Transcript Trabajos sobre inmueble ajeno

Aspectos destacados de los
impuestos en la actividad de
la construcción
COLEGIO DE GRADUADOS EN CIENCIAS
ECONÓMICAS DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE
BUENOS AIRES
CICLO DE ACTUALIZACIÓN IMPOSITIVA.
Dr. Osvaldo Balán. 20-10-2010
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IVA OBRA SOBRE INMUEBLE
PROPIO. Elemento Objetivo


Se encuentran alcanzadas por el impuesto las obras
efectuadas directamente o a través de terceros sobre
inmueble propio.
El DR entiende por obras aquellas mejoras
(construcciones, ampliaciones, instalaciones), que
según los códigos de edificación o disposiciones
semejantes, se encuentren sujetos a denuncia,
autorización o aprobación por autoridad competente.
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OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO
Elemento subjetivo



Son sujetos del gravamen las empresas constructoras que
realicen las obras sobre inmueble propio, cualquiera sea la
forma jurídica que hayan adoptado para organizarse, incluidas
las empresas unipersonales.
Se define como empresas constructoras las que, directamente o
a través de terceros, efectúen las referidas obras con el
propósito de obtener un lucro con su ejecución, o con la
posterior venta parcial o total del inmueble.
OJO artículo 5º del DR: Distinción entre empresas constructoras
y empresas “alquiladoras”
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Obra sobre inmueble propio.
Nacimiento del hecho imponible



El hecho imponible se perfecciona en el momento de la
transferencia a título oneroso del bien. La misma tendrá lugar al
extenderse la escritura traslativa de dominio o al entregarse la
posesión, si este acto fuera anterior.
Cuando se reciban señas o anticipos que congelen precios, el
hecho imponible se perfeccionará, respecto del importe recibido,
cuando tales señas o anticipos se hagan efectivos. (RG 707/99)
Para señas o anticipos que congelen precio (en el caso de obra
sobre inmueble propio) el Art. 45 del DR dispone que el hecho
imponible se perfeccionará sobre la totalidad de dichos pagos.
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Obra sobre inmueble propio. Base
imponible


En el caso de obras realizadas directamente o a través de
terceros sobre inmueble propio, el precio neto computable
sujeto a gravamen será la proporción que del convenido por las
partes, corresponda a la obra objeto del gravamen.
Asimismo, la base imponible que se determine de acuerdo con
el procedimiento mencionado precedentemente, no podrá ser
inferior al importe que resulte atribuible a la misma, según el
correspondiente avalúo fiscal o, en su defecto, el que resulte de
aplicar al precio total de la operación la proporción de los
respectivos costos determinados de conformidad con las
disposiciones de la ley del impuesto a las ganancias.
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Consorcios de construcción
integrados por personas físicas

Dictamen DATJ 47/83: “si bien los consorcios que actúan bajo la

Dictamen DATJ 41/85: “en el caso de los consorcios se ha
forma de condominios no tienen personalidad jurídica distinta a la de
sus integrantes, aquellos se inscriben en el IVA sin que la DGI oponga
reparo alguno. Desde un punto de vista jurídico, al inscribirse el
consorcio es como si lo estuvieran haciendo sus componentes, atento
que aquel no reúne características de un ente susceptible de adquirir
derechos y contraer obligaciones.”.
aceptado su inscripción, no obstante no ser estos sujetos pasivos del
impuesto, para posibilitar, por razones de orden practico, que
sustituyan a los consorcistas en la captación del crédito, por cuanto se
considera que podría resultar impracticable hacer constar el número de
todos los condóminos en las facturas que se emitan por provisión de
materiales, locaciones y prestaciones de servicios.”
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Trabajos sobre inmueble
ajeno
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

¿Qué se entiende por trabajos sobre
inmueble ajeno?
La falta del elemento subjetivo
La incorporación de materiales (Ver
Dictamen DATJ 10/84)
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¿Qué son trabajos sobre
inmueble ajeno?



Ni la ley ni el decreto reglamentario se han ocupado de este
tema.
El Fisco pretendía considerar incluidos dentro de tal concepto al
“relleno sanitario”. La empresa sostenía que tal actividad se
trataba de un servicio, que en aquella época no se encontraba
alcanzado por el gravamen.
La Corte dijo que debe recurrirse al significado corriente que
debe atribuírsele a dicho término, y concluyó que tales trabajos
no constituyen construcciones, reparaciones, ni trabajos de
mantenimiento sobre el terreno: “ Saneamiento y Urbanización”.
CSJ 10/02/1998 (igual que el TFN)
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Trabajos sobre inmueble ajeno.
Algunas cuestiones



Nacimiento del hecho imponible: ¿Aceptación del
certificado o comunicación de la aceptación? Fallo
Nordeste Construcciones.
¿Los conceptos indemnizatorios forman parte del
precio gravado? Fallo Impresit
Mejoras efectuadas por el inquilino. Fallo Gran Hotel
Tomasso Di Savoia
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Tasa reducida para viviendas.
Algunos problemas
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a) Qué se entiende por “destino vivienda”
b) El tratamiento de bauleras y cocheras
c) Obras de infraestructura no beneficiadas por la
reducción
d) La expresión “excluidos los trabajos realizados
sobre construcciones preexistentes que no
constituyan obras en curso”
e) El tratamiento de los honorarios de proyecto y
dirección de obra
f) Generación de eventuales saldos “técnicos” a favor
g) Materiales y/o bienes que se incorporan
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Tasa reducida. Incorporación
de materiales



Dictamen DAT 66/02 : Si la entrega de materiales constituye
una unidad con la ejecución de la obra, en dicha circunstancia el
importe total de la operación quedará alcanzado a la alícuota
reducida del gravamen.
Ello, siempre que no se trate de bienes de propia producción a
los cuales les alcanzan las disposiciones del Decreto N°
1.230/96.
Por otra parte, si la colocación de los materiales es meramente
accesoria a la venta, no poseyendo dicha prestación entidad que
permita caracterizarla como trabajos sobre inmueble ajeno,
dicha operación quedará alcanzada a la alícuota general... Ello
así, independientemente del tipo de material de que se trate.
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TRATAMIENTO DE LOS
INTERESES EN EL IVA
INTERESES DE OBRA PÚBLICA Y
TASA REDUCIDA
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INTERESES DERIVADOS DE
OBRA PÚBLICA

“Paschini Construcciones SRL” (TFN Sala B)
El reglamento de la ley del Iva, no es suficiente para afectar la
especificidad del supuesto de exclusión relativo a leyes de
obras públicas que incluyen, rubros tales como la actualización
de bienes y servicios adquiridos por el Estado.

“Concesionaria Vial Metropolitana SA”, (Sala A
20/09/04)
Intereses cobrados por incumplimientos de la MCBA. Por ser un
contrato de obra pública, están incluidos en la norma legal del Art. 10,
y por lo tanto comprendidos en dicha dispensa.
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Intereses ¿Hecho imponible
autónomo en el IVA?

CHRYSE S.A.(CNCAF Sala III)
En un caso de repetición por pago del IVA sobre intereses derivados de
una operación de venta de acciones, la Cámara se pronuncia sobre la
ilegalidad del Art. 10 del reglamento del Iva, que establece que los
intereses están gravados aunque provengan de operaciones exentas o
no alcanzadas.
Con fecha 04/04/2006, la CSJ se ha expidió en la causa CHRYSE SA,
declarando desierto el recurso interpuesto por la AFIP por carecer el
mismo de una crítica concreta y razonada de la sentencia impugnada.
Es muy interesante el análisis del voto en disidencia -en el mismo
sentido que el fallo de la Cámara-, pero excede del marco de este
breve comentario.
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Distintas opciones de
venta de inmuebles y su
incidencia fiscal
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VENTA DE INMUEBLES
IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Sujetos alcanzados


Sujetos empresa
Personas físicas


Habitualistas
Loteos con fines de urbanización


Construcción y venta por el régimen de propiedad
horizontal. Ver Dictámenes DAT 80/96 y 66/03
Inmuebles recibidos en cancelación de créditos
originados en el ejercicio de actividades
profesionales u oficios
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IMPUESTO A LA
TRANSFERENCIA DE INMUEBLES



Transferencias de dominio a título oneroso de
inmuebles ubicados en el país
Efectuadas por personas físicas y sucesiones
indivisas
En la medida en que tales transferencias no
se encuentren alcanzadas por ganancias
TASA DEL GRAVAMEN: 15 POR MIL
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EMPRESAS UNIPERSONALES
Y SOCIEDADES DE HECHO


Parte de la doctrina sostiene que quien vende es la
persona física y no la empresa unipersonal ni la
sociedad de hecho. En esta postura las ventas de
inmuebles estarían alcanzadas por el ITI y no por
Ganancias
El Art. 72 del DR de ganancias. Cese de actividades
en empresas unipersonales
Transcurridos más de dos años desde la fecha en que la
empresa realizó su última operación, los bienes se
considerarán incorporados al patrimonio individual del único
dueño
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VENTA DE INMUEBLES ALCANZADAS
POR EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS



El resultado impositivo está alcanzado por el
gravamen
Las normas actuales no permiten la
actualización del costo por inmuebles
adquiridos con posterioridad a marzo de 1992
El resultado obtenido está inflado por la no
aplicación de índices de ajuste de precios
(¿recursos?)
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VENTA DE INMUEBLES ALCANZADAS
POR GANANCIAS

ALGUNAS ALTERNATIVAS

Opción de venta y reemplazo (Art. 67 de la ley)


Devengado exigible (Art. 18 ley y 23 de DR)


El importe obtenido debe reinvertirse en bienes de uso
afectados a la explotación.
Incluye inmuebles en tanto las cuotas sean exigibles
en más de un período fiscal
Otros

En ciertos casos hay que analizar si es factible vender la
sociedad en lugar del inmueble o entrar en un proceso de
reorganización de empresas
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REGÍMENES DE
RETENCIÓN APLICABLES

Impuesto a las Ganancias





RG AFIP 2139/06. Vigencia 01/11/2006
Tasa 3%
La retención es un pago a cuenta del gravamen
Auto-retención y otras modificaciones
Impuesto a la Transferencia de inmuebles




Tasa 15 por mil. Es decir la totalidad del gravamen
El escribano normalmente retiene el mismo y no existe una
presentación de declaración jurada de este impuesto
Ver nueva RG 2141/06. Vigencia 01/11/2006 y sus modificaciones.
Venta de inmueble afectado a la actividad o entregado en locación,
por un Monotributista: gravado por ITI (Dictamen 45/05 de la
DAT): crítica
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INGRESOS BRUTOS Y
CONVENIO MULTILATERAL
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INGRESOS BRUTOS CAPITAL
FEDERAL
•
Tasa para la construcción de inmuebles: 1,50%.
A partir de 2010: 3%
•
Exención para la construcción de viviendas clase “C” o inferior.
•
•
•
La exención (tasa 0%) debe ser solicitada por el beneficiario.
DGR debe aprobar la solicitud y publicar en su página de
Internet
¿Qué se entiende por responsable de la construcción.? Ver
nueva jurisprudencia.
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INGRESOS BRUTOS PCIA.
DE BUENOS AIRES



Tasa aplicable para actividad de la
construcción: 2,50%. A partir del 01/08/2008
pasa al 3.50 %.
Servicios relacionados (pintores, yeseros,
techistas, etc.): son servicios gravados a la
tasa del 3,50%
Exención a la actividad de la construcción: se
posterga su aplicación desde 1994.
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CONVENIO MULTILATERAL.
ARTÍCULO 6º


Cuando los contribuyentes tengan su escritorio,
oficina, administración o dirección en una jurisdicción
y ejecuten obras en otras, se atribuirá el 10% de los
ingresos a la jurisdicción donde esté ubicada la sede
indicada precedentemente y corresponderá el 90% a
la jurisdicción en que se realicen las obras.
Asimismo, no podrá discriminarse, al considerar los
ingresos brutos, importe alguno en concepto de
honorarios a ingenieros, arquitectos, proyectistas u
otros profesionales pertenecientes a la empresa.
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CM. ART. 6º RES. 109/04 CA

“Las empresas de construcción que tengan su
administración o dirección, escritorio u oficina en más
de una jurisdicción, deberán asignar el 10% de sus
ingresos, según lo establecido por el artículo 6° del
Convenio Multilateral, en función de los porcentajes
que surjan de considerar la totalidad de los gastos de
administración y dirección efectivamente soportados
en cada una de las jurisdicciones en las que se
desarrollan tales actividades”
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