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INVESTMENT SOLUTIONS & PRODUCTS
Economic Research
Monitor immobiliare Svizzera
3° trimestre 2016
I tassi poco elevati
producono superfici sfitte
Settore edilizio
Proprietà abitativa
Investimenti immobiliari
indiretti
L'edilizia principale
riprende slancio
Il mercato continua a
tranquillizzarsi
Pag. 5
Pag. 8
Azioni e fondi immobiliari elvetici a
confronto
Pag. 13
Sigla editoriale
Editore
Loris Centola
Global Head of PB Research
Tel. +41 44 333 57 89
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Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Tel. +41 44 333 89 17
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Contatto
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Chiusura redazionale
21 settembre 2016
Collana
Swiss Issues Immobilien
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Copyright
La presente pubblicazione può essere citata con l’indicazione della fonte.
Copyright © 2016 Credit Suisse Group AG e/o aziende a esso
collegate. Tutti i diritti riservati.
Autori
Denise Fries
Fabian Hürzeler
Thomas Rieder
Dr. Fabian Waltert
Monitor immobiliare Svizzera | 3° trimestre 2016
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Editoriale
Gentile lettrice, gentile lettore
Superfici sfitte – una parola che sarà ancora prepotentemente presente per diversi anni nei titoli sul
mercato immobiliare. Per la semplice ragione che superfici sfitte elevate sono un prodotto inevitabile
di interessi ai minimi storici. Nel mare di investimenti di capitale con scarsi rendimenti, i rendimenti
immobiliari spiccano in modo molto chiaro. Pertanto molti capitali confluiscono negli sviluppi immobiliari, e ciò contribuisce a un ampliamento delle superfici – soprattutto per gli appartamenti in affitto
(cfr. pag. 10). Poiché gli interessi bassi ci dovrebbero accompagnare ancora per lungo tempo, non
scompariranno nemmeno le superfici sfitte. Al contrario: quanto più a lungo perdurerà il quadro caratterizzato da bassi tassi d’interesse, tanto maggiore sarà il numero di superfici sfitte. Sebbene i livelli finora raggiunti siano, per via della bassa situazione di partenza, ancora gestibili, il costante trend
al rialzo dà comunque adito a preoccupazione (cfr. pag. 6). Soprattutto anche per via del fatto che
l'incremento delle superfici sfitte ha avuto luogo in un quadro caratterizzato da una domanda sostanzialmente solida, domanda che però sta gradualmente scemando.
Per i locatari si tratta di una buona notizia. Nei prossimi anni dovrebbero godere di un vantaggio. Dal
punto di vista economico, i mercati in cui domina alternativamente l'una e poi l'altra parte del mercato godono di buona salute. Per tutte quelle forze che esortano a intervenire sui mercati e propugnano ulteriori regolamentazioni, tale considerazione dovrebbe essere un motivo sufficiente per ripensare
alla propria posizione. Spesso la pazienza sul mercato immobiliare, che si muove lentamente, è una
consigliera migliore di interventi precipitosi nella struttura di mercato, che possono alterare il delicato
equilibrio tra domanda e offerta.
Anche il settore edilizio può ottenere qualcosa di positivo dalla situazione attuale (cfr. pag. 5). Nei
prossimi trimestri non dovrebbe risentire di una mancanza di lavoro. Per il settore edilizio, l'unica
punta di amarezza del boom dell'edilizia residenziale determinato dai tassi è l’eccedenza che si andrà
in parte a creare. Il settore edilizio sa perfettamente che, alla fine, sarà esso stesso a rimetterci. Poiché, da ultimo, occorre innanzitutto ridimensionare le superfici sfitte prima che vengano realizzate
nuove superfici.
Per gli investitori immobiliari, il dover fare i conti con superfici sfitte sarà un elemento predominante
nei prossimi trimestri, o addirittura nei prossimi anni. Le strategie orientate al futuro che prevedono
risanamenti totali eliminano il problema solo parzialmente e solo quando gli immobili restano vuoti a
causa delle loro cattive condizioni. Dal momento che le attuali superfici sfitte non sono state prodotte
da una recessione congiunturale, ma sono invece la conseguenza di un esperimento di politica monetaria in tutto il mondo con risultati fino a questo momento deludenti, a conclusione di eventuali risanamenti la situazione di partenza non dovrebbe essere migliore, bensì addirittura peggiore.
Per gli agenti immobiliari, per contro, l'andamento attuale dovrebbe offrire anche dei vantaggi. Se
non si riescono più ad affittare automaticamente le superfici offerte, cresce la necessità di un aiuto
professionale. Soprattutto per gli agenti immobiliari che hanno vissuto in prima persona gli anni Novanta dovrebbero iniziare tempi positivi, poiché ci avviciniamo inevitabilmente all’elevato tasso di sfitto
di allora. I mediatori immobiliari potranno avvalersi delle ricette di allora per accaparrarsi i locatari che
subentrino nelle superfici sfitte. Al più tardi quando anche i mediatori non sapranno più come andare
avanti si verificherà ciò che accade solitamente sui mercati caratterizzati da eccessi di offerta: i canoni locativi scenderanno.
A nome degli autori vi auguro una lettura stimolante e istruttiva.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
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Sintesi
Settore edilizio: l'edilizia principale riprende slancio
5
La congiuntura edilizia registrerà una consistente accelerazione nel 3° trimestre 2016. Ciò è
sospinto soprattutto dalle opere di edilizia che, per via degli interessi negativi e della derivante
pressione a investire, sono tornate a crescere.
Mercato abitativo: i tassi poco elevati producono superfici sfitte per gli appartamenti
in affitto
6
Per la terza volta di fila, nel 2016 sono rimaste sfitte oltre 5000 unità abitative in più. La quota
di superfici sfitte è quindi salita all'1,3% – un valore che era stato superato l'ultima volta nel
2000. Gli squilibri sono comunque ripartiti in modo diverso a seconda di regione e segmento.
Proprietà abitativa: il mercato continua a tranquillizzarsi
8
Prosegue ulteriormente l'indebolimento della dinamica dei prezzi per la proprietà abitativa a uso
proprio. Emerge sempre più un movimento a forbice tra la crescita dei prezzi nelle regioni a
prezzo elevato, dove nel contempo si registra persino un segno meno, e le restanti regioni.
Appartamenti in affitto
10
Immobili commerciali: non vi sono sorprese negative per le superfici sfitte
11
Negli anni scorsi, i locatari stabili hanno potuto trarre ripetutamente beneficio dai ribassi del
tasso d'interesse di riferimento con un calo degli affitti. E non è ancora stata scritta la parola
fine.
Investimenti immobiliari indiretti: raffronto tra azioni e fondi immobiliari elvetici
13
Sul lungo termine le azioni immobiliari, in presenza di un'esposizione ai rischi contemporaneamente più elevata, conseguono un rendimento più consistente rispetto ai fondi immobiliari. Al
contrario, per via della loro bassa correlazione con le azioni, i fondi immobiliari sono più adatti ai
fini di una diversificazione del portafoglio.
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Economic Research
Settore edilizio
L'edilizia principale riprende
slancio
La congiuntura edilizia registrerà una consistente accelerazione nel 3° trimestre 2016.
Ciò è sospinto soprattutto dalle opere di edilizia che, per via degli interessi negativi e
della derivante pressione a investire, sono tornate a crescere.
L'accelerazione delle opere
di edilizia determina un
nuovo valore record dell'indice costruzioni
Nel 3° trimestre 2016 l'indice costruzioni registra un nuovo valore record (cfr. fig. 1) raggiungendo quota 144 punti (+9), il che segnala una netta accelerazione nell'edilizia principale nel 2°
semestre 2016. La crescita viene sostenuta sia dalle opere di genio civile che, soprattutto, dalle
opere di edilizia. Quest'ultime, grazie a una consistente crescita del 13,1% rispetto allo scorso
anno, si attestano per la prima volta da due anni nuovamente in territorio positivo (cfr. fig. 2). Nel
complesso i fatturati dell'edilizia principale dovrebbero superare nel 2016 quelli dell'anno scorso.
Crescono i rischi di un hard
landing nel comparto edilizio nel medio termine
L'accelerazione delle opere di edilizia è In larga misura da ricondursi alla politica caratterizzata da
interessi negativi della Banca nazionale svizzera (BNS), che rende più interessanti gli immobili
quale classe d'investimento. E questo nonostante la flessione della domanda di superfici abitative e di superfici a uso ufficio. All'incirca un anno e mezzo dopo l'inattesa manovra della BNS sul
fronte dei tassi si stanno pertanto realizzando molti progetti, lanciati o anticipati per via dell'effetto degli interessi negativi. Evidentemente, l’inoltro di domande di costruzione per nuovi appartamenti in affitto, che recentemente ha raggiunto nuovi massimi storici, si ripercuote solo ora in
modo così netto sui fatturati delle opere di edilizia. Le domande di costruzione, che restano su
livelli elevati, non indicano nemmeno una rapida inversione di tendenza (cfr. fig. 12, pag. 10). I
rischi di un hard landing sono quindi aumentati. Poiché la domanda sui mercati degli utenti ha
superato i massimi, nel medio termine si intravedono dei rischi per l'andamento dei fatturati nel
comparto edilizio.
Si prefigura una ripresa nel
comparto delle finiture
Nel comparto delle finiture, in cui lavorano all'incirca due terzi degli occupati del settore edilizio, i
fatturati delle aziende dovrebbero gradualmente guadagnare terreno (cfr. fig. 2) – questo dopo
che l'indice finiture aveva evidenziato una flessione nel corso di quattro trimestri. Per il 3° trimestre prevediamo un leggero incremento dei fatturati pari al 3,5% sulla base di un raffronto con il
trimestre precedente depurato degli effetti stagionali; rispetto al trimestre corrispondente dell'anno precedente si registra ancora una flessione del 5,1%. La stabilizzazione delle opere di edilizia
che si riscontra dalla fine del 2015 ha quindi interessato anche il comparto delle finiture. Questo
trend positivo dovrebbe proseguire. Le solide cifre relative ai fatturati dell'anno precedente non
dovrebbero comunque poter essere raggiunte entro fine anno.
Fig. 1: Indice costruzioni Svizzera
Fig. 2: Finiture e indice delle opere di edilizia
Indice: 1996 = 100, crescita rispetto all'anno precedente
Indice: 1996 = 100, crescita rispetto all'anno precedente
150
130
Indice costruzioni
140
25%
Crescita finiture (scala di destra)
Crescita opere di edilizia (scala di destra)
Indice costruzioni appianato (media su 4 trimestri)
120
20%
110
15%
100
10%
90
5%
80
0%
130
120
110
100
70
90
60
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Fonte: Società Svizzera degli Impresari-Costruttori, Credit Suisse
2012
2014
2016
-5%
Indice finiture (scala di sinistra)
Indice opere di edilizia (scala di sinistra)
2000
2002
2004
2006
2008
2010
-10%
2012
2014
2016
Fonte: Società Svizzera degli Impresari-Costruttori, Credit Suisse
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Economic Research
Mercato abitativo
I tassi poco elevati producono
superfici sfitte per gli
appartamenti in affitto
Per la terza volta di fila, nel 2016 sono rimaste sfitte oltre 5000 unità abitative in più. La
quota di superfici sfitte è quindi salita all'1,3% – un valore che era stato superato l'ultima volta nel 2000. Gli squilibri sono comunque ripartiti in modo diverso a seconda di
regione e segmento.
Abitazioni sfitte: livello più
alto dal 2000
Il 1° giugno 2016 in Svizzera sono state censite 56'518 abitazioni sfitte. Rispetto all'anno precedente ciò equivale a una crescita di 5436 abitazioni. Le superfici sfitte sono quindi aumentate
per la settima volta di fila, e per la terza volta di oltre 5000 unità (cfr. fig. 3). La cifra relativa alle
superfici sfitte per il 2016 si attesta nel frattempo all'1,3%. Si tratta del valore più elevato dal
2000, quando le superfici sfitte ammontavano all'1,49%.
Squilibri in particolare nel
segmento degli appartamenti in affitto
L'incremento di 5436 unità per gli appartamenti sfitti è quasi esclusivamente da ricondursi al
segmento degli appartamenti in affitto. Gli appartamenti in affitto in più rimasti sfitti rispetto
all'anno precedente si sono attestati a 5391 unità, mentre nel segmento della proprietà abitativa
sono stati contati solo 45 appartamenti vuoti in più (cfr. fig. 3). Di conseguenza anche le cifre
specifiche ai segmenti per le superfici sfitte sono aumentate solo unilateralmente (cfr. fig. 4).
Nel segmento degli appartamenti in affitto è cresciuta la cifra delle superfici sfitte, toccando
quasi il 2%. Le superfici sfitte per gli appartamenti di proprietà (0,88%) e per le case unifamiliari
(0,39%) si muovono invece su livelli nettamente più bassi. Inoltre entrambi i segmenti hanno
evidenziato solo una piccola variazione rispetto all'anno precedente. Nell'ambito degli appartamenti di proprietà, il tasso di sfitto si è persino ridotto, seppur di poco. Gli andamenti specifici ai
segmenti per le cifre relative alle superfici sfitte fanno emergere quanto siano attualmente equilibrate domanda e offerta nei rispettivi segmenti.
Appartamenti in affitto: attività edilizia (troppo) elevata
a fronte di un calo della
domanda
Nel segmento degli appartamenti in affitto la crescita delle superfici sfitte è il risultato di un'attività edilizia estremamente elevata a fronte di un contemporaneo calo della domanda. Per via degli
interessi negativi continua la pressione a investire per gli investitori. Gli spread storicamente
elevati tra i rendimenti di investimenti privi di rischi (obbligazioni della Confederazione a 10 anni)
e gli investimenti immobiliari spingono parecchio capitale alla ricerca di rendimenti verso il mercato immobiliare, in particolare sul mercato degli appartamenti in affitto. Conseguenza: l'offerta di
appartamenti in affitto si sta ampliando notevolmente (cfr. fig. 12, pag. 10). A ciò si contrappone
un'immigrazione internazionale che non è più solida come negli ultimi anni (cfr. fig. 11, pag. 10).
Pertanto, sul mercato degli appartamenti in affitto, offerta e domanda divergono sempre più.
Fig. 3: Appartamenti sfitti e tasso di sfitto
Fig. 4: Cifra degli appartamenti sfitti per segmento
Tasso di sfitto (scala di destra) e crescita degli appartamenti sfitti (scala di sinistra)
In % delle rispettive consistenze
1.5%
2,0%
8'000
1.2%
1,8%
6'000
0.9%
1,6%
4'000
0.6%
2'000
0.3%
0
0.0%
10'000
1,4%
1,2%
1,0%
0,8%
-2'000
-0.3%
-4'000
-0.6%
0,4%
-0.9%
0,2%
-1.2%
0,0%
Variazione nelle superfici sfitte di proprietà
Variazione nelle superfici sfitte abitaz. in affitto
Cifra delle abitazioni sfitte (scala di destra)
-6'000
-8'000
2001
2003
2005
2007
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
2009
2011
2013
2015
Appartamenti in affitto
Appartamenti di proprietà
Case unifamiliari (in vendita)
Cifra superfici sfitte totale
0,6%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
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Economic Research
Proprietà: normalizzazione
dell'attività edilizia e domanda ridotta
Al contrario, nel segmento della proprietà, offerta e domanda si muovono di pari passo. Da una
parte l'attività edilizia si è continuamente indebolita dal 2011 (cfr. fig. 10, pag. 9), pur rimanendo
ancora a un livello di tutto rispetto. Dall'altra si è ridotta la domanda di proprietà abitativa, che è
stata attenuata dai provvedimenti di regolamentazione e dagli elevati livelli dei prezzi (cfr. pag. 8).
Si può quindi parlare di una normalizzazione sia sul fronte della domanda che su quello dell'offerta. Ciò trova riflesso in un andamento stabile delle superfici sfitte nell'ambito degli appartamenti
di proprietà e delle case unifamiliari, sebbene la normalizzazione sul fronte della domanda sia
stata attuata solo grazie a provvedimenti di carattere normativo.
Elevate superfici sfitte lungo
l'asse Murten – Aarau
L'incremento delle superfici sfitte gode di un ampio sostegno dal punto di vista regionale, ma si
focalizza in particolare su regioni distanti dai centri e su regioni in cui, negli anni scorsi, sono stati
creati molti nuovi spazi abitativi (cfr. fig. 5). Complessivamente, rispetto al 2015, le superfici
sfitte sono cresciute in 64 delle 110 regioni economiche della Svizzera. A essere interessate
sono ampie parti della Svizzera romanda e dell'Altopiano svizzero, oltre che aree della Svizzera
sud–orientale. Nella Svizzera romanda le superfici sfitte sono cresciute per la prima volta quasi
ovunque. Nonostante il rialzo, le cifre relative alle superficie sfitte restano comunque, in un raffronto nazionale, su un livello sotto la media. Anche in aree del canton Berna, nella Svizzera
centrale e in ampie parti del canton Zurigo le cifre relative alle superfici sfitte restano sotto la
media svizzera dell'1,3%. La situazione nelle regioni da Murten, passando per Bienne, fino ad
Aarau si presenta diversa. In questo caso le superfici sfitte, a seguito del boom immobiliare,
hanno continuato a crescere partendo da livelli già elevati. Già sette regioni dell'Altopiano svizzero evidenziano una quota di superfici sfitte maggiore del 2,5%; nel 2015 erano tre.
Ancora richieste le abitazioni in città
Al contrario, nei cinque centri di grandi dimensioni, le cifre relative alle superfici sfitte si attestano
tra lo 0,22% della città di Zurigo e lo 0,51% di Ginevra. Nonostante un incremento delle superfici sfitte in tre dei cinque centri, gli spazi abitativi nei grandi centri restano scarsi. Anche nei
centri di medie dimensioni le cifre relative alle superfici sfitte rimangono per lo più al di sotto della
media svizzera, il che sottolinea l'attrattiva delle aree urbane. A Thun e Baden, ad esempio, le
cifre relative alle superfici sfitte si sono attestate su livelli molto bassi pari rispettivamente allo
0,22% e allo 0,34%. Eccezioni sono rappresentate dalle città di Bienne, Olten, San Gallo, Bellinzona, Locarno e La Chaux–de–Fonds. In questo senso Olten, con un 3,0%, e Locarno, con
un 2,6%, presentano un numero di superfici sfitte molto elevato.
Fig. 5: Cifre regionali delle superfici sfitte nel 2016
Cifre delle superfici sfitte nel 2016, frecce: variazione rispetto all'anno precedente
> 2.50%
2.00% – 2.50%
1.75% – 2.00%
1.50% – 1.75%
1.25% – 1.50%
1.00% – 1.25%
0.75% – 1.00%
0.50% – 0.75%
< 0.50%
Forte incremento
Leggero incremento
Movimento laterale
Leggero decremento
Forte decremento
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse, Geostat
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Economic Research
Proprietà abitativa
Il mercato continua a
tranquillizzarsi
Prosegue ulteriormente l'indebolimento della dinamica dei prezzi per la proprietà abitativa a uso proprio. Emerge sempre più un movimento a forbice tra la crescita dei
prezzi nelle regioni a prezzo elevato, dove nel contempo si registra persino un segno
meno, e le restanti regioni.
Flessione dei prezzi nelle
regioni caratterizzate da
prezzi elevati
La crescita dei prezzi per la proprietà abitativa a uso proprio si indebolisce ulteriormente. Nel 2°
trimestre 2016 essa si era attestata ancora all'1,3% rispetto al corrispondente trimestre dell'anno precedente (cfr. fig. 6). La crescita resta quindi nettamente al di sotto della media registrata
dal 2000, pari al 3,6%. A livello regionale emergono grandi differenze. Nelle regioni caratterizzate da prezzi elevati, i prezzi sono in calo da diversi trimestri. Attualmente la flessione si attesta
all'1,8% (cfr. fig. 6). Il segno meno è da attribuirsi innanzitutto alle regioni intorno al Lago di
Ginevra (cfr. fig. 7). Qui, in passato, sono emersi i principali squilibri tra l'andamento dei prezzi
degli immobili e quello dei redditi. Ciò ha determinato, in particolare, una correzione nella regione
di Ginevra, che si somma negli ultimi tre anni a un segno meno complessivamente del 9,8%.
Anche attorno al Lago di Zurigo e di Zugo la crescita dei prezzi si presenta, nel contempo, nettamente più bassa ma, fatta eccezione per la città di Zurigo, resta ancora in territorio positivo.
Crescita dei prezzi al di fuori
delle regioni a prezzo elevato
La situazione si presenta in modo diverso al di fuori delle regioni caratterizzate da prezzi elevati.
Nei centri che non rientrano tra gli hot spot e nelle regioni in prossimità dei centri l'attuale crescita dei prezzi si attesta ancora all'1,8% (cfr. fig. 6). Con un +3,2%, la crescita nella restante
parte dell'Altopiano svizzero e a Giura è persino più elevata. In questi due aggregati regionali il
livello dei prezzi continua a essere nettamente al di sotto delle regioni caratterizzate da prezzi
elevati. Ciò spinge le economie domestiche che non possono più permettersi una proprietà abitativa nelle regioni con prezzi elevati a realizzare il sogno di una casa propria in queste regioni più
vantaggiose. Ma, in media, la dinamica dei prezzi ha evidenziato un indebolimento anche in tali
regioni. Solo in singole regioni, come ad esempio Sciaffusa (+11,3%), la crescita ha evidenziato
un'ulteriore accelerazione. Al contrario, i prezzi della proprietà abitativa nelle regioni di montagna
mostrano solo un segno più risicato, pari allo 0,4%. In particolare le regioni turistiche continuano
a risentire delle conseguenze dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie, che ha determinato una
spinta dell'offerta nel breve termine e un atteggiamento più restio degli acquirenti. Per lo meno
non è ancora cambiato l'atteggiamento cauto dei richiedenti stranieri, il che limita la vendita di
seconde abitazioni.
Fig. 6: Crescita dei prezzi della proprietà abitativa per
aggregato
Fig. 7: Crescita regionale dei prezzi per la proprietà abitativa
Segmento di prezzo medio, crescita rispetto al corrispondente trimestre dell'anno
precedente
Segmento di prezzo medio, crescita rispetto al corrispondente trimestre dell'anno
precedente
Regioni a prezzo elevato (hot spot)
Centri (o hot spot), regioni vicine ai centri
Altro Altopiano e Giura
Regioni montane
Svizzera
16%
12%
8%
> 7%
5% – 7%
4% – 5%
3% – 4%
2% – 3%
1% – 2%
0% – 1%
-1% – 0%
< -1%
4%
0%
-4%
2001
2003
2005
Fonte: Wüest & Partner, Credit Suisse
2007
2009
2011
2013
2015
Fonte: Wüest & Partner, Credit Suisse, Geostat
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Economic Research
Proprietà abitativa
Tassi ipotecari tuttora su un livello molto basso
Fig. 8: Interessi ipotecari di scadenze diverse
Tasso d'interesse in caso di nuova stipulazione
Nel luglio 2016 i tassi d'interesse delle ipoteche fix hanno
raggiunto nuovi minimi. La causa di tutto ciò è da ricercarsi
nella grande incertezza a seguito della decisione sulla Brexit.
Nelle ultime settimane gli interessi sono di nuovo leggermente
saliti, pur restando nettamente al di sotto dei valori di inizio
anno. Nei prossimi 12 mesi si devono ipotizzare, per le ipoteche fix con scadenze medio–lunghe, ulteriori leggeri incrementi
dei tassi, ma con possibili oscillazioni sia al rialzo che al ribasso.
Al contrario, i tassi d'interesse dell'ipoteca flex–rollover (Libor a
3 mesi) e delle ipoteche fix di breve durata dovrebbero evidenziare un movimento laterale.
Ipoteca flex-rollover (Libor a 3M)
Ipoteca fix 5 anni
Ipoteca fix 10 anni
Ipoteca fix 15 anni
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
2013
2014
2015
2016
Fonte: Credit Suisse
Crescita dei volumi ipotecari ancora al ribasso
Fig. 9: Crescita dei volumi ipotecari, economie domestiche private
Crescita annua dei volumi ipotecari delle economie domestiche private, nominale
Tra dicembre 2015 e maggio 2016 la crescita dei volumi ipotecari delle economie domestiche private ha continuato a calare dal 3,08% al 2,72%. Una crescita più bassa non si registrava dall'aprile 2000. Secondo i dati più recenti (giugno 2016),
la crescita si attesta al 2,76%. Gli elevati ostacoli finanziari per
l'acquisto di proprietà abitativa, per via dei consistenti rialzi dei
prezzi degli ultimi anni e dei provvedimenti di regolamentazione
adottati fino a questo momento, dovrebbero continuare ad
avere degli effetti fortemente limitanti sulla domanda di proprietà abitativa. Ciò si rifletterà anche in futuro in una bassa crescita dei volumi ipotecari.
8%
Economie domestiche private, in termini nominali
7%
Media di lungo periodo delle economie domestiche private, nominali
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Fonte: Banca nazionale svizzera, Credit Suisse
La produzione di proprietà abitativa si ridimensiona ulteriormente
Fig. 10: Autorizzazioni edilizie, proprietà abitativa
Numero di unità abitative, somma mobile su 12 mesi
Negli ultimi 12 mesi sono stati autorizzati in tutta la Svizzera
poco meno di 15'900 appartamenti di proprietà. L'attività di
approvazione è stata quindi solo leggermente superiore a quella dell'estate scorsa (+0,4%), pur rimanendo ancora decisamente inferiore in rapporto agli anni record. Al contrario, la
situazione si presenta diversa per le case unifamiliari. In questo
caso le autorizzazioni sono calate nuovamente del 5% nell'arco
di un anno. Complessivamente, negli ultimi 12 mesi, è stato
autorizzato un numero di case unifamiliari poco al di sotto di
7850 unità – un nuovo minimo dall'avvio delle rilevazioni nel
2002. Per via del freno alla richiesta di proprietà, difficilmente
c'è da aspettarsi un nuovo rialzo nell'ambito della progettazione
di nuovi immobili di proprietà.
24'000
20'000
16'000
12'000
8'000
4'000
0
2002
Case unifamiliari
Appartamenti di proprietà
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Fonte: Baublatt, Credit Suisse
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Economic Research
Appartamenti in affitto
Indebolimento dell'immigrazione per via della crescita
occupazionale più bassa
Fig. 11: Saldo migratorio, immigrazione in base alle
motivazioni e richieste di asilo
Somma mobile su 12 mesi; saldo migratorio (senza correzioni dei registri) e immigrazione della popolazione straniera residente permanente
La flessione dell'immigrazione netta è proseguita negli ultimi
mesi. A luglio 2016 la somma del saldo migratorio su 12 mesi
ammontava a 68'000 persone. Si tratta del 21% in meno
rispetto all'anno passato. L'indebolimento è da ricondursi, da
una parte, a una maggiore emigrazione e, dall'altra, a quote di
immigrazione più basse. Quest'ultime si verificano poiché l'immigrazione di persone attive diminuisce. Rispetto al biennio
2013/2014, essa è calata del 9%, il che riduce la domanda di
appartamenti in affitto. Per il momento tale andamento viene
un po' compensato dalla domanda aggiuntiva dei comuni per i
richiedenti asilo. I profughi vengono inseriti nella statistica solo
parzialmente, cosicché il calo del saldo migratorio supera la
flessione della domanda.
Saldo migratorio
Richieste d'asilo
Immigrazione per ricongiungimento familiare
Immigrazione per motivi di lavoro
Immigrazione per formazione e perfezionamento professionale
Immigrazione per altri motivi
140'000
120'000
100'000
80'000
60'000
40'000
20'000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fonte: Segreteria di Stato della migrazione, Credit Suisse
Attività di approvazione a livelli record per i nuovi appartamenti in affitto
Fig. 12: Autorizzazioni di nuovi appartamenti in affitto
In numero di unità abitative (somma mobile su 12 mesi)
L'approvazione di nuovi appartamenti in affitto non registra
limiti. Il motivo è la pressione a investire. Poiché gli immobili
continuano a presentarsi attraenti rispetto alla gran parte degli
altri investimenti sul lungo termine, si riscontra una vivace
pianificazione di nuovi appartamenti in affitto. Da settembre
2015 ad agosto 2016 sono state approvate 28'650 unità
abitative. Stiamo parlando del 12,5% in più rispetto all'anno
precedente – un nuovo valore record. Particolarmente elevata
si presenta l'attività di pianificazione nei comuni di agglomerato. Qui le unità abitative approvate entro un anno sono cresciute del 16%. L'andamento delle domande di costruzione indica
che stiamo raggiungendo il picco, visto che la somma delle
domande su 12 mesi è calata del 5,5% dal massimo di giugno.
16'000
14'000
12'000
Svizzera (scala di destra)
Centri
Comuni di agglomerato (esclusi i centri)
Altri comuni (esclusi i comuni turistici)
Comuni turistici
35'000
30'000
25'000
10'000
20'000
8'000
15'000
6'000
10'000
4'000
5'000
2'000
0
2002
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Fonte: Baublatt, Credit Suisse
Graduale distensione della crescita dei canoni locativi
Fig. 13: Indici dei canoni locativi a raffronto
Crescita annua (nominale), INPC: indice nazionale dei prezzi al consumo
L'elevata attività edilizia, l'incremento delle superfici sfitte nonché la domanda non più così robusta si fanno sentire sugli
affitti. La crescita dei canoni locativi stipulati, dei canoni locativi
offerti e dell'IPC Indice degli affitti si è indebolita progressivamente. Nel 2° trimestre 2016 i canoni locativi stipulati sono
saliti ancora dello 0,5% e i canoni offerti dello 0,6%. La componente dei canoni dell'IPC, composta per la maggior parte dai
canoni esistenti, è cresciuta ancora dello 0,2%. Il rincaro negativo, che in media è ammontato a –1% nel corso dell'ultimo
anno, e il calo del tasso d'interesse di riferimento nel giugno
2015 hanno frenato ulteriormente l'andamento dei canoni
esistenti.
Canoni locativi stipulati (Wüest & Partner)
3,5%
Canoni locativi offerti (Homegate)
3,0%
Indice degli affitti IPC
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fonte: Wüest & Partner, Homegate, Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Monitor immobiliare Svizzera | 3° trimestre 2016
10
Economic Research
Immobili commerciali
Non vi sono sorprese negative
per le superfici sfitte
Sia per le superfici a uso ufficio sia per quelle di vendita, gli sfitti nelle regioni per cui
sono stati forniti i dati non sono aumentati in modo particolare. Su entrambi i mercati
non si può però parlare di un allentamento della tensione.
La stabilizzazione delle superfici a uso ufficio sfitte
dovrebbe essere solo temporanea
L'eccesso di offerta sul mercato svizzero delle superfici a uso ufficio ha fatto sì che dal 2012 gli
investitori agissero con maggiore cautela (cfr. fig. 14). Questo andamento si ripercuote gradualmente sulle superfici sfitte, poiché finora per il 2016, nelle regioni per cui sono stati forniti i dati,
sono stati indicati pochissimi rialzi di dimensioni consistenti. Dopo che un anno prima nel cantone
di Ginevra le superfici sfitte a uso ufficio erano più che raddoppiate, l'andamento si è stabilizzato
a un livello elevato di 181'000 m² (cfr. fig. 15). Attualmente nel cantone di Ginevra gli ampliamenti previsti sono contenuti, ma non mancano comunque idee di progettazione, e non si può
escludere un ulteriore incremento delle superfici sfitte. A Basilea-Città le superfici sfitte, come
già nell'anno passato, sono leggermente calate. A ciò ha contribuito la temporanea domanda
aggiuntiva causata dalle opere edilizie della Basilese. Con l'ultimazione del Baloise Park nel
2020, queste superfici dovrebbero comunque essere nuovamente liberate. Inoltre, con il raggruppamento di Roche entro il 2024, dovrebbero gradatamente aggiungersi all’offerta fino a
70'000 m² di superfici. A Vaud e a Basilea–Campagna in un anno le superfici sfitte sono cresciute di 16'000 m² circa ciascuno, mentre nella città di Berna l’incremento è stato di 7000 m².
Sebbene, sul fronte della domanda, si rilevino solo pochi impulsi, sul fronte dell'offerta la somma
su 12 mesi delle autorizzazioni edilizie supera la media pluriennale dal 1995 di diverse centinaia
di milioni di franchi (somma edilizia). Quanto più durerà la fase di bassi tassi d’interesse, tanto
più gli investitori saranno pronti ad accettare maggiori superfici sfitte e minori rendimenti.
Solo limitato il mutamento
strutturale riscontrabile
nelle superfici di vendita
sfitte
Anche sul mercato delle superfici di vendita sono osservabili squilibri crescenti. Essi sono da
attribuirsi meno all'ampliamento delle nuove superfici di vendita, caratterizzato da una certa ritrosia (cfr. fig. 14), e più alle sfide sul fronte della domanda. Il poco soddisfacente andamento dei
fatturati nel commercio al dettaglio e il passaggio dei fatturati al canale online hanno quindi messo alla prova il commercio fisso e frenano la domanda di superfici (cfr. fig. 18, pag. 12). Altrettanto difficile si presenta la situazione della commercializzazione, il che si ripercuote anche sulle
superfici sfitte (cfr. fig. 15). A Ginevra e Berna le superfici sfitte si sono ampliate solo lievemente. L'incremento più consistente è stato registrato da Vaud e da Basilea–Campagna, con un più
4500 m². Solo a Basilea–Città si è registrata una flessione delle superfici sfitte di oltre 7000 m²,
il che, considerata la vicinanza a paesi stranieri, solleva delle domande. Spiegazioni potrebbero
essere le maggiori riconversioni, per cui le superfici scompaiono dalla statistica dei negozi vuoti,
o maggiori concessioni nell'ambito delle condizioni, che hanno consentito locazioni fruttuose.
Fig. 14: Superfici commerciali con autorizzazioni edilizie
Fig. 15: Andamento delle superfici commerciali sfitte
In mio. di CHF. Somma edilizia, nuove costruzioni, somma mobile su 12 mesi
Superfici a uso ufficio e di vendita sfitte al 1° giugno, in migliaia di m²
Superfici a uso ufficio
Superfici a uso ufficio, media dal 1995
Superfici di vendita
Superfici di vendita, media dal 1995
3'500
3'000
Uffici
200
2013
2014
2015
2016
150
100
2'500
50
2'000
0
GE
1'500
VD
BS
BL
Città di
Berna
Città di
Zurigo*
NE*
30
1'000
20
500
0
2010
10
2011
Fonte: Baublatt, Credit Suisse
2012
2013
2014
2015
2016
0
Vendita
Fonte: Diversi uffici statistici, Credit Suisse; * Dati 2016 non ancora disponibili
Monitor immobiliare Svizzera | 3° trimestre 2016
11
Economic Research
Immobili commerciali
Superfici a uso ufficio: pochi impulsi sul fronte della
domanda
Fig. 16: Posti d’ufficio, posti di lavoro e disoccupati
Crescita annua dei posti di lavoro, disoccupati e occupazione nei lavori d'ufficio
Alla domanda di superfici a uso ufficio si contrappongono attualmente numerose sfide. L'incremento dell'occupazione nei
comparti classici degli uffici si è ridimensionato: nel 2° trimestre 2016 la crescita annuale è ammontata solo allo 0,4%. Le
cifre relative ai posti di lavoro vacanti (+1,2% rispetto all'anno
precedente) e ai disoccupati registrati (+4,3% rispetto all'anno
precedente) segnalano altresì che non si intravede una rapida
ripresa del mercato del lavoro. Inoltre i cambiamenti strutturali,
come l'offshoring di posti di lavoro nel settore dei servizi, attutiscono la domanda di superfici. Complessivamente risulta solo
una scarsa domanda supplementare di superfici a uso ufficio.
Numero posti vacanti (scala di destra)
Disoccupati iscritti (scala di destra)
100%
Impiegati occupati (equivalente a tempo pieno)
10%
8%
80%
6%
60%
4%
40%
2%
20%
0%
0%
-2%
-20%
-4%
-40%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Superfici a uso ufficio: persiste la pressione sui canoni
locativi
Fig. 17: Canoni locativi degli uffici
Indice edonico dei canoni di locazione: 1° trimestre 2005 = 100
Poiché la domanda di superfici è stagnante per via dell'assenza
della crescita occupazionale e considerato che l'espansione di
nuove superfici a uso ufficio in confronto è troppo elevata, sul
mercato delle superfici a uso ufficio si riscontrano ancora squilibri molto consistenti. Ciò non si riflette solo nelle superfici
sfitte, ma anche nei canoni locativi degli uffici, che da oltre
quattro anni si trovano in una fase di consolidamento. Il calo
più consistente è stato registrato nella regione di mercato di
Zurigo dove, dal massimo registrato a fine 2012, la correzione
dei canoni locativi è stata del 9%. La flessione dovrebbe essere ancora più consistente se si considera che le concessioni
necessarie oggi nell'ambito delle condizioni nella maggior parte
dei casi non sono comprese nel livello dei canoni locativi.
150
Zurigo
Basilea
Berna
Lago di Ginevra
Restante Svizzera
140
130
120
110
100
90
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Fonte: Wüest & Partner
Superfici di vendita: la debolezza dei fatturati frena la
richiesta di superfici
Fig. 18: Fatturati del commercio al dettaglio
Media mobile a 3 mesi, nominale, variazione rispetto all'anno precedente
L’esitante ripresa dei fatturati del commercio al dettaglio a
inizio anno è stata di breve durata: nel 2° trimestre 2016 i
fatturati nominali (media mobile a 3 mesi) si sono attestati, a
luglio 2016, dell'1,7% al di sotto del livello dell'anno precedente. Una parte di questo calo è da ricondursi alle pessime condizioni meteorologiche di giugno/luglio, che hanno inciso in particolare sui segmenti tempo libero (–7,1%) e abbigliamento (–
6,7%). Complessivamente i fatturati nel settore non–food sono
calati del 3,1% e quelli del settore food/near–food dello 0,4%
rispetto all'anno precedente. Un'ulteriore ragione del difficile
andamento dei fatturati è il turismo degli acquisti (sia tradizionale che online). Oltre ai deboli fatturati, anche il crescente
commercio online limita la domanda di superfici.
4%
Totale
3%
Food/near-food
2%
Non food
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
-6%
07/2014
01/2015
07/2015
01/2016
07/2016
Fonte: GfK, Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Monitor immobiliare Svizzera | 3° trimestre 2016
12
Economic Research
Investimenti immobiliari indiretti
Raffronto tra azioni e fondi
immobiliari elvetici
Sul lungo termine le azioni immobiliari, in presenza di un'esposizione ai rischi contemporaneamente più elevata, conseguono un rendimento più consistente rispetto ai
fondi immobiliari. Al contrario, per via della loro bassa correlazione con le azioni, i
fondi immobiliari sono più adatti ai fini di una diversificazione del portafoglio.
Notevole performance degli
investimenti immobiliari
indiretti svizzeri
Nell'attuale quadro dei tassi, gli immobili sono una classe di investimento richiesta rispetto ad
altri investimenti sul lungo termine. Ciò emerge in virtù dello spread di rendimento a livelli record
tra fondi immobiliari e un'obbligazione della Confederazione a 10 anni (cfr. fig. 19). Per gli investitori che vogliono evitare gli svantaggi degli investimenti diretti – soprattutto la bassa liquidità ed
elevati costi per le transazioni – i fondi e le azioni immobiliari offrono un'alternativa interessante.
Di conseguenza entrambi i veicoli beneficiano dell'attuale pressione a investire e della fuga verso
gli investimenti in beni materiali, il che si traduce in una notevole performance dei fondi e delle
azioni immobiliari svizzeri da inizio anno (cfr. fig. 20). Al contrario, la domanda sul mercato degli
utenti ha già superato il suo apice, il che si riflette in una crescita delle superfici sfitte.
Differenze nel profilo di
rischio–rendimento
Tra azioni e fondi immobiliari esistono però grandi differenze, di cui gli investitori dovrebbero
essere consapevoli. In particolare le azioni immobiliari mostrano, in regola, un rendimento da
dividendi più elevato (3,9% nel giugno 2016) rispetto ai fondi immobiliari (2,8% nel giugno
2016). Ciò dipende da tre differenze fondamentali: innanzitutto sia i fondi immobiliari che le SA
immobiliari sono i proprietari diretti degli immobili, però solo le SA immobiliari possono operare in
qualità di sviluppatori immobiliari. Lo sviluppo di progetti a rischio più elevato contribuisce ai
maggiori rendimenti da dividendi. Il prezzo di questo rendimento superiore consiste in una maggiore volatilità. In secondo luogo, il focus di 19 su 29 fondi quotati in borsa rientranti nello SXI
Real Estate Funds Index è sugli immobili residenziali. Al contrario, molte SA immobiliari sono
orientate ampiamente agli immobili commerciali, che rappresentano un segmento con un rischio
maggiore, ma anche più lucrativo. In terzo luogo, le SA immobiliari presentano nella maggior
parte dei casi un maggiore indebitamento. In media il 48% degli investimenti immobiliari viene
finanziato con capitali di terzi. Per i fondi immobiliari questa cifra si attesta solo intorno al 20%.
I fondi immobiliari sono da
prediligere ai fini di una
diversificazione del portafoglio
Nel breve termine, le azioni immobiliari mostrano una correlazione con la performance complessiva dei mercati azionari. Al contrario, i fondi immobiliari presentano una consistente correlazione
con i dati fondamentali dei mercati immobiliari, che sono meno volatili rispetto ai mercati azionari.
Per gli investitori che desiderano innanzitutto diversificare i rispettivi portafogli, i fondi immobiliari
sono quindi più adatti rispetto alle azioni immobiliari.
Fig. 19: Rendimento dei fondi immobiliari e obbligazioni
Fig. 20: Performance investimenti immobiliari indiretti
Differenza di rendimento tra fondi immobiliari e obbligazioni della Confederazione
Rendimento complessivo, indice: 1° gennaio 2015 = 100
6%
5%
Differenziale di rendimento
130
SXI Real Estate Funds
Obbligazione della Confederazione a 10 anni
125
SXI Real Estate Shares
Rendimento di distribuzione fondi immobiliari svizzeri
4%
120
Swiss Performance Index
Azioni immobiliari dell'Eurozona in CHF
115
110
3%
105
2%
100
1%
95
0%
-1%
2002
90
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
85
01.2015 04.2015 07.2015
10.2015
01.2016 04.2016 07.2016
Indicazione: i dati relativi alla performance storica o gli scenari per i mercati finanziari non sono
indicatori affidabili per l'andamento del valore attuale o futuro.
Indicazione: i dati relativi alla performance storica o gli scenari per i mercati finanziari non sono
indicatori affidabili per l'andamento del valore attuale o futuro.
Fonte: Datastream, ultima relazione annuale fondi immobiliari, Baublatt, Credit Suisse
Fonte: Datastream, Credit Suisse
Monitor immobiliare Svizzera | 3° trimestre 2016
13
Economic Research
delle condizioni di mercato e della volatilità, e della qualità creditizia di un emittente o
di un emittente di riferimento.
Avvertenze sui rischi
Ogni investimento comporta rischi, soprattutto in termini di fluttuazioni di valore e
rendimento. Se un investimento è denominato in una moneta diversa dalla valuta di
base, le variazioni del tasso di cambio possono sortire un effetto negativo sul valore,
sul prezzo o sul reddito.
Per una discussione dei rischi correlati agli investimenti nei titoli citati nel presente
rapporto, fai riferimento al seguente link Internet:
https://research.credit-suisse.com/riskdisclosure
Il presente rapporto può comprendere informazioni su investimenti che comportano
rischi particolari. Prima di prendere qualunque decisione d'investimento sulla base del
presente rapporto o per eventuali spiegazioni necessarie in merito al suo contenuto, ti
raccomandiamo di rivolgerti a un consulente finanziario indipendente. Maggiori
informazioni sono inoltre reperibili nell'opuscolo informativo «Rischi particolari nel
commercio di valori mobiliari» che può essere richiesto alla Associazione Svizzera dei
Banchieri.
Il prezzo, il valore e gli utili conseguiti con i titoli o gli strumenti finanziari menzionati
all'interno del presente rapporto possono registrare oscillazioni al rialzo o al ribasso. Il
valore dei titoli e degli strumenti finanziari può essere influenzato da variazioni dei
tassi d'interesse e dei tassi di cambio a pronti e forward, indicatori economici, posizione finanziaria dell'emittente o dell'emittente di riferimento, ecc. che potrebbero
incidere positivamente o negativamente sul prezzo o sugli utili correlati a tali titoli o
strumenti finanziari. Con l'acquisto di titoli o strumenti finanziari gli investitori potrebbero subire una perdita o una perdita superiore al capitale investito in seguito a
fluttuazioni dei corsi di borsa o di altri indici finanziari, ecc. Gli investitori in titoli come
le ADR, il cui valore è influenzato dalla volatilità valutaria, si assumono a tutti gli effetti
questo rischio.
Le commissioni d'intermediazione sulle transazioni corrisponderanno alle tariffe
commissionali pattuite tra Credit Suisse e l'investitore. Per le operazioni condotte su
base principal to principal tra Credit Suisse e l'investitore, il prezzo di acquisto o di
vendita costituirà il corrispettivo totale (total consideration). Le transazioni condotte su
base principal to principal, comprese le operazioni su derivati over-the-counter,
saranno riportate a un prezzo di acquisto/denaro o di vendita/lettera per il quale può
esistere una differenza o spread. Le commissioni relative alle transazioni saranno
concordate prima della negoziazione come previsto dalle leggi e dai regolamenti
applicabili. Prima dell'acquisto, leggere attentamente la documentazione prenegoziazione, ecc. fornita per una spiegazione dei rischi e delle commissioni, ecc.
relativamente ai titoli o agli strumenti finanziari in questione.
I titoli strutturati sono degli strumenti complessi, implicano di norma un elevato livello
di rischio e sono destinati unicamente a essere venduti a investitori ricercati in grado
di comprendere e farsi carico dei relativi rischi. Il valore di mercato dei titoli strutturati
può risentire dei cambiamenti dei fattori economici, finanziari e politici (tra cui, a mero
titolo esemplificativo e non esaustivo, i tassi d'interesse e i tassi di cambio a pronti e
a termine), del tempo restante alla scadenza, delle condizioni di mercato e della
volatilità, e della qualità creditizia degli emittenti o degli emittenti di riferimento. Gli
investitori interessati all'acquisto di un prodotto strutturato dovrebbero effettuare in
prima persona delle ricerche e delle analisi del prodotto e rivolgersi ai rispettivi
consulenti professionali per quanto attiene ai rischi correlati all'effettuazione di tale
acquisto.
Alcuni investimenti menzionati in questo rapporto presentano un livello elevato di
volatilità. Gli investimenti caratterizzati da una volatilità elevata possono registrare
delle flessioni improvvise e consistenti del rispettivo valore, che determinano delle
perdite al momento della realizzazione dell'investimento in questione. Tali perdite
potrebbero corrispondere all’importo inizialmente investito. Di fatto, per alcuni investimenti le perdite potenziali potrebbero essere superiori all'importo inizialmente
investito, e in circostanze di questo tipo l'investitore potrebbe essere tenuto a effettuare ulteriori pagamenti per far fronte a tali perdite. Le rendite degli investimenti
potrebbero essere soggette a fluttuazioni e, di conseguenza, il capitale iniziale versato
per effettuare l'investimento potrebbe essere impiegato come parte di tale rendita.
Alcuni investimenti potrebbero non essere di facile realizzazione e potrebbe essere
difficoltoso venderli o realizzarli. Analogamente, potrebbe essere difficile ottenere
informazioni attendibili relative al valore di tali investimenti o ai rischi a cui sono
esposti. Per qualsiasi domanda, rivolgersi alproprio Relationship Manager.
La performance passata non costituisce un'indicazione della performance
futura. La performance può risentire di commissioni, spese o altri oneri
nonché delle fluttuazioni dei tassi di cambio.
Sensibilità
Per analisi della sensibilità si intende l'analisi della variazione del valore di mercato (ad
es. prezzo) di uno strumento finanziario in funzione di una data variazione di un fattore
di rischio e/o di un'ipotesi utilizzata per il modello. Nello specifico, il valore di mercato
di qualsiasi strumento finanziario può risentire dei cambiamenti dei fattori economici,
finanziari e politici (tra cui, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, i tassi
d'interesse e i tassi di cambio a pronti e a termine), del tempo restante alla scadenza,
Rischi dei mercati finanziari
I rendimenti storici e gli scenari relativi ai mercati finanziari non costituiscono una
garanzia della performance futura. Il prezzo e il valore degli investimenti menzionati e
l'eventuale reddito maturato possono aumentare, diminuire oppure essere soggetti a
fluttuazioni. La performance passata non costituisce un riferimento per la performance futura. Se un investimento è denominato in una moneta diversa dalla valuta di
base, le variazioni del tasso di cambio possono sortire un effetto negativo sul valore,
sul prezzo o sul reddito. È opportuno che ti rivolga a consulenti in materia qualora
riscontri la necessità di un supporto per queste valutazioni.
Gli investimenti potrebbero non avere un mercato pubblico oppure avere solo un
mercato secondario ristretto. Ove esista un mercato secondario, non è possibile
prevedere il prezzo al quale verranno negoziati gli investimenti sul mercato o se tale
mercato sarà liquido o meno.
Mercati emergenti
Laddove il presente rapporto abbia a oggetto i mercati emergenti, devi ricordare che
gli investimenti e le operazioni in vari tipi di investimenti di, ovvero correlati o legati a,
emittenti e debitori costituiti, aventi sede o principalmente operanti nei paesi dei
mercati emergenti, comportano incertezze e rischi. Gli investimenti correlati ai paesi
dei mercati emergenti possono essere considerati speculativi e i loro prezzi sono
molto più volatili rispetto a quelli degli investimenti nei paesi più sviluppati. Gli investimenti nei mercati emergenti dovrebbero essere operati unicamente da investitori
sofisticati o professionisti esperti che possiedono una conoscenza specialistica in
materia, sono in grado di considerare e ponderare i vari rischi comportati dagli
investimenti in questione e dispongono delle risorse finanziarie necessarie per sostenere i consistenti rischi di perdita dei capitali impegnati in tali investimenti. È tua
responsabilità gestire i rischi derivanti dagli investimenti nei mercati emergenti e
dall'allocazione degli asset in portafoglio. Per quanto attiene ai vari rischi e fattori da
valutare nel caso di investimenti nei mercati emergenti, devi rivolgerti ai tuoi consulenti.
Investimenti alternativi
Gli hedge fund non sono soggetti alle numerose normative di tutela degli investitori
che si applicano agli investimenti collettivi autorizzati regolamentati e i gestori di
hedge fund sono sostanzialmente non sottoposti ad alcuna regolamentazione. Gli
hedge fund non sono vincolati da una particolare disciplina d'investimento o strategia
di negoziazione e mirano a trarre profitto da ogni genere di mercato facendo ricorso a
leva finanziaria, strumenti derivati e complesse strategie d'investimento speculative
che possono aumentare il rischio di perdita degli investimenti.
Le operazioni in materie prime comportano un grado elevato di rischio e potrebbero
non essere adatte a molti investitori privati. L'entità della perdita dovuta alle oscillazioni dei mercati può essere notevole ed è anche possibile registrare una perdita
totale.
Gli investitori in immobili sono esposti a rischi di liquidità, di cambio e altro genere,
come per esempio rischio ciclico, di locazione nonché ai rischi dei mercati locali, quali
il rischio ambientale e variazioni a livello di contesto legale.
Rischio di tasso d'interesse e di credito
Il mantenimento del valore di un’obbligazione dipende dalla solvibilità dell’Emittente
e/o del Garante (ove applicabile), che può variare nel corso del periodo di validità
dell’obbligazione. In caso di insolvenza dell’Emittente e/o Garante dell’obbligazione,
l’obbligazione o il reddito che ne deriva non sono garantiti ed è possibile che tu non
recuperi l'importo originariamente investito o addirittura riceva un importo inferiore.
Divulgazioni
Le informazioni e le opinioni espresse nel presente rapporto (all'infuori dei contributi
agli articoli da parte dei responsabili delle strategie d'investimento) sono state redatte
dalla sezione Research, divisione International Wealth Management di Credit Suisse
alla data di pubblicazione e potrebbero essere modificate senza preavviso. I giudizi
espressi in riferimento a un particolare titolo all'interno del presente rapporto potrebbero divergere o non essere in linea con le osservazioni e i giudizi della sezione
Research, divisione Investment Banking del Credit Suisse, a causa di differenze nei
criteri di valutazione.
I contributi agli articoli da parte dei responsabili delle strategie d'investimento non
costituiscono rapporti di ricerca. I responsabili delle strategie d'investimento non
fanno parte della sezione Research di Credit Suisse. Credit Suisse ha adottato
politiche miranti a garantire l'indipendenza della propria sezione Research, tra le quali
quelle relative alle restrizioni alla negoziazione dei titoli in questione prima della
distribuzione di rapporti di ricerca. Queste politiche non si applicano ai responsabili
delle strategie d'investimento.
Credit Suisse non si assume alcuna responsabilità in ordine a perdite derivanti
dall'utilizzo del materiale oggetto del presente rapporto. Questa esclusione di responsabilità non sarà tuttavia valida nella misura in cui la responsabilità in questione
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14
Economic Research
derivasse da specifiche condizioni o normative applicabili a Credit Suisse. Non ci si
deve basare sul presente rapporto rinunciando a esercitare il proprio giudizio indipendente. Credit Suisse potrebbe aver emesso, e potrebbe emettere in futuro, un'idea di
negoziazione relativa al titolo in questione. Le idee di negoziazione sono opportunità di
negoziazione di breve termine basate su avvenimenti e catalizzatori di mercato,
mentre i rating delle società riflettono le raccomandazioni d'investimento fondate sul
rendimento totale atteso nell'arco di un periodo di 6 - 12 mesi, secondo quanto
definito nella sezione per le divulgazioni. Dal momento che le idee di negoziazione e i
rating societari riflettono diverse ipotesi e metodi analitici, le idee di negoziazione
possono differire a livello direzionale dal rating societario. Oltre a ciò, Credit Suisse
potrebbe aver emesso, e potrebbe emettere in futuro, altri rapporti non in linea con le
informazioni fornite nel presente rapporto o che giungono a conclusioni diverse. I
rapporti in questione riflettono le diverse ipotesi, giudizi e metodi analitici degli analisti
che li hanno redatti e Credit Suisse non è tenuto a garantire che tali rapporti vengano
portati all'attenzione dei destinatari del presente rapporto.
Certificazione degli analisti
Gli analisti identificati nel presente rapporto certificano che le opinioni relative alle
società e ai titoli in esso discussi riflettono in modo accurato le loro opinioni personali
in merito alle società e ai titoli in questione. Gli analisti certificano inoltre che nessuna
parte dei loro indennizzi può essere ricondotta direttamente o indirettamente alle
specifiche raccomandazioni od opinioni espresse nel presente rapporto.
Gli analisti KPO (Knowledge Process Outsourcing) citati nel presente rapporto sono
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Monitor immobiliare Svizzera | 3° trimestre 2016
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Economic Research
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soggetta a vigilanza prudenziale da parte dell'autorità di vigilanza lussemburghese, la
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austriaca, la Financial Market Authority (FMA), Otto-Wagner Platz 5, A-1090 Vienna.
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Tower, Bahrain World Trade Centre, Manama, Regno del Bahrain. Dubai: Queste
informazioni sono distribuite da Credit Suisse AG (DIFC Branch), debitamente
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relativi prodotti o servizi finanziari sono disponibili soltanto per i clienti professionisti o
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The Gate Building, DIFC, Dubai, Emirati Arabi Uniti. Francia: Il presente rapporto è
distribuito da Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Succursale en France,, autorizzato
dall'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) in qualità di fornitore di
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viene distribuito da Credit Suisse (Deutschland) AG, che è autorizzata e regolamentata dal Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Gibilterra: Il presente
rapporto è distribuito da Credit Suisse (Gibraltar) Limited. Credit Suisse (Gibraltar)
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presente rapporto è distribuito da Credit Suisse (Channel Islands) Limited, una
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presente rapporto è stato pubblicato a Hong Kong da Credit Suisse AG, Hong Kong
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5WU. Libano: Questa relazione viene distribuita da Credit Suisse (Lebanon) Finance
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