Современный склад. Тенденции
Download
Report
Transcript Современный склад. Тенденции
Рынок складской недвижимости России
Население страны – 142 млн. человек
Более 75% населения живет на площади,
которая составляет 1/5 часть территории всей
страны
15 городов-миллионников
Общий объем предложения (класс A, B):
Москва – 7,2 млн. м²
Санкт-Петербург – 2 млн. м²
Другие города – около 2,6 млн. м²
Екатеринбург:
Показатель
Общий объем качественных
площадей (класс А и В), тыс. м2
524
Введено в эксплуатацию в 2012 г.,
тыс. м2
44,3
Объем поглощения в 2012 г., тыс. м2
10,2
Доля свободных площадей, %
???
Источник: Knight Frank Research, 2013
2
Рынок складской недвижимости России.
Спрос и предложение
Основное предложение сконцентрировано в
московском регионе – 61% и Ленинградской
области – 18%*
Спрос: распределение сделок с
качественными складскими
площадями по регионам России*
Другие региональные города, хотя в них
сосредоточено около 83% населения и 69%
оборота розничной торговли, располагают лишь
21% от общего фонда качественных складских
площадей России
Общее предложение качественных
складских площадей по регионам
России
*По данным на конец 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
3
Основные направления развития
складского рынка в России
Заявлено развитие новых
проектов в 2013-2014 гг. –
почти во всех городахмиллионниках
Активный рост в крупнейших
городах (Екатеринбург,
Новосибирск, Ростов-на-Дону)
за счет местных и
федеральных игроков
В 2013 г. ожидаем роста
объема сделок в регионах на
30% по сравнению с 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
4
Основные направления развития
складского рынка в России
СанктПетербург
Заявлено развитие новых
проектов в 2013-2014 гг. –
почти во всех городахмиллионниках
Активный рост в крупнейших
городах (Екатеринбург,
Новосибирск, Ростов-на-Дону)
за счет местных и
федеральных игроков
В 2013 г. ожидаем роста
объема сделок в регионах на
30% по сравнению с 2012 г.
Екатеринбург
Краснодар
и
Ростов-наДону
Челябинск
Новосибирск
Источник: Knight Frank Research, 2013
5
Рынок складской недвижимости России.
Спрос и предложение
Распределение общего объема сделок со
складскими площадями в 2012 г. по городам
Росси (за исключением Москвы и СанктПетербурга)
Распределение общего объема предложения
качественных складских площадей в 2012 г. по
городам России (за исключением Москвы и
Санкт-Петербурга)
Источник: Knight Frank Research, 2013
6
Екатеринбург.
Предложение. Основные объекты
В 2012 г. введены в
эксплуатацию
• Терминал «Чкаловский»
25,3 тыс. м2
• Грузовой терминал в
аэропорту Кольцово 19 тыс.
м2
• Складской комплекс
«Лорри» площадью 22
тыс. м2
«Замороженные» проекты
общей площадью порядка 1
млн м2 по-прежнему не
возобновлены
Источник: Knight Frank Research, 2013
7
Рынок складской недвижимости.
Екатеринбург. Коммерческие условия
Дефицит качественного предложения обуславливает относительно
высокие ставки аренды класса А - на уровне 100-110 $/м2/год без НДС и
операционных расходов
Ставки аренды помещений в складах класса В иногда доходят до уровня
ставок в высококачественных складах и арендаторам становится
выгоднее заключать договоры на площади класса А
Арендные ставки ($/м2/год) и доля вакантных площадей, %
160
140
120
100
80
60
40
20
0
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Ставки аренды,
$/кв.м/год
Вакантные
площади, %
Источник: Knight Frank Research, 2013
9
Ключевые сделки 2010-2012 гг.
Екатеринбург
Логопарк Пышма
Логопарк Пышма
Логопарк Пышма
22,3 тыс. м² , 2008 г.
24 тыс. м² , 2010 г.
8 тыс. м², 2010 г.
Логопарк Пышма
12 тыс. м², 2010 г.
Логопарк Пышма
10 тыс. м², 2010 г.
Новокольцовский
3,2 тыс. м², 2012 г.
Новокольцовский
7 тыс. м², 2012 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
10
Рынок складской недвижимости.
Екатеринбург. Прогноз
В ближайшие 1-2 года существенного роста объема рынка не
прогнозируется
В долгосрочной перспективе рынок складской недвижимости
Екатеринбурга обладает определенным потенциалом развития
Источник: Knight Frank Research, 2013
11
Современный
склад. Тенденции
Департамент индустриальной
и складской недвижимости, земли
Knight Frank
Современные складские комплексы
Основные моменты, на которые
обращают внимание девелоперы при
создании современных складских
комплексов:
Организация территории
Оптимизация планировочных решений
Организация территории
Энергоэффективность и экологичность
Безопасность и надежность
Источник: Knight Frank Research, 2013
13
Современные складские комплексы
Эффективное планирование территории
Организация территории
Бесплатная парковка при въезде
Удобные подъезды с прилегающих
транспортных магистралей
Рациональная (круговая) организация
движения на территории
Низкая плотность застройки (~40%)
Разгрузка основной транспортной
магистрали, отсутствие пробок на
трассе
Источник: Knight Frank Research, 2013
14
Современные складские комплексы
Планировочное решение
Оптимальная планировка
Необходимое и достаточное
количество офисов (около 5-7%
от площади склада)
Cross-docking, наличие рампы
для заезда техники в склад
Зонирование помещений,
соответствующее (в основном)
уровням доступа сотрудников в
офисной части
Источник: Knight Frank Research, 2013
15
Современные складские комплексы
Снижение энергоемкости склада
Применение новых стандартов энергоэффективности
Светодиодные лампы, автоматические
выключатели освещения
Использование теплосберегающих
технологий для снижения затрат на
эксплуатацию здания (утепление крыши,
стен и т.д.)
Эффективное использование дневного
света (рациональное расположение
окон)
Источник: Knight Frank Research, 2013
16
Современные складские комплексы
Внедрение стандартов
Внедрение стандартов безопасности оборудования
FM (Factory Mutual) Global - стандарт безопасности
производственно-складских зданий
Аппаратура и строительные материалы,
соответствующие стандарту FM, утверждены
национальной ассоциацией пожаробезопасности США
Стандарт предусматривает ряд технологических
решений, обеспечивающих максимальную пожарную
безопасность – использование негорючих материалов,
использование спринклерных систем пожаротушения
ESFR-25 с повышенной проливной способностью и т.д.
Cведение к минимуму рисков потери имущества – как
следствие, снижение страховых премий для иностранных
клиентов, пользующихся услугами FM Global по всему
миру
Большое количество предприятий более чем в 100
странах мира поддерживают стандарт FM Global
Источник: Knight Frank Research, 2013
17
О Knight Frank
Доли компаний
Международный консультант в сфере недвижимости
на рынке складской
Компания основана в Лондоне 117 лет назад
недвижимости 2012 г.
245 офисов в 43 странах мира
17 лет успешной работы в России: Knight Frank –
единственная компания, предоставляющая полный спектр
услуг в сфере недвижимости и работающая как в сегменте
коммерческой, так и элитной жилой недвижимости
Команда департамента складской недвижимости - признанный
лидер рынка уже 8 лет подряд
Итоги 2009-2012:
- более 100 сделок
- более 1 000 000 м²
- не менее 25% рынка
18