Transcript Porovnávací metoda

Porovnávací způsob
oceňování majetku
Ing. David Slavata, Ph.D.
Oceňování majetku A
Statek movitý a nemovitý
Nemovitost: Pozemky a stavby spojené se
zemí pevným základem.
Pozemek: Část zemského povrchu oddělená
od sousedních částí hranicí.
Stavba: Je výsledek stavební činnosti, který
lze individualizovat podle druhu a účelu
využití.
Porovnávací metoda použití
Homogenní statek
 Existence trhu
 Časová aktuálnost

Co ovlivňuje hodnotu u věcí
movitých:
Výrobní materiál
 Kvalita provedení
 Technický stav
 Opravitelnost
 Dostupnost náhradních dílů

Co ovlivňuje hodnotu u věcí
nemovitých:
Místo
 Využitelnost
 Opotřebení
 Dopravní dostupnost
 Velikost stavby (pozemku)
 Infrastruktura atd.

Princip
Pro použití srovnávací metody musíme mít
minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A,
nemovitost B)
 U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná)
neznáme cenu, ale známe její technické a
jiné parametry
 U nemovitosti B (nemovitost srovnávací)
známe cenu a známe také její technické a
jiné parametry

Metody
Metoda porovnání odbornou rozvahou
 Metoda zjištění hodnoty pomocí
koeficientu prodejnosti
 Metoda přímého porovnání
 Metoda nepřímého porovnání

Metoda porovnání odbornou
rozvahou
PH1 = 1/n x SUM PCi
Vhodnost a výhodnost využití
Jednoduchá metoda
 Nutnost vysoké homogennosti statku
 Nutnost časové aktuálnosti
 Např. Bytová jednotka

Metoda zjištění hodnoty pomocí
koeficientu prodejnosti
PH = Cc x Kp
Kp = (1/n x SUM Cpi) / (1/ x SUM Cci)
Nevýhoda metody

Kombinace s nákladovou metodou

Nutnost zjištění věcné hodnoty
Metoda přímého porovnání
1.
Přímým přičítáním nebo odečítáním
částky formou přirážek nebo srážek
podle odlišnosti jednotlivých položek
1.
Pomocí koeficientů odlišnosti na základě
jejich multiplikačního efektu
Metoda přímého přičítání nebo
odečítání
PH2a = [(CA +/- sum PSAi) x V1 + (CB +/sumPSBi) x V2 +….+(CX +/- sum PSXi) x
Vz] / V1 + V2+ … + Vz
Pomocí koeficientu odlišnosti
PH2b = sum ITCsi / n
ITCSi = TCsi / Isi
Isi = k1 x k2 x k3 x…..x kn
Postup
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s
obdobnými parametry jako nemovitosti oceňované
Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně
realizované ceny násobíme korekčním koeficientem
Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k
Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou
srovnávací nemovitost
Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti
Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu
oceňované nemovitosti
Metoda nepřímého porovnání
Data o srovnávacích nemovitostech
transformujeme do jedné průměrné
nemovitosti
 Následně srovnáváme oceňovanou
nemovitost pouze s jednou průměrnou
nemovitostí

Metody nepřímého porovnání

Přímým přičítáním nebo odečítáním
přirážek a srážek

Pomocí koeficientů odlišnosti
Pomocí koeficientu odlišnosti
PH3 = JTC0 x Vým0
JTC0 = SJTC x I0
I0 = k10 x k20 x …xkn0
SJTC = sum IJTCsi / n
IJTCsi = JTCsi / Isi
ISi = k1 x k2 x … x kn
Postup
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako
nemovitosti oceňované a převedeme je na jednotkovou cenu
Zvolíme si parametry průměrné nemovitosti
Jednotkové ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované
ceny násobíme korekčním koeficientem
Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k
Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací nemovitost
Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti
Průměr upravených jednotkových cen o index odlišnosti nám dává tržní hodnotu
průměrné nemovitosti
Určíme koeficienty odlišnosti pro oceňovanou nemovitost
Součinem koeficientů odlišnosti pro oceňovanou nemovitost určíme index
odlišnosti
Součinem indexu odlišnosti s jednotkovou cenou průměrné nemovitosti dostaneme
tržní jednotkovou hodnotu oceňované nemovitosti
Vynásobením tržní jednotkové hodnoty nemovitosti a výměry oceňované
nemovitosti dostaneme tržní hodnotu oceňované nemovitosti
Datbáze – zdroje informací
Kupní smlouvy
 Údaje finančních úřadů
 Údaje realitních kanceláří
 Databáze jednotlivých znalců a odhadců
 Inzerce

Děkuji za pozornost