Transcript De positie van de middeninkomens op de woningmarkt

Samenvatting
SlechtsvijfprocentvandeNederlandsehuishoudenswoontineengeliberaliseerde
huurwoning.Ditkleineaandeelhangtsamenmetdeaanzienlijkesubsidiesvoorde
koopmarktenhetgereguleerdehuursegment,terwijlsubsidiesinhetgeliberaliseerde
huursegmentontbreken.Huishoudensdienietinaanmerkingkomenvooreensociale
huurwoningengeeneigenwoningkunnenofwillenkopen,hebbenhogewoonlasten,zonder
datereengoederedenlijkttezijnomdezegroepanderstebehandelen.Datgeldtinhet
bijzondervoordemiddeninkomens.Zijhebbenvaakeentehooginkomenominaanmerking
tekomenvooreensocialehuurwoningenzijndaardoorvakeraangewezenophet
geliberaliseerdehuursegment.Ookzijndeafgelopenjarendefinancieringsnormenbijhet
kopenvaneeneigenwoningaangescherpt.
Hetgeliberaliseerdehuursegmentkanaantrekkelijkergemaaktwordendoordeverschillen
insubsidiestussendesegmententeverkleinen.Daarmeewordtdekoop/huur‐beslissing
minderverstoord.Geziendeverstorendewerkingvansubsidiesindewoningmarktligthet
daarbijvoordehandomgeennieuwesubsidiesteintroducerenzonderbestaandesubsidies
aftebouwen.Stimuleringvanhetgeliberaliseerdehuursegmentviadegrondmarktis
mindereffectiefdansubsidiëringviadevraagkant,aangezienhetextraaanboddatviadeze
wegtotstandkomt,demarkthuurdruktenzohetbestaandeofgeplandeaanbodvanandere
aanbiedersverdringt.
Eentweedeconstateringisdatdevraagvandemiddeninkomensnaarhuurwoningenonder
deliberalisatiegrensslechtsbeperktkanwordenaangebodendoorcommerciële
verhuurders.Hetisvoorcommerciëleverhuurdersnietaantrekkelijkomdezewoningenaan
tebiedendoordeprijsreguleringvanhetwoningwaarderingsstelsel(WWS).Bovendien
wordendegroterecommerciëleverhuurdersaangeslagenvoordeverhuurderheffing.Eris
nugeensprakevaneenlevelplayingfielddoordegarantstellingvandeoverheidvoor
woningcorporatiesendoordatvoorwoningcorporatiesvaaklageregrondprijzengelden.Om
hetcommerciëleaanbodvangoedkoperewoningentestimulerenkanwordenoverwogen
omcommerciëleverhuurdersvrijtestellenvandeverhuurderheffingenomnieuwe
huurcontractenvancommerciëleverhuurdersteliberaliseren.Hierdoorneemthetaanbod
vandezewoningentoe,terwijldenadelenvoortoekomstigehuurdersbeperktzijn.Een
alternatiefindezerichtingiseenlagereliberalisatiegrens.
3
1
Inleiding
Depositievandemiddeninkomensopdewoningmarktheeftvolopaandachtvan
beleidsmakersenisonderwerpinhetpubliekedebat.1Doorhetinkomensafhankelijk
huurbeleidenhetpassendtoewijzenisdegereguleerdehuurmarktdeafgelopenjaren
mindertoegankelijkgewordenvoordemiddeninkomens,zodatdezegroepintoenemende
mateisaangewezenopdegeliberaliseerdehuurmarktendekoopmarkt.Daarnaastzijn
financieringsnormenaangescherptenishetaantalmensenmeteenvastarbeidscontact
afgenomen,waardoorhetfinancierenvaneenkoopwoninglastigerwordt.
Ondanksdetoegenomenaandachtvoordemiddeninkomensisergeenconsensusoverde
oorzaakvandekleineomvangvanhetgeliberaliseerdehuursegmentenoverdegewenste
beleidsrichting.DezePolicybrieflaatziendathetaandeelvandemiddeninkomensinhet
geliberaliseerdehuursegmentdeafgelopenjarenisgestegen,maarmet6%nogsteedsklein
is.Hetgeliberaliseerdehuursegmentisfinancieelonaantrekkelijk,omdathiervoorgeen
(fiscale)subsidiesbeschikbaarzijn.Inhetgereguleerdehuursegmentzijnhurenbijeen
gegevenwoonkwaliteitlagerdaninhetgeliberaliseerdesegmentenbovendienkomen
lagereinkomensinhetgereguleerdesegmentinaanmerkingvoorhuurtoeslag.Inde
koopsectorwordenwoonlastengesubsidieerddoordehypotheekrenteaftrekinde
inkomstenbelastingenwordtvermogenindeeigenwoningminderzwaarbelastdan
financieelvermogen.Dezesubsidieszorgenvooreenbeperktevraagnaargeliberaliseerde
huurwoningenendaardoorblijftookhetaanbodklein.
Naarmatedehypotheekrenteaftrekdekomendejaren–conformhetingezettebeleid–
verderwordtingeperkt,zaldevraagnaargeliberaliseerdehuurwoningengeleidelijkstijgen.
Ookbeleidopdegereguleerdehuurmarktleidttoteenstijgendevraagnaargeliberaliseerde
huurwoningen.Alssubsidiëringopkoopwoningenengereguleerdehuurwoningenomlaag
gaat,wordengeliberaliseerdehuurwoningennamelijkeenaantrekkelijkeralternatief.Erzijn
geenredenenomaantenemendathetaanbodoplangetermijndevraag–bijeengegeven
niveauvansubsidiëring–nietvolgt.Opkortetermijnkunnenaanbodfrictiesechterweleen
rolspelen(Vlaketal.,2017).
Deconstateringdatdekleineomvangvanhetgeliberaliseerdehuursegmentinbelangrijke
mateeengevolgisvaneenbeperktevraag,heeftbelangrijkeimplicatiesvoordemogelijke
beleidsrichtingen.Eenminderscheveverdelingvansubsidiestussendeverschillende
segmentenligtinderede.Ditvergrootdeaantrekkelijkheidvanhetgeliberaliseerde
huursegmentenverkleintdeverstoringvandekeuzetussendeverschillende
woonsegmenten.Meergelijkewoonsubsidiesbetekentookdatdebestedingsmogelijkheden
voorhuishoudensbijeengegeveninkomenindeverschillendesegmentenmeerworden
gelijkgetrokken.
1
Zie bijvoorbeeld Kamerstukken II, 2015/16, 32 847 27 926, nr. 168. Middeninkomens zijn in deze Policy brief gedefinieerd
als huishoudens met een verzamelinkomen tussen 34.911 en 50.000 euro in 2015.
4
Eenanderebeleidsrichtingishetcreërenvanmeermogelijkhedenomgoedkope
commerciëlehuurwoningenaantebiedendoordezewoningenteliberaliseren.Dergelijk
aanbodkomtnunauwelijkstotstand,doordathetwoningwaarderingsstelsel(WWS)het
niveauendestijgingvanhurenlimiteertendoordatdeverhuurderheffingookvan
toepassingisopgereguleerdehuurwoningenvangroterecommerciëleaanbieders.Eris
echterwelvraagnaarcommerciëlehuurwoningeninhetlagereprijssegment.Voorde
middeninkomensiseenhuurbovendeliberalisatiegrensnamelijkeenaanzienlijkdeelvan
hethuishoudbudget.Veelcommerciëleverhuurdersstellenbovendieninkomenseisenaan
huurders,wathetvoordemiddeninkomenslastigkanmakenomeengeliberaliseerde
huurwoningtevinden.
2
2
Woonsituatie huishoudens
Tenopzichtevanhetgereguleerdehuursegment,waarookmidden‐enhogereinkomens
implicietesubsidiesontvangenindevormvaneenkortingtenopzichtevandemarkthuur,
zijndewoonlasteninhetgeliberaliseerdesegmentaanzienlijkhoger(figuur1,horizontale
as).Huurdersmeteenmiddeninkomengeveneenanderhalfkeerzogrootdeelvanhun
besteedbaarinkomenuitaanwoonlasteninhetgeliberaliseerdesegmentinvergelijkingmet
huurdersinhetgereguleerdesegmentenhetkoopsegmentnaaftrekvandefiscale
subsidies.3
Deafgelopendecenniaishetaandeelvandemiddeninkomensmeteenkoopwoning
geleidelijktoegenomen(figuur1,verticaleas)vanongeveer50%naar70%.Dezetoenameis
veelgroterdanbijlagereinkomens(waarvannogaltijdeenruimemeerderheidindesociale
huursectorisgehuisvest)enhogeinkomens(waarvantwintigjaargeledenookalbijna
driekwartineenkoopwoningwoonde).Sindshetbeginvandeeconomischecrisisishet
kleineaandeelvanhetgeliberaliseerdehuursegmentbijdemiddeninkomensverdubbeld.
Terwijlheteigenwoningbezitbijouderegeneratiesoppeilisgebleven,isditbijtwintigersen
dertigersmetmiddeninkomensforsgedaald.Bijtwintigersmeteenmiddeninkomenishet
aandeelvanhetgeliberaliseerdehuursegmenttussen2006en2015bijnavervijfvoudigd
(van3%naar13,5%),terwijlhetbijdertigersisverdrievoudigd(van2,6%naar8,3%).
Hetnieuweaanbodvangeliberaliseerdehuurwoningenisvoordehelftafkomstigvan
particulierepersonenenvooreenkwartvancorporaties.Hetaandeelvanpensioenfondsen
enverzekeraarsindegeliberaliseerdehuurmarktlaatbovendieneenscherpedalingzienvan
50%in2006naar23%in2015(hoewelhetabsoluteaanbodhierwelsteeg).
2
Deze Policy brief maakt intensief gebruik van microdata uit verschillende edities van het Woon Onderzoek Nederland
(WoON). Deze data bevatten gedetailleerde informatie over de woonsituatie en woonwensen van huishoudens. Het totale
aantal huishoudens (na selectie) in WoON 2015 is 53.396. Bij analyses naar specifieke groepen huishoudens is het
minimale aantal observaties 624. Dat is een voldoende groot aantal voor betrouwbare analyses.
3
Woonquotes in de huursector zijn in deze studie gedefinieerd door netto huren te delen door besteedbare
huishoudinkomens. Voor bewoners van koopwoningen is uitgegaan van de netto hypotheeklasten vermeerderd met de
bijkomende lasten van eigenaren en onderhoudskosten (zoals gedefinieerd in WoON). Zoals gebruikelijk worden geplande
aflossingen gerekend tot de woonlasten en de opportuniteitskosten van ingebracht huizenvermogen niet. Ook met
verandering van de waarde van de woning wordt geen rekening gehouden. Hierdoor moet de woonquote eerder worden
gezien als een maatstaf voor kasstromen dan als een maatstaf voor de totale kosten.
5
Figuur 1
Woonquotes middeninkomens en trend woonsituatie middeninkomens
4
80
% woonaandeel van middeninkomens
70
2015
60
1998
50
1998
40
30
2015
Relatief weinig middeninkomens komen
in de geliberaliseerde huursector terecht,
en zij betalen relatief veel aan woonlasten.
20
2015
1998
geliberaliseerde huurwoning
gereguleerde huurwoning
koopwoning
10
2015
1998
0
0
5
10
15
20
25
30
35
woonquote in %
besteedbaar inkomen
40
Bron: eigen analyse o.b.v. WBO en WoON microdata.
Hetstijgendeaandeelvanhetgeliberaliseerdehuursegmentiseenduidelijketrendbreuk,
aangezienditsegmentindenaoorlogseperiodesteedskleinerisgeworden.Dezerecente
stijgingkanookinanderelandenwordengeobserveerdenwordtverklaarddoor
demografischeontwikkelingeneneentoenemendebehoefteaanflexibiliteit(DeBoeren
Bitetti,2014).InNederlandhangtdezetrendooksamenmeteenaantal
beleidsontwikkelingen.Detoegankelijkheidvanhetgereguleerdehuursegmentisvoor
middeninkomensafgenomen,omdatwoningcorporatiesverplichtzijnomminimaal90%van
hunwoningenteverhurenaanhuishoudensmeteeninkomentot34.911euro.Daarnaastis
ditsegmentminderaantrekkelijkvoorhogereinkomens,doordatdemaximalehuurstijging
inkomensafhankelijkisgemaakt.Voorkoopwoningenwordtdemaximaleloan‐to‐valueratio
(LTV)geleidelijkverlaagdnaar100%in2018.Dooraankoopkostenenverhuiskostenis
hierdooreenaanzienlijkeeigeninbrengnodig,watvoorsommigehuishoudenseendrempel
is.Hetkoopsegmentisookminderaantrekkelijkgewordendoordiverseversoberingenvan
dehypotheekrenteaftrek.
4
Vergelijking van middeninkomens over de tijd heeft plaatsgevonden door in 2015 de positie van de middeninkomens in de
inkomensverdeling te bepalen en deze toe te passen op voorgaande jaren. De middeninkomens bevinden zich tussen het
e
e
49 en 68 percentiel.
6
Figuur2laatdeaandelenvandewoningmarktsegmentenzienperinkomensgroep,
huishoudsamenstellingenregio.Opbasisvandeachterliggendecijferskanworden
berekenddat21%vanhetgereguleerdehuursegmentwordtverhuurdaanhuishoudensmet
eeninkomenbovendetoewijzingsgrens.Ditaandeeldaaltgeleidelijkdoordat
woningcorporatiesleegstaandegereguleerdewoningensinds2011slechtsbeperktmogen
verhurenaanhogereinkomens.Daardoorstijgtdevraagvanmidden‐enhogereinkomens
naarkoopwoningenengeliberaliseerdehuurwoningen.Hetisnietnoodzakelijkomdeze
vraagoptevangenmetnieuwbouw;woningcorporatieskunnenookeendeelvanhun
bestaandewoningvoorraadverkopen,rekeninghoudendmetdegeldendeverkoopregels.
Ookkunnenzijbestaandewoningenmetvoldoendewoningwaarderingspuntenverhuren
tegenhurenbovendeliberalisatiegrens.
Figuur 2
Woonaandelen naar inkomen, huishoudsamenstelling en regio (2015)
huishoudens naar... verzamelinkomen
0 t/m 34.911 euro
3,5 miljoen
34.912 t/m 50.000 euro
1,4 miljoen
> 50.000 euro
2,3 miljoen
0%
20%
40%
60%
80%
100%
huishoudsamenstelling
Alleenstaand
2,6 miljoen
Paar zonder kind
2,2 miljoen
Eenoudergezin
0,5 miljoen
2,0 miljoen
Paar met kind
0%
20%
40%
60%
80%
100%
regio
Vier grote steden
1,1 miljoen
Overige stedelijke gemeenten
2,9 miljoen
Overig Nederland
3,3 miljoen
0%
20%
40%
60%
80%
100%
aandeel in %
geliberaliseerde huurwoning (totale omvang 5,0%)
gereguleerde huurwoning (totale omvang 35,6%)
Erbestaanookaanzienlijkeverschilleninwoonaandelenopbasisvandesamenstellingvan
hethuishouden.Dezeverschillenhangendeelssamenmetdeverdelingnaarinkomen.
Alleenstaandeneneenoudergezinnenwonenrelatiefvaakineengereguleerdehuurwoning
enparenmetenzonderkinderenrelatiefvaakineenkoopwoning.
Figuur2laatookderegionalesamenstellingvandewoningmarktzien.Hierbijzijnoverige
stedelijkegemeentengedefinieerdalssterkofzeersterkstedelijkegemeentenvolgensde
stedelijkheidsindexvanhetCBS.Hetaandeelvanhetgeliberaliseerdehuursegmentishet
grootstindeviergrotesteden,waarookhetgereguleerdehuursegmentrelatiefgrootis.Ook
tussendeviergrotestedenbestaateenaanzienlijkediversiteitindesamenstellingvande
koopwoning (totale omvang 59,5%)
7
woningmarkt.Hetaandeelvanhetgeliberaliseerdehuursegmentvarieertvan6,8%in
Rotterdamtot12,4%inAmsterdam.OokhetgereguleerdehuursegmentisinAmsterdam
grootmeteenaandeelvan57,4%.
3
Subsidiëring en woonlasten
Opbasisvandebesprokendefinitiesvankoop‐enhuursubsidiesinonderstaandkader
berekenenwedesubsidieaandelenalsfractievandeWOZ‐waardevandewoning.Voor
huurwoningenbestaatdesubsidieuithuurtoeslagenuitdekortingtenopzichtevande
marktconformehuur.Voorkoopwoningenbestaatdesubsidieuithetverschiltussende
huidigefiscalebehandelingendesituatiewaarindeeigenwoningzouwordenbehandeldals
eeninvesteringsgoedinbox3.
Tabel1laatdesubsidieaandelenzienpersegmentenperinkomensgroep.Indehele
populatieishetgemiddeldesubsidieaandeelalspercentagevandeWOZ‐waardehogerinhet
gereguleerdehuursegment(2,7%)daninhetkoopsegment(1,5%).5Hetgemiddelde
subsidieaandeelinhetgeliberaliseerdesegmentismet0,2%zeerlaag.Erisnogsubsidie,
omdatlagereinkomenshunbestaanderechtophuurtoeslaghoudenalshunhuurdooreen
huurverhogingbovendeliberalisatiegrensuitkomt.Demiddeninkomensendehogere
inkomenshebbengeenrechtophuurtoeslag.Ditverklaartookgrotendeelsdatdelaagste
inkomensgroepeenhogersubsidieaandeelontvangt(3,0%)inhetgereguleerde
huursegmentdandemiddeninkomens(1,7%)endehogereinkomens(1,6%).Voorhet
subsidieaandeelinhetkoopsegmentgeldtjuistdatditlichtoplooptmethetinkomen:van
1,3%voordelaagsteinkomensnaar1,5%voordemiddeninkomenstot1,7%voorde
hoogsteinkomens,alsgevolgvanhethogeremarginalebelastingtariefinbox1.
Tabel 1
Subsidieaandelen in % van de WOZ-waarde, naar segment en inkomen (2015)
Verzamelinkomen
(in euro’s)
0 t/m 34.911
34.912 t/m 50.000
> 50.000
Totaal
Aantal
huishoudens
(in mln)
Subsidieaandeel
gereguleerde
huurwoning
Subsidieaandeel
geliberaliseerde
huurwoning
Subsidieaandeel
koopwoning
Subsidieaandeel
gemiddeld
3,5
1,4
2,3
7,3
3,0
1,7
1,6
2,7
0,5
0,0
0,0
0,2
1,3
1,5
1,7
1,5
2,3
1,5
1,6
1,9
Deverschillendesubsidievoetenvormeneenbelangrijkdeelvandeverklaringvoordekleine
omvangvanhetgeliberaliseerdehuursegmentinNederland.Deinternationaleliteratuur
heeftaangetoonddatderelatievekostenvanhurenenkopeneenbelangrijkerolspelenbij
dekeuzevanhuishoudensomaldannieteeneigenwoningtebewonen(Rosen,1979en
1985).Defiscalebehandelingvandeeigenwoningvormteenbelangrijkeverklaringvoorde
ontwikkelingvanhetaandeeleigenaar‐bewonersenverschillentussenlanden(zie
bijvoorbeeldBourassaenHoesli,2010;BoehmenSchlottmann,2014).Simulatiesmethet
CPBWoningmarktmodellatenziendatdekleineomvangvandecommerciëlehuursector
5
Dit betekent niet dat huren in het gereguleerde segment goedkoper is dan wonen in een koopwoning met dezelfde WOZwaarde, bijvoorbeeld doordat er ook overheadkosten en een risicopremie in de huur verwerkt zitten.
8
consistentismetdeverschilleninsubsidievoetentussendesegmentenincombinatiemet
eengrootaanbodvanniet‐commerciëlehuurwoningen.Bijeengelijkesubsidievoetinalle
segmentenvandewoningmarktzoudenhetgereguleerdeenhetgeliberaliseerde
huursegmentsamenbijnadehelftvandewoningmarktuitmaken(VanDijketal.,2016).
Subsidies op de woningmarkt
Een belangrijk onderscheid in de huurmarkt is dat tussen gereguleerde huurwoningen – met een
aanvangshuur beneden de liberalisatiegrens – en geliberaliseerde huurwoningen. Het
woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt op basis van kwaliteitskenmerken de maximaal toegestane
huur van gereguleerde huurwoningen en bepaalt of een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens
(710,68 euro in 2016) is toegestaan. Voor gereguleerde huurwoningen waarbij de maximale huur uit het
WWS bindend is, leidt dit tot een impliciete subsidie voor huurders ten opzichte van de marktconforme
huur. Woningcorporaties vragen vaak een huur die lager is dan de maximale huur volgens het WWS,
waardoor de korting ten opzichte van de marktconforme huur verder oploopt. In dit hoofdstuk hebben
wij de marktconforme huur geschat als een functie van de WOZ-waarde op basis van woningen van
private aanbieders die volgens het WWS liberaliseerbaar zijn.1 Het verschil tussen deze geschatte
marktconforme huur en de werkelijke huur wordt als impliciete subsidie beschouwd.
Daarnaast kunnen huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag indien de huur beneden de
liberalisatiegrens ligt op het moment dat de toeslag wordt aangevraagd. De huurtoeslag daalt met het
verzamelinkomen van het huishouden en stijgt met de werkelijke huur. Bij een huur boven de
liberalisatiegrens is er geen recht op huurtoeslag behalve voor huishoudens die de toeslag al ontvingen
bij een lagere huur en door een huurverhoging boven de liberalisatiegrens zijn uitgekomen. Door deze
uitzondering is soms ook in de geliberaliseerde huursector nog sprake van huurtoeslag. Wij berekenen
de totale subsidie op huurwoningen als de som van de huurtoeslag en de geschatte impliciete subsidie.
Voor woningeigenaren wordt de eigen woning fiscaal gezien als een inkomstenbron. Er wordt in box 1
een forfaitair inkomen bijgesteld in de vorm van het eigenwoningforfait (EWF). De kosten zoals
hypotheekrente en overige financieringskosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar. Voor huishoudens in
de vierde schijf geldt dat het tarief waartegen deze kosten kunnen worden afgetrokken, beperkt is
(2015: 51%) en jaarlijks wordt afgebouwd met 0,5%-punt tot het tarief van de derde schijf is bereikt.
Aangezien de bijtelling van het eigenwoningforfait doorgaans lager is dan de aftrekbare rente, is er per
saldo sprake van een subsidie. Bovendien regelt de Wet Hillen dat huishoudens een extra aftrekpost
ontvangen indien het saldo van het EWF en de aftrekbare rente positief is. Door de fiscale behandeling
van de eigen woning wordt eigen vermogen in de eigen woning minder zwaar belast dan andere
vormen van vermogen in box 3. Aangezien dit huishoudens met eigen vermogen stimuleert om een
woning te kopen in plaats van te huren, interpreteren wij dit ook als een subsidie op koopwoningen.
1
Zie Groot en Möhlmann (2016).
Deafgelopenjarenheefteenvraagverschuivingrichtinghetgeliberaliseerdehuursegment
plaatsgevonden.Ditkomtdoordatdesubsidiëringvanheteigenwoningbezitwordt
afgebouwd,doordatdetoegankelijkheidvanhetgereguleerdehuursegmentisafgenomen
voormidden‐enhogereinkomens,endoorverschuivingeninvoorkeuren.Opkortetermijn
kanhetaanboddooraanbodfrictiesachterblijvenbijdezevraagverschuiving(Vlaketal.,
2017).Dergelijkeaanbodfrictiesbiedenechtergeenvoldoendeverklaringvoorhetkleine
aandeelvanhetgeliberaliseerdehuursegment,aangeziendeverhoudingtussenhetaanbod
vankoop‐enhuurwoningenzichoplangetermijnaanpastaandevraag.Bovendienishet
onzekeroferdaadwerkelijksprakeisvaneenachterblijvendaanbodinhetgeliberaliseerde
huursegment.Debouwvankoopwoningenisopdemeestelocatieslucratieverdandebouw
vangeliberaliseerdehuurwoningen,omdatdecommerciëlewaardevankoopwoningendaar
hogerligt(StecGroep,2016).Indiengemeentenbijgronduitgiftealsvoorwaardestellendat
opdieplekgeliberaliseerdehuurwoningenmoetenwordengerealiseerd,uitzichdatineen
9
lagerewaardevandegrond.Alssprakezouzijnvaneenvraagoverschotdoorachterblijvend
aanbod,zoudebouwvanhuurwoningenjuisthogeremargesmoetenopleveren.Preciesdit
mechanisme(datookviamutatiesvanbestaandebouwkanlopen)zorgtervoordathet
aanbodwordtgestimuleerd,zodatdemarktweerinevenwichtkomt.Deomvangvande
vraagwordthierbijuiteraardinbelangrijkematebepaalddoordesubsidievoetenende
toegankelijkheidvandeverschillendesegmenten.
Ookdekredietmogelijkhedenvormeneenbelangrijkeverklaringvoorhetaandeelvande
koop‐enhuursector(BourassaenHoesli,2010;BoehmenSchlottmann,2014).Inlanden
waarhuiseigenarenminstens10%of20%eigenmiddelenmoeteninbrengen,ishetaandeel
vandekoopsectorkleinerenwonenmeerhuishoudensindecommerciëlehuursector.Het
verzwarenvankredietnormenzouerdusceterisparibustoekunnenleidendathuishoudens
vakermoetenuitwijkennaardegeliberaliseerdehuurmarkt,terwijlzedaarinNederland
forsduurderuitzijn.Ditgeldtinhetbijzondervoorjongeregeneratiesdiegemiddeldweinig
eigenvermogenhebben.BijeenmaximaleLTV‐ratiovan100%zijndegevolgenvan
kredietnormennogbeperkt,maarbijeenmogelijkeverdereverlagingzijngrotereeffectente
verwachten(zieookCPB,2015).
Desubsidieaandelenverschillenweinigperregio,ooknietvoorhetgereguleerde
huursegmentindeviergrotesteden.Voordeimplicietesubsidieisrelevantdatde
marktconformehuurvooreendeelbestaatuitvastekosten,waardoordemarktconforme
verhoudingtussenhuurenWOZ‐waardelagerisvoorwoningenmeteenhogereWOZ‐
waarde(GrootenMöhlmann,2016).Voordehuurtoeslaggeldtdatdezeafhangtvandehuur
ennietvandeWOZ‐waarde,waardoordehuurtoeslaginstedenmethogehurenenWOZ‐
waardenineuro’sietshogerenalspercentagevandeWOZ‐waardeietslageris.Persaldo
zijnerdaardoorinhetgereguleerdesegmentweinigregionaleverschillenin
subsidieaandelen,wanneerdezewordenuitgedruktalsaandeelvandeWOZ‐waarde.
Tabel 2
Regio
Vier grote steden
Overige stedelijke
gemeenten
Overig Nederland
Totaal
Subsidieaandelen in % van de WOZ-waarde, naar segment en regio (2015)
Aantal
huishoudens
(in mln)
Subsidieaandeel
gereguleerde
huurwoning
Subsidieaandeel
geliberaliseerde
huurwoning
Subsidieaandeel Subsidieaandeel
koopwoning
gemiddeld
1,1
2,8
0,2
1,7
2,1
2,9
3,3
7,3
2,7
2,8
2,7
0,2
0,2
0,2
1,6
1,5
1,5
1,9
1,8
1,9
Erzijnwelverschillenindesubsidieaandelentussenhuishoudensmetverschillende
samenstellingenleeftijd,maardezeverschillenhangenvoornamelijksamenmetinkomen.
Bijkoopwoningenspeeltookdematewaarindehypotheekisafgelost,eenrol.Opvreemd
vermogengeldtnamelijkeenhogeresubsidiedanopeigenvermogen.
Omdatdekostenvanverschillendewoonvormenendesubsidieaandelensterkuiteenlopen,
zijnerookgroteverschillentussendewoonquotes.Tabel3toontdewoonquotesvan
verschillendeinkomensgroepen.Woonlastennemendoorgaansafmetinkomen.
Huishoudensineengereguleerdehuurwoninghebbenbinnenalleinkomensgroepende
10
laagstewoonquotes,opdevoetgevolgddoorhuishoudensineenkoopwoning.Huishoudens
inhetgeliberaliseerdehuursegmenthebbendehoogstewoonquotes.Ditkomtvooreen
belangrijkdeeldoorhetlagesubsidieaandeelinditsegment.Terwijl95%vande
huishoudenswoontineensegmentmetaanzienlijkesubsidies,bestaaninde
geliberaliseerdehuurmarkt(vrijwel)geensubsidies.Doorhetprijsopdrijvendeeffectvan
subsidiesinderestvandewoningmarktliggendehureninhetgeliberaliseerdesegment
echterwelhogerdanzondersubsidieshetgevalzouzijngeweest(VanDijketal.,2016).
Tabel 3
Woonquotes (in % besteedbaar inkomen), naar segment en inkomen (2015)
Verzamelinkomen
(in euro’s)
Aantal
huishoudens
(in mln)
Woonquote
gereguleerde
huurwoning (in %)
0 t/m 34.911
34.912 t/m 50.000
> 50.000
Totaal
3,5
1,4
2,3
7,3
27,1
20,9
14,7
25,3
4
Woonquote
Woonquote
geliberaliseerde koopwoning (in %)
huurwoning (in %)
45,3
33,3
23,6
34,2
28,3
21,9
16,6
21,4
Woonquote alle
segmenten (in %)
28,3
22,4
16,8
23,4
Woonvoorkeuren
Huishoudensmeteenwoninginhetgeliberaliseerdehuursegmentgevenbovengemiddeld
aanbinnentweejaartewillenverhuizen(figuur3).6Ditgeldtvoordehelftvande
middeninkomensinditsegment.Eenruimemeerderheidvanhuishoudensmeteen
verhuiswensisvoornemensnaareenkoopwoningteverhuizen.Degeliberaliseerdehuuris
dusinhetbijzondervoormidden‐enhogereinkomensvaakeentijdelijkeoplossing,waarna
huishoudensveelaldoorstromennaareenkoopwoning.Lageinkomensmeteen
verhuiswensinhetgeliberaliseerdesegmentzijnjuistrelatiefvaakvoornemensteverhuizen
naareenwoningwaarbijzeinaanmerkingkomenvoorhuurtoeslag.Debelangrijkste
redenendathuishoudensmeteenlaaginkomennaareengeliberaliseerdehuurwoning
verhuizen,isdatze(i)vooreengereguleerdehuurwoningnietinaanmerkingdachtente
komen,(ii)desnellebeschikbaarheidvaneengeliberaliseerdehuurwoning,en(iii)een
(ervaren)gebrekaanaanbodvangereguleerdehuurwoningen(volgensdegegevensin
WoON).
Eenbelangrijkevraagisinwelkematedewoningeninhetgeliberaliseerdesegment
aansluitenbijdewoonvoorkeurenvanhuishoudensmeteenmiddeninkomen.De
gemiddeldehuurquotevandemiddeninkomensbedraagt22%vanhetbesteedbaar
huishoudinkomen.Voormiddeninkomensmeteengeliberaliseerdehuurwoninggeldteen
gemiddeldehuurquotevan33%doordehogerehureninditsegment(zietabel3).Voorde
middeninkomensingereguleerdeengeliberaliseerdehuurwoningenligtdehuurquote
doorgaanstussende15en30%vanhetbesteedbaarinkomen(figuur4).Deverdelingvan
huurquotesvanmiddeninkomensinhetgeliberaliseerdehuursegmentligteenstukverder
naarrechts.
6
Hoewel er een discrepantie is tussen de voorkeuren die huishoudens uitspreken en hun feitelijke gedrag, geven deze
data wel een algemene indruk van de overwegingen van huishoudens. Op basis hiervan kunnen echter geen conclusies
worden getrokken over verhuizingen die daadwerkelijk te verwachten zijn.
11
Figuur 3
Aandeel huishoudens met verhuiswens, naar segment en inkomen (2015)
verzamelinkomen 0 t/m 34.911 euro
34,3% wil verhuizen
3,5 miljoen
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
verzamelinkomen 34.911
t/m 50.000 euro
33,5% wil verhuizen
1,4 miljoen
verzamelinkomen > 50.000 euro
30,8% wil verhuizen
2,3 miljoen
geliberaliseerde huurwoning (49,1% wil verhuizen)
gereguleerde huurwoning (38,6% wil verhuizen)
koopwoning (28,4% wil verhuizen)
Figuur 4
Verdeling huurquotes middeninkomens (2015)
0,07
dichtheid
De huurquote voor alle huurwoningen ligt
voor middeninkomens doorgaans tussen
15-30% van het besteedbaar inkomen.
huurquote gereguleerde en geliberaliseerde woningen
huurquote geliberaliseerde woningen
0,06
De huurquote voor de geliberaliseerde huurwoningen ligt voor middeninkomens
meestal tussen de 25-40% van het besteedbaar inkomen.
0,05
0,04
62% wil goedkoper wonen, maar wordt mogelijk
tegengehouden door het beperkte aanbod van
huurwoningen onder de liberalisatiegrens.
0,03
0,02
0,01
0
0
10
20
30
betaalbaarheidsgrens
Bron: eigen analyse o.b.v. WoON microdata.
12
40
50
60
70 % besteedbaar inkomen
InWoONisalsonderdeelvandeverhuiswensenooknaardegewenstehuurgevraagdaande
respondenten.Vandemiddeninkomensinhetgeliberaliseerdesegmentgeeft62%aaneen
voorkeurtehebbenvooreengoedkoperehuurwoningdandehuidige,terwijlditzelfs82%is
bijlageinkomensinhetgeliberaliseerdesegment.7Vandemiddeninkomensmeteen
huurwoninginhetgereguleerdesegmentwil28%eengoedkoperewoning,bijkopersisdeze
voorkeur22%.
Ookdevergelijkingmetlandenmeteenrelatiefkleinergereguleerdhuursegmentkan
interessantzijn.VoorEuropeselandenontbrekenechtercijfersoverdepositievan
middeninkomensdieeensystematischevergelijkingmogelijkmaken.IndeVerenigdeStaten
kanopbasisvanUSCensusDatawordengeobserveerddathetmerendeelvandehuurders
meteenmiddeninkomeneenlagerewoonquoteheeftdande25tot40%dieinhet
Nederlandsegeliberaliseerdehuursegmentgebruikelijkis.Deverdelingvanwoonuitgaven
vanmiddeninkomensindeVSlijktveelmeeropdeverdelingvooralleNederlandse
middeninkomensinfiguur4,danopdievanmiddeninkomensinhetgeliberaliseerde
huursegment.Hetisaannemelijkdatdehureninhetgeliberaliseerdehuursegmenthoger
zijndanwateendeelvandehuishoudensopgrondvanhunvoorkeurenwenselijkacht.Dat
huishoudensmeteenvoorkeurvooreengoedkoperewoningnutocheengeliberaliseerde
huurwoninghuren,kanvolgenuithetbeperkteaanbodvanhuurwoningenonderde
liberalisatiegrensdoordebeperkingendieindatsegmentgeldenvoorverhuurders.
Indeliteratuurwordteenwoonquotehogerdan30%regelmatigalsgrensgehanteerd
waarbovendebetaalbaarheidinhetgedingkomt.8VolgensdeNIBUD‐
financieringslastenpercentages–diezijngebaseerdopdefinanciëledraagkrachtvan
huishoudens–ligtdegrenswaarbijwoonlastentehoogwordengeacht,voorde
middeninkomensbenedende30%.Dergelijkewoonquoteskomensterkovereenmetde
inkomenseisendiecommerciëleverhuurdersvaakstellen.Woningeninhetgeliberaliseerde
huursegmentzijndusookvanuithetoogpuntvanbetaalbaarheidrelatiefduurvoorde
middeninkomens.
5
Naar een groter geliberaliseerd huursegment
Dekleineomvangvanhetgeliberaliseerdehuursegmentisvooreenbelangrijkdeelte
verklarendoordatditsegmentfinancieelonaantrekkelijkisvoorhuishoudens.Terwijlinhet
gereguleerdehuursegmentsprakeisvan(impliciete)subsidieseneigenaar‐bewonersvan
koopwoningenfiscalevoordelengenieten,wordtwoneninhetgeliberaliseerdehuursegment
nietgesubsidieerd.Hierdoorwordenhuishoudensdieinhetgeliberaliseerdehuursegment
willenwonen,geprikkeldomnaardeanderesegmentenuittewijken.Huishoudensinhet
geliberaliseerdehuursegmenthebbenhogerewoonlastenvoordezelfdekwaliteitwoning,
7
Het is niet bekend of en op welke manier huishoudens bij de beantwoording van deze vraag de relatie tussen de huur en
de kwaliteit van woonruimte hebben meegewogen.
8
Zie bijvoorbeeld Huchanski (1995), die het gebruik van huurquotes als indicator voor betaalbaarheid in verschillende
landen in kaart heeft gebracht.
13
zonderdatereenredenlijkttezijnomdezegroephuishoudensmindertesubsidiërendan
anderegroepen.
Vanuitditperspectiefligthetvoordehandomdesubsidieverschillentussende
verschillendesegmentenvandewoningmarktteverkleinen.Ditkandoorbestaande
subsidiesverderaftebouwenindekoopmarkteninhetgereguleerdehuursegment.Inde
koopmarktkanditbijvoorbeelddooreenverdereafbouwvandehypotheekrenteaftrek.In
hetgereguleerdehuursegmentkunnendehurenmeermarktconformvastgesteldworden.
Methetbeleidvandeafgelopenjarenisaleenaantalstappenindezerichtinggezet.
Deverschillentussendesegmentenkunnenookwordenverkleinddooreensubsidiete
introducereninhetgeliberaliseerdehuursegment.Eenlogischemaatregelzoubijvoorbeeld
zijnomwoningenbovendeliberalisatiegrensnietmeeruittesluitenvanhuurtoeslag (en de
toeslag in plaats daarvan te maximeren).Doordezeuitsluitingwordenhuishoudensmeteen
laaginkomendiegeengereguleerdehuurwoningkunnenbemachtigen,namelijkdubbel
benadeeld:zijbetaleneenhogerehuurtenopzichtevandekwaliteitvandewoningdan
huurdersinhetgereguleerdesegmentenontvangenbovendiengeenhuurtoeslag.Het
introducerenvannieuwesubsidiesinhetgeliberaliseerdehuursegmentzonderbestaande
subsidiesaftebouwen,leidtechtertoteentoenamevandetotalesubsidiëring,waardoorde
doelmatigheidopdewoningmarktverslechtert(CPB/PBL,2016).DestudieKansrijk
woonbeleid(CPB/PBL,2016)bespreektdiversemaatregelendiedeverschilleninsubsidies
tussendesegmentenkunnenverkleinen.
Erzijnvoorstellenomhetgeliberaliseerdehuursegmenttestimulerenvialagere
grondprijzen,ofombijnieuwbouwprojecteneenbepaaldaandeelgeliberaliseerde
huurwoningenteverplichten.Dezeaanpakismindereffectiefdandirectesubsidiëringviade
vraagkant.Datkomtbijvoorbeelddoorverdringingseffecten:hetbouwenvan
geliberaliseerdehuurwoningenopgoedkoperegrondkomtdeelsindeplaatsvanbestaande
ofgeplandegeliberaliseerdehuurwoningen.Viadezewegwordthettoevoegenvannieuw
aanbodwelgestimuleerd,maardoordathetextraaanboddemarkthuurdrukt,ontstaat
tegelijkertijdeenprikkelombestaandaanbodteonttrekken.Persaldoleidtsturingvanhet
aanbodvannieuwehuurwoningenviadegrondmarktdaardoortoteenadditionele
algemenesubsidieopwonen,wattenkostegaatvandedoelmatigheidopdewoningmarkt.
Daarnaastconstaterenwedatervanuitdemiddeninkomensookvraagbestaatnaar
woningenindeprijssegmentenbenedendeliberalisatiegrens.Woningcorporatieskunnen
echtereenbeperktaantalgoedkopewoningenaanbiedenaaninkomensbovende
toewijzingsgrens.Commerciëleverhuurdersmogengoedkoperewoningenwelverhurenaan
demiddeninkomens,maarditaanbodkomtslechtsbeperkttotstanddoorde
huurprijsreguleringvanhetwoningwaarderingsstelsel(WWS).Opplaatsenwaarde
maximaaltoegestanehuurbenedendemarkthuurligt,kangeenmarktconformrendement
wordengehaald,waardoorcommerciëleaanbiedersuitwijkennaaralternatieve
investeringen.
Hetaanbodkomtookniettotstanddoordatdeverhuurderheffingookvantoepassingisop
gereguleerdehuurwoningenvangroterecommerciëleverhuurders.Eenveelgehoord
14
argumentisdatdeverhuurderheffingvoorzowelsocialealscommerciëleverhuurdersmoet
geldenomeenlevelplayingfieldtecreëren.Datgaatechterommeerdereredenennietop.
Socialeverhuurdersprofiterennamelijkvangeborgdekredietfaciliteitenencommerciële
verhuurdersniet.Daarnaasthanterengemeentenvaaklageregrondprijzenvoornieuwbouw
vansocialehuurwoningendoorwoningcorporaties.Feitelijkishierdoorsprakevaneenextra
belastingophetverhurenvancommerciëlehuurwoningeninhetgereguleerdesegment(zie
ookCPB,2016).
Alsalternatiefvoordekoopmarktzouhetgeliberaliseerdehuursegmentdaaromook
woningeninlagereprijsklassenmoetenkunnenomvatten.Ditbetreftadditioneelaanbodten
opzichtevanhetbestaandeaanbodvansocialeverhuurdersinhetgereguleerdesegment.
Datkanbijvoorbeelddoordeverhuurderheffingendehuurprijsreguleringafteschaffen
voor(nieuwehuurcontractenvan)commerciëleverhuurders.Hetmakenvaneendergelijk
onderscheidtussencommerciëleensocialeverhuurderslijktjuridischmogelijk.9Het
afschaffenvandeverhuurderheffingvoorcommerciëleverhuurdersleidttotlagerehuren.
Denadelenvanafschaffingvandehuurprijsreguleringvoortoekomstigehuurderszijn
beperkt.Zonderbeleidswijzigingenzoudenerdoorcommerciëleverhuurdersnamelijkgeen
nieuwehuurcontractenwordenaangebodenwaarbijeenmarktconformrendementdoorhet
WWSonmogelijkis.ZijzoudenalleenwoningenaanbiedenwaarbijbinnenhetWWSookal
eenmarktconformrendementkanwordengehaald,maardaarleidtafschaffingvanhetWWS
niettothogerehuren,aangeziendehuurdaaralmarktconformis.Eenalternatiefomhet
geliberaliseerdehuursegmentuittebreidennaarlagereprijssegmenteniseenverlagingvan
deliberalisatiegrens.Indatlaatstegevalmoetenookdegevolgenvoorcorporatiesen
huurdersdienietmeerinaanmerkingkomenvoordehuurtoeslag,inogenschouwworden
genomen.
Literatuur
Boehm,T.P.enA.M.Schlottmann,2014,Thedynamicsofhousingtenurechoice:Lessons
fromGermanyandtheUnitedStates,JournalofHousingEconomics,nr.25,pag.1–19.
Boer,R.de,enR.Bitetti,2014,Arevivaloftheprivaterentalsectorofthehousingmarket?
LessonsfromGermany,Finland,theCzechRepublicandtheNetherlands,OECDEconomics
DepartmentWorkingPapers,nr.1170,OESO,Parijs.(link)
Bourassa,S.C.enM.Hoesli,2010,WhydotheSwissrent?,TheJournalofRealEstateFinance
andEconomics,nr.40,pag.286–309.
CPB,2015,DeeconomischeeffectenvaneenverdereverlagingvandeLTV‐limiet,CPB
Notitie,CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
9
Een onderscheid in de verhuurderheffing en het WWS tussen toegelaten instellingen en commerciële verhuurders lijkt in
principe mogelijk, waarbij de vormgeving zou kunnen zijn dat al het aanbod van commerciële partijen als geliberaliseerd
wordt gekwalificeerd.
15
CPB,2016,Hoorzitting/rondetafelgesprekEvaluatieverhuurderheffing,CPBNotitie,
CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
CPB/PBL,2016,Kansrijkwoonbeleid,CentraalPlanbureauenPlanbureauvoorde
Leefomgeving,DenHaag.(link)
Dijk,M.van,S.P.T.GrootenJ.L.Möhlmann,2016,CPBwoningmarktmodel,CPB
Achtergronddocument,CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
Groot,S.P.T.enJ.L.Möhlmann,2016,Schattingmarktconformehuur,CPB
Achtergronddocument,CentraalPlanbureau,DenHaag.(link)
Huchanski,J.D.,1995,Theconceptofhousingaffordability:Sixcontemporaryusesofthe
housingexpenditure‐to‐incomeratio,HousingStudies,nr.10,pag.471–491.
Rosen,H.S.,1979,Owneroccupiedhousingandthefederalincometax:Estimatesand
simulations,JournalofUrbanEconomics,nr.6,pag.247–266.
Rosen,H.S.,1985,Housingsubsidies:Effectsonhousingdecisions,efficiency,andequity,in
A.J.AuerbachenM.Feldstein(red.),HandbookofPublicEconomics,pag.375–420,North‐
Holland,Amsterdam.
StecGroep,2016,Gemeentebenchmarkvrijesectorhuur,Arnhem.(link)
Vlak,A.,M.VanMiddelkoop,F.SchilderenM.Eskinasi,2017,Perspectievenvoorhet
middensegmentvandehuurwoningmarkt:Verkenningvoordeverdereontwikkelingvan
hetmiddensegment,PlanbureauvoordeLeefomgeving,DenHaag,teverschijnen.
16