Transcript 1. Ruimtelijke motivering 344kb - s

Ruimtelijke motivering
Molenstraat 1a te ‘s-Hertogenbosch
Functiewijziging van wonen naar kleinschalig hotel
Januari 2017
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Aan de Molenstraat 1a is nu op de begane grond een friteszaak (afhaalpunt) gevestigd. Het verzoek
tot wijziging van de bestemming betreft alleen de verdiepingen. Het verzoek omvat het omzetten van
de woonfunctie naar een kleinschalig hotel, met op iedere verdieping een hotelkamer. Deze ruimtelijke
motivering gaat in op de functiewijziging van wonen naar kleinschalig hotel.
Het betreft het kadastrale perceel met nummer HTG00G05696.
Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied
1.2 Afwijking bestemmingsplan
Voor het perceel Molenstraat 1a geldt het bestemmingsplan ‘Binnenstad, vastgesteld door de
gemeenteraad op 23 april 2013. Het perceel heeft de bestemming Gemengd (GD) met de aanduiding
detailhandel voor de begane grond. De begane grond is bestemd voor dienstverlening, kantoren,
maatschappelijke voorzieningen, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening, een bedrijf in
categorie A, B, C en wonen. Er is ook voor dit perceel een aanduiding detailhandel voor de begane
grond opgenomen. De verdiepingen zijn bestemd voor wonen.
Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan
Het verzoek tot omzetten van de woonfunctie naar een kleinschalig hotel met drie hotelkamers past
niet binnen het bestemmingsplan.
Omdat de functiewijziging van wonen naar een kleinschalig hotel stedenbouwkundig en functioneel
wenselijk en aanvaardbaar is, wordt vanwege de bovengenoemde strijdigheden met het
bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2° Wabo een afwijkingsprocedure gevoerd. Ter
motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is deze ruimtelijke motivering
opgesteld.
Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving
2.1 De bestaande situatie
In de huidige situatie is er op de begane grond een friteszaak (afhaalpunt) aanwezig en er is op de
verschillende verdiepingen in totaal één woning aanwezig.
Afbeelding 3: Bestaande situatie
2.2 Bouwplan
In de nieuwe situatie wordt er op iedere verdieping één hotelkamer gerealiseerd, zodat er in totaal drie
hotelkamers ontstaan.
2.3 Bereikbaarheid en parkeren
De functiewijziging van wonen naar een kleinschalig hotel levert geen extra parkeervraag op.
Daarnaast is in de Nota parkeernormen opgenomen dat indien de parkeerbehoefte maximaal 2
parkeerplaatsen voor andere functie dan woonfuncties is, deze parkeerplaatsen niet hoeven worden
aangelegd.
Hoofdstuk 3 Beleid en onderzoek
3.1 Rijksbeleid en provinciaal beleid
De functiewijziging van wonen naar een kleinschalig hotel is een kleinschalig project met een geringe
omvang en beperkte ruimtelijke impact waarbij geen belangen van het rijk en provincie in het geding
zijn. Om die reden wordt hier niet verder op ingegaan.
3.2 Gemeentelijk beleid
Het verzoek past binnen het vastgestelde gemeentelijke beleidskader hotels en particuliere
logiesaccommodaties, vastgesteld door de gemeenteraad op 22 september 2015. Kleinschalige
initiatieven (niet zijnde B&B’s) worden gestimuleerd, omdat deze zorgen voor een gedifferentieerd
aanbod op de hotel-logiesmarkt, naast de veelal zakelijke (in)gerichte grotere hotels. De kleinschalige
bijzondere concepten worden zeer gewaardeerd door de toeristische (en deels de zakelijke) bezoeker.
Het in het raadsvoorstel genoemde indicatieve aantal van 240 toe te voegen kamers – berekend als
uitbreidingscapaciteit - in de periode tot 2020 biedt nog alle ruimte voor meer hotelkamers.
Ook vanuit het woonbeleid zijn er geen belemmeringen. Er is geen onttrekkingsvergunning nodig in dit
geval, aangezien de woning een WOZ-waarde heeft van meer dan € 225.000.
3.3 Overige aspecten
Algemeen
Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De milieukwaliteit vormt
een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Milieubelastende
situaties moeten voorkomen worden.
Bodem
De gehele Bossche binnenstad wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een historische
bodemverontreiniging op een diepte van 3 tot 4 meter onder maaiveldniveau. Deze verontreiniging is
hoofdzakelijk ontstaan door het aanbrengen van ophooglagen met verontreinigd materiaal vanaf de
13e eeuw en verontreinigingen afkomstig van middeleeuwse bedrijfsactiviteiten. Als gevolg hiervan is
de bodem verontreinigd. In de loop van de tijd hebben de aanwezige stoffen zich diffuus over de
binnenstad verspreid. In het grondwater worden over het algemeen geen noemenswaardige
verontreinigingen aangetroffen.
Voor het toekomstige gebruik levert de aanwezigheid van de diffuse, historische verontreiniging voor
geen belemmeringen op.
Externe veiligheid
Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving
door het beheersen van risico’s van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke
stoffen. In het plangebied en de directe omgeving zijn geen transportroutes of buisleidingen voor
gevaarlijke stoffen aanwezig. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied geen
risicovolle bedrijven.
Geluid afkomstig van weg- en railverkeer
Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg en spoorweg een geluidszone. Dit geldt niet voor
wegen gelegen binnen een woonerf of voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur. Het
plan ligt niet binnen een geluidszone van een weg of een spoorweg. De geplande ontwikkeling liggen
aan een weg met een maximale snelheid van 30 km/uur met voornamelijk bestemmingsverkeer.
Geluidshinder is niet te verwachten.
Geluid afkomstig van bedrijven/ milieuzonering
Het plangebied omvat het kernwinkelgebied van 's-Hertogenbosch, waarin een diversiteit aan
commerciële en niet-commerciële centrumfuncties aanwezig zijn. Deze functies brengen de nodige
levendigheid in het gebied, in de dagperiode (met name de winkels en het winkelend publiek) en in de
avond- en nachtperiode (horecavoorzieningen). De geluidsbelasting in dit gebied is kenmerkend voor
een stadscentrum en wordt via de milieuwetgeving gereguleerd.
Lucht
Onderhavige ontwikkeling leidt niet tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Er is dus
geen sprake van een toename t.o.v. de bestaande situatie Op grond van de "Regeling nibm" vormen
de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het uitvoeren van de plannen. De omvang van de
ontwikkeling valt dus binnen de grenzen van 'niet in betekenende mate'-projecten. Dit betekent dat
geen onderzoek hoeft te worden gedaan naar de bijdrage van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit in
de omgeving.
Water
Kansen voor water zijn bij kleinere invuloefeningen en historisch/ monumentale panden natuurlijk
kleiner, alhoewel niet onmogelijk. Afkoppelen c.q. het treffen van de voorbereiding daartoe en
hergebruik zijn op zichzelf ook mogelijkheden die gestimuleerd kunnen worden. In de Bossche
Binnenstad is de ruimte schaars en de grond duur. Er kunnen daarom redenen zijn dat niet altijd de
maximale oplossing op het gebied van de waterhuishouding kan worden bereikt.
Bouwmaterialen
Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij her- en nieuwbouw
worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en
regenwatervoorzieningen (goten en leidingen).
Cultuurhistorie en archeologie
Het bestaande pand is aangewezen als gemeentelijk monument, hiermee wordt rekening gehouden
bij de beoordeling van een aanvraag om verlening van een omgevingsvergunning.
De beoogde ontwikkeling gaat niet gepaard met bodemingrepen, waardoor eventueel aanwezige
archeologische resten niet verstoord kunnen worden.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Financiële haalbaarheid
Het initiatief betreft een privaat initiatief en is niet grex-plichtig. De gemeente ’s-Hertogenbosch zal met
de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst sluiten. De kosten voor de uitvoering van het project
zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe is het vaststellen van een exploitatieplan niet
noodzakelijk.
4.2 Maatschappelijke haalbaarheid
Het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke motivering worden in het kader van gemeentelijke
Inspraakverordening twee weken ter inzage gelegd. De resultaten van de inspraak worden
weergegeven in het eindverslag inspraak dat als bijlage bij deze ruimtelijke motivering wordt
opgenomen.
4.3 Goede ruimtelijke ordening
Gelet op de stedenbouwkundige inpassing, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de
ruimtelijk relevante aspecten, kan worden geconcludeerd dat het bouwplan voor de functiewijziging
van wonen naar een kleinschalig hotel conform de eisen van een goede ruimtelijke ordening is.