Transcript Centrum Gieten vanuit perspectief van de toerist

Centrum Gieten vanuit perspectief van de toerist
Sterkte-zwakte analyse en eerste aanzetten voor verbetering
Notitie in opdracht van de gemeente Aa en Hunze
Projectnummer: 16.124
ZKA Consultants
Biesbosweg 16c
5145 PZ Waalwijk
Tel. 088-2100250
e-mail: [email protected]
www.zka.nl
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING
2
1.1.
1.2.
1.3.
Aanleiding
Doel en vraagstelling
Opzet notitie
2
2
2
2.
AFBAKENING EN BESCHRIJVING PLAN-/CENTRUMGEBIED
3
2.1.
2.2.
Afbakening centrumgebied
Beschrijving centrumgebied inclusief deelgebieden
3
3
3.
ANALYSE STERKTES EN ZWAKTES
6
3.1.
3.2.
3.3.
Sterktes
Zwaktes/verbeterpunten
Conclusies
6
6
7
4.
SCORE BELANGRIJKSTE ELEMENTEN CENTRUMGEBIED
8
4.1.
4.2.
4.3.
Gieten Centrum in één woord
Rapportcijfers centrumelementen
Het oordeel van de toerist
8
8
9
5.
EERSTE AANZETTEN TOT VERBETERING
10
1
ZKA Consultants & Planners
1.
INLEIDING
1.1.
Aanleiding
In 2003 is de Toekomstvisie Gieten vastgesteld. Deze visie heeft deels betrekking op het centrumgebied
van Gieten. In de afgelopen jaren is deze visie op het centrum (groten-)deels uitgevoerd. De meeste
doelstellingen zijn gerealiseerd. Er is een compacter winkelgebied ontstaan met een nieuwe inrichting
van de openbare ruimte. Echter, de afgelopen jaren zijn er ook verschillende andere ontwikkelingen
geweest, die een herijking van de centrumvisie noodzakelijk maken. Denk daarbij aan bevolkingskrimp,
de veranderingen in de samenleving en het verenigingsleven, de veranderende positie van de
detailhandel, de recreatiesector die volop in ontwikkeling is etc. Deze nieuwe context leidt met name in
de aanloopstraten (zoals het noordelijk deel van de Stationsstraat en de Schoolstraat) al tot leegstand.
Het college heeft daarom besloten om de visie tegen het licht te houden en samen met inwoners,
bedrijven en instellingen te kijken naar de huidige situatie en te komen tot een nieuwe koers voor de
toekomst van het centrum van Gieten. Een belangrijke eerste aanzet hiervoor is de notitie ‘Koers op
centrum Gieten! Herijking toekomstvisie Gieten 2003’.
Voor de verdere uitwerking is ook inzicht gewenst in de betekenis van het centrum voor de talrijke dagen verblijfstoeristen in Drenthe/de regio. ZKA is gevraagd om hierbij te adviseren. Deze notitie vormt
hiervan het resultaat.
1.2.
Doel en vraagstelling
De gemeente wil meer inzicht in de potenties en knelpunten van het centrum Gieten voor het
aantrekken van toeristen. Hierbij dient een aantal vragen beantwoord te worden:
A. Wat zijn de kwaliteiten (sterktes-zwaktes) van het centrum Gieten vanuit toeristisch perspectief?
B. Wat zijn eerste belangrijke aanzetten voor verbetering?
C. Op welke trends (kansen en bedreigingen) kan worden ingespeeld?
D. Wat zijn mogelijke ontwikkelingsmogelijkheden en oplossingsrichtingen en wat kunnen we hierbij
leren van succesvolle voorbeelden elders?
Deze notitie gaat vooralsnog in op de punten A. en B. Later worden verdere afspraken gemaakt over de
onderdelen C. en D.
1.3.
Opzet notitie
De notitie is als volgt opgebouwd:
 Gestart is met een afbakening en beschrijving van het centrumgebied (zie 2.);
 Vervolgens komen de potenties (sterkte-zwaktes) van het centrumgebied aan bod (zie 3.);
 Daarna is het centrumgebied beoordeeld met een aantal rapportcijfers op een aantal door de
gemeente aangegeven, belangrijke elementen (zie 4.);
 Tot slot zijn eerste aanzetten gegeven tot verbetering (zie 5.).
2
ZKA Consultants & Planners
2.
AFBAKENING EN BESCHRIJVING PLAN-/CENTRUMGEBIED
2.1.
Afbakening centrumgebied
Het centrum-/plangebied waar deze notitie betrekking op heeft betreft de Stationsstraat, de Brink en de
Schoolstraat. Onderstaand is het gebied op kaart weergegeven (voor afbakening zie oranje stippellijn).
2.2.
Beschrijving centrumgebied inclusief deelgebieden
Het gebied is in te delen in de volgende deel- en subgebieden:
Stationsstraat:
 Het zuidelijke, grotendeels nieuwe deel, vanaf Chinees-Indisch restaurant Palace, waar de grootste
winkelconcentratie zich bevindt. Dit gebied loopt tot circa de Zuid Es. Hier vinden we o.a. 2
supermarkten (Lidl en Jumbo), Action, Hema en Kruidvat, Etos en Kruidvat en locale specialisten als
Bakker Job, Boxem Keurslager en Boutique La Vie;
3
ZKA Consultants & Planners

Het noordelijke deel tussen de Zuid Es en de Brink, waar zich wat oudere winkels bevinden, op een
aantal plekken onderbroken door woonbebouwing en leegstaande panden (o.a. oude tankstation).
Zuidelijke stationsstraat, Action en Hema
Zuidelijke stationsstraat Kruidvat en Lidl
Noordelijke stationsstraat, leegstaande panden
Noordelijke stationsstraat, oude tankstation
De Brink e.o.:
 Het zuidelijke deel hiervan betreft vooral ruim opgezette, vrijstaande woonbebouwing;
 Het middelste deel, vanaf de splitsing met de Schoolstraat en de Eexterweg tot het gebied rond de
Ponybar. Hier bevinden zich merendeels vrij gelegen panden, grotendeels monumentaal met een
mix van woonbebouwing en dienstverlenende bedrijven. Ook bevindt zich hier het inmiddels
leegstaande, voorheen vermaarde hotel Braams met ernaast een fraai monumentaal pand (Huize
‘De Merel’) en erachter de molen van Gieten;
 Het noordelijke deel, tot de overgang naar de Spekstoep, kent vrijwel uitsluitend woonbebouwing.
Brink, voormalig hotel Braams
Molen Hazewind
4
ZKA Consultants & Planners
Schoolstraat:
 Deze begint vanaf de Brink met de Hervormde Kerk en de Tinten Welzijnsgroep.
 Deze straat kent een mix van winkels (o.a. Scapino, Equi Palace en een drogisterij), horeca (Mish
Misch grillroom/pizzeria) en dienstverlening (makelaardij Aa en Hunze).
 Ook hier staan enkele panden leeg en is de ruimtelijke kwaliteit van de winkels matig/slecht.
Schoolstraat, drogist en Scapino
Schoolstraat, Misch Misch en Equi Palace
5
ZKA Consultants & Planners
3.
ANALYSE STERKTES EN ZWAKTES
3.1.
Sterktes
Uit onze analyse, gebaseerd op een locatiebezoek, deskresearch en een aanvullend gesprek met de
gemeente, komen we tot de volgende sterke punten:
 Het centrum kent een aantal fraaie monumentale panden, met name langs de Brink;
 Er zijn historische aanknopingspunten zoals de Molen Hazewind, de Hervormde kerk, de voormalige
Udema slachterij en vleesfabriek, het oude gemeentehuis en voormalig hotel Braams, die de
aanzetten kunnen vormen om het ‘verhaal van Gieten’ te vertellen;
 Er is een behoorlijk compleet aanbod aan winkels op gebied van food, met zowel supermarkten als
specialisten (o.a. bakker, slager). Daarnaast is er het nodige aanbod op gebied van dagelijkse
artikelen (Kruidvat, Etos, Action, Hema e.d.);
 Het centrumgebied oogt rustig en veilig, hetgeen door met name ouderen en gezinnen met jonge
kinderen op prijs gesteld wordt;
 Het centrumgebied is zeer autovriendelijk met veel gratis plekken, dichtbij de winkels.
3.2.
Zwaktes/verbeterpunten
Uit dezelfde analyse komen we tot de volgende zwaktes/verbeterpunten:
 De openbare ruimte is niet aantrekkelijk als verblijfsgebied. Het centrum is te langgerekt, heeft te
weinig groen en geen aantrekkelijke pleinen;
 Het winkelaanbod is meer geconcentreerd dan voorheen, maar nog steeds relatief versnipperd.
Daarnaast wordt de winkelstructuur op veel plekken onderbroken door woonbebouwing en
leegstaande (winkel-)panden. In september stonden er circa 20 panden leeg in het centrum (zie
nummers op overzichtskaart van leegstaande panden op de volgende pagina);
 Er is niet of nauwelijks aanbod voor recreatief winkelen/fun shoppen, het aanbod is vooral gericht op
food/dagelijkse artikelen en heeft een sterk functioneel karakter met weinig verrassende elementen;
 Er zijn geen toeristische trekkers/’must see’-elementen in het centrumgebied zoals musea of
uitgaans-/terrassengebieden die de toerist ‘verleiden’ hier naartoe te komen;
 De horeca is weinig uitnodigend voor toeristen doordat er weinig terrassen zijn en het aanbod
bovendien sterk versnipperd is gelegen in het centrumgebied en de aangrenzende straten;
 Er zijn geen grote toeristische verblijfsaccommodaties in of tegen het centrum aan die een min of
meer automatische stroom bezoekers zouden kunnen genereren in/naar het centrum.
Verblijfsgasten in de regio moeten bewust de auto (of fiets) pakken en/of bevinden zich dichter bij
andere kernen als Rolde of Borger of grotere kernen als Assen en Emmen. De grotere en belangrijke
verblijfsaccommodaties in de omgeving van Gieten-Centrum liggen allen op enige afstand: Landal
Hof van Saksen (op circa 13 km van het centrum van Gieten), Drouwenerzand (op circa 6 km) en
Roompot HunzePark (op circa 8 km).
6
ZKA Consultants & Planners
3.3.
Conclusies
Het centrumgebied is voor de toerist nu nog te weinig verrassend en te functioneel. Het vormt meer een
boodschappengebied dan een gezellig verblijfsgebied. Er bevinden zich weinig elementen die uitdagen
tot een bezoek met uitzondering van het aanbod dat inspeelt op de behoefte aan inkopen van food en/of
dagelijkse artikelen. Hierdoor is de verblijfstijd naar verwachting kort en levert deze weinig extra
bestedingen op buiten de winkelbestedingen zelf.
7
ZKA Consultants & Planners
4.
SCORE BELANGRIJKSTE ELEMENTEN CENTRUMGEBIED
4.1.
Gieten Centrum in één woord
Als we het centrum van Gieten in één woord zouden moeten beschrijven zou dit zijn: FUNCTIONEEL.
Immers, het centrum is goed bereikbaar, de auto staat centraal en kan makkelijk worden geparkeerd,
veelal pal voor de deur van de winkel. En voor food en dagelijkse artikelen is het aanbod behoorlijk
compleet, zodat je snel en efficiënt je boodschappen/inkopen kunt doen.
Als verblijfsgebied om hier wat langer te verblijven scoort het centrum minder goed, omdat het niet
gezellig is, er geen aanbod is voor funshoppen en nauwelijks op toeristen gerichte horeca (ook weinig
terrassen) is.
4.2.
Rapportcijfers centrumelementen
Onderstaand is het centrum beoordeeld met een rapport cijfers op een aantal relevante door de
gemeente aangedragen elementen:
 Variatie in winkelaanbod: een 5-6, vanwege de relatief eenzijdige focus op food/dagelijkse
artikelen (en supermarkten alleen in midden- en budgetsegment) en het vrijwel ontbreken van
non food/recreatief winkelaanbod die voor de toerist juist belangrijk zijn;
 Aantal winkels: een 7, rekening houdend met het relatief bescheiden aantal inwoners (ruim
25.000) binnen de gemeente, het groot aantal kernen (35) en de concurrentie van grotere
kernen/steden is het aantal van ruim 20 winkels in het centrumgebied zeer behoorlijk;
 Kwaliteit van de winkels: een 7, vanwege de mix van bekende ketens en lokale specialisten;
 De weekmarkt: een 6, omdat deze met 9 kramen enerzijds wel de grootste is binnen de
gemeente maar uiteraard ver achterblijft bij steden/kernen aan de randen van de gemeente
met vaak 20 of meer kramen. Voor de toerist zal deze daarom slechts een beperkte meerwaarde
hebben (i.t.t. tot de eigen inwoners wellicht);
 Kwaliteit inrichting van de openbare ruimte (bestrating, verlichting, straatmeubilair): 6-7,
technisch en kwalitatief gezien wel op orde, maar weinig sfeervol voor een toeristische
bezoeker;
 Aanwezigheid groen (bomen en perken); 5-6, omdat een toerist in een Drents dorpscentrum
veel meer groen, bomen verwacht (en die elders doorgaans ook in veel sterkere mate aantreft);
 Sfeer in het centrum, een 5-6, omdat het gebied primair functioneel is ingericht, nogal
langgerekt is en onderbroken wordt door leegstand of andere functies. Bovendien doet de grote
prioriteit voor de auto/het parkeren afbreuk aan de belevings- en verblijfskwaliteit;
 Aantal horecagelegenheden; een 5, met circa 5 horecapanden in het centrum is er weinig
horeca en bovendien verspreid en niet erg sterk op toeristen gericht (meer lokaal karakter);
 Kwaliteit horecagelegenheden: een 6, omdat deze weinig divers is en niet echt op de toerist is
ingesteld (zie ook voorgaande punt);
8
ZKA Consultants & Planners





4.3.
Stallingsmogelijkheden fietsen: een 7, omdat op veel plekken speciale rekken zijn om fietsen te
stallen maar tegelijkertijd de auto wel de hoogste prioriteit heeft als we kijken naar het
straatprofiel en het voor de deur parkeren;
Parkeermogelijkheden auto: een 8-9, omdat het gebied helemaal op de auto is ingericht met
bijna overal parkeren voor de deur,
De bereikbaarheid (per auto, fiets of bus): een 6-7, per vorm van vervoer verschillend, auto
(heel) goed, fiets redelijk tot goed, bus/ov matig;
Entree van het centrum vanaf de N34: een 6, omdat de verbinding tussen N34 en de
Stationsstraat niet helder is als je naar het centrum toe rijdt vanaf de afslag;
Evenementen in het centrum; een 6, vanwege beperkte aantal en vooral een lokaal, weinig
onderscheidend karakter en daardoor voor de toerist niet heel bijzonder.
Het oordeel van de toerist
Er heeft geen enquête plaatsgevonden onder toeristen in Gieten-Centrum, dus de bezoeker kan niet zelf
een oordeel geven wat hij/zij van het centrum vindt. Op basis van het uitgebreide locatiebezoek en onze
ervaring in vele andere (dorps-)kernen verwachten wij dat vooral de toerist die het centrum bezoekt met
als motief efficiënt boodschappen/inkopen doen het centrum hoog zal waarderen. Met name de
bereikbaarheid per auto en het relatief brede aanbod aan winkels voor food/dagelijkse boodschappen
voor een kern van deze omvang scoren naar verwachting goed. Ook het efficiënt en gratis parkeren zal
voor bezoekers, met als bezoekmotief boodschappen/inkopen doen, aanspreken.
Voor de toerist die langer wil verblijven in het centrumgebied en/of die per fiets tijdens een tochtje het
centrum min of meer toevallig bezoekt, heeft het centrum te weinig te bieden. Het centrumgebied is
onduidelijk afgebakend en te langgerekt. Ook zijn er weinig trekkers aanwezig en ontbreekt een echt
dorpshart in de vorm van een aantrekkelijke brink met publieksfuncties. De leegstand zal de beleving
verder verslechteren. Temeer omdat de winkel- en horecafuncties ook op een aantal plekken worden
onderbroken door andere (o.a. woon-)functies.
9
ZKA Consultants & Planners
5.
EERSTE AANZETTEN TOT VERBETERING
Op grond van de eerste analyses kunnen we op basis van expertise en ervaring een aantal eerste
aanzetten geven voor verbetering:
 Het ontwikkelen van kleine trekkers/bezoekaanleidingen om de toerist meer te verleiden om
het centrum te bezoeken, niet alleen om boodschappen te doen. We denken hierbij aan een
klein museum met ‘het verhaal van Gieten’ en omgeving, een bezoekerscentrum, aantrekkelijke
kunstwerken, bijzondere winkels;
 Het tot ontwikkeling brengen van een echt dorpshart met ontmoetingsfunctie en gekoppeld aan
de functies onder het voorgaande punt. Het gebied met hotel Braams, villa De Merel met tuin
en de oude molen Hazewind erachter, zou hiervoor interessant zijn als concentratiegebied;
 B&B’s of hotel in het centrum, waardoor er ook meer verblijfsgasten in het gebied zijn zoals dat
vroeger ook was. Als locatie zie voorgaande punt;
 Toerist vriendelijke horeca met terrassen op een aantrekkelijke groene plek;
 Meer groen in het centrum, met name in het noordelijke deel van de Stationsstraat en de
Schoolstraat;
 Aanpak leegstand door nieuwe invullingen evt. met een tijdelijke karakter om de kwaliteit van
het verblijfsklimaat in het centrumgebied te verbeteren.
In de volgende stap, waarin we ingaan op trends en ontwikkelingen en ook een benchmark uitvoeren
naar wervende referentiegebieden, kunnen we deze aanzetten verder uitbreiden, aanscherpen en
voorzien van voorbeelden. Tot slot geven we ter inspiratie alvast enkele afbeeldingen van kleine, maar
aantrekkelijke kernen die in de provincie Drenthe te vinden zijn.
Westerbork, horeca
Zuidlaren, design woonwinkel
10
ZKA Consultants & Planners