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Prise de poste IFLS
24 septembre 2014
Les aides à la pierre –
interventions sur le
patrimoine existant
Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
www.territoires.gouv.fr
Démolition
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Démolitions : points clés
TEXTES DE REFERENCE :
-Circulaire démolition n°98-96 du 22 octobre 1998
-Circulaire démolition - n° 2001-77 du 15 novembre 2001
-CCH : articles L.443-15-1 et R.443-17
Points-clés à examiner dans un projet de démolition :
 une réflexion sur les besoins en logements dans le cadre de la politique
locale de l’habitat
 le projet urbain et social
 la concertation avec les habitants
 le plan de relogement
Processus « démolition »
Prise en
considération
par le Préfet
Dossier
d’intention de
démolir
Accord par
l’autorité
compétente
Dossier de
permis de
démolir le cas
échéant*
Accord par
l’autorité
compétente**
Dossier
d’autorisation
de démolir
Dossier de
demande de
subvention
* Le permis de démolir n’est pas obligatoire sur l’ensemble du territoire. Il n’est requis que dans les secteurs protégés
au titre du code de l’environnement ou du patrimoine, ou par la volonté communale.
http://www.extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/2-3-le-permis-de-demolir-a1304.html
** Article L443-15-1 du CCH => accord du Préfet, de la commune d'implantation et des garants des prêts.
Dossier d’intention de démolir
Circulaire démolition - n° 2001-77 du 15 novembre 2001
Le « dossier d’intention » comprend :
 une analyse technique, urbaine et sociale justifiant le projet de démolition
 la délibération du conseil d’administration du bailleur décidant l’engagement du
processus de démolition
 l’état d’avancement du projet urbain / grandes options arrêtées
 les modalités de concertation engagées ou envisagées
 une note préparatoire à l’élaboration du plan de relogement
 une note détaillant la reconstitution de l’offre prévue
Démolition : précautions
 L 443-15-1 : avant de démolir, nécessité de l’autorisation du préfet, de
commune d’implantation et des garants des prêts.
 Attention, désormais en programmation, il n’y a plus de crédits
spécifiques pour la démolition. Les opérations de démolition peuvent
être éventuellement financées en dégageant des marges sur l’enveloppe
LLS.
Cf. lettres de notification LLS 2011/2012/2013 :
mobilisation prioritaire des fonds propres des bailleurs
ou des ressources financières dégagées
dans le cadre des opérations d’aménagement (vente du foncier
notamment)
 Des subventions « démolition » sont parfois prévues dans les protocoles
CGLLS
Calcul de la subvention
Circulaire démolition - n° 2001-77 du 15 novembre 2001
 Les coûts directs de démolition
 Les coûts financiers
• Remboursement du capital restant dû
 Sur ces 2 postes : taux de subvention maximal de 35 %
(voire 50 % pour des opérations lourdes ou organismes en difficultés –
CGLLS)
• Remboursement des aides de l'État, mais avec possibilités d’exonération ou
d’échelonnement de remboursement : R. 443-17 du CCH + Circulaire démolition
n°98-96 du 22 octobre 1998
 Les dépenses liées au relogement et au suivi social : subvention forfaitaire de
765€/ménage
+ possibilité d’une MOUS relogement
 Les coûts d’aménagement des logements servant au relogement : subvention
forfaitaire de 765 €/ménage
La réhabilitation et
l'amélioration de la qualité
de service
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Réhabilitation : la PALULOS
-PALULOS = Prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à
occupation sociale => pour financer des travaux sur des logements
existants
- Articles R. 323-1 à R. 323-12 du CCH.
- Nature de travaux subventionnables définie au R. 323-3 :
- mise en conformité avec les normes minimales d’habitabilité (NMH) pour les
logements achevés depuis au moins 15 ans ;
- les travaux destinés à économiser l’énergie dans les logements et immeubles
existants au 1er juillet 1981 ;
- les travaux destinés à l’amélioration de la vie quotidienne, y compris les
travaux d’accessibilité de l’immeuble et d’adaptation des logements aux besoins
des personnes handicapées, et au renforcement de la sécurité des biens et des
personnes dans les logements et immeubles existants.
Type de travaux détaillé par l’arrêté du 30 décembre 1987 relatif à la
nature des travaux finançables en PALULOS
PALULOS : organismes bénéficiaires
- Les organismes bénéficiaires sont définis au R. 323-1 :
- les organismes d’habitation à loyer modéré ;
- les établissements publics à caractère administratif sous tutelle des collectivités locales
et gestionnaires de logements ;
- les communes ne disposant pas d’établissements publics administratifs placés sous leur
tutelle et gestionnaires de logements ;
- les houillères de bassin ;
- les sociétés d’économie mixte (SEM) ayant dans leur objet statutaire la réalisation de
logements ;
- la société immobilière du chemin de fer ;
- les sociétés minières et immobilières gérant le patrimoine immobilier des mines de fer ;
- les personnes morales propriétaires de cités familiales ;
- Les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article
L. 365-2.
- Les immeubles et les logements concernés doivent appartenir à ces
bailleurs sociaux ou être gérés par ceux-ci.
PALULOS : calcul de la subvention
Taux et montant des travaux subventionnables : (R 323-7)
10 % du coût prévisionnel des travaux subventionnables dans la limite
d’un plafond de 13 000 € par logement. porté à 15 % pour la réalisation de
certains travaux conduisant à des économies d’énergie ou à assurer une
isolation acoustique.
DOUBLE-DEROGATION POSSIBLE :
1/ sur le taux de la subvention
2/ sur le plafond du coût des travaux subventionnables
PALULOS : calcul de la subvention
1. Le TAUX de la subvention peut être porté à 25 % dans les cas suivants :
- la réalisation de travaux de sécurité, d’opérations expérimentales ou en zones
urbaines sensibles,
- pour les travaux réalisés sur les logements-foyers pour travailleurs migrants
afin de faciliter leur transformation en résidences sociales,
- pour la réalisation de loges de gardiens,
- pour des opérations dont le maître d’ouvrage est une commune de moins de
5 000 habitants, si l’importance des travaux et l’équilibre financier de
l’opération le justifient.
Le taux de la subvention peut être porté à 40 % dans les cas suivants
(procédure exceptionnelle) :
- difficultés financières particulières du MOA (CGLLS),
- réalisation de travaux d’adaptation des logements aux besoins des personnes
handicapées et des personnes âgées
PALULOS : calcul de la subvention
2. Le PLAFOND des travaux peut être porté à 20 000 € par logement si la
surface habitable augmente d’au moins 10 % dans les logements achevés
au 31 décembre 1960.
Le préfet peut accorder des dérogations au montant du plafond de
travaux pour des opérations réalisées sur des immeubles dégradés et pour
des opérations de restructuration interne des immeubles ou de reprise de
l’architecture extérieure.
***
ATTENTION :
Il n’est plus prévu de moyens budgétaires pour le financement de la
PALULOS depuis 2009,
sauf PALULOS FTM, PALULOS hébergement et PALULOS communale (à
instruire conformément à la réglementation PALULOS).
Autre exception : pour les organismes en difficulté qui peuvent bénéficier
d’une subvention PALULOS de la CGLLS
Prêt à l’amélioration de l’habitat
PAM = Prêt à l’amélioration de l’habitat => pour financer des travaux sur
des logements existants
Texte de référence : circulaire n° 2004-55 du 21 octobre 2004.
- Depuis le 1er mars 2009, un seul prêt finance à la fois :
- les opérations éligibles à la PALULOS avec ou sans subvention,
- les opérations non éligibles à la PALULOS sous certains critères
- Conventionnement APL ou avenant à la convention APL pour la
prolonger (durée du prêt)
- Durée : 5 à 35 ans
- Possibilité de financement à 100 % hors subvention
- Taux : égal au PLUS
Eco-prêt logement social
- Prêt distribué par la Caisse des dépôts (dans la gamme de prêts PAM).
Organismes bénéficiaires (R. 323-1), notamment :
- les organismes d’habitation à loyer modéré ;
- les SEM
- les communes
- les associations agréées MOI
Objectif :
Rénovation thermique des logements énergivores :
- passage des logements d’une consommation d’énergie primaire supérieur à
230 KW/h (classe E,F,G) à moins de 150 KW/h
- Logements de la classe D, sous conditions (programmations quinquennales à
fournir) : quota national de 50 000 logements de classe D par an.
Eco-prêt logement social
- Jusqu’à 16 000 € par logement
Durée du prêt
Taux du prêt
entre 5 et 15 ans taux du livret A - 0,75%
entre 15 et 20 ans taux du livret A - 0,45 %
entre 20 et 25 ans taux du livret A - 0,25 %
Soit,
pour un livret A à 1,25 %
0,50%
0,80%
1,00%
- Cumul possible avec la PALULOS et le PAM
Aides FEDER (2009-2013)
- Depuis le 6 mai 2009 : éligibilité aux aides du FEDER des investissements
en efficacité énergétique et en énergies renouvelables dans le secteur du
logement.
- Pour la réhabilitation énergétique des logements et en complément
d’autres financements publics, notamment les subventions des
établissements publics nationaux (Ademe, ANAH, ANRU), des collectivités
locales ou de leurs groupements.
- Les aides doivent être concentrées sur des opérations structurantes
regroupant un nombre significatif de logements et visant une
performance énergétique exemplaire, afin de donner de la visibilité à
l’intervention des crédits européens sur ces mesures.
-Texte de référence : circulaire du 22 juin 2009
- Pour la période 2009-2013, le montant national mobilisable pour les
travaux de réhabilitation énergétique était au maximum de 4 % de
l’enveloppe nationale du FEDER, soit environ 230 M€ pour la métropole et
90M€ pour les DOM.
Aides FEDER
- Période 2014 – 2020 : le règlement général européen prévoit qu’une part minimum des
crédits FEDER nationaux (20% pour les régions les plus développées, 15% pour les
régions en transition, et 12% pour les régions les moins développées) doit être affectée
aux projets « bas carbone » dont font partie les opérations destinées à financer l’efficacité
énergétique et les énergies renouvelables, notamment dans le secteur du logement
- décentralisation de la gestion du FEDER, des préfectures de région vers les conseils
régionaux
- les conseils régionaux, en lien avec les préfectures de région, ont élaboré leur
programme opérationnel (PO) afin de faire connaître les secteurs sur lesquels ils
souhaitent intervenir
Réhabilitation : aides indirectes
Aides indirectes pour la réhabilitation, outre les prêts bonifiés :
- TVA réduite sur les travaux (article 278 sexies et 278 sexies A du code
général des impôts)
- Dégrèvement de TFPB pour les travaux d’économie d’énergie : égal au
quart des dépenses engagées sur l’année qui précède celle de l’imposition
(article 1391 E du CGI)
- Dégrèvement de TFPB en cas de travaux d’accessibilité à hauteur de
100% du coût des travaux (article 2 de la loi n°2001-1247 visant à accorder
une priorité dans l'attribution des logements sociaux aux personnes en situation
de handicap ou aux familles ayant à leur charge une personne en situation de
handicap) ; (article 1391 C du CGI)
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2371-PGP.html
Amélioration de la qualité de service
AQS = Amélioration de la qualité de service (y compris résidentialisation)
- Texte de référence : Circulaire n° 2001-69/UHC/IUH2/22 du 9 octobre 2001
relative à l’utilisation de la ligne «amélioration de la qualité de service
dans le logement social»
- Organismes bénéficiaires : ceux de la PALULOS
- Taux et montant des travaux subventionnables :
Taux maximal de subvention : 50 % des travaux, sur une base hors taxe
Montant maximal de subvention : 2 000 €/logement
- Aucune dotation budgétaire particulière n’est octroyée pour l’AQS.