Transcript Landal Mont Royal - Kröv Fiscale aspecten

Landal Mont Royal - Kröv
Fiscale aspecten
Fiscale aspecten bij de koop en verhuur van een
In deze notitie worden de Duitse en Nederlandse fiscale
aspecten toegelicht bij de verwerving en verhuur van
een vakantiewoning op vakantiepark Landal Mont Royal
vakantiewoning op vakantiepark Landal Mont Royal
Kröv Duitsland
in Duitsland.
U I TG A N G S P U N T E N
Uitgangspunt van deze notitie is dat er sprake is van een
INHOUDSOPGAVE
particuliere belegger (privé persoon) die zijn fiscale
woonplaats in Nederland heeft en niet op verzoek binnen­
lands belastingplichtig is in Duitsland. Voorts is ervan uit­
Achtereenvolgens worden in deze notitie de volgende fiscale aspecten toegelicht:
gegaan dat er één of meerdere vakantiewoningen wordt
aangekocht. Daarnaast is ervan uitgegaan dat de vakantie­
woning in Duitsland via de verhuurorganisatie van Landal
wordt verhuurd, Landal voor de promotie en het beheer
van het park zorg draagt, de vakantiewoning te allen tijde
1. EINKOMMENSTEUER (=INKOMSTENBELASTING)
2. GEWERBESTEUER (=GEMEENTELIJKE ONDERNEMINGSBELASTING)
voor de verhuur beschikbaar is en zich in een toestand
bevindt die onmiddellijke verhuur toelaat. De belegger
geeft opdracht aan Landal om de voor een vakantie­
bungalowpark gebruikelijke prestaties rond de verhuur
namens hem te verrichten. Tevens is er sprake van maxi­
3. UMSATZSTEUER (=BTW)
4. GRUNDERWERBSTEUER (=OVERDRACHTSBELASTING)
maal twee weken eigen gebruik en een door Landal
gegarandeerde netto huuropbrengst.
5. GRUNDSTEUER (=GEMEENTELIJKE ONROERENDE ZAAK BELASTING)
In een dergelijk geval geniet de belegger op basis van de
6. ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER (=ERF- EN SCHENKBELASTING)
Duitse wetgeving en jurisprudentie winst uit onderneming
(Einkünfte aus Gewerbebetrieb) en is er geen sprake van
passieve verhuur.
2 | Landal Mont Royal - Kröv | bijlage
B E L A S T B A A R B E D R AG
1. EINKOMMENSTEUER
E I N KO M M E N S T E U E R
Wij zijn uitgegaan van een koper die zijn fiscale woon­
(=INKOMSTENBELASTING)
De inkomstenbelastingheffing kan ter zake op kasbasis
plaats buiten Duitsland heeft, daardoor in Duitsland
geschieden. Dit houdt in dat de daadwerkelijke huur­
buitenlands belastingplichtig is en overigens geen andere
In deze paragraaf geven wij met betrekking tot de
opbrengsten minus de kosten in samenhang met de
belaste inkomsten geniet waarover Duitsland belasting
Einkommensteuer de volgende aspecten weer:
verhuur van de vakantiewoning over een kalenderjaar in
mag heffen. Vanwege deze beperkte belastingplicht
de belastingheffing worden betrokken. Aftrekbare kosten
wordt geen rekening gehouden met de belastingvrije
zijn bijvoorbeeld (hypotheek)rente en bijkomende kosten
som van € 8.652. De Einkommensteuer is progressief.
• belastingverdrag Nederland-Duitsland en heffing in
beide landen;
zoals accountant e.d.
• belasting van de huuropbrengsten van de vakantie­
Onroerende zaakbelasting, onderhoud en verzekerings­
S O L I D A R I T E I T S TO E S L AG
woning met een toelichting op eigen gebruik, verliezen
premies zijn voor rekening van Landal GreenParks. Ook
Over het bedrag van de verschuldigde Einkommensteuer
en belastbaar bedrag;
kan er op de woning worden afgeschreven (niet op de
dient in beginsel 5,5% solidariteitstoeslag (Solidaritäts-
• belasting bij de vervreemding van de vakantiewoning;
grond). Voor afschrijving op vakantiewoningen geldt in
zuschlag) betaald te worden.
• solidariteitstoeslag.
Duitsland een vast percentage van 2%.
1.1. BELASTINGVERDRAG NEDERLAND-DUITSLAND
1.2.2. NEDERLAND
EIGEN GEBRUIK
De kosten zijn alleen aftrekbaar voor zover zij betrekking
Voor de Nederlandse belastingheffing wordt ervan uitge­
Het thans geldende belastingverdrag Nederland-Duits­
hebben op de verhuurperiode. De kosten zijn niet aftrek­
gaan dat sprake is van passieve verhuur. Dat impliceert
land wijst de belastingheffing ter zake van inkomsten uit
baar voor zover zij betrekking hebben op de periode van
dat de vakantiewoningen deel uitmaken van het box 3
onroerende zaken toe aan het land waar de onroerende
eigen gebruik. De periode van eigen gebruik (duur en
vermogen. Mocht sprake zijn van verhuur dat normaal
zaak is gelegen. In dit geval is dat Duitsland. Nederland
welke periode) wordt vastgelegd in de verhuurbemidde­
vermogensbeheer te boven gaat, wordt de vakantie­
verleent een vermindering van belasting ter voorkoming
lingsovereenkomst.
woning tot box 1 gerekend. Op de belastingheffing in
box 1 wordt in deze notitie niet nader ingegaan, omdat in
van dubbele heffing. Ook de belastingheffing bij ver­
vreemding van de onroerende zaak is aan Duitsland toe­
FISCALE VERLIEZEN
Nederland – anders dan in Duitsland – bij de verhuur van
gewezen.
Fiscale verliezen ter zake van de verhuur van de vakantie­
een woning in een vakantiebungalowpark minder snel
woning kunnen met positieve fiscale inkomsten worden
sprake is van winst uit onderneming. De waarde van de
verrekend. Fiscale verliezen zijn verder onbeperkt ver­
vakantiewoning in Duitsland dient weliswaar in de Neder­
rekenbaar met toekomstige positieve belastingplichtige
landse aangifte te worden aangegeven (in box 3), maar
inkomsten.
Nederland verleent een tegemoetkoming ter voorkoming
1.2. HUUROPBRENGSTEN UIT DE VAKANTIEWONING
1 . 2.1. D U I T S L A N D
De huurinkomsten uit de in Duitsland gelegen onroerende
van dubbele belasting. Over de waarde van de woning
zaak worden met Einkommensteuer belast. Voor de
wordt in Nederland aldus geen belasting geheven.
Gewerbesteuer zie onderdeel 2.
Landal Mont Royal - Kröv | bijlage | 3
1.3.VERVREEMDING VAN DE VAKANTIEWONING
thans geldende heffingscoëfficiënt van 380 – geheel met
kalenderjaren dient maandelijks aangifte te worden ge­
de inkomstenbelasting worden verrekend. Er doet zich
daan, hierna kan met kwartaalaangiften worden volstaan.
1.3.1. D U I T S L A N D
dan geen dubbele belastingheffing voor.
Daarnaast dient ook nog een aangifte te worden aange­
In beginsel wordt de verhuur van de vakantiewoning als
Gewerbesteuer is derhalve alleen een kostenfactor als de
winst uit onderneming beschouwd. Alsdan wordt de
winst hoger is dan de geldende belastingvrije som én de
De toekomstige verkoop van de woning is eveneens vrij­
verkoopwinst met Einkommensteuer belast. De verkoop­
heffingscoëfficiënt in de toekomst stijgt.
gesteld van btw. Indien de verkoop binnen 10 jaar plaats­
daan over het gehele jaar.
winst bestaat uit de verkoopprijs minus de fiscale boek­
waarde ten tijde van de verkoop.
1.3.2. N E D E R L A N D
vindt, is het verstandig om voor een btw-belaste levering
V E R KO O P
te opteren, omdat de eigenaar anders een deel van de
Indien een belegger zijn vakantiewoning(en) ineens aan
btw op de aankoop moet terugbetalen (zgn. herziening).
een andere belegger verkoopt die de verhuur op dezelfde
Indien de woning wordt verkocht aan een ondernemer
wijze voortzet, is in beginsel geen sprake van heffing van
die de verhuur via Landal voortzet, is echter sprake van
De vervreemding van de Duitse vakantiewoning leidt
Gewerbesteuer (overdracht van een onderneming aan
de overdracht van een onderneming die niet onder­
niet tot belastingheffing in Nederland.
een andere ondernemer).
worpen is aan btw en treedt er geen herziening/terug­
betaling van aankoop-btw op.
2. GEWERBESTEUER
3. UMSATZSTEUER (= BTW)
(= GEMEENTELIJKE ONDERNEMINGSBELASTING)
De aankoop van een vakantiewoning is in beginsel vrij­
4. GRUNDERWERBSTEUER
(= OVERDRACHTSBELASTING)
De verhuur van een vakantiewoning in de situatie als
gesteld van btw. Verkoper zal echter opteren voor een
beschreven onder de uitgangspunten leidt tot onder
met btw belaste levering, omdat hij anders de btw op
Bij de verkrijging van de vakantiewoning op het vakantie­
worpenheid aan de Gewerbesteuer. Gewerbesteuer wordt
de bouwkosten niet als voorbelasting kan verrekenen.
park Landal Mont Royal Kröv is de verkrijger 5,0% over­
per gemeente geheven. De hoogte van de belasting is
De verhuur van de vakantiewoning is met btw belast (in
drachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting
afhankelijk van de heffingscoëfficiënt, die per gemeente
beginsel met 7% btw). De belegger zal de btw over de
wordt berekend over de koopprijs van de woning. De
verschilt. De huidige coëfficiënt van de gemeente Kröv
huur zelf moeten aangeven en afdragen. De btw op de
Grunderwerbsteuer komt voor rekening van de verkoper
bedraagt 380. Deze coëfficiënt bepaalt de hoogte van het
aankoop van de woning kan daarom dan ook als voor­
(levering v.o.n.).
effectieve belastingtarief.
belasting worden teruggevraagd.
5.GRUNDSTEUER
Over winsten lager dan € 24.500 wordt bij natuurlijke per­
De btw ter zake van de aankoop moet door de koper
sonen geen Gewerbesteuer geheven (belastingvrije som).
op zijn aangifte worden aangegeven (is verlegd) en kan
(= GEMEENTELIJKE ONROERENDE ZAAK BELASTING)
tegelijkertijd op dezelfde aangifte worden teruggevraagd.
De eigenaar van de vakantiewoning is in Duitsland
Indien de winst hoger is dan de belastingvrije som, wordt
De koper van de vakantiewoning moet zich in Duitsland
Grundsteuer verschuldigd. De hoogte van het belasting­
er Gewerbesteuer geheven. Echter, deze kan – bij de
als ondernemer voor de btw aanmelden. De eerste twee
tarief varieert per gemeente. Wanneer de eigenaar de
4 | Landal Mont Royal - Kröv | bijlage
kosten van de Grundsteuer zelf draagt, kan de Grundsteuer
erflater, erfgenaam, schenker dan wel begiftigde niet in
in aftrek worden gebracht bij de berekening van het be­
Duitsland woonachtig is. Voor beide belastingen gelden
lastbaar bedrag voor de Einkommensteuer. Gedurende
dezelfde waarderingsvoorschriften, belastingvrije bedra­
de periode waarvoor de netto huuropbrengst wordt ge­
gen en tarieven.
garandeerd is de Grundsteuer voor rekening van Landal.
Voor de vaststelling van de waarde van onroerende zaken
6. ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER
gelden in Duitsland specifieke voorschriften. Schulden
(= ERF- EN SCHENKBELASTING)
die in verband staan met de onroerende zaken kunnen in
Deze notitie bevat slechts algemene informatie. Aan
aftrek gebracht worden.
deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Ter bepaling van de exacte fiscale gevolgen adviseren
Tussen Nederland en Duitsland is tot op heden geen be­
lastingverdrag met betrekking tot erf- en schenkbelas­
Bij de berekening van de belaste verkrijging, kan een
wij u om contact op te nemen met uw persoonlijke
ting gesloten. Belastingheffing geschiedt derhalve op
belastingvrije som worden geclaimd (€ 2.000). Het belas­
belastingadviseur.
basis van het nationale recht van beide landen.
tingtarief is progressief. Het tarief is afhankelijk van de
6.1. DUITSLAND
(familie)relatie tot de erflater/schenker en de omvang
De inhoud van deze notitie is gebaseerd op onze
van de verkrijging. Ingeval kinderen van ouders erven,
interpretatie van de thans geldende wet- en regel­
wordt de eerste € 75.000 met 7% belast.
geving en gepubliceerde jurisprudentie.
6.2. NEDERLAND
Arnhem, 20 september 2016
Erven en schenken van ondernemingsvermogen is in be­
ginsel niet aan erf- en schenkbelasting onderworpen (tot
Ernst & Young Belastingadviseurs LLP
een bedrag van € 26 miljoen) op grond van een wettelijke
vrijstelling. Indien de exploitatie van de vakantiewoning
Ingeval de erflater of schenker in Nederland woonachtig
derhalve als winst uit onderneming kwalificeert, wordt er
is, wordt de waarde van vakantiewoning tevens in de
in Duitsland geen erf- of schenkbelasting geheven. Deze
Nederlandse belastingheffing betrokken. Nederland ver­
vrijstelling is echter door het constitutionele hof (Bundes-
leent evenwel een vermindering ter voorkoming van
verfassungsgericht) als strijdig met de grondwet bevon­
dubbele belasting. De vermindering wordt berekend aan
den. De Duitse belastingdienst past deze vrijstelling ech­
de hand van de waarde van de vakantiewoning in het
ter nog toe. Er is tot nu toe nog geen nieuwe wetgeving.
economische verkeer verminderd met de eventueel
daarop rustende hypotheekschuld.
Mocht de vrijstelling voor ondernemingsvermogen niet
van toepassing zijn, dan geldt het volgende:
Omdat de vakantiewoning in Duitsland is gelegen, wordt
in Duitsland erf- en schenkbelasting geheven, ook als de
Landal Mont Royal - Kröv | bijlage | 5
Voorbeeldberekening 1
Aankoop van één vakan3ewoning, financiering geheel met eigen vermogen
Woningtype
Grondkosten (woonrijp)
Bouwkosten
Inventaris
Aankoop woning *
4 luxe
€ 44.000
€ 167.500
€ 15.500 +
€ 227.000
5,5%
Huuropbrengst (gegarandeerd)
Ontvangst huuropbrengst excl. btw
Kosten:
Afschrijving woning 2% **
Overige kosten (bijv. accountant)
6 comfort
€ 46.750
€ 181.750
€ 17.500 +
€ 246.000
5,5%
€
€
€
€
12.485
3.350
1.000
4.350
Totaal aRrekbare kosten ***
belastbaar inkomen
6 luxe
€ 51.000
€ 212.000
€ 19.000 +
€ 282.000
€
€
6,0%
€
€
€
€
13.530
3.635
1.000
4.635
4.350
8.135
8 luxe
€ 55.000
€ 220.500
€ 26.500 +
€ 302.000
€
€
6,0%
€
€
€
€
16.920
4.240
1.000
5.240
4.635
8.895
10 luxe
€ 61.000
€ 252.000
€ 30.000 +
€ 343.000
€
€
7,0%
€
€
€
€
18.120
4.410
1.000
5.410
5.240
11.680
12 luxe
€ 65.500
€ 268.500
€ 33.000 +
€ 367.000
€
€
€
€
€
€
7,0%
24.010
5.040
1.000
6.040
5.410
12.710
€
€
€
€
€
6.040
17.970
€
€
€
1.721
95
-0
€
€
€
1.915
105
-0
€
€
€
2.649
146
-0
€
€
€
2.929
161
-0
€
€
€
4.435
244
-0
€
€
€
4.842
266
-0
Resumé
Inkomsten
Betaalde belasTng
Overige kosten
Resteert
Rendement ten opzichte van eigen vermogen
€
€
€
€
12.485
1.816
1.000
9.669
4,26%
€
€
€
€
13.530
2.020
1.000
10.510
4,27%
€
€
€
€
16.920
2.795
1.000
13.125
4,65%
€
€
€
€
18.120
3.090
1.000
14.030
4,65%
€
€
€
€
24.010
4.679
1.000
18.331
5,34%
€
€
€
€
25.690
5.108
1.000
19.582
5,34%
Inclusief 5,0% overdrachtsbelasting. Btw is verlegd en aftrekbaar.
Zonder afschrijving op inventaris. Inventaris kan al naar gelang de gebruiksduur in 3 - 10 jaar worden afgeschreven.
eigen gebruik gemakshalve buiten beschouwing gelaten
6 | Landal Mont Royal - Kröv | bijlage
1
25.690
€
€
6.370
19.320
5.370
1.000
6.370
InkomstenbelasTng
Solidariteitstoeslag 5,5%
Gemeentelijke ondernemingsbelasTng
*
**
***
€
Voorbeeldberekening 2
Aankoop van één vakan3ewoning, financiering 40% eigen vermogen, 60% vreemd vermogen
Woningtype
Grondkosten (woonrijp)
Bouwkosten
Inventaris
Aankoop woning *
4 luxe
€ 44.000
€ 167.500
€ 15.500 +
€ 227.000
6 comfort
€ 46.750
€ 181.750
€ 17.500 +
€ 246.000
6 luxe
€ 51.000
€ 212.000
€ 19.000 +
€ 282.000
8 luxe
€ 55.000
€ 220.500
€ 26.500 +
€ 302.000
10 luxe
€ 61.000
€ 252.000
€ 30.000 +
€ 343.000
12 luxe
€ 65.500
€ 268.500
€ 33.000 +
€ 367.000
Eigen vermogen 40%
Vreemd vermogen 60%
Rente 3% jaarlijks
€ 90.800
€ 136.200
€
4.086
€ 98.400
€ 147.600
€
4.428
€ 112.800
€ 169.200
€
5.076
€ 120.800
€ 181.200
€
5.436
€ 137.200
€ 205.800
€
6.174
€ 146.800
€ 220.200
€
6.606
Huuropbrengst (gegarandeerd)
5,5%
Ontvangst huuropbrengst excl. btw
Kosten:
Betaalde rente
Afschrijving woning 2% **
Overige kosten (bijv. accountant)
5,5%
€
€
€
€
€
12.485
4.086
3.350
1.000
8.436
Totaal aVrekbare kosten ***
belastbaar inkomen
€
€
€
€
€
€
€
6,0%
13.530
4.428
3.635
1.000
9.063
8.436
4.049
€
€
€
€
€
€
€
6,0%
16.920
5.076
4.240
1.000
10.316
9.063
4.467
€
€
€
€
€
€
€
7,0%
18.120
5.436
4.410
1.000
10.846
10.316
6.604
€
€
€
€
€
€
€
7,0%
24.010
6.174
5.040
1.000
12.214
10.846
7.274
€
€
€
€
€
€
25.690
€
€
12.976
12.714
6.606
5.370
1.000
12.976
12.214
11.796
InkomstenbelasWng
Solidariteitstoeslag 5,5%
Gemeentelijke ondernemingsbelasWng
€
€
€
729
-0
-0
€
€
€
823
-0
-0
€
€
€
1.338
73
-0
€
€
€
1.504
83
-0
€
€
€
2.680
147
-0
€
€
€
2.930
161
-0
Resumé
Inkomsten
Betaalde rente
Betaalde belasWng
Overige kosten
Resteert
Rendement ten opzichte van eigen vermogen
€
€
€
€
€
12.485
4.086
729
1.000
6.670
7,35%
€
€
€
€
€
13.530
4.428
823
1.000
7.279
7,40%
€
€
€
€
€
16.920
5.076
1.411
1.000
9.433
8,36%
€
€
€
€
€
18.120
5.436
1.587
1.000
10.097
8,36%
€
€
€
€
€
24.010
6.174
2.827
1.000
14.009
10,21%
€
€
€
€
€
25.690
6.606
3.091
1.000
14.993
10,21%
*
**
***
€
Inclusief 5,0% overdrachtsbelasting. Btw is verlegd en aftrekbaar.
Zonder afschrijving op inventaris. Inventaris kan al naar gelang de gebruiksduur in 3 - 10 jaar worden afgeschreven.
eigen gebruik gemakshalve buiten beschouwing gelaten
1
Landal Mont Royal - Kröv | bijlage | 7
Voorbeeldberekening 3
Aankoop van drie vakan2ewoningen, financiering 100% eigen vermogen
Woningtype
Grondkosten (woonrijp)
Bouwkosten
Inventaris
Koopprijs per woning
4 luxe
€ 44.000
€ 167.500
€ 15.500 +
€ 227.000
Aankoop drie woningen
€ 681.000
Huuropbrengst (gegarandeerd)
5,5%
Ontvangst huuropbrengst excl. btw
Kosten:
Afschrijving woning 2% **
Overige kosten (bijv. accountant)
€
€
€
Resumé
Inkomsten
Betaalde belasSng
Overige kosten
Resteert
Rendement ten opzichte van eigen vermogen
8 | Landal Mont Royal - Kröv | bijlage
€
€
€
37.455
€
€
11.050
26.405
10.050
1.000
11.050
Totaal aQrekbare kosten ***
belastbaar inkomen
InkomstenbelasSng
Solidariteitstoeslag 5,5%
Gemeentelijke ondernemingsbelasSng ****
€
7.110
391
253
*
**
€
€
€
€
37.455
7.501
1.000
28.954
4,25%
***
****
1
Inclusief 5,0% overdrachtsbelasting.
Btw is verlegd en aftrekbaar.
Zonder afschrijving op inventaris. Inventaris kan al
naar gelang de gebruiksduur in 3 - 10 jaar worden
afgeschreven.
eigen gebruik gemakshalve buiten
beschouwing gelaten
Deze belasting is volledig verrekenbaar met de
inkomstenbelasting, dus geen dubbele belasting­
heffing.