Transcript La place de l`immobilier

Les Patrimoniales
La place de l’immobilier
dans votre patrimoine
Anne Marie CESARI
Stéphane CASTANG
Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne
Crédit Agricole Mutuel
Pyrénées Gascogne
16-06-2011
1
La gestion de patrimoine au
Crédit Agricole Pyrénées Gascogne

Notre objectif : faire grandir votre patrimoine

Par une sélection judicieuse de supports d’investissements
–
–
–
–
–

Monétaire
Obligataire
Actions
Immobilier
Crédit
Par la limitation de la fiscalité
–
–
–
–
IRPP
ISF
Cession
Transmission
2
La gestion de patrimoine au
Crédit Agricole Pyrénées Gascogne

57 spécialistes en proximité

4 Agences Banque Privée : Auch, Bayonne, Pau, Tarbes

Des offres spécifiques et ouvertes





Predica : assurance-vie 200 mds €
Amundi : OPCVM 700 mds €
Cheuvreux
BGPI
Une relation et un suivi personnalisés
3
La composition du patrimoine des ménages Français
10 000 mds d’€
Assurance-vie &
épargne retraite
14%
Valeurs mobilières
9%
Dépôts et livrets
fiscalisés
5%
Patrimoine
financier
33%
Epargne contractuelle
PEL
2%
61%
6%
Patrimoine
immobilier
Autres
actifs
(dont terrains)
Sources: La Tribune – Insee 2010
Livrets défiscalisés
3%
4
Retour sur 2010 : Immobilier ancien

Les ventes se sont redressées
assez nettement en 2010

Les prix : la correction est restée
modeste et de courte durée (-9%),
compensée par la forte hausse sur
les 2 derniers trimestres 2010

Très forte hausse à Paris
5
Retour sur 2010 : Immobilier neuf

Reprise du marché sans parler d’un
nouveau cycle de hausse

Le rebond concerne
essentiellement les investisseurs






Valeur refuge
Marchés boursiers très volatils
Offre insuffisante
Mesures fiscales
Taux de crédit
Pas de dynamique des ventes chez
les acquéreurs classiques
6
2011 : un marché plus équilibré

La demande sera moins dynamique



Avantages fiscaux revus à la baisse
Taux de crédit à la hausse
Solvabilité des acheteurs + limitées

L’offre va s’élargir

Prévision 2011



Hausse de prix contenue + 3%
Ventes stables dans l’ancien
Ventes en hausse dans le neuf
7
MARCHE IMMOBILIER
LOCAL
8
LE MARCHE PALOIS

Dans l’ancien :


Dans le neuf :


Une stagnation des prix:
– Les appartements avec stationnement en centre ville bien placés (cœur de ville piéton)
voient leurs prix remonter légèrement. Chute des prix pour les résidences 60 et 70 …80,
surtout entre Alsace Lorraine et l’autoroute.
– Les maisons récentes sur Bizanos, Idron, Lée, Lons et Lescar (Billère et Pau)
maintiennent leur prix malgré une forte hausse sur les 10 dernières années.
– Légère baisse d’attractivité des quartiers Trespoey, Allées de Morlàas et Péboué, en
raison de la typologie des biens: Béarnaises, maisons des années 50 mêmes cossues.
Forte augmentation des prix:
– Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles
normes de construction.
– Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC.
Offre locative :

Globalement plus d’offres que de demandes. Mais attention!
– Dans l’ancien, énormément d’offres de mauvaise et très mauvaise qualité.
– Dans le neuf plus de demandes que d’offres, pas de vacances locatives à court terme.
9
LE MARCHE COTE BASQUE

Dans l’ancien :



Dans le neuf :


Flambée des prix sur Biarritz, Anglet et St-Jean de Luz pour les biens avec vue mer ou
très proche quartiers recherchés:
Baisse d’activité sur les extérieurs et sur Hendaye.
Forte augmentation des prix:
– Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des
nouvelles normes de construction.
– Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC, variation forte
suivant la zone (Bayonne entre « les Arènes » et « le Séqué » par exemple ).
Offre locative :
– Beaucoup de demandes de St- Jean à Anglet sur l’ancien et à fortiori sur le neuf.
– L’offre locative sur Bayonne essentiellement nord Adour s’étoffe fortement, trop?
attention à la vacance locative à moyen terme. Certains quartiers sont épargnés
comme les Arènes et Marracq.
10
LE MARCHE TARBAIS ET LES HAUTES PYRENEES

Tarbes





Transactions au titre de la résidence principale dans l’ancien car peu de
programmes neufs (demande liée aux conditions d’octroi du PTZ)
Prix moyen, aux environs de 1.500€/m2 (acquisition résidence principale)
Excès d’offre locative en neuf,
Offre inadaptée (beaucoup de petites surfaces, peu de T3, T4).
Les zones touristiques, des niches dynamiques


Une baisse du locatif saisonnier qui incite les investisseurs à vendre
Corrélée à une demande soutenue d’investissement en résidence
secondaire sur les secteurs Argelès, Bagnères, Cauterets, Barèges, La
Mongie.
11
LE MARCHE GERSOIS

Un marché soutenu par les résidences secondaires qui s’est effondré en 2008





Les secteurs porteurs



Disparition du marché de la clientèle anglaise
Baisse du nombre de transactions (1200 en 2010)
Baisse des prix de l’ordre de 8% (nombreuses résidences secondaires revendues)
A permis de rénover globalement l’’habitat sur le département même s’il y a sur le
marché beaucoup de biens ne correspondant pas à la demande actuelle (mauvais
état, absence d’infrastructures et commodités, prix de vente pas dans le marché)
Auch,
L’isle Jourdain, en fort développement compte tenu de la proximité toulousaine avec
une forte demande de pavillons « moyens » (800m2 de terrain, T4-5, plein pied)
Offre locative (Auch)


Affluence de résidences neuves en 2002-2006 et donc, une offre locative
abondante.
Loyers ont baissé, passant de 12€/m2 à 9-10€/m2.
12
Zoom sur la fiscalité de l’immobilier

Le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunts est supprimé pour les
nouveaux projets à compter du 01-01-2011

Les plus-values immobilières sont soumises au PFL de 19% + 12,3%
de CSG

Exonérations :
– Résidence principale sans condition de durée d’occupation
– Cession dont le prix est < à 15 000 €
– Expropriation pour cause d’utilité publique
13
Zoom sur la fiscalité de l’immobilier

Calcul de l’impôt de + value

Prix de vente – prix de cession majoré par :
– Les frais et droits de mutation pour le montant réel ou par forfait de 7,5% du prix
d’acquisition
– Travaux : dépenses réelles sur justificatifs ou pour les immeubles détenus depuis plus de 5
ans montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition
– Abattement de 1000 € sur le montant de la plus value


Abattement de 10% sur le montant de la plus value au delà de la 5ème année =>
exonération au delà de 15 ans de détention
Paiement


Directement effectué par le notaire
Lors de la vente (ou dans le mois pour les ventes de parts de SCI non soumises à
L’IS)
NB : Impossibilité de compenser moins-values et plus-values immobilières
14
Zoom sur la fiscalité de l’immobilier

Revenus fonciers

Micro foncier :
– Revenus bruts fonciers < à 15 000 €
– Abattement de 30% forfait pour les charges
– Intégration à l’impôt progressif + CSG (12.3%)

Imposition au taux progressif :
– Revenus > à 15 000 €
– Tranche imposition + CSG (12,3%)
15
01/01/2011 : La révolution verte pour les
logements existants
- Vendeurs et bailleurs doivent afficher la performance énergétique de leurs biens
sur toutes les annonces immobilières
16
01/01/2011 : La révolution verte pour les logements
existants
Plus un bien est économe en énergie, Plus le Prêt à Taux Zéro est important
Exemple : achat d’un bien existant d’une valeur de 180 000 €
31 600 €
15 800 €
7 900 €
Les acquéreurs seront sensibles à l’étiquette énergétique
17
Ils rechercheront en priorité les logements économes
01/01/2013 : La révolution verte pour les
logements neufs
La norme BBC sera obligatoire pour toutes les constructions neuves
Bâtiment
Basse
Consommation
Permis de construire non délivré
18
La place de l’immobilier dans votre patrimoine
Actions 20%
Immobilier
50%
Actifs
financiers 50%
19
Sécurisé
80%
L’investissement immobilier : les principales caractéristiques

Investissement sur longue période permettant un complément de revenu et
la constitution d’un capital
– Transmission du patrimoine
– Protection contre l’érosion monétaire

Investissement se prêtant à des montages financiers
–
–
–
–

Levier du crédit
Le démembrement de propriété
La mise en société
Bénéficiant de nombreux avantages financiers
Mais un investissement présentant des contraintes
– Vacance des loyers et impayés
– Peu liquide
– Un mise de fonds généralement importante
20
L’investissement immobilier permet une large diversification
Type de placement
Exemple
Avantages
Actions
Nexity
Klepierre
Unibail Rodamco
Liquidité
Diversification
Fiscalité des valeurs mobilières
OPCVM
Amundi actions
foncier
Liquidité
diversification
Fiscalité des valeurs mobilières ou
de l’assurance vie
SCPI (Pierre Papier)
Edissimo
Premely
Reximmo …
Modularité de l’investissement
Rendement
Défiscalisation
Diversification économique et
géographique
21
Les actions
22
Actions
23
OPCVM : Amundi Actions Foncier
24
Exemples de SCPI
Reximmo Patrimoine
Malraux
Premely Habitat 3 BBC
Scellier
Edissimmo
Rivoli Avenir Patrimoine
25
PREMELY Habitat 3 (BBC) : SCPI Scellier
 10 000 euros de souscription minimum suffit
pour accéder au marché de l’immobilier.
 Accessibilité
 Diversification et
mutualisation des risques
 Vous souscrivez des parts d’un portefeuille de
biens immobiliers diversifiés qui présente l’intérêt
de mutualiser le risque locatif
 Aucun souci de gestion
 Gestion immobilière, sélection, acquisition,
recherche de locataires, encaissement des
loyers, reventes des biens… délégués à
Amundi
 Sélection rigoureuse des
biens dans le périmètre des
zones définies par la loi
Scellier
 Une stratégie d’investissement qui privilégie
QUALITÉ et SÉLECTIVITÉ
Dispositif fiscal : Scellier
867 NORD DE France
Avantage Fiscal : Réduction d’IR de
22% du montant investi (maximum
300K€) répartie sur 9 ans
887 BRIE PICARDIE
883 NORMANDIE SEINE
802 NORD EST
861 LORRAINE
CALVADOS
829 FINISTERE
882 PARIS
ILE DE
France
822 COTES
D'ARMOR
872 ALSACE VOSGES
836 ILLE ET VILAINE
860 MORBIHAN
879 ANJOU
ET MAINE
844 VAL
DE
France
810 CHAMPAGNE
BOURGOGNE
825 FRANCHE COMTE
Investissements PH3:
Minimum de souscription : 10 000 € (5 parts)
848 CENTRE LOIRE
847 ATLANTIQUE
VENDEE
894 TOURAINE ET
POITOU
895 CENTRE OUEST
878 CENTRE
EST
817 CHARENTE
MAR.
2 SEVRES
868 CENTRE
France
881 des
SAVOIE
845 LOIRE HTE
LOIRE
824 CHARENTE
PERIGORD
839 SUD RHONE
ALPES
833 AQUITAINE
869 PYRENEES
GASCOGNE
Horizon de placement : 13 à 15 ans
Période de souscription : jusqu’au 20 Décembre 2011
813 ALPES
PROVENCE
812 NORD
MIDI-PYRENEES
835
LANGUEDOC
Principalement zone A et
accessoirement zones B1
et B2
891 PROVENCE
COTE D'AZUR
ALPES PROVENCE
831 TOUL ET MIDI TOUL
26
871 SUD
MEDITERRANEE
SCPI : EDISSIMO
27
L’investissement immobilier bénéficie d’avantages fiscaux

Le dispositif Scellier : simple et efficace

Une acquisition par an limitée à 300 000 €

Obligation de louer pendant 9 ans
– Plafonds de loyers au m² suivant les zones (baisse pour 2011, pour notre zone
plus près de la réalité des prix)

Réduction fiscale sur 9 ans
– BBC 22% en 2011 (max 6600 €/ an), 18% en 2012
– Non BBC 13% (max 3900 €/ an), 9% en 2012
– Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers
28
L investissement immobilier : les règles à respecter

Respecter la répartition du patrimoine



Diversifier




Un bien se dégrade => entretenir et s’assurer des performances locatives et
énergétiques
Utiliser le levier du crédit
Sélectionner les biens




Ne pas concentrer les investissements sur une même zone géographique
Utiliser plusieurs supports d’investissement
Investir régulièrement, savoir vendre et assurer une rotation sur le locatif


50% du patrimoine comprenant la résidence principale
Le niveau des prix actuels permet de rééquilibrer le patrimoine
Défisc. 20
Emplacement
Qualité et énergie
Taux d’accession à la propriété
Invest. 40
Respecter la capacité d’investissement

Pouvoir faire face aux risques locatifs
29
Revenus 40
L’immobilier : un placement incontournable de votre
patrimoine
Immobilier
Actions
Obligations
Immobilier
de rendement
Epargne de précaution et projet : Livret A, LDD, PEL
Résidence principale : bien d’usage
30
Exemple investissement BBC Scellier

Situation actuelle:

Couple marié => 2 parts.

Revenus annuels:
 Revenus salariés: 146.000 EUR

Patrimoine financier: 500.000EUR

Patrimoine immobilier locatif:
=> Revenus fonciers: 23.940 EUR
 Appartement Clemenceau:
200.000 EUR (perf.énergétique D; ancienneté 20 ans)
 Appartement Trespoey:
200.000 EUR (perf.énergétique D; anciennté 20 ans)
 Appartement Bld des Pyrénées: 150.000 EUR (perf.énergétique E; ancienneté 25 ans)
=> Moyenne ancienneté du parc immobilier: 21 ans
=> Zone géographique unique: Pau
=> Moyenne performance énergétique du parc immobilier: D
Propriétaire de la résidence principale: 600.000EUR

Impôts à payer pour l’année N:
IR:
ISF:
36.974 EUR
3.462 EUR
CSGRDS: 2.992 EUR (=12.30% des revenus fonciers)
Total impôt: 43.428
31 EUR
Exemple investissement BBC Scellier/SCPI


Comment améliorer la performance du parc immobilier?

Vente d’un bien immobilier (appartement Bld des Pyrénées, perf. Energétique E) pour
150.000EUR.
 acquisition > 15 ans => pas d’impôts fiscal et social sur la plus-value.
Optimisation de l’investissement à 300.000EUR:


Achat appartement BBC Scellier à St Jean de Luz: 239.000EUR => loué 750€/mois.
(perf.énergétique A; neuf)
Achat SCPI (perf.énergétique A; neuf)
61.000EUR => loué 150€/mois.
___________
Total: 300.000 EUR

Financement: Prêt IN FINE de 300 KEUR à 4% sur 15 ans.
32
Exemple investissement BBC Scellier/SCPI

État du parc immobilier après investissement:
Age moyen du parc immobilier: 10 ans
Performance énergétique moyenne: C+
Parc immobilier diversifié géographiquement (Saint Jean de Luz; Scpi;Pau)

Imposition:
ISF: 2722 EUR (contre 3.462€ avant investissement).
IR: 24 319 EUR (contre 36.974€ avant investissement).
CSGRDS: 1.195 EUR (contre 2.992€ avant investissement).
Économie réalisée: 15.192 EUR/an sur 9 ans.

Trésorerie:

Placement à 3.5% des 150.000EUR de la vente de l’appartement Bld des Pyrénées => (= 251.302EUR
au bout de 15 ans) avec ajout mensuel de 250 EUR.
 Permet d’obtenir au bout de 15 ans la somme de 309 KEUR permettant de solder le prêt IN
FINE de 300 KEUR.

A cela s’ajoute 100€/mois de différentiel prêt/loyer.
=> Différentiel de 100€
- Loyer investissement perçus/mois: 750+150= 900EUR
- Intérêt/mois prêt IN FINE: 796.66+203.33=1000EUR
33
Patrimoine Immobilier
Valorisation
Revenus Fonciers bruts
Rendement brut
Avant investissement
550.000
23940
4,35%
Après investissement
700.000
28560
4,08%
Ancienneté moyenne parc
21 ans
10 ans
Performance énergétique
moyenne
D
C
Impôt sur le Revenu
36.974 €
24.319 €
Impôt Solidarité Fortune
3.462 €
2.722 €
Prélèvements sociaux
2.992 €
1.195 €
34

Merci de votre attention
35