Transcript Joar Kjeldseth – Bilbao

Eiendomsmarkedet i Midt-Norge
Bilbao 17. oktober
Joar Kjeldseth
TRANSAKSJONSMARKEDET
Trondheim, Kristiansund, Ålesund og Molde
•
Hittil i år har det vært omsatt eiendom for ca. 3 mrd i Trøndelag / Møre- og Romsdal.
•
Vi har registrert 8 transaksjoner over 50 mill for til sammen 2,42 mrd., alle i Trondheim.
•
Prime yield vurderes til i dag til å ligge i området 6 – 6,25 %
•
Markedet har ikke endret seg mye de siste månedene, men investorene har blitt enda mer selektive. Generelt
skal det mindre ulemper til ved en eiendom før investorene takker nei.
•
Bra etterspørsel etter kontoreiendommer med god beliggenhet og sikre kontantstrømmer, bolig, konvertering,
utvikling / tomt og velfungerende handelseiendommer.
•
Et snevrere fokus gjør at flere investorer leter aktiv i markedet, slik at noen transaksjoner går ”off market”.
•
Bankenes økende krav til egenkapital og marginpåslag forventes etter hvert å gi utslag på yieldnivået.
LAVEST YIELD
Klostergata 46 - Trondheim
Selger
North Bridge Nordic Property m.fl.
Kjøper
Pareto Project Finance
Areal BTA
7 200 kvm
Leietakere
Helse Midt-Norge 90 %. Coop 10 %.
Gjenværende leietid 13,3 år
Eiendomsverdi
MNOK 273
Kr. / kvm BTA
38 000 kr
Netto yield
6%
STØRSTE TRANSAKSJON
Pirsenteret - Trondheim
Selger
Niam Found IV
Kjøper
E C Dahls Eiendom
Areal BTA
Ca. 63 500 kvm
Eiendomsverdi
MNOK 1 200 (ikke verifisert)
Kr. kvm BTA
18 900 kr
Netto yield
6,4 – 6,5 % ??
2005
2007
2009
2012
Syndikat v/ SMN
API
NIAM
E C Dahls
HØYESTE TOMTEBELASTNING
Verftstomta - Trondheim
Selger
MGL Investments LTD,
Aseo AS, Kjetil Grønskag m.fl.
Kjøper
Prora Eiendom AS
Areal BTA
14 300 + p-kjeller
Parkering
80 p-plasser
Kjøpesum
92 mill
Tomtebelastning eks. kjeller
6 433 kr
Tomtepris
17 362 kr / kvm
2004
2006
2012
43 MNOK
70 MNOK
92 MNOK
KRISTIANSUND
Kontor
Beste beliggenhet
2 000 kr/kvm
Gjennomsnitt
1 200 kr/kvm
Areal i markedet
6 000 kvm
•
Stor aktivitet. Spesielt knyttet til basevirksomheten.
•
Nytt administrasjonsbygg på 10 000 kvm til Vestbase står ferdig primo 2013 og vil inneha mellom 350 – 400
arbeidsplasser.
•
Den nye handelsparken ved Kvernberget utvikles, hvor Jula og G-Sport flytter inn i nytt bygg ultimo 2012.
•
Flere leilighetsbygg / prosjekt under oppføring
•
Det store utbyggingsprosjektet på Skorpa med 370 boliger får sin oppstart i 2013.
MOLDE
Kontor
Beste beliggenhet
1 700 kr/kvm
Gjennomsnitt
1 200 kr/kvm
Areal i markedet
10 000 kvm
•
Ledige kontorlokaler kjennetegnes av at de ikke oppfyller dagens krav til standard og inneklima.
•
Flere større utbygginger de senere år, slik som Kranhuset til Molde Næringseiendom, Romsdalskvartalet,
Kleive Betong sitt bygg på Årø/Eikrem, AMFI Roseby vest og nå siste bygget til AxTech med ferdigstillelse i
november 2012.
•
Flere mindre boligprosjekt under utbygging
•
Neste større utbyggingsprosjekt innenfor både bolig og næring vil være Grand Fiære med over 400 boliger og
12 000 kvm næringsareal.
BOLIG BTA
PARKERING BTA
FASE 1
30 200
6 800
FASE 2
11 000
5 000
NÆRING BTA
12 000
ÅLESUND
Kontor
Beste beliggenhet
2 200 kr/kvm
Gjennomsnitt
1 400 kr/kvm
•
Mye små areal som ikke oppfyller dagens krav til standard og inneklima
•
Mangler leieflater på 1 000 kvm +
•
Flere store utbyggingsprosjekter på tegnebrettet
Kremmergården
Korsegata 4B
Skansekaia
Spjelkavik Bil
Daaeskogen Næringseiendom
Norsk Maritimt Kompetansesenter
Areal i markedet
20 000 kvm
8 000 kvm
4 000 kvm
14 000 kvm
7 000 kvm
11 000 kvm
Kremmergården
LEIEMARKEDET FOR KONTOR TRONDHEIM
Kontor
•
•
•
Beste beliggenhet
2 100 kr/kvm
Gjennomsnitt
1 400 kr/kvm
Areal i markedet
70 000 kvm
Stor konkurranse i prosjektmarkedet
Tilbudsprisene som tilbys på prosjekter ligger i intervallet 1 650 – 2 000 kr / kvm BTA.
I de femten største prosjektene så tilbys det reelt sett til sammen 300 000 kvm
Lokasjon
Grillstad Marina
Trondheim Næringspark
Holtermannsveg 1
Trondheim S østbebyggelsen
Teknobyen byggetrinn 4/5
Holtermannsveg 70
Elgesetergate 55/57
Verftsgata 2
Origo - Sluppenveien 17BC
Brattørkaia 17 A
Brøsetveien 166
Dora 1
Tunga
Vestre Rosten 69
Falkenborgveien
Areal BTA
40 000
40 000
34 000
30 000
27 500
24 000
20 000
15 000
12 900
10 900
10 000
10 000
10 000
10 000
8 000
302 300
Utbygger
Grilstad Marina AS
Kjeldsberg Eiendom
Entra Eiendom
Rom Eiendom
KLP Eiendom
Wahl Eiendom
Njord Eiendom
Prora Eiendom
KLP Eiendom
Entra Eiendom
KLP Eiendom
Dora AS
Koteng
Hent
Realinvest
LEIEMARKEDET FOR KONTOR- TRONDHEIM
- leietakere over 300 kvm i markedet pr. oktober 2012
86 620 Sum areal som søkes pr. 15.10.2012
Leietakers
navn
Areal ønsket
(ca.)
18 000
8 000
7 000
7 000
6 000
5 500
5 000
2 000
1 750
1 600
1 500
1 400
1 200
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
800
800
600
600
600
600
500
400
400
400
400
400
400
400
400
400
350
300
300
300
300
300
300
Trenger
lokaler fra
jan.15
jun.14
jan.16
jan.14
des.17
jun.15
jun.18
jun.13
jan.12
okt.12
jan.14
jun.14
jan.13
jan.13
jan.13
jan.12
jan.15
apr.14
aug.12
apr.13
okt.13
des.12
jan.11
jul.12
aug.12
jul.13
des.13
jul.11
mar.12
jan.00
jan.13
aug.13
aug.13
jan.12
jul.11
des.12
sep.11
mai.13
nov.11
des.12
des.12
jul.12
jul.12
sep.12
Sorter på
Status
2
4
3
4
3
1
3
2
1
2
3
3
2
3
2
1
2
4
2
1
3
1
1
2
2
2
2
1
2
0
2
2
2
1
1
2
1
2
1
1
1
2
2
2
Kommentar
Vurderer alternativer til 0-alternativet
Randsone
I tillegg ca. 7.000 div. areal
Sentrum
Randsone trolig
Randsone
Forlenget. Kan likevel være aktuelle for tidligere flytting.
Sentrum
Ønsker primært areal på Tangen Stjørdal
Randsone
Randsone
Sentrum/Randsone
Randsone; 1000 kvm lager i tillegg
Randsone
Randsone; utløp 31.12.13 - tidligst flytte 2. halvår 2012
Randsone; noe lab i tillegg
Randsone
Randsone
Sentrum
Randsone
Kan være aktuelle for nybygg.
Randsone
Sentrum; ønsker kjøp av bygård
Randsone
Randsone
Moholt
Lade
Sentrum
Sentrum
Sentrum
Behøver også 250 kvm lager
Randsone
Randsone sør
Randsone sør
Sentrum
Sentrum
Div. prospekter sendt.
MARKEDSKARTLEGGING KONTOR I TRONDHEIM
- fellesprosjekt sammen med Akershus Eiendom
Sentrum
KalvskinnetHospitalsløkkan
Brattøra
Nyhavna
Ila - Marienborg
Øya – Elgeseter Lerkendal
Lade - Leangen
Strinda
Omkjøringsvegen
Ranheim
Sluppen
Fossegrenda
Tiller
Heimdal
Trondheim ytre vest
Trondheim ytre øst
Trondheim ytre sør
Ledighet Trondheim: 5,7% Oktober 2012 (ca. 70 000 kvm)
Lade-Leangen
Brattøra Nyhavna
KalvskinnetSentrum
Hospitalsløkkan
>20%
Ranheim
Strinda
IlaMarienborg
Øya-ElgeseterLerkendal
Omkjøringsvegen
<20%
<17,5%
Trondheim ytre øst
<15%
Trondheim ytre vest
Sluppen
Fossegrenda
<12,5%
<10%
<7,5%
Tiller
<5%
<2,5%
Heimdal
Trondheim ytre sør
Historisk kontorledighet Trondheim
Juli 2011: 6,2%
Oktober 2011: 5,7%
Januar 2012: 5,5%
>20%
<20%
<17,5%
<15%
April 2012: 5,4%
Juli 2012: 6,2%
Oktober 2012: 5,7%
<12,5%
<10%
<7,5%
<5%
<2,5%
Tilbudssiden: Igangsatte/bestilte kontorbygg 2012-2015
Brattørkaia
15A og B
Strindfjordvegen 1
Byggetrinn 2
Strandveien 43
Bassengbakken 2
NINA Gløshaugen
Nybygg i 2012
Byggetrinn 3
Magnus
Tungasletta 10 Lagabøters vei 4
Trønderenergi
Klæbuveien 125
Nybygg i 2013
Sluppenveien 23
Sikre nybygg i
2014-15
 35.000 m2 nye kontorer i 2012 og 21.500 m² i 2013
 I 2014 og 2015 er det så langt meldt ca 21.500 m² nye kontorer
Torgårdstrøa 2
Skraverte
sirkler angir
ledige bygg
Boligprisene
Makroøkonomiske faktorer som kan påvirke
boligprisene i tiden fremover:
+
Relativt lave renter
+
Reallønnsvekst
+
Lav arbeidsledighet
+
Høy befolkningsvekst
+
Relativt lav boligbygging
÷
Krav til 15 prosent egenkapital ved
finansiering av boligkjøp
÷
Innstrammet kredittpraksis i bankene
÷
Svake vekstimpulser fra utlandet
15
Kilde: Norges eiendomsmeglingsforbund måneds statistikk
Kjøpsevne
Beregnet kjøpsevne i Trondheim, fordel på aldersgrupper
Kjøpsevne:
Kjøpsevnen er beregnet med utgangspunkt i inntekt, boligverdi og gjelds- og formuesforhold. Den viser at kjøpsevne i Trondheim er på
kr. 3 492 279, som er ca. 9,2 % mere enn landsgjennomsnittet.
Kjøpsevnen er lavest blant de yngste, og høyest blant de i aldersgruppen 55-64 år.
MARKEDET FOR PROSJEKTERTE BOLIGER
- for lite og for dyre boliger
•
•
Det må bygges TILSTREKKELIG ANTALL og RIKTIGE boliger for en
voksende befolkning - Kjøpsevnen kr. 3,5 mill. !
•
Bedre boligpolitikk
–
Regulere mer - flere ferdig regulerte/byggeklare tomter
–
Raskere regulering og saksbehandling
–
Fleksibilitet -> Tillate bygging av rett type bolig der folk vil bo
•
Byggkostnad må ned:
–
Mer industriell boligbygging…….
–
Økt bruk av prefab, mer standardisering
–
Justere på krav i Tek 2010
–
Konvertering av næringsbygg
•
Bedre finansiering
–
Fleksibel mht. krav til egenkapital - bankene må selv vurdere betjeningsevne
–
100 % husbankfinansiering til ungdom
–
Økte rammer for startlån til ungdom og grupper med svak økonomi
–
Øke BSU-rammen.
•
Eiendom med sentral beliggenhet som kan utvikles til boligformål. LØP OG KJØP!
EIENDOM FOR SALG
Fræna Helsestasjon – kan omreguleres til boligformål
•
4 912 kvm bygg
•
11 071 kvm eiet tomt
•
Eiendommen fristilles
fra Fræna kommune
•
Eiendommen kan
omreguleres til f.eks
boligformål.
•
Prisantydning
15 mill
EIENDOM FOR SALG
Fabrikkvegen 4, 6 og 8 i Molde – RIMO studentboliger.
•
3 695 kvm bygg
•
4 010 kvm eiet tomt
•
Beliggende i Molde
bysentrum
•
Eiendommen fristilles fra
Studentsamskipnaden
for Nordmøre og
Romsdal Q3 2013
•
Eiendommen består i
dag av 84 enkelt hybler,
28 hybelleiligheter og en
toroms leilighet. Totalt
113 boenheter.
•
Eiendommen er regulert
til studentboliger, og må
omreguleres.
•
Legges ut for salg i uke
44
EIENDOM FOR SALG
Kombinasjonseiendom Breivika – Postveien 12
•
4 085 kvm bygg
•
9 087 kvm eiet tomt
•
Utviklingspotensial
•
Gjennomsnittlig leie
655 kr / kvm BTA
•
Leietakere er
Hydroscand AS,
BT Entreprenør,
Oras Ålesund AS
Vadseth Byggelag AS
•
Brutto leie MNOK 2,7
•
Prisantydning
25 mill
•
Est. netto yield 8,2 %
EIENDOM FOR SALG
Kontoreiendom Ålesund sentrum - St. Olavs plass 1
•
3 979 kvm bygg
•
980 eiet tomt
•
Gjennomsnittlig leie
1 324 kr / kvm BTA
•
Leietakere:
Sparebank 1 SMN,
Innovasjon Norge,
Salmar Sales,
Golden Energi
Offshore Management
•
Brutto leie MNOK 5,3
•
Prisantydning
81 mill
•
Est. netto yield 6 %
•
Byens beste
beliggenhet
EIENDOM FOR SALG
Handelseiendom Moa – Høgvollveien 8
•
14 727 kvm bygg
•
13 414 kvm eiet tomt
•
Parkeringskjeller
•
Gjennomsnittlig leie
1 133 kr / kvm BTA
•
Leietakere:
G-Maks, Europris,
Expert, Visma m.fl.
•
Brutto leie MNOK 16,7
•
Prisantydning
MNOK 225
•
Est. netto yield 7 %
EIENDOM FOR SALG
Foretningseiendom Trondheim sentrum – Nedre Bakklandet 58C
•
Moderne og unik
bryggeeiendom langs
Nidelven i sentrum
•
4100 kvm bygg
•
Gjennomsnittlig leie
1 452 kr / kvm BTA
•
Leietakere:
Fedem Technology
AS, Academic Work
Norway AS, Optimum
ASA, Scanpartner AS,
Xpoline AS, Bakke
Tannlegekontor og
Fische ASA
•
Brutto leie MNOK 5,2
•
Prisantydning 75 mill
•
Est. netto yield 6,4 %
EIENDOM FOR SALG
Lager-/ logistikkeiendom Trondheim sør – Industriveien 59-61
•
16.758 kvm bygg
•
23.373 kvm eiet tomt
•
10 års ”bare house”
leiekontrakt
•
Gjennomsnittlig leie
622 kr / kvm BTA
•
Leietaker Siv.ing.
Gisle Krigsvoll AS
•
Brutto leie MNOK 10,4
•
Prisantydning
MNOK 150
•
Est. yield ca. 7 %