Transcript 國外實施反向房貸之經驗與市場發展

人口老化和反向房貸
Aging and Reverse Mortgage
國立中央大學財金系系主任
楊曉文
Email: [email protected]
2015/4/13
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Outline

國外實施反向房貸之經驗與市場發展

台灣發展反向房貸貸款之理由

台灣推行反向房貸之潛在問題與風險

台灣實施反向房貸之相關配套措施
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國外實施反向房貸之經
驗與市場發展
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What’s Reverse Mortgage Products?


The loans accrue interest and are only repaid
once the people is died or the house is sold.
The loan amount is based on borrower’s age,
home value, and current interest rates.
Loan Value: K ---  Kt  Kevt at time t
Property Value: H 0 ---> H t
$
$
$
$
$
Age 62
$
$
$
$
Die
Loan Period
4
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Product Features

Provider


Government or Private
Bank or Insurance Company

Borrower’s Age

Interest Rate

Risk Management
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Product Features-Con’t
U.S.
HECM
U.K
Equity Release
Scheme
Risk
Management
Insurance
NNEG (No Negative
Equity Guarantee)
Interest
Charge
Floating rates
Fix rates
Issuing Age
62
65
Program
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Reverse Mortgage-美國

由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM)

由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換
抵押貸款(HECM)。

法規通過日：1987年。
第一筆貸款：1989年核貸。


2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。
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R.M歷年承作數量
2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。
近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元
承作案件
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
0
資料來源：HUD、NRMLA
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HECM / USA - Numbers
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1989至2007年R.M平均預定利率與國
庫券利率
資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans
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September, 2008
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借款者的性別及婚姻狀況
資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans
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September, 2008
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Reverse Mortgage-英國

房屋移轉機制(Home Reversion)



早期
退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構
，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年
歷史。
終身抵押貸款(Lifetime Mortgage)


目前較盛行
退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅
出售後方需償付。
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Reverse Mortgage-英國

英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income
Plan)提供

現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場
規模約1%。

隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估
會再擴增。
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英國equity release市場變化
百萬 1400
英鎊
1154
1192
1200
1210
1161
1000
1096
1104
946
800
852
600
400
572
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
資料來源：SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.
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英國equity release市場變化

申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高
峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。
2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上
人口0.6％)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。

選擇終身型民眾，比例達90％以上

終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9
％降為2008年41.1％，選擇隨時提領者增加，自
2007年46.9％增為2008年55％。
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在台灣發展反向房貸貸
款之理由
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在台灣發展反向房貸貸款之理由






人口老化?
退休金不足?
社會福利不足?
自有住宅比率?
房屋淨值佔財富例?
家庭結構改變?

頂客族愈來愈多
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台灣人口平均壽命
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人口平均壽命比較
Life Expectancy Comparison (Male)
90
85
80
75
70
USA
Canada
UK
France
Japan
Taiwan
65
60
55
1950
1955
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1960
1965
1970
1975 1980
Year
1985
1990
1995
2000
2005
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主要國家65歲以上人口占率
老年人口比率排名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
日本
德國
義大利
瑞典
奧地利
芬蘭
西班牙
法國
英國
瑞士
荷蘭
挪威
加拿大
澳洲
22.1
20.4
20.1
17.8
17.2
16.7
16.6
16.5
16.2
16.0
15.0
14.7
13.7
13.2
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
美國
紐西蘭
阿根廷
台灣
南韓
新加坡
泰國
中國
巴西
墨西哥
南非
印度
馬來西亞
菲律賓
12.8
12.7
10.8
10.4
10.3
8.7
8.5
8.3
6.3
6.1
5.3
5.1
4.5
4.1
資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年
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人口結構變化
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台灣推行反向房貸之潛在問題,風險
與配套
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The Risk from Lender Prospective
Key risk
• If a borrower lives a
Longevity risk
longer time than the
expected lifespan that may
lead the loan balance
above the sale proceed of
the property.
• If the house price grows at $
Risk factors
Property risk
a lower rate than expected,
the loan balance may
exceed the home value.
Lenders may suffer from
the losses.
• The rise of interest rates
Interest rate
risk
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increases the possibility of
non-repayment when the
loan eventually terminates.
Home
Value
Loan
balance
time
Introduction
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台灣潛在問題與風險－放款者

放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡
率不同)對貸款成數之影響

放款者對房價預測難度高

放款者因貸款金額隨期間增加而遞增，風險難以評
估
承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數
過度保守，造成貸款金額偏低。
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台北市
k
3,000,00
0
0.05
申請人
age
65
70
75
80
85
男
LTV
42.30%
46.49%
51.42%
57.22%
64.12%
參數設定
H0
MIP
女
LTV
MIP
夫妻
LTV
MIP
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r0
0.02
u
0.03
G
0.02
rho
-0.5
$236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066
40.64%
44.70%
49.65%
55.62%
62.81%
$255,025 $227,889 $201,970 $176,914 $152,398
34.53%
38.07%
42.81%
49.07%
57.46%
$169,920 $153,067 $138,431 $125,541 $114,026
25
台北縣
H0
3,000,000
r0
0.02
u
0.03
K
0.05
G
0.02
rho
-0.5
申請人
Age
65
70
75
80
85
男
LTV
46.22%
50.57%
55.61%
61.43%
68.20%
參數設定
MIP
女
LTV
MIP
夫妻
LTV
MIP
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$252,157 $226,786 $202,209 $178,258 $154,560
44.48%
48.74%
53.84%
59.86%
66.95%
$272,585 $242,422 $213,488 $185,521 $158,290
38.11%
41.90%
46.87%
53.28%
61.64%
$180,675 $161,972 $145,540 $130,941 $117,826
26
利率風險
參數設定
利率
固定
H0
3,000,000
r0
0.02
u
0.03
K
0.05
g
0.02
rho
-0.5
Male-age
65
70
75
80
85
LTV
48.24%
51.73%
55.90%
60.88%
66.87%
MIP
隨機
LTV
MIP
2015/4/13
$245,804 $220,257 $196,017 $172,836 $150,265
42.30%
46.49%
51.42%
57.22%
64.12%
$236,532 $213,830 $191,860 $170,408 $149,066
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House Price Risk


House price data: S&P Case-Shiller 10-City Composite (CSXR)
Data range: 1987-01 ~ 2009-12
Source: http://www.standardandpoors.com/home/en/us/
10-City Composite
20-City Composite
FHFA purchase-Only Index
250
200
150
100
50
0
Jan-87
Oct-87
Jul-88
Apr-89
Jan-90
Oct-90
Jul-91
Apr-92
Jan-93
Oct-93
Jul-94
Apr-95
Jan-96
Oct-96
Jul-97
Apr-98
Jan-99
Oct-99
Jul-00
Apr-01
Jan-02
Oct-02
Jul-03
Apr-04
Jan-05
Oct-05
Jul-06
Apr-07
Jan-08
Oct-08
Jul-09

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Modeling Housing Price Dynam
28
1998Q1
1998Q2
1998Q3
1998Q4
1999Q1
1999Q2
1999Q3
1999Q4
2000Q1
2000Q2
2000Q3
2000Q4
2001Q1
2001Q2
2001Q3
2001Q4
2002Q1
2002Q2
2002Q3
2002Q4
2003Q1
2003Q2
2003Q3
2003Q4
2004Q1
2004Q2
2004Q3
2004Q4
2005Q1
2005Q2
2005Q3
2005Q4
2006Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
2008Q3
2008Q4
2009Q1
2009Q2
2009Q3
House Price Risk-Taiwan
Taipei_City
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Taipei_County
Taichung
Kaohsiung
Taiwan
250
200
150
100
50
0
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潛在問題與風險－借款人




產品過於複雜
台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房
貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申
辦?)
規劃之貸款成數是否偏低?
搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看
護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護
不足。
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潛在問題與風險－借款人

偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經
營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。

對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對
日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作
？)
因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、
流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。


放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。
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潛在問題與風險－公部門

未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？

無「無負淨值」保證，即未成立保證機構(政府部
門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，
惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。

未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢
單位，對日後業務推展亦較不易。
金融機構風險管理與監理
相關法律(如銀行法、民法…)等尚未進行修改，
反向房貸之法律問題尚待釐清。


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報告完畢！
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