Transcript (estimo speciale)

ATTIVITA’ PROFESSIONALE DEL
PERITO
GENERALITA’:
La stima può essere richiesta nell’ambito di una conflittualità tra le parti ( Valutazione
estimativa o perizia) oppure in un contesto di non conflittualità ( valutazione
economica o parere). Se la conflittualità può essere ricomposta in via bonaria la
funzione del perito è solo di supporto tecnico-estimativo. Se invece la conflittualità è
esasperata la sua ricomposizione avviene in sede giudiziaria nel ricorso del
processo civile. Infine c’è l’arbitrato che consiste in una soluzione intermedia tra la via
bonaria e quella giudiziaria che consiste in un preventivo accordo.
Con la legge finanziaria 2002 è stata introdotta la perizia giurata per scopi fiscali fatta da un
tecnico( geometra ) per determinare il valore delle aree edificabili ai fini delle imposte
IRPEF, REGISTRO, IPOTECARIE, CATASTALE.
Il perito ricevuto l’incarico, noto il quesito, dovrà sviluppare il procedimento individuando :
a)
l’aspetto economico;
b)
Stabilire il procedimento (sintetico o analitico );
c)
Analizzare i rapporti legali ed economici esistenti tra persone e cose;
d)
Rilevare i dati di fatto e ipotetici;
e)
Elaborare i dati secondo il procedimento;
f)
Stendere la relazione.
PROCEDIMENTI DI STIMA
•
Procedimenti sintetici:
1.
2.
3.
Per confronto o comparativa;
Per valori tipici;
Storica e a vista solo in casi eccezionali e per fini statistici.
•
Procedimento analitico.
•
Nella stima dei fondi rustici sia che si sceglie il procedimento sintetico che analitico e
per qualunque aspetto economico è importante reperire informazioni sui valori e
parametri dei fondi simili a quello oggetto di stima.
Per attingere queste notizie ci si rivolge:
•
Ad agenzie immobiliari;
•
Mediatori ed operatori economici;
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Ufficio registro;
•
Studi professionali e notarili;
•
Commissioni provinciali;
•
I.N.E.A.
STIMA DEI FRUTTI PENDENTI ED
ANTICIPAZIONI COLTURALI
•
Per frutti pendenti si intendono i prodotti delle colture erbacee o
arboree, ben visibili come tali e prossimi alla raccolta.
•
•
1.
2.
3.
4.
Per anticipazione si intendono i prodotti in corso di maturazione non
ancora visibili, perché nel momento della stima la coltivazione si trova in
una fase di sviluppo iniziale.
I casi pratici in cui si ricorre alla stima dei frutti pendenti o anticipazioni
colturali sono:
Danni causati dall’occupazione di terreni coltivati ( servitù, espropriazioni,
ecc.);
Danni da grandine o inquinamento o altre cause accidentali;
vendita o affitto di un fondo nel corso dell’annata agraria con coltivazioni
in atto;
Vendita del prodotto “ in piedi “.
STIMA DEI FONDI RUSTICI
•
Gli aspetti economici che si applicano nella stima dei
fondi rustici sono:
1. Valore di mercato;
2 Valore di trasformazione;
3 Valore di capitalizzazione;
4 Valore complementare;
In agricoltura è possibile applicare per alcuni prodotti il:
•
Valore di produzione e di riproduzione;
•
Valore di surrrogazione.
PROCEDIMENTI DI STIMA FRUTTI PENDENTI O
ANTICIPAZIONI COLTURALI
• STIMA IN BASE AI RDDITI FUTURI:
• È dato dalla sommatoria da m a n dei prodotti meno la sommatoria
da m a n delle spese risparmiate fino alla fine del ciclo.
• Fp = SPr – SSp oppure < 10gg alla raccolta
• Fp = SPr – SSp/ 1+ rt. > 10gg alla raccolta
• STIMA IN BASE AL COSTO:
• È dato dalla sommatoria di tutte le spese sostenute dal momento
zero al momento della stima.
• Fp = Ssp
Stima delle scorte aziendali
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•
•
Le scorte in una azienda sono classificate in sc.vive, sc.morte, e pr. di scorta.
La presenza e la quantità e tipo di scorte dipende dall’indirizzo produttivo e dal tipo di
organizzazione dell’azienda.
La stima delle scorte viene fatta in riferimento a quanto effettivamente presente per
quantità e qualità nel momento della stima.
Bestiame: aspetto economico valore di mercato cioè quantità per il prezzo unitario in
funzione della razza e della categoria.
Macchine: aspetto economico valore di mercato considerando lo stato di
conservazione ed età ( valore usato ) oppure valore a nuovo per coefficiente di
vetustà o deprezzamento. Il deprezzamento può essere stimato forfetariamente
mediante una % oppure la formula D= Vi – Vf /n oppure D = (Vi – Vf) * r/qn – 1.
n = durata economica della macchina.
Prodotti di scorta: aspetto economico valore di mercato, valore di trasformazione o
valore di surrogazione.
STIMA DEI MIGLIORAMENTI
• I miglioramenti fondiari vengono eseguiti da un privato con l’intento di
aumentare il reddito o il valore del fondo. Si parla di bonifica o
trasformazione fondiaria quando si vuole migliorare le condizioni di vita e
di lavoro di una popolazione rurale ed è eseguita da un ente pubblico.
• I più comuni miglioramenti sono: nuovi fabbricati, piantagioni arboree,
pozzi e impianti irrigui, sistemazioni del terreno.
• I problemi estimativi che riguardano i miglioramenti sono:
a) Giudizi di convenienza economica;
b) Calcolo dell’indennità per chi esegue miglioramenti su fondo
altrui;
c) Determinazione del valore potenziale.
• Miglioramenti possono essere eseguiti dal proprietario o dall’affittuario e
pertanto i giudizi saranno espressi in maniera diversa.
• Proprietario:
a) in termini di reddito Rf – Ra > Kn*r;
b) in termini di valore Vp – Va > Kn;
c) in termini di fruttuosità
r > r’
r= Rf – Ra / Kn
• Affittuario ( Rp – R a ) qn – 1 /rqn > Kn – Ind/qn
STIMA DEGLI ARBORETI
• Caratteristiche degli arboreti:
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1.
2.
•
•
1.
2.
3.
4.
La specie; La varietà; La forma di allevamento; Specializzato coetaneo;
Specializzato disetaneo; Promiscuo; A governo annuo; A governo
periodico; Perpetuo; Autonomo.
L’arboreto, da un punto di vista estimativo, può essere distinto in due parti:
La terra nuda ( terreno nudo privo di coltivazione );
Il soprassuolo ( piante in piedi, privi di frutti che costituiscono i frutti
pendenti ).
La terra nuda mantiene sostanzialmente nel tempo le sue caratteristiche,
Il soprassuolo, invece, attraversa un ciclo caratterizzato da varie fasi:
Fase di impianto;
Fase di incremento;
Fase di maturità;
Fase di decremento o vecchiaia.
Valutazione estimativa degli
arboreti
•
•
Aspetto economico:
valore di mercato:
1.
2.
3.
4.
Valore della terra nuda ( Vo );
Valore intermedio (Vm );
Valore soprassuolo ( Vss );
Ricerca dell’età del massimo tornaconto;
•
Procedimenti di stima:
1. Procedimento sintetico comparativo;
2. Procedimento analitico.
CASI DI STIMA PARTICOLARE
DEGLI ARBORETI
•
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•
•
•
•
IL VALUTAZIONE DEL Vo NEL CASO IN CUI TERMINATO IL CICLO DEL
FRUTTETO SI PASSI DEFINITIVAMENTE A COLTURE ERBACEE.
Il caso in esame si configura nel problema dei redditi transitori e
permanenti.
Vo = SBf x 1/qn + Bf/r x 1/qn ( procedimento matematico)
Se si vuole applicare il metodo estimativo bisognerà prima trasformare il
reddito periodico in annualità e poi applicare la seguente formula:
Bfs/r + (Bff – Bfs ) x qn -1/rqn
RICERCA DEL VALORE DEL SOPRASSUOLO NEL CASOIL
REIMPIANTO NON AVVENGA SUBITO IL DANNO MA IN UN ANNO
INTERMEDIO FRA m e n cioè m’.
• Vs =( SPr – SSp + Vo ) x 1/qn - Vo x 1/qm’
STIMA DEI FRUTTETI
SPECIALIZZATI DISETANEI
• VM= Bf/r;
• Vo = SBf/qn-1* n;
• Vs = Vm – Vo;
• Determinazione del Vo nella fase di
assestamento:
• Vo = ( SPr – SSp + Bf/r ) 1/qn procedimento
matematico dei redditi transitori e permanenti.
OLIVETO AUTONOMO A CICLO
LUNGHISSIMO
• Calcolo del Vm nella fase di maturità:
• Vm = Bf/r;
• Calcolo del Vm nella fase di incremento
es. al 25° anno mentre la fase di maturità
inizia al 40° anno:
• Smm’( Pr – Sp + Bf/r )1/qm-m’.
• Vo = Som’ ( Pr – Sp +Bf/r ) 1/qm’.
STIMA DEI MIGLIORAMENTI
FONDIARI
• GIUDIZI DI CONVENIENZA
ECONOMICA;
• INDENNITA’ PER CHI ESEGUE I
MIGLIORAMENTI SU FONDI ALTRUI;
• RIPARTO DELLE SPESE CONSORZIALI.
RIPARTO SPESE CONSORZIALI
I consorzi si occupano dell’esecuzione, della manutenzione e
dell’esercizio delle opere di bonifica o di miglioramento fondiario
secondo le finalità e con gli strumenti dettati dal regio decreto del
1933 n.215 ( dalle norme sulla bonifica integrale ) e dalla legge
18/05/1989 n.183 ( norme sul riassetto organizzativo e funzionale
della difesa del suolo ) coadiuvata da una legge regionale.
Con il contratto di consorzio più imprenditori istituiscono
un’organizzazione comune per la disciplina di determinate opere.
Vi sono pertanto:
• Consorzi di bonifica;
• Consorzi di miglioramento fondiario.
I primi sono costituiti per lo più da enti pubblici ( Stato, Regione );
I secondi sono per lo più costituiti da privati proprietari.
Riparto Spese Consorziali
I proprietari situati entro il comprensorio sono obbligati a contribuire alle spese
necessarie all’esecuzione dell’opera in ragione del BENEFICIO che
traggono dalla bonifica o del miglioramento fondiario.
Il beneficio è determinato da indici o parametri che possono essere di tipo
tecnico o economico, quantitativo o qualitativo.
Esempi: per una bonifica il beneficio che un immobile riceve dall’opera è
proporzionale al danno evitato. Gli indici che in questo caso sono presi in
considerazione sono l’indice idraulico e l’indice economico.
• Il primo è dato dalla combinazione di due indici indice di rischio e
indice pedologico;
• Il secondo tiene conto dell’incremento di reddito o di valore degli
immobili. ( RD, RC, Vo ai fini ICI, Bf, Ca, PLV ).
Per un consorzio di irrigazione l’indice è dato dalla competenza ( cioè la
quantità di acqua fornita ). C = Q x O/24 T;
Per i consorzi stradali l’indice è la distanza di percorrenza.