Transcript Raadsvoorstel Woonagenda 2017-2018

Raadsvoorstel
Onderwerp: Woonagenda 2017/2018
Reg.nr.
:
6699230
B&W verg.
:
22 februari 2017
Commissie
:
ROB
Cie_verg.
:
21 maart 2017
Raadsverg.
:
3 april 2017
1) Status
Op grond van uw budgettaire bevoegdheid en uw bevoegdheid kaders voor beleid op hoofdlijnen te
stellen, bieden wij u ter vaststelling deze nota Woonagenda 2017/2018 aan.
2) Samenvatting
Het huidige woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012. De
speerpunten en doelstellingen uit deze Nota Wonen zijn nog steeds van toepassing. Een structurele
wijziging van dit woonbeleid is niet noodzakelijk. Wel zijn er nieuwe ontwikkelingen gaande waar op
ingespeeld moet worden. Deze woonagenda is dan ook een actualisatie van het woonbeleid.
De woonagenda kijkt terug naar 2016. Een jaar waarin ruim 850 nieuwe woningen werden
opgeleverd. Het hoogste aantal van de afgelopen jaren. Deze lijn van een hoge woningproductie
wordt de komende jaren doorgetrokken. En 2016 was het jaar waar het sociaal woonakkoord met de
woningcorporaties en het huurdersplatform SHP werd ondertekend. En een jaar waar een groot aantal
vergunninghouders een thuis kregen en waarin de eerste tijdelijke woningen werden gebouwd.
De woonagenda kijkt ook vooruit met een concrete blik naar de jaren 2017/2018. De woonagenda is
daarbij richtinggevend voor het maken van nieuwe jaarlijkse prestatieafspraken met de
woningcorporaties voor 2018 op basis van de Woningwet. Verder is de woonagenda uitnodigend
omdat de gemeente bewoners(organisaties), woningcorporaties, regiogemeenten, marktpartijen en
maatschappelijke instellingen hard nodig heeft om samen de ambitie en opgaven om te zetten in
resultaten.
De woonagenda speelt in op actuele ontwikkelingen en formuleert een ambitie waar de stad komende
jaren op in zet: De ambitie ie vertaald in vier hoofdopgaven. Deze opgaven zijn uitgewerkt in een
aantal deelopgaven en een actieprogramma.
Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus
• Versnellen van de woningproductie in zowel de koop- als huursector. We gaan in totaal uit van
een productie van 8.000 woningen tot en met 2025;
• Aanwijzen van nieuwe woningbouwlocaties in de stad. Er wordt ingezet op inbreiding, op
transformatie én op uitbreiding;
• Differentiëren van het gemeentelijk nieuwbouwprogramma:
o Minimaal 25% sociale huur;
o 15% middeldure huur en sociale koop;
o 60% dure huur en middeldure en dure koop;
4
Voor grotere particuliere bouwprojecten spreken we met ontwikkelaars af dat zij
minimaal 25% van het bouwprogramma in de sociale sector realiseren. Per locatie
kan dit percentage verschillen en van maatwerk kan sprake zijn;
Realiseren van voldoende woningaanbod voor (internationale) studenten en starters;
Realiseren van tijdelijke en bijzondere woonvormen (waaronder tiny houses en CPOprojecten) in de koop- en huursector.
o
•
•
Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
• Zorgen voor een evenwichtige woningmarkt en ongedeelde stad. Verschillende groepen
bewoners - met een extra accent op de (lage) middeninkomens - hebben voldoende kans op
passende en betaalbare woningen;
• Betaalbaar houden van de woonlasten, waarbij de inzet is om de woonquotes van
huishoudens met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen.
Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
• Vormgeven van de energietransitie in wijken en het verduurzamen van de (bestaande)
woningvoorraad. Hierbij wordt ingezet op:
o Klimaatneutrale gebouwde omgeving (inclusief woningen) in 2035;
o In 2020 zijn 5.000 tot 10.000 woningen voorzien van zonnepanelen en/of
zonneboilers;
o In 2020 zijn voor 5.000 woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd;
o Stimuleren van energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving vanaf 2020;
o Realiseren of starten met bouwen door woningcorporaties of marktpartijen van 200
Nul-op-de-meter-woningen (NOM) met nieuwbouw en renovatie in 2017/2018.
Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving
• Organiseren van een passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving. Hierbij wordt
ingezet op:
o Creatieve benutting van leegkomend (zorg)vastgoed in samenwerking met
corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders;
o Participatie van mensen met kwetsbaarheden in de samenleving;
o Levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken met voldoende vitaliteit,
draagkracht en leefbaarheid.
3) Voorstel:
Het college van burgemeester en wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te
besluiten:
De gemeenteraad stemt in met de actualisatie van het woonbeleid zoals uitgewerkt in de bijgevoegde
Woonagenda 2017/2018. De hoofdopgaven voor deze woonagenda zijn:
• Versnellen van de woningproductie in zowel de koop- als huursector. We gaan in totaal uit van
een productie van 8.000 woningen tot en met 2025;
• Aanwijzen van nieuwe woningbouwlocaties in de stad. Er wordt ingezet op inbreiding, op
transformatie én op uitbreiding;
• Differentiëren van het gemeentelijk nieuwbouwprogramma:
o Minimaal 25% sociale huur;
o 15% middeldure huur en sociale koop;
o 60% dure huur en middeldure en dure koop;
5
Voor grotere particuliere bouwprojecten spreken we met ontwikkelaars af dat zij
minimaal 25% van het bouwprogramma in de sociale sector realiseren. Per locatie
kan dit percentage verschillen en van maatwerk kan sprake zijn;
Realiseren van voldoende woningaanbod voor (internationale) studenten en starters;
Realiseren van tijdelijke en bijzondere woonvormen (waaronder tiny houses en CPOprojecten) in de koop- en huursector;
Zorgen voor een evenwichtige woningmarkt en ongedeelde stad. Verschillende groepen
bewoners - met een extra accent op de (lage) middeninkomens - hebben voldoende kans op
passende en betaalbare woningen;
Betaalbaar houden van de woonlasten, waarbij de inzet is om de woonquotes van
huishoudens met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen;
Vormgeven van de energietransitie in wijken en het verduurzamen van de (bestaande)
woningvoorraad. Hierbij wordt ingezet op:
o Klimaatneutrale gebouwde omgeving (inclusief woningen) in 2035;
o In 2020 zijn 5.000 tot 10.000 woningen voorzien van zonnepanelen en/of
zonneboilers;
o In 2020 zijn voor 5.000 woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd;
o Stimuleren van energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving vanaf 2020;
o Realiseren of starten met bouwen door woningcorporaties of marktpartijen van 200
Nul-op-de-meter-woningen (NOM) met nieuwbouw en renovatie in 2017/2018.
Organiseren van een passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving. Hierbij wordt
ingezet op:
o Creatieve benutting van leegkomend (zorg)vastgoed in samenwerking met
corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders;
o Participatie van mensen met kwetsbaarheden in de samenleving;
o Levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken met voldoende vitaliteit,
draagkracht en leefbaarheid;
Inzetten van een bedrag van € 67.000,- als onderzoeksbudget ten behoeve van de uitvoering
van de woonagenda. Dit bedrag is vrijgevallen in het kader van de tijdelijke
stimuleringsregeling woningbouwprojecten 2009.
o
•
•
•
•
•
•
•
Steller
: Cools/Ridderbeks
Tel.
: 615 5535 / 615 5710
E-mail
: [email protected] / [email protected]
6
4) Aanleiding
Het huidige woonbeleid (de “woonvisie”) van de gemeente ’s-Hertogenbosch staat in de Nota Wonen
2012. De speerpunten en doelstellingen uit deze Nota Wonen zijn nog steeds van toepassing. Wel zijn
er nieuwe ontwikkelingen gaande waar we op moeten inspelen. Deze woonagenda is dan ook een
actualisatie van het woonbeleid met nieuwe accenten. Redenen hiervoor zijn:
• De aantrekkende woningmarkt vraagt om een update van het woonbeleid;
• Er is flexibiliteit gewenst om met het woonbeleid in te kunnen spelen op nieuwe
ontwikkelingen;
• De woonagenda dient als kader voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties.
Op 1 december 2015 is in de raadscommissie ROB de ‘Discussienotitie input woonagenda’ besproken
(reg.nr. 5134715). In deze discussienotitie is voorgesteld om jaarlijks een Woonagenda op te stellen.
Deze Woonagenda dient twee doelen:
• Terugkijken naar 2016 – Er wordt teruggekeken naar de behaalde resultaten wat betreft het
woonbeleid van het afgelopen jaar. Daarmee is de woonagenda de opvolger van de
voortgangsnota wonen waarin de gemeenteraad in het verleden werd geïnformeerd over
behaalde resultaten.
• Vooruitkijken naar 2017/2018 – Er wordt vooruitgekeken met een actualisatie van een aantal
van de thema’s van de Nota Wonen. De Woonagenda is daarmee een actualisatie van de
woonvisie waarin de ambitie en woonopgaven voor de komende twee jaar wordt neergezet.
De gemeenteraad stelt dit kader vast.
Met de Woonagenda 2017/2018 benoemen we op basis van een aantal nieuwe ontwikkelingen de
ambitie en belangrijkste woonopgaven. Het gaat over het wonen binnen de gemeente over de volle
breedte. Daarbij leggen we de relatie met andere opgaven in de stad. Voor de jaren 2017/2018 is er
ook een actieprogramma. Hierbij is de link gelegd naar de prestatieafspraken 2017 die in december
2016 zijn afgesloten met de woningcorporaties en het huurdersplatform SHP.
De Woonagenda zien we als richtinggevend en uitnodigend:
• Richtinggevend
o Omdat de woonopgaven verder kijken dan alleen een jaar vooruit. De woonagenda is
een visie waarin prioriteiten zichtbaar worden en waaraan nieuwe initiatieven en
activiteiten worden getoetst;
o De woonagenda is richtinggevend voor het maken van nieuwe jaarlijkse
prestatieafspraken met de woningcorporaties voor 2018 op basis van de Woningwet.
Daarbij gebruiken we ook de uitkomsten van de stedelijke monitor voor die we met de
woningcorporaties opstellen;
o De woonagenda levert een bijdrage om te komen tot een van de bouwstenen van de
Omgevingsvisie die de gemeente in de nabije toekomst opstelt.
• Uitnodigend
o Naar bewoners(organisaties), woningcorporaties, regiogemeenten, marktpartijen en
maatschappelijke instellingen om samen de ambitie en opgaven om te zetten in
resultaten. Met de woonagenda willen we deze partijen prikkelen en uitnodigen om
zich voor de opgaven in de bestaande stad en nieuw te ontwikkelen stad in te zetten.
We zijn faciliterend en geven ruimte aan nieuwe initiatieven en experimenten.
Het is van belang om ook te refereren aan de komst van de Omgevingswet. De provincie maar ook de
gemeente zullen een Omgevingsvisie op gaan stellen. Het is belangrijk om te kijken naar de
toekomstige ruimtelijke opbouw van de stad en hoe we in de toekomst willen wonen. Nadenken over
7
nieuwbouw maar ook over transformatie van de bestaande stad is urgent. Daarbij moeten we met
elkaar in gesprek wat de relatie is tussen de centrumstad en omliggende wijken en dorpskernen. Op
basis van deze woonagenda willen we een onderzoek starten naar de gewenste
woningbouwprogrammering en de noodzaak om nieuwe extra woningbouwlocaties aan te wijzen. De
woonagenda levert daarmee een bijdrage om te komen tot één van de bouwstenen van de
Omgevingsvisie.
5) Relatie met prestatieafspraken woningcorporaties
Woningcorporaties maken elk jaar afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties over de
prestaties die ze gaan leveren. Dit is zo geregeld in de Woningwet. De woonvisie die een gemeente
opstelt, is mede de basis voor deze prestatieafspraken. De woonagenda is in dit geval mede de basis
voor het maken van nieuwe afspraken voor 2018.
In ’s-Hertogenbosch kozen we in 2017 voor het opstellen van een gezamenlijke uitvoeringsagenda
(Prestatieafspraken Wonen 2017). De Nota Wonen 2012 en de meerjarenafspraken uit het Sociaal
Woonakkoord 2016-2020 en het Woonlastenakkoord 2014-2018 vormen hiervoor de basis. Ook
gezamenlijke afspraken over de woonruimteverdeling zijn hierbij betrokken. De afspraken zijn
gemaakt tussen de gemeente en woningcorporaties Zayaz, BrabantWonen, Kleine Meierij, Mooiland,
Woonzorg en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP). Het actieprogramma voor de woonagenda
2017/2018 verwijst soms naar deze prestatieafspraken als het gaat om de inzet voor 2017 en 2018.
De Woonagenda 2017/2018 vormt mede de basis voor het maken van nieuwe prestatieafspraken voor
het jaar 2018. Naast deze woonagenda werken de partijen met een stedelijke monitor die de laatste
ontwikkelingen en voortgang van afspraken meet. Samen geven deze twee richting aan het “aanbod”
dat de woningcorporaties doen en welke prestaties ze in 2018 gaan leveren. Een belangrijke
voorwaarde is dat woningcorporaties, SHP en gemeente werken op basis van wederkerigheid. De
gemeente en het SHP doen ook een aanbod voor hun inzet in 2018.
Cyclus maken van prestatieafspraken 2018
In januari en februari 2017 is er (bestuurlijk) overleg gevoerd met het SHP en de woningcorporaties
over de woonagenda. De adviezen die zij hebben gegeven zijn meegenomen bij het opstellen van de
woonagenda.
6) Relatie met Nota Wonen 2012: continuering en actualisatie van beleid
De ambitie van de Nota Wonen is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een
gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus in leefbare, veilige en
zorgzame buurten zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Het
woonbeleid geeft hier invulling aan door te streven naar een stad waar voldoende, betaalbare en
passende woningen zijn en goede keuzemogelijkheden zijn in gevarieerde en sterke buurten waarin
8
mensen zich thuis kunnen voelen. Een stad waarin de slaagkansen op de woningmarkt voor de
verschillende groepen in balans zijn.
De speerpunten en doelstellingen uit de Nota Wonen 2012 zijn nog steeds actueel. Een structurele
wijziging van dit beleid is niet noodzakelijk. Veel van de ambities en speerpunten uit de Nota Wonen
hebben ook weer een plek gekregen in de Woonagenda. Wel zijn er nieuwe ontwikkelingen waar de
Woonagenda op in speelt. De situatie is namelijk sinds 2012 wel gewijzigd kijkend naar economische
ontwikkelingen, landelijke wetgeving en lokaal beleid.
Hieronder wordt een aantal nieuwe ontwikkelingen vermeld. In bijlage 2 is een nadere toelichting
gegeven op welke speerpunten uit de Nota Wonen gecontinueerd worden en wat nieuwe accenten
zijn. In een bijlage1 bij dit raadsvoorstel is een publicatie van de woonagenda terug te vinden waar
ook een aantal van de trends en ontwikkelingen omschreven worden. Daarbij gaat het onder andere
over de ontwikkeling van de lokale en de regionale woningmarkt.
Er is een blijvende druk op de (sociale) huurmarkt
Het aantal betaalbare huurwoningen staat onder druk. De vraag is nog steeds veel groter dan het
aanbod zeker in het goedkoopste huursegment. Bevolkingsprognoses laten zien dat de vraag stijgt
door de bevolkingsgroei en door de toename van het aantal huishoudens. Eind 2017 worden nieuwe
bevolkingsprognoses van ondermeer de provincie verwacht. Deze zijn in deze woonagenda nog niet
meegenomen. Cijfers van het CBS laten zien dat dat richting 2040 de woningbehoefte nog groter
wordt.
De druk op de sociale huurmarkt is daarnaast extra hoog. Mede door de instroom van
vergunninghouders en vanuit de maatschappelijke opvang en GGZ-instellingen neemt de vraag naar
goedkope huurwoningen toe.
De economie is stevig aangetrokken
Dit uit zich in een versterking van de koopkracht. Een daling van het aantal hypotheken dat onder
water staat. De verkoopprijzen en aantal verkooptransacties zijn sterk gestegen en liggen al weer op
het niveau van voor de crisis. Ook de woningproductie trekt flink aan waardoor de noodzaak voor
nieuwe bouwlocaties stijgt. Overigens heeft het toenemend aantal inwoners en huishoudens in de
toekomst de grootste impact op de toenemende vraag naar nieuwe woningen.
Er zijn nieuwe ambities rond duurzaamheid en de energietransitie
De klimaatverandering vraagt om maatregelen. Het klimaatakkoord in Parijs wordt door vertaald op
landelijk en lokaal niveau. De gemeente ’s-Hertogenbosch wil klimaatneutraal zijn in 2050; de
gebouwde omgeving moet dat zelfs al in 2035 zijn. Voor de komende jaren wordt er gewerkt op basis
van het Energietransitieprogramma. Als we snelheid willen maken vraagt dit om een (radicaal) andere
manier van denken en werken.
Er is nieuwe landelijke wetgeving
De afgelopen jaren hebben we te maken met een hoeveelheid aan nieuwe wetgeving. Dit heeft effect
op de bereikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen. Het heeft effect op het speelveld van de
woningcorporaties en de samenwerking met de gemeente en huurders. En het geeft ruimte om te
werken met andere huurcontracten en regels voor woonruimteverdeling. Het gaat onder andere om de
volgende wet- en regelgeving:
• Woningwet (veranderend speelveld corporaties > o.a. DAEB/niet-DAEB1)
1
De woningcorporaties moeten in het kader van de Woningwet hun woningvoorraad administratief scheiden of juridisch
splitsen in een DAEB-tak en niet-DAEB-tak. Woningcorporaties verlenen ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB).
Dit is de kerntaak van corporaties waarbij het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een
laag inkomen centraal staat. In het verlengde hiervan zijn enkele andere diensten aangemerkt als DAEB (denk aan
9
•
•
•
•
•
•
•
•
Omgevingswet
Extramuralisering van de zorg (vraagt meer en betere samenwerking)
Verhuurdersheffing
Passend toewijzen (effect op lage middeninkomens)
(Fiscale) regelgeving koopmarkt (effect op lage middeninkomens)
Wet Doorstroming
Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek
Wetsvoorstel Verbeteren functioneren VvE’s
De scheiding van wonen en zorg vraagt juist om meer samenwerking
De effecten van de decentralisaties en de extramuralisering van de zorg wordt steeds meer zichtbaar
in de samenleving en vraagt om veel meer samenwerking en goede afspraken tussen partijen.
Bovendien komen er steeds meer woonzorg initiatieven van onderop die je als gemeente wilt
faciliteren.
We moeten nadenken over de toekomst van de stedelijke regio
Stedelijke regio’s worden steeds belangrijker. Steeds meer mensen trekken naar de stad; ook naar ’sHertogenbosch. Er is een toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus en de bevolking blijft
groeien. Technologische ontwikkelingen en innovatie volgen elkaar steeds sneller op. Wat betekent dit
voor het toekomstige functioneren van de stad? Dit pakken we op in het kader van de nieuwe
Omgevingswet. De op te stellen Omgevingsvisie dwingt ons om na te denken over nieuwbouw maar
ook over transformatie van de bestaande stad, over de relatie tussen de centrumstad en omliggende
wijken en dorpskernen en over de gewenste woningbouwprogrammering en de noodzaak om nieuwe
extra woningbouwlocaties aan te wijzen. De woonagenda levert daarmee een bijdrage om te komen
tot een van de bouwstenen van de Omgevingsvisie.
7) Toelichting behandeling woonbeleid in de gemeenteraad
In december 2015 is in de raadscommissie ROB de Discussienotitie input woonagenda (reg. nr.
5134715 ) besproken. In deze discussienotitie is voorgesteld om een jaarlijkse woonagenda op te
stellen. Met een woonagenda kan veel sneller worden ingespeeld op de dynamiek in de woningmarkt.
Tevens kan de woonagenda als uitgangspunt dienen voor de jaarlijkse prestatieafspraken met de
woningcorporaties. In de discussienotitie en het debat dat er op volgde zijn de volgende thema’s als
belangrijk genoemd om op te nemen in de woonagenda:
• Het betaalbaar houden van het wonen;
• Versnelling in bouw van sociale huur- en middeldure woningen;
• Versterken van binnenstedelijke woonmilieus;
• Faciliteren van CPO-projecten;
• Nieuwe vormen van wonen, meer flexibele woonconcepten ontwikkelen;
• Meer nadruk op duurzame woningen;
• Woningvoorraad toekomstbestendig maken;
• Huisvesting van ouderen in de nabijheid van voorzieningen;
• Integrale benadering van wonen, zorg en welzijn.
In 2016 en 2017 zijn er daarnaast in de commissie ROB en in de gemeenteraad nog diverse
(aangenomen) moties en raadsvoorstellen behandeld met betrekking tot het woonbeleid. Een sterke
link is er met het Energietransitieprogramma dat op 31 januari door de gemeenteraad is vastgesteld
waar een deel van de uitvoering van de woonagenda ook onder valt. In bijlage 3 is een toelichting
maatschappelijk vastgoed en leefbaarheidsactiviteiten). De woningwet bepaalt dat woningcorporaties hun DAEB-activiteiten
moeten scheiden van de (mogelijk toekomstige) commerciële niet-DAEB activiteiten.
10
opgenomen op welke wijze deze raadsvoorstellen en moties een plek hebben gekregen in de
woonagenda.
8) Terugblik: resultaten 2016
Behalve dat we in de Woonagenda vooruitkijken willen we ook terugblikken op de concreet behaalde
resultaten voor 2016. In bijlage 1 is in de publicatie van de woonagenda ook een nadere toelichting
en visualisatie van de resultaten voor 2016 opgenomen. De onderwerpen waar op teruggeblikt wordt
zijn de volgende:
• Ondertekening Sociaal Woonakkoord 2016-2020
• Opgeleverde nieuwbouwprojecten en kantoortransformaties
• Bouwen van tijdelijke woningen
• Huisvesting vergunninghouders
• Voortgang CPO-projecten
• Resultaten woonruimteverdeling
• Verstrekken startersleningen
• Resultaten woonlastenaanpak
• Verduurzamen van de woningvoorraad
• Resultaten wijkaanpak aandachtsbuurten
• Wonen, welzijn en zorg
9) Inhoud Woonagenda 2017 / 2018: ambitie, opgaven en actieprogramma
Ambitie
’s-Hertogenbosch is een aantrekkelijke woonstad. Het is een moderne en innovatieve gemeente in
een prachtige historische context en met een uitstekende ligging centraal in Nederland. De stad groeit
daardoor nog steeds en blijft dat de eerste decennia ook doen. Tegelijk leven we in een tijd waarin
nieuwe (technologische) ontwikkelingen zich razendsnel opvolgen. Hoe de samenleving er over tien
jaar uit ziet is lastig te voorspellen. Wat is het effect van technologie op de bouw, op mobiliteit en op
onze zorg? Welke impact hebben klimaatveranderingen? En wat betekent dit voor het bouwen en
wonen in de stad en waar mensen in de toekomst willen wonen?
De groei van de stad zorgt ook voor een blijvende druk op de woningmarkt, zowel in de koop als
huursector. De uitdaging is om verschillende groepen voldoende kansen te bieden voor een passende
en betaalbare woning. Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar de laagste en de (lage)
middeninkomens. De opgave is om een goede balans te vinden op de woningmarkt in een
ongedeelde stad.
De druk op de woningmarkt en een aantrekkende economie vragen ook om een versnelling van de
woningproductie. Of het nu gaat om nieuwbouw of om het beter benutten van de bestaande voorraad.
Als het gaat om het creëren van nieuwe woonconcepten of woonmilieus. Nadenken over welke
kwaliteit je toevoegt is essentieel. In de kern gaat het daarbij om ‘wonen in nabijheid’. En op dat punt
heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch veel kwaliteit te bieden als middelgrote stad. Denk aan de
uitstekende ligging en bereikbaarheid waardoor forensen snel van hun woning bij hun werk kunnen
zijn. Denk aan de nabijheid van prachtige cultuurhistorie en groen zodat je inwoners snel vanuit hun
woning in het buitengebied of binnenstad zijn. Denk aan de nabijheid van je eigen energievoorziening
– met bijvoorbeeld zonne-energie en energieneutrale woningen – waar we richting de toekomst steeds
meer op in zullen zetten. Denk aan kwetsbare huishoudens die steeds vaker in onze nabijheid wonen
in plaats van weggesloten in instellingen en die hulp en begeleiding nodig hebben in hun dagelijks
11
leven. En denk aan het in nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo ook op oudere
leeftijd prettig thuis te wonen in leefbare en vitale wijken.
Vier hoofdopgaven in de woonagenda
Opgave 1 Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus
• Versnellen van de woningproductie in zowel de koop- als huursector. We gaan in totaal uit van
een productie van 8.000 woningen tot en met 2025;
• Aanwijzen van nieuwe woningbouwlocaties in de stad. Er wordt ingezet op inbreiding, op
transformatie én op uitbreiding;
• Differentiëren van het gemeentelijk nieuwbouwprogramma:
o Minimaal 25% sociale huur;
o 15% middeldure huur en sociale koop;
o 60% dure huur en middeldure en dure koop;
o Voor grotere particuliere bouwprojecten spreken we met ontwikkelaars af dat zij
minimaal 25% van het bouwprogramma in de sociale sector realiseren. Per locatie
kan dit percentage verschillen en van maatwerk kan sprake zijn;
• Realiseren van voldoende woningaanbod voor (internationale) studenten en starters;
• Realiseren van tijdelijke en bijzondere woonvormen (waaronder tiny houses en CPOprojecten) in de koop- en huursector.
Opgave 2 Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
• Zorgen voor een evenwichtige woningmarkt en ongedeelde stad. Verschillende groepen
bewoners – met een extra accent op de (lage) middeninkomens – hebben voldoende kans op
passende en betaalbare woningen;
• Betaalbaar houden van de woonlasten, waarbij de inzet is om de woonquotes van
huishoudens met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen.
Opgave 3 Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
• Vormgeven van de energietransitie in wijken en het verduurzamen van de (bestaande)
woningvoorraad. Hierbij wordt ingezet op:
o Klimaatneutrale gebouwde omgeving (inclusief woningen) in 20352;
o In 2020 zijn 5.000 tot 10.000 woningen voorzien van zonnepanelen en/of
zonneboilers;
o In 2020 zijn voor 5.000 woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd;
o Stimuleren van energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving vanaf 2020;
o Realiseren of starten met bouwen door woningcorporaties of marktpartijen van 200
Nul-op-de-meter-woningen (NOM) met nieuwbouw en renovatie in 2017/2018.
Opgave 4 Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving
• Organiseren van een passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving. Hierbij wordt
ingezet op:
2
Bij het raadsvoorstel over het energietransitieprogramma is de volgende toelichting gegeven bij deze ambitie. In het
klimaatplan 2008-2015 heeft de raad de tussendoelstelling gesteld ‘klimaatneutrale gebouwde omgeving in 2035’. Er is nog veel
innovatie nodig in de gebouwde omgeving (bestaande bouw) voordat dit grootschalig kan worden toegepast. Daar gaan we de
komende vijf jaar hard mee aan de slag. We stellen daarom voor om in 2020 te bepalen of de doelstelling klimaatneutrale
gebouwde omgeving 2035 haalbaar is. We willen de doelstelling zeker niet laten vallen, maar nu al wel een kanttekening maken
door aan te geven dat we met de huidige middelen de doelstelling (nog) niet kunnen invullen.
12
o
o
o
Creatieve benutting van leegkomend (zorg)vastgoed in samenwerking met
corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders;
Participatie van mensen met kwetsbaarheden in de samenleving;
Levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken met voldoende vitaliteit,
draagkracht en leefbaarheid.
Opgaven en actieprogramma
Om invulling te geven aan deze ambitie en hoofdopgaven is de woonagenda verder uitgewerkt in een
aantal deelopgaven en een actieprogramma. Dit zijn acties voor 2017 en 2018 maar zullen ook in de
jaren erna soms nog doorlopen. Voor een deel zijn de acties voor 2017 al benoemd in de
uitvoeringsagenda van de prestatieafspraken 2017 met de woningcorporaties. Voor een deel wordt er
in 2017 concreter invulling aan gegeven. Daar hoort ook bij dat met de woningcorporaties
prestatieafspraken worden gemaakt voor 2018 op basis van de genoemde (deel)opgaven en
actieprogramma.
In een bijlage 1 bij dit raadsvoorstel is de woonagenda opgenomen waarin de opgaven en het
actieprogramma zijn uitgewerkt. Hieronder volgt een korte toelichting op de vier opgaven.
Opgave 1 Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus
De gemeente moet voorzien in de groeiende woningbehoefte en veranderende woonwensen. We
moeten actief inzetten op vergroting van de woningproductie gericht op de toenemende vraag naar
woningen in de koop- en huursector. Speciale aandacht is er voor de bouw van woningen in de
sociale en middeldure huursector. We gaan in totaal uit van een woningproductie van 8.000 woningen
tot en met 2025.
Een andere uitdaging is het slim programmeren van de juiste woonmilieus die zorgen voor een
gevarieerde en aantrekkelijke stad. Om in te spelen op steeds snellere (technologische)
ontwikkelingen vraagt dit om flexibiliteit bij het inbreiden, transformeren én uitbreiden. Het gaat daarbij
om strategische keuzes om te komen tot duurzaam ruimtegebruik. Extra aandacht krijgt het faciliteren
van de toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus voor kleinere huishoudens en het behouden
van vitale dorpskernen. We opereren flexibel in oplossingen, proces en regels om sneller in te spelen
op nieuwe ontwikkelingen.
Deelopgaven
1.1 Versnellen en differentiëren van de woningproductie
1.2 Creëren van nieuwe woonmilieus: slim programmeren van nieuwe locaties
1.3 ‘s-Hertogenbosch studenten- en talentenstad
1.4 Blijven inzetten op nieuwe woonvormen en CPO-projecten
1.5 Transformatie van bestaand (maatschappelijk) vastgoed naar woningen
Opgave 2 Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
Voldoende betaalbare, bereikbare en passende woningen voor iedereen. Daarbij is er extra aandacht
voor de doelgroepen die daar moeilijker zelf in kunnen voorzien. Dit zijn de lagere inkomens die
aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Maar het gaat ook om de (lagere) middeninkomens voor
wie de sociale sector wettelijk gezien onbereikbaar is en waarvoor ook de koopmarkt lastig te
betreden is. We streven daarom naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende slaagkansen
voor verschillende groepen in een ongedeelde stad.
De uitdaging is deze opgave te verbinden aan andere opgaven zoals het verduurzamen van het
woningbezit en inspelen op de zorgbehoefte van mensen. Bovendien is het belangrijk om naast
voldoende sociale huurwoningen ook ruimte te houden voor verkoop en sloop. Daarmee kunnen
13
woningcorporaties investeren in nieuwbouw en renovatie om zo de kwaliteit van woningen te
verbeteren en ook kansen te bieden aan de (lage) middeninkomens.
We zien dat de woonlastenstijging is afgevlakt. Onze ambitie is om de woonquote van huishoudens
met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen.
Deelopgaven
2.1 Verbeteren slaagkans op een sociale huurwoning
2.2 Betaalbaar houden van de woonlasten
2.3 Beter bedienen van (lage) middeninkomens
2.4 Beter benutten van de bestaande woningvoorraad
2.5 Vergunninghouders verdienen een thuis
Opgave 3 Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
‘s-Hertogenbosch wil klimaatneutraal zijn in 2050; de bebouwde omgeving zelfs moet dat zijn in 2035.
Uiteindelijk zullen de dan ruim 70.000 woningen zeer energiezuinig of energieleverend zijn. De
meeste wijken hebben dan geen aardgasaansluiting meer. Slimme netten zorgen voor uitwisseling
van energie (koppeling van vraag en aanbod). Concreet hebben in 2020 5.000 tot 10.000 woningen
zonnepanelen en/of zonneboilers. In 2020 zijn ook voor 5.000 woningen isolatiemaatregelen
uitgevoerd. We stimuleren energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving vanaf 2020.
Woningcorporaties en marktpartijen realiseren of starten met bouwen van 200 nul-op-de-meterwoningen (NOM) in de nieuwbouw of met een renovatie in 2017/2018.
De ambitie richting 2035 vraagt om tempo maken, anders denken, een grote projectmatige aanpak en
een lange termijnplanning. Een vernieuwd programma in de geest van het GroteStedenBeleid (GSB)
is wenselijk. Een programma dat lokaal gedreven is met inzet op zowel het bezit van corporaties als
particulieren. Een programma dat slimme verbindingen legt naar andere sociale opgaven (zie opgave
4) om zo de wijken vitaal en leefbaar te houden.
Deelopgaven
3.1 Verkennen kwaliteit en verduurzamen individueel particulier bezit en Vereniging van Eigenaars
3.2 Verduurzamen kwaliteit woningbezit woningcorporaties
3.3 Innovatie in de bouw stimuleren
3.4 Inzet op de wijkaanpak en duurzame stedelijke vernieuwing
3.5 Voorkomen woonoverlast
Opgave 4 Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving
Door de vergrijzing en de uitstroom uit de maatschappelijke instellingen (extramuralisering) en afbouw
van instellingsplaatsen zullen mensen langer zelfstandig thuis in de wijk wonen. Ook als zij behoefte
hebben aan hulp, begeleiding en zorg. De zorg moet in nabijheid georganiseerd worden. We willen
leegkomend (zorg)vastgoed creatief benutten in samenwerking met corporaties, zorg- en
welzijnsaanbieders. Er zijn ook talrijke zorgaanbieders, ontwikkelaars en groepen bewoners die goede
ideeën hebben en interessante woonzorgconcepten ontwikkelen. Dat verrijkt de stad en vergroot de
keuzemogelijkheden voor kwetsbare mensen. Het streven is dat mensen onder eigen regie zo lang
mogelijk zelfstandig thuis wonen in levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken en dorpen.
We faciliteren en verbinden we waar mogelijk passende initiatieven in samenwerking met
woningcorporaties, zorgaanbieders en particuliere partijen. Op deze manier werken wij aan een
inclusieve samenleving waar (kwetsbare) mensen met een zorgvraag voldoende kans op een woning
en begeleiding krijgen en kunnen participeren in onze samenleving. En waarbij oog is voor de vitaliteit,
draagkracht en leefbaarheid van de wijken (link met opgave 3).
14
Deelopgaven
4.1 Werken aan een passend woon-zorgaanbod en faciliteren van nieuwe initiatieven
4.2 Betere benutting van (zorg)vastgoed
4.3 Levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken en woningen
4.4 Leren van ervaringen en best practices verspreiden
10) Financiële paragraaf
Met de tijdelijke stimuleringsregeling woningbouwprojecten 2009 is door het Rijk een bedrag
toegekend tot een bedrag van € 333.336,- voor de stimulering van woningbouw in het project De
Croon in het Paleiskwartier. Een gedeelte van dit bedrag, zijnde een budget van € 67.000,-, is achteraf
gezien niet gebruikt voor de stimulering van dit project. Dit vrijgevallen bedrag van € 67.000,- moet
worden ingezet voor volkshuisvestelijke doeleinden. Wij zijn voornemens dit bedrag in te zetten als
onderzoeksbudget voor de uitvoering van de woonagenda.
Verder zijn er met de woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt over 2017. De bijdrage vanuit de
gemeente voor het realiseren van deze afspraken zit in de gemeentelijke begroting 2017. Bij het
maken van nieuwe prestatieafspraken voor 2018 wordt gezorgd voor een borging in de gemeentelijke
begroting 2018.
Specifiek voor het uitwerken van de opgaven rond de energietransitieprogramma en verduurzamen
van de woningvoorraad zijn hiervoor middelen gereserveerd met het raadsbesluit over het
energietransitieprogramma (31 januari 2017, reg nr. 6033802).
11) Risicoparagraaf
De afgelopen jaren hebben we gezien dat de woningmarkt gevoelig is voor de conjunctuur en wet- en
regelgeving op de huur- en koopmarkt. Een deel van de uitvoering is dus afhankelijk van externe
ontwikkelingen. Specifiek wordt verwezen naar de risicoparagraaf zoals opgenomen in het
energietransitieprogramma (31 januari 2017, reg nr. 6033802).
Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch,
De secretaris,
De burgemeester,
mr. drs. I.A.M. Woestenberg
mr. dr. A.G.J.M. Rombouts
Bijlagen:
• Bijlage 1 – Woonagenda 2017 / 2018 (inclusief overzicht resultaten 2016)
• Bijlage 2 – Toelichting relatie met Nota Wonen 2012: continuering en actualisatie van beleid
• Bijlage 3 – Toelichting gemeenteraadstukken en moties met betrekking tot woonbeleid
Ter inzage:
15
De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch in zijn openbare vergadering van 3 april 2017;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 22 februari 2017,
regnr. 6699230;
gelet op de Gemeentewet;
Besluit
De gemeenteraad stemt in met de actualisatie van het woonbeleid zoals uitgewerkt in de bijgevoegde
Woonagenda 2017/2018. De hoofdopgaven voor deze woonagenda zijn:
• Versnellen van de woningproductie in zowel de koop- als huursector. We gaan in totaal uit
van een productie van 8.000 woningen tot en met 2025;
• Aanwijzen van nieuwe woningbouwlocaties in de stad. Er wordt ingezet op inbreiding, op
transformatie én op uitbreiding;
• Differentiëren van het gemeentelijk nieuwbouwprogramma:
o Minimaal 25% sociale huur;
o 15% middeldure huur en sociale koop;
o 60% dure huur en middeldure en dure koop;
o Voor grotere particuliere bouwprojecten spreken we met ontwikkelaars af dat zij
minimaal 25% van het bouwprogramma in de sociale sector realiseren. Per locatie
kan dit percentage verschillen en van maatwerk kan sprake zijn;
• Realiseren van voldoende woningaanbod voor (internationale) studenten en starters;
• Realiseren van tijdelijke en bijzondere woonvormen (waaronder tiny houses en CPOprojecten) in de koop- en huursector;
• Zorgen voor een evenwichtige woningmarkt en ongedeelde stad. Verschillende groepen
bewoners - met een extra accent op de (lage) middeninkomens - hebben voldoende kans op
passende en betaalbare woningen;
• Betaalbaar houden van de woonlasten, waarbij de inzet is om de woonquotes van
huishoudens met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen;
• Vormgeven van de energietransitie in wijken en het verduurzamen van de (bestaande)
woningvoorraad. Hierbij wordt ingezet op:
o Klimaatneutrale gebouwde omgeving (inclusief woningen) in 2035;
o In 2020 zijn 5.000 tot 10.000 woningen voorzien van zonnepanelen en/of
zonneboilers;
o In 2020 zijn voor 5.000 woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd;
o Stimuleren van energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving vanaf
2020;
o Realiseren of starten met bouwen door woningcorporaties of marktpartijen van 200
Nul-op-de-meter-woningen (NOM) met nieuwbouw en renovatie in 2017/2018.
• Organiseren van een passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving. Hierbij wordt
ingezet op:
o Creatieve benutting van leegkomend (zorg)vastgoed in samenwerking met
corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders;
o Participatie van mensen met kwetsbaarheden in de samenleving;
o Levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken met voldoende vitaliteit,
draagkracht en leefbaarheid;
• Inzetten van een bedrag van € 67.000,- als onderzoeksbudget ten behoeve van de uitvoering
van de woonagenda. Dit bedrag is vrijgevallen in het kader van de tijdelijke
stimuleringsregeling woningbouwprojecten 2009.
16
's-Hertogenbosch,
De gemeenteraad voornoemd,
De griffier,
De voorzitter,
drs. W.G. Amesz
mr. dr. A.G.J.M. Rombouts
17