Transcript Startnotitie herontwikkeling locatie De Pionier

VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
Van:
L. Lindeman
Tel nr: 8642
Nummer: 17A.00046
Datum: 16 januari 2017
Team: Ruimtelijke plannen
Tekenstukken: Ja
Bijlagen:
Afschrift aan:
1
L. Schepers, J. van Doorne, B. Borgman, I. de Broekert,
S. Koster
N.a.v. (evt. briefnrs.):
Onderwerp: startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier
Advies:
In te stemmen met de startnotitie voor de herontwikkeling van locatie De Pionier (Clausstraat 22 Zegveld).
Begrotingsconsequenties
B . e n W. d . d . :
Portefeuillehouder:
wethouder ten Hagen
JA
Inl ei din g:
De voormalige basisschool De Pionier in Zegveld (Clausstraat 22) is gesloopt. Het terrein is nu een
grasvelden kan worden verkocht en herontwikkeld. Om het project op te starten is bijgaande startnotitie
opgesteld.
In het bestemmingsplan Kern Zegveld (2013) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Binnen de
wijzigingsbevoegdheid is het onder stedenbouwkundige voorwaarden mogelijk om het
bestemmingsplan te wijzigen om woningen en/of maatschappelijke functies te realiseren.
In 2012 heeft uw college besloten om het perceel inclusief gebouw via een prijsvraag te verkopen om
(naast woningbouw) kinderopvang en een thuishuis mogelijk te maken. De situatie is nadien veranderd:
 Kinderopvang is al aanwezig in Zegveld.
 Het gebouw is al gesloopt om verloedering en gevaarlijke situaties te voorkomen.
 De vestiging van een thuishuis was gebaseerd op een toenmalig initiatief dat niet tot een concreet
resultaat heeft geleid.
Vorig jaar is de zorgcoöperatie Zegveld Zorgt opgericht. Deze coöperatie wil graag 16 woningen in
Zegveld realiseren die zich richten op de doelgroep van hulpbehoevenden. Dergelijke woningen zijn er
nu niet of nauwelijks in Zegveld.
Voor de ontwikkeling van de woningen heeft de zorgcoöperatie GroenWest benaderd. Hierbij wordt
opgemerkt dat GroenWest primair sociale huurwoningen wil realiseren. Hulpbehoevenden krijgen
voorrang, maar ook andere mensen kunnen hier wonen. Bij sociale woningen hoort een maximale
huurprijs (landelijk vastgesteld) en een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning.
Dit initiatief maakt het mogelijk om alsnog een vorm van zorgwoningen te realiseren. Het project richt
zich daarom op het plan van GroenWest.
De b ev oeg dh eid v an het co ll eg e ko mt v o o rt uit d e v ol ge nd e w e t - e n/of
re ge lg ev ing :
Instemming met de startnotitie is een bevoegdheid van uw college (art. 160 Gemeentewet;
voorbereiding en uitvoering van beleid).
Beo ogd ef fe ct:
Herontwikkeling van de locatie van de Pionier.
Ar g um ent en:
Projectbeschrijving
De startnotitie geeft een beschrijving van het project en de stappen en die de gemeente moet zetten om
de het project te realiseren. In het project wordt in samenwerking met GroenWest een
stedenbouwkundig plan opgesteld, verkoopt de gemeente aan GroenWest en wijzigt de gemeente het
bestemmingsplan. Hiervoor is de inzet van ambtelijke uren nodig.
Aansluiting op Woningbehoefte
Het plan sluit aan op de woningbehoefte in Zegveld en sluit aan op de Woonvisie. Er is behoefte aan
woningen voor mensen die extra hulp nodig hebben. Zo kunnen deze mensen in het dorp blijven
wonen.
Duurzame inrichting perceel
Het perceel is een grasveld sinds de sloop van de school van de sloop vorig jaar. Met het plan kan het
perceel weer een nieuwe invulling krijgen. De bebouwing sluit aan op de omgeving en laat voldoende
ruimte over voor een inrichting.
Inkomsten
De gemeente verkoopt de grond aan GroenWest. De prijs wordt gebaseerd op de vaste prijzen in de
grondprijsbrief van de gemeente. Met de verkoop van de grond genereert de gemeente inkomsten.
Kan tte k eni ng:
De planontwikkeling kent enkele risico’s:
 Het lukt niet om een koop-/realisatieovereenkomst met GroenWest te sluiten, omdat geen
overeenstemming bestaat over de totale koopsom dan wel de randvoorwaarden. Dan stopt het
project.
 Uit onderzoeken kan blijken dat het project op bepaalde onderdelen niet haalbaar is. Dit heeft
gevolgen voor de overeenkomst en het bestemmingsplan.
 De gemeenteraad wil de benodigde grondexploitatie niet vaststellen. Overigens bestaat voor de
risico vooralsnog geen aanleiding.
 Risico is verder mogelijk verzet van omwonenden. Omwonenden kunnen het plan vertragen
met zienswijzen en beroep. Het draagvlak is dan ook heel belangrijk. De omgeving wordt in
samenwerking met Zegveld Zorgt in de planvorming betrokken.
Fin an ci ën:
De gemeente verkoopt de grond aan GroenWest. De prijs wordt gebaseerd op de vaste prijzen in
de grondprijsbrief van de gemeente.
Met de verkoop van de grond genereert de gemeente inkomsten. Hiermee zijn ook de
gemeentelijke kosten gedekt. Hierbij gaat het om zowel de kosten voor de ambtelijke uren (zie
bijgevoegde urenraming) als de bovenwijkse kosten. Het wettelijk kostenverhaal is dan ook
verzekerd.
Uitv o er ing :
n.v.t.
Com mun ic at ie / Web s ite:
Omwonenden worden in samenwerking met Zegveld Zorgt in de planvorming betrokken.
O nde rn em ing s r aad :
n. v. t.
S am enh ang m et e e rd er e b es lui tv or min g:
B&W 24 april 2012: Herontwikkeling locatie de Pionier met thuishuis en kinderopvang (12B.00277).
Bij l ag en:
St ar tn o ti t ie her o nt wik k e li n g l oc a t ie D e Pi o n ie r ( 17.001143)
Startnotitie
Voorlopige projectnaam:
Herontwikkeling locatie De Pionier
Ambtelijk opdrachtgever:
F. Bots
Bestuurlijk opdrachtgever:
I. ten Hagen
Voorgenomen projectleider:
L. Lindeman
Inhoud:
1. Aanleiding en huidige situatie
2. Gewenste situatie en urgentie
3. Voorlopige projectopdracht
4. Kansen, risico’s, draagvlak
5. Globale projectaanpak
6. Projectorganisatie
7. Kosten, baten en dekking
8. Vervolgstappen
Deze startnotitie is goedgekeurd door:
Ambtelijk opdrachtgever:
Bestuurlijk opdrachtgever:
Projectleider:
F. Bots
I. Ten Hagen
L. Lindeman
datum:
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 2 van 8
1. Aanleiding en huidige situatie
Globaal Projectgebied
De voormalige basisschool De Pionier in Zegveld (Clausstraat 22) is gesloopt. Het terrein is nu
een grasvelden kan worden verkocht en herontwikkeld. Op bovenstaande afbeelding is het
projectgebied globaal aangegeven.
In het bestemmingsplan Kern Zegveld (2013) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Binnen de wijzigingsbevoegdheid is het onder stedenbouwkundige voorwaarden mogelijk om
het bestemmingsplan te wijzigen om woningen en/of maatschappelijke functies te realiseren.
In 2012 heeft het college besloten om het perceel inclusief gebouw via een prijsvraag te
verkopen om (naast woningbouw) kinderopvang en een thuishuis mogelijk te maken. De
situatie is nadien veranderd:
 Kinderopvang is al aanwezig in Zegveld.
 Het gebouw is al gesloopt om verloedering en gevaarlijke situaties te voorkomen
 De vestiging van een thuishuis was gebaseerd op een toenmalig initiatief dat niet tot een
concreet resultaat heeft geleid.
Vorig jaar is de zorgcoöperatie Zegveld Zorgt opgericht. Deze coöperatie wil graag 16
woningen in Zegveld realiseren die zich richten op de doelgroep van hulpbehoevenden.
Dergelijke woningen zijn er nu niet of nauwelijks in Zegveld.
Voor de ontwikkeling van de woningen heeft de zorgcoöperatie GroenWest benaderd. Hierbij
wordt opgemerkt dat GroenWest sociale huurwoningen wil realiseren. Hulpbehoevenden
krijgen voorrang, maar ook andere mensen kunnen hier wonen. Bij sociale woningen hoort een
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 3 van 8
maximale huurprijs (landelijk vastgesteld) en een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per
woning.
Dit initiatief maakt het mogelijk om alsnog een vorm van zorgwoningen te realiseren. Het
project richt zich daarom op het plan van GroenWest.
2. Gewenste situatie en urgentie
GroenWest heeft op verzoek van de zorgcoöperatie Zegveld belangstelling om zorgwoningen
op het perceel te realiseren. Om de haalbaarheid te onderzoeken is het wenselijk om een
Ontwikkelovereenkomst met GroenWest te sluiten. Vervolgens kan het perceel door de
gemeente onder nader overeen te komen voorwaarden en prijskoop-/realisatieovereenkomst
aan GroenWest worden verkocht. Vervolgens moet het bestemmingsplan worden gewijzigd
om het plan mogelijk te maken.
3. Voorlopige projectopdracht
Ontwikkelovereenkomst
In de Ontwikkelovereenkomst worden afspraken gemaakt over de samenwerking met de
gemeente in de haalbaarheidsfase. Op basis hiervan worden de globale randvoorwaarden uit
het bestemmingsplan (zie bijlage) uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Voor de verkoop
is ook bodemonderzoek nodig.
Stedenbouwkundig plan
In samenwerking tussen de gemeente en GroenWest wordt een stedenbouwkundig plan
opgesteld. Basis hiervoor is de randvoorwaardenkaart die in het bestemmingsplan is
opgenomen (zie bijlage).
Aandachtspunt hierbij is de openbare ruimte. Als het plan gevolgen heeft voor de openbare
ruimte dan moeten afspraken met GroenWest worden gemaakt over de aanleg en het beheer.
Grondexploitatie
Op basis van nieuwe financiële wetgeving moet bij grondverkopen van de gemeente ten
behoeve van locatieontwikkeling een grondexploitatien worden vastgesteld door de
gemeenteraad.
Koop-/realisatieovereenkomst
In de koop-/realisatieovereenkomst worden o.a. afspraken gemaakt over de grondprijs en levering. De grondprijs wordt bepaald op basis van de vastgestelde grondprijsbrief. Indien
nodig worden ook afspraken over de openbare ruimte gemaakt.
Wijziging bestemmingsplan
Als de koop-/realisatieovereenkomst is gesloten, wordt het bestemmingsplan gewijzigd. Een
wijziging van het bestemmingsplan is nodig om de benodigde omgevingsvergunning voor het
plan te kunnen verlenen.
In het bestemmingsplan is een randvoorwaardenkaart opgenomen om het plan te wijzigen (zie
bijlage). Met een wijzigingsprocedure kunnen B&W het bestemmingsplan wijzigen. In deze
procedure ligt het bestemmingsplan 6 weken ter inzage.
Als het plan niet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheidvoldoet maar wel ruimtelijk
aanvaardbaar is, dan is een nieuw bestemmingsplan nodig.
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 4 van 8
4. Kansen, risico’s, draagvlak
Kansen
Het plan biedt de gemeente de mogelijkheid grond te verkopen en ruimte te bieden voor een
maatschappelijke functie. Hiermee kan ook de zorgverlening van het bewonersinitiatief
worden versterkt.
Risico’s
Risico is allereerst dat het gemeente en GroenWest niet lukt om een koop-/
realisatieovereenkomst te sluiten, omdat geen overeenstemming bestaat over de totale
koopsom dan wel de randvoorwaarden. Dan stopt het project.
Ook is een risico dat de gemeenteraad de benodigde grondexploitatie niet vaststelt.
Uit onderzoeken kan blijken dat het project op bepaalde onderdelen niet haalbaar is. Dit heeft
gevolgen voor de overeenkomst en het bestemmingsplan.
Risico is verder mogelijk verzet van omwonenden. Omwonenden kunnen het plan vertragen
met zienswijzen en beroep. Het draagvlak is dan ook heel belangrijk. De omgeving wordt in
samenwerking met Zegveld Zorgt in de planvorming betrokken.
Draagvlak
Voor de plannen is een groot draagvlak vereist. Het is dan ook van belang om omwonenden
en het dorpsplatform in het proces te betrekken. Hierbij werken wij samen met Zegveld Zorgt.
5.
Globale projectaanpak
Projectfase
Activiteiten


Voorbereiding 

Uitvoering



Borging en

overdracht

Afronding


Evaluatie

Definitie
Opstellen en goedkeuring startnotitie
Samenstellen projectteam
Ontwikkelovereenkomst sluiten
Uitwerken randvoorwaarden
Grondexploitatie vaststellen
Koop-/realisatieovereenkomst sluiten
Planologische procedure (uitgaande van wijzigingsplan)
Grondoverdracht
Overdracht projectresultaat aan lijnorganisatie
Oplevering projectresultaat aan opdrachtgevers
Décharge en ontbinding projectgroep
Evaluatie met opdrachtgevers en projectleden
Indicatieve
doorlooptijd
1 maand
3 maanden
4 maanden
Planning is dat de bovenstaande projectaanpak in januari start. Dan zou in het laatste kwartaal van
2017 de bouw kunnen startten.
6. Projectorganisatie
GroenWest is als ontwikkelaar grotendeels zelf verantwoordelijk voor de voortgang en draagt de
financiële risico’s. Binnen de gemeente zal de projectleider het proces in goede banen leiden.
Daarnaast is de gemeente een onmisbare schakel om tot een wijziging van het bestemmingsplan
te komen waarin de plannen realiseerbaar zijn. Voor de ambtelijke inzet wordt verwezen naar de
bijgevoegde urenraming.
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 5 van 8
Ter bescherming van wederzijdse belangen is het gewenst tot vroegtijdige afstemming tussen
GroenWest en gemeente te komen. Daarom verdient het de voorkeur gezamenlijk de stadia van
planvorming te doorlopen.
Voor zowel GroenWest als de gemeente geldt dat deze werkwijze de risico’s beperkt en dat
tegelijkertijd maatschappelijk draagvlak voor de plannen wordt gecreëerd. Deze uitgangspunten
bepalen de projectorganisatie.
Ambtelijk opdrachtgever is de teammanager Ruimtelijk beleid en projecten. Bestuurlijk
opdrachtgever is wethouder Ten Hagen.
7. Kosten, baten en dekking
De gemeente verkoopt de grond aan GroenWest. De prijs wordt gebaseerd op de vaste prijzen in
de grondprijsbrief van de gemeente.
Met de verkoop van de grond genereert de gemeente inkomsten. Hiermee zijn ook de
gemeentelijke kosten gedekt. Hierbij gaat het om zowel de kosten voor de ambtelijke uren (zie
bijgevoegde urenraming) als de bovenwijkse kosten. Het wettelijk kostenverhaal is dan ook
verzekerd.
8. Vervolgstappen
Er vinden gesprekken met GroenWest plaats om tot een Ontwikkelovereenkomst te komen. Als
de Ontwikkelovereenkomst gesloten is, kan het project samen met GroenWest worden vervolgd
met de haalbaarheidsfase.
Bijlagen
 Randvoorwaardenkaart t.b.v. wijziging bestemmingsplan (bestemmingsplan Kern Zegveld)
 Urenraming
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 6 van 8
Randvoorwaardenkaart
Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan Kern Zegveld 2013
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 7 van 8
Urenraming
Urenraming t/m onherroepelijk worden bestemmingsplan
Projectcoördinatie
Ruimtelijke ordening
Vastgoedjurist
Planeconomie
Stedenbouw
Verkeer
Realisatie & beheer
Odru
Landmeten
Communicatie
50 uur
30
40
35
30
10
10
30
25
10
Totaal
270 uur
Startnotitie Herontwikkeling locatie De Pionier Zegveld
Versie: 01
Datum:
pagina 8 van 8