Transcript 3 - Anaci Bologna

Prefazione alla Tesi
Un grattacielo di Londra, costruito sulla base delle più avanzate
tecnologie, diventa teatro di una generale caduta nella barbarie dei suoi
inquilini. L’occasione è fornita da una serie di black-out elettrici. E’ l’inizio
della fine di ogni forma di civiltà tra i condòmini e darà il via alla nascita
di bande rivali e a massacri di inaspettata ferocia.
Questo è “Il condominio”, il libro che James Ballard scrisse a metà
degli anni ’70 e da cui è stato tratto il film, in uscita nei cinema nel 2015,
High-rise.
Questa metafora “condominiale” esprime, portandolo alle estreme
conseguenze, quanto cova sotto la superficie di un vivere civile e regolato
da norme ben definite.
Vogliamo partire proprio citando questa metafora perché gli studi
sulla gestione condominiale hanno finora sempre riguardato proprio le
norme,
gli
aspetti
giuridici,
fiscali
e
previdenziali
relativi
all’amministrazione di immobili, singoli o in condominio.
Con questa tesi si è cercato di sviluppare una prospettiva diversa
da quella tradizionale giuridica fino ad oggi prevalente, se non esclusiva,
affrontando aspetti che permettessero di inquadrare anche il modello
organizzativo e il profilo strategico relativo sia al condominio come
organizzazione, che all’amministratore come impresa di servizi
professionali per la gestione condominiale.
Per fare questo si è partiti, nel primo capitolo, da un breve
excursus storico del concetto di organizzazione cercando di focalizzare
l’attenzione su aspetti che ci permettessero di evidenziare la coerenza
tra i cambiamenti della realtà sociale e l’evoluzione che la gestione
dell’amministrazione condominiale ha avuto a partire dalla fine degli anni
’60.
Domenico Paone - Tesi di Organizzazione Aziendale
L’Amministrazione Condominiale da attività di dopolavoro a società di servizi
1
Ovviamente non è un caso che l’evoluzione sia iniziata in quel
periodo perché, proprio quel periodo, ha rappresentato una fase di
cambiamento storico nei valori, nelle norme e nei comportamenti, sia
sociali che individuali, ed essendo ogni organizzazione parte di un
sistema sociale, evolve in base ai cambiamenti del sistema stesso.
Le organizzazioni riflettono quindi i contesti culturali e sociali in cui
nascono e si sviluppano. Inoltre, come ha giustamente evidenziato
Giuseppe Bonazzi (Come studiare le organizzazioni, Il Mulino, 2002)
ogni membro di un’organizzazione ha una “doppia personalità” quella
organizzativa e quella individuale.
Questo concetto evidenzia molto bene l’esistenza di due
dimensioni, quella formale e quella informale che determinano tutti i
momenti della vita di un’organizzazione e che assumono un particolare
peso anche all’interno dell’organizzazione condominiale perché i fattori
informali, che potremmo definire di tipo psico-sociale, emergono con
particolare enfasi all’interno della gestione condominiale.
Questa doppia personalità dei “partecipanti”, arriva a vette
massime perché, volendo spingerci a fare un parallelismo ironico con
“l’arena delle organizzazioni” (intesa come ambiente in cui interagiscono
le stesse, di cui parla Renato D’Amico) nell’ “arena condominio” si
giunge, a volte, ad estremizzazioni del tipo “Dr. Jeckill e Mr. Hide”.
Fattori quali la simpatia, l’antipatia, le manie di protagonismo, le
paranoie, i narcisismi, il ruolo giocato all’interno o all’esterno
dell’organizzazione, lo status sociale di appartenenza, innescano degli
scavalcamenti, spesso conflittuali, dei limiti posti dalla dimensione
formale dell’organizzazione e, appunto per questo, tra le molteplici
responsabilità che l’Amministratore si trova ad avere, vi è anche quella
di cercare di mantenere un equilibrio “omeostatico” nell’organizzazione.
Un altro concetto, che è stato utile nell’elaborazione della
relazione
tra
l’organizzazione
condominio
e
l’organizzazione
Amministrazione condominiale è quello relativo al fatto che esistono
Domenico Paone - Tesi di Organizzazione Aziendale
L’Amministrazione Condominiale da attività di dopolavoro a società di servizi
2
“organizzazioni fatte di organizzazioni” (G. Bonazzi, Come studiare le
organizzazioni, Il Mulino, 2002) e, più precisamente, possono esistere
soggetti, individui, imprese, associazioni, che possono avere interessi
diversi, sia comuni che contrastanti, ma che, avendo tra loro delle
relazioni significative, nel loro insieme formano una rete di cui è possibile
studiare gli aspetti organizzativi.
Ecco perché, negli ultimi due paragrafi del primo capitolo, si è
proceduto
all’analisi
delle
caratteristiche
del
Condominio
e
dell’Amministrazione condominiale cercando di definirne le loro
caratteristiche come organizzazioni.
Nel secondo capitolo si procede ad inquadrare l’Amministrazione
condominiale all’interno del settore dei servizi, ed in particolare del
terziario avanzato, di cui fa parte. Si prosegue evidenziando l’evoluzione
della gestione condominiale da studio associato per l’erogazione di
servizi ad impresa di servizi professionali.
Dall’analisi, inoltre, delle caratteristiche del settore delle società di
servizi professionali si cerca di delineare il profilo strategico e il modello
organizzativo più adatto ad un’impresa di servizi condominiali, fino ad
arrivare a delineare anche quale possa essere la forma societaria più
funzionale.
Durante lo svolgimento della tesi, si sono utilizzati i termini
amministratore, società per la gestione condominiale, società di servizi
professionali, impresa di servizi come se fossero sinonimi, volendo così
evidenziare come il ruolo dell’amministratore condominiale si sia evoluto
attraverso queste diverse forme.
Nel terzo ed ultimo capitolo si cerca di entrare nel dettaglio dei
processi di razionalizzazione interni alla gestione condominiale
attraverso l’introduzione di un Sistema Informativo, delineandone le fasi
necessarie per l’implementazione e per poter quindi governare tutto il
reale funzionamento dell’organizzazione.
Domenico Paone - Tesi di Organizzazione Aziendale
L’Amministrazione Condominiale da attività di dopolavoro a società di servizi
3
Segue poi la descrizione dell’introduzione del Sistema di Qualità
e certificazione dei servizi di una società di amministrazione
condominiale tenendo presente che, parlare di certificazione di qualità,
non si riferisce solo alla Qualità del servizio erogato ma è finalizzata
all’organizzazione
complessiva
dell’impresa
di
Amministrazione
condominiale.
La procedura di certificazione viene ripercorsa per fasi e viene
illustrato in cosa consiste un piano della qualità e le procedure interne
del processo di erogazione, ovvero come si possa parlare di qualità nelle
imprese di servizi professionali al pari che nelle aziende.
L’introduzione del Sistema Informativo e del Sistema di Qualità
verranno poi sviluppati nell’ultimo paragrafo attraverso un caso concreto
di
applicazione
all’interno
di
una
società
di
amministrazione
condominiale, lo studio Paone s.r.l.
Nel terzo capitolo si cerca inoltre di evidenziare il valore aggiunto
del Facility Management che è quel sistema organizzativo evoluto che
consente la gestione ottimale di tutti i servizi correlati alle esigenze
dell’utente, sottolineando in particolare, tutte le affinità esistenti tra
questo strumento gestionale e l’attività dell’amministratore, ossia del
Facility Manager.
Il Facility Management consente di avere una visione d’insieme su
tutti i processi gestiti e, unitamente al sistema qualità, anche sui risultati
raggiunti, permettendo così a tutta la struttura organizzativa dell’impresa
di gestione condominiale, di spiccare un volo in alta quota.
Domenico Paone
Domenico Paone - Tesi di Organizzazione Aziendale
L’Amministrazione Condominiale da attività di dopolavoro a società di servizi
4