Transcript Direct Capitalization

Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Penilaian
Amerika
Australia
INDONESIA
1. Market Data Approach
1. Market Data Approach : Market
Continuum, Simple Comparison, Detailed
Analysis (paired sales analysis, market
adjustment grid)
1. Pendekatan Data Pasar
2. Cost Approach : Quantity Survey,
Unit in Place, Square Metre, Index
2. Cost Approach
2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi
Biaya dan Metode DRC
3. Income Approach : Direct
Capitalization, DCF, Land
Development, Residual Technique
(land, building, property)
3. Hypothetical Development Approach
3. Pendekatan Pendapatan : Metode
Kapitalisasi Langsung, Metode GIM
Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual
Technique
4. Computer Based Technique : Cash Flow
Method, Regression (simple and multi
regression analysis)
Konsep Pendekatan Pendapatan
Berkaitan dengan Prinsip Penilaian :
Prinsip Antisipasi & Perubahan
Prinsip Supply & Demand
Substitusi
Keseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan
tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien
Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas
transportasi
Konsep Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian
properti yang menghasilkan pendapatan [income producing
property].
Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi
jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat
mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi
properti tersebut.
Konsep Pendekatan Pendapatan
Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan
yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut.
Present Value
Future Value
NOI 1
Property Value
NOI 2
NOI 3
NOI n-1
NOI n
Konsep Pendekatan Pendapatan
Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini,
yaitu :
Direct Capitalization
Gross Income Multiplier
Discounted Cash Flow
Residual Technique
Metode Pertama:
DIRECT CAPITALIZATION
Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income
[pendapatan bersih satu tahun] dengan Capitalization Rate
[tingkat kapitalisasi]
Income
Nilai Objek Penilaian / Value =
Capitalization Rate
Metode Pertama:
DIRECT CAPITALIZATION
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan
metode Direct Capitalization dalam melakukan penilaian
properti komersial :
Pendapatan bersih per tahun dianggap tetap : tidak
pernah berubah jumlahnya selama masa investasi
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus
[perpetuity]
Metode Pertama:
DIRECT CAPITALIZATION
Langkah Kerja :
Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan
dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti
pembanding.
Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income
[pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian.
Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss
[tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari
objek penilaian.
Metode Pertama:
DIRECT CAPITALIZATION
Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor
efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan
kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor
potensial.
Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*,
terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan.
Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih
operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional
dari pendapatan kotor efektif.
Metode Pertama:
DIRECT CAPITALIZATION
Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi]
Menghitung nilai objek penilaian melalui metode
kapitalisasi langsung.
*Biaya Operasional
Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya
Pemeliharaan, dll.
Biaya Tetap : Insurance, PBB
Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem
pendingin, elevator, karpet,dll
Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk
kepentingan akuntansi dan penilaian
*Tingkat Kapitalisasi Properti
Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi :
Perbandingan Data Pasar
Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross
Income Multipliers
Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal Sendiri
Band of Investment : Tanah dan Bangunan
Debt Coverage
Summation
Metode Ke Dua:
GROSS INCOME MULTIPLIER
… atau mengalikannya dengan Potential Gross Income
Multiplier [pengali pendapatan kotor potensial].
Sale Price = Potential Gross Income x Potential
Gross Income Multiplier
Metode Ke Tiga:
DISCOUNTED CASH FLOW
Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan
[mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian
pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.
V=
NOI1
[1+i]1
+
NOI2
[1+i]2
V = Value
NOI = Net Operating Income
i = Discount Rate
+
NOIn-1
[1+i]n-1
+
NOIn
[1+i]n
Metode Ke Tiga:
DISCOUNTED CASH FLOW
Langkah Kerja :
Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan
dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti
pembanding.
Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income
[pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian.
Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss
[tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari
objek penilaian.
Metode Ke Tiga:
DISCOUNTED CASH FLOW
Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor
efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan
kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor
potensial.
Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*,
terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan.
Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih
operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional
dari pendapatan kotor efektif.
Metode Ke Tiga:
DISCOUNTED CASH FLOW
Menetapkan discount rate* [tingkat diskon] dan terminal
capitalization rate* [tingkat kapitalisasi terminal]
Menghitung nilai objek penilaian melalui proses diskonto.
Metode Ke Tiga:
DISCOUNTED CASH FLOW
Lima hal penting dalam metode DCF adalah :
Periode DCF
Frekuensi DCF
Proyeksi Pendapatan dan Pengeluaran
Capitalization Rate
Discount Rate
Direct Capitalization vs DCF
Year
NOI
Disc. Rate
1
500
10%
Average NOI
Cap Rate
Value
300
10%
3000
Disc. Factor
PV
Total PV
0.9091
454.55
1,209
2
400
0.8264
330.58
3
300
0.7513
225.39
4
200
0.6830
136.60
Year
NOI
Disc. Rate
1
100
10%
Average NOI
Cap Rate
Value
300
10%
3000
Disc. Factor
PV
Total PV
0.9091
90.91
1,065
2
200
3
300
4
400
0.8264
165.29
0.7513
225.39
0.6830
273.21
Metode Ke Empat:
RESIDUAL TECHNIQUE
Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan
annual income dari elemen yang diketahui
[tanah/bangunan] terhadap net operating income properti
dan kemudian mengkapitalisasikannya dengan tingkat
kapitalisasi tertentu.
NOI = x
Annual Income Tanah = y
Annual Income Bangunan = x-y
Nilai Bangunan = [x-y] / Rb
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan
Penerapan & Keterbatasan
PENDEKATAN
PENERAPAN
KETERBATASAN
PENDEKATAN DATA PASAR
Pendekatan yang relatif sederhana dan
mudah dimengerti.
Dapat diterapkan untuk semua jenis
properti.
Semakin banyak data properti
pembanding maka semakin valid estimasi
nilai yang ditetapkan.
Tidak dapat diterapkan jika data
pembanding tidak/kurang tersedia di pasar.
Verifikasi data terkadang sulit dilakukan.
Dalam melakukan penyesuaian, memerlukan
pengalaman dan pengetahuan yang luas dari
seorang penilai.
Estimasi nilai menjadi kurang tepat apabila
unsur pembanding yang disesuaikan terlalu
banyak.
PENDEKATAN BIAYA
Dapat diterapkan pada kondisi apabila
terjadi perbedaan yang signifikan antara
properti pembanding dan objek penilaian.
[sehingga pendekatan data pasar tidak
dapat diterapkan.]
Selain itu, pendekatan ini dapat
diterapkan untuk penilaian properti khusus
yang jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar.
Juga diterapkan untuk penilaian tujuan
asuransi.
Kurang tepat diterapkan untuk melakukan
penilaian atas bangunan tua atau bangunan
yang tidak memenuhi prinsip HBU. Kesulitan
akan ditemui ketika akan menentukan
penyusutan fisik dan kemunduran fungsional
dan ekonomis.
Penerapan & Keterbatasan
PENDEKATAN
PENERAPAN
KETERBATASAN
PENDEKATAN PENDAPATAN
Dapat diterapkan untuk semua jenis
properti yang menghasilkan pendapatan.
Dalam proses rekonsiliasi untuk
menetapkan nilai properti komersial,
pendekatan ini diberi bobot yang lebih
besar dibandingkan ke 2 pendekatan
lainnya.
Penetapan discount rate dan cap. Rate yang
kurang tepat dapat menghasilkan estimasi
nilai yang tidak sesuai.
Penilaian Gedung Perkantoran
Dengan Metode Direct Capitalization
Suatu Properti memenuhi syarat dilakukan
penilaian dengan Metode Direct Capitalization.
Dari hasil analisis penilaian dapat ditentukan
data sebagai berikut :
Luas bangunan bruto 4.000 m2
Luas bangunan efektif 80 %
Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan
Tingkat Kekosongan &Collection Loss per
tahun 20 %
Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %
Penilaian Rumah Tinggal Dengan
Metode GIM
LT/LB
Harga Jual
GIM
600 juta
Pendapatan
Sewa/Th
30 juta
300/500
350/550
650 juta
32 juta
?
300/600
740 juta
33 juta
?
300/575
?
37 juta
?
?
Penilaian Properti Komersial Dengan
Residual Technique
Berdasarkan data pasar diperoleh hal – hal sebagai
berikut :
NOI
Rp 6, 000, 000, 000
Nilai Pasar Tanah
Rp 18, 000, 000, 000
Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 %
Tingkat Pengembalian /Recapture Rate Bgnan 3,5 %
Penilaian Gedung Perkantoran
Dengan Metode DCF
Memenuhi Prinsip HBU
Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp
2,000 juta
Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta
Kenaikan Pendapatan per Tahun 5%
Kenaikan Biaya per Tahun 7%
Discount Rate 11%
Penilaian Gedung Perkantoran
Dengan Metode DCF
Terminal Capitalization Rate 11.75%
Data Pasar Saat ini untuk Gedung
Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta
Pendapatan Bersih per Tahun untuk
Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850
juta
Penilaian Gedung Perkantoran
Dengan Metode DCF
Tahun
Pendapatan Kotor Efektif
Biaya
Pendapatan Bersih
Nilai Terminal
1/(1+11%)^1
1
2,000
800
1,200
2
2,100
856
1,244
3
2,205
915.92
1,289
4
5
2,315
2,431
980.0344 1048.6368
1,335
1,382
11,765
0.7312 * 1,289