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Boîte à outils « PLU durables »
Module n°5 – L’enjeu de la maîtrise foncière
Maître d’ouvrage:
PNR Loire-Anjou-Touraine
Équipe d’études :
Médiation &
Environnement
(mandataire)
La Mercerie, 72800 SAVIGNÉ-SOUS-LELUDE
Tél 02 43 45 27 25
[email protected]
cabinet
SETUR
Ingénierie – Audit - Conseil
16 rue de la Croix aux Potiers
BP 97637
35176 CHARTRES de BRETAGNE
Tel: 02 99 41 35 35
[email protected]
Georges EMBLANC
7 rue des Longaines 91330 YERRES
Tél: 06 76 75 87 66
[email protected]
Plan du Parc (annexe IV) : extrait du Plan des Espaces Naturels et des Paysages du PNR
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Étape 3 – ATD 04642 – Mise à jour: juillet 10, setur
L’enjeu de la maîtrise foncière
•
La stratégie foncière: un préalable incontournable
•
Absence de stratégie foncière
 Des élus sollicités au coup par coup pour l’ouverture à l’urbanisation de
nouvelles zones, par des particuliers ou des opérateurs privés
 Une ouverture à l’urbanisation liée davantage à des opportunités foncières
(terrain disponible) qu’à un véritable projet urbain
 Des implantations non maîtrisées, souvent en extensions urbaines
 Impacts
•
Suggestion: insérer dans
le cahier des charges
PLU une possibilité
d’option pour l’aide à
l’élaboration d’une
stratégie foncière portant
sur le potentiel
d’urbanisation, voire les
espaces naturels
remarquables à
préserver
Stratégie foncière = anticipation
 Constitution progressive de réserves, disponibles le moment venu (lorsque le
projet de territoire a été défini dans le cadre du PLU) pour organiser les
possibilités d’urbanisation, et assurer une meilleure maîtrise des impacts
 Disponibilité directe (réserve = secteur à urbaniser) ou indirecte (réserve =
monnaie d’échange)
 Intervention précoce = transaction sur le prix du moment (et non au prix du
marché lorsque la collectivité décidera d’engager une opération)
 Intervention précoce = transaction sur le prix du foncier agricole (et non au prix
du marché lorsque l’ouverture à l’urbanisation sera actée dans le PLU)
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L’enjeu de la maîtrise foncière
Veille foncière
La stratégie foncière:
quels outils ?
•
•
Qui ?
•
Projet de création d'un établissement public foncier régional (EPFR) pour les Pays-dela-Loire: délibération du conseil régional 17-12-2004 + dossier transmis le 2-11-2005 par
le préfet de région au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer
en vue de la publication d’un décret en Conseil d'État
•
Collectivité: valoriser la connaissance du contexte local (opportunités foncières
potentielles), en particulier dans les petites communes (proximité entre élus et population)
Sur quoi ?
•
Zones ou bâtiments d’activités désaffectés sont un potentiel à valoriser avant d’ouvrir de
nouveaux territoires à l’urbanisation
•
Organiser une veille (inventaires actualisés périodiquement), via d’éventuels
partenariats (CCI ?)
•
Tableau de bord: situation foncière et juridique, pollutions potentielles …
•
Habitat vacant: recensement, localisation, situation foncière, état … (possibilité de
solliciter des fiches d’information par îlot auprès de l’INSEE, pour une analyse fine de la
vacance et des opportunités d’intervention: à faire le cas échéant au niveau des PLH)
•
« Dents creuses »
•
Secteurs U ou AU périphériques
•
Secteurs A (en priorité pour d’éventuels échanges, et en dernier recours en vue d’une
urbanisation à long terme)
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L’enjeu de la maîtrise foncière
Droit de Préemption Urbain (DPU)
La stratégie foncière:
quels outils ?
•
Il peut être institué sur des zones urbaines (U) ou d’urbanisation future (AU), pour des
projets d’aménagement urbain
•
Titulaire du droit: communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale (ou par EPCI
compétent pour la réalisation des documents d’urbanisme et la réalisation de ZAC);
Délégataires du droit: État, établissements publics fonciers, concessionnaire d’une ZAC …
•
L’exercice du DPU n’est possible que … si le bien est mis en vente
•
DPU  droit de délaissement:: le propriétaire peut mettre en demeure la collectivité
d’acquérir son bien  la collectivité doit disposer des fonds nécessaires …
… mais à défaut d'accord sur le prix, le titulaire du DPU peut renoncer en cours de
procédure à l'exercice de son droit (art. L213-7 CU). En cas de fixation judiciaire du prix, et
pendant un délai de 2 mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive,
les parties peuvent renoncer à la mutation, ce qui permet au titulaire du DPU de se retirer
face à un prix trop élevé
•
La préemption, par le biais des déclarations d’intention d’aliéner (DIA), est aussi un moyen
de connaître les prix et de constituer des références sur le marché local
•
Par délibération motivée, une commune peut décider d'appliquer le DPU lors de la
cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de
cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non (Art. L.211-4 CU;
Remarque: l’article L. 211-4 prévoit en ce sens de déroger à la règle fixée … par ce même
article, via une simple délibération)
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
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Acquisitions foncières
•
Le principe d’acquisition ne doit pas viser uniquement une maîtrise totale de
secteurs à urbaniser, en particulier dans le cas des petites communes rurales aux
ressources financières limitées
Le seul fait de détenir une partie du foncier d’un secteur soumis à opération
d’ensemble par le PLU permet à la collectivité d’être partie prenante du projet, à la
fois partenaire et instructeur
Dans le cas d’un projet de lotissement privé, qui nécessite la maîtrise foncière de
l’ensemble du terrain à diviser, la commune peut négocier la cession de son terrain
en contrepartie de la rédaction d’un règlement de lotissement (pièce facultative)
assorti de prescriptions environnementales fortes (un règlement de lotissement ne
peut porter que sur des règles d’urbanisme renforçant celles édictées par le
règlement du PLU)
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
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Zone d’Aménagement Différé (ZAD)
•
Secteur institué par l’État à la demande d’une collectivité, à l’intérieur de laquelle est
institué un droit de préemption au profit de la collectivité, pour une durée de 14 ans
•
A la différence du DPU, une ZAD peut être instituée en zone urbaine ou naturelle
(N ou A), dans des communes dotées ou non d’un document d’urbanisme
 Possibilité de s’opposer à la spéculation foncière (acquisition par des
aménageurs dans l’attente du classement de terrains en AU) et de constituer des
réserves foncières à des prix « raisonnables » (prix du terrain naturel non
urbanisable, ou prix défini par le juge de l’expropriation)
•
La création d’une ZAD doit être compatible avec les orientations des SCOT
•
ZAD  droit de délaissement:: le propriétaire d’un terrain en ZAD peut mettre en
demeure la collectivité d’acquérir son bien  la collectivité doit disposer des fonds
nécessaires (à défaut, elle perd son droit)
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
quels outils ?
•
•
Possibilité d’emplacement réservé, en zone urbaine ou à urbaniser, pour la réalisation,
dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements (qui doivent
être définis par le PLU) – Art. L. 123-2 b CU
–
Le programme peut être réalisé par la collectivité, ou par le propriétaire (directement ou
via un promoteur)
–
Droit de délaissement
–
Le propriétaire n’est pas contraint de vendre son terrain
–
Ex: 3 000 m² SHON (ou nombre de logements) de logements locatifs sociaux + 1000m²
de logements intermédiaires sur un terrain de 6 000 m²
–
Ex: en vue de la réalisation d’une maison de retraite
–
La seule indication d’un % de logements sociaux ne constitue pas un programme
–
! Une collectivité ne peut maintenir indéfiniment un terrain en emplacement réservé
sans y réaliser un aménagement (CE 17-5-2002, Kergall, req. N°221 186)
Possibilité de secteur réservé en zone urbaine ou à urbaniser, dans lesquels, en cas de
réalisation d’un programme de logement, x % du programme doit être affecté à des
catégories de logement locatif (définies par ledit programme) dans une perspective de mixité
sociale (pas de programme précis à définir) – Art. L. 123-1 16°
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
quels outils ?
Stratégie fiscale
•
Pour inciter les propriétaires à réaliser des constructions (ou à vendre un terrain en
vue d’une construction), la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (en fait la
valeur locative cadastrale) peut être majorée (jusqu’à +3€ /m ²)pour les terrains
constructibles situés en zone urbaine délimitée par un PLU ou une carte
communale (Art. 1396 code général des impôts)
 Densification des enveloppes urbaines existantes
•
Article 1407 bis code général des impôts: possibilité, par une délibération,
d’assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de 5
années au 1er janvier de l'année d'imposition
 Incitation à la mise sur le marché des logements vacants  réduction des
éventuels besoins en nouveaux logements et à la consommation d’espace
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
quels outils ?
Bail à construction (Art. L251-1 à 9 et R251-1 à 3 code de la construction) et bail à
réhabilitation (Art. L252-1 à 4 code de la construction):
•
L’opération doit être déclarée d’intérêt général
•
Une unité foncière communale est mise à disposition d’un opérateur sans
division de terrain (pas de transfert)  obligation de construire
•
A la fin du bail (12 à 99 ans), le terrain et la construction reviennent à la commune
•
Mise à disposition à titre gratuit, ou rente qui peut être symbolique (juridiquement
possible du fait de l’intérêt général de l’opération et de la contrepartie représentée par
la cession gratuite de la construction à la collectivité en fin de bail)
•
Intéressant pour les communes disposant de réserves foncières mais n’ayant pas
les moyens financiers de portage d’une opération immobilière …. et pour les
bailleurs sociaux, car normes techniques exigeantes, susceptibles d’augmenter les
coûts de construction
•
Pas d’impôt sur le revenu pour le preneur si bail supérieur à 30 ans
•
Bail à réhabilitation: mêmes principes, appliqués dans la perspective d’un
renouvellement urbain (évite l’étalement), au profit d’un organisme HLM, un
organisme dont l’objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées ou
à une collectivité territoriale
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
quels acteurs ?
Les outils de la politique départementale
de l’habitat ( CG49) – juin 2008
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L’enjeu de la maîtrise foncière
La stratégie foncière:
quels outils ?
•
A défaut de pouvoir maîtriser le foncier quand une opportunité se présente, une collectivité
peut utiliser des dispositifs juridiques lui permettant de temporiser, d’éviter les « coups
partis », d’intervenir dans le jeu d’acteurs
1.
Règlement de PLU - Article 2 : occupations et utilisations du sol autorisées sous condition
–
Dans les zones U ou AU, le PLU peut instituer des servitudes consistant (…) à
interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il
délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la
commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations
d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement (L. 123-2 a CU)
•
2.
Exemple de justification particulière : objectifs de protection de l’environnement
(déplacements doux, mixité sociale)
Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de
compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics ou la
réalisation d'une opération d'aménagement, le sursis à statuer peut être opposé, dès
lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par
l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités (Article
L111-10 CU secteur d’étude) – délai mise en œuvre: 10 ans
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