Transcript pieter-tordoir-regionale afstemming

RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Kantoren en retailvastgoed:
het waarom, wat en hoe van
intergemeentelijke afstemming
Presentatie Neprom congres, 30-01-2013
Pieter Tordoir
Universiteit van Amsterdam
Amsterdam School of Real Estate
Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Outline

Waarom afstemming

Problemen bij afstemming

Locationale trends in kantoren en retail

Opgaven voor afstemming

Slotstellingen
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Waarom regionale afstemming -1

Naar schatting 65% van kantorenmarkten en 35% van retailmarkten
zijn sterk gemeentegrensoverstijgend

Effect gemeentegrenzen:
nauwelijks op de vraagzijde van markten
aanzienlijk op aanbodzijde van markten

Marktverstoring beperkt bij opgaande markt maar groot bij neergaande
markt

Vastgoed = voorraadmarkt: geeft extra complicaties
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Waarom regionale afstemming -2

-


Gemeentelijke overheden beheersen aanboduitbreiding:
passief: vergunningsverlening
semi-actief: scheppen voorwaarden (o.a. bereikbaarheid)
actief: m.n. door actief grondbeleid
Gemeenten handelen veelal niet marktconform:
beschouwen alleen de gemeentelijke vraagmarkt
laten zich door maatschappelijke & politieke overwegingen leiden
houden weinig rekening met aanbod en plannen elders
Periode ‘90-’12: sterke verbetering t.a.v. bedrijventerreinen, enige
verbetering t.a.v. kantoren, nauwelijks verbetering t.a.v. retail
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Problemen bij regionale afstemming

Nota bene: probleem ligt niet alleen bij gemeente maar ook bij
ontwikkelaars & beleggers!!

-
Non-zero sum game van afstemming lukt moeilijk door:
onvoldoende en onzekere informatie over regionale markt
weinig zicht op mogelijke meeropbrengsten van afstemming
weinig mogelijkheden om meeropbrengsten over partijen te verdelen
veel spelers in het spel
weinig mogelijkheden om freeriders te remmen

Extra complicatie bij neergaande markt: verdelen van verliezen

Extra complicatie: weinig zicht op marktsegmentatie & differentiatie
-
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Markttrends: kantoren

Perfect storm in de markt: combinatie van conjunctuurcrisis en
versnellende structuurverandering

Structuurverandering:
kanteling in gevraagde gebouwkwaliteiten
kanteling in gevraagde omgevingskwaliteiten

Vraagkanteling van suburbane monofunctionele snelweglocaties naar
urbane gemengde en multimodale locaties

Re-centralisatie kantoren versterkt door interregionale
systeemwerking: schaalvergroting in netwerk kantorenlocaties
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Jaarlijkse aanbod/opname ratio naar
kantoorlocatietypen in de Randstad
bron: Jones Lang LaSalle, RE Atelier Tordoir
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Markttrends in retail

Conjunctuurcrisis, maar in latere fase (m.n. vanaf 2010)

Nog geen dramatische structuurverandering, m.u.v. problemen in
duidelijke krimpregio’s
Geen duidelijke tekenen van (re-)centralisatie: geografisch beeld
leegstand is veelzijdig en veranderlijk


-
Oorzaken van verschillen in leegstand:
complex van locatiespecifieke omstandigheden
krachtige intergemeentelijke bewegingen van vraagmarkt

Effect internet op fysieke locaties is vooralsnog klein
-
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
Opgaven voor regionale afstemming
Inhoud:
 Beter zicht op geografische omvang en segmentatie van vraag- en
aanbodmarkten. Kantoren & retail zullen flink verschillen!
 Kiezen van optimale balans tussen benutting en modernisering van
vastgoedvoorraad
 Zicht op economische en maatschappelijke meerwaarde afstemming
Proces:
 Instrumentele gereedschapskist voor interactieve regionale planning
 Betrokkenheid van marktactoren
 Verdeling van winst & verlies: vergroting van onderhandelingsmand
 Instititutionele katalysator: druk van buitenaf (taak provincies!)
RUIMTELIJK ECONOMISCH ATELIER TORDOIR
slotstellingen

Structuurverandering (en dus veroudering en leegstand) is
onvermijdelijk en zelfs wenselijk: economische en maatschappelijke
modernisering geeft welvaartswinst en investeringsimpuls

Beslisladders voor beleid van het ‘type Verdaas’ werken uiteindelijk
niet: onvoldoende ruimte voor dynamiek, geen ‘non-zero sum game’

Fundamenteel probleem ligt (nog) eerder bij beleggers en
ontwikkelaars dan bij overheden: aanbodmarkt is te weinig
professioneel en geinformeerd
(geldt wat meer voor kantoren dan voor retail)