Les Associations Foncières Urbaines A. F. U.

Les A. F. U.

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Le blocage de l’aménagement Une solution Un exemple de réalisation Qu’est-ce qu’une AFU Modalités de mise en œuvre Conclusion Sommaire présentation des AFU

Une constatation :

Le blocage de l’aménagement des villes

Dans bien des cas l’aménagement des villes se heurte à des difficultés majeures, imputables à la situation foncière, aussi bien dans le cœur des agglomérations que dans leur périphérie.

Le blocage de l’aménagement

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Le constat :

En ville :

Les constructions ont été édifiées en bordure des voies. A l’intérieur des périmètres bâtis se sont créés des îlots inutilisés ou inutilisables. Par ailleurs, certains immeubles, devenus vétustes sont voués à la démolition;

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Il serait déraisonnable de restructurer au coup par coup, car des solutions ponctuelles ne peuvent aboutir à une utilisation rationnelle du terrain disponible. Les solutions classiques de rénovation urbaine, au surplus, ne sont pas toujours satisfaisantes au regard notamment des droits des propriétaires.

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En périphérie :

Les mêmes problèmes se sont retrouvés à la périphérie des villes, aggravés par la dispersion des constructions, la division excessive des propriétés à la suite de mutations ou de successions, et par la sous densification de la viabilité urbaine .

Le blocage de l’aménagement

Le constat : les conséquences

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Cette situation ne satisfait ni l’intérêt général de la société, ni celui des particuliers.

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L’intérêt général

: ces parcelles parfois en friche, interdisent l’aménagement cohérent de la cité, et l’utilisation rationnelle des voiries et des réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, d’assainissement, … 

Les intérêts des particuliers

: un capital important qui devrait fructifier, se trouve stérilisé.

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Il appartient aux professionnels de l’urbanisme de proposer une solution donnant satisfaction aux intérêts de la Collectivité et à ceux des Particuliers Le blocage de l’aménagement

Les problèmes : du propriétaire foncier

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Il dispose selon les cas : Soit d’une petite parcelle inconstructible par ses dimensions Soit d’une parcelle de grande surface inconstructible par manque de façade ou d’équipement public Soit d’une parcelle insuffisamment bâtie, ou recouverte de constructions vétustes ou insalubres

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Par contre il lui manque : Les conseils de professionnel pour regrouper ces parcelles et les rendre constructibles Les moyens financiers suffisants pour les viabiliser

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Et pourtant : Ces parcelles sont situées en pleine agglomération ou en bordure d’une ville ou d’un village Le capital qu’elles représentent pourrait être rentabilisé Le propriétaire ou ses enfants ne peuvent se loger dans le pays choisi par eux Les problèmes du propriétaire foncier

Les problèmes : de la municipalité

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La municipalité souhaite : Réaliser une urbanisation progressive et à dimension humaine de sa ville Améliorer ou créer des équipements publics Créer une zone industrielle ou artisanale, susciter de nouveaux emplois Développer le mieux être de ses administrés et leur assurer une meilleure qualité de vie Trouver pour son budget des ressources nouvelles

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Elle veut éviter : Le recours à une expropriation contraignante et impopulaire Des charges nouvelles pour ses administrés La transformation de sa ville en cité-dortoir L’abandon de toute l’initiative à un promoteur constructeur D’entreprendre des opérations d’aménagement sans faire participer la population Cela est il possible ? Comment faire ?

Les problèmes de la municipalité

Une solution : les Associations Foncières Urbaines

Une A.F.U. est le point de concours et de rencontre de l’intérêt général (urbanisation maîtrisée permettant le développement harmonieux de la commune), de l’intérêt commun des propriétaires fonciers (réalisation collective de travaux au profit de tous) et de l’intérêt particulier (valorisation des immeubles).

Elle est ainsi l’outil d’une urbanisation bien comprise et le moyen d’une participation active des usagers de l’urbanisme.

Une solution : les associations foncières urbaines

Qui est concerné par une A.F.U. :

Les propriétaires

Les propriétaires de terrains ou de bâtiments désireux de participer en commun et directement à la mise en œuvre de la politique urbaine de leur commune tout en valorisant leur capital immobilier. L’intérêt pour eux est multiple : ils évitent une éventuelle expropriation, ils réalisent ce que seuls ils n’auraient peut être pu faire et en tirent un profit légitime. En outre ils bénéficient, grâce à leur association, de conditions financières plus favorables.

Une solution : les associations foncières urbaines

Qui est concerné par une A.F.U. :

La commune

La commune pour qui l’intervention localisée de l’A.F.U. contribue à la maîtrise de l’urbanisme qu’elle a défini, en rendant opérationnelles les dispositions du PLU.

L’ A.F.U. présente un double avantage : d’une part elle lui évite une intervention directe pouvant aller jusqu’à l’expropriation, d’autre part l’association dans son périmètre prend en charge les équipements collectifs rendus nécessaires par son objet, allégeant ainsi d’autant les finances locales (

ultérieurement dans son domaine public

).

la commune a, bien entendu, la faculté de participer financièrement à la réalisation de ces équipements ou de les classer

Ainsi les élus locaux qui, de par les contacts qu’ils entretiennent avec les administrés, sont les mieux placés pour le faire, peuvent informer les propriétaires et leur suggérer de se grouper en association.

Une solution : les associations foncières urbaines

Qui est concerné par une A.F.U. :

Les habitants

Les habitants en tant qu’usagers de l’urbanisme verront se réaliser grâce à l’ A.F.U. une opération foncière ou immobilière conforme à l’intérêt général.

La réunion de propriétaires au sein d’une association permettant d’envisager globalement l’aménagement d’un secteur, est propre à éviter l’urbanisation « sauvage » et le « mitage » qui entraînent des dépenses dispersées et non rentabilisées, préjudiciables aux contribuables que sont les habitants.

Une solution : les associations foncières urbaines

Qu’est ce qu’une A.F.U.

Une A.F.U. est une Association Syndicale de Propriétaires telle qu’elle résulte d’une loi du 21 janvier 1865, mais adaptée aux besoins de l’urbanisation par des textes récents.

Elle peut être formée :

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soit sous forme volontariste :

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Par le consentement unanime des associés sans intervention de l’administration ( A.F.U. LIBRE )

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Soit avec autorisation du Préfet, si une majorité qualifiée de propriétaires le demande ( A.F.U. AUTORISEE )

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Soit constituée d’office par le Préfet ( A.F.U. FORCEE ) Le procédé permet donc une participation directe des intéressés et une véritable concertation avec les administrations préfectorale et municipale. Une solution : les associations foncières urbaines

Un exemple : une réalisation

Un exemple d’Associations Foncières Urbaines Cliquez sur le rectangle noir pour lancer le film

Mise en œuvre d’une A.F.U.

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Objet des A.F.U.

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Procédure de mise en œuvre

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Les avantages Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine

A.F.U. De restauration

Les propriétaires réunis en A.F.U. ont pu restaurer leurs immeubles à des conditions plus avantageuses que si chacun avait procédé isolément.

Ils ont contribué à embellir leur ville et à sauver de la dégradation leur patrimoine immobilier.

Objet des A.F.U.

A V A N T A P R E S

A.F.U. De remembrement

A V A N T AVANT : terrains inconstructibles car non équipés, mal conformés ou enclavés APRES : terrains constructible car VRD réalisés, remodelage et redistribution des parcelles de superficie suffisante compte tenu des règles d’urbanisme A P R E S Objet des A.F.U.

A.F.U. De groupement de parcelles

A V A N T AVANT : terrains inconstructibles

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car non équipés, mal conformés ou enclavés APRES : terrains constructibles

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car terrains groupés et apportés à une société de construction, loués par bail ou vendus à une société de vente A P R E S Objet des A.F.U.

Mise en œuvre d’une A.F.U. autorisée

La mise en œuvre d’une A.F.U. comprend 3 phases :

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Une phase préparatoire

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Une phase de procédure d’autorisation

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Une phase de réalisation du projet Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

Mise en œuvre d’une A.F.U. autorisée La phase préparatoire

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Se concerter entre la Commune et les propriétaires concernés par le projet d’A.F.U.

Procéder aux consultations préalables Faire les études nécessaires Établir le dossier technique Établir le dossier financier Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

Mise en œuvre d’une A.F.U. autorisée La phase de procédure d’autorisation

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Dépôt à la préfecture du dossier technique et financier accompagné du projet d’acte d’association (statuts), de l’avis du Maire sur l’opération et l’engagement, par l’A.F.U. ou toute autre personne, d’acquérir les délaissés.

Après instruction du projet le Préfet prend un arrêté prescrivant l’enquête administrative et convoquant en assemblée générale constitutive les propriétaires concernés.

A l’assemblée générale il est procédé au vote sur le projet de création de l’A.F.U. (double majorité) Le préfet, au vu des résultats de l’enquête et du vote, prend par arrêté une décision relative à la création de l’A.F.U.

Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

Mise en œuvre d’une A.F.U. autorisée Le statut des opposants

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Ils sont, dès publication de l’arrêté préfectoral d’autorisation, membres de droit de l’ A.F.U. créée.

Cependant, ils ont la faculté de délaisser, c’est-à-dire vendre, leur terrain ou immeuble à l’A.F.U. ou à la personne qui s’est engagée à acquérir les biens délaissés. Le prix est fixé, à défaut d’accord amiable, comme en matière d’expropriation ce qui implique pour le propriétaire délaissant la garantie du recours au juge de l’expropriation.

Le propriétaire qui désire délaisser doit en manifester l’intention auprès du Préfet dans le mois qui suit la publication de l’arrêté d’autorisation.

Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

Mise en œuvre d’une A.F.U. autorisée La phase de réalisation du projet

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Une fois créée, l’ A.F.U. se dote de ses organes administratifs : Conseil des Syndics et Président A moins qu’il ne soit désigné dans l’acte d’association, le Conseil des Syndics nomme un Directeur des travaux qui remplira les fonctions d’exécution technique et administrative des opérations projetées par l’ A.F.U.

Établissement du projet par l’ A.F.U.

Exécution des travaux d’équipements (s’il y a lieu) Dissolution de l’ A.F.U. après achèvement des opérations et apurement des comptes.

Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

L’ A.F.U. autorisée

Une A.F.U. autorisée est une association syndicale de propriétaires immobiliers, dont la création est autorisée par le Préfet en vue de remembrer ou grouper des parcelles ou restaurer des immeubles.

Nature juridique

Elle est un établissement public

Autonomie – tutelle

Elle se gère et s’administre elle-même, détermine les travaux à réaliser et les exécute. Cependant le Préfet exerce un pouvoir de contrôle et de surveillance.

Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

L’ A.F.U. autorisée

Organes administratifs

L’assemblée générale des propriétaires. Le Conseil des syndics élu par l’assemblée générale.

Le président de l’ A.F.U. nommé par le conseil des syndics en son sein.

Budget

Établi par l’ A.F.U. , il est approuvé par le Préfet.

Il est alimenté par les taxes levées sur les membres, les emprunts contractés, les subventions éventuelles qui

sont versées dans la caisse du receveur municipal..

Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

L’ A.F.U. autorisée

Comptabilité Elle a le caractère de comptabilité publique, et est tenue par ce même receveur municipal.

Propriété des immeubles Elle n’est jamais transférée à l’ A.F.U.

Mise en œuvre d’une Association Foncière Urbaine autorisée

Les avantages d’une A.F.U.

Plus Value : remembrement réalisées par une A.F.U. ne sont pas assujettis à la taxation des plus Les biens échangés dans le cadre d’opérations de values immobilières.

En cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans le cas de vente de lots remembrés TVA : Les opérations de remembrement réalisées par les A.F.U. sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutées.

Droits de timbre et d’enregistrement : de ces droits Les actes, pièces et écrits relatifs aux opérations de remembrement réalisées par une A.F.U. sont exonérés Les avantages d’une Association Foncière Urbaine

Parce que la terre est à la fois :

UN OUTIL DE TRAVAIL pour les agriculteurs qui souhaitent en disposer durablement et éventuellement en améliorer les structures UNE VALEUR MARCHANDE importante pour le propriétaire qui souhaite avoir la possibilité de la vendre pour bâtir quand bon lui semblera ou quand une nécessité s’imposera UN CADRE DE VIE pour les habitants d’un lieu et pour les touristes qui y passent

Vous : propriétaires fonciers :

PARTICIPEZ à la réalisation de votre cadre de vie CONCOUREZ à l’élaboration de l’urbanisation de votre commune UTILISEZ pleinement les possibilités offertes par les documents d’urbanisme VALORISEZ vos biens immobiliers Création et réalisation Publi-Topex et Pierre BIBOLLET Banque d’images Publi-Topex