Transcript Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick

Föreläsning 1 – ons 28/3 2012
• Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15)
• Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning
1
Vad avses med en fastighetsmarknad?
Marknad
• Avyttrare och mottagare möts
(direkt eller indirekt)
• Varor och/eller tjänster utbytes
2
Fastighetsmarknad
Olika begreppstolkningar förekommer:
• Köp och försäljning av fastigheter (snäv)
• Samt byte, gåva och arv (vidare)
• Även överlåtelse av juridisk person som äger
fast egendom.
• Även hyres- och byggmarknaderna
• Även den ”svarta marknaden”
3
Vad förvärvar man?
Fastighetsförvärv innebär köp av fast egendom.
Fast egendom, Jordabalken (JB) kap 1. (torsdag)
Fast egendom är indelad i fastigheter.
Begreppet fastighet används ofta oprecist.
Viktigt att kontrollera och precisera vad som ingår
och inte ingår vid ett förvärv eller en värdering.
4
Delmarknader
Huvudfråga – hur en marknad kan eller bör avgränsas.
Finns ett stort antal delmarknader, beroende på:
• Typ av fastighet
• Geografiska läget
Avgränsningskriterier:
• Läge
(visst villaområde)
• Fastighetstyp
(radhus, kedjehus, fristående villa etc.)
• Ägarform
(äganderätt, tomträtt, bostadsrätt)
• Köparekategori
(barnfamiljer, pensionärer etc.)
• Tidsaspekten
(vanligt marknadsanalyser kom.fastigheter)
Alla delmarknader har olika karaktär och utveckling.
5
Fastighetsbeståndet
• Marknadens karaktär - grund i det befintliga
beståndets beskaffenhet.
• Marknaden utgörs främst av en andrahandsmarknad med överlåtelser av ”begagnatvaror”.
• Nytillskottet av bebyggda fastigheter uppgår
bara till någon procent av beståndet per år.
• Tillkommer om- och tillbyggnader.
6
Taxeringsenheter och taxeringsvärden
Fastighetstyp
• Småhus
– varav fritidshus
• Hyreshus
– Varav Bostadshus
– Komb.bost./lok.
– Komm. Lok.
– Hotell/rest.
• Industrifastigheter*
• Elprod. enheter
• Lantbruk
• SUMMA
• Specialenheter**
• TOTALT
Taxeringsenheter
1000 tal
2 267
460
126
64
22
24
3,7
77
2,7
340***
2 850
84
2 930
Taxeringsvärde
miljarder kronor
1890
387
1 810
950
360
434
32
275
166
730
5 720
600****
6 320
7
Fastigheter som marknadsobjekt
Överlåtelser av fastigheter, fast egendom – mera
reglerad än många andra varor som kan förvärvas.
1. Fastigheternas stora ekonomiska betydelse.
2. Fastigheternas stora strategiska betydelse.
3. Historiskt, ansetts ge makt åt innehavaren.
8
Fastigheter - en marknad med många särdrag
1. Varje objekt är unikt
2. Varje fastighet är lägesbestämd
3. Lång varaktighet
4. Stor kapitalinsats
5. Lånefinansierade köp
6. Trögrörligt utbud
7. Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning
8. Utdragen överlåtelseprocess
9. Många inblandade parter
10. Samhällskontroll
9
Myten om det obefintliga ortsprismaterialet
D.v.s. att jämförelseobjekt saknas...
• Meningsfulla marknadsjämförelser sker med
acceptans av skillnader mellan värderingsobjekt
och jämförelseobjekt.
• Försöka finna bästa möjliga urval till ledning för
värdebedömningen, via flera olika ansatser.
10
Överlåtelseprocessen
• Sker huvudsakligen via auktionsliknande förfaranden.
• Förhandlingsprocessen - i hög grad beroende av vilka
parter som är inblandade, vilket marknadsobjekt det
handlar om.
• I en tänkt marknadssituation – säljarens marknad så länge
det finns mer än en budgivare, upp till en ”balanspunkt”.
Därefter återstår endast en köpare.
• Illustrerar prisbildningsmekanismen, de moment av
slumpmässighet som råder för potentiella köpare, bud etc.
11
Fastighetsdatasystem (FDS)
• Behovet av att definiera fastigheter från ett administrativtoch skattetekniskt perspektiv – lett till utvecklingen av
informationssystem som ajourförs av olika myndigheter.
• FDS - det i särklass största fastighetsinformationssystemet.
• Ajourförs av lantmäterimyndigheten i län alt. kommun.
• Fastighetsregistret består av olika delar; allmänna delen,
inskrivningsdelen, adressdelen, byggnadsdelen och
taxeringsuppgiftsdelen.
12
Lägenhetsregistret
• Ett nytt, enligt lag, tillskapat nationellt register över
Sveriges alla bostadslägenheter.
• Upprättats av Lantmäteriet, hjälp av uppgifter från
fastighetsregistret och fastighetsägarna.
• Varje bostad har ett eget nummer, anger vart i
byggnaden som lägenheten finns.
• Innehåller information om själva bostaden och
byggnaden.
13
Lägenhetsnummer
• Lägenhetsnumret är fyrsiffrigt.
• Det två första siffrorna anger våningsplanet bostaden
finns på. Entréplan sätts till 10.
• De två sista siffrorna anger bostadens placering inom
våningsplanet.
• Registret hålls av kommunerna. Fastighetsägarna ska
lämna uppgifter till kommunerna om förändringar.
• Ett offentligt register, offentlighetsprincipen.
Uppgifter lämnas av Lantmäteriet på papper.
14
Marknadens omfattning
• SCB: drygt 137 000 fastigheter bytte ägare under år
2009. Exkluderat arv, byten och gåvor var det 102 000
fastigheter, köpeskillingar på totalt 197 miljarder kr.
• Tillkommer icke lagfartspliktiga överlåtelser där
överlåtelsen avser de juridiska personer som äger
fastigheterna (fastighetsbolag etc.).
• Överlåtelserna kan avse en eller flera fastigheter, del
av fastighet eller ideella andelar i en fastighet.
15
Lagfarna överlåtelser via köp av
fastigheter och bostadsrätter
Typ av fastighet
Antal överlåtelser
2006
2009
Procent av bestånd
2006
2009
Villor
75 000
76 000
4,1
3,3
Fritidshus
13 000
12 000
3,0
2,6
Hyresfastigheter
5 600
3 300
4,4
2,6
Bostadsrätter
40 000
5,1
• Tillkommer överlåtelser som sker på annat sätt än genom köp.
Speciellt för hyresfastigheter med bostäder eller kommersiella
lokaler samt industrifastigheter har bolagsförsäljningar, fusioner
m.m. stor omfattning. Överlåtelserna avser ofta hela
fastighetsbestånd.
16
Marknadsanalyser för
fastighetsinvestering eller värdering
Viktiga särdrag ur marknadsanalyssynpunkt:
• Varje fastighet är unik, har ett givet läge, lång varaktighet.
• Fastighetsmarknaden består av ett stort antal delmarknader.
Två huvudsyften för analyser av fastighetsmarknaden:
1. Investeringsanalyser för att undersöka möjligheterna för att
investera i eller att sälja fastigheter.
2. Prisanalyser/marknadsvärdebedömningar för att ge en
uppfattning om marknaden och betalda priser.
17
1. Makroekonomiska analyser
• Innefattar trender och prognoser i ett lands (eller en
regions) faktiska och förväntade framtida utveckling,
d.v.s. makroekonomiska studier.
• Fyra övergripande faktorer som har stor betydelse för
fastighetsmarknaderna:
1. Ekonomisk tillväxt/BNP
2. Inflation
3. Räntenivå
4. Konjunktursvängningar
18
Ekonomisk tillväxt/BNP
• Med ekonomisk tillväxt menas vanligen ökning av
BNP, bruttonationalprodukten.
• BNP – summera förädlingsvärdena i samtliga
producerande företag/organisationer.
• Förädlingsvärde – skillnaden mellan
försäljningsintäkter och kostnader för inköp av
råvaror och halvfabrikat.
• Bruttonationalprodukt – inga avdrag görs för
förslitning av byggnader och maskiner.
19
Inflation
• Inflation innebär att den allmänna prisnivån stiger.
• Vanligaste sättet att mäta – konsumentprisindex (KPI).
• KPI – utgår från det genomsnittliga hushållets
konsumtion.
• Orsaker till inflation finns både på efterfrågesidan och
på utbudssidan.
• Effekterna av inflation beror mycket på om inflationen
är väntad eller oväntad.
20
Räntenivå
• Räntan – ett pris på att få låna pengar.
• Analyseras med hjälp av utbud och efterfrågan.
• Inflationstakten påverkar ränta – innebär att de
pengar som långivaren får tillbaka är mindre värda än
de pengar som lånats ut.
• Riksbanken bestämmer en s.k. styrränta/reporänta,
som i princip talar om vad andra banker kan få för
ränta vid mycket korta lån till/från riksbanken.
21
Konjunktursvängningar
• Under de senaste 20 åren har fastighetsmarknaden
svängt kraftigt.
• Dominerande uppfattning är att konjunktursvängningar
i första hand sammanhänger med förändringar på
efterfrågesidan.
• Efterfrågeförändringen sprider sig sedan, via olika
mekanismer till andra delar av ekonomin.
• Riksbanken försöker påverka ekonomi genom ändrade
räntenivåer.
22
2. Ortsanalyser
• Avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska
och ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på
framtida utveckling.
• Läge, befolkning, näringsliv och lokal ekonomi.
• Infrastruktur, kommunikationer, utbildnings- och
servicekvalitet.
• Är av mycket stor betydelse i samband med olika
lokaliserings- och investeringsbeslut.
23
3. Fastighetsmarknadsanalyser
Har främst två syften:
1. Att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser.
2. Att erhålla marknadsmässiga data för att kunna
utvärdera och positionera det aktuella objektets
egenskaper och förvaltningsdata.
•
Ska ge en uppfattning om grundläggande
marknadsdata som betalda priser på fastigheter,
direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer och
fastighetsrelaterade förvaltningsdata.
24
4. Fastighetsanalys
• En genomlysning av den aktuella fastighetens
kvalitéer och status.
• Beskrivning och utvärdering av tekniska,
juridiska och ekonomiska förutsättningar.
•
•
•
•
Entreprenadbesiktningar
Ansvarsbesiktningar
Överlåtelsebesiktningar
Besiktningar som underlag för värdering
25
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
• Fastighetspriserna över tiden uppvisar cykliska
förlopp (ca 8-10 år).
• De cykliska förloppen återspeglar den ekonomiska
utvecklingen.
• Följsamhet till faktorer som ekonomisk tillväxt,
inflation och sysselsättning.
• Svåra finans- och fastighetskriser med ca 50-60 åriga
intervall, med mindre kriser under mellanperioderna.
26
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1900-talets början
• Gynnsamt ekonomiskt klimat i västvärlden
• Stigande fastighetspriser
1929 till 1950-talet
• Börskrasch 1929 på Wallstreet i New York
• Start till djup ekonomisk kris
• Halverade fastighetspriser
• Dålig värdeökning på fastigheter
27
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1960-talet
• Gynnsammare fastighetsmarknad
• Fastigheter långsiktigt realvärdesäkra
(värdet över tiden förändras i takt med inflationen)
• Reglerad fastighetsmarknad (både bostäder & lokaler)
• Miljonprogrammet (skapa 1 miljon bostäder på 10 år)
28
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1970-talet
• 1972 avskaffades hyresregleringen för lokaler
• Mitten på 70-talet var miljonprogrammet klart
• Direktavkastningskraven 8-12 %
(på totalt kapital= driftnetto/MV)
(DN= H-D-U-S)
29
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1980-talet
• Ekonomiska utvecklingen avstannande
• Småhusmarknaden i stora bekymmer
• Två stora devalveringar, 1981 10 % och 1982 16 %
(nedskrivning av kronans värde, Sverige hade då fast
växelkurs)
30
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1989
• Prisfall på bygg- och fastighetsaktier
• Prisfall på fastigheter i Europa
• Fastighetsmarknaden reagerade ej:
– Fartblind av tidigare utveckling
– Trodde på tillfällig nedgång
– Investeringskalkyler med kalkylperioder på 5-10 år
– Långa hyreskontrakt
31
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1990 (hösten)
• Stort köpmotstånd – mycket få avslut
• Hyrorna faller
• Ökade vakanser
• Kraftigt höjda räntor
• Prisfall på 10-25 %
32
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1992
• 500 procents marginalränta räcker inte.
• Det fasta värdet på kronan kunde inte längre försvaras.
• Sverige övergick till rörlig växelkurs.
33
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
1992-1996
• Rekonstruktion av fastighetsmarknaden
• 1992 utländska ägare tillåts på marknaden
• Bankerna förlorade 125 miljarder kr
• Bankerna fick fastigheter för 100 miljarder kr
• Staten betalade 65 miljarder kronor (”Bankakuten”)
• Nyproduktionen avstannade
34
Fastighetsmarknaden i en historisk
tillbakablick
Sedan år 2000
• Våren 2000 spricker IT-bubblan
• Lokalbehovet sjönk, hyresnivåerna stagnerat
• Efter en tid börjar marknaden ta fart igen
• År 2008 betydande utförsäljningar från de utländska
investerarna.
35