Transcript 2_Private investeringer til områdefornyelsesindsatser

Tiltrækning af private investeringer til
områdefornyelsesindsatser og
samarbejde med private virksomheder
Oplæg i Københavns kommune d. 30.09.2010
Jesper Ole Jensen og Jacob Norvig Larsen, SBi
Evaluering af helhedsorienteret byfornyelse (2008)
Områdetype
Offentlige
investeringer i
helhedsorienteret
byfornyelse
Private ejendomsinvesteringer
genereret blandt
ejere i området
Spin-off på
offentlige
investeringer
Centralt i større by
283
1.700
6,0
Nyere byområde
80
348
4,4
Mindre by
249
975
3,9
Total
611
3.023
4,9
Hvad går investeringerne til?
100
3
2
2
8
2
1
90
3
4
4
4
0
2
6
9
23
80
18
11
25
37
35
42
3
19
24
50
43
vi
ce
e
g
ro
tu
lk
ul
ta
l
er
v
ik
se
r
Lo
ka
Bu
t
je
er
hv
er
vs
e
af
e
ej
er
hv
m
nd
om
ud
e
at
Pr
iv
dl
U
20
15
To
2
6
e
e
er
le
j
ls
ka
b
Al
m
en
e
ol
ig
bo
lig
fo
se
re
n
er
in
ge
r
e
je
r
3
6
rh
ve
rv
17
se
r
17
0
Bo
lig
e
f) Bygningsforbedring
erhvervsejendom
e) Bygningsforbedring
boligejendom
3
16
rv
ic
e
34
re
19
36
se
10
32
11
4
An
d
1
g) Forbedring af
forretningsfacader
d) Forbedring af erhvervslokaler
31
20
h) Forbedring af tilliggende
udendørs arealer
23
2
30
An
de
ls
b
%
20
3
23
40
29
9
6
1
50
6
2
2
24
0
60
3
0
1
2
3
5
18
21
31
1
70
2
5
4
c) Boligforbedring
b) Nybyggeri af eller tilbygning til
erhvervslokaler
a) Nybyggeri af eller tilbygning til
boligejendom
Forskellige veje til investeringer
• Albertslund Syd: Samarbejde med lokale boligselskaber
• Rosenbækkarren, Odense: Developer som proceskonsulent
• Hollands Gaard, Nykøbing F: Afsmittende effekt på lokale
butikker
• Ikast: Privat engagement gennem partnerskaber
• Lohals: Investeringer gennem partnerskaber og parallelitet
• Arden: Eksterne investeringer gennem developer
• Fjerritslev: Developer som fødselshjælper
• Pandrup: Byfornyelse gennem lokalfilantropisk udviklingsselskab
• Indre Nørrebro: Private engagement i kvarterløft
Projektudvikler-rollen
• Udvikle vision og projektmuligheder for bygning eller
lokalområde
• Kommunikere vision og agere bindeled mellem aktører:
•
•
•
•
•
•
Nuværende ejere
Investorer
Fremtidige ejere / lejere
Myndigheder
Politikere
Lokalbefolkning
• Minimere risiko => skabe tro på projekt => skabe
grundlag for finansiering og lokalplan
Forskellige developere og investorer
Aktør og projektudvikler
Investorer/investeringskilde
Boligejere
―Egenfinansiering (opsparing)
―Bank og kreditforening
Privat udlejning
―Egenfinansiering (opsparing)
―Beboere (husleje)
―Grundejernes Investeringsfond (lån)
―Bank og kreditforening (lån og kredit)
―Bygningsfornyelse
Almene boliger
―Beboere, afdeling (opsparing, drift, øget husleje)
―Boligselskab (fx dispositionsfonden)
―Landsbyggefonden
Butiksejere
―Egenfinansiering (opsparing, drift m.m.)
―Bank og kreditforening (lån og kredit)
Virksomheder
―Egenfinansiering (opsparing, drift m.m.)
―Bank og kreditforening (lån og kredit)
Foreninger og ildsjæle
― Egenfinansiering (opsparing)
― Fonde (lokale, nationale)
― Offentlige myndigheder, herunder kommunen og EU
― Diverse bidragydere (privatpersoner, virksomheder m.m.
der bidrager gennem indsamlinger)
Developere
―Egenfinansiering
―Kommanditselskab (10 mands-projekter)
―Bank og kreditforening
―Institutionelle investorer
―Fremtidige ejere og lejere (boliger, butikker, erhverv m.m.)
Lohals
Privat developer har opført 14 boliger
på havnen gennem en investering på
ca. 20 mio. kr.
Baggrund: Grundsalg, fordi kommunen
krævede medfinansiering af den lokale
sejlklub og Lohals Havn til opførelse af
kombineret aktivitets- og klubhus.
Developer var i forvejen engageret i
kommunen og blev opmærksom på
mulighed for byggeri
Arden
Center til butikker og boliger under
opførelse i Arden. Investeringsvolumen
ca. 30 mio. kr.
Baggrund: Arden kommune bad
developer udarbejde et projekt.
Fornyelser i bymidten under den
helhedsorienterede byfornyelse har
været medvirkende til, at en privat
projektudvikler har kunnet skaffe
investorer til centeret.
Investoren: DAI, et Aps og
Ejendomsselskab der sælger og køber
anparter og pantebreve.
Søllerødgade, Nørrebro
Gadeforskønnelsen i Søllerødgade på
Nørrebro i København. Private
investeringer på 3,5 mio. kr. fra gadens
lejer-, andels- og ejerforeninger ud af
samlede investeringer på 6,7 mio. kr.
Baggrund: Lokal forskønnelsesforening
har med et omfattende salgsarbejde af
projektet overbevist ejer- og
andelsboligforeninger om projektet
Kvarterløft Nørrebro Park bidrog med
finansiel støtte, vejledning og
'blåstempling' af projektet.
Hvordan påvirker områdefornyelse investeringer?
•
•
•
•
•
•
•
•
Synlighed og afsmitning
Sikkerhed og planlægning
Direkte tilskud
Opbygning af lokalt ejerskab
Opbakning og ressourcestøtte
Ekstern kapital gennem developer
Privat finansiering gennem partnerskaber
Parallelitet
Risici for developer
•
•
•
•
•
•
•
•
Bureaukrati og myndighedsbehandling
Sager der trækker i langdrag
Politisk usikkerhed
Forskellige beslutningstagere i kommunen
Træge processer
Urealistiske løfter overfor beboere i områdefornyelsen
Usikkerhed om kommunal planer og engagement
Jordforurening
”Tid er gift for en developer”
Bent Jensen, Søtoftegård
Konklusioner og muligheder
• Projektudvikling yderst vigtig for privat finansiering
• Projektudvikling kan udføres af mange forskellige aktører
• Eksterne projektudviklere har veludbyggede netværk i
lokalområder – men begrænset kendskab til områdefornyelse
• Ofte kløft mellem myndigheder og developere – manglende
gensidig forståelse for hinandens vilkår
• Styrk samarbejde med developere og investorer
•
•
•
•
•
•
Gør brug af developeres netværk, og gerne tidligt i planlægningen
Udbrede kendskab til områdefornyelsen
Klare udmeldinger!
Vis at udmeldinger bakkes op af lokal / kommunal planlægning
Skab én indgang til kommunen
Samlet planlægning – brug fx investeringsredegørelse proaktivt
• Vær opmærksom på indirekte sammenhænge mellem
byfornyelse og private investeringer
Stærk stedstilknytning
Fx Esbjerg: Guldsmed, hotel, bank
Jyske Vestkysten
Detailhandel og service,
Haraldsgade
Brøndby IF
Irma,
Haraldsgade
Detailhandel ,
Hobro
Svag stedsansvarlighed
Schiller House
Stærk stedsansvarlighed
Content PowerHouse
Fx Hobro:
Coop, Dansk
Supermarked,
Kbh. N:
Ernest&Young
Holscher arkitekter
Q8, Haraldsgade
TDC
Svag stedstilknytning
TRYG
Vesta
Kilde:
Lise Heiner Schmidt,
Nye alliancer mellem
virksomheder og
offentlige aktører på
det sociale område,
CBS 7 oktober 2009
Tilknytning til stedet
Solidaritet med stedet
Typer af social
ansvarlighed
Eksempler
Historisk
begrundet og
langvarig
tilknytning
Historie, arv og slægt.
Virksomheden en del
af byen/bydelen og
dens situation
Dogmatisk og indlejret
(tavs; kan ikke konceptualiseres/kopieres)
Brobyggende social
kapital
Varige fysiske
forbedringer;
indsatser i f t lokale
netværk
Flere både små og
store virksomheder i
Esbjerg
Fascination af
stedet
Fascination af stedets
karakter som blandet,
'råt', uudbygget og i
udvikling
Individualistisk,
midlertidig og
omskifteligt, konceptet
kan ikke kopieres
Eventorienteret,
lokalområdet bruges
som ressource for
kreativ proces,
opmærksom på
marginaliserede
grupper
Kreative erhverv i
Haraldsgade-området
(Schiller House,
Content Power House,
Holscher)
Ingen eller kun
svag tilknytning
Ingen, dog evt.
gennem kædebutikker
Managementorienteret,
rationalistisk, CSRbaseret, kopiérbare
koncepter
Samarbejde med
(nationale eller
internationale) NGOer
mv.
Større koncerner med
CSR (TDC, Falck,
Codan, Q8 m.fl.)
IV. Information, gennemsigtighed, entydighed
I. Markedslogik ≠ bureaukratisk rationalitet
For den enkelte virksomhed er uvished om vilkårene
noget af det værste, f.eks. uklarhed om planer for
fysiske ændringer, uklarhed om parkering, om
kriminalitet og graffiti. Bliver det værre fremover? Eller
bedre?
Virksomheders eksistensberettigelse er at løse
husholdningers, institutioners og andre virksomheders
behov mod betaling.
Forvaltningens er politisk: samfundsmæssigt ønske
omII.atSamarbejde
regulere borgeres
og virksomheders
adfærd
– og invitation
til det. Ikke
bare og Gennem V.
både plan,
må byen
enkelhandling
indgangogtilåbenhed
kommunen
tilfredsstille behov, som markedet ikke imødekommer. vise, at den Én
ønsker
virksomhederne.
”inddragelse”
God,
ikke-bureaukratisk
kommunikation med lokale
Reelt samarbejde med lokale virksomheder, frem for
virksomheder er nødvendig
blot inddragelse af ”erhverv”
Samarbejde mellem kommunens erhvervskontor og
Virksomheder er aktive aktører, udadvendte,
byfornyelsesfolk
opsøgende, arbejder i netværk … henvender sig blot
Politisk opbakning
ikke til kommunen, medmindre der er problemer
III. Hellere handling end forhaling
Kommunale procedurer med udvalg og
VI. Personlige – og vedvarende – kontakter mellem
arbejdsgrupper, møder, forhandlinger og betingede
virksomheder og myndigheder
beslutninger har virksomheder ikke ressourcer til. Især
små virksomheder har slet ikke råd.
Tillid, gensidighed, netværk: Personlige kontakter
gennem længere tid er afgørende for at et samarbejde
Hellere et nej til et projekt med det samme, end at
mellem virksomheder og forvaltning kan fungere.
skulle sidde i en arbejdsgruppe gennem uger og
måneder for måske ….
Kommunalt mandat, ikke kun krav. Fokus på bydelen,
ikke projektet