Transcript scali ferroviari

SCALI FERROVIARI
BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE
DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE
SCALI FERROVIARI
BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE
DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE
Commissionato da:
FS Sistemi Urbani
Piazza della Croce Rossa, 1
00161 Roma
Studio predisposto da:
Arup Italia srl
Corso Italia, 1
20122 Milano
Contatti:
Mauro Oliveri
Amministratore delegato
[email protected]
Stefano Recalcati
Associate
[email protected]
Prima bozza a solo uso interno, Luglio 2016
PROJECT SIDEWALK
SCALI FERROVIARI
BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE
DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE
INDICE
TABLE OF
CONTENTS
INTRODUZIONE
METODOLOGIA
CASI STUDIO
SINTESI
CONCLUSIONI
LA RIGENERAZIONE DEGLI SCALI
5
8
IL CASO DI MILANO
14
APPROCCIO
22
LIVELLI DI ANALISI
24
CASI STUDIO
26
KING'S CROSS, LONDRA
32
STRATFORD CITY, LONDRA
38
PARK SPOOR NORD, ANVERSA
44
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
50
PASILA, HELSINKI
56
CLICHY BATIGNOLLE, PARIGI
62
SAINT SAUVEUR, LILLA
68
ABANDOIBARRA, BILBAO
74
SAGRERA, BARCELLONA
80
PORTA NUOVA, MILANO
86
RIASSUNTO DEI DATI
94
GLI OBIETTIVI
96
I FOCUS
98
SCALI FERROVIARI
INTRODUZIONE
LA RIGENERAZIONE DEGLI SCALI
IL SUOLO COME RISORSA
PRIMA > DOPO
IL CASO DI MILANO
UNA QUESTIONE APERTA
8
INTRODUZIONE
LA RIGENERAZIONE
DEGLI SCALI FERROVIARI
IL SUOLO COME RISORSA
Ormai è comunemente risaputo ed
ampliamente dibattuto il fatto che oltre la metà
della popolazione terrestre vive in città.
In Europa questo dato ha già raggiunto il 72%
e le previsione più accreditate ci dicono che
continuerà a crescere a ritmi serrati per tutto il
prossimo trentennio.
Se le nostre città continueranno ad attrarre
popolazione, diventa fondamentale affrontare
da subito il tema delle modalità con cui
auspichiamo che le nostre città crescano:
se attraverso il “modello Los Angeles”
caratterizzato da dispersione insediativa e
basse densità, oppure attraverso il “modello
Hong Kong” caratterizzato da compattezza e
alte densità.
Nella pratica, l’opzione tra i due modelli di
crescita passa dalla scelta di vedere le nostre
città continuare ad ingrandirsi fagocitando i
residui di territorio agricolo, oppure crescere
trasformandosi dall’interno, attraverso il
recupero e la densificazione delle aree
dismesse.
In Europa sembra si sia ormai ampliamente
affermato l’orientamento verso questo secondo
modello di sviluppo, che vede la terra ritornare
ad essere considerata come una risorsa
fondamentale per l’umanità e, in quanto tale,
da proteggere e preservare. Ecco perché il
tema della riduzione del consumo di suolo negli
ultimi anni ha incominciato ad assumere un
ruolo sostanziale nel ripensamento delle nostre
città, diventando uno degli obiettivi prioritari da
perseguire nel prossimo futuro.
' CONSUMO DI SUOLO IN EUROPA
INTRODUZIONE
9
SCALI FERROVIARI
INTRODUZIONE
10
Da un punto di vista prettamente urbanistico,
Proprio per questa ragione, la trasformazione
il riutilizzo delle aree dismesse all’interno
delle aree ferroviarie dismesse è stata alla
delle nostre città costituisce senz’altro
base di molte delle più interessanti strategie di
una delle strategie di intervento capaci di
rinnovamento urbano portate a compimento
generare i maggiori vantaggi in termini di
negli ultimi anni: sono numerose, infatti, le città
sviluppo sostenibile. La rigenerazione delle
che hanno completamente ridefinito la propria
aree dismesse permette, infatti, di ottenere
strategia di marketing urbano proprio a partire
contemporaneamente due importanti benefici:
dalla scelta di rigenerare le aree ferroviarie
la riqualificazione di aree urbane degradate
abbandonate.
senza ulteriore consumo di suolo vergine.
Tra le diverse tipologie di aree urbane
abbandonate, quelle ferroviarie occupano
un posto di assoluto rilievo, perché sono
quelle che possiedono contemporaneamente
una molteplicità di opportunità: dalla loro
collocazione nelle porzioni più centrali delle
città, accessibili e già altamente infrastrutturate,
alla loro dimensione contraddistinta da un
regime proprietario indiviso.
'
'
ABANDOIBARRA, BILBAO
La ragione è presto detta.
A causa della loro dimensione e della loro
collocazione all’interno del tessuto urbano, le
aree ferroviarie dismesse costituiscono molto
spesso delle vere e proprie opportunità per
le amministrazioni comunali per affrontare
e risolvere le criticità intrinseche che il loro
non utilizzo comporta da un punto di vista
ambientale, sociale ed economico.
INTRODUZIONE
11
La presenza di ampie porzioni di spazi
abbandonati all’interno del tessuto urbano
spesso genera situazioni di degrado fisico
che si ripercuote sul valore degli immobili
limitrofi, sull’attrattività degli spazi pubblici
circostanti e sulla sicurezza dei luoghi stessi.
Una volta trasformati, però, quegli gli stessi
spazi, diventano facilmente delle nuove
centralità urbane, vivi e vivibili, il cui effetto
positivo di rigenerazione si propaga con forza
fino a diversi isolati di distanza, ottenendo dei
benefici straordinari per la città stessa e per la
cittadinanza nel suo insieme.
La sequenza fotografica riportata a piè di
pagina mostra la trasformazione dell'area di
Abandoibarra a Bilbao, da periferia degradata
e senza una propria identità, a nuova centralità
urbana di valenza internazionale.
SCALI FERROVIARI
INTRODUZIONE
12
PRIMA > DOPO
'
STRATFORD CITY, LONDRA
' SAGRERA, BARCELLONA
'
'
'
'
' KING'S CROSS, LONDRA
' PASILA, HELSINKI
INTRODUZIONE
' PORTA NUOVA, MILANO
'
'
' PARK SPOOR NORD, ANVERSA
13
' EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
SCALI FERROVIARI
'
14
INTRODUZIONE
IL CASO DI MILANO
UNA QUESTIONE APERTA
E’ nel 2005 che, per la prima volta in Italia,
Su tali aree, che costituiscono una
si inizia a parlare di valorizzazione delle aree
risorsa rilevante per il futuro sviluppo e la
ferroviarie dismesse all’interno del capoluogo
riqualificazione urbana della città di Milano,
lombardo, addivenendo alla sottoscrizione di
l’accordo prevede la definizione di una
un accordo quadro tra il Comune di Milano e il
strategia complessiva che impone l’utilizzo
gruppo Ferrovie dello Stato.
delle plusvalenze derivanti dalla valorizzazione
Nel 2007, attraverso quello che passerà alla
storia come “accordo Moratti-Moretti”, si
delle aree, per la realizzazione di opere di
potenziamento del nodo ferroviario milanese.
perfeziona il contenuto dell’intesa, arrivando
Sulla base di questo accordo, il 27 luglio 2007
a identificare sette aree non più funzionali
viene promosso un Accordo di Programma
all’esercizio ferroviario, già dismesse o di
successivamente integrato il 18 luglio 2008, che
prossima dismissione, che interessano un totale
prevede la valorizzazione delle aree ferroviarie
di circa 1,3 milioni di metri quadrati distribuiti in
dismesse attraverso la predisposizione di una
vari ambiti della città, da valorizzare attraverso
Variante urbanistica al PRG vigente.
l’attribuzione di indici e parametri urbanistici.
' SCALO FARINI
INTRODUZIONE
15
La proposta di Variante urbanistica del
sugli scali ferroviari dismessi, mettendo un
2009 attribuisce alle sette aree ferroviarie
freno alla procedura in corso.
dismesse (Farini, Greco, Lambrate, Romana,
Rogoredo, Porta Genova, San Cristoforo) una
SLP complessiva di 767.500 mq, suddivisa tra
edilizia libera (548.500 mq) ed edilizia sociale
(219.000 mq).
Il PGT del Comune di Milano, che viene
approvato definitivamente nel febbraio 2011,
contiene la disciplina urbanistica delle aree
ferroviarie dismesse, rimandando la loro
attuazione ad un Accordo di Programma
Nello stesso periodo, coerentemente ai disposti
Unitario. Nel passaggio dall’Accordo di
della Legge regionale n. 12/2005, a Milano sono
Programma del 2008 al PGT del 2011, le aree
in corso gli studi relativi alla predisposizione
ferroviarie vedono leggermente aumentare
del nuovo strumento urbanistico comunale, il
la loro capacità edificatoria, che passa dai
PGT, che sostituirà il vecchio Piano Regolatore
precedenti 767.500 mq ai nuovi 798.500 mq.
Comunale. L’Amministrazione comunale decide
pertanto di far confluire all’interno del nuovo
strumento urbanistico i contenuti della Variante
' SCALO PORTA ROMANA
SCALI FERROVIARI
16
' MILANO E I 7 SCALI FERROVIARI DISMESSI
INTRODUZIONE
INTRODUZIONE
17
SCALI FERROVIARI
INTRODUZIONE
18
Nel maggio 2011, in seguito alle elezioni
Nel novembre 2015 viene finalmente
amministrative, la nuova Amministrazione
sottoscritto l’Accordo di Programma dal
comunale revoca il provvedimento di
Sindaco di Milano, dal Presidente della Regione
approvazione del PGT e ne rimette in
Lombardia e dal gruppo Ferrovie Italiane,
discussione i contenuti.
ma il Consiglio Comunale non è mai riuscito
nell’intento di ratificare il provvedimento nelle
In seguito ad un processo di revisione
diverse occasioni in cui si è riunito.
durato dodici mesi, il PGT viene nuovamente
approvato nel maggio 2012 ma, questa volta,
Con l’insediamento della nuova Giunta
non contiene la disciplina delle aree ferroviarie
Comunale in seguito alle amministrative
dismesse. Queste possono essere trasformate
del maggio 2016, la ratifica dell’Accordo di
solo attraverso la redazione di un nuovo
Programma diventa una delle priorità per poter
Accordo di Programma Unitario. Questo
finalmente iniziare il processo di rigenerazione
provvedimento provoca un terzo lungo stop
di questi vuoti urbani così altamente strategici e
alla procedura.
vitali per il futuro sviluppo della città di Milano.
Nel marzo 2014 riprende formalmente la
discussione relativa alla rigenerazione degli
scali ferroviari secondo la procedura iniziata
nel 2009, ma con indici di edificabilità ridotti
Valorizzazione aree
ferroviarie dismesse
Potenziamento nodo
infrastrutturale
milanese
2007
ACCORDO
(Comune, FS)
Identificazione aree
ferroviarie dismesse da
valorizzare e parametri
urbanistici
Potenziamento sistema
ferroviario milanese
2004
2006
2008
2010
STOP IV
STOP III
Disciplina aree ferroviarie
dismesse, aumentando
capacità edificatoria, ma
legando attuazione ad
accordo unitario
Definisce come Accordo
a latere il reinvestimento
delle plusvalenze in
interventi sulla circle line
2012
NUOVO PGT
Il nuovo Piano non
disciplina le aree
ferroviarie, rimandando
ad un AdP unitario che
associa inscindibilmente
agli interventi urbanistici,
quelli del potenziamento
ferroviario
2012
CRONOLOGIA
2014
Il Consiglio Comunale non procede alla ratifica dell’adesione del Sindaco entro i 30gg
Potenziamento nodo
ferroviario milanese
(interventi infrastrutturali,
parcheggi interscambio
e acquisto materiale
rotabile)
(Comune, FS, Ferrovie
Real Estate, RFI)
2010-11
PIANO DI
GOVERNO DEL
TERRITORIO (PGT)
Caduta Giunta regionale
2005
ACCORDO
QUADRO
STOP II
Valorizzazione aree
ferroviarie dismesse
attraverso definizione
e adozione di Variante
urbanistica
Cambio Giunta comunale: revoca e ridiscussione PGT
(Comune, Regione,
FS, Europa Gestione
Immobiliare Poste
Italiane)
STOP I
2008-10
ACCORDO DI
PROGRAMMA
Procedura interrotta in previsione trasferimento Variante nel PGT
(636.000 mq).
2010-11
ACCORDO DI
PROGRAMMA
(Comune, Regione, FS)
Valorizzazione aree
ferroviarie dismesse
attraverso definizione,
ripresa e approvazione
della Variante pubblicata
nel 12/2009, con ridotte
capacità edificatorie
coerentemente al PGT
vigente
Potenziamento nodo
ferroviario milanese
attraverso interventi
infrastrutturali condivisi
2016
PROSSIMI PASSI
Il Gruppo FS, riconoscendo
il grande valore dell’AdP
per lo sviluppo della città,
intende riprenderne la
procedura con il Sindaco
appena insediato per
condurre l’AdP a rapida
conclusione
2016
2018
INTRODUZIONE
19
7 SCALI
FARINI
PORTA ROMANA
PORTA GENOVA
TRASFORM. : 83 ETTARI
SLP : 636.000 MQ
41 ETTARI
360.000 MQ
18 ETTARI
152.000 MQ
9 ETTARI
40.000 MQ
GRECO-BREDA
LAMBRATE
ROGOREDO
S. CRISTOFORO
7 ETTARI
28.000 MQ
7 ETTARI
34.000 MQ
2 ETTARI
20.000 MQ
-
PGT
2011
VARIANTE ADP
2009
VARIANTE ADP
2013
2011 SLP TOTALE : 798.500 MQ
+162.500 mq
2009 SLP TOTALE : 767.500 MQ
+131.500 mq
2013 SLP TOTALE : 636.000 MQ
2009 SLP LIBERA : 595.550 MQ
+107.080 mq
2009 SLP LIBERA : 548.500 MQ
+60.030 mq
2013 SLP LIBERA : 488.470 MQ
2009 SLP SOCIALE : 219.500 MQ
+71.470 mq
2011 SLP SOCIALE : 202.950 MQ
+55.420 mq
2013 SLP SOCIALE : 147.530 MQ
1.000.000 800.000
400.000
0
400.000
800.000 1.000.000
SLP EDIFICABILE
SCALI FERROVIARI
SCALI FERROVIARI
METODOLOGIA
APPROCCIO
4 PARAMETRI
LIVELLI DI ANALISI
3 LENTI DI OSSERVAZIONE
CASI STUDIO
20 PROGETTI ANALIZZATI
10 APPROFONDIMENTI
METODOLOGIA
22
APPROCCIO
4 PARAMETRI
L'approccio metodologico adottato per la
selezione dei casi studio da analizzare si fonda
su quattro parametri che, insieme, permettono
di raccontare criticamente le più interessanti
esperienze di rigenerazione urbana di aree
ferroviarie dismesse, mettendo in luce gli
obiettivi e gli strumenti che ne hanno permesso
la buona riuscita.
LOCALIZZAZIONE
REPERIBILITÀ INFORMAZIONI
LOCALIZZAZIONE
REPERIBILITÀ INFORMAZIONI
Sono stati selezionati venti progetti
Tutti i progetti sono che stati selezionati
di rigenerazione di aree ferroviarie
garantiscono la piena disponibilità dei
dismesse, equamente distribuiti secondo
dati e delle informazioni relative alle
una ripartizione geografica Europea.
trasformazioni.
METODOLOGIA
ASPETTI QUANTITATIVI
23
ASPETTI QUALITATIVI
ASPETTI QUANTITATIVI
ASPETTI QUALITATIVI
Tutti i progetti sono stati analizzati
Tutti i progetti sono stati analizzati
estrapolando e confrontando le
individuando e confrontando
quantità principali che caratterizzano le
le peculiarità e gli obiettivi che
trasformazioni.
caratterizzano le trasformazioni.
SCALI FERROVIARI
24
METODOLOGIA
LIVELLI DI ANALISI
3 LENTI DI OSSERVAZIONE
L'approfondimento di ognuno dei dieci casi
studio selezionati è stato sviluppato secondo
tre temi principali.
INQUADRAMENTO
CONTESTO E PROCESSO DI RIGENERAZIONE
SPECIFICITA'
OBIETTIVI E PECULIARITÀ
EFFETTI
FATTORI CHIAVE E BENEFICI GENERATI
2020
CONCLUSIONE
LAVORI
2004
APERTURA PRIMA
FASE DEL PARCO E
CREAZIONE PRIMA
ZAC
2009-2013
ACQUISIZIONE
ZAC CLICHY
BATIGNOLLES
(80% SITO)
2004
ACQUISIZIONE
AREE
2000
2012
CONSEGNA PRIME
ABITAZIONI
2010
2020
' ORTOFOTO STORICA
' CRONOLOGIA'
750.000
740
2,7
500.000
1
250.000
40%
20%
2
3
740.000 MQ
270.000 MQ
RESIDENZE
COMMERCIO
60%
60%
60%
60%
UFFICI
RICETTIVO
' DATI RIASSUNTIVI '
' STRATEGIA'
10,5
ETTARI DI SPAZI
APERTI
10
NUOVI PARCHI
PUBBLICI E PIAZZE
' OBIETTIVI E FOCUS'
' BENEFICI'
' FOTOGRAFIE'
26
METODOLOGIA
CASI STUDIO
20 PROGETTI ANALIZZATI
Da una prima ampia mappatura delle più
recenti e riuscite operazioni di rigenerazione
urbana di aree ferroviarie dismesse su scala
europea, attraverso l'utilizzo della metodologia
illustrata nelle pagine precedenti, sono stati
identificati venti progetti di interesse.
Questi sono stati successivamente esaminati
e discussi con FS Sistemi Urbani durante un
workshop interno, al termine del quale sono
stati individuati i dieci progetti ritenuti più
significativi su cui concentrare un livello più
approfondito di analisi.
Questi sono illustrati in dettaglio nelle pagine
seguenti.
King’s Cross
Stratford City
The Goodsyard
Broadgate
Zuidas
Amsterdam
Pa
Londra
Saint-Sauver
Lille
Clichy-Batignolles
Paris Rive Gauche
Parigi
La Confluence
Lione
Euratlantique
Bordeaux
Abandoibarra
Bilbao
Antigua Estación
Burgos
Alta Velocidad
Logrono
Sagrera
Barcellona
Parque Central
Valencia
METODOLOGIA
27
Central Pasila
Helsinki
Kalvebod Brygge
Copenaghen
ark Spoor Noord
Anversa
Europaviertel
Francoforte
Europaviertel
Stoccarda
Porta Nuova
Milano
SCALI FERROVIARI
METODOLOGIA
28
CASI STUDIO
10 APPROFONDIMENTI
KING’S CROSS, LONDRA
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 27 ettari
STRATFORD CITY, LONDRA
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 40 ettari
PARK SPOOR NOORD, ANVERSA
Trasformazione: 2000-2019
Area: 24 ettari
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 67 ettari
PASILA, HELSINKI
Trasformazione: 2010-2040
Area: 59 ettari
METODOLOGIA
29
CLICHY BATIGNOLLE, PARIGI
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 54 ettari
SAINT SAUVEUR, LILLE
Trasformazione: 2008-2030
Area: 23 ettari
ABANDOIBARRA, BILBAO
Trasformazione: 1998-2012
Area: 35 ettari
SAGRERA, BARCELLONA
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 164 ettari
PORTA NUOVA, MILANO
Trasformazione: 2002 - 2016
Area: xx ettari
SCALI FERROVIARI
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
KING'S CROSS, LONDRA
STRATFORD CITY, LONDRA
PARK SPOOR NORD, ANVERSA
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
PASILA, HELSINKI
CLICHY BATIGNOLLE, PARIGI
SAINT SAUVEUR, LILLE
ABANDOIBARRA, BILBAO
SAGRERA, BARCELLONA
PORTA NUOVA, MILANO
CASI STUDIO
32
KING’S CROSS
LONDRA : REGNO UNITO
in costruzione
27
25
19
50
75
100
125
150
175
3
DIMENSIONE : ETTARI
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
King’s Cross si trova nel London Borough di
Camden, 4 km a nord di Charing Cross e 4,5 km
a nord-ovest di Liverpool Street, dentro i confini
della City of London. Lo scalo si caratterizza
per una forma a lacrima, adiacente a Euston
Road e alle stazioni ferroviarie di King’s Cross e
St. Pancras International ed è attraversata dal
Regent Canal che divide a metà il sito.
Dagli anni ’70, le attività industriali cominciano
ad entrare in una fase di declino e le strutture
subiscono un progressivo abbandono. L’area si
caratterizza per uno forte stigma negativo che a
partire dagli anni ’80 influisce sul mercato degli
affitti, i più bassi nel centro di Londra, con uno
stock commerciale invariato dal XIX secolo.
2015
'
' 2002 '
La svolta si concretizza nel 1996 con la
decisione di costruire un nuovo tunnel di
collegamento dalla stazione di St Pancras al
Tunnel della Manica: il Channel Tunnel Rail Link
è un importante incentivo per la rigenerazione
urbana di King’s Cross e un’occasione di rilancio
per l’intero quartiere.
Grazie all’intervento di rigenerazione, il nuovo
sviluppo, che si completerà nel 2020, attirerà
oltre 45.000 persone ogni giorno. La creazione
di un nuovo hub ad uso misto e la valorizzazione
degli spazi pubblici, sono considerati elementi
prioritari per garantire un miglioramento
della vita urbana, requisito essenziale per uno
sviluppo economico dell’area.
CASI STUDIO
2001
AVVIO PIANO DI
SVILUPPO E DI
GESTIONE
1970s
DECLINO E
ABBANDONO
DELLE ATTIVITÀ
1996
DECISIONE DI
COSTRUIRE
IL CHANNEL
TUNNEL RAIL
LINK
1960
1970
1980
1990
33
2011
APERTURA
PRIMO EDIFICIO
(GRANARY
BUILDING)
2006
APPROVAZIONE
DEL MASTERPLAN
2000
2010
2020
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
34
I principi di sviluppo proposti:
-
ricercare identità attraverso il disegno
urbano
-
garantire l’accessibilità a tutta l’area e
collegarla al resto della città
-
promuovere multifunzionalità e flessibilità
-
sfruttare il valore del patrimionio esistente
-
garantire che i benefici derivanti dalla
riqualificazione durino nel tempo;
OBIETTIVO: RILANCIO ECONOMICO
-
Coinvolgere e ispirare
-
promuovere l’idea di una città sicura e
sostenibile
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
SOCIETÀ DI
TRASFORMAZIONE
MISTA (KCCPL)
PUBBLICA
PROPRIETÀ
GOVERNANCE
PRIMA
AV
AV
F
F
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
T
FERROVIE E METRO
DOPO
AV
INTEGRAZIONE
BINARI CHANNEL
TUNNEL RAIL LINK
M
F
M
T
+ ALTA VELOCITÀ
TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
2,7
1.000.000 MQ
740K
1
500.000 MQ
QUANTITÀ (SLP)
2
3
740.000 MQ
270.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
27 HA
26%
6%
40%
SPAZI APERTI
43%
28%
UFFICI
RICETTIVO
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
35
L’aspetto innovativo del master plan proposto
per la rigenerazione dell’area è la capacità
di mantenere il 20% del sito senza funzioni
specifiche decise a priori, ma flessibile, con
funzioni definibili anche in corso d’opera.
Queste aree sono state designate quali aree
di “total permissible land” e garantiscono una
maggiore flessibilità e efficienza della gestione
complessiva, permettendo adattabilità ai
FOCUS : FLESSIBILITÀ
cambiamenti del mercato, pur lasciando fissi i
percorsi, le altezze minime e massime, la densità
e la scala degli elementi della trasformazione.
10,5
ETTARI DI SPAZI
APERTI
10
NUOVI PARCHI
PUBBLICI E PIAZZE
SPAZIO PUBBLICO
'
' ARCHITETTURA '
175.000
VISITATORI A
GRANARY SQUARE
TRA 2012 E 2013
WI-FI
GRATIS
SCALI FERROVIARI
36
CASI STUDIO
CASI STUDIO
37
KING’S CROSS, LONDRA
Come guida al processo di rigenerazione,
nel 2001, la società di sviluppo Argent ha
predisposto un documento, “Principles for a
Human City”, per promuovere uno sviluppo
sostenibile dell’area attraverso un approccio
olistico.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
38
STRATFORD CITY
LONDRA : REGNO UNITO
in costruzione
14
73
25
50
75
100
125
150
175
3
DIMENSIONE : ETTARI
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
L'area di Stratford si colloca ad Est di Londra, a
3km dalla City e a 2km a nord di Canary Wharf.
Con Canning Town e i Royal Docks, forma
l’asse di sviluppo urbano conosciuto come
‘Arc of Opportunity’, il più grande progetto di
rigenerazione urbana oggi in Europa.
Storicamente, la presenza del fiume Lea ha
favorito lo sviluppo economico dell'area, che è
stata per 300 anni sede di comparti industriali
che hanno favorito la crescita economica
londinese grazie alla produzione di energia
idroelettrica e di materie plastiche. Negli anni '70,
la chiusura dei vicini Docks e il graduale declino
dell’industria hanno fermato la crescita della Lea
Valley, portando al suo degrado.
2015
'
' 2002 '
Dal 1997 Stratford rappresenta un nodo strategico
per il trasposto internazionale grazie alla presenza
del CTRL (Channel Tunnel Rail Link). Il progetto
di trasformazione è stato promosso dall’autorità
ferroviaria, che ha accentrato la proprietà del sito
e rafforzato la sua accessibilità e connettività.
Nel 2005, l’assegnazione dei Giochi Olimpici
di Londra diventano l’occasione per avviare un
significativo processo di rigenerazione dell'area e
un catalizzatore di investimenti in nuovi progetti
di sviluppo, finanziati sia dal settore pubblico che
da quello privato, con lo scopo di espandere,
rinnovare e rigenerare le infrastrutture, gli spazi
pubblici, il patrimonio abitativo, le opportunità
commerciali e le strutture sportive, culturali ed
educative dell’area.
CASI STUDIO
2004
CONCESSIONE
PERMESSO DI
PIANIFICAZIONE
1970s
LA CHIUSURA
DEI DOCKS E
IL DECLINO
DELL’INDUSTRIA
OSTACOLANO LA
CRESCITA DELLA
LEA VALLEY
39
2005
ASSEGNAZIONE
GIOCHI OLIMPICI
E REVISIONE DEL
MASTERPLAN
2009
REVISIONE DEL
LONDON PLAN
(LEGACY)
1997
DECISIONE DI
COSTRUIRE IL
CHANNEL TUNNEL
RAIL LINK
2007
INIZIO LAVORI
1960
1970
1980
1990
2020
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
2000
2012
GIOCHI OLIMPICI
2010
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
40
Principi di sviluppo proposti:
-
Necessità di rispondere alla forte crescita
demografica prevista
-
Eliminazione del gap di povertà esistente
tra i quartieri esistenti e il resto di Londra.
Rigenerazione sociale e identità di vicinato
-
Implementazione del settore dei serivizi,
finanziario, del turismo e intrattenimento
OBIETTIVO: RIQUALIFICAZIONE SOCIALE
Riqualificazione e valorizzazione delle vie
d'acqua per favorire la biodiversità
-
Sfruttare i Giochi Olimpici come trampolino
di lancio per l'attrattività dell'area.
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
GOVERNANCE
PRIMA
AV
AV
F
FERROVIE E METRO
AV
INTEGRAZIONE
BINARI STRATFORD
INTERNATIONAL
'
MASTERPLAN
T
DOPO
F
' STRATEGIA '
M
BINARI
F
M
T
+ ALTA VELOCITÀ E
TRAM
TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
1,9
1.400K
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
QUANTITÀ (SLP)
2
3
1.400.000 MQ
730.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
41%
13%
73 HA
-%
34%
9%
UFFICI
SPAZI APERTI
HOTEL
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
41
L'integrazione con l’ambiente e il tessuto sociale
circostante è il principio che ha guidato le strategie
di sviluppo di Stratford City. L’infrastruttura
ferroviaria è stata integrata nel disegno
complessivo del masterplan per massimizzarne
le opportunità. Per garantire l’integrazione del
progetto nel contesto, il masterplan ha creato
un sistema flessibile per lo sviluppo di spazi
pubblici di alta qualità, incorporando una rete di
FOCUS : INTEGRAZIONE DEI TRASPORTI
collegamenti paesaggistici, nuove strade, aree
pedonali e piste ciclabili, in grado di collegare le
comunità vicine al nuovo sviluppo urbano.
6.000
NUOVE ABITAZIONI
31.000
POSTI DI LAVORO
INFRASTRUTTURE
'
' SPAZI PUBBLICI'
5,5
MLN
DI TURISTI L'ANNO
17
MLN
DI PASSEGGERI
L'ANNO
SCALI FERROVIARI
42
CASI STUDIO
CASI STUDIO
43
STRATFORD CITY, LONDRA
Grazie all’attuazione di parte delle
trasformazioni, Stratford è già diventata una
nuova centralità per Londra; un generatore
di nuova economia per il comparto est, sede
di start up e aziende in crescita, di varia
dimensione e in una vasta gamma di settori.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
44
PARK SPOOR NOORD
ANVERSA : BELGIO
in costruzione
19
24
25
50
75
100
125
150
175
3
6
9
12
DIMENSIONE : ETTARI
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
Alla fine degli anni ’90, la compagnia ferroviaria
nazionale belga, NMBS, ha deciso di dismettere le
attività di smistamento che si svolgevano presso
l’ex stazione “Antwerpen Dam”, a nord del centro,
lasciando vacante un’area che dalla seconda metà
dell’800 costituiva un elemento di frattura per i
quartieri limitrofi, Dam, Stuivenberg e Seefhoek.
Nel 1998 l’area dall'inusuale forma allungata - 1,2
km di lunghezza - divisa a metà dal Viaduct Dam e
attraversata sottoterra dalla linea ad Alta Velocità,
viene strategicamente identificata come “zona
di sviluppo urbano”. Nello stesso periodo, una
survey condotta nei quartieri limitrofi, individua la
necessità di un aumento della dotazione di verde e
di servizi pubblici.
2015
'
' 2004 '
Nel 2001, la cessazione definitiva delle attività
all’interno del sito, offre alla città l’opportunità di
promuovere lo sviluppo di un nuovo grande parco
urbano all’interno del sito. Nel Piano strategico
della città, redatto tra il 2003 e il 2006, l’area viene
inserita nella "Soft Spine", intervento strategico
che coinvolge una sequenza di spazi aperti
interconnessi, definiti da acqua e vegetazione, che
si inseriscono nel tessuto costruito della città e
costituiscono la base progettuale per lo sviluppo
di un sistema di 5 parchi. L’accordo con NMBS
viene raggiunto nel 2001: NMBS cede 18 ha del sito
e delle strutture e degli edifici inerenti alla città per
la cifra simbolica di un euro con la concessione da
parte della città dei diritti edificatori per 6 ha del
sito, localizzati nella punta ovest, per lo sviluppo di
un denso insediamento misto, Kop Spoor Noord.
CASI STUDIO
2001
CESSAZIONE
DELLE ATTIVITÀ E
CESSIONE DELLE
AREE A PARCO
1998
L’AREA VIENE
IDENTIFICATA
ZONA DI SVILUPPO
URBANO
45
2005
APPROVAZIONE
DEL PIANO
E LAVORI DI
BONIFICA
2009
APERTURA DEL
PARCO
2014
COMPLETAMENTO
TORRI RESIDENZIALI
2002
CONCORSO DI
PROGETTAZIONE
1960
1970
1980
1990
2019
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
2000
2010
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
46
I principi di sviluppo proposti:
-
Aumentare la dotazione di verde e servizi
pubblici e riconnettere i territori limitrofi
-
Integrare scala locale e metropolitana
-
Concepire il parco come uno spazio sociale
-
Definire una connessione ecologica est-ovest
-
Integrazione del viadotto e degli edifici
ferroviari per la creazione di un complesso
multifunzionale
OBIETTIVO: MASSIMIZZARE IL VERDE
-
Concentrare e densificare lo sviluppo
urbano nella parte ovest del sito, così da
massimizzare le superifici a verde
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
GOVERNANCE
PRIMA
AV
F
M
T
FERROVIE
DOPO
AV
F
DISMISSIONE
BINARI
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
M
T
/
TRASPORTI SU FERRO
0,8
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
3
192.000 MQ
240.000 MQ
192K
QUANTITÀ (SLP)
2
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
OSPEDALE
16%
34%
33%
20%
UFFICI
RICETTIVO
24 HA
75%
AREE VERDI
SPAZI APERTI
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
47
Tema chiave è il processo concertativo che ha
portato l’amministrazione pubblica della città
ad ottenere la realizzazione dei 18 ha di parco.
L’area, di totale proprietà delle ferrovie statali, è
stata concessa per la cifra simbolica di un euro
alla città in cambio di un accordo che consentiva
alle ferrovie di sviluppare un nuovo centro
urbano misto, denso, nella punta ovest del sito.
La capacità della città di attrarre finanziamenti
FOCUS : DENSITÀ
pubblici da programmi europei e nazionali e
di coinvolgere la popolazione nel processo di
realizzazione del parco ha contribuito al successo.
18
ETTARI DI PARCO
URBANO
170
MQ DI VERDE PER
ABITANTE
SPAZIO PUBBLICO
'
' RIUSO EDIFICI'
1/3
DELLE VOLUMETRIE
ADIBITO A SOCIAL
HOUSING
1.000
NUOVI ABITANTI
SCALI FERROVIARI
48
CASI STUDIO
CASI STUDIO
49
PARK SPOOR NOORD, ANVERSA
Nel 2002 viene indetto un concorso per la
progettazione del parco: “Un parco per il 21°
secolo”. Viene selezionato come vincitore
il progetto del gruppo costituito da Studio
associato Secchi-Viganò, Pieter Kromwijk, Iris
Consulting e Meertens-Steffens.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
50
EUROPAVIERTEL
FRANCOFORTE : GERMANIA
in costruzione
67
25
50
75
15
100
125
150
175
3
6
DIMENSIONE : ETTARI
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2,5 KM
Europaviertel si trova nel centro di Francoforte,
tra il Messe (centro fieristico), la stazione
ferroviaria centrale, Platz der Einheit e il parco
Rebstock. Rappresenta il più grande intervento
di sviluppo urbanistico della città.
Durante gli anni '90, lo scalo ferroviario,
destinato principalmente al trasporto delle
merci, non riesce più a fronteggiare le richieste:
la Ferrovia tedesca si trova pertanto costretta a
chiudere il suo traffico merci.
Nel 1999, Albert Speer & Partner (per conto
di Deutsche Bahn) crea un piano di massima
per il futuro sviluppo e gestione del territorio
dello scalo, che vede la commistione di aree
2015
'
' 2001 '
residenziali e spazi verdi.
Nel 2020, con la prevista conclusione delle
opere edili e infrastrutturali, l'intervento porterà
alla creazione di una nuova area urbana che
potrà ospitare 10.000 residenti e 30.000
lavoratori.
Multifunzionalità, sostenibilità e connesioni sono
i principi su cui è fondato l'intervento. Si tratta
di un quartiere residenziale e commerciale: è
prevista l'edificazione di uffici, appartamenti,
alberghi, aree verdi, strutture ricreative, un
centro commerciale e un centro congressi,
che ospiteranno 10.000 residenti e 30.000
lavoratori.
CASI STUDIO
1998
LA FERROVIA
TEDESCA CHIUDE
IL TRAFFICO
MERCI DELLO
SCALO
2005
INIZIO LAVORI
PER LA
CONVERSIONE
DELL'AREA
1996
LO SCALO
FERROVIARIO
NON RIESCE PIÙ
A FRONTEGGIARE
LE RICHIESTE
1960
1970
1980
1990
51
1999
PIANO DI
MASSIMA PER
IL FUTURO
SVILUPPO
DELL'AREA
2000
2020
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
2010
RIMOZIONE E
SMALTIMENTO DEI
VECCHI BINARI
FERROVIARI
2010
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
52
I principi di sviluppo proposti:
-
creare una commistione funzionale tra
pubblico e privato, area residenziale e
commerciale, verde e infrastrutture
-
implementazione trasporto pubblico con
collegamenti diretti al centro della città, alla
stazione centrale e all'aeroporto.
-
collegamento stradale veloce e diretto con
le più importanti autostrade
OBIETTIVO: RICOSTRUIRE IL TESSUTO URBANO
-
creazione di un distretto sostenibile, con
edifici ad emissione zero, trasporto elettrico,
piste ciclabili e spazi pedonali.
2,5 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
GOVERNANCE
PRIMA
AV
F
M
T
FERROVIE
DOPO
M
AV
F
DISMISSIONE BINARI
E INTEGRAZIONE
METRO
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
M
T
+ METRO
TRASPORTI SU FERRO
0,9
1.000.000 MQ
1
605K
500.000 MQ
QUANTITÀ (SLP)
2
3
605.000 MQ
670.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
58%
-%
33%
20%
UFFICI
HOTEL
67 HA
33%
AREE VERDI
SPAZI APERTI
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
53
La riqualificazione ha l'obiettivo di creare una
nuova porzione di città che veda al suo interno
una commistione di funzioni in grado di soddisfare
il crescente incremento demografico, svolgendo
una funzione di cerniera tra le aree a Nord e a Sud
dello scalo. I collegamenti Est-Ovest sono ipogei,
collocati al di sotto del parco principale attorno
a cui si concentrano gli edifici ad uso terziario. La
creazione di aree ad uso misto ben connesse tra
FOCUS: CONNETTIVITÀ
loro e al resto della città permette di garantire il
miglioramento nella qualità della vita urbana e il
suo sviluppo economico.
6.000
UNITÀ RESIDENZIALI
CONVENZIONATE
10.000
RESIDENTI
SPAZIO PUBBLICO
'
' ARCHITETTURA '
30.000
POSTI DI LAVORO
219.000
MQ DI AREE VERDI
SCALI FERROVIARI
54
CASI STUDIO
CASI STUDIO
55
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
L'uso dell'area come scalo ferroviario è stato
completamente sostituito per lasciare spazio
ad un progetto che ha lo scopo di ricucire il
tessuto urbano circostante, creando un nuovo
polo residenziale e commerciale.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
56
CENTRAL PASILA
HELSINKI : FINLANDIA
in costruzione
59
25
50
30
75
100
125
150
175
3
DIMENSIONE : ETTARI
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
Pasila, hub infrastrutturale a 3,5 km a nord del
centro di Helsinki, rientra tra le aree di futura
trasformazione strategica nel Piano di sviluppo
della città, redatto per rispondere alla necessità
di creare nuove residenze e servizi urbani per la
veloce crescita che la città sta vivendo. In futuro,
Pasila diventerà il secondo centro più importante
di Helsinki, grazie allo sviluppo di un articolato
schema di rigenerazione dei 167 ha di terreno
disponibili, che entro il 2040 saranno occupati
da 500.000 mq di nuove residenze e 1 milione
mq di spazi commerciali.
2015
'
' 2000 '
Il successo della trasformazione dipende dalla
strategia infrastrutturale predisposta. A partire
dal 2014, sono stati avviati numerosi interventi
di ristrutturazione che porteranno la stazione di
Pasila ad accogliere quotidianamente più di 900
treni e più di 120.000 passeggeri entro il 2040.
Lo sviluppo, previsto per fasi, si concentra in
particolare sull’area di Central Pasila, un ex scalo
ferroviario a ridosso della stazione, dismesso nel
corso degli anni 2000 a seguito di un processo
di ristrutturazione dei servizi e delle strutture
logistiche, che ha portato alla delocalizzazione
delle attività.
L’area è provvista di un master plan già
approvato nel 2006 e che divide gli interventi
in 3 macro-aree: Tripla, Tower Area e Rail Yard
Quarter. Central Pasila diventerà nei prossimi
venti anni una nuova centralità urbana, un
quartiere moderno ad uso misto capace di
riconnettere i territori adiacenti e attrarre nuovi
abitanti e lavoratori.
CASI STUDIO
2004
REDAZIONE DEL
MASTER PLAN
GENERALE
57
2006
PROTOCOLLO
D'INTESA E
APPROVAZIONE
DEL MASTERPLAN
2000s
DISMISSIONE
PROGRESSIVA
DELLO SCALO
1990
RISTRUTTURAZIONE DELLA
STAZIONE DI PASILA
1960
1970
1980
2021
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
SETTORE
CENTRALE
2009
PIANO
DETTAGLIATO
1990
2000
2040
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
2010
2014
INIZIO LAVORI
INFRASTRUTTURALI
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
58
I principi di sviluppo proposti:
-
Creazione di una nuova centralità urbana
-
Incentivazione del ruolo di hub
infrastrutturale strategico
-
Creazione di un nuovo quartiere,
funzionalmente misto, capace di
riconnettere il tessuto urbano
-
Sviluppo per fasi ed individuazione di
macro-aree d’intervento
OBIETTIVO: CREARE UN HUB INFRASTRUTTURALE
-
Caratterizzazione delle tre aree individuate:
Tripla, Tower Area, Rail yard Quarter
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
GOVERNANCE
PRIMA
AV
R
M
T
TRENI NAZIONALI
E TRAM
DOPO
AV
DISMISSIONE BINARI
E INTEGRAZIONE
STAZIONE PASILA
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
R
M
T
+ ALTA VELOCITÀ E
METRO
TRASPORTI SU FERRO
1,2
1.000.000 MQ
730K
1
500.000 MQ
QUANTITÀ (SLP)
2
3
750.000 MQ
590.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
16%
-%
49%
-%
UFFICI
RICETTIVO
59 HA
8%
AREE VERDI
SPAZI APERTI
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
59
Il master plan di Pasila è di notevole interesse
per la sua capacità di dettare uno sviluppo
per fasi di un territorio articolato e complesso,
in un’area strategica, lasciando margine di
discrezionalità nello sviluppo delle singole aree.
Ad esempio, nello specifico del bando indetto
per l’individuazione di un developer per la Tower
Area, infatti, non vengono prescritte percentuali
specifiche per l’allocazione delle funzioni, ma
FOCUS : SVILUPPO PER FASI
vengono indicate delle soglie minime che devono
essere rispettate per garantire il successo della
trasformazione nel suo complesso.
50.000
POSTI DI LAVORO
ENTRO IL 2040
13.000
NUOVI ABITANTI
ENTRO IL 2040
PAESAGGIO URBANO
'
' PAESAGGIO URBANO '
130.000
PASSEGGERI AL
GIORNO NEL 2025
900
PASSEGGERI AL
GIORNO NEL 2025
SCALI FERROVIARI
60
CASI STUDIO
CASI STUDIO
61
CENTRAL PASILA, HELSINKI
Lo scalo è stato dimesso e le attività da esso
svolte sono state dislocate a seguito della
costruzione di una nuova area cargo fuori dal
centro città e una più generale riorganizzazione
del sistema infrastrutturale ferroviario.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
62
CLICHY BATIGNOLLES
PARIGI : FRANCIA
in costruzione
54
25
50
19
75
100
125
150
175
3
DIMENSIONE : ETTARI
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
Clichy-Batignolles è un progetto di sviluppo
urbano che promuove la creazione di un nuovo
quartiere eco-sostenibile sui 54 ha di terreno
dell’ex scalo ferroviario, nel nord-est del 17°
arrondissement parigino. Il progetto urbano
è suddiviso in tre diversi settori di intervento
e l’implementazione è stata organizzata per
fasi per garantire l’adattabilità del progetto
ad eventuali cambiamenti in corso. Le due
ZAC sono sviluppate dalla Paris Batignolles
Aménagement, mentre lo spazio del settore
Saussure, al di là del fascio infrastrutturale,
rimane di proprietà delle ferrovie e sviluppato
dal developer Espace Ferroviaire.
Cuore del nuovo progetto è la creazione di un
2015
'
' 2001 '
parco di 10 ha al centro della trasformazione,
attorno al quale vengono localizzate una serie
di funzioni miste. Un secondo tema affrontato
dal progetto è relativo all’accessibilità; tra i
progetti infrastrutturali previsti vi è l’estensione
della linea metropolitana 14 fino alla stazione
di Mairie de Saint-Ouen. L’ambito di progetto
rappresenta un’area strategica per la città,
parte di un triangolo che collega il quartiere
centrale degli affari di Parigi, La Defense
e la Plaine Saint-Denis. In un quadro così
delineato, riveste ancora più interesse la scelta
di destinare metà delle abitazioni a housing
sociale e un 20% del totale ad abitazioni con
canone calmierato, promuovendo lo sviluppo di
una mixitè sociale diffusa.
CASI STUDIO
63
2004
APERTURA PRIMA
FASE DEL PARCO E
CREAZIONE PRIMA
ZAC
2001-02
AVVIO PROCESSO
DI REGENERAZIONE
E CONCERTAZIONE
2020
CONCLUSIONE
LAVORI
2009-2013
ACQUISIZIONE
ZAC CLICHY
BATIGNOLLES
(80% SITO)
2004
AVVIO ACQUISIZIONE AREE
1960
1970
1980
1990
2000
2012
CONSEGNA PRIME
ABITAZIONI
2010
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
64
I principi di sviluppo proposti:
-
Perseguire un mix sociale e
intergenerazionale
-
Riportare la natura in città
-
Proporre un’architettura sostenibile
-
Connettere i quartieri
-
Promuovere servizi e attività attrattive
-
Favorire mobilità lenta e accessibilità con
mezzi pubblici
OBIETTIVO: MIX SOCIALE
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
GOVERNANCE
PRIMA
AV
R
M
T
TRENI, METRO E
TRAM
DOPO
AV
R
DISMISSIONE BINARI
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
M
T
/
TRASPORTI SU FERRO
0,8
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
450K
QUANTITÀ (SLP)
2
3
449.765 MQ
540.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
54 HA
43%
7%
19%
31%
7%
AREE VERDI
UFFICI
SPAZI APERTI
RICETTIVO
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
65
Il tema della residenza caratterizza fortemente
questo progetto di rigenerazione urbana. 3.400
alloggi vengono realizzati all’interno di un’area
non solo strategica e non lontana dal centro,
ma all’interno di un sito con alta accessibilità,
soprattutto rispetto ai mezzi pubblici, e una
vasta dotazione di servizi pubblici, pari a
38.000 mq della slp totale. La decisione di
destinare il 50% delle abitazioni ad housing
FOCUS : SOCIAL HOUSING
sociale e il 20 % a prezzi calmierati rappresenta
una strategia non comune e spinta dalla volontà
di promuovere una diffusa mixitè sociale.
10 HA
DI PARCO URBANO
5.000
VISITATORI AL GIORNO
SPAZIO PUBBLICO
'
' ARCHITETTURA '
50%
ALLOGGI DI EDILIZIA
SOCIALE
12.700
NUOVI POSTI DI
LAVORO
SCALI FERROVIARI
66
CASI STUDIO
CASI STUDIO
67
CLICHY BATIGNOLLES, PARIGI
Nel 2000, promosso dal Sindaco di
Parigi, viene lanciato il progetto per l’area
sottoutilizzata di Clichy-Batignolles. Viene
siglato un accordo tra SNCF e RFF e la città di
Parigi per la riorganizzazione dello scalo e la
delocalizzazione di alcune delle attività.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
68
SAINT-SAUVEUR
LILLE : FRANCIA
pianificazione approvata
22
23
25
50
75
100
125
150
3
175
DIMENSIONE : ETTARI
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
A distanza di venti anni dalla nota
trasformazione di Euralille, con il progetto
Euralille 3000 la città vuole compiere un
ulteriore passo in avanti nel proprio processo
di rigenerazione. Il progetto abbraccia un'area
di circa 250.000 m2 con diversi programmi
d’intervento. L’area è uno scalo merci dismesso
dal 2003 a seguito della raggiunta soglia di
saturazione dettata dalla scarsa dimensione del
sito, conclusione di una parabola decrescente
che ha avuto inizio già dagli anni 60’. L’area,
dalla forma rettangolare, si trova nel distretto
meridionale del centro di Lille.
L’elemento determinante che ha portato alla
definitiva delocalizzazione delle attività è
2015
'
' 2004 '
stata la costruzione di una nuova piattaforma
internazionale, Delta 3, nei pressi di Dourges
(Pas-de-Calais), iniziata nel 2001 e aperta nel
2003. Sulla scia della nomina di Lille Capitale
europea della cultura, nel 2009, si è avuta
una prima risposta rispetto alle discussioni sul
futuro dell’area, scegliendo di ristrutturare le
aree situate a nord del sito e denominate “les
halls”, trasformandole in strutture culturali
tra le più dinamiche della città. Da ostacolo
fisico all’integrazione di alcuni dei quartieri più
popolari della città, il progetto, ad opera del
gruppo Gehl Architects, offre l’opportunità
di ricucire il tessuto della città ripristinando
connessioni e integrando nuovi servizi e
strutture pubbliche per la città.
CASI STUDIO
1960s
INIZIO
SATURAZIONE
DELLO SCALO
RISPETTO ALLE
ESIGENZE
69
2009
RIUSO SPAZI
PER EVENTI
CULTURALI (LILLE
3000)
2001
COSTRUZIONE
DI UNA NUOVA
PIATTAFORMA
ESTERNA
2003
CHIUSURA GARE
SAINT SAUVEUR
1960
1970
1980
1990
2000
2012
STUDI
PRELIMINARI DI
CONSULTAZIONE
2013
CONCORSO
E SELEZIONE
MASTERPLAN
2004
CITTÀ EUROPEA
DELLA CULTURA
2010
2017
INIZIO LAVORI
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
70
I principi di sviluppo proposti:
-
Attenzione alla scala umana
-
Realizzazione di un nuovo quartiere
residenziale accessibile e connesso
-
Presenza di un corridoio verde di
connessione che attraversa il sito
-
Alta qualità architettonica e diversificazione
dell’offerta edilizia
OBIETTIVO: SCALA UMANA
-
Presenza di spazi condivisi
-
Favorire la mobilità sostenibile
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
GOVERNANCE
PRIMA
AV
R
M
T
METRO E TRAM
DOPO
AV
R
DISMISSIONE BINARI
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
M
T
/
TRASPORTI SU FERRO
0,8
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
3
300.000 MQ
230.000 MQ
300K
QUANTITÀ (SLP)
2
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
23 HA
67%
10
35%
AREE VERDI
SPAZI APERTI
13%
7%
UFFICI
RICETTIVO
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
71
L’aver intrapreso il processo di rigenerazione
del sito attraverso la ristrutturazione parziale di
una porzione ridotta dello scalo ha permesso
di sperimentare e testare soluzioni temporanee.
Inserita nel circuito del programma culturale
Lille 3000, Gare Saint-Sauvieur è diventata
una delle strutture più attrattive e visitate
della città. Il successo dell’intervento viene
infatti riconfermato nel master plan proposto,
FOCUS : RIUSO TEMPORANEO
in cui “Les halls”, il settore a nord, mantiene
la funzione di centro creativo culturale del
quartiere e per l’intera città.
700.000
HANNO VISITATO
L'AREA DA QUANDO
È STATA APERTA AL
PUBBLICO
8 HA
DI AREE VERDI
PROGETTO
'
' ATTIVITÀ TEMPORANEE'
1/3
DEGLI ALLOGGI
DESTINATI AD
HOUSING SOCIALE
5/6.000
NUOVI ABITANTI
SCALI FERROVIARI
72
CASI STUDIO
CASI STUDIO
73
SAINT-SAUVEUR, LILLE
La rigenerazione di quest'area relativamente
centrale, caratterizzata da degrado fisico
ma forte di tessuto sociale attivo è stata
trasformata nel centro creativo e culturale del
quartiere e dell’intera città
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
74
ABANDOIBARRA
BILBAO : SPAGNA
realizzato
35
25
14
50
75
100
125
150
175
3
6
9
DIMENSIONE : ETTARI
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
Il periodo di forte crisi dell'industria siderurgica
diventa un'opportunità per la riqualificazione
lo sviluppo urbanistico della città di Bilbao, che
parte nel 1987 con il Plan de Revitalizaciòn,
comprendente anche la riqualificazione dello
scalo di Abandoibarra. Momento chiave per
il rilancio della città è la progettazione del
Guggenheim Museum ad opera di Frank O.
Gehry tra il 1993 e il 1997. Il museo diventa
subito un magnete urbano, portando alla ribalta
internazionale la città, e producendo una serie
di effetti a catena, tra cui l’aumento dei valori
delle aree commerciali limitrofe e la ripresa del
mercato immobiliare.
La rigenerazione dello scalo di Abandoibarra si
2015
'
' 2001 '
inserisce in un piano strategico che coinvolge
cinque aree di rigenerazione: Zorrozaurre,
tra cui l’ex stazione merci di Ametzola, che
risulta complementare, sia dal punto di
vista economico sia funzionale, a quella di
Abandoibarra.
Le ingenti trasformazioni urbane sono condotte
e messe in opera da Bilbao Rìa 2000, una
società pubblica nata nel 1992 dal consorzio
degli enti regionali e statali proprietari delle
aree di intervento (ferrovia e complessi
industriali). Dal punto di vista economico
l’operazione è autosufficiente: il ricavato della
vendita dei terreni resi edificabili serve per
coprire i costi di bonifica e urbanizzazione e a
finanziare altri interventi infrastrutturali.
CASI STUDIO
1992
NASCE LA
SOCIETÀ
PUBBLICA BILBAO
RIA 2000
1987
PIANO DI
RIQUALIFICAZIONE
URBANA DI BILBAO
1992-1999
REDAZIONE
MASTERPLAN E
APPROVAZIONE
1970
1980
2003
RIGENERAZIONE
DEL WATERFRONT
E NUOVO PONTE
PEDONALE
1996-99
REALIZZAZIONE
MUSEO E CENTRO
CONFERENZE
EUSKALDUNA
1991
PROGETTO PER IL
GUGGENHEIM MUSEUM
1960
75
2012
CONCLUSIONE
DEI LAVORI
1999
INTERRAMENTO
BINARI
1990
2000
2010
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
76
I principi di sviluppo proposti:
-
Favorire mixed use
-
Promuovere social housing
-
Potenziamento del trasporto pubblico
-
Sviluppo di una connessione stradale diretta
con il sistema delle autostrade
-
Creazione di un distretto sostenibile
OBIETTIVO: RAFFORZARE L' IDENTITÀ
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
GOVERNANCE
PRIMA
AV
R
M
T
M
T
/
DOPO
AV
R
DISMISSIONE BINARI
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
+ TRAM
TRASPORTI SU FERRO
0,6
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
210K
QUANTITÀ (SLP)
2
3
210.000MQ
350.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
35 HA
37%
15%
34%
35%
6%
AREE VERDI
UFFICI
SPAZI APERTI
HOTEL
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
77
Il Guggenheim Museum ha costituito il primo
tassello per una nuova città moderna e
tecnologica, a misura d'uomo, meta turistica
e culturale. Si è operato attraverso una
ristrutturazione territoriale (infrastrutture),
economica (settore terziario, polo informatico),
e industriale (riconversione). La bonifica è
stata il primo step, finanziata prevalentemente
dal pubblico; la zona industriale è stata
FOCUS : GENERARE ATTRATTIVITÀ
razionalizzata e spostata; il fiume è stato
valorizzato con nuove attività a carattere ludico,
commerciale, culturale, e residenziale.
120.000
MQ DI AREE VERDI
30-40%
AUMENTO VALORE
IMMOBILIARE NEI
QUARTIERI LIMITROFI
SPAZIO PUBBLICO
'
' ARCHITETTURA '
1 MLN
DI TURISTI OGNI
ANNO
3 KM
DI PERCORSI
PEDONALI LUNGO IL
FIUME
SCALI FERROVIARI
78
CASI STUDIO
CASI STUDIO
79
ABANDOIBARRA, BILBAO
La riqualificazione dello scalo di Abandoibarra
si inserisca in un piano strategico che
contempla cinque principali progetti di
rigenerazione: Zorrozaurre, due cave
abbandonate (Miribilla ed El Morro) e l’ex
stazione merci di Ametzola.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
80
SAGRERA
BARCELLONA : SPAGNA
in costruzione
164
25
50
75
100
125
150
DIMENSIONE : ETTARI
1 KM
175
17
3
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
1 KM
Il progetto La Sagrera si inserisce all’interno di
un sistema di azioni di rinnovamento urbano
con l’obiettivo di estendere il centro città verso
nord-est. La realizzazione dell’Alta Velocità
(Madrid-Barcellona-Confine francese) e
della nuova stazione Sagrera rappresentano
l’opportunità di rinnovare e recuperare le aree e
le strutture industriali e ferroviarie abbandonate
nel corso degli anni ’90. L’intervento riguarda
l’interramento di 38 ha di ferrovia che insistono
su 164 ha di terreno, un lungo corridoio
che permetterà di riconnettere i quartieri
limitrofi, recuperare permeabilità e creare un
nuovo e strategico link modale. Il progetto si
caratterizza per la volontà di creare un vasto
parco lineare in superficie, Parc Camì Comtal,
lungo 4 km e esteso per 40 ha. Il progetto dà
priorità agli usi residenziali rispetto a quelli
terziari che si concentrano in prossimità della
stazione e dintorni e rappresentano solo il 25%
del totale delle funzioni.
Il progetto è attuato attraverso una variante
del Pla General Metropolità (MPGM), approvato
a maggio 2004. Il progetto ha subito notevoli
ritardi a causa del profondo mutamento del
contesto economico della città verificatosi
negli anni dell’implementazione, che ha visto
una considerevole riduzione nella crescita
economica e conseguentemente ridotto la
possibilità di finanziamento pubblica dell’opera.
2004
2016
CASI STUDIO
81
2002
ACCORDO E
PARTENARIATO
PER LO SVILUPPO
2003
COSTITUZIONE
SOCIETÀ DI
SCOPO
2004
APPROVAZIONE PIANO
METROPOLITANO
1960
1970
1980
1990
2000
2013
INAUGURAZIONE
DEL TUNNEL AV
BARCELONA SANTSSAGRERA
2009
AGGIORNAMENTO
ACCORDO E
REVISIONE DEI
COSTI
2007
INIZIO LAVORI
DEMOLIZIONE
2010
2019
CONCLUSIONE
LAVORI STAZIONE
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
82
I principi di sviluppo proposti:
-
Creazione di una nuova centralità urbana
-
Rigenerazione dei quartieri circostanti
-
Miglioramento dell’accessibilità locale e
metropolitana
-
Creazione di una nuova stazione
intermodale La Sagrera
-
Interramento delle infrastrutture per ridurne
l’impatto ambientale
OBIETTIVO: CORRIDOIO ECOLOGICO
1,5 KM
-
Creazione di un corridoio verde
-
Promozione di un mix funzionale
1,5 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
GOVERNANCE
PRIMA
AV
M
R
M
T
TRENI NAZIONALI E
METRO
R
DOPO
AV
AV
INTERRAMENTO E
INTEGRAZIONE ALTA
VELOCITA'
BINARI
1.658K
1.500.000 MQ
R
M
T
+ ALTA VELOCITA'
TRASPORTI SU FERRO
1
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
QUANTITÀ (SLP)
2
3
1.657.901 MQ
1.640.000 MQ
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
59%
39%
-%
-%
UFFICI
RICETTIVO
164 HA
12%
AREE VERDI
KEY DIAGRAM
MASTERPLAN
SPAZI APERTI
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
83
Il tema caratterizzante il progetto è la scelta
di sviluppare un importante nodo modale
integrando e connettendo il più possibile i
quartieri e le nuove aree costruite. La decisione
di costruire un grande parco permettendo la
massima permeabilità e libertà di movimento
all’interno del corridoio verde, risponde, quindi,
sia a una necessità locale, ma anche a una
strategia di connessione metropolitana. La
FOCUS : PERMEABILITÀ
nuova stazione La Sagrera, si inserisce infatti
all’interno di un nuovo parco concepito come
un importante asse di riconnessione urbana.
40
HA
DI PARCO
LINEARE
10.000
NUOVI ALBERI
SPAZIO PUBBLICO
'
' ARCHITETTURA '
25.000
NUOVI RESIDENTI
30.000
NUOVI POSTI DI
LAVORO
SCALI FERROVIARI
84
CASI STUDIO
CASI STUDIO
85
SAGRERA, BARCELLONA
Due degli undici settori che compongo
il progetto sono stati completati, due
parzialmente, per uno è stata definita la
gestione, tre sono ancora in attesa di veder
finalizzata la gestione e gli ultimi tre, infine,
attendono la modifica del Piano Generale
Metropolitano.
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
86
PORTA NUOVA
MILANO : ITALIA
in costruzione
29
25
12
50
75
100
125
150
175
3
DIMENSIONE : ETTARI
6
9
12
15
18
21
24
27
30
DURATA : ANNI
2 KM
Porta Nuova è un vasto progetto di
riqualificazione urbana che interessa un'area di
circa 290.000 mq a nord del centro di Milano
e che consente di riallacciare il tessuto urbano
di tre quartieri separati da oltre quarant’anni:
Garibaldi-Repubblica, Varesine e Isola.
In quest'area sorgeva nel 1840 la stazione
di Milano Porta Nuova, la prima stazione
ferroviaria milanese. Nel 1864, quando la
stazione divenne insufficiente a smistare
l'aumentato traffico ferroviario, fu sostituita.
Restò in esercizio solo la parte occidentale,
costituita dallo scalo merci di Porta Garibaldi e
dal capolinea dei treni vicinali delle linee dirette
verso Varese, comunemente denominato "le
2016
'
' 2001 '
Varesine" . La dismissione definitiva risale al
1961, a quando si costruì il nuovo impianto
di Porta Garibaldi. Fino al 2004, quando
fu approvato il progetto di trasformazione
denominato Progetto Porta Nuova, l'area è
rimasta in stato di abbandono.
Porta Nuova rappresenta oggi uno tra i più
importanti poli attrattivi di Milano. Il progetto
include un sistema pedonale continuo di
170.000 mq, caratterizzato da aree verdi,
piazze, ponti e un parco di circa 90.000 mq
che garantisce un collegamento sicuro e facile
tra i diversi quartieri. Porta Nuova è costituita
prevalentemente da uffici e residenze, oltre che
da diversi spazi espositivi e culturali e nuovi
spazi commerciali.
CASI STUDIO
2003
PRESENTAZIONE
PII GARIBALDIREPUBBLICA
1961
DISMISSIONE
STAZIONE PORTA
NUOVA
1973
DISMISSIONE
SCALO MERCI
VARESINE
1999
INIZIO DEL
PROCESSO DI
PIANIFICAZIONE
87
2006
TERMINE PROCESSI
DI NEGOZIAZIONE E
APPROVAZIONE PII
2007
INIZIO LAVORI
VARESINE E
ISOLA
2012
TERMINE LAVORI
GARIBALDI-REPUBBLICA
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2014
TERMINE LAVORI
VARESINE-ISOLA
2020
2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
88
I principi di sviluppo proposti:
-
Riportare l'uomo al centro della vita del
quartiere
-
Creare un ambiente dinamico e moderno
-
Attrarre turismo, stakeholder, capitali
-
Riconnettere il tessuto urbano attraverso
la creazione di spazi pedonali e verdi di
elevata qualità
OBIETTIVO: UNA NUOVA CENTRALITÀ
Incorporare i quartieri preesistenti di Brera,
Isola e Repubblica
2 KM
PRIVATA
PUBBLICO
PRIVATO
SINGOLA
MULTIPLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ
GOVERNANCE
PRIMA
AV
R
M
T
TRENI NAZIONALI,
METRO E TRAM
DOPO
AV
DISMISSIONE BINARI
MASTERPLAN
'
' STRATEGIA '
BINARI
1.500.000 MQ
R
M
T
+ ALTA VELOCITA'
TRASPORTI SU FERRO
1, 2
1.000.000 MQ
1
500.000 MQ
3
347.000 MQ
291.374 MQ
347K
QUANTITÀ (SLP)
2
INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE
COMMERCIO
164 HA
20%
12%
31%
57%
4%
UFFICI
HOTEL
AREE VERDI
SPAZI APERTI
FUNZIONI PREVALENTI
CASI STUDIO
89
Gli ampi spazi comuni di Porta Nuova sono
occupati giorno e notte da una grande
varietà di persone: lavoratori, residenti,
turisti, adolescenti, sportivi, tutti soggetti che
decidono di passare in questo luogo parte
del loro tempo libero per rilassarsi presso
le fontane o semplicemente passeggiare
attraversano l'area. Attualmente il fondo
Qatar Investment Authority (Qia) è diventato
FOCUS : CONNESSIONI PEDONALI
il proprietario unico di Porta Nuova,
testimonianza della capacità di attrazione di
capitali esteri da parte del progetto.
' PIAZZA GAE AULENTI'
'
'
IL PARCO DI VARESINE
SCALI FERROVIARI
90
CASI STUDIO
CASI STUDIO
91
PORTA NUOVA, MILANO
Il più importante e riuscito progetto di
rigenerazione urbana di un'area dismessa a
Milano, capace di mettere riconnetere con
percorsi pedonali protetti tre quartieri separati,
attraendo quotidianamente migliaia di utenti.
SCALI FERROVIARI
SCALI FERROVIARI