvahvistaja todistaa
• että ostaja ja myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan
• että heidän henkilöllisyytensä on tarkistettu
• että ovat olleet yhtä aikaa läsnä
• ja toteaa, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1§:ssä
säädetyllä tavalla
HUOM! Myös käsirahasopimus on tehtävä määrämuotoisena.
10
Ydinsisältö 4: Asumisoikeusasunto
Sopimuksella hankitaan oikeus asumiseen, ei
omistamiseen.
Varainsiirtoveroa ei makseta. Asumisoikeusmaksun
lisäksi asukas maksaa kuukausittaista käyttövastiketta.
Asumisoikeusmaksu on yleensä 15 % asunnon hinnasta.
Sopimus voidaan purkaa samantapaisilla syillä kuin
vuokrasopimuskin.
11
Tuntitehtävä 1: Vuokrasopimuksen
irtisanominen
1. Miksi vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisena?
2. Pohdi, miksi vuokralaisen irtisanomisaika on lyhyempi kuin vuokranantajan
3. Tutustu oppikirjan sivun 102 vuokrasopimukseen. Ota selville, mitä tarkoitetaan
vuokravakuudella.
Vuokralaisen suoja on parempi, koska hän joutuu etsimään uuden asunnon ja
hoitamaan muuttojärjestelyt.
Vuokranantaja ei asu asunnossa, vaan hän joutuu etsimään vain uuden
vuokralaisen. Toinen menettää kotinsa, toinen ehkä vain esimerkiksi kuukauden
vuokratulot. Varsinkin asutuskeskuksissa vuokranantajan on helppo löytää uusi
vuokralainen.
Vuokravakuus, ks. http://www.laki24.fi/vuok-asuinhuoneistonvuokra-vuokravakuus.html
12
Tuntitehtävä 2: Asunnon kauppa
Parityö: Toinen selvittää asunnon kaupan
pääperiaatteet, kun asunto ostetaan vanhasta asuntoosakeyhtiöstä, toinen selvittää puolestaan asuntokaupan
periaatteet, kun asunto ostetaan uudesta asuntoosakeyhtiöstä.
Lue oppikirjan sivut 103-106, lisätietoja:
http://www.kuluttajavirasto.fi/fi-FI/asuminen/ostaminen/
13
Tuntitehtävä 3:
Asumisoikeusasunto
Laadi oppikirjan sivun 108 ja oheisen nettisivun
perusteella käsitekartta asumisoikeusasunnosta
http://www.kuluttajavirasto.fi/fiFI/asuminen/ostaminen/asumisoikeusasunto/
14
Tuntitehtävä 3:
Asumisoikeusasunto
asumisoikeusasunto
15
V
Asuminen ja
yksityistalous
Oppikirjan tehtävien vastaukset
11. Vuokralle vai omistusasuntoon?
12. Kaupankäynnin pelisäännöt
13. Rahoitus ja vakuudet &
14. Maksuvaikeudet ja maksukyvyttömyys
15. Vahingonkorvaus ja vakuutus
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
1 Vastaa seuraaviin väitteisiin kyllä tai ei ja perustele kantasi:
a) Vuokralainen ei vastaa asunnon kulumisesta.
b) Vuokralaisen ei tarvitse noudattaa taloyhtiön järjestyssääntöjä.
c) Vuokralainen voi maksaa vuokran hänelle sopivana päivänä.
d) Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa pätee suullinen sopimus.
e) Asunto-osakeyhtiön osakas omistaa asuntonsa.
f) Asunto-osakeyhtiön osakas saa maalata ulko-ovensa haluamallaan
värillä.
g) Osakkeet ovat irtainta omaisuutta.
h) Omakotitalo on kiinteistö.
i) Omakotitalossa voi metelöidä mihin aikaan vuorokaudesta tahansa.
(jatkuu seuraavassa diassa)
17
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
Vastaus tehtävään 1
a) Kyllä/ei: Tavanomaisesta kulumisesta ja niistä johtuvista korjaustöistä vastaa
vuokranantaja, ellei toisin ole sovittu.
b) Ei: Vuokralainen on asukkaana sitoutunut asunto-osakeyhtiön määräyksiin.
c) Ei: Maksupäivä on sovittava vuokrasopimuksessa.
d) Kyllä, koska kyseessä on irtain omaisuus.
e) Ei: Osakas omistaa ainoastaan yhden tai useamman osakkeen asuntoosakeyhtiöstä.
f) Kyllä/ei: Riippuu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä, pääsääntöisesti ei.
g) Kyllä: Asunto-osakeyhtiössä asuva omistaa asumiseen oikeuttavat osakkeet.
h) Ei: Kiinteistö on rakennettu tai rakentamaton tila tai tontti. Sille on toki voitu
rakentaa asunto.
i) Ei: Naapurit on otettava huomioon kaikissa asumismuodoissa.
18
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
2 Selitä ja jäsennä tarvittaessa miellekartan avulla, mitä merkitsevät
a) tontti b) tila c) määräala d) määräosa e) lainhuuto f) lohkominen.
a) Tontti on asemakaava-alueella oleva kiinteistö.
b) Tila on asemakaava-alueen ulkopuolella oleva kiinteistö.
c) Määräala on rajoiltaan määrätty alue tilasta.
d) Määräosa on murtoluvun, esimerkiksi 1/3, osoittama osa, ei maaalue.
e) Lainhuudolla tarkoitetaan kiinteistön omistajan merkitsemistä
julkiseen rekisteriin.
f) Lohkomisella tarkoitetaan rajoiltaan määrätyn alueen eli määräalan
erottamista tilasta uudeksi itsenäiseksi tilaksi.
19
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
3 Mitkä ovat vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet?
Vuokralaisen oikeudet:
käyttää asuntoa ”rauhassa”, kotirauha koskee vuokra-asujaakin
irtisanomisaika ja mahdollisuus hakea käräjäoikeudelta muuttopäivän siirtoa
purkaa vuokrasopimus terveydellisistä ja vastaavista erittäin painavista
syistä.
Vuokralaisen velvollisuudet:
maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti
asua tuottamatta häiriötä naapurille
hoitaa huoneistoa huolellisesti ja korvata huoneistolle aiheuttamansa
vahingot.
20
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
4 Mitkä ovat vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet?
Vuokranantajan oikeudet:
saada sovittu vuokra
oikeus irtisanoa vuokrasopimus millä tahansa hyvän tavan mukaisella
perusteella
poikkeustapauksissa ja erityisen painavin perustein oikeus purkaa
vuokrasopimus.
Vuokranantajan velvollisuudet:
huolehtia huoneiston kunnossapidosta
vastata asunnon tavanomaiseen kulumiseen liittyvistä kustannuksista
ellei toisin ole sovittu.
21
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
5 Tarkastele määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen eroja
vuokranantajan ja vuokralaisen kannalta. (Yo-tehtävä, kevät 2006)
Määräaikaisen sopimuksen vuokrasuhde päättyy vuokranantajan ja vuokralaisen yhteisesti
sopimana ajankohtana.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde päättyy irtisanomiseen. Vuokranantajalla on
pidempi irtisanomisaika kuin vuokralaisella ja vuokranantajalla tulee olla hyvän tavan
mukaiset perusteet.
Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa vuokralainen voi hakea käräjäoikeudelta
muuttopäivän siirtoa enintään vuodella.
Vuokrasuhteen purkaminen erityisistä syistä: esimerkiksi vuokranantaja voi purkaa
sopimuksen, jos vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun.
Vuokralainen voi purkaa sopimuksen esimerkiksi silloin, kun huoneiston käytöstä aiheutuu
hänelle terveydellistä haittaa
Vuokrasuhde päättyy välittömästi ilman irtisanomisaikoja, mikäli se puretaan.
22
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
6 Kirjoita kuvitteellinen tai tosielämään liittyvä kertomus vuokraasunnon etsinnästä, itse asumisesta ja poismuutosta. Mitä
oikeudellisia seikkoja joudut eri vaiheissa ottamaan huomioon?
Kertomuksen voi aloittaa eri asumismuotojen vertailusta ja
tutustumisesta eri asuntoihin sekä vuokrasopimuksen solmimisesta
ja sisällöstä. Sitten voi kertoa omista ja vuokranantajan oikeuksista
ja velvoitteista. Poismuuton yhteydessä on huomattava ainakin
irtisanomisajat ja niiden merkitys sekä asunnon kunto, jolloin
pohdittavaksi tulee esimerkiksi, mikä on tavanomaista kulumista ja
mikä ei.
23
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
7 Millä tavoin asumisoikeusasuminen poikkeaa a) vuokra-asumisesta ja
b) asumisesta asunto-osakeyhtiössä?
Asumisoikeusasumisella pyritään yhdistämään omistusasumisen ja vuokraasumisen hyvät puolet: hyvä asumisturva, mutta pienellä pääomalla.
Asumisoikeusasunnossa henkilö maksaa asumisoikeusmaksun, joka on
yleensä 15 % asunnon hinnasta sekä sen päälle kuukausittaista
käyttövastiketta. Asumisoikeusmaksusta ei tarvitse maksaa
varainsiirtoveroa.
Sopimus oikeuttaa asumiseen, ei omistamiseen, ja se voidaan purkaa
samantapaisilla syillä kuin vuokrasopimuskin. Samanlainen sopimuksen
irtisanominen kuin vuokra-asumisessa ei onnistu.
24
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
8 Mitä eroa asunnonostajan asemassa on, kun hän ostaa
osakkeita a) uudesta, rakenteilla olevasta talosta b) vanhasta
asunto-osakeyhtiöstä?
Toisessa ostetaan ”lupaus”, toisessa konkreettista tarkastettavissa
olevaa omaisuutta. Erot johtuvat tästä. Uudessa ostajaa suojelevat
niin kutsutut turva-asiakirjat, vanhaan asuntoon jokaisella on
mahdollisuus ja velvollisuus tutustua ennen ostoa.
Vanhassa yhtiössä turva-asiakirjoissa mainitut seikat ovat
tarkastettavissa, uudessa niistä voi saada vain lupauksen, joiden
katteeksi on luotu turvajärjestelmä.
Lupausta ostavaa suojellaan enemmän tästä syystä.
25
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
9 Jos asut asunnossa, jonka osakkeet omistat, mitkä ovat oikeutesi ja velvollisuutesi?
Asunto-osakeyhtiössä asuvan oikeudet:
asua osakkeiden osoittamassa huoneistossa ilman pelkoa irtisanomisesta
osallistua asunto-osakeyhtiön hallintoon ja päätöksentekoon yhtiökokouksessa ja
mahdollisesti hallituksessa
Asukkaan velvollisuudet:
on otettava huomioon naapurien, muiden osakkeenomistajien ja yhtiön edut
on noudatettava yhtiön järjestyssääntöä
on hoidettava huoneistoaan huolellisesti
ei saa aiheuttaa kenellekään tarpeetonta häiriötä tai haittaa
on maksettava yhtiövastiketta.
Huom! Asunto-osakeyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakas laiminlyö
velvollisuutensa.
26
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
10 Miten kiinteistökauppa eroaa osakehuoneiston
ostamisesta?
Kiinteistökauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, joten sen
säännöt ovat ehdottomia ja niiden laiminlyöminen aiheuttaa
oikeustoimen pätemättömyyden. Osakehuoneiston kauppa
taas ei ole määrämuotoinen oikeustoimi, joten sitä koskevat
vain yleiset sopimusoikeudelliset säännöt.
27
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
11 Rivitalossa asuvan perheen lapset olivat musiikkikoulussa ja harjoittelivat
pianonsoittoa. Soittaminen lopetettiin viimeistään puoli yhdeksältä illalla.
Naapuria soitto häiritsi, ja hän uhkasi perhettä häädöllä, ellei melu
loppuisi. Onko naapurilla perusteet perheen häätämiseen?
Pohdi seuraavia seikkoja:
Asunto-osakeyhtiön mahdollisen järjestyssäännön merkitys tässä tapauksessa.
Rivitaloasukkaan oikeus elää normaalielämäänsä tai asukkaan velvollisuus
sietää normaalielämän aiheuttamaa asumismelua.
Häätö edellyttää talon järjestyssäännön jatkuvaa ja törkeää rikkomista tai muuta
jatkuvaa ja normaalista elämänmuodosta selvästi poikkeavaa häiritsevää
elämää.
Häädöstä ja asunnon haltuunotosta ei päätä yksittäinen naapuri, vaan asuntoosakeyhtiön hallitus.
Tässä tapauksessa häätö ei onnistunut.
28
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
12 Leskirouva asui miehensä kuoleman jälkeen yksin omakotitalossa
asemakaava-alueella. Tontin laidalla ruostui vanha autonromu, ja
aikaisemmin hyvin hoidetusta kompostista oli tullut roskatunkio. Lisäksi
raja-aita oli jäänyt useana kesänä leikkaamatta. Naapurien mielestä ikä ei
ollut peruste jättää tontti hoitamatta. Olivatko naapurit oikeassa ja mitä he
saattoivat tehdä tilanteen korjaamiseksi?
Ratkaisussa huomioitavia seikkoja:
Kunnan mahdollisten rakennussäädösten ja kaavamääräysten merkitys.
Mahdolliset hoitamattoman kompostin aiheuttamat terveyshaitat.
Oma tontti tai kunnan vuokratontti, jota ehkä koskevat omat säännöt.
Hoitamattomuuden aste, esimerkiksi pensasaidan leikkaus.
Kunnan viranomaisten mahdollinen velvollisuus toimia tai velvollisuus olla
tarpeettomasti puuttumatta kansalaisen elämään.
29
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
13 Kaupunkilaisperhe on päättänyt toteuttaa yhteisen haaveensa muuttaa maalle. Sopiva
omakotitalo on löytynyt vanhempien entiseltä kotiseudulta. Millaisia tietoja heidän
tulisi hankkia ostettavasta kiinteistöstä ja mitä oikeudellisia vaatimuksia ottaa
huomioon kauppaa tehtäessä, jotta kauppa olisi pätevä? (Yo-tehtävä, kevät 2008)
Ostajan tulee hankkia lainhuutotodistus ja rasitustodistus, joista selviävät kiinteistön
omistus ja mahdolliset rasitteet. Kiinteistön kunto on tarkastettava (varsinaista
kuntotarkastusta ei edellytetä)
Ostajan kannattaa tutustua myös alueen kaavaanmahdolliset tulevat rakennushankkeet
Kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi ja se tehdään kirjallisesti. Kauppakirjaan tulee
merkitä esimerkiksi kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja luovutusajankohta.
Ostajan ja myyjän on allekirjoitettava kauppakirja samanaikaisesti julkisen
kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Kuuden kuukauden kuluessa kaupasta ostajan on
haettava lainhuuto kiinteistön omistusoikeuden siirtoa varten.
Kaupan jälkeen havaituista virheistä myyjällä on yleensä 5 vuoden virhevastuu, jonka
perusteella ostajalla on mahdollisuus saada korvausta.
30
11 Vuokralle vai omistusasuntoon
Tehtävät s. 115-116
14 Nuori aviopari Jenni ja Toni on päättänyt ostaa asunto-osakkeen 1950-luvulla
rakennetusta kerrostalosta. Mitä asuntoon liittyviä tietoja ja kaupan oikeudellisia
vaatimuksia tulisi ottaa huomioon, jotta kauppa olisi laillinen ja Jenni ja Toni olisivat
tyytyväisiä? (Yo-tehtävä, syksy 2005)
Jenni ja Toni ovat ostamassa irtainta omaisuutta: osakkeita, jotka oikeuttavat heidät
hallitsemaan osakkeiden määrittelemää asuntoa. Jennin ja Tonin tulee:
tarkistaa, että myyjä omistaa asunnon ja voi esteettä myydä sen.
selvittää kaikki taloyhtiöön liittyvät asiat isännöitsijäntodistuksesta, yhtiöjärjestyksestä,
yhtiön toimintakertomuksesta ja viimeisestä tilinpäätöksestä
varmistaa, ettei yhtiön osakkailla ole etuosto-oikeutta
tutkia tarkoin huoneiston kunto, koska he eivät voi vedota sellaiseen puutteeseen, joka olisi
ollut nähtävissä
selvittää tarkoin, että selviävät rahoituksesta
varautua varainsiirtoveron maksuun, jos kyseessä ei ole ensiasunto
tehdä kirjallinen kauppakirja, johon merkitään kaikki kaupan ehdot
ostaa osakkeet molempien nimiin.
31