Transcript Bijna 70% woningen Amsterdam voor of boven

Portfolio Valuation
Risk Assessment
Pool Audits
Efficient Origination
Fraud Prevention
Bijna 70% woningen Amsterdam voor of boven vraagprijs verkocht
Delft, 17 november – In het derde kwartaal van 2012 was de verkoopprijs in Nederland voor
24% van de transacties minder dan 90% van de laatste vraagprijs. In het huidige kwartaal is
dit teruggelopen tot slechts 6%. En waar nu in 19% van de transacties de verkoopprijs gelijk
aan of hoger is dan de laatste vraagprijs, was dat vier jaar geleden slechts 6%.
Vier jaar geleden daalde de gemiddelde woningprijs op jaarbasis in Nederland het hardst in meer
dan 30 jaar. In het derde kwartaal van 2012 zakte de woningprijs met 8,1% ten opzichte van het jaar
ervoor. Voor die tijd was het aantal transacties al flink afgenomen. Het aantal verstrekte hypotheken
lag op een dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013 met 174.000 hypotheken per jaar.
Hierna begon de woningmarkt zich te herstellen. Sinds 2014 staat de prijsontwikkeling weer in de
plus en is de gemiddelde woningprijs in vier jaar gestegen met 11,6%. Voor eengezinswoningen is
het groeicijfer 10,1% en voor appartementen 17,3%. Het aantal transacties is sindsdien met 79%
toegenomen en het aantal verstrekte hypotheken met 70%. De lage rente jaagt de woningmarkt
aan. De betaalbaarheid van woningen is sterk verbeterd: de betaalbaarheidsindex van Calcasa is
gedaald van bijna 30% in 2008/2009 naar circa 16% nu.
Het aantal te koop aangeboden woningen in Nederland is in de afgelopen vier jaar gedaald met
90.000 woningen. Dat is een daling van 33%. In de Randstad is het aanbod zelfs afgenomen met
46% en in de grote steden is de daling het grootst met in Amsterdam 65%, Rotterdam 45%, Utrecht
68% en Den Haag 47% (zie figuur 1).
Figuur 1
Ontwikkeling van het
aantal te koop
aangeboden woningen in
de afgelopen vier jaar
Bron: Calcasa
Koornmarkt 41
2611 EB Delft
t +31 (0)15 214 88 34
f +31 (0)15 214 88 57
[email protected]
www.calcasa.nl
Portfolio Valuation
Risk Assessment
Pool Audits
Efficient Origination
Fraud Prevention
Onderbieden neemt af en overbieden neemt toe
Sinds 2012 is de gemiddelde vraagprijs in Nederland toegenomen met 1,8%. In de 4 grote steden
is de gemiddelde vraagprijs ontwikkeling met 27,5% het hoogst in Amsterdam gevolgd door 7,6% in
Utrecht, -1,1% in Den Haag en -2,1% in Rotterdam.
Vier jaar geleden was de verkoopprijs in Nederland voor 24% van de transacties minder dan 90% van
de laatste vraagprijs. In het huidige kwartaal is dit teruggelopen tot slechts 6%. En waar nu in 19%
van de transacties de verkoopprijs gelijk aan of hoger is dan de laatste vraagprijs, was dat vier jaar
geleden slechts 6%.
In onderstaande figuren is deze trend zichtbaar. De figuren links hebben betrekking op het derde
kwartaal van 2012, de figuren rechts op het huidige kwartaal. Alle gemeenten (met meer dan 5.000
koopwoningen) zijn op alfabetische volgorde geplot op basis van het aandeel transacties met een
verkoopprijs hoger dan of gelijk aan 100% (figuren boven) of lager dan 90% (figuren onder) van de
laatste vraagprijs. Waar vier jaar geleden nog in 121 gemeenten bij bijna geen enkele transactie gelijk
of meer dan 100% werd geboden, is dat nu nog slechts in 18 gemeenten het geval. Andersom is het
aandeel woningen met transacties onder de 90% van de vraagprijs flink gezakt.
75%
Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs
>= 100% van de laatste vraagprijs in 2012K3
75%
50%
50%
25%
25%
0%
75%
Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs
>= 100% van de laatste vraagprijs in 2016K3
Aandeel transacties per
gemeente met
verkoopprijs groter of
gelijk aan 100% van de
laatste vraagprijs voor
2012K3 en 2016K3
(figuren boven)
Aandeel transacties per
gemeente met verkoopprijs lager dan 90% van
de laatste vraagprijs voor
2012K3 en 2016K3
(figuren onder)
0%
Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs
<= 90% van de laatste vraagprijs in 2012K3
75%
50%
50%
25%
25%
0%
0%
Figuur 2a/2b/2c/2d
Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs
<= 90% van de laatste vraagprijs in 2016K3
De horizontale as plot
alle gemeenten van
Nederland (met meer
dan 5.000
koopwoningen) op
alfabetische volgorde
Bron: Calcasa
Koornmarkt 41
2611 EB Delft
t +31 (0)15 214 88 34
f +31 (0)15 214 88 57
[email protected]
www.calcasa.nl
Portfolio Valuation
Risk Assessment
Pool Audits
Efficient Origination
Fraud Prevention
Amsterdamse koopwoningen worden snel duurder
Het overbieden op vraagprijzen heeft natuurlijk consequenties voor de gemiddelde woningprijs.
Alleen al het afgelopen jaar is deze met 6,2% gestegen, de hoogste prijsstijging sinds 2002.
In figuur 3c is het aandeel transacties met de verkoopprijs gelijk aan of hoger dan de laatste vraagprijs
per woningtype voor heel Nederland geplot. Bij appartementen komt dit met 29% het meest voor.
In figuur 3a wordt getoond wat voor gevolgen dat heeft in de verdeling van de transacties naar
prijsklasse in Nederland.
Uitzonderlijk is de situatie in Amsterdam, waar 69% van de transacties voor of boven de vraagprijs
wordt verkocht. In figuur 3d wordt per stadsdeel het overbieden getoond. Stadsdeel West spant de
kroon met een aandeel van 80% van de transacties waarbij voor of boven de vraagprijs is geboden.
De gemiddelde verkoopprijs ligt daardoor in Amsterdam op 103,5% van de laatste vraagprijs. Voor
Nederland is dat 96,6%.
De Amsterdamse woningmarkt wordt snel duurder. De verdeling van de transacties naar prijsklasse
geeft een beeld van dit verloop. 40% van de transacties in Amsterdam ligt nu boven de verkoopprijs
van 500.000 euro (zie figuur 3b).
100%
75%
75%
50%
50%
25%
25%
0%
'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
meer dan 500.000 euro (NL)
250.000 tot 350.000 euro (NL)
75.000 tot 150.000 euro (NL)
40%
350.000 tot 500.000 euro (NL)
150.000 tot 250.000 euro (NL)
minder dan 75.000 euro (NL)
Aandeel transacties met verkoopprijs >= 100% van
de laatste vraagprijs in 2016K3
0%
100%
75%
20%
50%
10%
25%
0%
'07
'08
'09
'10
eengezinswoningen (NL)
rijwoningen (NL)
'11
'12
'13
'14
'15
'16
(half)vrijstaande woningen (NL)
appartementen (NL)
Verdeling transacties
naar prijsklasse in
Nederland (figuur boven,
links) en Amsterdam
(figuur boven, rechts)
'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16
meer dan 500.000 euro (A'dam)
250.000 tot 350.000 euro (A'dam)
75.000 tot 150.000 euro (A'dam)
30%
0%
Figuur 3a/3b/3c/3d
100%
350.000 tot 500.000 euro (A'dam)
150.000 tot 250.000 euro (A'dam)
minder dan 75.000 euro (A'dam)
Aandeel transacties met verkoopprijs >= 100% van
de laatste vraagprijs in 2016K3
'07
'08
'09
'10
'11
Stadsdeel Centrum (A'dam)
Stadsdeel Nieuw-West (A'dam)
Stadsdeel Oost (A'dam)
'12
'13
'14
'15
'16
Stadsdeel West (A'dam)
Stadsdeel Zuid (A'dam)
Aandeel transacties met
verkoopprijs hoger dan
of gelijk aan 100% van
de laatste vraagprijs in
Nederland (figuur onder,
links) en in Amsterdam
(figuur onder, rechts) met
meer dan 10.000 koopwoningen in stadsdelen
Bron: Calcasa / Kadaster
Koornmarkt 41
2611 EB Delft
t +31 (0)15 214 88 34
f +31 (0)15 214 88 57
[email protected]
www.calcasa.nl
Portfolio Valuation
Risk Assessment
Pool Audits
Efficient Origination
Fraud Prevention
Over Calcasa
Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en
waardering van onroerend goed. Onze missie is: “Calcasa wil de waarde en karakteristieken
van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze
opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico’s beter kunnen beheersen.”
Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is
uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de
drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Daarnaast is Calcasa bekend vanwege de
veelvuldig geraadpleegde WOX, de woningprijsindex van Nederland. Calcasa is gespecialiseerd in
dataverzameling, kwantitatief onderzoek, softwareontwikkeling en statistische modelbouw met een
sterk wetenschappelijk fundament. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatieinstituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van
Calcasa.
www.calcasa.nl
Koornmarkt 41
2611 EB Delft
t +31 (0)15 214 88 34
f +31 (0)15 214 88 57
[email protected]
www.calcasa.nl