Transcript Document 9650358

Matakuliah : R0494 – Teknologi Bangunan III
Tahun
: 2008
Rencana Anggaran Biaya
Pertemuan 25-26
Rencana Anggaran Biaya
• Kegiatan estimasi merupakan bagian penting dalam
proses sebuah proyek konstruksi.
• Berapa dana yang harus disediakan untuk sebuah
bangunan ? Menyangkut masalah uang.
• Berapa lama waktu yang harus dialokasikan dalam
proses membangun ? Menyangkut jadwal proyek.
• Sejauh mana kualitas bangunan yang akan dihasilkan ?
• Keputusan investasi
• Perlu seorang Estimator (Bill of Quantity/BQ).
Bina Nusantara
• Estimator adalah seorang yang ahli dalam menganalisa
dan memperkirakan anggaran biaya yang akan
dikeluarkan. Lingkup pekerjaan; interpretasi gambar,
spesifikasi, metoda konstruksi, peralatan konstruksi,
alokasi tenaga pekerja, pandai berkomunikasi.
• Faktor yang mempengaruhi Tingkat Ketepatan Biaya ;
– Faktor Internal; tingkat kompleksitas bangunan, lokasi proyek,
ketersediaan alat, sistem dalam perusahaan, metoda analisis, dsb.
– Faktor Eksternal; faktor ekonomi, keamanan publik, kebijakan
pemerintah, faktor sosial politik, tren, dsb.
Bina Nusantara
Jenis-Jenis Estimasi
1. Estimasi Kelayakan (Feasibility Study/FS)
Menentukan sebuah proyek layak dibangun atau tidak.
Lingkup biaya; pembebasan/akuisisi tanah, perancangan, depresiasi,
pajak, bunga modal, pemeliharaa dan perbaikan tahunan.
2. Estimasi Konseptual
Dilakukan selama proses perancangan/desain berlangsung, adanya
revisi desain, dll.
– Estimasi harga satuan fungsional; menggunakan fungsi dari
fasilitas sebagai dasar penetapan biaya.
– Estimasi harga satuan per meter persegi; sejenis studi banding
proyek sejenis, bedasarkan proses empirik. Metoda ini memiliki
tingkat ketelitian rendah.
Bina Nusantara
– Estimasi harga satuan per meter kubik ;
Digunakan dimana volume proyek sangat dipentingkan. Metoda
ini dapat diandalkan untuk fase awal proyek
– Estimasi faktoral ;
Digunakan untuk proyek yang mempunyai tipe sama, komponen
utama proyek sama.
– Estimasi sistematik ; proyek dibagi atas sistem fungsional
kemudian harga satuan ditentukan dari penjumlahan atau
mengalikan tiap harga satuan elemen
3. Estimasi Detail
Umumnya dilakukan oleh kontraktor umum. Berawal dari Quantity
take off bedasarkan gambar kerja, spesifikasi, meyatukan biaya
material, tenaga kerja, peralatan, sub-kontraktor, biaya overhead, dll.
4. Sistem Estimasi Sub-Kontraktor
Dipakai pada bagian konstruksi khusus yang disub-kontraktorkan.
Bina Nusantara
5. Estimasi Pekerjaan Tambah Kurang
Pekerjaan tambah kurang dapat terjadi karena kebutuhan pemilik,
kesalahan dalam dokumen kontrak, atau perubahan kondisi lokasi
proyek.
6. Estimasi Kemajuan
Sebagai dasar permintaan pembayaran (termin), sebagai
pembanding terhadap keuntungan atau kerugian yang telah
diramalkan/diprediksikan sebelumnya.
Bina Nusantara
Jenis-Jenis
Estimasi
Bina Nusantara
Resiko Dalam Estimasi
Seorang estimator harus berusaha mengidentifikasi sebanyak mungkin
bagian yang mengandung resiko atau ketidakpastian dalam
estimasinya.
Beberapa cara untuk mengidentifikasi resiko dalam
proyek :
• Mempelajari semua dokumen yang berhubungan dengan proyek,
termasuk dokumen yang direferensikan dalam proyek.
• Melakukan tinjauan ke lokasi proyek sebelum melakukan penawaran.
• Membuat jadwal konstruksi sebelum penawaran.
• Menyelidiki kemampuan keuangan etika bisnis pemilik proyek.
• Memilih sub-kontraktor pemasok/supplier yang tepat.
• Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan.
• Mengidentifikasi reaksi masyarakat terhadap proyek (politis).
Bina Nusantara
• Mendapatkan kepastian bahwa sumber daya tersedia
untukpembangunan proyek.
• Membuat daftar hal-hal yang sesungguhnya tentang proyek.
• Membuat strategi untuk mendapatkan proyek tersebut (dalam proses
tender).
• Mengidentifikasi dan memahami klausa-klausa dalam spesifikasi yang
memberikan resiko untuk kontraktor, kondisi khusus, nilai tambah.
• Mengidentifikasi persyaratan dan peraturan pemerinah.
• Mengidentifikasi gangguan lingkungan yang berhubungan dengan
proyek.
• Mengkaji ulang pola musim daerah atau lokasi proyek.
• Mengidentifikasi lokasi pembuangan
• Mengkaji ulang laporan penyelidikan tanah di lokasi proyek.
• Mengkaji ulangproyek dan metoda konstruksi.
• Melakukan analisis pekerjaan-pekerjaan yang disub-kontrakkan
untuk memastikan bahwa seluruh pekerjaan telah tercakup.
Bina Nusantara
Contoh Empiris : Persentase (%) Biaya Proyek
untuk 2 jenis tipologi bangunan berbeda
Kantor Sewa
•
•
•
Fondasi (Sub-Structure)
Struktur (Upper-Structure)
Instalasi Mekanikal Elektrikal
•
•
•
•
•
•
•
Lift
AC
Plambing
Fire Protection
Instalasi Listrik
Eksterior
Finishing
Total :
•
•
•
Bina Nusantara
Perabot dan Dekorasi Interior
Perlengkapan Dapur dan Laundry
Pekerjaan Halaman – landscaping
Hotel
10 %
6%
30 %
20 %
4%
12 %
8%
3%
11 %
10 %
12 %
100 %
-------------------
3%
8%
7%
2%
8%
12 %
-----22 %
6%
6%
Total : 100 %
Contoh
standar itemitem jenis
pekerjaan
dalam
penyusunan
RAB
Bina Nusantara
Rekapitulasi
RAB
Bina Nusantara