Transcript Vuokratun asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön Aki Rosén

Y-PÄIVÄ 6.11.2014
Vuokratun
asuinhuoneiston
luovuttaminen toisen
käyttöön
Varatuomari Aki Rosén
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
Kenen käyttöön asuinhuoneisto
vuokrataan?
• Lähtökohtaisesti huoneisto vuokrataan vain
vuokralaisen omaan käyttöön (AHVL 17.1 ja .2 §)
• Pääsääntö AHVL 17.2 §:
Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman
vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai
vuokranantajan erikseen antamaa lupaa
luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen
käytettäväksi.
Kenen käyttöön asuinhuoneisto
vuokrataan?
• AHVL 17 § otsikko: Asuinhuoneiston luovuttaminen
toisen käytettäväksi
• AHVL 17.1 §
• Saa kuitenkin aina käyttää yhteisenä asuntona
puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa
• Puoliso: aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avioliiton
omaisissa suhteissa, siis myös avopuoliso, rekisteröidyt
parisuhteet
• Onko lasten oltava alaikäisiä?
Huoneiston luovuttaminen
lähisukulaiselle?
• Saa käyttää yhteisenä asuntona myös
lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen
kanssa, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle
huomattavaa haittaa tai häiriötä (AHVL 17.1 §)
• Lähisukulaisen määritelmää ei laissa: ainakin
sukulaiset etenevässä ja takenevassa
sukulaissuhteessa
• Lisäksi sisarukset (myös puolison), ottovanhemmat,
kasvattivanhemmat…
• Huomattavan haitan määritelmää ei laissa
• Ei säädetty menettelytapaa haitan etukäteiselle
toteamiselle -> vahvistuskanne?
• Ei oikeutta siirtää vuokraoikeutta
Puolison (yhteis)vastuu
velvoitteista (AHVL 11 §)
– Puolisot (mutta eivät lapset täysi-ikäisinäkään)
vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta
johtuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä
vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa
huoneistossa.
– Myös puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut,
vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta
edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien
velvollisuuksien täyttämisestä, niin kauan kuin hän
asuu tässä huoneistossa.
Vuokraoikeuden siirto
perheenjäsenelle (AHVL 45 §)
• Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa
siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle
puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai
jomman kumman puolison vanhemmalle, jollei
vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa
vuokraoikeuden siirtoa (AHVL 45 §).
Vuokraoikeuden siirto
perheenjäsenelle
• Vastustusmenettely:
Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa,
vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava tästä
kirjallisesti vuokranantajalle. Jos vuokralaisella
on oikeus siirtää vuokraoikeutensa,
vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan
vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on
ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.
Vuokraoikeuden siirto
perheenjäsenelle
• Jos vuokranantaja haluaa vastustaa
vuokraoikeuden siirtoa, vuokranantajan tulee
kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan
saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen
tutkittavaksi.
• Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu
tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu
oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos
tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman
syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto.
Alivuokraus (AHVL 17.1 § ja 11 luku)
• Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa
haittaa tai häiriötä,
• vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin
enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi
asumiseen.
– Enintään puolet pinta-alasta, huoneiden lukumäärästä,
käyttöajasta?
• Yleensä katsotaan tarkoittavan huoneita
– Vain asuinkäyttöön, ei esim. kotitoimistoksi tai
vastaanotoksi
Alivuokraus (AHVL 17.1 § ja 11 luku)
• Alivuokrausta ei voi kieltää esim. vuokrasopimuksessa
Airbnb ym. toiminta
Esimerkki airbnb-sivustolta:
12
Taloussanomat 8/2014
Vuokralainen saa alivuokrata
Perttiä jurppii, sillä majoittaminen ei välttämättä ole lain vastaista. Hän oli
luullut, että sopimus edelleenvuokrauskiellosta suojaa häntä ja laki
sopimusta.
Laki kieltää jälleenvuokrauksen ilman vuokranantajan lupaa, mutta sallii
alivuokrauksen. Lakimies Anne Vatanen Suomen Vuokranantajista kertoo,
että nämä ovat eri asioita.
– Selkeää rajaa majoituksen ja asumisen välillä ei ole.
Vuokralaisella on oikeus alivuokrata asumiskäyttöön enintään puolet
vuokraamastaan asunnosta. Laki ei täsmennä, perustuuko puolikas pintaalaan vain huoneiden määrään.
Laista ei myöskään selviä, miten yhteiskäytössä olevat tilat lasketaan.
Vatanen toivoo asiaa selventävää ennakkotapausta.
Pertin mielestä pariskunta käyttää lakia hyväkseen.
IS 31.8.2014
http://www.iltasanomat.fi/matkat/art-1288731398045.html
Voiko vuokra-asuntoonkin majoittaa?
Vuokralainen saa vuokrata Airbnb:n tai vastaavan palvelun kautta asuntoaan ilman
vuokranantajan lupaa. Nettipalvelussa tehdyn sopimuksen majoituksesta voi tulkita
alivuokrasopimukseksi, eikä lain mukaan alivuokrausta voida vuokrasopimuksessa
rajoittaa. Vuokralaisella on siihen aina oikeus.
Vuokranantaja ei voi irtisanoa sopimusta, vaikka vuokralainen olisi alivuokrannut
asuntoa ilman lupaa.
Vuokranantajalla ei ole myöskään oikeutta kieltää kotimajoituspalvelujen käyttöä
vuokrasopimuksessa. Jos tällainen ehto vuokrasopimukseen kirjattaisiin, olisi se
pätemätön.
Mahdollisista syntyneistä vahingoista vastaa päävuokralainen.
Lähde: Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Elina Aalto.
Luovuttaminen toisen käyttöön
• AHVL 18 §:
– Vuokralainen saa enintään 2 vuodeksi luovuttaa
koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi,
– jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden
tai muun sellaisen syyn takia
– oleskelee toisella paikkakunnalla
– eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä
vastustaa luovutusta.
Luovuttaminen toisen käyttöön
• Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen
huoneiston käytön väliaikaista luovutusta kirjallisesti
ilmoitettava asiasta vuokranantajalle. Jollei
vuokranantaja hyväksy luovutusta, hänen on 14 päivän
kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava
vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.
• Jos tuomioistuin hyväksyy vastustamisen perusteen, sen
on kiellettävä luovutus.
• Jos tuomioistuin hylkää vuokranantajan kanteen,
vuokranantajan muutoksenhakemus ei estä huoneiston
väliaikaista luovuttamista toisen käytettäväksi.
KKO 2014:49
Vuokralaisella oli asuinhuoneiston vuokrauksesta
annetun lain 18 §:n 1 momentin nojalla oikeus
luovuttaa asuinhuoneisto väliaikaisesti toisen
käytettäväksi, kun hän oli itse estynyt käyttämästä
huoneistoa ollessaan vankilassa, ja vaikka vankila
sijaitsi samalla paikkakunnalla kuin asuinhuoneisto.
Kysymys myös valituksen tutkimisen edellytyksistä,
kun määräaika, joksi asuinhuoneisto oli tarkoitus
luovuttaa toiselle, oli kulunut umpeen oikeudenkäynnin
aikana.
KKO 2014:49
AHVL 18 §:n 1 momentti on kirjoitettu niin, että
vuokralaisen tulee oleskella toisella paikkakunnalla,
jotta huoneiston väliaikainen luovutus olisi
mahdollinen...
Sanamuotoon pitäytyvän tulkinnan mukaan sairastunut
vuokralainen ei siis voisi väliaikaisella asunnon
luovuttamisella turvata asuntonsa säilymistä
käytössään, jos häntä hoidettaisiin samalla
paikkakunnalla sijaitsevassa sairaalassa tai
hoitolaitoksessa. Vastaavalla tavalla myös esimerkiksi
vanhuksen mahdollisuudet luovuttaa asunto hoito- tai
kuntoutusjakson ajaksi riippuisivat siitä, missä hoitoa
annetaan.
KKO 2014:49
Toisin kuin työ- tai opiskelupaikkakunnalla, sairaalatai muussa laitoshoidossa olevan vuokralaisen
hoitopaikkakunnalla ei ole merkitystä asunnon
käyttötarpeen ja -mahdollisuuksien kannalta.
Laitoshoidossa oleva ei aina edes pysty vaikuttamaan
siihen, millä paikkakunnalla häntä hoidetaan.
Säännöksen sanamuodon mukainen soveltaminen
tällaisissa tilanteissa voisi sen vuoksi johtaa laitoksen
sijaintipaikkakunnasta riippuen sattumanvaraisiin ja
yhdenvertaisuutta loukkaaviin seurauksiin.
KKO 2014:49
Korkein oikeus katsoo, että lain tavoitteiden ja
sääntelyn yhtenäisyyden turvaamiseksi 18 §:ää on
perusteltua tulkita samansuuntaisesti lain 55 §:n 2
momentin kanssa niin, ettei vuokralaisen oleskelu
toisella paikkakunnalla ole kaikissa tilanteissa
edellytys huoneiston väliaikaisen luovuttamisen
sallittavuudelle.
Vaasan HO 29.6.1989 nro 941
Kaupunki oli vuokrannut A:lle asuinhuoneiston. A oli
ilmoittanut 6.1.1988 luovuttavansa huoneiston B:lle
7.2.1988 alkaen.
Kaupungin asuntoasiainlautakunta oli 4.2.1988
päättänyt, että B:tä ei hyväksytä luovutuksensaajaksi.
Kaupunki oli 10.5.1998 ilmoittanut purkavansa
vuokrasopimuksen.
Kaupunki oli nostanut 21.10.1988 kanteen vaatien A:n
ja B:n häätämistä huoneistosta ja vuokrasuhteen
purkamista.
Vaasan HO 29.6.1989 nro 941
Kaupunki katsoi, että koska hallinnollisessa
prosessissa oli lainvoimaisesti todettu, että B:tä ei
voida hyväksyä vuokralaiseksi, AHVL:n vastustamista
koskevaan määräaikaan ei voida pätevästi vedota.
AO + HO: AHVL määräaikaa ei ollut noudatettu, kun ei
ole 14 päivässä saatettu tuomioistuimen tutkittavaksi.
Kaupungin kanne hylättiin.
KKO: Ei valituslupaa.
Helsingin HO 31.7.1975 nro 117
AsOy oli vuokrannut asunnon eräälle liikkeelle.
Liikkeen omistaja oli vuokrannut asunnon edelleen
A:lle, jonka kanssa tuolloin seurusteli. A oli asunut
huoneistossa äitinsä kanssa.
Kun A muutti pois huoneistosta, liike irtisanoi
vuokrasopimuksen AsOy:n kanssa. AsOy vaati AO:ssa
A:n äidin velvoittamista muuttamaan huoneistosta,
koska äidin ja AsOy:n välillä ei ollut vuokrasuhdetta.
Helsingin HO 31.7.1975 nro 117
AO: Hyväksyi kanteen.
HO: A oli suullisesti sopinut isännöitsijän kanssa
vuokran maksamisesta AsOy:lle. HO katsoi mm. tästä
syystä, että A oli hallinnut huoneistoa
päävuokralaisena.
HO katsoi, että A oli AsOy:n tieten muuttanut
huoneistosta ja jättänyt sen äitinsä hallintaan. Koska
A:lla oli AHVL:iin perustuva oikeus siirtää
vuokraoikeus äidilleen ja AsOy:n oli katsottava voivan
tyytyä äitiin vuokralaisena, HO hylkäsi kanteen.
Vuokraoikeuden siirrettävyys
(AHVL 44 §)
• Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua
tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää
vuokraoikeuttaan, ellei AHVL:ssa toisin säädetä.
• Jos vuokranantaja ei anna vastausta kuukauden
kuluessa luvan pyytämisestä, vuokralaisella on oikeus
irtisanoa (myös määräaikainen) sopimus kuukauden
kuluessa siitä, kun aika vastauksen antamiseen päättyi.
Vuokraoikeuden siirrettävyys
(AHVL 44 §)
• Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen
on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti
vuokranantajalle.
• Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa,
vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena
siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta
vuokranantajalle.
Vuokrasuhteen purkaminen
(AHVL 61 §)
• Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus mm.
jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa
muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin AHVL:n
säännöksiä.
• Vedottava kohtuullisessa ajassa
• Päättyy välittömästi/purkuilmoituksessa mainittuna
myöhempänä ajankohtana
• Saa purkaa ilman varoitusta (AHVL 62 §)
• Purkamisilmoitus/haastehakemus
Vuokrasuhteen purkaminen
(AHVL 61 §)
Vrt. irtisanominen (AHVL 7 luku) vuokraoikeuden
purkamisen riitauduttua?
Luentoaineisto ei sellaisenaan sovellu oikeudelliseksi ratkaisuohjeeksi.
KIITOS!
Lisätietoja:
Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy
Varatuomari Aki Rosén
Eteläranta 12, 7. krs
00130 Helsinki
[email protected]
050 622 32