Transcript Due nodi da sciogliere per il sisma

Il Sole 24 Ore
Lunedì 7 Novembre 2016 ­ N. 307
5
La legge di bilancio
Rata extra large
Sfruttando tutto il plafond di spesa ammessa
lo sgravio annuo andrà da 9.600 a 16.320 euro
LE AGEVOLAZIONI
La chance per i condomìni
In caso di opere sulle parti comuni il credito
si potrà cedere a soggetti privati e fornitori
Due nodi da sciogliere per il sisma-bonus
FOCUS
Linee guida
Sulle detrazioni fino all’85% per la messa in sicurezza pesano il rischio incapienza e l’entità dell’investimento determinanti
per valutare
Percentuali su più livelli
l’intervento
A CURA DI
Dario Aquaro
Cristiano Dell’Oste
pDetrazioni ricche come il si­
sma­bonus previsto dalla legge di bilancio 2017 non si vedevano da dieci anni, da quando il 55% sul
risparmio energetico veniva rimborsato dal fisco in tre rate annuali. Basta questo dettaglio a dimostrare quanto sia forte la volontà del Governo di dare una spinta alla messa in sicurezza preventiva contro i terremoti. Tuttavia, il pacchetto di agevola­
zioni delineato dal Ddl ora alla Camera non pare in grado di of­
frire a tutti i proprietari l’aiuto economico necessario a soste­
nere i lavori di prevenzione. Lo strumento della detrazio­
ne – tra tanti pregi, compreso il contrasto al sommerso – ha due limiti:
1 il contribuente deve avere (o farsi prestare) il denaro per pa­
gare i lavori, e solo l’anno succes­
sivo – quando presenterà la di­
chiarazione dei redditi – il fisco comincerà a rimborsargli a rate una quota dell’investimento ini­
ziale, sotto forma di sconto dalle imposte;
1 se l’imposta non è così “ca­
piente” da assorbire la detrazio­
ne, parte del bonus andrà perso.
È chiaro che chi ha le risorse
iniziali da investire e dichiara un reddito elevato sfrutterà al mas­
simo le detrazioni extra large. Ma bisogna intendersi su “quan­
to” dev’essere alto il reddito. Ad esempio, chi spenderà 100mila euro nel 2017 per mettere in sicu­
rezza una villetta in zona 2 con passaggio a una classe di rischio sismico inferiore potrà recupe­
rare in cinque anni il 70% dell’in­
vestimento: quindi il bonus sarà QUOTIDIANO DEL CONDOMINIO
Va rimossa la veranda
vietata dal regolamento
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Nell'edizione online di oggi
l’approfondimento di Luca Bridi
sulla rimozione della veranda
eretta in violazione del regola­
mento condominiale.
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di 13.440 euro l’anno. Uno sconto
per assorbire il quale serve un reddito di almeno 45mila euro – presumendo l’assenza di altre detrazioni – che sale a circa 46mila per dipendenti e pensio­
nati (che hanno detrazioni ad hoc legate al reddito).
In Umbria il reddito comples­
sivo medio dichiarato nel 2015 è stato di 19.160 euro, cui corri­
sponde un’imposta netta di 4.255 euro. Mentre nelle Marche e in Abruzzo, altre due regioni ad al­
to rischio e colpite dagli ultimi terremoti, entrambi i valori sono
poco più bassi. Anche ipotizzan­
do un investimento iniziale di­
mezzato a 50mila euro – e anche riducendo la detrazione al 50% se i lavori non migliorano la clas­
se sismica – il bonus varrebbe 5mila euro all’anno. Come dire: per il contribuente medio di que­
ste regioni l’incapienza è dietro l’angolo e la riduzione del recu­
pero da dieci a cinque anni può persino essere controproducen­
te, perché ingrossa la rata.
Per rimediare, il Ddl di bilan­
cio prevede la possibilità di cede­
re la detrazione, ma solo per i bo­
nus “maggiorati” per lavori su parti comuni condominiali, ed esclude espressamente la ces­
sione a banche e intermediari fi­
nanziari. Quindi bisognerà tro­
vare un soggetto capiente dispo­
sto a rilevare il credito d’imposta
(magari il genitore che paga i la­
vori per la casa del figlio). Oppu­
re si potrà proporre all’impresa di acquisire il bonus in cambio di
uno sconto sulla fattura: è un’ipotesi interessante, anche se
molto dipende da come le Entra­
te attueranno la norma ed è evi­
dente che l’azienda dovrà a sua volta farsi finanziare per coprire il costo dei lavori.
Un’altra soluzione contro l’in­
capienza – ora non prevista dal Ddl – è lasciare libero il contri­
buente di scegliere il numero di rate entro un range prefissato. È già successo nel 2008 per l’eco­
bonus, ma andrebbe valutato il costo per l’Erario e non sarebbe una soluzione per tutti.
Le cose si complicano per i
proprietari che non hanno le ri­
sorse per sostenere l’investi­
mento. In questi casi serve un fi­
nanziamento che riduca o azzeri
l’esborso iniziale. Trovare un equilibrio finanziario sostenibi­
le – a tavolino – non sembra im­
possibile (si veda l’articolo in basso). Ma si tratta di soluzioni la
cui praticabilità andrà provata sul campo.
Ancora più complessa è infine
la situazione in cui il proprieta­
rio, oltre a non avere il denaro, è incapiente, perché qui va trovata
anche una strada per “monetiz­
zare” il bonus, cedendolo a pri­
vati o all’impresa incaricata dei lavori.
Le detrazioni per la messa in sicurezza antisismica nel 2016 e le regole previste dal Ddl di bilancio dal 2017
Tipo di edificio
e zona di rischio
Spesa massima agevolata (euro)
e detrazione %
Rateazione
(anni)
Rata annua di detrazione
su una spesa di 100.000 euro
Cessione
del credito
LE REGOLE FINO ALLA FINE DEL 2016
Abitazioni principali e costruzioni adibite
ad attività produttive in zona 1 e 2
96.000
65%
10
6.240
"Patrimonio edilizio" in genere in
zona 3 e 4 e altri edifici in zona 1 e 2
96.000
50%
10
4.800
96.000
50%
Senza miglioramento
della classe di rischio
5
9.600
96.000
70%
Con passaggio a una
classe di rischio inferiore
5
13.440
96.000
75%
Con passaggio a una classe di
rischio inferiore in condominio
5
14.400
96.000
80%
Con passaggio a due
classi di rischio inferiori
5
15.360
96.000
85%
Con passaggio a due classi di
rischio inferiori in condominio
5
16.320
dal 1° gennaio al
31 dicembre 2017
96.000
50%
10
4.800
dal 1° gennaio
2018
48.000
10
1.728
IL PROGETTO DAL 2017
Abitazioni e costruzioni adibite
ad attività produttive in zona 1, 2 e 3
Spese pagate dal 1° gennaio 2017
al 31 dicembre 2021
"Patrimonio edilizio"
in genere in zona 4
e altri edifici
in zona 1, 2 e 3
36%
© RIPRODUZIONE RISERVATA
L’opzione. L’abbinata con i mutui ristrutturazione
Se lo sconto fiscale
ripaga il prestito
pQuando la capienza fiscale è sufficiente ad accogliere la detra­
zione, ma non si dispone della li­
quidità per pagare gli interventi, si
può valutare un finanziamento. Considerando tuttavia che, oltre alle “normali” condizioni reddi­
tuali e di età richieste al contri­
buente, il mutuo ristrutturazione – a seconda degli istituti – viene di solito erogato fino a una certa per­
centuale del valore dell’immobile.
Per semplicità, prendiamo
l’esempio di un 50enne, dipen­
dente a tempo indeterminato, che intenda finanziare i lavori antisismici su una casa nelle Marche in zona 2: andrebbe sì a pagare le rate del mutuo, ma po­
trebbe anche scalare dall’Irpef una parte della spesa. Per un con­
veniente mutuo quinquennale di 50mila euro con tasso fisso a copertura dell’intera spesa edili­
zia, il contribuente dovrebbe re­
stituire alla banca ogni anno cir­
ca 10.300 euro; mentre con la di­
chiarazione dei redditi successi­
va ai lavori si vedrebbe restituiti in forma di detrazione 7mila o 8mila euro, a seconda del “salto” di classe di rischio (cui potrebbe aggiungersi la detrazione del 19% sugli interessi se si ristruttu­
ra l’immobile da adibire ad abita­
zione principale). Con finanzia­
mento decennale, la rata scende­
rebbe a circa 5.400 euro e sareb­
be inferiore allo “sconto” fiscale:
ma per il primo anno di rimborso
alla banca e dal settimo in poi, ra­
ta e detrazione non si incroce­
rebbero.
E nel caso si volesse (e potes­
se) chiedere 100mila euro? Con mutuo quinquennale si restitui­
rebbero alla banca circa 20.850 euro l’anno, a fronte di un suc­
cessivo bonus fiscale di 13.440 o 15.360 euro. Mentre se il finanzia­
mento fosse decennale, le rate annue sarebbero pari a quasi 11.150 euro: anche qui, inferiori al­
l’importo della detrazione ma da
versare in dieci anni.
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Bianca Lucia Mazzei
L’
ondata di scosse sismi­
che che sta sconvolgen­
do l’Italia ricorda a tutti
(se ancora ce ne fosse bisogno) l’altissimo rischio­terremoti del nostro Paese. Il potenziamento delle de­
trazioni finalizzate a migliora­
re la resistenza di abitazioni (sia
prima che seconde case) e strutture industriali, previsto dal Ddl di bilancio, può costitui­
re un’opportunità per rendere più sicuri gli edifici in cui si vive
e lavora. Il testo all’esame del Parlamento lega i superincen­
tivi fino all’85% alla riduzione del pericolo sismico e alla loca­
lizzazione nelle aree ad altissi­
mo rischio (1 e 2) e a rischio mo­
derato (3).
Dopo aver individuato la zo­
na in cui ricade il proprio im­
mobile (www.protezionecivi­
le.gov.it) bisogna quindi capire qual è il grado di rischio. «È un compito molto delicato che va affidato a un professionista abi­
litato a firmare progetti struttu­
rali», spiega Paolo Segala, membro del consiglio direttivo
dell’associazione Ingegneria sismica italiana (Isi). «Non esi­
ste un albo specializzato, né un tariffario: i costi dipendono da molti fattori ma possono oscil­
lare da 5­10mila euro per una villa di 300 metri quadrati a 20­
30mila euro per un condomi­
nio di 4­5 piani». Spese molto elevate, che potranno però be­
neficiare delle detrazioni per i lavori antisismici, a patto che i bonifici siano eseguiti dal 1° gennaio 2017.
Fondamentale è però che si
chiarisca il quadro normativo. In base al Ddl di bilancio, le li­
nee guida per la classificazione degli edifici e per l’attestazione dell’efficacia degli interventi vanno definite con un Dm delle
Infrastrutture entro il 28 feb­
braio 2017. Dovranno, da una parte, stabilire le regole per l’in­
serimento degli edifici nelle classi (probabilmente da A a F) e, dall’altra, individuare i criteri
che permettano al professioni­
sta di stimare i costi­benefici dell’intervento. «È una valuta­
zione di tipo economico ­ conti­
nua Segala ­ finalizzata a far sì che i bonus non vengano distri­
buiti a pioggia ma siano legati ai
risultati ottenuti». Altro tassello importante è
l’aggiornamento delle nuove Norme tecniche per le costru­
zioni approvate nel 2008. La re­
visione è in fase avanzata: il te­
sto è all’esame della Conferen­
za Stato­Regioni, dopodiché sarà sottoposto a verifica euro­
pea. L’obiettivo è l’approdo in Gazzetta Ufficiale nei primi mesi del 2017, insieme al varo della circolare esplicativa. Il costo della messa in sicu­
rezza dipende da una moltepli­
cità di fattori che vanno dallo stato dell’immobile alla sua col­
locazione. «La letteratura sui tipi di intervento è amplissima ­
spiega Giovanni Cardinale, consigliere del Cni (Consiglio nazionale ingegneri) ­, spetta al
professionista adeguare le so­
luzioni tecniche ai casi singoli, in maniera sartoriale».
Fino a oggi, la spesa per gli in­
terventi antisismici è stata solo di 300 milioni di euro. Un valo­
re contenuto che, ora, il Gover­
no intende far crescere puntan­
do anche sui condomini che go­
dranno, per le parti comuni, di uno sconto maggiorato del 5 per cento. «Qui il problema è superare il vincolo del consen­
so “generale” ­ aggiunge Cardi­
nale ­. Proporremo di introdur­
re nelle linee guida una soluzio­
ne tecnica che preveda la mes­
sa a punto di un progetto preliminare generale attuabile per interventi singoli». Una possibilità che dovrà però fare i
conti con il fatto che, in base al­
l’articolo 16­bis del Tuir, gli in­
terventi ­ per essere agevolati fiscalmente ­ devono «riguar­
dare le parti strutturali» e «comprendere interi edifici».
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