Transcript newsletter AGIAI - Collegio Geometri Mantova

NEWSLETTER AGIAI
DICEMBRE 2016
AGIAI
Associazione Geometri Italiani Amministratori Immobiliari
Filo diretto tra Agiai, Condòmini e Amministratori
Il Presidente dell’AGIAI
Geom. Tommaso Mongiovì
E’ stata una grande soddisfazione riscontrare il grande successo dell’evento organizzato per i 10 anni della nostra
Associazione. Grande affluenza di pubblico, ma soprattutto grande interesse per i temi che abbiamo sviluppato con
tutti i nostri relatori di grande rilievo. Questi 10 anni non sono certamente un punto di arrivo, ma un punto di
partenza! Ci hanno dato nuova carica per proseguire, sempre più intensamente, verso gli obbiettivi della nostra
Associazione: dare sempre più professionalità alla figura del Geometra Amministratore Immobiliare, attraverso la
chiarezza, la trasparenza, la formazione e l’informazione.
Oggi non voglio dilungarmi e lascio che siano le immagini a parlare per me. Auguro a tutti voi un Sereno Natale e un nuovo Anno che possa portare, a voi e alle vostre famiglie, tutto ciò che
desiderate.
NEWSLETTER AGIAI
Lavoro Accessorio
Il lavoro accessorio è una particolare fattispecie
lavorativa che, seppur con dei limiti, permette di
utilizzare le prestazioni di un lavoratore senza
ricorrere necessariamente ad una assunzione e
pagandolo attraverso dei voucher.
Questa tipologia contrattuale è stata introdotta nel
2003 dalla Legge Biagi con l’intento di
regolamentare quelle prestazioni che non potendo, a
causa della loro occasionalità, rientrare nelle
consuete e rigide tipologie del lavoro dipendente o
autonomo spesso rimanevano al di fuori della
legalità.
All’epoca il ricorso al lavoro accessorio era limitato
ad attività meramente occasionali (lavori di
giardinaggio, ripetizioni, manutenzione degli edifici)
e/o circoscritte a studenti con meno di 25 anni
limitatamente ai periodi estivi e festivi.
Nel tempo la definizione di tale istituto si è via via
modificata e la platea di committenti e di prestatori
si è notevolmente allargata. Attraverso numerosi
interventi legislativi si è eliminato il requisito di
occasionalità delle prestazioni arrivando ad
estendere l’impiego di tale fattispecie lavorativa a
qualsiasi tipo di attività (ad esclusione di quelle in
appalto) e a qualsiasi tipo di lavoratore (disoccupato,
lavoratore autonomo, lavoratore subordinato,
cassaintegrato ecc…) con un unico limite
imprescindibile, quello economico: il prestatore non
può percepire un compenso, riferito alla totalità dei
committenti, superiore a 7.000 euro per anno civile.
Vediamo un po’ più nel dettaglio quali sono le
caratteristiche del lavoro accessorio:
SOGGETTI COINVOLTI
• Committente: possono ricorrere alle prestazioni di
lavoro accessorio anche “imprenditori commerciali
o professionisti”, intendendo con questa
definizione qualsiasi soggetto, persona fisica o
giuridica,
senza che l'aggettivo "commerciale"
possa in qualche modo circoscrivere l'attività di
impresa.
• Prestatore: le prestazioni di lavoro accessorio
possono essere rese da qualsiasi soggetto
indipendentemente dall’età e dallo stato
occupazionale
LIMITI ALL’UTILIZZO
• I voucher devono essere utilizzati entro 30 giorni
dal momento dell’acquisto
DICEMBRE 2016
•Il lavoratore pagato con i voucher non può
percepire più di € 7.000,00 netti (€ 9.333,00 lordi)
in riferimento al totale dei committenti nell’arco di
un anno civile (1° Gennaio – 31 Dicembre).
•Il lavoratore che già percepisce un ammortizzatore
sociale (mobilità, NASPI ecc...) non può percepire
più di € 3.000,00 netti (€ 4.000,00 lordi) di
voucher in riferimento al totale dei committenti
nell’arco dell’anno
•Se il committente è un imprenditore o un
professionista, le prestazioni rese in suo favore non
possono superare i 2.020,00 euro netti (€ 2.693,00
lordi).
In caso di superamento di uno di questi due limiti, il
rapporto di lavoro viene considerato non più accessorio
ma subordinato e a tempo pieno e indeterminato.
VALORE DEL VOUCHER
Il valore di ogni voucher è di € 10,00 e corrisponde
ad un’ora di lavoro. Non è possibile pagare più ore
di lavoro con un solo voucher mentre è chiaramente
possibile remunerare una prestazione lavorativa in
misura superiore corrispondendo più voucher. Si
tratta di un valore lordo che corrisponde ad un netto
per il lavoratore di € 7,50. La differenza
sono
contribuzioni e assicurazioni.
DIVIETI DI UTILIZZO
•L’utilizzo del lavoro accessorio deve avvenire in
modo diretto tra committente e prestatore. In altre
parole, il committente deve coincidere con
l’utilizzatore finale delle prestazioni essendo
vietato il ricorso al lavoro accessorio nell'ambito
dell'esecuzione di appalti di opere o servizi.
•È vietato fare ricorso al lavoro accessorio da parte
di un datore di lavoro nei confronti di un lavoratore
già suo dipendente.
•Non è, invece, previsto alcun limite al numero di
prestatori cui il committente può fare ricorso
contemporaneamente.
Una volta accertato che esistono i requisiti per
ricorrere al lavoro accessorio è necessario seguire
scrupolosamente una procedura per la gestione del
rapporto in modo da non rischiare di incorrere in
significative sanzioni che possono arrivare fino alla
trasformazione del rapporto in un tipico e oneroso
rapporto di lavoro a tempo pieno e indeterminato.
(Continua…)
NEWSLETTER AGIAI
MODALITA’ OPERATIVE
I committenti imprenditori o professionisti hanno
l’obbligo di acquistare i voucher (uno o più
carnet di buoni orari, datati e numerati
progressivamente) in modalità telematica
attraverso 3 canali:
•La procedura telematica INPS.
•Le tabaccherie autorizzate.
•Le banche abilitate.
I committenti privati, invece, a questi tre canali
possono aggiungere anche gli Uffici Postali di
tutto il Paese.
Una volta acquistati i voucher e prima di
iniziare la prestazione lavorativa, il committente
deve andare sul sito dell’INPS e indicare i dati
identificativi della prestazione:
•Codice fiscale del lavoratore.
•Luogo di lavoro.
•Data inizio e data fine della prestazione.
•Importo presunto che verrà erogato al
prestatore.
A partire dal 8 Ottobre 2016 il legislatore ha
imposto al committente (con esclusione del
datore di lavoro privato) un nuovo adempimento
con l’intento di scoraggiare l’uso improprio di
questo strumento.
Si tratta dell’obbligo di comunicare in maniera
preventiva all’Ispettorato Nazionale del Lavoro,
via sms o via PEC, l’intenzione di usare i
voucher almeno 60 minuti prima dell’inizio di
ciascuna prestazione.
In questa comunicazione devono essere
contenuti i seguenti elementi:
•i dati anagrafici o il codice fiscale del
lavoratore;
•il luogo della prestazione;
•il giorno della prestazione;
•l’ora di inizio e l’ora di fine della prestazione.
Una volta terminata la prestazione e ricevuti i
voucher precedentemente acquistati dal
committente
il lavoratore dovrà presentarli al concessionario
autorizzato (Tabaccheria, Banca, Ufficio Postale)
che provvederà a liquidare al lavoratore
l’importo netto ed a versare la contribuzione.
RIFLESSI SULLA SITUAZIONE REDDITUALE
DEL PRESTATORE
I compensi erogati tramite voucher per
prestazioni di lavoro accessorio sono esenti da
qualsiasi imposizione fiscale. Inoltre non
incidono sullo stato di disoccupazione o
inoccupazione del lavoratore.
Sono, invece, considerati utili ai fini della
determinazione del reddito necessario per il
rilascio o il rinnovo del permesso di soggiorno.
SANZIONI
Sono previste sanzioni amministrative, fino alla
conversione del rapporto ed alla maxi sanzione
per lavoro nero, in caso di non osservanza delle
prescrizioni normative previste:
•rispetto dei limiti economici;
•attivazione dei voucher sul portale INPS;
•comunicazione all’Ispettorato Nazionale del
Lavoro 60 minuti prima dell’inizio della
prestazione;
•utilizzo del prestatore nel limite dei i giorni e
delle ore comunicate;
•utilizzo dei voucher entro 30 giorni
dall’acquisto.
Al fine di vedere riconosciute come genuine le
prestazioni di lavoro accessorio, risulta
determinante il non superamento dei limiti
economici sopra descritti; a tal proposito è
necessario che il committente si faccia rilasciare
dal prestatore una dichiarazione di non
superamento degli importi massimi previsti dalla
legge.
Antonio Bardi
Consulente del Lavoro
DICEMBRE 2016
NEWSLETTER AGIAI
Privacy e Condominio
A vent'anni dalla pubblicazione della legge 675/96
ed a tredici dall'entrata in vigore del d.lgs 196/2003,
è possibile fare il punto sullo “stato dell'arte” in
questa materia, con specifico riferimento all'ambito
condominiale, verificando quali comportamenti si
debbano ritenere sicuramente leciti, e cioè rispettosi
del diritto alla riservatezza, quali siano invece le
condotte vietate e quali zone grigie si presentino
ancora.
La violazione del diritto alla riservatezza può
comportare conseguenze amministrative (le sanzioni
irrogate dal Garante) o comportare conseguenze di
carattere civilistico (risarcimento del danno).
In concreto, le sanzioni irrogate dal Garante non
sono altissime. Sicuramente il coinvolgimento in un
giudizio civile finisce per essere, per ovvi motivi,
molto più costoso. Occorre peraltro aggiungere che,
se da un lato, l'Autorità si è rivela talora
eccessivamente restrittiva, con decisioni o direttive
francamente criticabili, le decisioni dei giudici civili
appaiono ben più equilibrate.
E' consigliabile collegarsi al sito
www.garanteprivacy.it e scaricare la pubblicazione
“Il Condominio e la Privacy”, edita nel 2013, che
contiene utili riferimenti.
DICEMBRE 2016
Può configurarsi un'eccezione, qualora si verta in
materia di eliminazione di barriere architettoniche,
allorchè si dovrà tener conto di eventuali handicap
che affliggano un determinato soggetto.
Lo stesso vale per i dati “giudiziari”: che il
condomino Bianchi abbia una fedina penale
immacolata o meno non ha alcun rilievo ai fini
dell'amministrazione.
Rispettare il criterio di proporzionalità significa
comprimere il diritto alla riservatezza nei limiti
dettati dalla particolare situazione: se un condomino
è moroso, gli altri condomini hanno diritto di
saperlo, ma solo attraverso le comunicazioni
condominiali individuali, certo non con l'affissione
in bacheca.
Il criterio di trasparenza va interpretato nel senso che
la collettività condominiale ha diritto di essere
pienamente informata sulla gestione amministrativa,
e cioè sapere se l'amministratore e gli altri
condomini stiano facendo il proprio dovere, il che
vale a bilanciare gli altri criteri.
Come sono stati sinora applicati questi principi?
Vediamo una casistica, doverosamente premettendo
che quello che viene riportato è il pensiero del
garante, e non certo di chi scrive.
Sono ritenuti illeciti i seguenti comportamenti:
Rispettare i criteri di necessità, pertinenza e non
eccedenza significa, tanto per cominciare, non
acquisire neppure (e tanto meno diffondere) i
cosiddetti dati sensibili, e cioè i dati personali idonei
a rivelare l'origine razziale ed etnica, le convinzioni
religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni
politiche, l'adesione a partiti, sindacati, associazioni
od organizzazioni a carattere religioso, filosofico,
politico o sindacale, nonché i dati personali idonei a
rivelare lo stato di salute e la vita sessuale.
- acquisire e custodire, appuntandoli accanto
all'elenco dei condomini, dati come “risponde
sempre la segreteria telefonica”, oppure “non viene
mai all'assemblea”;
- l'uso della bacheca per avvisi che contengano
nominativi dei condomini o anche solo dati che
permettano di risalirvi (targa dell'automobile, per
esempio),
- l'affissione in bacheca della notizia di avvenuta
dichiarazione di inagibilità di un box con
l'indicazione del nominativo del condomino che ha
denunciato il pericolo ai VVFF (in definitiva, la
bacheca deve contenere solamente avvisi di carattere
generale ed impersonale);
- la comunicazione, non espressamente autorizzata,
dell'indirizzo di posta elettronica o del numero di
cellulare, o comunque di un numero fisso non
pubblicato nell'elenco telefonico, di un condomino
ad una impresa incaricata di effettuare lavori urgenti;
- la presenza in assemblea, contro la volontà
espressa da un condomino, di un socio non
amministratore della società che amministra il
condominio;
- la comunicazione indirizzata al datore di lavoro del
condomino moroso con la richiesta di trattenere
parte dello stipendio.
E' di tutta evidenza che all'amministratore ed alla
collettività condominiale serve sapere se il sig. Rossi
paga o non paga le spese, o se parcheggia dove si
deve parcheggiare, mentre i suoi orientamenti
sessuali o politici sono perfettamente irrilevanti.
Non poche - e giustificatissime - polemiche ha
suscitato la decisione di ritenere illegittima la
condotta dell'amministratore che si procuri, presso la
Conservatoria, copia dell'atto di acquisto di una
proprietà individuale.
Come deve muoversi l'amministratore, in questa
delicata materia? Quali dati può acquisire e/o
comunicare?
In generale, conviene rifarsi ai criteri fondamentali
esplicitati dalla norma: i dati devono essere raccolti e
registrati per scopi determinati, espliciti e legittimi,
essere utilizzati in operazioni di trattamento
compatibili con tali scopi, devono essere esatti e, se
necessario, aggiornati, così come devono essere
pertinenti, completi e non eccedenti rispetto alle
finalità per le quali sono raccolti o successivamente
trattati.
(Continua…)
NEWSLETTER AGIAI
Secondo il Garante, “in base alla disciplina privacy,
l'amministratore può trattare solo informazioni
pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da
perseguire. Può, dunque, acquisire le informazioni
che consentono di identificare e contattare i singoli
partecipanti al condominio - siano essi proprietari,
usufruttuari, conduttori o comodatari - chiedendo le
generalità comprensive di codice fiscale, residenza o
domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la
sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e
il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe
eccedente, copia della documentazione: come, ad
esempio, l'atto di compravendita in cui sono
riportati i dati.”
A quel che pare il Garante non ha tenuto conto
dell'art. 1130 c.c., che impone all'amministratore di:
“curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza delle parti
comuni dell'edificio.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all'amministratore in forma scritta entro sessanta
giorni. L'amministratore, in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza delle comunicazioni,
richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni
necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
Neppure è stato dato rilievo al fatto che l'art. 1129
c.c. pone la mancata redazione dell'anagrafe
condominiale fra le gravi irregolarità che legittimano
la revoca dell'amministratore, senza contare che l'art.
63 disp. att. c.c. stabilisce che il condomino che
alieni il proprio immobile risponda in solido con
l'acquirente per le spese maturate fra la vendita e la
trasmissione di copia autentica del rogito notarile.
A ciò si aggiunga che da anni, ormai, è tramontato
l'orientamento giurisprudenziale che aveva delineato
la figura del “condomino apparente”. In altre parole,
oggi non è possibile recuperare le spese nei confronti
di chi si comporti da condomino senza esserlo
veramente, il che può comportare, talora, la necessità
di effettuare delle verifiche preventive.
Altri problemi possono porsi con il sito condominiale
previsto dall'art. 71 ter disp. att. Ovviamente sarà
bene che l'amministratore:
- adotti ogni possibile misura di sicurezza (password)
- inserisca solamente i documenti indicati
dall'assemblea;
Sono state ritenute lecite:
- la segnalazione della morosità di un professionista
al Consiglio dell'Ordine di appartenenza, qualora il
DICEMBRE 2016
codice deontologico preveda come illecito
l'inadempimento delle obbligazioni civili;
- la trasmissione dei dati al legale del condominio in
funzione di un'iniziativa giudiziaria nei confronti dei
“riottosi [è incredibile che qualcuno possa aver
sollevato una questione del genere];
- la consegna al condomino che ne faccia richiesta
degli estratti conto bancari (a parere di chi scrive,
sarebbe comunque opportuno cancellare, se visibili,
le coordinate bancarie dei c/c dei singoli condomini:
in altre parole , se ogni condomino ha diritto di
conoscere l'andamento delle entrate e delle uscite,
così come di essere informato in ordine a eventuali
morosità, non ha diritto di sapere in quali banche gli
altri condomini abbiano aperto i loro conti);
- la spedizione ai condomini di un verbale
assembleare contenete gravi accuse, esplicitate da un
condomino, nei confronti del precedente
amministratore;
- la divulgazione (nelle dovute forme) dei nominativi
di un gruppo di condomini che abbia segnalato
l'intenzione di installare l'ascensore (e ciò in base
all'ovvia considerazione che l'intera comunità
condominiale è interessata dai lavori);
- la trasmissione, da parte dell'amministratore uscito
vittorioso da un contenzioso giudiziario promosso nei
suoi confronti un condomino, di copia della sentenza
agli altri condomini ed alla associazione di categoria
cui appartenga l'amministratore stesso.
Non resta che esaminare il caso previsto dell'art. 63
disp. att. c.p.c., che accorda al terzo creditore il
diritto di ricevere, da parte dell'amministratore, i dati
rilevanti per poter iniziare il recupero del credito
(dapprima) nei confronti dei condomini morosi ed
(eventualmente) in una fase successiva contro i
“virtuosi”. Si ritiene che in questi casi debbano essere
comunicati: dati anagrafici, codice fiscale,
ammontare della morosità e dati catastali.
Deve essere chiaro che la tutela della riservatezza
non può estendersi sino alla violazione di una precisa
norma di legge (d'altro canto lo stesso garante ne
prende esplicitamente atto). Si ha notizia
dell'emissione delle prime sentenze che condannano
personalmente al risarcimento del danno gli
amministratori che, pur invitati dai creditori, rifiutino
od omettano di comunicare questi dati.
A giudizio di chi scrive, queste sentenze di condanna
sono condivisibili, non essendo ammissibile che,
violando un'espressa disposizione di legge,
l'amministratore impedisca al creditore l'esercizio del
proprio diritto di credito.
Davide Rocca Avvocato in Torino
NEWSLETTER AGIAI
chiara: il D.LGS 81/08-106/09, stabilisce che la
verifica dell’idoneità tecnico professionale di chi
riceve in affidamento l’incarico deve sempre essere
svolta, “anche nel caso di affidamento dei lavori ad
un’unica impresa o a un lavoratore autonomo” (art.
90 comma 9). Quindi lo vogliamo dire a chiare
lettere: non si è liberi di incaricare chiunque né può
bastare una valutazione che si fondi solo sulla
conoscenza personale o su rapporti lavorativi
consolidati negli anni. La valutazione dell’idoneità
tecnico professionale dell’affidatario è una procedura
esattamente definita dalla norma che nell’Allegato
XVII definisce i documenti e/o le dichiarazioni che le
imprese affidatarie, esecutrici, o i lavoratori
autonomi, devono produrre per essere considerati
idonei. La lettura correlata dell’Art. 90 comma 9 e
dell’Allegato XVII (idoneità tecnico- professionale)
consente di identificare obblighi e modalità
differenziati in funzione del tipo di affidatario
(impresa affidataria, esecutrice, lavoratore autonomo)
e dell’entità del cantiere (maggiore o minore di 200
UG), ma il criterio di verifica è cogente per qualsiasi
lavoro. Per i lavori di minore entità, fermo restando
l’obbligo di presentazione del certificato di iscrizione
della Camera di Commercio, e del DURC, la norma
permette di autocertificare il possesso dei requisiti
previsti dall’allegato XVII. Si tratta di una forma di
semplificazione dedicata ai lavori minori che però, è
valida solo nel caso in cui l’affidamento non richieda
l’esecuzione di lavori che: “comportano rischi
particolari di cui all’Allegato XI”. Qualsiasi lavoro in copertura con l’uso di sistema
anticaduta rientra appieno nella definizione
dell’Allegato XI Rischi Particolari: “comma 1: Lavori
che espongono i lavoratori a rischio di |…|caduta
dall’alto da altezza superiore a m 2 se
particolarmente aggravati dalla natura dell’attività o
dei procedimenti attuati oppure dalle condizioni
ambientali del posto di lavoro o dell’opera”, quindi,
ogni volta che si deve procedere ad affidare un tale
tipo di lavoro non è ammissibile l’uso
dell’autocertificazione ma l’idoneità deve essere
dimostrata con specifica documentazione. Inoltre è
importante segnalare che i sistemi anticaduta sono
Dispositivi di Protezione individuale di III^ categoria
per i quali è sempre richiesto obbligatoriamente
l'addestramento specifico.
Sistemi anticaduta in copertura,
forse non tutti sanno che…
Proseguiamo la panoramica sui sistemi anti-caduta
sulle coperture dei fabbricati, iniziata nella
precedente news-letter, affrontando due temi
strettamente connessi che possono avere importanti
ripercussioni in termini di responsabilità
nell’affidamento: quali sono i requisiti necessari per
usare correttamente i sistemi anti-caduta? Come deve
essere svolta la valutazione dell’idoneità tecnico
professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo
cui affidare un qualsiasi lavoro in copertura con uso
del sistema anticaduta?
I requisiti minimi degli utilizzatori e il corretto
affidamento dei lavori;
Ogni sistema anticaduta, se correttamente realizzato,
è il risultato di un progetto articolato e complesso che
si fonda su norme, calcoli strutturali, dati e parametri
di contesto, carichi di esercizio e di sicurezza. Ogni
sistema anticaduta ha specifici limiti e modalità di
utilizzo che devono essere conosciuti, resi noti e
tassativamente rispettati perché il sistema possa
garantire la sicurezza per cui è realizzato. Un uso
improprio o improvvisato di un sistema anticaduta
può essere tanto pericoloso quanto la sua assenza.
L’uso del sistema è complesso, richiede molte azioni
da svolgere secondo una precisa sequenza e ogni
azione richiede abilità specifiche e accuratezza di
esecuzione. Solo persone specificamente addestrate
potranno essere autorizzate a salire in copertura per
eseguire un qualsiasi lavoro, o anche solo svolgere
delle ispezioni. L’alta sorveglianza su chi e perché
viene inviato sulla copertura compete alla
responsabilità dell’amministratore.
L’amministratore è la figura professionale competente
e qualificata che provvede e sovrintende alla
formalizzazione degli incarichi a imprese e/o
lavoratori autonomi, mediante contratti o ordini, sia
nel caso di attuazione di delibere assembleari sia nel
caso di azioni autonome ricomprese nell’ordinaria
amministrazione (interventi per riparazioni puntuali,
manutenzioni periodiche, pulizia canali di gronda,
ispezioni periodiche o dopo eventi atmosferici
importanti, video-ispezioni ecc.). Quindi,
l’amministratore, per garantire un affidamento
corretto, deve innanzitutto svolgere un ruolo di “filtro
selettivo” degli affidatari. Su questo tema la norma è
DICEMBRE 2016
(Continua…)
NEWSLETTER AGIAI
L’obbligo di addestramento per i DPI di III^ categoria
vale per tutti i lavoratori, compresi i lavoratori
autonomi. Riguardo a questa tipologia di lavoratori
che rappresenta una grande percentuale degli addetti
dell’edilizia (secondo rilevazioni ANCE la
percentuale dei lavori autonomi o presunti tali,
supera la metà degli addetti totali del settore) è
importante fare una precisazione: l’articolo 21 del
DLGS 81/08-106/09 stabilisce che, per loro e per
altre tipologie di lavoratori (impresa famigliare e altri),
vige la facoltà (Art. 21 comma 2) e dunque, non
l’obbligo della formazione. Questo comma viene
molto frequentemente letto in modo strumentale e
pretestuoso come una sorta di “libertà speciale” per i
lavoratori autonomi che secondo questa lettura
parziale sarebbero esonerati (a meno che lo
desiderino) dalla formazione obbligatoria. Però non è
così, (o almeno non del tutto): il comma deve essere
DICEMBRE 2016
letto in correlazione con quanto disposto
dall’Allegato XVII comma 2 che, elencando i
documenti che gli autonomi dovranno esibire per
essere ritenuti idonei stabilisce che: “i lavoratori
autonomi dovranno esibire almeno: attestati inerenti
la propria formazione e la relativa idoneità sanitaria
ove espressamente previsti dal presente Decreto
legislativo” e quindi specialmente nel caso di
utilizzo di DPI di 3^ categoria come il sistema
anticaduta con fune e imbracatura, anche i lavoratori
autonomi dovranno dare contezza documentale di
adeguata preparazione e addestramento specifico
all’uso del sistema senza alcuna deroga possibile.
Geom. Luca Perricone
NEWSLETTER AGIAI
DICEMBRE 2016
Ascensori: direttive europee
effettuata dall’ente pubblico che annualmente
provvedeva al controllo.
Le Direttive Europee hanno lo scopo di individuare
quelli che sono i Requisiti minimi di sicurezza e
Salute che devono essere soddisfatti nella
progettazione, costruzione ed eventuale installazione
di un prodotto, qualunque esso sia, affinché esso
possa essere marcato CE e di, conseguenza, immesso
sul mercato.
Infine, questo decreto recepiva una direttiva
supportata da norme tecniche che, se rispettate,
davano (e danno) garanzia di conformità. Fra gli
addetti ai lavori, quello che suscitò il maggior
scalpore, fu che questo decreto entrò in vigore 15
giorni dopo la sua pubblicazione (10 giugno 1999)
mentre fino a quella data gli “ascensoristi” erano
abituati, con la pubblicazione di una nuova norma, a
4 anni di transitorio!
Esse vengono elaborate da apposite commissioni a
cui partecipano rappresentanti di tutti i paesi membri
della Unione Europea che ne facciano richiesta e,
dopo un determinato periodo di “inchiesta pubblica”,
le direttive vengono pubblicate sulla Gazzetta
Europea.
Il passo successivo sarà poi quello del suo
recepimento da parte di ogni stato membro, che
avviene con un atto legislativo (in Italia DM o DPR)
che ne “recepisca” appunto il contenuto rendendola
operante su tutto il territorio nazionale.
Spesso le direttive europee sono “accompagnate” da
norme tecniche armonizzate (cioè uniche per tutti gli
stati dell’unione); tutto il processo sopra descritto ha,
oltre che lo scopo di garantire la sicurezza di un
prodotto, anche quello di abbattere ogni barriera
nazionale e permettere il libero scambio di beni e
servizi fra i paesi membri dell’Unione Europea.
Normalmente i decreti di recepimento passano
“quasi” inosservati, in quanto costituiscono un atto
formale, necessario per rendere operativa una
specifica direttiva, ma nel settore “ascensoristico”, al
contrario, i decreti di recepimento hanno finora
suscitato un certo scalpore.
Il primo decreto in tal senso, è stato il DPR del 30
aprile 1999, n. 162 e con esso l’Italia recepiva la
Direttiva Ascensori 95/16/CE.
Il DPR 162/99 fece discutere per le tante novità
apportate a tutto il sistema che in Italia ebbe inizio
nel lontano 1945; ad esempio, i controlli sugli
elevatori che da sempre in Italia erano effettuati da
enti pubblici (ENPI, ISPESL, IdL, ASL e ARPA), furono
demandati a soggetti privati quali gli Organismi
Notificati. La responsabilità delle verifiche, con
questo decreto, viene assunta dal proprietario
dell’impianto o al suo legale rappresentate (nel caso
del condomini, dall’Amministratore pro-tempore) che
ha l’obbligo di far ispezionare l’impianto ogni due
anni da un O.N., mentre prima la verifica era
A breve invece dovrebbe terminare l’iter legislativo
del DPR che dovrà recepire la nuova Direttiva
Ascensori 2014/33/UE e, anche di questo decreto se
ne è parlato molto, anche su autorevoli testate
nazionali, in quanto nei mesi scorsi vi è stato un
lungo braccio di ferro fra Confedilizia da una parte e
le associazioni dei costruttori e degli installatori
dall’altra.
L’oggetto della discussione era costituito da una parte
importante presente nella prima stesura del testo del
decreto, che prevedeva l’adeguamento obbligatorio
alle norme di sicurezza contenute nella
«raccomandazione» Ue del 1995, per tutti quegli
impianti preesistenti alle direttive.
Nel testo approvato dal Consiglio dei Ministri e
all’esame delle commissioni Industria di Camera e
Senato per il parere obbligatorio (ma non vincolante),
questa parte è stata stralciata, restando invece le altre
disposizioni, quelle per le quali l’Italia ha rischiato la
procedura d’infrazione, previste dalla direttiva
2014/33/Ue (il termine è già scaduto).
Le nuove norme, di fatto non modificano quelle che
sono le incombenze del proprietario (o del suo
Legale Rappresentante) già determinate dal DPR
162/99, ma prevedono una serie di obblighi per
fabbricanti, distributori e importatori, mentre, cosa
importante per le aziende che effettuano la
manutenzione degli impianti, viene ripristinato il
«certificato di abilitazione», il cosiddetto Patentino di
Manutentore, rilasciato dalle prefetture dopo una
prova teorico-pratica.
Ing. Roberto Leonardo
Direttore Generale della Seucer S.r.l.
NEWSLETTER AGIAI
Contabilizzazione di calore: meglio non
fasciarsi la testa
Sull’imminente scadenza del 31 dicembre prossimo,
circa gli adempimenti previsti dal D.Lgs. 102/2014
prima e dal D.Lgs. 141/2016 poi, inerenti la
contabilizzazione di calore e termoregolazione del
riscaldamento, viene da pensare che ad oggi forse
sono più le parole spese rispetto a ciò che invece
occorre (ma a questo punto è meglio dire occorreva),
realmente fare in ogni Condominio.
Non si può certamente credere a coloro che si
rappresentano con sorpresa di fronte a tale onere; già
a fa r tempo dal 1991 con la L. 10 e successivamente
col D.P.R. 412/1993, sino allo “Stralcio di Piano”
della Regione Piemonte risalente al 2009, si parlava
di contabilizzazione di calore….. beh, ora è Legge
dello Stato ed è necessario adeguarsi in quanto
norma imperativa non derogabile.
Senza fare i professori di diritto, ma giusto per
guardare con attenzione nel “nostro orticello”,
leggiamoci con attenzione gli articoli 9, c. 5 lettere
b), c) e d) “Misurazione e Fatturazione dei Consumi”
e 16, c. 6/7/8 “Sanzioni” del 141/2016.
Capiremo così che negli edifici – di più recente
realizzazione - dotati di centrale termica
centralizzata ove la distribuzione del calore avviene
in linea diretta (orizzontale a zona), sarà obbligatorio
installare a cura del proprietario, i “sotto contatori” in
corrispondenza del punto di consegna ad ogni
singolo utente (art. 9, c. 5, lettera b); viceversa nel
caso degli edifici più datati - la maggioranza aihmé –
ove la distribuzione del calore avviene attraverso
impianti verticali a colonne montanti, si renderà
necessario – da parte dei medesimi soggetti - dotare
ogni corpo scaldante dei sistemi di termoregolazione
e contabilizzazione (art. 9, c. 5, lettera c).
Ogni inadempimento, sia in un caso che nell’altro,
prevede una sanzione amministrativa a carico di ogni
singolo proprietario, che sarà compresa tra €. 500 e
€. 2500: art. 16, c. 6 e 7 (ai sensi della L. 689/1981, il
tutto si traduce di fatto in €. 833; a tale misura
minore sarà però possibile accedere unicamente se
verranno rispettati i dettati delle prescrizioni
conseguenti i controlli, ai quali si dovrà ottemperare
entro 45 giorni dalla notifica del verbale); sarà ad
ogni modo possibile evidenziare eventuali casi di
impossibilità ai sopraddetti adempimenti, tramite
oggettive relazioni tecniche del progettista o del
tecnico abilitato.
Resta da ricordare che i conseguenti nuovi riparti
relativamente alle spese per il riscaldamento,
andranno calcolati secondo i dettati della Norma
UNI 10200 del 2013-2015; norma tecnica resa
cogente proprio col D.Lgs. 102/2014, la quale
costringerà l’Amministratore a dare incarico ad un
DICEMBRE 2016
Termotecnico affinché realizzi “nuove, dedicate
tabelle millesimali di riscaldamento” (possibili
oggetto, è facile prevedere, di vivaci contradditori tra
Condomini in sede assembleare!!!), ai sensi dell’art.
9, c. 5, lettera d); in detta circostanza l’impossibilità
all’applicazione della norma tecnica, dovrà essere
comprovata tramite relazione tecnica asseverata, da
parte del Termotecnico, nelle more di sanzione di
identica entità come quelle testé sopraccitate, ma a
carico del condominio (vedesi Amministratore), art.
16, c. 8.
Le sanzioni sono sempre impugnabili tramite ricorso
f o r m a l e m o t iva t o , c o r r e d a t o d a o g g e t t iva
documentazione, da presentarsi entro 30 gg. dalla
d a t a d i n o t i fi c a d e l v e r b a l e d i s a n z i o n e
amministrativa (nei casi inerenti le circostante trattate,
al Presidente della Provincia o Città Metropolitana, il
quale attiverà la pratica presso il competente Ufficio
Contenzioso).
Mi preme ora pertanto sottolineare l’importanza del
ruolo dell’Amministratore, il quale in tutto questo
percorso, con autorevolezza e buona conoscenza
della norma, riveste il compito più delicato,
determinante, oltreché talvolta ingrato, confrontarsi
cioè con Condomini inconsapevoli o cocciuti o in
difficoltà nel rispettare le scadenze di versamento del
riparto della gestione ordinaria; senza tralasciare il
basilare rapporto che il medesimo Amministratore
deve mantenere nell’interfacciarsi coi soggetti titolati
ai ruoli tecnici (vuoi 3^ Responsabile delegato o
Manutentore o Termotecnico incaricato).
Attenzione allora, possibile grave accadimento in un
condominio, potrebbe essere la decadenza del 3^
Responsabile, ove in caso di impianti non conformi
alle disposizioni di legge, la delega non potrà essere
rilasciata o decadrà, a meno di formale
autorizzazione (delibera assemblare), a procedere in
toto per il rispetto dei dettati di legge e con adeguata
copertura finanziaria; nel caso di tali malaugurate
ipotesi, la responsabilità resta in capo al delegante
(leggasi Amministratore), il quale – senza nulla
togliere alle conoscenze e capacità del medesimo –
come potrà di fatto essere puntuale – per esempio negli interventi in centrale termica? A tal proposito il
rimando è all’art. 6, c. 1/2/3/4 del D.P.R. 74/2013.
Lo dico infine in tutta sincerità, ma supportato da
autorevoli pareri tecnici, non va mai intrapresa e/o
avallata la semplicistica e dannosa strada del “fai da
te”; nessun Condomino deve agire singolarmente
presso la propria unità abitativa, attuando inopinate
installazioni di termovalvole e contabilizzatori
acquistati in proprio.
Rossano Cerrato
Ispettore A.R.P.A.
NEWSLETTER AGIAI
Verso il condominio smart
Parte Prima - Introduzione
Quando si affrontano tematiche relative ad impianti
elettrici ed elettronici in ambito condominiale è in
genere per segnalare adempimenti, problematiche di
sicurezza, obblighi di adeguamento e così via, quasi
dimenticando che queste installazioni sono innanzi
tutto un servizio per l’utente e per l’edificio, capaci di
assicurare funzionalità, comfort e valore
all’immobile. In questa serie di tre articoli tratteremo
di queste installazioni in termini diversi, vedremo in
particolare come queste stanno diventando e
diventeranno sempre più importanti per assicurare la
fruizione di servizi a valore aggiunto e ridurre,
razionalizzandoli, i consumi di energia.
Il mondo sta cambiando velocemente, in buona
parte, e per molti aspetti, è già profondamente mutato
e questo cambiamento lo riconosciamo in noi stessi,
nelle nostre abitudini, sia nell’attività lavorativa che
nel tempo libero. Le tecnologie digitali sono entrate
di prepotenza nella nostra vita cambiando gli
strumenti con cui lavoriamo e comunichiamo e
questo cambiamento si allarga continuamente
andando progressivamente a toccare tutto quello che
ci circonda.
Questa evoluzione coinvolge ovviamente anche gli
edifici, di qualunque tipologia, compreso quindi
anche il condominio, e andrà di conseguenza a
modificare anche l’attività del suo Amministratore.
Certo, il settore dell’edilizia ha tempi di reazione
molto più lenti rispetto ad altri contesti e
l’introduzione dell’innovazione tecnologica in questo
ambiente richiede anni se non decenni per essere
percepita in modo diffuso dalla collettività. Non
dobbiamo però commettere l’errore di non
accorgerci che il cambiamento è in atto, anzi, è
iniziato almeno 20 anni fa. La domotica e la building
automation hanno da tempo perso l’etichetta di
“futuro” e vengono ormai comunemente utilizzati,
almeno da quegli operatori del settore che hanno
compreso che questa tecnologia rappresenta
l’inevitabile evoluzione dell’installazione elettrica ed
elettronica.
Oggi la spinta verso la nuova generazione di impianti
è sostanzialmente riconducibile a fattori quali:
a) l’efficienza energetica e quindi il risparmio
sui consumi delle abitazioni, ma anche delle
utenze condominiali (illuminazione delle
parti comuni, riscaldamento e
condizionamento, ecc.);
DICEMBRE 2016
b) la sicurezza, si è visto ormai che
l’introduzione di sistemi di sicurezza a livello
condominiale costituisce un elemento che,
integrandosi con quelli delle singole unità
immobiliari, aumenta in modo significativo
l’efficienza. Un videocontrollo condominiale
è un deterrente importante e
straordinariamente efficace.
c) l’integrazione delle fonti di energia
rinnovabile (fotovoltaico, solare termico,
ecc.), con o senza sistemi di accumulo, al
fine di rendere sempre più efficiente
l’utilizzo dell’energia autoprodotta;
d) la crescente domanda di servizi nell’ambito
della connettività a banda larga, non solo per
l’intrattenimento, ma anche per tutte le
possibili applicazioni della connessione ad
internet (telelavoro, telemedicina, rapporti
con la pubblica amministrazione, ecc.).
e) l’enorme incremento in termini di comfort e
qualità della vita per le persone non abili (va
segnalato al riguardo un progetto di norma
CEI in fase di pubblicazione), dove viene
giustamente esteso il campo di applicazione
a tutti i soggetti con ridotta o impedita
capacità motoria o sensoriale, compresa l’età
avanzata.
f) l’esigenza, sempre più sentita, di integrare
anche l’immobile, l’abitazione ed i suoi
impianti, con i nuovi mezzi di
comunicazione e con la tecnologia mobile.
Questa evoluzione tecnologica non riguarda
solo l’impiantistica privata ma coinvolge
l’intero comparto: la nostra rete di
distribuzione elettrica sta gradualmente
evolvendo verso il concetto di SmartGrid.
L’Autorità per l’Energia Elettrica, il Gas ed il
Sistema Idrico (AEEGSI) ha recentemente
pubblicato gli orientamenti per le
caratteristiche e le funzionalità che saranno
supportate dai contatori 2G di seconda
generazione (Delibera 87/2016/R/eel), con i
quali, oltre consentire all’utente l’accesso ad
informazioni dettagliate ed in tempo reale sui
consumi (Smart Metering), saranno possibili
nuove tipologie di servizi e forniture.
Funzionalità, queste, assolutamente
necessarie ad esempio quando si
diffonderanno i veicoli elettrici e relative
postazioni di ricarica che dovremo allestire
all’interno dei nostri edifici. (Continua…)
NEWSLETTER AGIAI
Queste nuove funzionalità, che potranno introdurre
significativi vantaggi per gli utenti, saranno fruibili
pienamente solo per quelle infrastrutture edilizie
capaci di “comunicare”, cioè dotate di sistemi ed
impianti digitali, e questo vale sia per le singole unità
immobiliari e sia a livello condominiale. Questa
tendenza è globale e come spesso accade in una fase
di evoluzione generazionale dei sistemi e delle
tecnologie, all’inizio ci saranno probabilmente forme
di incentivazione (già oggi l’installazione di sistemi
domotici, con funzionalità di controllo a distanza di
sistemi di riscaldamento, acqua sanitaria,
mostrandone i consumi, beneficiano di una
detrazione IRPEF del 65%).
Anche in ambito normativo sono disponibili da
diverso tempo norme e guide che prescrivono o
raccomandano una dotazione impiantistica degli
edifici civili capace di accogliere queste nuove
installazioni, anche se troppo spesso la normativa
funzionale o prestazionale non viene applicata con lo
stesso rigore di quella relativa alla sicurezza,
limitando arbitrariamente il concetto di “impianto a
norma”.
Concludiamo questa prima parte con un breve
“dizionario” contenente alcuni termini molto
utilizzati in questo contesto. Negli articoli successivi
verranno approfonditi gli aspetti connessi con le
predisposizioni impiantistiche a livello condominiale
ed una breve, e necessariamente incompleta,
descrizione dei servizi e delle funzionalità del
Condominio Smart e dell’impatto che queste
potranno avere sull’attività dell’Amministratore.
“Spazi installativi”: insieme di predisposizioni
impiantistiche, costituite da tubazioni, cavidotti,
cavedi, casette e vani, ecc. capaci di accogliere e
distribuire le diverse tipologie di impianti all’interno
dell’edificio, dimensionate e realizzate in modo da:
a) ridurre i costi di installazione e di
manutenzione degli impianti;
b) assicurare un elevato livello di adattabilità,
DICEMBRE 2016
flessibilità ed affidabilità nel tempo, tenendo
conto delle mutevoli esigenze, sia tecniche e
sia dell’utenza.
È questo un concetto estremamente ampio e
diversificato, soprattutto se valutato con riferimento
alle diverse tipologie di impianti presenti all’interno
di un edificio residenziale.
“Edificio predisposto alla banda larga”: Immobile nel
quale sono state realizzate le opere di
predisposizione degli spazi installativi e di punti di
accesso in conformità alle prescrizioni di cui all’art.
135-bis del D.P.R.380/01. Questi edifici possono
beneficiare, ai fini della cessione e dell’affitto,
dell’etichetta volontaria e non vincolante, di “Edificio
predisposto alla banda larga”, rilasciata da tecnico
abilitato.
“SmartGrid”: rete di distribuzione elettrica di nuova
generazione comprendente una rete di
comunicazione, in grado di gestire efficacemente la
produzione distribuita di energia e la sua
distribuzione, assicurando nel contempo la possibilità
di fornire servizi a valore aggiunto all’utenza
connessa.
“Domotica”: (ci sono molti sinonimi: smart home,
smart building, home automation, ecc.) tecnologie
impiantistiche che utilizzando una comunicazione
digitale tra i dispositivi trasformano il funzionamento
di un edificio in “informazioni” facilmente trattabili
da sistemi informatici e quindi automatizzabili. La
domotica introduce nell’installazione elettrica la
stessa trasformazione che un computer ha
determinato per le macchine da scrivere o la
fotografia digitale per il mercato delle pellicole
fotografiche.
Alberto Fabbro
Euro-s Engineering
NEWSLETTER AGIAI
I NOSTRI
OBIETTIVI
Un Ringraziamento particolare ai nostri Sponsor che ci consentono di
portare avanti diverse iniziative: la newsletter, i convegni, le uscite sui
quotidiani… eventi importanti per far conoscere l’AGIAI
FORMAZIONE E
AGGIORNAMENTO
Noi amministratori abbiamo
una grande responsabilità,
tuteliamo e salvaguardiamo
beni che sono preziosissimi per
l’80% degli italiani: i loro
immobili. La formazione è
d’obbligo.
GARANZIE PER I
CONDOMINI
La nostra polizza Salva Cassa li
protegge da eventuali
ammanchi di cassa, cosa molto
apprezzata dai condomini,
soprattutto negli ultimi tempi.
ALTA PROFESSIONALITÀ ED ETICA
La nostra deontologia
professionale è una tutela in più
per i nostri clienti.
TRASPARENZA
Il Rendiconto Tipo Agiai facilita
la comprensione del nostro
lavoro offrendo chiarezza e
trasparenza.
Prima che sostenitori queste aziende sono fornitori di molti
amministratori iscritti all’Associazione. Si sono sempre dimostrate
professionali, competitive e disponibili.
Vi alleghiamo i contatti così, in caso di necessità, potete chiedere un
preventivo, o una consulenza anche a loro.
Seucer, Ente notificato che si occupa delle verifiche periodiche, Daniele Visentin, [email protected], 327 2481640.
Duferco Due Energie, Erogazione gas ed energia elettrica, Roberto Bortolotto, [email protected],
3409899879.
Pulimac 3, Disinfestazioni ambientali
Giuseppe Pecoraro, [email protected] - 0119689749
DPA, Dispositivi protezione anticaduta.
[email protected] - 339 5981022
Marchese Srl, Servizi Ascensori
[email protected] - 011 777 0071
Urso, Impresa di pulizie
[email protected] - 011 337131
Domoservice, Impianti tecnologici
[email protected] - 011 347 3102
Ever, Edilizia Verticale
[email protected] - 011 1966 6668
Bianco, Impresa Edile
[email protected] - 011 4535998
PER LE VOSTRE
COMUNICAZIONI:
AGIAI
Dea, Ristrutturazioni
[email protected] - 011 1986 5846
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Big Astor, Noleggio piattaforme aeree con o senza operatore.
[email protected] - 011/6051743
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
DICEMBRE 2016
!
!
!
!
!
!
!
"##$%&'!$(")"*+('!
"#$%&''&(")#*!+"!'"#**!,"%&!
-*.%"/"-&%*!
CENTRO STUDI AGIAI
Vi presentiamo il Centro Studi AGIAI, professionisti del settore a vostra disposizione per quesiti di
carattere tecnico, amministrativo, fiscale o legale. Per avere un parere dal Centro Studi potete contattare gratuitamente l’indirizzo:
[email protected]. Per avvalervi del servizio di ciascun professionista potete contattarli direttamente, in questo caso non in forma gratuita.
TERMOTECNICO
•
•
Ing. Lorenzo BALSAMELLI
[email protected]
c/o ONLECO S.R.L.
011.503054
Arch. Emanuele CHIABRERA
[email protected]
011.4472676
•
SICUREZZA
• Geom. Luca PERRICONE
[email protected]
011.2876043
•
AVVOCATI CIVILISTI
• Avv. Davide ROCCA
[email protected]
011.19377041
•
Studio Avv. Alberto SACCO
[email protected]
011.4347574
•
Avv. Pier Paolo BOSSO
[email protected]
0141 353222
ORGANISMO CERTIFICATORE
• Dott. Daniele VISENTIN
[email protected]
c/o SEUCER S.R.L.
02.76011955
PRATICHE VV.FF.
• Arch. Gustavo GHERARDI
[email protected]
011.4361800
Buone Feste
dal Centro Studi
e dall’ AGIAI
Geom. Massimiliano D’EMILIO
[email protected]
347.0680273
Geom. Fausto AVARO
[email protected]
0121.398580
COMMERCIALISTA
• Dott. Alberto RIBALDONE
[email protected]
011.5805745
CONSULENTE DEL LAVORO
• Antonio BARDI
[email protected]
011.7792404
IMPIANTI ELETTRICI
• P.i. Alberto FABBRO
[email protected]
0118220853