Transcript Penilaian gedung kantor

Penilaian Gedung Perkantoran
Pendidikan Penilaian Tingkat Madya - MAPPI
Faktor Faktor Yang
Mempengaruhi Nilai
Lokasi dan aksesbilitas
Peraturan Tata Kota : Peruntukan, KDB, KLB.
Ukuran dan bentuk tanah
Kualitas bangunan
Fasilitas yang disediakan gedung perkantoran tersebut :
parkir mobil, ruang pertemuan.
Klasifikasi gedung perkantoran
Tingkat hunian
Biaya operasional
Pendekatan Penilaian
Amerika
Australia
INDONESIA
1. Market Data Approach
1. Market Data Approach : Market
Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis (paired sales analysis, market
adjustment grid)
1. Pendekatan Perbandingan Data
Pasar
2. Cost Approach : Quantity Survey,
Unit in Place, Square Metre, Index
2. Cost Approach
2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi
Biaya dan Metode DRC
3. Income Approach : Direct
Capitalization, DCF, Land
Development, Residual Technique
(land, building, property)
3. Hypothetical Development Approach
3. Pendekatan Pendapatan : Metode
Kapitalisasi Langsung & Metode Arus
Kas Terdiskonto
4. Computer Based Technique : Cash Flow
Method, Regression (simple and multi
regression analysis)
Pendekatan Perbandingan Data
Pasar
Pendekatan ini pada umumnya sulit digunakan dalam
melakukan penilaian gedung perkantoran di Indonesia.
Hal ini disebabkan karena kurang tersedianya data
pembanding di pasar. Namun jika data pembanding
tersedia, maka pendekatan ini dapat dan perlu
diterapkan.
Perbandingan biasanya dilakukan dalam satuan
Rupiah/m2 area yang bisa disewakan.
Pendekatan Perbandingan Data
Pasar
Langkah Langkah Penilaian :
Mengumpulkan data data properti pembanding.
Menetapkan satuan pembanding, misalnya Rp/m2
area yang dapat disewakan [rentable area].
Menetapkan unsur pembanding.
Melakukan penyesuaian antara properti pembanding
dan objek penilaian.
Melakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai yang
ada.
Pendekatan Biaya
Pendekatan ini umumnya digunakan apabila
objek penilaian relatif baru
objek penilaian tidak memenuhi prinsip HBU
Mengapa ? Karena penerapan pendekatan pendapatan
akan menghasilkan nilai yang lebih rendah pada objek
yang tidak memenuhi prinsip HBU. [pendapatannya tidak
optimal]
Sedangkan secara umum investor tidak akan membeli suatu
properti melebihi biaya untuk membeli tanah yang sejenis
ditambah dengan biaya membangunan bangunan dengan
kulaitas yang sama.
Pendekatan Biaya
Langkah Langkah Penilaian :
Menentukan nilai tanah dengan mengasumsikannya
sebagai tanah kosong. Nilai tanah diperoleh melalui
pendekatan perbandingan data pasar.
Menentukan nilai bangunan dengan menghitung biaya
pengganti baru, kemudian dikurangkan dengan
kerusakan/kemunduran.
Menentukan nilai objek penilaian adalah dengan
menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunannya.
Pendekatan Pendapatan
Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan
[mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian
pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.
V=
NOI1
[1+i]1
+
NOI2
[1+i]2
V = Value
NOI = Net Operating Income
i = Discount Rate
+
NOIn-1
[1+i]n-1
+
NOIn
[1+i]n
Pendekatan Pendapatan
Langkah Langkah Penilaian :
Melakukan riset terhadap Income & Expense
[pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian
dan properti pembanding.
Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income
[pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian.
Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss
[tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari
objek penilaian.
Pendekatan Pendapatan
Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor
efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan
kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor
potensial.
Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional,
terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan.
Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih
operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional
dari pendapatan kotor efektif.
Pendekatan Pendapatan
Menentukan Terminal Capitalization Rate
Melakukan estimasi Terminal Value
Menentukan Discount Rate
Melakukan proses diskonto terhadap rangkaian Net
Operating Income
Menentukan nilai objek penilaian dengan menjumlahkan
nilai sekarang masing-masing Net Operating Income
Penilaian Gedung Perkantoran Dengan
Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Pendekatan Perbandingan Data
Pasar : Teknik Penyesuaian Kualitatif
UNSUR PEMBANDING
Harga Jual [ x US$ 000]
Rentable Area [m2]
Harga Jual [ x US$ 000/m2]
Harga Sewa [US$/m2]
Hak atas Tanah
Umur Bangunan [tahun]
Luas Kotor Bangunan [m2]
Luas Efektif Bangunan [m2]
Ratio L. Efektif : L. Kotor
Tk. Hunian
Lokasi & Aksesbilitas
Kualitas Konstruksi & Kondisi Bangunan
Fasilitas Parkir
PENYESUAIAN KUALITATIF
OBJEK
PENILAIAN
1
PROPERTI PEMBANDING
2
3
4
5
12.60
HGB
5
36,000
31,800
88%
90%
2,930
37,600
0.07793
12.80
HGB
6
40,000
37,600
94%
87%
2,120
29,700
0.07138
11.80
HGB
4
32,000
29,700
93%
85%
2,450
32,200
0.07609
12.60
HGB
5
35,000
32,200
92%
90%
2,160
26,700
0.08090
13.00
HGB
6
30,000
26,700
89%
95%
2,470
33,800
0.07308
12.30
HGB
4
38,000
33,800
89%
90%
3
3
3
4
3
3
3
2
2
4
3
3
4
4
3
3
3
2
3.00
3.33
2.33
3.33
3.67
2.67
31,800
Pendekatan Perbandingan Data
Pasar : Teknik Penyesuaian Kualitatif
DATA PROPERTI
Properti Pembanding 4
Properti Pembanding 3
Properti Pembanding 1
Objek Penilaian
Properti Pembanding 5
Properti Pembanding 2
Rata-Rata
Tertimbang
3.67
3.33
3.33
3.00
2.67
2.33
HARGA JUAL
[US$/m2]
80.899
76.087
77.926
???
73.077
71.380
(77,926+70,077)/2 = 75.50
Penilaian Gedung Perkantoran Dengan
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya: Metode Meter
Persegi
LANTAI
Basement
JUMLAH LANTAI
LUAS LANTAI
[m2]
1
RINCIAN
3,800 Basic Structure
Architectural Works
Indirect Cost :
Permit
Professional Fee
Contigencies
VAT
Tower
7 s/d 31
NRC
[Rp/m2]
Nilai Bangunan
Nilai Tanah
Nilai Properti
DRC
[Rp/m2]
1,500,000
650,000
3%
3%
5%
10%
36,600 Basic Structure
Architectural Works
Indirect Cost :
Permit
Professional Fee
Contigencies
VAT
DEPRESIASI
[%]
64,500
64,500
107,500
215,000
2,601,500
20%
2,081,200
20%
2,710,400
1,500,000
1,300,000
3%
3%
5%
10%
84,000
84,000
140,000
280,000
3,388,000
133,886,500,000
107,109,200,000
56,000,000,000
56,000,000,000
189,886,500,000
163,109,200,000
Penilaian Gedung Perkantoran Dengan
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan :
Metode DCF
Tahun
Pendapatan Kotor Efektif
Biaya
Pendapatan Bersih
Nilai Terminal
Discount Faktor
Nilai Sekarang
Initial Cap Rate
11,715
9.23%
1
2,000
800
1,200
2
2,100
856
1,244
3
2,205
915.92
1,289
4
2,315
980.0344
1,335
0.9009
0.8116
0.7312
0.6587
1,081
1,010
943
880
Analisa Harga Sewa
UNSUR PEMBANDING
OBJEK
PENILAIAN
PROPERTI PEMBANDING
1
2
Harga Sewa per m2 per bulan
3 Korelasi
100,000
95,000
120,000
Bobot
Lokasi
4
3
1
4
0.866025
32%
Aksesbilitas
4
3
3
4
0.981981
36%
Disain Bangunan
4
3
1
3
0.654654
24%
Fasilitas
5
4
2
3
0.188982
7%
2.691642
100%
Total
Rata-rata Tertimbang
4.07
3.07
1.80
3.69
Analisa Harga Sewa
Harga Sew a [Rp/m 2/bulan]
Properti
Objek Penilaian
Properti Pembanding 1
Properti Pembanding 2
Properti Pembanding 3
Harga Sewa
120,000
100,000
95,000
120,000
Rata-Rata Tertimbang
4.07
3.07
1.80
3.69
140,000
120,000
4.07
100,000
3.69
3.07
1.80
80,000
60,000
40,000
20,000
Objek Penilaian
Properti Pembanding 1
Properti Pembanding 2
Properti Pembanding 3
Gedung Perkantoran Tidak
Memenuhi Prinsip HBU ?
Jika tidak memenuhi prinsip
HBU…
Mengestimasi nilai pasar tanah dengan pendekatan data
pasar
Jika data tidak tersedia, nilai pasar tanah dapat dihitung
dengan pendekatan pendapatan : land residual technique
Sedangkan Nilai Bangunan dihitung dengan pendekatan
biaya
HIGHEST and BEST USE ANALYSIS
Location :
Type
: Office Building
Descriprtion
Year -------->
Land Area
1
2
3
4
0%
15%
15%
15%
90,000
65,000
45,000
12
0%
103,500
74,750
51,750
12
50%
119,025
85,963
59,513
12
70%
136,879
98,857
68,439
12
80%
3,320 sq.m
Rentable Area
Ground Floor
Typical Floor
14,044 sq.m
1,062 sq.m
12,981 sq.m
Escalation per year [%]
Average Rental Rate
Ground Floor
Typical Floor
Average Service Charge
Rental Period [months]
Occupancy Rate [%]
INCOME
Office Rental Space
Ground Floor
16 Typical Floor [1st-16th Floor]
659,750,400
5,822,068,200
1,062,198,144 1,396,031,846
9,373,529,802 12,319,496,311
Other Income
Parking
Surplus Service Charge
3.5%
5%
226,863,651
218,026,890
Effective Gross Income
Present Value
16%
0.862
15%
0.750
14%
0.658
14%
0.577
5,192,435,638
7,333,176,647
8,454,288,866
14%
126,040,937,379
8,974,973
DEVELOPMENT COST
92,540,000,000
LAND VALUE
33,500,937,379
LAND VALUE PSM
480,043,486
461,344,899
6,926,709,141 11,152,001,717 14,656,916,542
Discount Rate
Discount Factor
Terminal Cap. Rate
Terminal Value
365,250,478
351,023,293
10,100,000
HIGHEST and BEST USE ANALYSIS
Location :
Type
: Office Building
Descriprtion
5
6
7
8
9
10
11
10%
10%
10%
10%
10%
5%
5%
150,567
108,743
75,283
12
90%
165,623
119,617
82,812
12
90%
182,186
131,579
91,093
12
90%
200,404
144,736
100,202
12
90%
220,445
159,210
110,222
12
90%
231,467
167,170
115,733
12
90%
243,040
175,529
121,520
12
90%
1,727,589,410 1,900,348,351 2,090,383,186 2,299,421,505 2,529,363,655 2,655,831,838
15,245,376,685 16,769,914,354 18,446,905,789 20,291,596,368 22,320,756,005 23,436,793,805
2,788,623,430
24,608,633,495
Land Area
Rentable Area
Ground Floor
Typical Floor
Escalation per year [%]
Average Rental Rate
Ground Floor
Typical Floor
Average Service Charge
Rental Period [months]
Occupancy Rate [%]
INCOME
Office Rental Space
Ground Floor
16 Typical Floor [1st-16th Floor]
Other Income
Parking
Surplus Service Charge
Effective Gross Income
Discount Rate
Discount Factor
594,053,813
570,914,313
913,241,897
877,669,428
958,903,992
921,552,899
18,137,934,221 19,951,727,643 21,946,900,408 24,141,590,448 26,555,749,493 27,883,536,968
29,277,713,816
14%
0.506
653,459,195
628,005,744
14%
0.444
718,805,114
690,806,318
14%
0.389
790,685,626
759,886,950
14%
0.342
869,754,188
835,875,645
14%
0.300
14%
0.263
Terminal Cap. Rate
Terminal Value
Present Value
14%
0.231
209,126,527,259
9,177,353,045
8,855,340,657
8,544,626,950
8,244,815,478
7,955,523,707 62,283,376,391
STUDI KASUS
Kasus Penilaian 1
Di atas sebidang tanah telah dibangun sebuah gedung
perkantoran. Gedung kantor ini dibangun dengan
memenuhi semua persyaratan bangunan perkantoran dan
memenuhi Prinsip “Highest and Best Use”.
Gedung ini berlantai 13 [tiga belas]. Adaoun rincian luas
lantai, sbb :
Lantai 1 [satu]
800 m2
Lantai 2 & 3 masing – masing
600 m2
Lantai 4 hingga 12 masing – masing
500 m2
Lantai 13
400 m2
Bangunan ini telah beroperasi selama 2 tahun.
Kasus Penilaian 1
Diskon Rate yang digunakan 15 %.
Lantai 13 digunakan sebagai ruang pertemuan yang
disewakan .
Luas efektif lantai 1 adalah 60 %, sedangkan luas efektif
lantai yang lain adalah 80 %.
Kasus Penilaian 1
Sewa gedung ini adalah sebagai berikut :
Lantai 1 (satu)
Rp 90, 000/m2/bulan
Lantai 2 sampai 12 adalah
Rp 70, 000/m2/bulan
Ruang pertemuan disewakan per hari
Rp 4.000.000,-
Kasus Penilaian 1
Tingkat hunian :
Tingkat hunian untuk lantai yang disewakan diperkirakan
adalah :
3 tahun dari saat ini 70 %
3 tahun berikutnya 80 %
Selanjutnya untuk tahun berikutnya diperkirakan tetap
adalah 90 %.
Ruang pertemuan per tahun diperkirakan dipergunakan
selama 150 hari.
Kasus Penilaian 1
Service charge adalah Rp 24.000,- /m2/bulan untuk
lantai yang disewa.
Biaya operasional gedung per tahun adalah 30 % dari
pendapatan gedung (termasuk biaya cadangan
penggantian).
Bangunan ini akan dibeli oleh perusahaan X , dan
direncanakan akan dikelola selama 12 tahun dan diawal
tahun ke 13 properti ini akan dijual.
Kasus Penilaian 1
Diketahui di daerah tersebut, untuk gedung perkantoran
sejenis dengan Nilai Pasar Rp 20 milyar dapat
menghasilkan pendapatan bersih sebesar Rp 2,2
milyar/tahun.
Selisih tingkat kapitalisasi gedung saat ini, dan 12 tahun
yang akan datang diperkirakan adalah 12 %.
Berapa Nilai Pasar gedung yang akan dibeli ? [Gunakan
DCF Method]
Kasus Penilaian 2
Suatu bangunan perkantoran yang disewakan mempunyai
nilai sebesar Rp 52 milyar. Bangunan ini mempunyai ruang
serba guna seluas 1,400 meter persegi dan ruang
pertemuan yang luasnya 1,000 meter persegi. Luas yang
paling efisien untuk ruang serba guna adalah 1,200 meter
persegi sedang untuk ruang pertemuan adalah 950
meter persegi.
Kasus Penilaian 2
Karena luas bangunan yang tidak serasi, terpaksa
manajemen menurunkan tarif sewa.
Apabila tarif sewa ruang serba guna dan ruang
pertemuan adalah US $ 0, 35 per m2 per hari, sedang
dalam 1 tahun diperkirakan terisi 240 hari, dan biaya
operasional pengelola adalah US $ 0, 15 per m2 per hari,
sedang tingkat kapitalisasi saat ini adalah sebesar 8 %.
Berapa Nilai Pasar dari bangunan perkantoran tersebut
bila 1 US$ = Rp 8,500.- ?
Kasus Penilaian 3
Suatu gedung perkantoran berlantai 10, terletak di jalan H.R
Rasuna Said. Rincian data untuk objek penilaian ini adalah
sebagai berikut :
Luas lantai 1 600 m2
Luas lantai 2 s/d 10 masing – masing 550 m2
Lantai 10 digunakan sebagai ruang pertemuan
Luas efektif diperhitungkan 80 % dari luas lantai
Tingkat kekosongan & Collection Loss diperkirakan 15%
per tahun
Sewa ruang pertemuan Rp 3,4 juta per hari
Kasus Penilaian 3
Suatu gedung perkantoran berlantai 10, terletak di jalan H.R
Rasuna Said. Rincian data untuk objek penilaian ini adalah
sebagai berikut :
Luas lantai 1adalah 600 m2
Luas lantai 2 s/d 10 masing – masing adalah 550 m2
Lantai 10 digunakan sebagai ruang pertemuan
Luas efektif diperhitungkan 80 % dari luas lantai
Tingkat kekosongan & Collection Loss diperkirakan 15%
per tahun
Sewa ruang pertemuan Rp 3,4 juta per hari
Kasus Penilaian 3
Sewa gedung perkantoran adalah US $ 15/m2/bulan
Service Charge US $ 5 /m2/bulan
Dalam 1 tahun ruang pertemuan terisi selama 240 hari
Pengeluaran operasional gedung per tahun adalah 30 %
dari seluruh pendapatan kotor gedung.
US $ 1 = Rp 8.500,Tingkat Kapitalisasi adalah 9 %
Hitung Nilai Pasar gedung perkantoran tersebut !