Transcript Arne Petter Breirems presentasjon 19.01.11

STATSBYGGS
HUSLEIEORDNING
NPHs NYTTÅRSEMINAR 2011
19. JANUAR 2011
Arne Petter Breirem,
Statsbygg
Statsbygg (1)
• Forvaltningsbedrift i budsjettkapitelet Statens
Forretningsdrift
• Knyttet til statsbudsjettet
• Nettobudsjettert driftsbudsjett,
bruttobudsjettert investeringsbudsjett
• Fullmakt til å igangsette prosjekter med en
ramme på inntil 1,5 MRD hvert år
(kurantordningen)
• Offentlig anskaffelsesregelverk, politisk
instruksjonsmyndighet og konstitusjonell
kontroll
Statsbygg (2)
• Hovedkontor i Oslo
• 5 regionkontorer-Oslo,
Porsgrunn,Bergen, Trondheim,Tromsø
• Driftsorganisasjon fordelt over hele
landet også på Svalbard
• 750 ansatte i alt ( 250 på prosjekter,
200 i administrasjon, 300 i drift)
Regional organisering
(endres under Vis
Topptekst/Bunntekst)
Organisasjon
(endres under Vis
Topptekst/Bunntekst)
Statsbyggs oppgaver
To hovedoppgaver:
•Bygging
•Eiendomsforvaltning
(endres under Vis
Topptekst/Bunntekst)
Økonomi 2011
• Husleieinntekter: 3,6 MRD Kr.
• Egeninvesteringer i tilknytning til
husleieordningen: 2,5 MRD.KR
• Investeringer for andre statlige
forvaltere: 0,6 MRD.KR
Portefølje
Undervisning/forskning
41 %
Offentlig adm.,tjenesteyting og tinghus
17 %
Regjeringsbygg
9%
Kultureiendom, museer
3%
Veg,trafikk og tollstasjoner
3%
Barnevernsinstitusjoner
3%
Fengsler
12 %
Øvrige eiendommer(utland,boliger m.v.)
12 %
SUM
100 %
Budsjettfordeling
Vedlikehold
12%
Eiendomsforvaltning
11%
Administrasjon
14%
Prosjekter (IKT,FoU,org.utv, interne)
3%
Avskrivning
13%
Investeringsformål
33%
Finanskostnader
2%
Avsetning reguleringsfond
2%
Finansieringsbidrag (”utbytte”)
11%
100%
Historikk
husleieordningen
• ”Tilknytningsutvalget” (Hermansenutvalget) 1989
• NOU 1991:5 Modernisering av den
statlige eiendomsforvaltning
• St.prp. nr. 63 (1990-91) Om
modernisering av den statlige
eiendomsforvaltning
• Innført fra 1.1.1993
Utvikling
husleieordningen
• SBEDs
forvaltningseiendommer
fra starten i 1993
• Utvidelse i 1996 med
308 500 kvm
(trygdekontorer,
helseinst., statlige
spesialsykehus, enkelte
høyskoleeiend.NGU,NVE,
HAVF, Tollstasjoner,
Kystadm.m.v.)
• Entra i 2000 – ca. 600
000 kvm (25%)
• Utenlandseiendommene
2000 ca.90 000 kvm
• 4 havbruksstasjoner
2001
• Barneverninstitusjoner
2003 med ca. 70 000
kvm
• Fengsler fra 2009
• Pr. i dag 2 600 000
kvm
Husleieordningens
omfang
• Pr . i dag 48% av statlige eiendommer i
sivil sektor har husleieordning
(Statsbyggs eiendommer)
• Universitetene har en form for
internleieordning uten kapitaldel
• For øvrig utredes/innføres ordninger
bl.a i helseforetakene
Begrunnelse for
innføring
• Synliggjøring
• Effektiv ressursdisponering
(prismekanisme)
• Behovtilpassing
• (Optimalt) vedlikehold
• Konkurranseaspekt/fritt leverandørvalg
Trenger 2,5 mrd.
I administrasjonsbygget på Ullevål har vannet lekket inn. - Det er skifertak
som er nesten 100 år gammelt, forklarer eiendomsdirektør Steffen Strømnes
(t.v.). Nå er kontorene i toppetasjen stengt, og Øivind Årdal (t.h.),
prosjektingeniør ved Ullevål, inspiserer de påbegynte reparasjonene.
MAGNUS KNUTSEN BJØRKE
Sykehusene i Osloregionen har et samlet oppussingsbehov på nesten to
en halv milliarder kroner.
og
Professor Leon Reubsaet ved UiO holder opp slangen som leder
varmen fra laboratoriet til naborommet. Vedlikeholdsetterslepet ved
UiO er 4 milliarder kroner, og over alt på universitetet
er det slike provisoriske løsninger
Gudshus råtner på rot
Skoler, kirker og svømmehaller forfaller.
Prislappen for å sette dem i stand er minst
150 milliarder kroner.
Det politisk –moralske
problem
Kjernevirksomhet
Vedlikehold
Økonomisk -organisatorisk
Vedlikehold
Kjernevirksomh
et
Faglig utvikling
• Skille mellom kjernevirksomhet og
eiendomsforvaltning
• Profesjonalisering av
eiendomsforvaltning (Facility
management)
• Organisatorisk og økonomisk skille
mellom leietaker, forvalter og eier
12
Vedlikeholdstilstand (1)
10
8
6
4
2
0
Statbyggs høyskoler
Statbyggs øvrige
bygningsmasse
Universitetene
Selvforvaltende
høgskoler
Fengsler
Vedlikeholdsstatus (2)
Tilstandsgrad 0-1 og 2-3
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
TG 0-1
Selvforvaltende
høgskoler
Fengsler
Universitetene
Statbyggs
øvrige
bygningsmasse
Statbyggs
høgskoler
TG 2-3
Vedlikeholdsstrategi
Dato:
Side: 34
Husleiearter
Markedsleie: Gjengs leie:
Forhandlingsba Leiebeløp som
-sert
oppfattes som
vanlig i
vedkommende
geografiske
område
Kostnadsdekk
ende leie:
Skal betjene
kapitalkostnad
der og
FDVU+adminis
-trasjon
Husleiestruktur
• A. BASISLEIE
Kapitalkostnader
Rente
Avskrivninger
FDVU
Ytre vedlikehold
Tekniske anlegg
Eventuell
eiendomsskatt
Forsikring
• Brukeravhengige
driftskostnader
Fordeling mellom
leietaker og utleier
B. TILLEGGSTJENESTER
Leiefastsettelse
• For nybygg på grunnlag av egen modell
• For andre bygg(fra starten i 1993 og
senere utvidelser av ordningen) en
kombinasjon av gjengs leie og
markedsleie
HUSLEIE
(LCC)
Utskift.
FDV
Avkastningskrav(realrente)=4
%
NPV
Kap. kostn.
Utskiftinger
Eierkost. (Forvaltning, drift og vedlikehold –FDV)
Life cycle
Ann.
(husleie)
Avkastningskrav
(diskonteringsrente)
• Inntil 2007 6 %
• Fra 2007 2,5% til 4%
• Realrente 2 %
• Risikotillegg 0,5% til 1,5%
Kostnadsfordeling
• Ytre vedlikehold og tekniske anlegg er
Statbyggs ansvar
• Felleskostnader (brukeravhengige
driftskostnader) fordeles etter avtalt forbruk
• Flere leietakere i et bygg – fordeles etter leid
areal
• Leietaker dekker renhold, energi, vaktjenester
og indre vedlikehold (kutyme)
Leieavtale (1)
• 1. Avtalens parter
• 2. Beskrivelse av
leieobjektet.
• 3. Leie og
tilleggstjenester.
– Årsleie (basisleie)
– Tilleggstjenester
(særskilt betaling)
• B.Parkeringsplasser.
• C. Indre vedlikehold
• D. Brukeravhengige
driftskostnader
• E. Energi til leiers
egne lokaler
• F. Renhold
• G. Vakttjenester
• Betalingsvilkår:
– Forskuddsvis og kvartalsvis
– Forsinkelsesrente(aldri
anvendt)
Leieavtale (2)
4. Leieregulering
Årlig regulering av basisleien med 80%
av Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks
Indre vedlikehold reguleres med 100%
5. Leietid og fremleie
Vanligvis 20-års kontrakter
Varsel til leier om utløp 12 måneder i forkant
Ønske om fortsatt leieforhold innen 6 måneder
Leier adgang til fremleie til statlig leietaker.
Fremleie til andre krever forhåndssamtykke
Ved omorganisering vedtatt av
regj./stortingkan avtalen sies opp med
12månederes varsel.
Leieavtale (3)
6. Drift og vedlikehold.
Detaljert angivelse av ansvar for utleier
og leier (eget vedlegg til kontrakten som
beskriver i detalj drift og
vedlikeholdsansvar for
VVS,elektro,utomhus,renholdrenovasjon,energi,vedlikehold)
DRIFT
SERVICE OG DRIFT
VVS- tekniske anlegg
Fyranlegg, oljetanker etc.
Gass og trykkluft for drift av byggets tekn.
anlegg
Gass og trykkluft, alt som skyldes
brukerbehov
Kjøling som skyldes brukerbehov,
EDB-anlegg, kjøle-/fryserom (Alt unntatt
komfort)
Ventilasjonsaggregater, kjøleanlegg og
filtere knyttet til kontordrift
Luftbehandlingsutstyr, løst utstyr av
brukerhensyn
Utleiers
ansvar
og kostnad
Leiers ansvar Utleiers
og kostnad
ansvar.
Leiers
kostnad
Direkte
Brukerdriftsutgifter. avhengige
driftsutgifter
for bygget
Utleier
forestår
tjenestene
X
X
X
X
X
X
VEDLIKEHOLD
Utleiers
ansvar
og kostnad
Utleier
forestår
arbeidet
Leiers ansvar
og kostnad
Leier
forestår
arbeidet
BYGNING
Yttervegger, utvendig kledninger og overflater
Tak, tekking, beslag, renner og nedløp
Bærende konstruksjoner
Vinduer, dører etc., synlige overflater ute
Vinduer, dører etc., synlige overflater inne
Ruter, skader som skyldes leiers forh./ansvar
Indre vedlikehold
Utleier forestår
arbeidet
X
X
X
X
X
X
Leieavtale (4)
7. Lokalenes overtakelse og innredning
Endringer som medfører standardheving utløser
økt husleie (viktig kundepleie)
8. Fraflytting
Sjelden aktuelt, men lokalene skal overleveres i
samme stand som ved innflytting (indre
vedlikehold)
Leieavtale (5)
9. Brukerutvalg.10. Forsikring.
11. Erstatning. 12. Force majeur.
13. Forholdet til husleieloven.
14. Spesielle bestemmelser.
15. Mislighold.16. Tvister
Staten er selvassurandør. Tvister bringes inn for
fagdepartementene med regjeringsadvokaten
som faginstans om nødvendig (må løses
utenfor rettsapparatet)
Aktivering
• Forvaltningsbedriftene er pålagt å føre
balanse
• Fra 1992 til 1999 ble kun nybygg
aktivert
• Statsbyggs eiendommer fra før 1993
ble først balanseført i 1999
Effekter
• ”Juridisk” regime innen staten
• Sikker kontantstrøm
• Ansvarsfordeling klar
• Sikrer (”juridisk”) midler til
vedlikehold
Viktige utredninger
• St. prp. nr. 84(1998-99)
• NOU 2004:22 Velholdte bygninger til
alle (Eikelandutvalget)
• USBE-utvalget mars 2005
• Multiconsults undersøkelser 2002-2005
Vurderinger (1)
• St.prp.nr.84(1998-99) om ny strategi
for Statsbygg og etablering av Statens
utleiebygg AS:
• ”Innføringen av husleieordningen har i
stor grad oppfylt intensjonene og ført til
en mer effektiv ressursdisponering hos
brukerne, sikret et økonomisk optimalt
vedlikeholdsnivå og hatt en
rasjonaliserende effekt.”
Vurderinger (2)
Gode bygg og eiendomsforvaltning, herunder tilstrekkelig
vedlikeholdsinnsats, avhenger av rammebetingelsene, i form
av organisering, ressurstilgang og kompetanse, som er
tilstede. Husleieordning alene er ikke tilstrekkelig for å sikre
et godt vedlikeholdsnivå. Multiconsult er imidlertid av den
oppfatning at en slik ordning vil kunne bidra til både en
bedre organisering gjennom rolle og ansvarsavklaring
(utleier-leietaker), en bedre ressurstilgang (jevn
kontantstrøm, forutsigbarhet gjennom avtale) og en økt
kompetanse(gjennom synliggjøring av verdier og
ressursbehov) som sammen kan gi et bedre
vedlikeholdsnivå”.
”
Vurderinger (3)
• NOU 2004:22 (Eikelandutvalget):
• ”Innføring av husleie for
Statsbyggs eiendommer har i stor
grad svart til forventningene”
Objekter for husleie
• Markedsorientert
Internt grep
• Integrering med bygget
• Nasjonalmonumenter
• Helseforetakene (sikkerhet for
låneopptak)?
Uten husleieordning
Med husleieordning
Komp.
Inve
steri
ng
FDV
EK
Kap.k
FD
.
V
+
AD
M
EK
Øvrig
budsjett
Lån
Total
leie
Finansieri
ng
Spesielt interesserte
Tekstboksen er for spesielt interesserte:
Budsjettbalansen oppnås ved at kompensasjonsbeløpet ”splittes” i underpostene på kap.
2445:
24.3 Avskrivninger
24.4 Renter
24.5 Til investeringsformål
Disse poster motsvares av inntektskapitler på Statsbudsjettet
Kap. 5445, post 39 Avsetning til investeringsformål
Kap. 5491, post 30 Avskrivninger (samlepost for avskrivninger i Statens Forretningsdrift)
Kap. 5603, post 80 Renter av statens kapital ( samlepost for renter fra kapital i Statens
Forretningsdrift)
Den del av Statsbyggs utgifter som ikke dekkes av inntektskapitler lånefinansieres ved lån i
Statskassen. På denne måten blir budsjettbalansen beholdt.
Fremtiden
• Tidligere statsråd Heidi Grande Røys sa
i 2006 ”prinisipielt bør husleie innføres
for alle statlige bygninger”
• Universitetsbygg?
• Forvaltning av kulturhistoriske
eiendommer?
• 2013 ?