Transcript investitori focalizzati su prodotti core

INVESTITORI FOCALIZZATI
SU PRODOTTI CORE
La scelta è più sul tenant che sull’immobile
STEFANIA MUZIO, MARKET RESEARCH COLLIERS INTERNATIONAL ITALIA
F
are un bilancio sul mercato immobiliare italiano dell’intero
anno 2016 non è cosa facile, in un momento in cui si susseguono
grandi avvenimenti socio-politici nel mondo e anche in Italia.
All’interno di un panorama mondiale, abbiamo prima affrontato la
Brexit e la vittoria di Trump, a cui si sommano, ora in Italia, gli effetti
del recente referendum. Nonostante la continua instabilità, data
dall’incertezza del prossimo futuro economico-politico e l’ormai
svanito effetto dell’Expo, il PIL italiano continua ad attestarsi in lieve
crescita e il mercato immobiliare nazionale continua il suo slancio
positivo soprattutto grazie all’interesse degli investitori stranieri,
che hanno costituito oltre il 60% del volume totale investito nel
STEFANIA MUZIO
corso dell’anno 2016. Nel terzo trimestre, infatti, il mercato degli
investimenti italiano ha confermato i segnali positivi già osservati
nel corso degli ultimi 3 anni. Tuttavia, il volume dell’ultimo trimestre,
pari a circa 1,1 miliardi di euro, è nettamente inferiore rispetto al
trimestre precedente, dove il totale ha raggiunto 2,5 miliardi di euro
(dove però la transazione atipica di Porta Nuova ha contaminato i
dati).
Ad oggi, il mondo degli investimenti si focalizza principalmente
su prodotti di tipo core per posizione e standing: anche se nel Q3
2016, solo il 5% delle transazioni di Milano sono state registrate
nel CBD. Questo perché, nonostante il grande interesse per le zone
ultra centrali, continua ad esserci carenza di prodotto: non deve
stupire quindi se l’accanimento nei confronti del CDB porta ad un
progressivo abbassamento dei rendimenti medi di queste zone. La
naturale conseguenza è perlustrare altri possibili scenari come il
diversificare le tipologie di investimento o valutare zone alternative
al centro, dove già molti conduttori di altissimo livello hanno deciso
di insediare il loro headquarter.
“Uscire dalle ‘mura’ della città non significa uscire da Milano - dichiara
Alessandro Borghi, responsabile Investment di Colliers International
Italia -: in queste zone esterne ci sono parecchie aree di recente
interesse. Ricordiamo infatti che ad oggi gli investitori comprano
per la maggior parte delle volte il tenant e non l’immobile,
scegliendo in molti casi di acquistare le sedi di grandi
società, dedicando meno attenzione magari al sottostante
immobiliare, dimenticando addirittura il consueto concetto
di costo al mq.” Ormai è assodato, per esempio, l’interesse
per il distretto Tortona di Milano, che rappresenta un caso
virtuoso di rigenerazione urbana: la sua suggestiva vocazione
industriale ha saputo plasmarsi con l’innovazione creando un
nuovo incubatore di società creative e nuova imprenditoria e
mostrando come il tema di ri-uso potrebbe sviluppare delle
nuove potenzialità. Proprio in Tortona la moda e il design
hanno trovato la giusta dimora: Giorgio Armani e il suo Silos,
e il MUDEC, sono due degli esempi più recenti di questo
fenomeno di decentramento (o nuovo accentramento).
Seppur in contesto diverso, l’area di Symbiosis con la già
insediata Fondazione Prada nelle immediate vicinanze e poi
anche l’area della Bicocca, a Nord della città, che, dalla metà
Considerando
la congestione
del centro città,
grande impegno
riteniamo dovrebbe
essere riposto nella
ristrutturazione,
rigenerazione e nella
eventuale conversione
dell’esistente e non
nella costruzione
del nuovo
degli anni Ottanta, ha visto la dismissione di oltre 700 mila
mq di ex industriale, e la progressiva riconversione in poli
direzionali e universitari, potrebbero attirare parecchi occhi
interessati: “dobbiamo puntare sulle infrastrutture e sui
servizi - torna a spiegare Borghi - perché le cattedrali nel
deserto, a volte anche difficilmente raggiungibili, hanno una
vita breve e limitata e comunque spesso non sono sufficienti
a cambiare quello che viene percepito dal fruitore”.
Per il 2017 prevediamo un grande potenziale dato dalle zone
limitrofe alla nuova M4 che sta già fungendo da volano per
lo sviluppo. Considerando la congestione del centro città,
grande impegno riteniamo dovrebbe essere riposto nella
ristrutturazione, rigenerazione e nella eventuale conversione
dell’esistente e non nella costruzione del nuovo. Puntando
infatti sulle dotazioni di infrastrutture, servizi e nuove
tecnologie si potrebbero valorizzare le aree esterne creando
dei nuovi poli vivi e fruibili.
SOMMARIO