Transcript Ontwikkeling Zuideinde 80 tot “Het Station”

Ontwikkeling Zuideinde 80 tot “Het Station”
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Inleiding
Je bent sinds 1978 een inwoner van Barendrecht, ruim 30 jaar ondernemer,
hebt 4 kinderen die studeren, een starter zijn of actief in het verenigingsleven,
beschikt over een groot sociaal netwerk en de leegstand en teloorgang van
Dierenstein zie je met lede ogen aan.
Vanuit een MVO filosofie ontstaat er een groeiende belangstelling voor
huisvestiging problematiek in het algemeen, maar voor afwijkende
omstandigheden in het bijzonder. Waarom niet met elkaar creëren in plaats
van speculeren? Richt je op specifieke doelgroepen die in de kern identieke
problemen hebben, maar elkaar ook kunnen ondersteunen.
Biedt ruimte aan ( internationale ) Studenten, Seizoenarbeiders, Starters,
Statushouders, Stomme pech gevallen. Huisvesting vinden is voor deze 5
doelgroepen geen sinecure. Creëer een veilige plek waar wonen, werken,
ontmoeten, ontwikkelen en samenwerken centraal staan.
Wie zijn dan de stakeholders?
In de eerste plaats een initiatiefnemer. Maar zeker niet in de laatste plaats de
gemeente Barendrecht. Immers, zij krijgen de opdracht om statushouders te
plaatsen, om mensen met stomme pech ( brand, vechtscheiding, uithuiszetting
etc.) te verwijzen, sociale veiligheid te waarborgen en jonge starters aan een
woonruimte te helpen.
Het bedrijfsleven in de nabije omgeving. Van een overboekt hotel, tot
internationale ondernemingen met seizoenwerkers die ‘ergens’ moeten
verblijven.
Objectief geeft de creatie van zo’n omgeving voordelen aan allen die hier
direct of indirect bij betrokken zijn. De initiatiefnemer draagt het risico maar in
nauwe samenwerking met gemeente, instellingen en aanpalende bedrijven is
het zeker geen grenzeloos risico.
De voordelen, mogelijkheden en kansen zijn wel grenzeloos.
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
2 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
- Bedrijventerrein Dierenstein krijgt door ontsluiting, aansluiting bij de
bewoonde wereld.
- Sociale veiligheid verhogend.
- Als één gebouw wordt opgeknapt, gaat er een inspirerende werking
vanuit op de nabije omgeving.
- Eenvoudig inpasbaar in en ruime bijdrage aan het aanstaande
revitalisering project op initiatief van de gemeente.
- Substantiële bijdrage oplossing huisvesting problematiek van de
doelgroepen:
Studenten,
Seizoenarbeiders,
Starters,
Statushouders,
Spoedzoekers.
In potentie heeft het pand Zuideinde 80, vanaf nu “Het Station", de
mogelijkheid om circa 60 units beschikbaar te stellen.
Daarnaast is het nodig om faciliteiten en plekken te creëren om het centraal
ontmoeten, werken en ontwikkelen te faciliteren. Van een
gemeenschappelijke keuken, dakterras met sport en ontspanning faciliteiten,
centrale studieplek tot een beheerders ruimte op de begane grond, een lobby,
fietsen reparatie, wasserette en klusjesruimte.
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
3 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Uitgangspunten ontwikkeling in een notendop;
• +/- 60 hoogwaardig afgewerkte woonruimtes die qua opleveringsniveau
vergelijkbaar zijn met nieuwbouw en die van alle gemakken zijn voorzien;
• Transformatie van huidige bestemming naar tijdelijk verblijf
• Huisvesting van de eerder genoemde doelgroepen ( 5xS ) bij voorkeur
naar rato verdeeld door het gehele pand.
• Michel van den Meerendonk is de initiatiefnemer en draagt het
financiële ontwikkelingsrisico. De gemeente Barendrecht speelt een
faciliterende rol in de nadere uitwerking van het gehele plan, stelt een
projectmanager aan met voldoende bevoegdheden. Zal zich ook inzetten
om subsidies en andere project ondersteunde materiele zaken te helpen
realiseren.
• Locatie ligt direct naast het station waardoor Rotterdam Centraal binnen
15 minuten bereikt kan worden. De reistijd naar de Erasmus Universiteit
is van deur tot deur 35 minuten.
De laatste trein gaat om 01:15 naar Barendrecht. Later is men op
nachtbussen aangewezen. De eerste trein rijdt alweer om 5:00 uur. Deze
tijden volgens de laatste dienstregeling.
• Duurzame woonruimtes met een A-predicaat
• Een indicatieve huurprijs van € 410,00 per maand exclusief VVG, energie
en servicekosten ( schatting van € 90, - plus € 110,00 p. maand )
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
4 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
In potentie zou binnen de huidige contouren van project “Het Station"
ongeveer 60 hoogwaardig afgewerkte woonruimtes gerealiseerd kunnen
worden.
De studio's kunnen variëren in grootte van ca. 22 m2 tot en met ca. 45 m2 en
zullen beschikken over een eigen keuken met badkamer.
De huurprijs is berekend conform het puntensysteem voor zelfstandige
woonruimte.
Bij het pand zullen verder 25 parkeerplaatsen (buiten), 60
fietsparkeerplaatsen, een gemeenschappelijke wasmachineruimte, een
sportzaal, een studeerzaal en een gemeenschappelijke keuken gerealiseerd
worden.
Op het dak worden sport en ontspanningsfacilteiten geboden in lijn met de
tuin op het dak van het station.
De woonruimtes worden gestoffeerd en/of indien gewenst gemeubileerd
opgeleverd. De woonruimtes worden verhuurd via een professionele
verhuurbemiddelaar, maar de Gemeente kan middels haar toewijzing beleid
en betrokkenheid een voorkeurspositie verwerven.
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
5 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Uitstraling pand.
Het pand heeft nu de uitstraling van een typisch jaren '80 kantoorgebouw. De
kwaliteit van de trespa panelen is nog goed. Deze zullen worden gereinigd en
in een moderne kleur worden geschilderd. Verder zullen de stenen muren
geschilderd worden waardoor de make-over compleet wordt. Tezamen met de
nieuwe bewoners zal het pand ook een jonge, moderne, groene, hippe
uitstraling krijgen.
Ontwikkeling gemeente Barendrecht
De verwachting is volgens het CBS dat de gemeente de komende jaren 10%
groei vertoond. Verder zal de stad Rotterdam ook een sterke groei vertonen.
Ondanks dat het pand aan de rand van de stad staat is de verwachting dat
door de zeer grote vraag naar hoogwaardige zelfstandige woonruimtes,
leegstand onwaarschijnlijk is. Zeker gezien het beperkte aanbod in
Barendrecht aan kleinschalige hoogwaardige zelfstandige woonruimtes. Het
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
6 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
kan natuurlijk voorkomen dat bij wisselingen de periodes niet naadloos in
elkaar overgaan en er incidentele leegstand ontstaat.
Het concept in relatie tot het huidige en toekomstige gebouw “Het Station".
Het huidige gebouw
bestaat
uit
3
bouwlagen,
is
gebouwd in 1986 en
is
gebruikt
als
kantoor. Het staat op
een perceel van
2.000 m2. Binnen de bestaande contouren ( 2500 m2 BVO ) van het gebouw,
kun je maximaal 57 woonruimtes realiseren. Vergunningen zullen dit initiatief
in staat moet stellen dit aantal minimaal te behalen.
Met het oog op de hoogdringendheid vanuit alle doelgroepen, is een nieuw
ontwerp voor de verdere toekomst op hoofdlijnen uitgetekend.
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
7 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
Het Initiatiefstuk
8 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Planning en Beheer
Procedures
Hiervoor gelden de termijn van een regulier wabo.
Beheer
Het beheer wordt uitbesteed bij één partij, die eveneens het VvE-beheer op
zich neemt. De werkzaamheden van de beheerder bestaan onder andere uit
de volgende items:
Technisch beheer
• Servicedesk
• Coördineren planmatig onderhoud
• Coördineren service onderhoud
• Afhandeling kleine technische calamiteiten.
• Regelmatige bouwkundige inspectie van het pand.
• Opstellen en beheer van een meerjarig onderhoudsplan en –begroting.
• Technische rapportage van onderhoudswerkzaamheden.
• Controle op opgedragen werkzaamheden en bij oplevering.
Commercieel beheer
• Overleg en advisering stakeholders
• Opstellen en onderhouden huurcontracten
• Aan nieuwe huurders werkwijze en organisatie van het pandbeheer
kenbaar maken
• Verzorgen huurderscorrespondentie
• Onderhouden huishoudelijk regelement
• Elke huurder krijgt een eigen online locatie met daarin zichtbaar de
afgesloten contracten en alle correspondentie met de beheerder
• Ontwikkeling van verhuur bevorderende activiteiten.
• Contacten met gemeente, omliggende groente- en fruitbedrijven,
(internationale) hogescholen en universiteiten
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
9 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
•
•
•
•
Het Initiatiefstuk
Analyses en advies bij veranderende wetgeving
Begeleiding bij verhuur van het object.
Opstellen van het verhuurcontract
Sleutelbeheer
Financieel en administratief beheer
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Innen van de huurpenningen en servicekosten
Voeren van dagelijkse boekhouding
Jaarlijkse verhoging doorvoeren
Begeleiding bij huurachterstand. Uitzetting regelen indien nodig
Vaststellen voorschotten servicekosten
Bewaking van WOZ aanslagen en verzekeringspolissen.
Verzorgen verzekering
Contact met huurders.
Contact met conciërge
Inspectie met gemeente m.b.t. onder andere
huisvestigingsvergunningen.
Sociaal beheer
•
•
•
•
Organiseren van integratie bevorderende activiteiten voor statushouders
Faciliteren activiteiten met buurt- en medebewoners
Faciliteren activiteiten met bedrijven
Faciliteren activiteiten met gemeente en overige organisaties
Puntentelling en eventuele huurcommissie items
• Bij aanvang berekenen van de maximale huur volgens de puntentelling
van de huurcommissie (doorlopende wijzigingen doorvoeren)
• Eventuele zaken bij huurcommissie begeleiden en afhandelen
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
10 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
Het Initiatiefstuk
11 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Locatie
Afbeelding Locatie Zuideinde op stadsniveau
Afbeelding Locatie Zuideinde op wijkniveau
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
12 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Afbeelding Locatie Zuideinde op objectniveau
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
13 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
Mogelijk Opleveringsniveau:
De woonruimtes zullen worden opgeleverd met het volgende
opleveringsniveau:
Woning scheidende wanden voorzien van texwerk [RAL
Wanden:
9010]
Geschuurde Andrahyt vloer met epoxy vloer coating of
Vloeren:
Laminaatvloer met ondervloer
Spuitstucwerk of huidige betonuitstraling met ledlampen
Plafond:
met voldoende lichtcapaciteit voor gehele studio
Opknappen van houten delen en vervangen ramen voor
HR++ glas. Verse lucht via balansluchtventilatiesysteem met
Raamkozijn: dempers voor beperking geluid. Houten kozijnen voorzien
van kierdichting. Ramen voorzien van houten lamellen of
verduisteringsgordijnen
Voordeur:
Hout, Kunststof of aluminium voorzien van kierdichting
Collectief via vloerverwarming via combinatie
Verwarming:
aardwarmteput en gas
Koeling:
Collectief via vloerverwarming via aardwarmteput
Water:
Collectief
Elektra:
Eigen (tussen) elektrameter
TV-kabel:
Ja
Internet:
UTP aansluiting. Wifi netwerk in het hele pand.
Aanrechtblad min 2 m lengte voorzien van spoelbak met
mengkraan, vaatwasser?, kookplaat (4 pits) met afzuigkap,
Keuken:
inbouw combi-oven, koelkast met vriesvak en een
wasmachine aansluiting
Wand: tegel 60 x 30 hoogglans wit, thermostaatkraan met
Badkamer:
douche. Tegels tot plafond
Vloer: zal worden gelegd met donkere natuursteen tegel 30
x 30 of gelijkwaardig.
Plafond: systeemplafond met vochtbestendige harde
inlegplaten? Met vochtbestendige led inbouwspots
De badkamer bevat verder een hangtoilet, een aparte
douche, luxe mengkraan en een scheerwandcontactdoos
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
14 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
Het Initiatiefstuk
De algemene ruimten zullen worden opgeleverd met het volgende
opleveringsniveau:
Wanden:
Texwerk [RAL 9010]
Vloer gangen:
Vloerbedekking in verband met geluid; vloerverwarming
Plafond:
Systeemplafond [RAL 9010] met inbouwarmaturen
Grote spots in het systeemplafond verwerkt. De huidige
entree zal worden voorzien van bellentableau met
Entree:
brievenbussen. Ook beschikt de entree over een lift die zal
worden gehandhaafd en gereviseerd.
Afval:
Buiten zal er een apart deel zijn voor de afval containers
Op de begane grond zal een gezamenlijke overdekte en
Fietsenstalling: afsluitbare fietsenstalling worden voorzien die plaats biedt
aan 1 fiets per studio
Parkeerplaats: Op eigen terrein zijn 25 parkeerplaatsen op de begane grond
Voorzien van lichtgewicht tegels of vlonders, verzinkt
hekwerk, meubilair zoals enkele picknicktafels
Trappen:
Houten leuning met betonnen trappen als bestaand
Stalen vluchttrappen aan de linker- en rechterzijde van de
Vluchttrappen:
voorgevel als bestaand
Dakterras
De sportruimte zal worden opgeleverd met het volgende
opleveringsniveau:
Wanden:
Glas
Vloer
Geschuurde Andrahyt vloer met epoxy vloer coating
gangen:
Plafond:
Systeemplafond [RAL 9010] met inbouwarmaturen
+/- 12 stuks sportapparatuur voor een volledige cardio /
Inhoud:
kracht workout
De studieruimte zal worden opgeleverd met het volgende
opleveringsniveau:
Wanden:
Texwerk [RAL 9010]
Vloer
Geschuurde Andrahyt vloer met epoxy vloer coating
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
15 - 16
Ontwikkeling Zuideinde 80 tot "Het Station"
gangen:
Plafond:
Inhoud:
Het Initiatiefstuk
Systeemplafond [RAL 9010] met inbouwarmaturen
enkele grote tafel plus diverse kleinere bureaus met goede
verlichting
De gemeenschappelijke keuken zal worden opgeleverd met het volgende
opleveringsniveau:
Wanden:
Texwerk [RAL 9010]
Vloer
Geschuurde Andrahyt vloer met epoxy vloer coating
gangen:
Plafond:
Systeemplafond [RAL 9010] met inbouwarmaturen
Professionele keuken voorzien van spoelbak met mengkraan,
Keuken:
vaatwasser, kookplaat [6 pits] met afzuigkap, 2x oven,
koel/vriescombinatie
Inhoud:
Grote tafel
De wasserette zal worden opgeleverd met het volgende
opleveringsniveau:
Wanden:
Texwerk [RAL 9010]
Vloer
Geschuurde Andrahyt vloer met epoxy vloer coating
gangen:
Plafond:
Systeemplafond [RAL 9010] met inbouwarmaturen
2 professionele wasmachines waar via intekenen en muntjes
Inhoud:
de was kan worden gedaan
DE INHOUD VAN DIT DOCUMENT IS VERTROUWELIJK
16 - 16