Transcript Analyse Woningmarkt 4e kwartaal 2016

ANALYSE WONINGMARKT
4e kwartaal 2016
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM
is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de
daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
2
Inhoudsopgave
1
2
Samenvatting ............................................................................................................................. 4
Transacties ................................................................................................................................. 5
2.1 Aantal transacties ................................................................................................................ 5
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 5
2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning ............................................. 6
2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 6
2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen ............................................................................................ 7
3
Aanbod ....................................................................................................................................... 7
3.1 Aantal woningen in aanbod................................................................................................. 7
3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................... 7
3.3 Looptijd van het aanbod ...................................................................................................... 8
4
Overige kengetallen woningmarkt ............................................................................................. 8
4.1 NVM Krapte-indicator ........................................................................................................ 8
4.2 Verkoopkansen.................................................................................................................... 9
4.3 Instroomquote ..................................................................................................................... 9
5
Nieuwbouw .............................................................................................................................. 10
6
Regionale dynamiek ................................................................................................................ 12
Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ................................................................................... 14
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers ...................................................................................... 15
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM................................................................................... 16
Bijlage 4 Definities .......................................................................................................................... 18
3
1 Samenvatting
 Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in
zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over
een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen.
 In het 4e kwartaal 2016 wisselden bijna 45.800 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat
is 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar
schatting om totaal 59.500 transacties.
 De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 165.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim 214.000 transacties
voor de gehele markt.
 De prijs is in het 4e kwartaal 2016 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 3,0%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +8,9%.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt bijna 20% hoger dan op het dieptepunt.
 De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 7,3% gestegen.
 De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 78 dagen, 23 dagen minder dan een jaar
geleden.
 Het verschil tussen de laagste vraagprijs en transactieprijs is gedaald tot 2,2%. Bijna 17%
van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.
 Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het
4e kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars ruim 92.500
woningen in aanbod. Dat is 28% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een
kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van ruim 8%. In de totale
bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu 120.000 woningen.
 De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 4e kwartaal van 2016
uit op 305 duizend euro. De vraagprijzen liggen 4,7% hoger dan een jaar geleden.
 De looptijd van de halverwege het 4e kwartaal 2016 in aanbod staande koopwoningen is in
een jaar tijd met ruim 15% gedaald tot 287 dagen. 42% van de woningen staat een jaar of
langer te koop, bijna één op de vijf woningen zelfs drie jaar of langer.
 Een potentiële koper kon in het 4e kwartaal 2016 kiezen uit ruim 6 woningen (= krapte-indicator).
 De verkoopkans van woningen, die te koop komen, neemt verder toe. 57% van de nieuw in
aanbod gekomen woningen is binnen 90 dagen verkocht.
 De instroomquote bedraagt 46% in het 4e kwartaal 2016.
 In het 4e kwartaal 2016 zijn circa 8.300 nieuwbouwwoningen verkocht, 23% meer dan dezelfde periode vorig jaar en 21% meer dan van vorig kwartaal. Op jaarbasis zijn bijna
30.000 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht (totale markt bijna 40.000).
 De krapte op de nieuwbouwmarkt zorgt voor flinke prijsstijgingen. Voor een gemiddelde
nieuwbouwwoning werd 9,5% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 284.000 euro.
 Regionaal gezien is er sprake van een driedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt. Er
zijn regio’s met een evenwichtige woningmarkt, maar een toenemend aantal regio’s kent een
sterke verkopersmarkt en een aantal regio’s heeft nog altijd een kopersmarkt.
4
2 Transacties
180.000
160.000
164.782
141.828
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Aantal verkochte bestaande koopwoningen op jaarbasis (NVM)
45.792
39.749
40.895
Aantal verkochte bestaande koopwoningen (NVM)
158.739
2.1 Aantal transacties
Aan de toename van het aantal transacties op de bestaande koopwoningmarkt lijkt maar geen
einde te komen. In het 4e kwartaal 2016 werden 15% meer verkopen genoteerd dan in hetzelfde
kwartaal van een jaar eerder. NVM-makelaars verkochten samen bijna 45.800 woningen. Dit betekent naar schatting 59.500 transacties voor de totale markt. Over het hele jaar gingen bijna
165.000 woningen over van eigenaar via een NVM-makelaar. Nooit eerder verkochten NVM-makelaars zoveel woningen in een jaar tijd. (Totale markt naar schatting 214.000 woningen)
De stijging van 15% komt vooral op het conto van regio’s buiten de Randstad. In de provincies
Gelderland (+31%), Flevoland (+29%), Overijssel (+28%) en Drenthe (+26%) werd het afgelopen
kwartaal meer dan een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Het zijn tekenen dat de koopwoningmarkt in die provincies goed presteert na de crisisjaren. In de krappe woningmarktgebieden tekent zich een heel andere ontwikkeling af. Daar daalt het aantal transacties,
vooral omdat er niet genoeg aanwas is van nieuw aanbod van bestaande woningen om aan de
vraag te voldoen1. In de NVM-regio Amsterdam daalde het aantal transacties zelfs met bijna 17%.
Ook in omliggende regio’s als midden en zuid Kennemerland, de Haarlemmermeer en in de regio
Utrecht daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder. In de regio Stad Groningen eo daalde het aantal transacties met 4%.
Het verschil wordt ook duidelijk bij een vergelijking naar woningtypen. Daar, waar de duurdere
woningtypen als de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woningen plussen noteren van respectievelijk 25% en 31%, stijgt het aantal verkochte appartementen nog geen 3%. Dat het aantal verkochte appartementen niet harder toeneemt, is vooral het gevolg van het tekort aan aanbod.
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
Bron: NVM
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
0
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
20.000
Bron: NVM
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
Dat het aanbod aan woningen kan niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal van 2016
bracht bijna 9% meer op dan een jaar eerder, resulterend in een transactieprijs van 248.000 euro.
Dat is nog maar 2% lager dan op het hoogtepunt voor de crisis. Het zijn met name de krappe woningmarktgebieden, die de prijsontwikkeling stuwen. De regio’s Amsterdam en Utrecht zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer een kwart van de prijsstijging2. In de regio Amsterdam ligt
Naast de woningen die verkocht worden, wordt ook ieder kwartaal om en nabij 5% van het te koop staande
aanbod van de markt gehaald (intrekkingen/verhuringen). De som van verkopen en intrekkingen/verhuringen is groter dan het aantal nieuw te koop gezette woningen.
2 Deze regio’s kennen een sterke prijsstijging en hebben door het hoge aantal verkopen een relatief sterk gewicht.
1
5
de prijs van de gemiddeld verkochte woning bijna 23% boven het niveau van vorig jaar en ruim
meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt in de crisis (3e kwartaal 2013). In de meeste regio’s van de noordelijke Randstad ligt de prijs al weer 20% of meer boven het dalniveau.
Landelijk gezien is het het 12e kwartaal op rij dat de prijs van de gemiddeld verkochte woning hoger ligt dan een jaar eerder. Dat in de krappe woningmarktgebieden de prijzen harder stijgen, laat
zich ook zien in de prijsstijging van de woningtypen. Appartementen kenden een toename van
10,6% in prijs, terwijl de vrijstaande woningen 7,2% in prijs stegen. In iets meer dan een kwart
van de NVM-regio’s is de prijstijging in een jaar tijd beperkt gebleven tot maximaal 5%.
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
2016-4
2016-2
2015-4
2015-2
2014-4
2014-2
2013-4
2013-2
2012-4
2012-2
2011-4
2011-2
2010-4
2010-2
2006-4
2016-4
2016-2
2015-4
2015-2
2014-4
2014-2
2013-4
2013-2
2012-4
2012-2
2011-4
2011-2
2010-4
2010-2
2009-4
2009-2
-4%
2008-4
-3%
-4%
2008-2
-2%
-3%
2007-4
-2%
2007-2
-1%
2006-4
0%
-1%
2009-4
1%
0%
2009-2
2%
1%
2008-4
3%
2%
2008-2
3%
2007-4
4%
2007-2
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
4%
Bron: NVM
De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
Bron: NVM
De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
2.3 Vierkantemeterprijzen van de gemiddeld verkochte woning
De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. Met een plus van ruim 7% in
een jaar tijd is de vierkantemeterprijs wat gematigder gestegen dan die van de ‘gewone’ prijs. Het
appartement springt er qua vierkantemeterprijsontwikkeling uit met +9,2% in vergelijking met een
jaar eerder. Voor een appartement wordt met ruim 2.400 euro per vierkante meter het meeste betaald van alle woningtypen (mede als gevolg van de locatie veelal in stedelijk gebied).
2.4 Verkooptijden
Bestaande koopwoningen worden steeds sneller verkocht. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning daalde in een jaar tijd met meer dan 24% tot 78 dagen. De tussen- en hoekwoning
werden het snelst verkocht, respectievelijk binnen 53 en 61 dagen. De verkooptijden van appartementen dalen in een jaar tijd het snelst met bijna 32% tot 65 dagen. De verkooptijd is terug op het
niveau van voor de crisis. Wat nieuw op de markt komt, wordt ook sneller verkocht dan voor de
crisis. 57% van de woningen die in het 3e kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, is binnen 90
dagen verkocht.
Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)
Percentage woningen verkocht boven de vraagprijs
200
18%
180
16%
160
14%
101
140
12%
79
100
78
120
10%
80
8%
60
6%
40
4%
20
2%
Bron: NVM
Bron: NVM
6
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
0%
2011-4
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
0
2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen
Kopers ervaren steeds minder onderhandelingsruimte. Het afgelopen kwartaal daalde het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs tot 2,2%. Bij 1 op de 6 woningen gaat de woning zelfs voor een prijs hoger dan de vraagprijs over de toonbank.3 In krappe regio’s gaat meer
dan de helft van alle verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand. Bij woningen die net
op de markt komen, is er praktisch gezien zeer beperkt onderhandelingsruimte. Het gemiddelde
vraag-verkoopprijsverschil van woningen, die binnen 90 verkocht zijn, bedraagt 1%.
3 Aanbod
3.1 Aantal woningen in aanbod
Het aantal bestaande koopwoningen dat op enig moment in het aanbod staat, is opnieuw stevig gedaald. Halverwege het 4e kwartaal 2016 stonden er 28% minder woningen te koop dan een jaar
eerder. Totaal staan er bij NVM-makelaars nog ruim 92.500 woningen te koop (voor de totale
markt betekent dit rond de 120.000 woningen). Qua woningtype valt de daling van het aanbod bij
appartementen het meest in het oog. Het aantal verkoopborden bij appartementen daalde in een
jaar tijd met ruim 42%.
Het aanbod van ruim 92.500 woningen doet denken aan het niveau, zoals Nederland dat kende
vlak voor de crisis. In vergelijking met toen staan er nu echter meer vrijstaande woningen (ruim
8.000) en minder appartementen (ruim 3.000), tussenwoningen (ruim 3.000) en hoekwoningen
(bijna 2.000) te koop. De verschillen op de Nederlandse bestaande koopwoningmarkt zijn dan ook
groter dan voor de crisis (zie ook hoofdstuk 6).
De daling van het aantal woningen, dat op enig moment in het aanbod staat, is het gevolg van het
toenemende aantal transacties, terwijl het arsenaal aan te verkopen woningen te weinig wordt aangevuld om aan de vraag te voldoen. Het is met name het aantal appartementen dat nieuw voor de
verkoop wordt aangeboden door particulieren, dat achterblijft. Bij appartementen is een dalende
trend zichtbaar, terwijl deze bij andere woningtypen stijgend is. Het valt sowieso op dat het aantal
woningen dat nieuw in aanbod komt, nog duidelijk onder het niveau van voor de crisis ligt, bij appartementen is dit dus het sterkst het geval.4
Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod sinds begin crisis (2008-3 =100)
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)
100
60.000
95
50.000
90
40.000
85
30.000
80
75
20.000
Bron: NVM
3.2
Tussenwoning
2-onder-1-kap woning
Appartement
Hoekwoning
Vrijstaande woning
Bron: NVM
Tussenwoning
2-onder-1-kap woning
Appartement
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2011-4
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
60
2011-4
65
0
2012-1
70
10.000
Hoekwoning
Vrijstaande woning
Woning totaal
Vraagprijzen van het aanbod
3
Bij woningen die boven de vraagprijs verkocht zijn, kan het ook gaan om woningen, waarbij de woning in eerste
instantie is aangeboden voor een vanaf-prijs.
4 Hierbij is gekeken naar het aantal bestaande koopwoningen dat op jaarbasis nieuw in het verkoopaanbod
komt. In de figuur is het 3e kwartaal 2008 het startpunt (= 100). Er zijn in 2016 dus 17% minder appartementen te koop gezet dan in het jaar voorafgaand aan de crisis het geval was.
7
In het 4e kwartaal 2016 zijn de vraagprijzen van de gemiddeld te koop staande woning toegenomen met 4,7% in vergelijking met een jaar eerder tot een niveau van 305.000 euro. Het zijn de
appartementen (+6,3%) en vrijstaande woningen (+5,2%), waar de stijging sterker dan gemiddeld is. De in het oog springende snelle toename van het prijsniveau is voor een deel een gevolg
van samenstelling (er staan naar verhouding steeds meer vrijstaande woningen en steeds minder
appartementen te koop), maar ook als daarvoor gecorrigeerd wordt, blijft er sprake van een duidelijke prijsstijging.
In ongeveer de helft van de NVM-regio’s blijft de vraagprijsstijging beperkt tot maximaal 3%
voor woningen totaal. In het oog springende toenames van de vraagprijs zijn zichtbaar in krappe
woningmarkten als Zaanstreek, zuid Kennemerland en Leiden (+16% in een jaar tijd) en in Amsterdam (+34%). In de regio Amsterdam is de vraagprijs van appartementen in het staande aanbod
in een jaar tijd met 41% toegenomen tot een niveau van liefst 405.000 euro.
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)
15%
10%
-1,0%
20%
19%
18%
5%
-1,5%
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
0%
2011-4
-2,0%
8%
8%
8%
20%
0,0%
-0,5%
17%
16%
16%
25%
0,5%
6%
8%
6%
30%
1,0%
11%
8%
10%
1,5%
13%
15%
14%
35%
24%
26%
29%
Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)
2,0%
Bron: NVM
De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen
Aanbod per 15 november 2015
Bron: NVM
1 - 2 jaar
2-3 jaar
3 jaar en
langer
Aanbod per 15 augustus 2016
Aanbod per 15 november 2016
3.3 Looptijd van het aanbod
Verkopers van woningen die halverwege het 4e kwartaal in het aanbod staan, hebben het verkoopbord gemiddeld zo’n 8,5 maanden in de tuin staan. Opvallend is dat de appartementen, die op het
peilmoment in het aanbod stonden, met bijna 11 maanden een langer dan gemiddelde looptijd hebben. Het is een teken dat juist de appartementen die al wat langer op de markt zijn, zijn blijven
staan.
Nog altijd staat zo’n 42% van het staande aanbod al een jaar of langer te koop. Een hardnekkige
groep van bijna 17.000 duizend woningen (18%) is al 3 jaar of langer op de markt. De verkopers
van deze woningen hebben om verschillende redenen vooralsnog niet kunnen profiteren van het
herstel dat op de woningmarkt is opgetreden.5 Een naar verhouding steeds grotere groep van het
aanbod, inmiddels zo’n 29%, staat nog maar kort op de markt (een kwartaal of minder).
4 Overige kengetallen woningmarkt
4.1 NVM Krapte-indicator6
De keuze voor de woonconsument is in het 4e kwartaal 2016 op een niveau gekomen, dat we van
voor de crisis kennen. De gemiddelde woonconsument heeft nog de keuze uit ruim 6 woningen.
Over het hele land gezien betekent dat dat we zouden kunnen spreken van een evenwichtige
markt. Maar niets is minder waar. De bestaande koopwoningmarkt kent veel minder evenwicht
dan dat die voor de crisis had. Aan de ene kant zijn er regio’s met sterke verkopersmarkten als
Er is nader onderzoek gedaan naar de woningen, die al 3 jaar of langer te koop staan, en hun verkopers.
Meer informatie hierover, stuur een mail naar: [email protected].
6 Zie voor de definitie bijlage 4 van dit document.
5
8
Amsterdam, Utrecht, stad Groningen eo en zuid Kennemerland, aan de andere kant zijn er regio’s met juist sterke kopersmarkten als in het noord- en zuidoosten van Groningen en noordoost Brabant. Maar er zijn ook woningmarkten waar de consument een vergelijkbare keuze heeft
als die in Nederland, zoals Nijmegen, Arnhem, Den Bosch, Raalte, Apeldoorn en Nunspeet.
Hoe vergaat het objecten die nieuw in aanbod komen?
Bron: NVM
Bron: NVM
verkocht <1kw
verkocht <2kw
verkocht <3kw
verkocht <1jr
ingetrokken <jr
na jaar in aanbod
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
0
2012-3
5
2012-2
7
10
6
10
15
2012-1
20
2011-4
25
2011-3
30
2011-2
35
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2011-1
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
4.2 Verkoopkansen7
Van alle woningen die in het 3e kwartaal 2016 op de markt zijn gekomen, vond 57% binnen 90 dagen een koper. Van alle woningen die in het 4e kwartaal van 2015 te koop zijn gezet, zijn inmiddels 3 op de 4 verkocht, nog slechts 14% staat te koop. De rest is van de markt gehaald of verhuurd. In de regio’s Amsterdam en Utrecht is meer dan 85% van alle te koop gezette woningen (in
het 4e kwartaal 2015 binnen een jaar verkocht. In alle NVM-regio’s ligt het percentage binnen een
jaar verkocht inmiddels boven de 50%.
4.3 Instroomquote8
Anders dan de krapte-indicator is de instroomquote nog niet terug op het niveau van voor de crisis. Het is opvallend dat de instroom van nieuw bestaand koopwoningaanbod, dat te koop gezet
wordt bij NVM-makelaars zo duidelijk achterblijft bij de situatie van voor de crisis. Op jaarbasis
zijn het er zo’n 25.000 minder. De instroomquote heeft wel de stijgende lijn te pakken en is het
afgelopen kwartaal opnieuw flink toegenomen tot een niveau van 46%. Bij tussenwoningen is het
niveau van voor de crisis met 70% wel al weer bereikt.
170.000
160.000
30%
150.000
20%
140.000
15%
130.000
10%
120.000
5%
110.000
Bron: NVM
8
Bron: NVM
Zie voor definitie van de verkoopkans bijlage 4 van dit document.
Zie voor definitie van de instroomquote bijlage 4 van dit document.
9
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
100.000
2011-4
2016-4
2016-3
2016-2
2016-1
2015-4
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
0%
2012-1
25%
7
169.920
180.000
35%
2016-4
40%
190.000
169.052
34%
45%
165.849
46%
40%
50%
200.000
2016-3
Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod (op jaarbasis, NVM)
Instroomquote
5 Nieuwbouw
5.1
Recordaantal transacties
Ook de nieuwbouw registreerde een topkwartaal. In het laatste kwartaal van 2016 zijn circa 8.300
nieuwbouwwoningen verkocht, 23% meer dan dezelfde periode vorig jaar en 21% meer dan van
vorig kwartaal. Op jaarbasis zijn bijna 30.000 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht (totale markt bijna 40.000, marktaandeel NVM circa 75% van alle door beroepsmatige opdrachtgevers ontwikkelde nieuwbouw-koopwoningen).
5.2
Aanbod blijft achter bij de vraag
In het vierde kwartaal zijn circa 9.500 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Op jaarbasis zijn dit
ruim 30.000 woningen, een stabilisatie met 2015. Doordat er ook projecten worden ingetrokken is
het nieuwe aanbod onvoldoende om aan de enorme vraag aan nieuwbouwwoningen te voldoen.
Het totale aanbod te koop staande woningen daalt dan ook hard. In het vierde kwartaal stonden
13.900 nieuwbouwwoningen te koop, een daling van maar liefst 30% ten opzichte van een jaar geleden.
10
5.3
Tekort aan aanbod vooral in stedelijk gebied
In het vierde kwartaal kwam de krapte-indicator uit op 5,0. Deze waarde typeert de grens van een
evenwichtige woningmarkt naar een krappe woningmarkt. De krapste nieuwbouwmarkten zijn te
vinden in de stedelijke gebieden van Groningen en de Randstad. Dit zijn niet toevallig ook de
krapste woningmarktgebieden in de bestaande bouw. Nieuwbouw is daarmee vooralsnog geen
bluswater voor oververhitte woningmarkten. Echter, voor de komende jaren is dit wel de bedoeling. Grote steden in de overspannen woningmarkten zijn voornemens om de komende jaren veel
bouwprojecten naar voren te halen en nieuwe locaties aan te wijzen.
5.4
Prijsstijging houdt aan
De krapte op de nieuwbouwmarkt zorgt voor flinke prijsstijgingen. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning werd 9,5% meer betaald dan een jaar geleden. De mediane transactieprijs van nieuwbouwwoningen kwam daarmee op 284.000 euro. Dit ligt onder het niveau van vorig kwartaal,
maar toen werden er meer grote dure woningen verkocht. De prijs per m2 kwam uit op 2.250 euro,
een stijging van 1,9% ten opzichte van vorig kwartaal en 6,5% met vorig jaar.
11
6 Regionale dynamiek
Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen
wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van
vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76
woningmarktregio’s. Ook binnen deze woningmarktregio’s is er sprake van verschillen. Voor een
analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een
NVM-makelaar daarom onontbeerlijk.
Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio’s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, krapteindicator, looptijden etc.) en kent op basis daarvan een waardering
toe aan de verschillende regio’s.
12
Uit de eerdere paragrafen van dit document is reeds duidelijk naar voren gekomen dat er in Nederland geen sprake is van een evenwichtige woningmarkt, omdat de verschillen tussen de regio’s
groot zijn. Spraken we eerder nog van een tweedeling op de Nederlandse koopwoningmarkt, in
feite is er sprake van een driedeling: zeer dynamische markten, evenwichtige markten en minder
dynamische markten. Zeer dynamische verkopersmarkten vind je in Amsterdam en omgeving,
Utrecht, zuid Kennemerland en in de stad Groningen eo. Door een gebrek aan voldoende nieuw
aanbod om aan de vraag te voldoen wordt de dynamiek daar echter al weer geremd en neemt het
aantal transacties zelfs af. Makelaars zijn daar dan ook kritisch over de ontwikkelingen op de
koopwoningmarkt. In delen van Groningen, Drenthe en het noorden van Limburg en Brabant is de
woningmarkt relatief gezien een stuk minder dynamisch. Evenwichtige markten zijn bijvoorbeeld
de regio’s Almelo Tubbergen, Tilburg Oirschot en Nijmegen.
13
Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster
Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De
bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,
vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.
Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen:
- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,
de NVM alleen die van haar NVM-leden (76-77% van de totale markt).
- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst
getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder.
- Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM
weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Het woningtype appartementen en
stedelijke regio’s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en
regio’s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster.
In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)
Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)
10%
300
8%
250
6%
4%
200
2%
0%
150
-2%
100
-4%
50
-6%
0
-10%
Bron: NVM, Kadaster
NVM
2006-4
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
2013-2
2013-3
2013-4
2014-1
2014-2
2014-3
2014-4
2015-1
2015-2
2015-3
2015-4
2016-1
2016-2
2016-3
2016-4
mrt-97
sep-97
mrt-98
sep-98
mrt-99
sep-99
mrt-00
sep-00
mrt-01
sep-01
mrt-02
sep-02
mrt-03
sep-03
mrt-04
sep-04
mrt-05
sep-05
mrt-06
sep-06
mrt-07
sep-07
mrt-08
sep-08
mrt-09
sep-09
mrt-10
sep-10
mrt-11
sep-11
mrt-12
sep-12
mrt-13
sep-13
mrt-14
sep-14
mrt-15
sep-15
mrt-16
sep-16
-8%
Bron: NVM, CBS
Kadaster
NVM
CBS (4e kwartaal 2016 is geschat)
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben.
14
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers
De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 4e
kwartaal 2016. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die
hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind
van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende
kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden.
Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers
voor het 3e kwartaal 2016.
Aantal transacties
2016-3
Nederland
2016-3
Nederland
2016-3
Nederland
2016-3
Nederland
2016-3
Nederland
2016-3
Nederland
Voorlopig
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
10.934
5.545
6.036
6.264
12.267
41.046
Transactieprijs (*1000 €)
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Nederland
Definitief
210
229
275
372
186
240
211
230
277
372
186
240
Voorlopig
€
€
€
€
€
€
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
1.888
1.938
2.022
2.293
2.358
2.114
Voorlopig
Verkooptijd in dagen
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
10.818
5.521
6.043
6.239
12.274
40.895
Voorlopig
Transactieprijs per m2
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
2016-3
Definitief
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Totaal
56
70
83
152
68
80
15
Definitief
€
€
€
€
€
€
1.893
1.946
2.025
2.296
2.367
2.121
Definitief
55
69
83
148
67
79
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM
De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de
ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde
cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende
misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt.
1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 3,0% gestegen zijn t.o.v. 3e kwartaal 2016, maar als
ik de prijzen van beide perioden pak (toen 240.000 versus nu 248.000 euro) dan is er sprake van
een stijging van 3,3% Hoe zit dat?
Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in
de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld.
Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is
veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen
gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages.
Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.
Periode 1
Periode 2
Woningtype 1
Woningtype 1
transactie 1
€
200.000
Woningtype 2
Prijsontwikkeling
transactie 1
€ 200.000
transactie 2
€ 200.000
0%
Woningtype 2
transactie 1
€
300.000
transactie 1
€ 300.000
Gewogen mediane prijs
€
250.000
Gewogen mediane prijs
€ 233.333
Prijsontwikkeling -6,7%
0%
Prijsontwikkeling 0,0%
16
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit
zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld.
De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar
delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw,
waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in
de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.
2. De NVM presenteert een stijging van de transactieprijzen met 8,9% t.o.v. het 4e kwartaal 2015
voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking
met een jaar eerder gestegen is met 7,3%. Vanwaar het verschil?
De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die
manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik
van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het
kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je
zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal.
De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld
geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek.
Samenvattend
De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere
gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:


Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie
uitleg 2)
17
Bijlage 4 Definities
NVM krapte-indicator
De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod
aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende
analyse:
(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3
Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties
in een kwartaal in plaats van in een maand.
Verkoopkansen
De verkoopkans is de kans dat een woning, die op een gegeven moment te koop gezet wordt, binnen een bepaalde periode een koper vindt. We onderscheiden binnen deze analyse de perioden
binnen 1 kwartaal, tussen 1-2 kwartalen, tussen 2-3 kwartalen en tussen 3-4 kwartalen. Daarnaast
kennen we de intrekkingen en een restgroep van woningen die in ieder geval niet binnen 1 jaar
verkocht zijn en wellicht nog in de verkoop zijn blijven staan.
Verkoopquotes
De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding
van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal
in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod.
Instroomquote
De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende
woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan.
18