Transcript Nota trimestrale - Agenzia delle Entrate

NOTA TRIMESTRALE
Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2016 e sintesi annua
data di pubblicazione: 1 marzo 2017
periodo di riferimento: quarto trimestre 2016 e sintesi annua
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi
della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi
Direttore: Gianni Guerrieri
Coordinatore: Maurizio Festa
Hanno collaborato: Erika Ghiraldo, Filippo Lucchese, Saverio Serafini
data di pubblicazione: 1 marzo 2017
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti in questa pubblicazione, o assumere
alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro
elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Indice
Premessa .............................................................................................................. 1
Le compravendite in Italia ..................................................................................... 2
Il settore residenziale ............................................................................................ 5
Le compravendite per macro aree geografiche............................................................................................ 5
Le compravendite nelle metropoli................................................................................................................ 9
Le compravendite della nuda proprietà ..................................................................................................... 12
I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni ......................................................................................... 14
I prezzi delle abitazioni................................................................................................................................ 17
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia .................................................................. 18
I settori non residenziali ...................................................................................... 19
Il settore terziario ....................................................................................................................................... 21
Il settore commerciale ................................................................................................................................ 24
Il settore produttivo .................................................................................................................................... 27
Fonti e criteri metodologici ................................................................................. 30
Indice delle figure ............................................................................................... 33
Indice delle tabelle .............................................................................................. 33
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IV trimestre 2016 e sintesi annua
Premessa
I dati delle compravendite pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare si riferiscono al numero di
unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di
compravendita registrati presso gli archivi di Pubblicità Immobiliare degli Uffici provinciali - territorio
dell’Agenzia delle Entrate. I volumi di compravendita, in particolare, sono conteggiati sulla base delle unità
immobiliari, oggetto di transazione a titolo oneroso, normalizzate rispetto alla quota di proprietà trasferita
(vedi Fonti e criteri metodologici).
Le unità immobiliari sono aggregate nelle destinazioni d’uso residenziale, pertinenze, terziaria, commerciale
e produttiva secondo le categorie catastali indicate per ciascuna unità nella nota Unica di trascrizione e
registrazione compilata dai notai.
I dati relativi ai volumi di compravendite riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione delle province
di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, in quanto il catasto e/o gli archivi di Pubblicità Immobiliare sono gestiti
dagli enti locali.
I dati delle compravendite sono stati estratti il 9 febbraio 2017 e si riferiscono alla data dei rogiti stipulati
nel IV trimestre 2016, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni caso di
quantità residuali non rilevanti ai fini statistici.
Si precisa che i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate differiscono da
quelli che l’Istituto Nazionale di Statistica diffonde nella pubblicazione “Compravendite immobiliari e
mutui” in quanto i dati dell’ISTAT si riferiscono al numero di convenzioni contenute negli atti notarili, che
possono riguardare una o più unità immobiliari (Cfr. ISTAT, Compravendite immobiliari e mutui).
A partire dalla presentazione dei dati relativi al prossimo trimestre, il primo del 2017, anche in attuazione
del D. Lgs. 72/2016 che ha introdotto nel Testo Unico Bancario (D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385) il Capo I
bis e in questo l’articolo art. 120-sexiesdecies dedicato ai compiti dell’OMI1 , le statistiche sul mercato
immobiliare saranno oggetto di una revisione e di un restyling editoriale che prevedrà, tra l’altro, la
pubblicazione di due distinti report trimestrali inerenti, rispettivamente, il settore residenziale e gli altri
settori (terziario, commerciale e produttivo).
1
Detto articolo così recita: “L'Osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l'Agenzia delle entrate assicura il
controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale ed effettua le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di
vigilanza macro-prudenziale”
1
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IV trimestre 2016 e sintesi annua
Le compravendite in Italia
Il mercato immobiliare italiano continua a crescere a tassi positivi anche negli ultimi tre mesi del 2016
facendo segnare una variazione tendenziale2 riferita al totale delle compravendite pari a +16,4% rispetto
allo stesso periodo dell’anno precedente. Non accadeva dal 2011 che gli immobili compravenduti nell’anno
superassero il milione di unità: 1.141.012 NTN nel 2016, ben 177 mila NTN in più del 2015 (+18,4%).
Come indicato in Tabella 1 che riporta i volumi di compravendita e le rispettive variazioni tendenziali, nel IV
trimestre 2016 il settore residenziale, con quasi 147 mila NTN, guadagna, rispetto al IV trimestre del 2015,
oltre 15 punti percentuali, in decelerazione rispetto ai tassi di crescita dei trimestri precedenti.
Le compravendite di pertinenze, riconducibili in larga parte a immobili al servizio delle abitazioni quali
cantine, box e posti auto, mostrano su base trimestrale (+18,4%) un risultato sostanzialmente in linea con la
media di fine anno (+19,2%).
Tra i settori del mercato non residenziale, le compravendite di uffici e istituti di credito, dopo il balzo del
secondo e del terzo trimestre, segnano un +5,9% nel quarto trimestre chiudendo l’anno in crescita di oltre
mille unità. La variazione tendenziale del settore produttivo si conferma per il terzo trimestre consecutivo
su percentuali molto elevate, +25,4%. Il risultato nell’arco dei 12 mesi, +22% circa, è superiore a quello di
tutti gli altri settori. Nel commerciale, infine, dopo il picco del terzo trimestre, la variazione tendenziale
degli ultime tre mesi del 2016 (+16,2%) si attesta su valori analoghi alla media di fine anno (+16,6%).
Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua
NTN
Residenziale
II trim 2016
III trim 2016
IV trim 2016
Anno 2016
115.194
143.298
123.476
146.896
528.865
Terziario
2.025
2.413
2.510
3.000
9.946
Commerciale
6.776
7.598
7.188
9.024
30.586
Produttivo
2.121
2.897
2.565
3.704
11.287
Pertinenze
87.554
110.015
94.007
119.427
411.003
Altro
30.828
38.687
35.719
44.090
149.324
244.498
304.908
265.465
326.141
1.141.012
Totale
Var %
Residenziale
I trim 15-16
II trim 15-16
III trim 15-16
IV trim 15-16
Anno 15-16
20,7%
23,0%
17,5%
15,2%
18,9%
1,4%
14,9%
31,2%
5,9%
12,5%
14,5%
13,0%
23,4%
16,2%
16,6%
Produttivo
7,2%
28,8%
24,6%
25,4%
22,1%
Pertinenze
17,3%
23,3%
17,3%
18,4%
19,2%
8,5%
16,1%
18,4%
15,5%
14,8%
17,3%
21,9%
17,9%
16,4%
18,4%
Terziario
Commerciale
Altro
Totale
2
I trim 2016
A causa della stagionalità delle compravendite di immobili, la variazione dei volumi di scambio non è rappresentativa se calcolata in un trimestre
rispetto al precedente. Pertanto le variazioni percentuali dei volumi di compravendite in un trimestre sono calcolate rispetto all’omologo
trimestre dell’anno precedente (tassi tendenziali).
2
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Il grafico di Figura 1 riporta il numero indice trimestrale delle unità immobiliari compravendute (in termini
di NTN) a partire dal I trimestre del 2004 (periodo base INTN = 100). Osservando l’andamento dei soli «IV
trimestri» di ciascun anno si evidenzia una serie storica con forti contrazioni del mercato in atto dal 2006
interrotte dal lieve rimbalzo nel IV trimestre 2011. Nel quarto trimestre 2014 e poi ancora nel 2015, l’indice
recupera circa 4 punti rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nel 2016 il mercato mostra un
ritrovato dinamismo, risalendo di ulteriori 12 punti percentuali sul 2015. Rispetto al IV trimestre 2006,
punto di massimo del periodo considerato, la distanza si riduce a circa il 60% (85,9 rispetto a 144,5).
Figura 1: Numero indice NTN trimestrale
170
Residenziale
160
150
138,9
140
Pertinenze
144,5
144,3
Terziario, Commerciale e Produttivo
Totale (con Altro)
129,5
130
120
108,5
110
100,7
104,2
101,1
100
85,9
90
80
73,8
71,2
69,5
65,8
70
60
50
30
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
I-16
II-16
III-16
IV-16
40
Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale
35%
Residenziale
Pertinenze
Terziario, Commerciale e Produttivo
Totale (con Altro)
30%
25%
20%
15%
10%
7,0%
6,2% 3,8%
3,9%
-5%
-10%
-15%
-20%
6,8%
0,1%
0,5%
-4,3%
-11,3%
-10,4%
-3,9%
-2,3%
-11,6%
-12,8% -13,7%
-16,2%
1,6%
-17,8%
-7,6%
-6,6%
-5,6%
-3,4%
8,8%
5,5%
1,6%
0,4%
-4,6%
-13,0%
-7,3%
3,6%
3,4%
2,4%
-36%
1,8%
17,9%
17,3%
10,8%
5%
0%
21,9%
-3,6%
16,4%
6,2%
-3,4%
-7,5%
-17,7%
-13,7%
-24,9%
-25%
-25,8%
-30%
-29,6%
I 04-05
II 04-05
III 04-05
IV 04-05
I 05-06
II 05-06
III 05-06
IV 05-06
I 06-07
II 06-07
III 06-07
IV 06-07
I 07-08
II 07-08
III 07-08
IV 07-08
I 08-09
II 08-09
III 08-09
IV 08-09
I 09-10
II 09-10
III 09-10
IV 09-10
I 10-11
II 10-11
III 10-11
IV 10-11
I 11-12
II 11-12
III 11-12
IV 11-12
I 12-13
II 12-13
III 12-13
IV 12-13
I 13-14
II 13-14
III 13-14
IV 13-14
I 14-15
II 14-15
III 14-15
IV 14-15
I 15-16
II 15-16
III 15-16
IV 15-16
-35%
Nel grafico di Figura 2 sono illustrate le variazioni percentuali tendenziali dei volumi di compravendita
(NTN) in ogni trimestre dal 2004. Risulta evidente dal III trimestre 2006 un prolungato andamento
mediamente negativo del mercato immobiliare, interrotto da segni positivi nei primi due trimestri del 2010,
ma solo per le abitazioni, e negli ultimi due del 2011. Nel 2012, le flessioni sono state fortemente
accentuate in tutti i trimestri raggiungendo il massimo con la perdita del IV trimestre 2012 (quasi un terzo
degli scambi, -29,6%). Nel 2013 le variazioni, anche se tutte negative, rallentano in intensità. Il 2014 si apre
3
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
con un tasso tendenziale positivo3, interrotto da un secondo trimestre al ribasso, per poi proseguire con
rialzi crescenti nella seconda parte dell’anno. Nel 2015, assorbito l’effetto della riforma fiscale che ha
influenzato il risultato del primo trimestre, il mercato accelera il passo nel secondo e nel terzo trimestre
mentre nel quarto la compravendita di abitazioni e pertinenze rallenta la corsa e il settore del non
residenziale scivola in campo negativo. Il 2016 fa segnare a livello nazionale variazioni positive per tutti i
settori e tutti i periodi con un picco nel secondo trimestre per il residenziale e nel terzo per il non
residenziale.
3
Si rammenta che il 1° gennaio 2014 è entrato in vigore un regime più favorevole delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ai sensi dell’
Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23. Sulle conseguenze in ordine alla lettura dei dati e per una ricostruzione della serie storica al netto degli
“effetti fiscali” si veda la Nota trimestrale – III trimestre 2015.
4
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Il settore residenziale
Le compravendite per macro aree geografiche
Nel grafico di Figura 3, che mostra in dettaglio l’andamento del mercato residenziale per macro aree
geografiche, si osserva che, anche nell’ultimo trimestre del 2016, in tutte le aree le compravendite di
abitazioni sono in rialzo. Come nel trimestre precedente è il Nord a trainare il resto del Paese (+18,7%),
facendo segnare circa 7-8 punti in percentuali in più rispetto alle altre due macro aree.
Pur nell’ambito di una fase espansiva si nota un progressivo rallentamento dei tassi di crescita nella
seconda parte dell’anno, specialmente nelle regioni centrali e meridionali.
Figura 3: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale per macro area geografica
300.000
250.000
24,1% 24,9%
22,3%
18,6% 20,8%
7,5%
12,9%
9,3% 10,7%
15,3%
18,7%
10,6% 4,5%
10,3% 10,5%
4,4%
10,9%
11,1%
6,4%
4,7%
1,7%
-0,3%
-2,5%
23,0%
20,9%
17,5%
10,8%20,7%
16,1%
11,7%
15,2%
10,1%
7,0%
4,7%
7,1% 8,2% 9,4%
5,8%
6,1%
4,2%
4,1%
3,6%
-0,7%
-1,5%
-4,2%
-7,2%
-1,0%
-3,0%
200.000
150.000
100.000
I trim 14
II trim 14
III trim 14
IV trim 14
I trim 15
II trim 15
III trim 15
IV trim 15
I trim 16
II trim 16
III trim 16
IV trim 16
50.000
-
Nord
Centro
Sud
Italia
Dalla Figura 4, dove è riportato il grafico dell’indice NTN per macro area geografica, si evidenzia la forte
volatilità stagionale, ma sono riconoscibili linee di tendenza con sensibili decelerazioni nel 2008 e nel 2012.
Nella Figura 5 sono altresì riportati i tassi di variazione tendenziali di ciascun trimestre. Si osserva che dal III
trimestre 2006 e fino al II trimestre 2010 si assiste a un evidente percorso di decelerazione degli andamenti
negativi che proseguono con tassi di variazione positivi nei primi due trimestri del 2010. Nei trimestri
successivi, invece, riprende l’andamento negativo, interrotto negli ultimi due trimestri del 2011, che
sembravano rappresentare un’inversione di tendenza poi disattesa dai successivi crolli registrati nel 2012. I
trimestri del 2013 mostrano tassi di flessione in attenuazione mentre nel 2014, iniziato con il segno
ampiamente positivo al Centro e al Nord, i volumi si ridimensionano nel II trimestre, restando in crescita
solo nell’area del Centro, e nel III e IV trimestre tornano in rialzo in tutte le aree. Nel 2015 il Centro apre in
forte ribasso per poi chiudere, come già visto, oltre l’11%. A partire dal secondo trimestre è soprattutto il
Nord a guidare la ripresa facendo registrare tre trimestri consecutivi con una variazione positiva superiore
al 10%. Anche nel 2016, come già visto, il Nord mantiene saldamente il primato sia in termini volumi che di
intensità degli scambi.
5
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica
150
140
131,8
130
141,4
139,8
133,6
132,0
136,0
132,1
Nord
130,4
126,6
Centro
123,6
117,7
120
Sud
117,6
Italia
110
101,0
100
100,1
96,6
94,7
100,7
95,2
90
95,0
94,0
91,9
93,2
92,2
91,7
83,3
79,4
75,5
71,6
80
70
68,3
64,7
62,8
60
70,2
67,6
64,5
63,5
63,7
60,8
59,0
59,0
50
IV-16
III-16
I-16
II-16
IV-15
III-15
I-15
II-15
IV-14
III-14
I-14
II-14
IV-13
III-13
I-13
II-13
IV-12
III-12
I-12
II-12
IV-11
III-11
I-11
II-11
IV-10
III-10
I-10
II-10
IV-09
III-09
I-09
II-09
IV-08
III-08
I-08
II-08
IV-07
III-07
I-07
II-07
IV-06
III-06
I-06
II-06
IV-05
III-05
I-05
II-05
IV-04
III-04
I-04
II-04
40
Figura 5: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica
35%
Nord
30%
Centro
25%
23,0%
Sud
20%
20,7%
17,5%
Italia
15%
10,8%
10%
4,9%
5,1%
5%
9,8%
4,3%
1,8%
0%
3,0% 1,0%
-4,8%
-5%
-3,1%
-3,4%
-6,6%
-15%
-11,6%
-14,9%
-3,0%
-6,6%
-8,0%
-11,0%
-9,2%
-14,1%
-14,9%
-12,3%
-20%
-1,0%
-5,1%
-3,6%
-4,1%
8,2% 9,4%
4,2%
0,6%
-5,3%
-10%
1,4%
-2,7%
0,1%
7,1%
4,1%
4,5%
15,2%
-14,1%
-17,4%
-19,5%
-17,8%
-25,2%
-25%
-26,8%
-30%
-30,5%
6
IV 15-16
III 15-16
II 15-16
I 15-16
IV 14-15
III 14-15
II 14-15
I 14-15
IV 13-14
III 13-14
II 13-14
I 13-14
IV 12-13
III 12-13
II 12-13
I 12-13
IV 11-12
III 11-12
II 11-12
I 11-12
IV 10-11
III 10-11
II 10-11
I 10-11
IV 09-10
III 09-10
II 09-10
I 09-10
IV 08-09
III 08-09
II 08-09
I 08-09
IV 07-08
III 07-08
II 07-08
I 07-08
IV 06-07
III 06-07
II 06-07
I 06-07
IV 05-06
III 05-06
II 05-06
I 05-06
IV 04-05
III 04-05
II 04-05
I 04-05
-35%
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
La forte crescita delle compravendite di abitazioni, registrata a livello nazionale, si presenta in forma
sostanzialmente omogenea anche andando a distinguere il mercato dei capoluoghi da quello dei comuni
minori. Si registrano lievi differenze solo nei singoli trimestri e all’interno di specifiche aree geografiche.
Con quasi 49.000 NTN su base nazionale i capoluoghi crescono nell’ultimo trimestre 2016 del 13,2%, 3 punti
percentuali in meno rispetto agli altri comuni, il cui mercato, va ricordato, ha dimensioni ben superiori,
soprattutto al Nord e al Sud
Come mostrato in Tabella 2 nei capoluoghi del Centro il ritmo di crescita (+7,5%) nel quarto trimestre 2016
risulta sensibilmente inferiore rispetto a quello registrato dai non capoluoghi (+14,1%). Al Nord, come già
nel trimestre precedente, i risultati sono molto vicini con una leggera prevalenza, anche in questo caso, dei
comuni minori: +19,2% contro +17,5%. Al Sud le differenze si annullano rispetto al dato del trimestre
precedente e anche la variazione annua risulta perfettamente allineata nei due mercati: +14,6%.
La Tabella 3 riporta le variazioni percentuali tendenziali del settore residenziale nei trimestri degli ultimi
due anni. E’ evidente come i decisi rialzi iniziati dopo il primo trimestre 2015 abbiano interessato in modo
generalizzato sia i capoluoghi sia gli altri comuni. Sono questi ultimi, invertendo le tendenze precedenti, a
mostrare i maggiori tassi di crescita nel terzo e nel quarto trimestre del 2016.
Nei grafici di Figura 6 sono riportati i numeri indice NTN trimestrale del settore residenziale per macro area
geografica e distinti per capoluoghi e non capoluoghi.
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua settore residenziale, capoluoghi e non capoluoghi, macro area
geografica
var %
III trim
15-16
var %
IV trim
15-16
var %
anno
15-16
89.901
23,0%
17,5%
23,7%
55.009
192.015
22,0%
19,2%
21,7%
66.018
79.224
281.916
22,3%
18,7%
22,3%
11.915
14.233
51.577
12,6%
7,5%
13,5%
Centro Non Capoluoghi
13.709
16.146
58.159
17,8%
14,1%
18,6%
Totale
25.623
30.379
109.736
15,3%
10,9%
16,2%
8.768
10.430
38.921
7,7%
11,8%
14,7%
Non Capoluoghi
23.067
26.863
98.292
11,0%
11,6%
14,6%
Totale
31.835
37.293
137.214
10,1%
11,7%
14,6%
Capoluoghi
41.598
48.878
180.400
16,4%
13,2%
18,7%
Non Capoluoghi
81.878
98.018
348.465
18,0%
16,2%
19,1%
123.476
146.896
528.865
17,5%
15,2%
18,9%
III trim
2016
IV trim
Anno 2016
2016
Capoluoghi
20.916
24.215
Non Capoluoghi
45.102
Totale
Capoluoghi
NTN residenziale
Nord
Capoluoghi
Sud
Italia
Totale
Tabella 3: Variazione % tendenziale annua settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi
var %
I trim
14-15
var %
II trim
14-15
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
I trim
15-16
var %
II trim
15-16
var %
III trim
15-16
var %
IV trim
15-16
Capoluoghi
-4,5%
9,6%
12,2%
10,9%
22,9%
23,1%
16,4%
13,2%
Non capoluoghi
-2,2%
7,5%
10,0%
8,7%
19,5%
22,9%
18,0%
16,2%
Totale
-3,0%
8,2%
10,8%
9,4%
20,7%
23,0%
17,5%
15,2%
7
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 6: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale capoluoghi e non capoluoghi per macro area geografica
150
Capoluoghi
140
Non Capoluoghi
130
Italia
120
110
100
100
90
87,7
80
80,4
77,2
70
60
50
150
I-16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
40
Nord
140
Centro
130
Sud
120
Italia
110
100
95,7
90
88,2
87,7
80
77,7
70
60
50
Capoluoghi
I-16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
40
150
Nord
140
Centro
130
Sud
120
Italia
110
100
90
81,3
77,2
74,7
69,1
80
70
60
50
Non Capoluoghi
8
I-16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
40
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Le compravendite nelle metropoli
Il rialzo del mercato delle abitazioni già osservato a livello nazionale trova riscontro anche nelle otto
maggiori città italiane per popolazione. Rispetto allo stesso trimestre del 2015 i volumi si confermano in
crescita sia nelle aree metropolitane (+12,6%) sia nei comuni delle rispettive province (+18,4%). Lo scarto
percentuale a favore di questi ultimi si amplia rispetto al trimestre precedente (Tabella 4).
Tra le città spicca in particolare la performance di Torino che migliora ulteriormente il tasso di crescita del
trimestre precedente raggiungendo il +25,2%. Molto positivo risulta anche il mercato di Bologna con un
rialzo tendenziale di poco inferiore al 20% . Napoli (+17,4%) fa registrare una forte accelerazione rispetto al
trimestre precedente chiudendo l’anno con quasi 7.000 NTN. Solo Roma (+8,7%) e Firenze (+6,8%)
registrano nel quarto trimestre 2016 un rialzo al di sotto dei dieci punti percentuali. Nell’arco dei dodici
mesi i risultati sono analoghi, con Firenze che riguadagna qualche posizione e Palermo che si rivela invece il
mercato meno dinamico (+9,2%). Anche i mercati dei comuni dell’hinterland mostrano nel IV trimestre tassi
ampiamente positivi e su base annua, nel 2016 rispetto al 2015, i rialzi sono compresi tra il +6,5% di
Palermo e il +24,2% di Torino.
Tabella 4: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province
ROMA
6.906
8.524
30.253
var %
III trim
15-16
8,9%
MILANO
5.090
5.933
21.978
23,9%
10,4%
21,9%
TORINO
2.733
3.356
12.342
20,5%
25,2%
26,4%
GENOVA
1.581
1.755
6.631
25,1%
12,7%
22,9%
NAPOLI
1.404
1.873
6.714
2,5%
17,4%
17,1%
PALERMO
1.051
1.323
4.795
6,0%
11,7%
9,2%
BOLOGNA
1.262
1.496
5.568
21,5%
19,7%
23,7%
FIRENZE
1.105
1.236
4.788
13,3%
6,8%
16,0%
21.132
25.495
93.069
15,1%
12,6%
17,4%
var %
IV trim
15-16
16,9%
var %
Anno
15-16
20,3%
Città
Totale città
III trim
2016
IV trim
2016
Anno 2016
var %
IV trim
15-16
8,7%
var %
Anno
15-16
10,6%
ROMA
3.213
3.919
14.111
var %
III trim
15-16
19,5%
MILANO
6.946
8.928
31.067
19,1%
21,5%
21,8%
TORINO
3.531
4.531
15.338
23,5%
25,1%
24,2%
746
865
3.109
19,2%
9,0%
20,0%
2.334
2.819
10.283
25,1%
13,2%
19,8%
PALERMO
942
1.024
3.730
13,4%
4,7%
6,5%
BOLOGNA
1.549
1.956
6.800
15,2%
15,9%
19,0%
FIRENZE
1.389
1.587
5.792
31,4%
16,1%
24,1%
20.651
25.630
90.230
20,7%
18,4%
20,9%
Resto Provincia
GENOVA
NAPOLI
Totale resto provincia
III trim
2016
IV trim
2016
Anno 2016
I grafici di Figura 7 presentano gli andamenti dei numeri indice del NTN trimestrale e le relative variazioni
percentuali tendenziali annue dal I trimestre 2004, per ogni città e la relativa provincia.
9
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 7 a: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e
relative province (base = I trim. 2004)
160
140
Roma
35%
Resto Provincia
25%
Roma
Resto Provincia
15%
120
5%
100
-5%
-15%
80
-25%
60
-35%
IV 15-IV 16
IV 14-IV 15
IV 13-IV 14
IV 12-IV 13
IV 11-IV 12
IV 10-IV 11
IV 09-IV 10
IV 08-IV 09
IV 07-IV 08
IV 06-IV 07
IV 04-IV 05
IV 05-IV 06
-45%
40
160
140
Milano
35%
Resto Provincia
25%
Milano
Resto Provincia
15%
120
5%
100
-5%
-15%
80
-25%
60
-35%
40
IV 15-IV 16
IV 14-IV 15
IV 13-IV 14
IV 12-IV 13
IV 11-IV 12
IV 10-IV 11
IV 09-IV 10
IV 08-IV 09
IV 07-IV 08
IV 06-IV 07
IV 05-IV 06
IV 04-IV 05
-45%
160
Torino
140
Resto Provincia
35%
Torino
25%
Resto Provincia
15%
120
5%
100
-5%
-15%
80
-25%
60
-35%
IV 08-IV 09
IV 09-IV 10
IV 10-IV 11
IV 11-IV 12
IV 12-IV 13
IV 13-IV 14
IV 14-IV 15
IV 15-IV 16
IV 08-IV 09
IV 09-IV 10
IV 10-IV 11
IV 11-IV 12
IV 12-IV 13
IV 13-IV 14
IV 14-IV 15
IV 15-IV 16
IV 07-IV 08
IV 06-IV 07
IV 04-IV 05
IV 05-IV 06
-45%
40
160
Genova
140
120
Resto Provincia
35%
Genova
25%
Resto Provincia
15%
5%
100
80
-5%
-15%
-25%
10
IV 07-IV 08
IV 06-IV 07
-45%
IV 05-IV 06
40
-35%
IV 04-IV 05
60
100
80
40
160
Firenze
Resto Provincia
35%
Firenze
25%
Resto Provincia
11
IV 15-IV 16
IV 14-IV 15
IV 15-IV 16
IV 14-IV 15
40
15%
-5%
5%
-15%
60
-25%
-35%
-45%
IV 13-IV 14
60
IV 13-IV 14
80
IV 12-IV 13
100
IV 12-IV 13
120
IV 11-IV 12
25%
IV 11-IV 12
35%
Resto Provincia
IV 10-IV 11
Bologna
IV 10-IV 11
160
IV 09-IV 10
-5%
5%
-15%
-25%
-35%
-45%
IV 13-IV 14
IV 12-IV 13
IV 11-IV 12
IV 10-IV 11
IV 09-IV 10
IV 08-IV 09
IV 07-IV 08
IV 15-IV 16
Resto Provincia
IV 15-IV 16
15%
IV 14-IV 15
Palermo
IV 14-IV 15
IV 13-IV 14
IV 12-IV 13
IV 11-IV 12
IV 10-IV 11
IV 09-IV 10
40
IV 09-IV 10
60
IV 08-IV 09
80
IV 08-IV 09
100
IV 08-IV 09
120
IV 07-IV 08
25%
IV 07-IV 08
35%
Resto Provincia
IV 07-IV 08
Palermo
IV 06-IV 07
15%
IV 06-IV 07
25%
IV 06-IV 07
40
IV 05-IV 06
60
IV 05-IV 06
160
IV 04-IV 05
100
IV 04-IV 05
120
IV 05-IV 06
IV 04-IV 05
80
IV-16
IV-15
IV-14
IV-13
140
IV-12
IV-11
IV-10
IV-09
IV-08
Resto Provincia
IV 06-IV 07
120
IV-07
Napoli
IV 05-IV 06
140
IV-06
140
IV 04-IV 05
140
IV-05
IV-04
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 7 b: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e
relative province (base = I trim. 2004)
160
35%
Napoli
Resto Provincia
-5%
5%
-15%
-25%
-35%
-45%
Bologna
15%
Resto Provincia
5%
-15%
-5%
-25%
-35%
-45%
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Le compravendite della nuda proprietà
In questo paragrafo si analizzano le compravendite del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni, quando
cioè il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto reale di godimento del bene
(usufrutto); quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il possesso e il pieno utilizzo per tutta
la vita o per un determinato periodo.
A fronte del deciso rialzo delle compravendite di abitazioni per il diritto di piena proprietà, +18,9%, le
abitazioni trasferite per la sola nuda proprietà, conteggiate per quota compravenduta (NTNnp), nel 2016
risultano 23.955 (Tabella 5), in aumento dell’11,5% rispetto al 2015. La crescita nelle transazioni annue
risulta più accentuata nei comuni non capoluogo, +12,5%, mentre nei capoluoghi il rialzo è del 9,5%.
Tabella 5: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale nuda proprietà, capoluoghi e non
capoluoghi
NTN residenziale
Nuda Proprietà
Italia
III trim
2016
IV trim
2016
Anno
2016
var %
III trim
15-16
var %
IV trim
15-16
var %
Anno
15-16
Capoluoghi
1.788
2.176
8.141
9,7%
3,4%
9,5%
Non Capoluoghi
3.459
4.401
15.814
11,5%
10,0%
12,5%
Totale
5.247
6.577
23.955
10,9%
7,7%
11,5%
Nel grafico di Figura 8 sono messe a confronto le serie storiche degli indici NTN delle abitazioni dal 2004 per
la compravendita della piena e della nuda proprietà.
Nel grafico di Figura 9 le serie storiche delle variazioni percentuali tendenziali trimestrali dal 2004 delle
compravendite di nuda e di piena proprietà delle abitazioni evidenziano un andamento analogo delle due
serie per tutto il periodo.
L’andamento mediamente negativo inizia per entrambe le serie dal III trimestre 2006 e successivamente,
con l’eccezione dei primi trimestri del 2010 in cui si osservano segni discordi tra le due serie, mostrano nel
2013 un’attenuazione delle perdite. Nel 2014, analogamente alle compravendite della piena proprietà, gli
scambi di nuda proprietà delle abitazioni segnano una ripresa che nell’ultimo trimestre assume il suo valore
massimo, superiore anche al rialzo del NTN. Il 2015 si apre con le perdite del primo trimestre ma prosegue
in crescita per entrambe le serie con un divario che progressivamente si amplia a favore della piena
proprietà. Nel 2016 si sono osservati risultati positivi in tutti i trimestri sebbene con tassi di entità
decrescente.
12
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà
Residenziale Nuda proprietà
Residenziale Piena Proprietà
132,6 127,6
134,9
136,5
127,4
121,5 121,9
117,3
115,9
99,0 101,8
100,0
104,0
90,9
106,7
111,8
104,2
98,5
98,1
136,6
127,2
128,7
120,2
91,6
120,7
113,4
106,4
102,3
100,6
95,9
95,1
99,7
99,5
90,6
90,2
83,2
85,9
71,7
81,7
74,5
96,6
93,7
93,9
89,7
78,1
77,8
72,7
69,7
93,8
92,6
98,1
92,6
86,8
87,6
93,1
78,4 80,4
83,7
77,6
74,8
70,7
71,5
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
I-16
II-16
III-16
IV-16
62,3
67,6
69,8
67,6
63,0 69,6 68,6
63,8
64,7
62,8
63,7
62,4
63,6
59,7 59,5
58,9
66,2
60,6
59,5
53,9
56,2
60,2
63,7 56,9
57,1
54,7
57,5
52,6
52,5
51,9 52,2
52,8
51,7
51,8
49,8
49,4
50,4
48,3
47,5
65,5
71,7
Figura 9: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà
Residenziale Nuda Proprietà
Residenziale Piena Proprietà
23,0%
17,5%
20,7%
15,1%
15,2%
14,8%
13,0%
10,1%
9,8%
4,9%
7,1%
6,4%
5,1%
4,1%
10,8%
8,2%
7,8%
6,2%
4,3%
4,5%
4,2%
4,7%
1,4%
0,1%
0,6%
1,8% 2,1%
3,0% -1,6%
0,3%
-0,3% -1,3%
-0,4%
-2,7%
0,9% 1,0%
-2,1%
-3,6%
-3,4%
-5,1%
-1,0%
-3,4%
-1,9%
-3,1%
-6,0%
-3,0%
-2,8%
-4,1%
-4,8%
-6,6%
-7,8%
-5,8% -4,4%
-5,3%
-5,8% -7,3%
-6,6%
-9,2%
-10,2%
-10,9%
-9,1%
-8,0%
-8,1% -9,6%
-8,3%
-11,0%
-12,8%
-11,6%
-14,1%
-10,7%
-13,8% -12,3%
-14,1% -12,3%
-14,6%
-15,7% -15,5%
-14,9%
-19,5%
-14,9%
-17,8%
-17,4%
-21,7%
-20,9%
-24,1%
1,8%
1,2%
-25,2%
-26,8%
12,9%
10,9%
9,4%
1,4%
7,7%
-30,5%
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
04-05
04-05
04-05
04-05
05-06
05-06
05-06
05-06
06-07
06-07
06-07
06-07
07-08
07-08
07-08
07-08
08-09
08-09
08-09
08-09
09-10
09-10
09-10
09-10
10-11
10-11
10-11
10-11
11-12
11-12
11-12
11-12
12-13
12-13
12-13
12-13
13-14
13-14
13-14
13-14
14-15
14-15
14-15
14-15
15-16
15-16
15-16
15-16
-31,1%
13
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni
Le compravendite di abitazioni compiute nel 2016 da persone fisiche avvalendosi di un mutuo con
iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (NTN IP4), mostrano, rispetto al 2015 un
forte rialzo. Il tasso di crescita risulta infatti pari a +27,3% (Tabella 6) per un totale di circa 246 mila unità,
oltre 50 mila in più del 2015.
Tabella 6: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF
ITALIA
2015
193.350
23.050
119,2
2,75%
22,5
592,0
45,5%
NTN IP
Capitale erogato totale (milioni €)
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €)
Tasso interesse medio I rata5
Durata media (anni)
Rata media iniziale (€)
Incidenza % su NTN PF
2016
246.182
29.451
119,6
2,31%
22,5
568,3
48,5%
2015-2016
27,3%
27,8%
0,4%
-0,44
0,00
-4,0%
3,05
Il capitale complessivamente erogato nel 2016 ammonta a circa 29,4 miliardi di euro, con un incremento,
poco inferiore al 28% rispetto a quanto osservato nel 2015.
Il capitale medio erogato per singola abitazione è rimasto sostanzialmente invariato rispetto al 2015 e pari
a circa 119 mila euro. La durata media dei mutui stipulati nel corso del 2016 rimane in linea con il dato
dell’anno precedente, 22 anni e mezzo.
La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario sale al 48,5%,
guadagnando poco più di 3 punti percentuali rispetto all’incidenza registrata nel 2015. Il tasso di interesse
medio nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, è diminuito anche nel 2016 di quasi
mezzo punto percentuale, scendendo a 2,31%.
Gli andamenti delle serie dei numeri indice dal 2004 del NTN IP e del capitale riportati nella Figura 10
evidenziano i rialzi crescenti degli ultimi tre anni sia in termini di volumi sia in termini di capitale erogato.
Figura 10: Numero indice NTN IP e capitale annuale per macro area geografica
125
109
105
127
120
100
100
74
76
2014
2012
2013
2011
2010
2016
56
Sud
2009
2016
2013
2012
2008
2009
40
65
50
56
2015
50
40
2007
2006
2005
Centro
2008
45
Sud
Nord
60
2006
54
43
81
2007
45
Centro
97
Italia
70
2005
Nord
91
2004
55
103
86
80
67
Italia
100
90
68
2014
65
70
2015
75
2004
123
110
85
35
132
130
2011
95
Capitale
140
103
2010
115
150
NTN IP
113
4
Non rientrano nella presente analisi, gli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello
acquistato o fornendo altra garanzia reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto delle abitazioni, nonché la
rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto dell’abitazione. Ciò in parte
spiega la differenza rispetto ai dati forniti da altre fonti. Si ribadisce che questi dati sono tratti da fonte amministrativa certa e rappresentano il
totale, per questa fattispecie, dei mutui ipotecari erogati.
5
Il tasso d’interesse al quale ci si riferisce nella presente analisi è quello stabilito alla data della sottoscrizione dell’atto di finanziamento (tasso
iniziale), valevole per il calcolo della prima rata del mutuo.
14
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Coerentemente con la diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità,
la rata mensile iniziale6 scende nel 2016 del 4% rispetto al 2015, portandosi a livello medio nazionale
intorno a 570 euro (Figura 11 e Figura 12). I grafici mostrano inoltre che nelle diverse aree geografiche del
Paese gli andamenti dei principali parametri analizzati, seppure diversi nei livelli di valore registrati (Tabella
7), presentano dal 2004 dinamiche molto simili, con variazioni annuali che non si differenziano in modo
significativo.
Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area geografica
850
2,73
550
2,31
500
450
2016
2014
2015
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
Sud
568
Figura 12: Andamento del capitale unitario erogato dal 2004
154
Italia
145
Centro
130
130
125
135
135
119 119
120
121
113
111
108
118
118
106
105
120
103
95
90
La rata è stata calcolata considerando il tasso iniziale medio, il capitale medio per unità immobiliare e la durata media in mesi.
15
2016
2013
2012
2011
2010
2009
2006
2005
85
2004
6
122
119
105
100
80
111
135
126
126
120
111
106
135 135
127
116
109
138
130
129
2008
110
118
128
2007
120
143
136 136
128 128
126
118
145
140
Sud
140
144
Capitale unitario
(miglaiia €)
2015
Nord
150
154
2014
160
2016
Centro
592
Italia
Nord
Centro
Sud
2015
2,0
631
2014
Nord
660
636
600
682
2012
2,75
Italia
2,5
663
650
3,37
720
697 698
2013
3,0
3,40
3,68
737
700
2006
3,67
3,68
803
750
3,94
2005
4,0
1,5
4,25
4,33
2004
4,5
3,5
812
800
2011
5,0
2008
5,32
Rata
(€)
900
2010
5,55
2007
5,5
950
Tasso
(%)
2009
6,0
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Tabella 7: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF per macro area geografica
Nord
NTN IP
Capitale erogato totale (milioni €)
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €)
Tasso interesse medio I rata4
Durata media (anni)
Rata media iniziale (€)
Incidenza % su NTN PF
2015
110.479
13.064
118,2
2,59%
22,4
579,4
50,2%
2016
142.087
17.031
119,9
2,18%
22,4
563,4
52,7%
2015-2016
28,6%
30,4%
1,4%
-0,41
-0,01
-2,8%
2,49
Centro
NTN IP
Capitale erogato totale (milioni €)
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €)
Tasso interesse medio I rata4
Durata media (anni)
Rata media iniziale (€)
Incidenza % su NTN PF
2015
42.622
5.744
134,8
2,93%
23,3
665,6
47,2%
2016
53.317
7.207
135,2
2,46%
23,3
635,8
50,5%
2015-2016
25,1%
25,5%
0,3%
-0,47
0,00
-4,5%
3,26
Sud
2015
40.250
4.242
105,4
2,98%
21,9
546,0
35,0%
2016
50.779
5.214
102,7
2,51%
21,9
507,8
38,4%
2015-2016
26,2%
22,9%
-2,6%
-0,47
0,00
-7,0%
3,41
NTN IP
Capitale erogato totale (milioni €)
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €)
Tasso interesse medio I rata4
Durata media (anni)
Rata media iniziale (€)
Incidenza % su NTN PF
16
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
I prezzi delle abitazioni
A partire dal 2012 l’ISTAT, nell’ambito del programma EUROSTAT, pubblica l’indice dei prezzi delle
abitazioni (IPAB). L’attuale procedura di produzione dell’indice beneficia della collaborazione
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Con lo scopo di fornire una lettura più
completa delle dinamiche che hanno caratterizzato il mercato immobiliare residenziale nell’ultimo
decennio, è stata effettuata un’analisi comparata degli andamenti dei volumi delle compravendite di
abitazioni e dei relativi prezzi di scambio. A tal fine sono stati elaborati gli indici semestrali del NTN e dei
prezzi delle abitazioni. Quest’ultimo è stato ricostruito sulla base delle quotazioni OMI7, fino al 1° semestre
2010, e, dopo tale semestre, utilizzando l’indice IPAB dell’ISTAT8.
7
Figura 13: Indice dei prezzi e delle compravendite di abitazioni semestrale dal 2004
9,8% 11,1%
4,9%
4,5%3,5% 4,1% 2,8% 4,9% 3,4% 3,1% 2,9%
1,4% 0,2%
0,0%
-1,0%
-2,3% -3,6%
3,1% 1,3%
1,5%
0,5% 0,4% 0,2%
-0,5%
-0,4%-0,2% 0,0%
-4,7%
-4,8%
-6,0%
-9,5%
-10,6%
4,6%
0,2%
3,1% 2,6%
0,3%
-1,3% -3,2% -1,6% -2,3% -1,6% -1,7% -0,3%-0,9%
-2,9% -2,7%
-6,8%
-5,1%
-23,7%
116,2
103,5
100,0
107,7
104,5 103,5
120,1
123,8
127,4 129,3 129,5 128,9 128,6 128,6 129,2 129,8
130,0 128,3
124,2
120,7
117,4
110,8
108,6 108,6
106,1
114,7 112,9
111,0 110,7 110,0 110,2
102,4
97,4
87,1
var% prezzi
66,8
57,5
1_2016
2_2015
1_2015
2_2014
1_2014
2_2013
50,2 49,4 50,9 52,2 52,4
1_2013
2_2011
1_2011
2_2010
1_2010
2_2009
1_2009
2_2008
1_2008
2_2007
1_2007
2_2006
1_2006
52,9
2_2012
56,8
I prezzi
2_2005
1_2005
2_2004
1_2004
I NTN
63,9
1_2012
var% NTN
77,4
74,1 76,4
73,7 73,3 74,4
2_2016
81,9
Elaborazione su dati OMI e ISTAT
Il grafico in Figura 13 mostra, per ogni semestre dal 2004, gli andamenti e le relative variazioni degli indici
delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni, evidenziando nell’ultimo decennio diverse fasi
caratterizzate da alterne vicende di scambi e prezzi. Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000,
i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i
volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al
rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al 2008. Nel 2009, mentre le compravendite alternano
semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. La forte contrazione delle
compravendite del 2012 si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri
negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014, anno in cui gli scambi di abitazioni tornano a
risalire e i rialzi si consolidano nel 2015 e nel 2016. Al rialzo delle compravendite corrisponde un
rallentamento del calo dei prezzi fino all’ultimo semestre del 2016 quando il tasso di variazione dei prezzi
delle abitazioni torna positivo, seppure con un esiguo +0,2%, dopo ben nove semestri consecutivi di calo.
7
Si vedano le Note trimestrali sull’andamento del mercato immobiliare fino al IV trimestre 2011 pubblicate sul sito internet dell’Agenzia delle
Entrate, alla pagina web: Home-Documentazione-Osservatorio del Mercato Immobiliare-Pubblicazioni-Note trimestrali-Archivio Note trimestrali.
8
L’indice IPAB, elaborato con periodicità trimestrale dall’ISTAT, è stato rielaborato con periodicità semestrale mediando i dati trimestrali di ogni
semestre a partire dal 1° semestre 2010. Il dato relativo al 2° semestre 2016, non essendo disponibile il valore del IV trimestre 2016 alla data di
pubblicazione della presente nota, è stato calcolato considerando un’identica variazione dell’IPAB negli ultimi due trimestri del 2016.
17
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia
L'indagine, condotta con cadenza trimestrale presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari,
offre un quadro dell'andamento del mercato residenziale nazionale, sulle attività di compravendita e di
locazione, sui prezzi e i canoni nel periodo di riferimento, oltre che sulle prospettive del settore.
Realizzato per la prima volta nel gennaio 2009 da Banca d'Italia e Tecnoborsa, il sondaggio congiunturale si
avvale della collaborazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Entrate a partire dalla
edizione del novembre 2010. Tutti i sondaggi sono pubblicati sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate9.
Gennaio 2017 - I principali risultati
L’inchiesta trimestrale sul mercato delle abitazioni in Italia evidenzia, nel quarto trimestre del 2016, un
significativo consolidamento delle aspettative di ripresa del mercato, in tutti i suoi aspetti.
Prezzi delle abitazioni
Migliorano le aspettative legate all’andamento dei prezzi, come testimonia l’ulteriore riduzione del saldo
tra le risposte di aumento atteso e di diminuzione (da -33,2% a -24,9%).
Compravendite
Crescono sia la percentuale di agenti immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione (da 72,9% a
80,6%), sia le aspettative di espansione della domanda (più che raddoppiato il saldo tra risposte
ottimistiche e pessimistiche rispetto alla precedente rilevazione).
Il mercato continua a concentrarsi su immobili di metratura compresa nei 140 m2 (oltre il 96%), abitabili o
parzialmente da ristrutturare e con classe energetica bassa (oltre ¾ in classe F o G).
Trattative e tempi di vendita
Per la prima volta dall’inizio della rilevazione prevalgono le risposte di riduzione delle giacenze degli
incarichi a vendere (saldo pari al 4%) e torna positivo il saldo relativo a i nuovi mandati (+1,4%).
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore scende
ulteriormente (dal 13% all’11,6%), così come il tempo medio intercorso tra l’affidamento del mandato e la
vendita dell’immobile (da 8,9 mesi a 7,7).
Modalità di finanziamento degli acquisti
Risultano sostanzialmente stabili sia la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario (79,5%), sia il
rapporto tra prestito e valore dell’immobile (cresciuto tuttavia in un anno di più del 10%).
Locazioni
La quota di operatori che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel quarto trimestre cresce,
fino a raggiungere l’83,2%. Scende ulteriormente la quota di agenti che segnala una diminuzione dei canoni
di locazione (15,7%), in un quadro di sostanziale stabilità (oltre l’80% dei riscontri) che si consolida
ulteriormente se si considerano le attese per il semestre in corso. Scende ancora anche il margine medio di
sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore (5,2%, oltre mezzo punto in meno).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Gli agenti immobiliari esprimono (quasi per ¾) una sostanziale attesa di stabilizzazione del proprio mercato
di riferimento, mentre si riduce il saldo tra attese favorevoli e sfavorevoli (da 9,5% a 7,3%). Un quadro
analogo caratterizza le attese sui nuovi incarichi a vendere, dove tuttavia si registra un incremento delle
previsioni di segno negativo (dal 9,2% al 13,2%). Migliorano invece le attese relative ai prezzi, con un
incremento delle quote di stabilizzazione (+5,5%) e di crescita (+1,2%).
Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite
Crescono le attese di un’evoluzione positiva del mercato immobiliare nazionale a breve termine, con un
saldo di 17 punti (più che raddoppiato) tra aspettative di miglioramento e di peggioramento; si stabilizza
invece il quadro di medio termine, con un saldo sempre superiore ai 35 punti e un’attesa di peggioramento
che torna inferiore al 10% (8,4% per l’esattezza).
9
Link: Home - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Pubblicazioni - Sondaggio congiunturale mercato immobiliare
18
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
I settori non residenziali
Come già evidenziato in Tabella 1, nel IV trimestre del 2016 si conferma una decisa tendenza al rialzo per
l’intero comparto non residenziale in termini di compravendite, chiudendo un anno in cui i dati trimestrali
hanno registrato, senza eccezioni, una crescita costante in ogni segmento.
Negli ultimi tre mesi la crescita più consistente si è avuta nel produttivo (+25,4%), seguito dal commerciale
(+16,2%), particolarmente significativo, come di consueto, in virtù del maggior peso in termini assoluti, e
dal terziario (+5,9%).
Per effetto di questi dati si consolida l’espansione annuale del comparto, a doppia cifra in tutti e tre i
relativi segmenti (rispettivamente +22,1% nel produttivo, +16,6% nel commerciale, +12,5% nel terziario).
Il grafico in Figura 14 mostra la serie storica trimestrale dei numeri indice NTN per i tre settori ed evidenzia
l’elevata contrazione delle vendite dal 2004, calcolata su trimestri omologhi; dopo alcuni trimestri
dall’andamento altalenante, a cavallo tra 2014 e 2015, è proprio il 2016, come detto, a rappresentare una
prima significativa inversione di tendenza.
Figura 14: Numero indice NTN trimestrale per i settori terziario, commerciale e produttivo
200
Terziario
190
180
Produttivo
170
160
Commerciale
150
140
130
113,5
120
110
100
90
80
73,8
70
72,8
60
50
40
I 16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
30
In Figura 15 si riporta, per ciascun settore, la serie delle variazioni percentuali tendenziali annue registrate
per ogni trimestre dal 2004. I grafici evidenziano variazioni negative accentuate a partire dal 2009. Poche
sono, infatti, le eccezioni riscontrate: la lieve crescita del settore terziario nel IV trimestre del 2009, quella
del settore produttivo riscontrata nell’ultimo trimestre del 2010, i rialzi del terziario e del produttivo nel II
trimestre 2011 e infine le variazioni tutte positive registrate nel III trimestre del 2011. Dopo i forti cali del
2012, all’inizio del 2013 si osserva anche per i settori non residenziali una decelerazione del trend negativo.
Nel terzo e quarto trimestre del 2013 si aggravano nuovamente le perdite per tutti i settori. Nel 2014 i
mercati tornano in campo positivo, anche se, come accennato in precedenza, ancora con risultati oscillanti
tra un trimestre e l’altro. Il 2015 si apre all’insegna di cali significativi che, nel caso del produttivo, si
prolungano nel corso dell’anno (con l’eccezione del III trimestre), mentre il terziario risale lentamente (fino
a chiudere in positivo il IV trimestre) ed il commerciale accelera soprattutto nei trimestri centrali, prima di
un rimbalzo nell’ultimo trimestre. Il 2016 mostra, infine, tassi costantemente positivi, con oscillazioni più
evidenti nel terziario, mentre commerciale e produttivo (negli ultimi tre trimestri) tendono a stabilizzarsi.
19
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 15: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziario e produttivo
Terziario
47,3%
31,2%
14,9%
1,4%
10,2%13,2%
0,7%
4,2%
0,9%
0,9%
2,0%
0,3%
1,5%
-4,2%
-3,0%
11,9%
-6,9%
-10,6%
-0,5%
-14,0%
1,5%
-3,7% 5,9%
-4,4%
-12,8%
-9,2%
-2,0%
-1,3%
-4,2%
-6,4%
-3,5% -19,6%
-11,7%
-10,3%
-13,2%
-14,1%
-12,1%
-16,5%
-12,4%
-19,2% -18,8%
-25,6%
-15,4% -20,6%
-32,7% -27,6%
-41,7%
I 15-16
I 14-15
I 13-14
I 12-13
I 11-12
I 10-11
I 09-10
I 08-09
I 07-08
I 06-07
I 05-06
I 04-05
27,9%
Commerciale
-0,5%
11,8%
-2,0%
-4,7%
-8,0%-12,7%
-13,7%
-17,6% -8,1%
-5,0% -5,2%
-6,4%
-10,0% -8,8% -6,4%
-10,9%
-8,6% -9,7%
-12,7%
-10,5%
-5,5%
-17,7%
-12,7%-16,0%
-23,0%
-28,5%
-26,1%
-23,2%
-29,7%
33,4%
13,8%
9,1% 0,6%
-0,2%
5,9%
4,0%
10,4%
3,1% 7,2% 24,6%
1,6% 2,2%
20
I 15-16
I 14-15
I 13-14
I 12-13
I 11-12
I 10-11
I 09-10
-5,9%
-1,3%
-17,0%
-0,7%
-19,0%
-4,7%
-2,0%
-5,5% -7,8% -6,5%
-4,2%
-8,8%
-8,0%
-7,1%
-11,7%
-11,4% -16,9%
-18,4%-16,3%
-17,1%-9,4%
-18,8%
-26,3%
-32,2%
-25,8%
I 08-09
I 05-06
I 04-05
-47,5%
3,0%
-3,6%
I 07-08
1,8%
28,8%
25,5%
32,8%
I 06-07
4,4%
-2,8%
Produttivo
80,0%
14,4%
I 14-15
I 13-14
I 12-13
I 11-12
I 10-11
I 09-10
I 08-09
I 07-08
I 06-07
I 05-06
I 04-05
0,6%
-0,4%
-1,6%
I 15-16
20,3%
7,2%
4,8%
4,5%
-1,7%
23,4%
14,5%
13,0%
14,1%
4,7%9,0% 10,4%
7,3% 16,2%
-2,6%
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Il settore terziario
Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito,
con 3.000 NTN nel IV trimestre 2016 registra un incremento nel volume delle compravendite pari al 5,9%,
significativo, per quanto inferiore a quello degli altri due segmenti (commerciale e produttivo).
Se si analizzano le macro aree territoriali si registrano, in realtà, divergenze evidenti, in particolare tra il
Nord, che funge da traino sia in termini assoluti (oltre 200 unità compravendute in più) che % (+14,5%), ed
il Sud, che segna un -14,6%; andamento intermedio invece al Centro, con un tasso (+4,3%) sostanzialmente
analogo a quello aggregato.
Il dato annuale ribadisce tale dinamica, seppure con tassi tutti in territorio positivo (dal +4,2% del Centro al
+16,7% del Nord), con un significativo +12,5% aggregato (Figura 16 e Tabella 8).
Figura 16: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica
8.000
7.000
6.000
34,7%
0,0%
13,7%
11,5%
4,6%
-3,0%
-7,6%
-11,9%
-12,0%
27,5%
14,5%
11,8%
16,3%
36,1%
16,3% 16,8%
11,8%
3,6%
0,6%
-1,1%
-12,5%
31,2%
-18,0%
21,7%
-14,6%
15,6%
-6,4%
-4,5%
-9,5% -11,3%
14,9%
4,3%
1,4%
0,9%
0,9%
-3,7%
-2,0%
-6,4%
0,3%
5,9%
5.000
4.000
3.000
III trim 14
IV trim 14
I trim 15
II trim 15
III trim 15
IV trim 15
I trim 16
II trim 16
III trim 16
IV trim 16
2.000
1.000
0
Nord
Centro
Sud
Italia
Tabella 8: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica
6.094
var %
III trim
15-16
34,7%
var %
IV trim
15-16
14,5%
var %
Anno
15-16
16,7%
559
1.966
36,1%
-14,6%
4,2%
442
523
1.879
15,6%
4,3%
8,5%
2.510
3.000
9.944
31,2%
5,9%
12,5%
I trim
2016
II trim
2016
III trim
2016
IV trim
2016
Anno
2016
1.186
1.413
1.579
1.918
Centro
417
505
488
Sud
422
494
2.025
2.413
Area
Nord
Italia
Nel grafico di Figura 17 è riportato l’andamento dei numeri indice NTN trimestrali dal 2004, che evidenzia le
elevate perdite del settore terziario, nel lungo periodo, in tutte le macro aree del paese, un calo che sembra
essersi arrestato solo negli ultimissimi trimestri.
21
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 17: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica
200
190
Nord
180
Centro
170
160
Sud
150
Italia
140
130
120
110
100
90
79,6
80
70
72,8
70,1
60
57,9
50
40
I 16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
30
La Figura 18 mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005: nel settore
terziario, in tutte le macro aree, si sono registrati tassi tendenziali sempre negativi dal IV trimestre 2011.
Solo nel III trimestre 2014 ricompaiono i segni positivi nelle aree del Centro e del Sud e nel IV trimestre il
segno positivo permane solo al Sud. Nel 2015 si intensifica la variabilità dei risultati dei singoli trimestri
soprattutto al Centro-Nord, mentre il Sud si mantiene stabilmente in campo negativo; nel 2016, infine, a
meno di poche eccezioni, soprattutto al Centro, i tassi tornano per lo più in territorio positivo.
Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore terziario per macro area geografica
60%
50%
Nord
Centro
Sud
Italia
40%
30%
14,5%
20%
10%
5,9%
4,3%
0%
-10%
-14,6%
-20%
-30%
-40%
-50%
I 15-16
I 14-15
I 13-14
I 12-13
I 11-12
I 10-11
I 09-10
I 08-09
I 07-08
I 06-07
I 05-06
I 04-05
-60%
Analizzando, infine, le province delle maggiori città italiane, gli andamenti sono molto differenziati, anche in
considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registrano in un trimestre, per cui le variazioni
percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.
Nel IV trimestre 2016 nelle province delle otto principali città italiane per popolazione si sono avute
complessivamente 1.146 compravendite (NTN) per il settore terziario, in leggero calo (-3,6%) rispetto
all’analogo trimestre dell’anno precedente. Come evidenziato nel grafico di Figura 19, le variazioni
tendenziali positive significative (sempre tenendo conto del volume di compravendite inevitabilmente
limitato) si registrano a Genova (dove si raddoppia il dato del 2015) e Palermo (quasi +40%), mentre i cali
più significativi sono a Napoli (-49,2%), Firenze (-31,5%) e Roma (-16,4%).
22
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 19: NTN trimestrale principali province settore terziario
600
500
400
300
200
100
0
RM
MI
TO
GE
NA
PA
BO
FI
IV trim 14
138
370
82
35
87
34
101
64
I trim 15
142
298
66
24
53
40
44
52
II trim 15
143
274
81
42
54
34
69
47
III trim 15
99
268
89
21
48
42
56
39
IV trim 15
249
484
101
22
93
32
96
112
I trim 16
106
287
71
30
63
29
46
65
II trim 16
182
298
59
48
52
33
69
70
III trim 16
167
378
84
32
99
26
66
49
IV trim 16
208
526
94
46
47
45
104
76
-16,4%
8,8%
-7,4%
109,7%
-49,2%
39,7%
7,5%
-31,5%
Var% IV trim 15-16
23
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Il settore commerciale
Nel IV trimestre del 2016, come già riportato in Tabella 1, il settore commerciale registra un incremento
delle compravendite del 16,2%, sostanzialmente in linea con l’andamento annuale (+16,6%).
Non si registrano significative divergenze alla scala delle macro aree territoriali (Figura 20 e Tabella 9), dove
si oscilla tra il +12,4% del Centro ed il +19,6% del Sud, con la consueta prevalenza tuttavia, in termini
assoluti, della macro area settentrionale (quasi il 50% delle compravendite complessive).
Figura 20: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica
15.000
14.000
13.000
28,8%
19,0% 19,6%
23,4%
23,7%
15,6%
14,6%
15,8%
14,1%
14,2%
14,5%
11,4%
16,2%
12,2% 10,8%14,6%
10,0%
11,5% 16,2%
10,4%
11,6%
13,0%
12,4% 11,2% 5,9%
7,8%
7,3%
8,7%
9,6% 8,0%
9,0%
4,4%
3,0%
12.000
11.000
-6,1%
-3,7%
-5,2%
-5,6%
-3,4%
-5,2%
-2,8%
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
III trim 14
IV trim 14
I trim 15
II trim 15
III trim 15
IV trim 15
I trim 16
II trim 16
III trim 16
IV trim 16
3.000
2.000
1.000
0
Nord
Centro
Sud
Italia
Tabella 9: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica
Area
I trim
2016
II trim
2016
III trim
2016
IV trim
2016
Anno
2016
Nord
Centro
Sud
Italia
3.309
1.451
2.016
6.776
3.619
1.700
2.279
7.598
3.633
1.620
1.935
7.188
4.442
2.051
2.531
9.024
15.002
6.821
8.759
30.584
var %
III trim
15-16
28,8%
23,7%
14,2%
23,4%
var %
IV trim
15-16
16,2%
12,4%
19,6%
16,2%
var %
Anno
15-16
17,7%
13,7%
17,0%
16,6%
Nel grafico di Figura 21 è riportato l’andamento dei numeri indice NTN trimestrali dal 2004, che evidenzia le
elevate perdite del settore commerciale in tutte le macro aree del Paese, prima dei segnali di ripresa
consolidatisi soltanto nell’ultimo anno.
24
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 21: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografica
160
Nord
150
Centro
140
130
Sud
120
Italia
110
100
90
77,2
73,8
72,5
72,5
80
70
60
50
40
I 16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
30
La Figura 22 mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005. E’
abbastanza evidente come il 2016 abbia segnato un’inversione di tendenza, con tassi costantemente
positivi e stabilmente a doppia cifra sull’intero territorio nazionale.
Figura 22: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore commerciale per macro area geografica
40%
30%
Nord
Centro
Sud
Italia
19,6%
16,2%
16,2%
12,4%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
I 15-16
I 14-15
I 13-14
I 12-13
I 11-12
I 10-11
I 09-10
I 08-09
I 07-08
I 06-07
I 05-06
I 04-05
-40%
Le otto principali province con 3.049 NTN segnano una crescita pari all’11,9% rispetto al IV trimestre del
2015, con un andamento ovunque positivo e sostanzialmente analogo in tutte le realtà territoriali coinvolte
(Figura 23). Si può segnalare, in termini percentuali, il dato di Napoli che presenta un rialzo prossimo al
40%.
25
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 23: NTN trimestrale principali province settore commerciale
1000
800
600
400
200
0
RM
MI
TO
GE
NA
PA
BO
FI
IV trim 14
570
810
375
116
312
91
160
189
I trim 15
430
597
273
95
276
89
126
169
II trim 15
517
787
307
104
303
103
129
170
III trim 15
455
542
195
90
231
91
158
140
IV trim15
584
859
326
116
335
122
182
200
I trim 16
520
682
339
111
305
102
132
155
II trim 16
617
784
308
105
324
101
165
195
III trim 16
578
718
271
137
300
88
134
196
IV trim 16
634
920
361
127
462
124
194
227
8,5%
7,1%
10,7%
9,1%
37,9%
1,6%
7,1%
13,5%
Var% IV trim 15-16
26
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Il settore produttivo
Il settore produttivo (capannoni e industrie) ha registrato nel 2016, in termini %, la crescita più significativa
all’interno del comparto non residenziale (+22,1%), con gli ultimi tre trimestri caratterizzati da tassi
addirittura prossimi o superiori al 25%.
Al +25,4% del IV trimestre, in particolare, ha concorso in modo significativo la macro area Sud (+64,1%, pari
a 276 unità), il cui dato si è aggiunto al consolidarsi della tendenza positiva sia al Centro (+26,6%) che al
Nord (+16,9%); quest’ultima continua a risultare, tuttavia, la macro area nettamente prevalente in termini
di volume complessivo di unità compravendute (Figura 24 e Tabella 10).
Figura 24: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica
7.000
85,9%
64,1%
6.000
5.000
36,0%
24,0%
15,3%
26,6%
22,0%
13,2%
17,0%11,9%
2,1%
9,1%
8,5%
3,5%
2,5%
3,4%5,8%
0,7%
-5,0%
-8,3%
-13,2%
28,8%25,5%
24,6%
12,6%
5,0%
2,1%
-2,4%
-7,7%
-8,6%
-16,0%
-15,0%
3,1%
1,6%
23,9%
7,2%
3,1%
-1,3%
-7,1%-8,0%
4.000
3.000
2.000
III trim 14
IV trim 14
I trim 15
II trm 15
III trim 15
IV trim 15
I trim 16
II trim 16
III trim 16
IV trim 16
1.000
0
Nord
Centro
Sud
Italia
Tabella 10: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica
Area
Nord
Centro
Sud
Italia
I trim
2016
1.396
364
361
2.121
II trim
2016
1.867
430
600
2.897
III trim
2016
1.710
449
406
2.565
IV trim
2016
2.371
628
706
3.704
Anno
2016
7.343
1.870
2.071
11.286
var %
III trim
15-16
22,0%
36,0%
23,9%
24,6%
var %
IV trim
15-16
16,9%
26,6%
64,1%
25,4%
var %
Anno
15-16
17,4%
19,6%
45,5%
22,1%
Nel grafico di Figura 25 è riportato l’andamento dei numeri indice NTN trimestrali dal 2004, che evidenzia le
elevate perdite del settore produttivo in tutte le macro aree del paese, prima dei segnali di ripresa
consolidatisi nell’ultimo anno.
27
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Figura 25: Numero indice NTN trimestrale settore produttivo per macro area geografica
220
Nord
210
200
Centro
190
Sud
180
170
Italia
168,3
160
150
140
130
120
113,5
110,3
104,2
110
100
90
80
70
60
50
I 16
I-15
I-14
I-13
I-12
I-11
I-10
I-09
I-08
I-07
I-06
I-05
I-04
40
Dalla Figura 26, che mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005, si
rileva che, dopo il picco negativo che ha accomunato le tre macro aree nel I trimestre 2009, nei trimestri
successivi le flessioni si sono attenuate, registrando anche qualche segno positivo, fino alle variazioni
tendenziali tutte positive del II e del III trimestre del 2011. Con l’eccezione dei rialzi registrati al Sud tra il II
trimestre 2011 e il I trimestre 2012, il trend negativo è proseguito per tutte le aree fino al IV trimestre
2012; i cali si sono attenuati nel I trimestre 2013, con il Centro che mostrava un’inversione di tendenza. Nel
II e nel III trimestre 2013 le perdite sono proseguite, con tassi tendenziali più o meno accentuati tra le
diverse macro aree; nel IV trimestre2014 si registra al Centro un nuovo segnale positivo, che anticipa una
fase altalenante (2015) che prelude ai dati positivi dell’ultimo anno.
Figura 26: Serie delle variazioni percentuali tendenziali del NTN settore produttivo per macro area geografica
110%
100%
90%
Nord
Centro
Sud
Italia
80%
70%
64,1%
60%
50%
40%
30%
26,6%
20%
25,5%
10%
17,0%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
I 15-16
I 14-15
I 13-14
I 12-13
I 11-12
I 10-11
I 09-10
I 08-09
I 07-08
I 06-07
I 05-06
I 04-05
-60%
Nelle otto province delle principali città nel IV trimestre del 2016 si sono registrate 721 transazioni di
immobili nel settore produttivo, confermando il dato registrato nell’analogo trimestre dell’anno
precedente.
28
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Le province che registrano una tendenza positiva percentualmente apprezzabile, per quanto su volumi
inevitabilmente assai limitati e dunque dal significato statistico assai ridotto, sono Genova e Napoli (circa
+30%), mentre a Palermo si è registrato un calo anch’esso di poco superiore al 30% (Figura 27).
Figura 27: NTN trimestrale principali province settore produttivo
300
200
100
0
RM
MI
TO
GE
NA
PA
BO
FI
IV trim 14
48
254
171
24
30
10
90
52
I trim 15
42
161
103
18
29
11
98
25
II trim 15
32
194
129
17
24
24
88
41
III trim 15
49
147
118
25
23
11
68
16
IV trim 15
78
296
150
23
40
18
70
44
I trim 16
59
154
117
19
31
12
41
39
II trim 16
77
203
115
31
40
23
114
40
III trim 16
63
182
122
35
25
16
70
57
IV trim 16
81
257
169
30
53
12
80
41
3,9%
-13,3%
12,5%
29,7%
32,2%
-31,3%
14,1%
-8,7%
Var % IV Trim 15-16
29
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Fonti e criteri metodologici
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti di
unità immobiliari per alcune categorie catastali.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle
unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati sono stati estratti il 9 febbraio 2017 e si
riferiscono al IV trimestre 2016, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni
caso di quantità residuali non rilevanti ai fini statistici, che sono comunque riportate per il consolidamento
finale del dato. Per tale ragione il trimestre corrente e quello precedente possono variare nel numero
assoluto nelle pubblicazioni successive. Il dato si consolida definitivamente a distanza dei due successivi
trimestri.
Copertura territoriale dei dati
I dati relativi ai volumi di compravendite riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione delle province
di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, in quanto il catasto e/o gli uffici di pubblicità immobiliare sono gestiti
localmente.
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili, impone l’adozione
di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e su ulteriori categorie adottate ai fini
della nota di trascrizione. Limitatamente al settore residenziale la questione è meno controversa, mentre
per le pertinenze nella categoria affluiscono anche immobili non pertinenziali di abitazioni. Tuttavia, la
prevalenza in queste due categorie catastali, almeno per l’analisi degli andamenti e della distribuzione
territoriale, di cantine e posti auto fa propendere per considerare l’aggregato tout court come pertinenze
delle abitazioni. Di seguito è riportata la tabella delle aggregazioni delle categorie catastali adottate ai fini
delle analisi presentate nella nota.
Glossario
NTN
Macro aree
geografiche
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite
dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità
immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò
significa che se di un’unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota
di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma
come 0,5 transazioni).
Nord: Liguria, Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta, Emilia Romagna, Friuli
Venezia Giulia, Veneto;
Centro: Lazio, Marche, Toscana, Umbria;
Sud: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia.
NTN np
N. di transazioni del diritto di nuda proprietà di unità immobiliari
“normalizzate”. Si riferiscono ai soli atti di trasferimento nei quali il venditore
trasferisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto reale di godimento del
bene (usufrutto), quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il
possesso e il pieno utilizzo per tutta la vita o per un determinato periodo.
30
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
NTN IP
N. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” effettuate con l’ausilio di
mutuo ipotecario da persone fisiche. Non rientrano nelle analisi presentate
nella nota, quegli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca
iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia
reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto
delle abitazioni, nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte
di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto
dell’abitazione.
Capitale erogato
Capitale che il finanziatore (istituto di credito o altro) concede per la
compravendita dell’immobile.
Tasso di interesse
Misura dell'interesse sul capitale erogato, stabilito alla data della
sottoscrizione dell’atto di finanziamento (tasso iniziale), valevole per il calcolo
della prima rata del mutuo.
Durata del mutuo
Tempo, espresso in anni, pattuito alla data della sottoscrizione del contratto di
mutuo per la restituzione del capitale erogato.
Rata media
La rata media è calcolata considerando un tasso costante pari al tasso iniziale
medio, applicato al capitale medio per unità (capitale finanziato) per una
durata pari alla durata media.
31
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE
RESIDENZIALE
(Categoria catastale)
(Descrizione)
A1
Abitazione di tipo signorile
A2
Abitazioni di tipo civile
A3
Abitazioni di tipo economico
A4
Abitazioni di tipo popolare
A5
Abitazioni di tipo ultrapopolare
A6
Abitazioni di tipo rurale
A7
Abitazione in villino
A8
Abitazione in villa
A9
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.
A11
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
MAGAZZINI/ CANTINE
C/2
Magazzini e locali di deposito
PERTINENZE
BOX / POSTI AUTO
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/6 e C/7
SETTORE NON
RESIDENZIALE
Tettoie chiuse o aperte
TERZIARIO
A10
Uffici
D5
Istituti di credito
COMMERCIALE
C1 e C3
Negozi e Laboratori
D8
Edifici Commerciali
D2
Alberghi
PRODUTTIVO
D1 e D7
Capannoni industriali
GRUPPO B
Unità immobiliari nelle categorie da B1 a B8 destinate all’uso di alloggi
collettivi, case di cura ed ospedali, prigioni, uffici pubblici, scuole, biblioteche,
musei, ecc.
GRUPPO C
Unità immobiliari nelle categorie C4 e C5: fabbricati per arti e mestieri,
stabilimenti balneari e di acque curative.
ALTRO
GRUPPO D
Unità immobiliari nelle categorie D3, D4, D6, D9 e D10 destinate all’uso di
teatri, cinematografi, case di cura ed ospedali (con fine di lucro), fabbricati e
locali per esercizi sportivi, scuole private, ecc.
GRUPPO E
Unità immobiliari nelle categorie da E1 a E9 destinate all’uso pubblico ed
interesse collettivo quali stazioni per servizi di trasporto, fabbricati per
l’esercizio pubblico dei culti, ecc.
UNITA’ NON CLASSIFICABILI
Unità immobiliari per le quali non è desumibile la categoria catastale dalla nota
Unica di trascrizione e registrazione.
32
NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2016 e sintesi annua
Indice delle figure
Figura 1: Numero indice NTN trimestrale ................................................................................................................................................3
Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale ................................................................................................................3
Figura 3: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale per macro area geografica ......................................5
Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica ....................................................................6
Figura 5: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica .......................................................6
Figura 6: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale capoluoghi e non capoluoghi per macro area geografica .....................8
Figura 7: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province
(base = I trim. 2004)...............................................................................................................................................................................10
Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà .......................................................................13
Figura 9: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà ..........................................................13
Figura 10: Numero indice NTN IP e capitale annuale per macro area geografica .................................................................................14
Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area geografica ........................................................15
Figura 12: Andamento del capitale unitario erogato dal 2004 ..............................................................................................................15
7
Figura 13: Indice dei prezzi e delle compravendite di abitazioni semestrale dal 2004 ........................................................................17
Figura 14: Numero indice NTN trimestrale per i settori terziario, commerciale e produttivo ..............................................................19
Figura 15: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziario e produttivo ....................................................20
Figura 16: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica ........................................21
Figura 17: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica ......................................................................22
Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore terziario per macro area geografica ...................................................22
Figura 19: NTN trimestrale principali province settore terziario ...........................................................................................................23
Figura 20: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica .................................24
Figura 21: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografica ...............................................................25
Figura 22: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore commerciale per macro area geografica ............................................25
Figura 23: NTN trimestrale principali province settore commerciale ....................................................................................................26
Figura 24: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica ....................................27
Figura 25: Numero indice NTN trimestrale settore produttivo per macro area geografica ..................................................................28
Figura 26: Serie delle variazioni percentuali tendenziali del NTN settore produttivo per macro area geografica ................................28
Figura 27: NTN trimestrale principali province settore produttivo .......................................................................................................29
Indice delle tabelle
Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua ................................................................................................................2
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua settore residenziale, capoluoghi e non capoluoghi, macro area geografica .............7
Tabella 3: Variazione % tendenziale annua settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi .......................................................7
Tabella 4: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province .........................9
Tabella 5: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale nuda proprietà, capoluoghi e non capoluoghi .....12
Tabella 6: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF ......................................................................14
Tabella 7: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF per macro area geografica ...........................16
Tabella 8: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica.........................................21
Tabella 9: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica .................................24
Tabella 10: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica ...................................27
33