Transcript Wohnhaussanierung aus Sicht der Mietervertretung

Wohnhaussanierung aus
Sicht der Mietervertretung
Mag. Martin Orner
Leiter der Hausverwaltung der EBG
Seminarprogramm
Samstag:
• Wozu § 18?
• Grundlagen
• Verfahrensablauf, wie funktioniert § 18
• Elemente des Komplexes „Sanierung“ - technisch und wirtschaftlich: HMZAbrechnung, Verteilungsrechnung, Förderungsrecht, Sinnhaftigkeit der
Maßnahmen, …
• Kosten der Sanierungsarbeiten
• HMZ-Abrechnung - Kurzeinführung
• Einführung Förderungsrecht
Sonntag:
• Berechnung Mietzinserhöhung
• Pause
• Verfahrensablauf – Antrag, Parteienstellung, Zustellung, „Abziehen“,
Parteienrechte, Einwendungen, Entscheidung, Rechtsmittel
• verschiedene Verfahren - § 18, § 18a
Wozu § 18?
• Einerseits Verpflichtung des Vermieters
zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten
• Andererseits Mietzinsbindung und
Kündigungsschutz
Wenn Geld für notwendige Sanierung
nicht ausreicht: temporäre
Mietzinserhöhung
Grundsatz: so hoch wie nötig, so gering wie
möglich
Grundlagen § 18
• geregelt im Mietrechtsgesetz
• §§ 18, 18a, 18b, 18c, 19, Verfahren: § 37
• außerdem Förderungsrecht
Wann gibt es ein Verfahren nach
§ 18?
§ 18 Abs 1: Finden die Kosten einer vom Vermieter
durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden
größeren Erhaltungsarbeit (…) in der Summe
der sich in den vorausgegangenen zehn
Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven
oder Mietzinsabgänge keine Deckung und
übersteigen sie die während des
Verteilungszeitraums zu erwartenden
Hauptmietzinseinnahmen, so kann zur Deckung
des Fehlbetrags eine Erhöhung des
Hauptmietzinses begehrt werden.
Wer führt das Verfahren
• Bezirksgericht, Wien: Schlichtungsstelle
• auf Antrag des Vermieters
• sukzessive Kompetenz
Elemente § 18
• Erhaltungsarbeit – s. § 3 MRG
• „Fehlbetrag“: Kosten der Arbeiten höher
als Reserve der letzten 10 Jahre und
Einnahmen der nächsten 10 (15) Jahre
„Erhaltungsarbeit“
• allgemeine Teile des Hauses
• Erhaltung von Mietgegenständen, wenn
ernster Schaden des Hauses oder
Brauchbarmachung
• Aufrechterhaltung des Betriebs von
Gemeinschaftsanlagen
• öffentlich-rechtliche Verpflichtung
• energiesparende Maßnahmen
• Meßvorrichtungen
„Mietzinsreserve“ und Einnahmen
• Reserve ergibt sich aus den
Hauptmietzinsabrechnungen der letzten
10 Jahre
• Einnahmen über den Verteilungszeitraum:
Höchstdauer von 10 Jahren
(Sockelsanierung: 15); „anrechenbarer
Hauptmietzins“
Umfang der Arbeiten
• Umfang der Arbeiten wird vom Vermieter
bestimmt
• Nicht nur Erhaltung, auch Verbesserung –
wenn gefördert und wenn durch Förderung
weniger Erhöhung als bloße Erhaltung
• Prüfung durch SV: handelt es sich um
Erhaltungsarbeiten; sind diese notwendig;
Preisangemessenheit
„Erhaltungsarbeit“
• lt Gesetz“ „heranstehend“ – kann aber
auch schon durchgeführt worden sein!
• „größere Erhaltungsarbeit“: Faustregel:
Gesamtkosten > ein
Jahreshauptmietzinsaufkommen
Mietermitbestimmung in der
Planung
• § 15 Mietermitbestimmungsstatur
• entscheidend: rechtzeitig mit Wiener
Wohnen zusammensetzen und
Alternativen diskutieren!
• nicht immer billigste Variante auch am
günstigsten, nicht immer Vorschläge der
Techniker am sinnvollsten
• Abwägung: reine Erhaltung/Verbesserung
• DG-Ausbau: Vor- und Nachteile
Erwägungen bei
Sanierungsentscheidungen
• einmalige/mehrmalige Belastung
• Wirtschaftlichkeit
• kostengünstig gegen dauerhafte
Verbesserung des Wohnkomforts
• technisch-bauphysikalische Erwägungen
• Finanzierung, Förderung
Mietermitbestimmung in Bauphase
• Einrichtung einer Begleitgruppe, die
permanenten Kontakt mit Wiener Wohnen
und GU hat, Anwesenheit bei
Baubesprechungen, Bindeglied zwischen
Wiener Wohnen und Mietern
Hauptmietzinsabrechnung
 Jährliche Abrechnung des Vermieters über
Einnahmen und Ausgaben
 Bis spätestens 30.6. aufzulegen, Einsicht
möglich
 Auflage und Einsichtnahme kann vom Gericht
(der Schlichtungsstelle) erzwungen werden
Einnahmen in der
Hauptmietzinsabrechnung
 Einnahmen aus Hauptmietzinsen
 „fiktive Verrechnung“: fiktive Beträge für Objekte,
die der Vermieter selbst benutzt; das
Eineinhalbfache des Richtwerts für Objekte, die
länger als sechs Monate leer stehen
 25 % der Einnahmen aus Vermietung von Dachund Fassadenflächen zu Werbezwecken
 Subventionen (Wohnbauförderung)
Ausgaben in der
Hauptmietzinsabrechnung





Kosten für Erhaltung und Verbesserung
20 % Investitionsprämie
Rückzahlung von Förderungsdarlehen
Aufwandersatz an MieterInnen
Steuerabgeltung
Kosten der Sanierungsarbeiten
• bei Antrag: Kostenvoranschläge –
gewerksmäßig gegliedert
• Kosten der Bauaufsicht – 5 %
• Geldbeschaffungskosten – 9 % des
Deckungsfehlbetrags
Deckungserfordernis
Wird berechnet aus:
- Mietzinsreserve oder –abgang
- Betrag für laufende Erhaltungsarbeiten
- Geldbeschaffungs- und
Finanzierungskosten
 Vergleich mit anrechenbaren Mietzinsen
der nächsten 10 Jahre
Deckungsfehlbetrag
Wenn anrechenbare Mietzinse für die
nächsten 10 Jahre niedriger als das
Deckungserfordernis
 Mietzinserhöhung
Erhöhung Mietzins
• 2 Schritte:
1. Anhebung auf Richtwert
2. erst danach gleichmäßige Verteilung auf
Nutzfläche
Erhöhung Mietzins - Berechnung
BERECHNUNG EINES MIETZINSERHÖHUNGSVERFAHREN GEM § 18 ff
Kostenvoranschläge:
Baumeister
Tischler
Dachdecker
Spengler
Installateur
150.000,00
80.000,00
125.000,00
25.000,00
30.000,00
410.000,00
Kosten der Bauverwaltung und
Bauaufsicht - max. 5% gem § 18/1 Z 2
Aktivsaldo der HMZ gem § 20
Deckungsfehlbetrag
(in Fällen der Fremdfinanzierung)
Geldbeschaffungskosten max 9% gem § 18/1 Z 4
Summe Sanierungskosten
Top
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
§ 16/1/Z 1
§ 16/5
§ 16/2
Kat - MZ
Kat - MZ
(Kat D bef. 3J)
(Kat D)
§ 16/2
EVB
§ 16/1/ Z 4
Widmung
G
W
W
W
W
W
W
W
W
W
Grösse
150,00
30,00
50,00
124,00
129,00
30,00
40,00
70,00
128,00
134,00
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
885,00 m²
A
B
C
D
4,32
3,24
2,16
0,66
Sanierungsbedarf pro Monat
zugl. Verzinsung auf 10 Jahre (hier 5,5%)
zuzüglich Pauschalbetrag für
laufende Erhaltungsarbeiten nach § 18/1 Z 5
Zwischensumme
20.500,00
-50.000,00
380.500,00
34.245,00
414.745,00
Kategorie
A
D
C
B
B
D
D
C
B
B
tatsächlicher
Mietzins
750,00
19,80
108,00
245,12
255,00
19,80
35,00
151,20
168,68
590,00
2.342,60
4.461,96
€ 0,36/m²
318,60
4.780,56
abzüglich tatsächlicher MZ
abzüglich "erster Stufe" gem § 18/2
Summe
2.342,60
703,88
1.734,08
monatliches Deckungserfordernis
Erhöhung pro m²
1.734,08
1,96
erste
zweite
Richtwert Stufe § 18/2 Stufe § 18/3
648,00
0,00
293,91
19,80
0,00
58,78
108,00
0,00
97,97
401,76
156,64
242,97
417,96
162,96
252,76
19,80
0,00
58,78
26,40
0,00
78,38
151,20
0,00
137,16
552,96
384,28
250,81
475,20
0,00
262,56
703,88
1.734,08
erhöhter
Mietzins
293,91
58,78
97,97
399,61
415,72
0,00
0,00
137,16
635,09
262,56
Mietzins
gesamt
1.043,91
78,58
205,97
644,73
670,72
19,80
35,00
288,36
803,77
852,56
2.300,81
4.643,41
281.112,00
Erhöhung von top Nr 6 (§18/5 Z 2) und 7(§ 18/5 Z 1) vom HE zu tragen
137,16
4.780,56
Exkurs: Förderungsrecht
•
•
•
•
Einzelverbesserungsmaßnahmen
Erhaltungsarbeiten
Sockelsanierung
THEWOSAN
Einzelverbesserungsmaßnahmen
• Aufzug, Zentralheizung, FW-Anschluss,
behindertengerechte Maßnahmen,
Wohnkomfort (Gemeinschaftsanlagen),
THEWOSAN
• Annuitätenzuschuss oder nicht
rückzahlbarer Zuschuss
Erhaltungsarbeiten
• Erhaltung allg. Teile des Hauses, von
Gemeinschaftsanlagen, öffentlichrechtliche Verpflichtungen
• Annuitätenzuschuss
Sockelsanierung
• Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten +
Standardanhebung von mind. 20 % der
Wohnnutzfläche
• Annuitätenzuschüsse oder nicht
rückzahlbare Zuschüsse
THEWOSAN
• Thermisch-energetische Sanierung –
Verringerung des Heizwärmebedarfs
• Umfassende Sanierung oder
Deltaförderung/Einzelbauteilförderung
• Abgestufte Förderung –
Annuitätenzuschüsse und/oder nicht
rückzahlbare Zuschüsse
Verfahrensablauf
• Zuständig: Schlichtungsstelle MA 50
• 2 Verfahrensarten:
- Grundsatzentscheidung mit vorläufiger
Erhöhung; Endabrechnung §§ 18a, 19
- endgültiges Verfahren (aber auch
Endabrechnung möglich) §§ 18, 19
Antrag
• Antragsteller: Vermieter (bzw. HV mit
Vollmacht)
• Antragsgegner: alle Mieter des Hauses
Beilagen zum Antrag
• Grundbuchauszug
• Verwaltervollmacht
• Mieterliste mit derzeitigem Hauptmietzins
und anrechenbaren Hauptmietzinsen
• HMZ der letzten 10 Jahre
• Vorpromesse (= Kreditzusage) der Bank
• Kopie Förderungsantrag
• Kostenvoranschläge (gewerksmäßig)
Ablauf
• Zustellung durch Aushang und an
Zustellbevollmächtigten
• SV-Gutachten MA25
(Amtssachverständiger)
• Verhandlung
• Sachbeschluss
Grundsatzentscheidung und
vorläufige Erhöhung
• „Entscheidung dem Grunde nach“
• Verpflichtung, innerhalb einer
angemessenen Frist zu beginnen 
vorläufige Erhöhung (Sachbeschluss)
• Kategorien vorläufig angenommen – ev.
zurückzahlen bzw. nachzahlen
• wenn Verpflichtung nicht eingehalten:
zurückzahlen
endgültiges Verfahren
• Überprüfung Kosten und Ausmaß,
Festsetzung Kategorien und HMZ
• Einhebung auf 10 (15) Jahre bewilligt
• Vorbehalt HMZ möglich
• Wenn Kostenänderung: Antrag Vermieter
oder Hauptmieter auf Neuberechnung
möglich
Einwendungen
• Kategorien
• Flächen
• Hauptmietzinsabrechung
Kosten im Verfahren vor der
Schlichtungsstelle
• kostenlos
• keine Auferlegung von Kosten des
Gegners
• Vertretungskosten etc. trägt jeder selbst
„Abziehen“
• wenn kein Abschluss des Verfahrens
binnen drei Monaten: Abziehen zu Gericht
möglich
• Gegen Sachbeschluß der
Schlichtungsstelle: Antrag bei Gericht
binnen vier Wochen  Entscheidung der
Schlichtungsstelle tritt außer Kraft, neues
Verfahren. Kosten!
Verfahrensgrundsätze
•
•
•
•
Untersuchungsgrundsätz
Manuduktionsprinzip
eingeschränkte Mündlichkeit
Günstigkeitsprinzip
Arbeitsgruppen
• Reflexion
• praktische Erfahrungen,
Erwartungshaltungen