TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE NEI CONDOMINI E NEGLI EDIFICI POLIFUNZIONALI

- D.LGS. 102/2014 AGG. D.LGS. 141/2016 -

DOMANDE E RISPOSTE

1. A COSA SERVE?

A pagare, principalmente, secondo i consumi effettivi di ogni unità immobiliare, i prelievi di energia per riscaldamento e/o raffrescamento e/o acqua calda sanitaria, se prodotta da impianti comuni, consentendo ai singoli utilizzatori di agire sulle regolazioni della temperatura e del periodo di fruizione, come si farebbe con un impianto autonomo.

2. FA RISPARMIARE?

Normalmente sì, ma solo se gli utilizzatori assumono comportamenti energeticamente virtuosi, come tenere a 18-20°C la temperatura ambiente e chiudere le valvole quando non si è in casa; altrimenti si spende di più, come sovente accade quando si diventa autonomi. Le statistiche evidenziano un risparmio compreso tra il 10% e il 16%. www.enea.it/it/ricerca_sviluppo/documenti/ricerca-di-sistema-elettrico/edifici-pa/2014/rds-par2014-081.pdf

(pag. 64)

3. E’ DAVVERO OBBLIGATORIO INSTALLARE I DIPSOSITIVI ENTRO IL 31.12.2016?

Sì, tranne nei casi di esclusione, se un professionista abilitato firma una relazione in cui attesta che non c’è efficienza in termini di costi, ossia, che i risparmi energetici potenziali stimati non coprono le spese di adeguamento e gestione; tale situazione è riscontrabile nelle zone climatiche più calde (es. A,B,C,D), negli immobili caratterizzati da consumi già bassi o quando le opere di adeguamento sono invasive e costose (es. impianti a pavimento, aeraulici, misti, ecc.). Anche nei casi in cui non sussiste l'obbligo giuridico di adeguamento, l'installazione dei dispositivi è sempre da consigliare, perchè la stima di efficienza viene fatta con dati statistici e senza considerare gli incentivi, mentre, nei casi concreti, se l'utilizzatore è correttamente informato, i risparmi reali sono molto superiori e quasi sempre convenienti. www.normattiva.it

(atto n. 102, anno 2014 - art. 9, comma 5, lettere b,c,d)

4. CI SARA’ UNA PROROGA al 31.12.2016?

La data è fissata in una direttiva comunitaria, quindi gli stati membri non possono disporre diversamente. Tuttavia, l'impianto normativo presenta profili di incostituzionalità. www.normattiva.it

(atto n. 96, anno 2013 - art. 4, comma 1 - la delega riguarda solo le tariffe elettriche)

5. SE L’ASSEMBLEA NON DELIBERA O DELIBERA TARDI E NON SI RIESCE A PROVVEDERE ENTRO IL 31.12.2016, I SINGOLI PROPRIETARI RISCHIANO LA SANZIONE?

Sì, perchè la norma non si rivolge al condominio, ma ad ogni proprietario di unità immobiliare, con sanzione da 500 a 2500 euro, tranne per chi esibisce la relazione tecnica di legittima esclusione. www.normattiva.it

(atto n. 102, anno 2014 - art. 16, commi 6,7)

6. IL PROPRIETARIO DI UNA UNITA’ IMMOBLIARE PUO’ DECIDERE DI INSTALLARE I DISPOSITIVI PER CONTO SUO?

Giuridicamente sì, ma, tecnicamente è di difficile attuazione, perchè i dispositivi di contabilizzazione devono coordinarsi per la lettura centralizzata (devono essere tutti uguali secondo quanto disposto dalle norme tecniche) ai fini della ripartizione delle spese comuni. Per questo, di prassi, si incarica una ditta unica per l’intero condominio e se ne occupa

05/10/2016 - Ordine Ingegneri Genova - Dott. Ing. Maurizio Michelini - Prof. Ing. Paolo Cavalletti

1

l’amministratore, se esiste. Se, invece, l’assemblea non decide per tempo, allora il condomino deve procedere per conto proprio, per evitare sanzioni.

7. IL CONDOMINO CHE SI TROVA IN DISACCORDO CON LA DECISIONE ASSEMBLEARE DI INSTALLARE I DISPOSITIVI, PUO’ INCARICARE UN PROPRIO PROFESSIONISTA E, SE NE RICORRONO I PRESUPPOSTI, EVITARE L’ADEGUAMENTO NELLA PROPRIA UNITA’?

S e l’assemblea delibera ai sensi del D.Lgs. 102/2014, questa ipotesi non è vietata, anche se è tecnicamente inopportuna ed economicamen te sconveniente per l’utente, che, nella migliore delle ipotesi, si vedrà attribuito il massimo dei consumi desumibili dalla potenza termica installata, mentre, nella peggiore, gli verrà ordinato dal Giudice di acconsentire all'installazione. il condomino è obbligato a rispettare le delibere assembleari assunte ai sensi dell’art. 26, comma 5 della legge 10/1991, che consente, a maggioranza, di approvare le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, senza necessitare di alcuna relazione tecnica che dimostri un risparmio energetico. www.normattiva.it

(atto n. 10, anno 1991 - art. 26, comma 5) - sentenza Tribunale Roma n.9477/2010 - sentenza Corte Appello Trento 134/2016)

8. E’ LEGITTIMO STACCARSI DALL’IMPIANTO CONDOMINIALE E RIFIUTARSI DI INSTALLARE I DISPOSITIVI?

Il codice civile lo consente, a certe condizioni, ma è tecnicamente inopportuno, e neppure economicamente conveniente, perchè, con la contabilizzazione, si ottengono benefici analoghi a costi minori. Occorre, inoltre, prestare attenzione a leggi e regolamenti locali, in quanto, in virtù della clausola di cedevolezza del D.Lgs. 192/05, le Regioni posso legiferare sostituendosi allo Stato, introducendo limitazioni e/o impedimenti a tale trasformazione. www.normattiva.it

(atto n. 262, anno 1942 - art. 1118, comma 4)

9. E PER CHI SI E’ GIA’ DISTACCATO?

Non si applica il decreto, fatto salvo quanto deciso in merito al pagamento delle spese di conservazione e adeguamento dell’impianto comune.

10. UNA VOLTA INSTALLATI I DISPOSITIVI, OCCORRE OBBLIGATORIAMENTE CAMBIARE LE TABELLE MILLESIMALI PER DIVIDERE LE SPESE SECONDO I CONSUMI EFFETTIVI?

Sì, ma è possibile continuare ad applicare i vecchi millesimi (di proprietà) per il primo esercizio successivo a quello di installazione dei dispositivi, salvo proroghe, perchè, in questo caso, la direttiva europea non pone scadenze a carico degli stati membri. In caso di omissione, la sanzione è unica, a carico del condominio, da 500 a 2500 euro. Si veda, inoltre, quanto successivamente indicato al punto 13. www.normattiva.it

(atto n. 102, anno 2014 – art. 9, comma 5, lettera d - art. 16, comma 8, penultimo periodo)

11. COME SI DIVIDONO LE SPESE SECONDO I CONSUMI EFFETTIVI?

N el caso di contabilizzazione indiretta, si calcola l’importo dei consumi involontari, connessi principalmente alle dispersioni delle tubazioni e alle regolazioni impiantistiche, ossia, quelli che permangono anche se gli utilizzatori non prelevano energia chiudendo i radiatori (tipicamente non superiore al 30%). Questo importo si divide tra le unità immobiliari secondo millesimi fissi, legati, ad esempio, alla potenza termica installata o ai fabbisogni energetici di ogni singola unità immobiliare. I l resto rappresenta i consumi volontari, ossia, quelli che l’utilizzatore può ridurre agendo sulle regolazioni individuali, che si dividono secondo le letture dei dispositivi di contabilizzazione. Il tutto, applicando la norma tecnica UNI 10200, che fornisce un metodo di

05/10/2016 - Ordine Ingegneri Genova - Dott. Ing. Maurizio Michelini - Prof. Ing. Paolo Cavalletti

2

calcolo oggettivo, basato su elementi analitici e tabellari. La norma UNI 10200 può non essere applicata se l’immobile presenta caratteristiche da essa non previste o se un professionista abilitato assevera che sussistono differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari superiori al 50% (accade, tipicamente, negli edifici non coibentati, tra ultimo piano e piano intermedio). I n questi casi, l’assemblea può applicare il metodo semplificato, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica (quelli misurati dai sistemi di contabilizzazione) e, il resto, a scelta dell’assemblea, secondo criteri di ragionevolezza ed equità (ad esempio, applicando i vecchi millesimi del riscaldamento). www.normattiva.it

(atto n. 102, anno 2014 – art. 9, comma 5, lettera d - art. 16, comma 8)

12. QUANDO SI DIVIDERANNO LE SPESE SECONDO I CONSUMI EFFETTIVI, A CONDIZIONI D’USO INVARIATE, GLI ULTIMI PIANI O I PIANI TERRA PAGHERANNO DI PIU’?

Sì , se i vecchi millesimi erano attribuiti in misura inferiore rispetto all’effettiva potenza termica installata, oppure se erano previsti coefficienti correttivi compensativi per socializzare il maggior calore dovuto alle dispersioni della copertura o del pavimento su terra o su locali non riscaldati. La norma UNI 10200, nell'attuale versione, non consente di mantenere o introdurre coefficienti correttivi. Tuttavia, se il professionista abilitato assevera a favore dell'applicabilità del metodo di ripartizione semplificato, tolto il 70% delle spese da dividere secondo le misure dei contabilizzatori, il restante 30% può essere attribuito a scelta dell'assemblea e, quindi, secondo una ripartizione fissa che può tenere conto anche di questi fattori, attribuendo una quota minore alle unità meno favorite. http://www.verticale.net/termoregolazione-e-contabilizzazione-del-calore-ai-9376

05/10/2016 - Ordine Ingegneri Genova - Dott. Ing. Maurizio Michelini - Prof. Ing. Paolo Cavalletti

3