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Approfondimento
Agevolazioni
L’impegno a trasferire la residenza
nella “prima casa” agevolata
e i casi di forza maggiore
di Massimo Genovesi
La Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 contempla gli adempimenti richiesti al contribuente
che intenda usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della c.d. prima casa. Tra questi rientra anche il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel caso in cui l’acquirente non abbia la residenza
anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile da comprare. Alla luce di recenti arresti di legittimità è
tornata quanto mai attuale la questione relativa all’esatto inquadramento giuridico dell’impegno assunto
dal contribuente di trasferimento della residenza nel termine prescritto. Problematica che investe “a cascata” anche la possibilità di configurare esimenti come la forza maggiore, la cui “tipizzazione” ha riscontrato negli anni orientamenti ondivaghi da parte dei giudici di legittimità.
1. Premessa
L’agevolazione per l’acquisto della c.d. prima
casa, prevista ai fini dell’imposta di registro, è
disciplinata dall’art. 1, comma 1 e nota II-bis,
della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n.
131/1986. Tale normativa, a partire dalla sua introduzione (Legge n. 168/1982) e fino alla recente Legge di stabilità per il 2016, è stata oggetto di ripetuti interventi da parte del legislatore fiscale (1).
Limitando il nostro excursus al meccanismo
temporale di applicazione della stessa, ricordiamo che il riconoscimento di tale agevolazione
era previsto non solo all’acquirente che aveva la
residenza anagrafica (o prestava l’attività lavorativa) nel Comune in cui era ubicato l’immobile da comprare ma anche al contribuente che si
fosse impegnato, in seno all’atto d’acquisto, a
stabilirla in detto Comune entro un anno dalla
compravendita (termine esteso successivamente
a diciotto mesi dall’art. 33, comma 12, della
Legge n. 388/2000).
In quest’ultimo caso, lo schema di applicazione
dell’agevolazione in esame contemplava e contempla tutt’ora, da un lato, una sua concessione provvisoria da parte della legge al momento
(1) L’art. 1, comma 55, della Legge n. 208/2015 - in vigore
dal 1˚ gennaio 2016 per effetto di quanto previsto dall’art. 1,
comma 999, della Legge di stabilità 2016 - ha aggiunto il comma 4-bis alla Nota II-bis, Tariffa, parte prima, allegata al
D.P.R. n. 131/1986, secondo cui “l’aliquota del 2 per cento si
applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non
soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i
quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma
si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le
agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.
In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo pre-
cedente si applica quanto previsto dal comma 4”. Cfr. “Agevolazioni prima casa e trasferimenti immobiliari: i nuovi chiarimenti”, in IPSOA quotidiano del 14 giugno 2016; “Agevolazioni
prima casa anche se il nuovo acquisto precede la vendita”, in
IPSOA quotidiano del 29 gennaio 2016; G. Mingione, “Bonus
prima casa: qual è l’orientamento dell’Amministrazione finanziaria?”, in IPSOA quotidiano del 18 febbraio 2016; N. Forte,
“Legge di Stabilità 2016, assegnazione agevolata: più conveniente con il bonus prima casa”, in IPSOA quotidiano del 14
gennaio 2016; N. Forte, “Legge di Stabilità 2016, leasing prima
casa: vantaggi fiscali cumulabili”, in IPSOA quotidiano del 12
gennaio 2016.
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della registrazione dell’atto; dall’altro, l’impegno, formalizzato in atti dal contribuente, di voler trasferire la residenza in un intervallo di
tempo ben definito.
Il tempestivo trasferimento della residenza
rappresenta pertanto un momento molto importante per il consolidamento del beneficio richiesto, un elemento costitutivo che non può mancare pena la perdita del vantaggio provvisoriamente acquisito (2).
Ma se il contribuente non riesce ad onorare il
proprio impegno per motivi che esulano dalla
sua volontà perderà sempre e comunque il beneficio momentaneamente acquisito? Oppure
c’è spazio per dare concreta rilevanza esimente
al sopravvenire di un impedimento oggettivo,
imprevedibile ed inevitabile, e come tale non
imputabile all’acquirente?
Per rispondere a tale interrogativo occorre preliminarmente inquadrare la natura giuridica dell’impegno assunto dal contribuente, argomento
interessante che ci proietta nel paragrafo seguente.
Un interrogativo che vede tuttora contrapposti
gli operatori del settore riguarda l’esatta identificazione della natura giuridica da riconoscere
all’impegno assunto dal contribuente (trasferimento della residenza entro un certo termine di
tempo) per consolidare l’agognato beneficio fiscale: in altri termini l’adempimento richiesto
dalla legge costituisce un vero e proprio obbligo
di prestazione oppure configura più semplicemente un onere posto a suo carico?
La soluzione del quesito non riveste una rilevanza squisitamente dottrinaria, ma assume
una notevole importanza pratica poiché da essa
discende “a cascata” la possibilità di configurare
pro contribuente l’ammissione di esimenti della
responsabilità per inadempimento, qual è per
l’appunto la forza maggiore.
Chiariamo subito che per forza maggiore, secondo la nozione comune, si suole intendere un
evento non prevedibile/non evitabile dal soggetto, “forte” a tal punto da sovrastare la sua volontà, impedendone la concreta realizzazione
sulla scorta di una valutazione oggettiva (3).
Se, quindi, si assume la tesi per cui l’adempimento del contribuente configura un vero e proprio obbligo di facere, nel meccanismo di funzionamento dell’agevolazione in esame possono
acquisire efficacia operativa anche eventuali
ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione,
caratterizzati “dalla non imputabilità alla parte
obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità
dell’evento” (4).
In pratica, tale configurazione determina per il
contribuente la possibilità di opporre - nel caso
in cui gli venisse contestato l’omesso trasferimento della residenza nel termine prescritto - la
presenza di ostacoli che hanno impedito di
adempiere al proprio obbligo, impedimenti destinati ad acquisire effetto esimente (5) nel caso
in cui siano caratterizzati dalla non imputabilità, dall’inevitabilità e dall’imprevedibilità.
Nel caso dell’onere, invece, la situazione è diversa. In questo caso, il contribuente, più semplicemente, è tenuto a porre in essere un dato
comportamento al fine di realizzare un proprio
interesse (6). Tale condotta rimane tuttavia liberamente attuabile dal soggetto interessato, nel
(2) In Cass., n. 13148/2016 i giudici precisano che: “la disposizione è peraltro di favore, perché permette al contribuente di
vedersi riconosciuta l’agevolazione anche nel caso in cui per i
più diversi motivi la prima casa non possa essere ancora abitata, bastando invece per conservare il beneficio semplicemente
trasferire la residenza nel Comune dove la stessa è ubicata”.
(3) In Cass., n. 13346/2016 i giudici specificano che: “in generale causa di forza maggiore è soltanto quella imprevedibile
e sopravvenuta, che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa nel vari gradi per es. lieve
ecc. o nelle varie specie per es. in eligendo ecc. (Cass. Sez. 2^ n.
17871 del 2003; Cass. Sez. 3^ n. 845 del 1995). E che pertanto
anche nella materia in discussione la causa di forza maggiore
non può essere diversa”.
(4) Cass., n. 14399/2013.
(5) Cfr. Cass., n. 864/2016; scrivono i giudici: “non può non
tenersi conto (proprio perché si tratta di un obbligo di fare)
della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e, cioè, di
un evento (caratterizzato dalla non imputabilità, alla inevitabilità e dalla imprevedibilità) ostativo al compimento del pro-
gramma di trasferimento al quale l’acquisto dell’immobile era
funzionale. Tale evento può essere ragionevolmente individuato anche nell’impossibilità di utilizzare proprio l’immobile acquistato, con lo scopo di andarvi ad abitare, nel Comune dove
il contribuente intendeva trasferirsi; cosicché la sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile ed inevitabile
che impedisca il trasferimento del contribuente nell’immobile
acquistato nel Comune dove egli intendeva trasferirsi esclude
la decadenza dall’agevolazione, senza che al riguardo possano
esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro
immobile nel medesimo Comune per ivi trasferirsi fino a quando diventi possibile utilizzare l’immobile acquistato col beneficio fiscale”.
(6) G. Chiné, M. Fratini, A. Zoppini, Manuale di diritto civile,
Nel diritto editore, 2012. Scrivono gli autori a pag. 29: “Elemento caratteristico di tale situazione giuridica attiva è la necessarietà del comportamento, nel senso che la realizzazione
dell’interesse del soggetto passa necessariamente attraverso
quel dato comportamento (es. onere della prova ex art. 2697
c.c.)”.
2. Inquadramento giuridico
dell’impegno assunto dall’acquirente
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senso che l’eventuale inadempimento non lo
espone ad una sanzione, ad una responsabilità,
essendo solamente un comportamento “necessitato”, condizione - cioè - per la realizzazione di
un interesse proprio (7). Quindi, se il soggetto
non pone in essere quella determinata condotta,
non potrà successivamente conseguire la relativa posizione di vantaggio, a prescindere da
qualsiasi indagine sulla imputabilità o meno
della mancata tenuta del comportamento prescritto (8).
Se l’orientamento prevalente all’interno della
Sezione tributaria configura l’adempimento del
contribuente in termini di obbligo di prestazione (9), con la recente sentenza n.
2616/2016 (10), i giudici di legittimità hanno
operato una decisa sterzata, osservando che “il
conseguimento dell’agevolazione fiscale, o, meglio, la conservazione di essa non scaturisce dall’adempimento di un obbligo del contribuente
nei confronti del Fisco, in quanto il Fisco non è
affatto titolare di una corrispondente e correlata
situazione di diritto soggettivo”.
Il convincimento dei giudici si snoda attraverso
un ragionamento complesso ma lineare. Si osserva, infatti, che nella fattispecie in esame l’ordinamento riconosce al contribuente la titolarità di una situazione giuridica attiva, attribuendogli il potere di impedire la produzione di un
effetto giuridico a sé sfavorevole (ovverosia il
venir meno del presupposto dell’agevolazione)
attraverso il compimento tempestivo di una determinata condotta.
Al cospetto di tale potere, l’Amministrazione finanziaria non può fare altro che assumere il
ruolo di mero spettatore, subendo l’esercizio di
tale potere, senza avere alcun obbligo di cooperazione con la controparte, come accade quando si realizzano diritti.
In casi come questi, però, sottolineano i giudici
“la mancata produzione dell’effetto scaturente
dal mancato compimento dell’atto entro il termine fissato si presenta come estinzione del potere, ossia come decadenza”, la quale ha una
dimensione oggettiva (11). E se talvolta, continuano gli Ermellini, il legislatore ha mostrato di
riconoscere una qualche rilevanza ad impedimenti di fatto non imputabili al titolare del potere (12), una fattispecie del genere non si riscontra nel caso in esame, tenuto conto altresı̀
dell’esigenza di evitare applicazione elusive della norma (13).
Nessuna rilevanza, quindi, a parere dei giudici
può essere riconosciuta ad eventuali impedimenti sopravvenuti che incidano sul decorso
della decadenza, quantunque non imputabili al
contribuente dal momento che il trasferimento
della residenza nel territorio del Comune dove
si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi
successivi, rappresenta per lui un onere “che
conforma un potere (...) e che va esercitato nel
suindicato termine a pena di decadenza”.
A tal riguardo una possibile soluzione è stata recentemente suggerita dalla sentenza n. 8351 del
27 aprile 2016 della Suprema Corte. In questo
caso le riflessioni dei giudici offrono agli opera-
(7) Cfr. F. Santoro - Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 2002.
(8) Cfr. F. Caringella - G. De Marzo, Manuale di diritto civile,
Tomo II, Le obbligazioni, Milano, 2006; scrivono gli autori a pagina 14: “mentre nell’obbligazione il mancato compimento dell’attività dovuta, se e solo se imputabile, esporrà il debitore a
sanzioni e rimedi (in particolare il risarcimento del danno), nel
caso degli oneri la mancata tenuta del comportamento prescritto impedirà di conseguire il vantaggio previsto, e tanto indipendentemente da qualsiasi considerazione sulla imputabilità della inosservanza della condotta doverosa”.
(9) Cass., n. 1494/2016; Id., n. 864/2016; Id., n. 25/2016; Id.,
n. 25437/2015; Id., n. 5015/2015; Id., n. 4800/2015; Id., n.
7067/2014; Id., n. 17442/2013; Id., n. 14399/2013.
(10) Cfr. F. G. R. Sannicandro, “Prima casa: la forza maggiore non evita la decadenza”, in IPSOA quotidiano del 2 marzo
2016.
(11) Scrivono i giudici: “Con la previsione del termine, il legislatore fissa il momento oltre il quale l’interesse del titolare
del potere di esercitarlo nel tempo prefissato non può più prevalere sui contrapposti interessi, pubblici o privati, in base all’esigenza che la possibilità di modificazione giuridica sia limitata nel tempo per garantire la certezza nel trattamento delle
situazioni. A presidiare quest’esigenza è posto l’art. 2964 c.c., il
quale esclude, al cospetto della fissazione di un termine di de-
cadenza, l’applicabilità delle norme relative all’interruzione
della prescrizione nonché, salva diversa previsione, di quelle
che si riferiscono alla sospensione”. Sul punto cfr. E. Ferrara,
“Prescrizione e decadenza in diritto tributario”, relazione presentata al seminario di aggiornamento professionale e di approfondimento per i magistrati delle Commissioni tributarie
della Regione Campania - Napoli, 6 febbraio 2015.
(12) Concedendo la sospensione del decorso del termine.
(13) A tal riguardo, si evidenzia in sentenza: “Sotto il profilo
della ratio propria della norma tributaria, va aggiunto, per un
verso, che la funzione antielusiva della norma agevolativa comporta che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un dato
certo, certificativo della situazione di fatto enunciata nell’atto
di acquisto; per altro verso, l’applicazione dell’ordinario regime
tributario nell’ipotesi del venir meno della finalità abitativa che
abbia giustificato il godimento delle agevolazioni per la prima
casa non ha natura sanzionatoria di una condotta dell’acquirente dell’immobile, solo rispetto alla quale potrebbe assumere
significato la forza maggiore, ma consegue alla sopravvenuta
mancanza di causa del beneficio invocato all’atto della registrazione dell’acquisto (Cass., 3 marzo 2010, n. 5139; 20 febbraio
2003, n. 2552) Affermazione, quest’ultima, coerente con l’orientamento secondo cui la decadenza, correlata al mero decorso
del tempo, prescinde da qualsivoglia finalità sanzionatoria
(arg. ex Cass., SS.UU., 13676/14)”.
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tori del settore una chiara sintesi della fattispecie in esame, mettendo in evidenza come la forza maggiore - quale causa esimente della responsabilità del contribuente - finisca per acquisire uguale rilevanza sia nel caso in cui il trasferimento della residenza si configuri come un vero e proprio obbligo di facere sia nel caso in cui
tale comportamento si qualifichi come onere.
Anche in quest’ultimo caso, infatti, la causa esimente “pur non incidendo su un vero e proprio
adempimento, si porrebbe comunque quale
evento impeditivo non imputabile - dell’attuazione della volontà dell’onerato; e, con ciò, dell’integrazione della situazione fattuale alla quale
l’ordinamento ricollega l’agevolazione”.
A complicare ulteriormente la fattispecie in esame sono intervenuti due recenti arresti di legittimità (14) che hanno offerto una nuova prospettiva sul meccanismo di funzionamento dell’agevolazione in esame. Infatti, dopo aver recisamente escluso che l’operatività della causa di
forza maggiore possa essere confinata esclusivamente “al diritto delle obbligazioni ex art. 1256
c.c. ss., o ex art. 1785 c.c.” (15), la Suprema Corte ha avuto cura di precisare che l’agevolazione
c.d. prima casa “non contempla quale suo elemento costitutivo quello del tempestivo trasferimento della residenza nella prima casa, bensı̀
che la prima casa si trovi nel Comune di residenza o in alternativa che il trasferimento di residenza nel Comune avvenga entro diciotto mesi dall’acquisto” (16). A parere dei giudici, quindi, il contribuente - a cui favore opera comunque l’istituto della forza maggiore poiché nel
nostro ordinamento giuridico è immanente un
principio generale per cui non può essere pretesa (verrebbe da dire “a tutti i costi”) una determinata condotta quando la stessa sia divenuta
irrealizzabile/impraticabile senza alcun addebito di colpa di chi vi sia tenuto - esercita il proprio diritto con la dichiarazione fatta al momento della registrazione della compraven-
dita: l’ubicazione della casa nel Comune di residenza o il trasferimento della residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto assumono (in questa prospettiva) la consistenza di una
“condicio iuris prevista dall’art. 1, parte prima,
Nota II bis, lett. a), Tariffa allegata al D.P.R. n.
131 cit.” (17), al cui verificarsi è subordinata il
riconoscimento dell’agevolazione, senza che il
termine di diciotto mesi entro cui trasferire nel
Comune la residenza possa rappresentare un
“termine entro cui esercitare un diritto a pena
di decadenza secondo la disciplina prevista dagli artt. 2964 c.c. e ss.”.
(14) Cass., n. 13346/2016; Id., n. 13148/2016.
(15) In Cass., n. 13346/2016, cit., i giudici osservano che:
“Per es. ai sensi degli artt. 132 e 452 c.c. la prova del matrimonio o dello stato delle persone può essere data con ogni mezzo
quando i pubblici registri siano andati distrutti o smarriti”.
(16) Cass., n. 13346/2016, cit.
(17) Cass., n. 13346/2016, cit.
(18) In tal senso anche Cass., n. 18770/2014; evidenziano i
giudici: “il fatto che il contribuente, pur avendolo richiesto
tempestivamente, non abbia ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato, per
fatto del Comune e/o di terzi, non può tradursi nella perdita
del beneficio fiscale c.d. prima casa, ostandovi il succitato principio di unicità del procedimento amministrativo inteso al mu-
tamento dell’iscrizione anagrafica. Tale principio, infatti, nell’esigere una saldatura temporale tra la cancellazione dall’Anagrafe del Comune di precedente iscrizione ed inserimento in
quella del Comune di nuova residenza, comporta che la decorrenza del trasferimento di residenza va stabilita con riferimento alla dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel
Comune di nuova residenza, dandosi la prevalenza, ai fini in
discorso, al dato fattuale su quello anagrafico, decisivo, invece,
quando si tratta di stabilire, ad altri fini, l’effettiva residenza
del soggetto”. Cfr. anche “Bonus prima casa anche in caso di
trasferimento tardivo della residenza”, in IPSOA quotidiano
dell’11 settembre 2014.
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3. Le cause di forza maggiore “tipizzate”
dalla giurisprudenza
3.1. Le c.d. lungaggini burocratiche
Con tale espressione si suole abitualmente far
riferimento a quei ritardi, a quei rallentamenti/impedimenti che il contribuente “subisce” da
parte della PA latamente intesa, nell’adempimento degli impegni assunti al momento della
sottoscrizione dell’atto. Questi rinvii, questi “intoppi” (come usualmente vengono chiamati)
possono scriminare la condotta del contribuente che non adempie tempestivamente ai propri
obblighi, configurando cosı̀ una causa di forza
maggiore?
Con la sentenza n. 25880 del 23 dicembre 2015,
ad esempio, la Suprema Corte ha riconosciuto
che fosse “giustificato” il mancato trasferimento della residenza del contribuente (entro il termine normativamente previsto) a causa proprio
delle lungaggini burocratiche, ritenendo inverata in questo caso una causa di forza maggiore.
A parere dei giudici l’inefficienza ed il ritardo
della PA non possono certamente assurgere al
rango di un evento normale e prevedibile da
parte del contribuente, tenuto conto dell’oramai
affermato principio della ragionevole durata del
procedimento amministrativo (18). Quindi, ha
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osservato la Corte, un ritardo “irragionevole e
non motivato” nella concessione dell’autorizzazione “tempestivamente richiesta” non può
mai arrivare a configurare un evento dominabile da parte del cittadino, che - suo malgrado incappa in un impedimento non prevedibile e
né tanto meno evitabile al trasferimento tempestivo della propria residenza (19).
Di tutt’altro avviso, però, si erano espressi in
precedenza gli Ermellini con l’ordinanza n.
4800 del 10 marzo 2015. In questo caso i giudici
avevano ritenuto che le lungaggini burocratiche
al rilascio delle autorizzazioni edilizie - per le
opere di ristrutturazione prima e abitabilità poi
- non potevano di sicuro costituire una causa
ostativa sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile dal contribuente. La Corte, in questo caso,
aveva motivato il proprio convincimento reputando che a tali lungaggini non potesse essere
riconosciuta alcuna “forza irresistibile ostativa
al trasferimento nel Comune dov’è ubicato l’immobile oggetto delle agevolazioni” (20).
Accanto a questi casi, che potremmo definire
“di routine”, se ne possono registrare anche altri, legati a lungaggini/impedimenti burocratici
del tutto particolari, risolti dai giudici aditi attraverso il richiamo alla peculiare situazione
fattuale rivestita dal contribuente.
Ad esempio, in un caso di qualche anno fa la
Suprema Corte (21) era stata chiamata a pronunciarsi in una fattispecie avente come oggetto del contendere le “lungaggini burocratiche”
legate all’ottenimento del permesso di soggiorno (necessario a richiedere il trasferimento di
residenza) nonché al completamento della pra-
tica di separazione del contribuente. In questo caso i giudici di legittimità hanno osservato
che - al di là del riconoscimento o meno dell’esistenza della forza maggiore - andasse valorizzata la sentenza regionale nella parte in cui aveva
“ulteriormente statuito il diritto del contribuente alla conservazione dell’agevolazione perché, a
prescindere dalla ‘formale residenza’, il ridetto
contribuente aveva concretamente abitato la casa; e col conseguente passaggio in giudicato,
per questa specifica non contestata ragione, del
riconoscimento dell’agevolazione”.
Con la recente sentenza n. 1494/2016, invece, i
giudici si sono pronunciati in una fattispecie
davvero insolita: in questo caso il contribuente
non aveva potuto trasferire la propria residenza
poiché, rivestendo un ruolo operativo in una
base NATO, non poteva iscriversi nell’Anagrafe
della popolazione residente a causa della convenzione di Londra del 19 giugno 1951 (22). Gli
Ermellini - preso atto che nel caso di specie non
poteva configurarsi una causa di forza maggiore
dal momento che il contribuente era a conoscenza del proprio status fin dalla stipula dell’atto - hanno ritenuto che, in questo caso, il requisito della residenza andasse valorizzato con riferimento alla famiglia nella sua interezza. Quindi, attraverso un richiamo ragionato alle norme
che disciplinano il diritto di famiglia, la Suprema Corte è arrivata alla conclusione che “una
interpretazione della legge tributaria conforme
ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge costituisce elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza a fini tributari” (23). E poiché
(19) In tal senso anche Cass., n. 16568/2015; osservano i giudici: “Ciò posto, reputa il Collegio che il giudice di appello ha
erroneamente addossato sulle parti ricorrenti il ritardo nel rilascio dell’atto concessorio che era stato tempestivamente richiesto all’amministrazione comunale prima della scadenza del termine di diciotto mesi - decorrente dal 23 febbraio 2006, epoca
dell’atto di acquisto - entro il quale era necessario procedere al
trasferimento della residenza nel Comune ove si trovava l’immobile acquistato. È evidente, infatti, che il compimento dell’attività amministrativa esula dal potere di controllo del contribuente dovendosi avere riguardo, ai fini di stabilire la tempestività dell’adempimento dell’obbligo in questione, al contegno
posto in essere dalle parti acquirenti, correlata al tempo in cui
venne chiesto il rilascio dell’atto concessorio - cfr. Cass., n.
18770/2014 - ottenuto oltre la scadenza del termine di diciotto
mesi. Il giudice di appello avrebbe dovuto tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento dell’obbligazione posta in capo
agli acquirenti caratterizzati dalla non imputabilità alla parte
obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento ostativo a detto trasferimento (Cass., nn. 14399/2013; 7067/2014)”.
(20) In senso conforme anche Cass., n. 2527/2014, in cui i
giudici di legittimità hanno escluso che il ritardo del rilascio
del certificato di abitabilità di un immobile in costruzione pos-
sa configurarsi quale causa di forza maggiore.
(21) Cass., n. 21283/2013.
(22) L. Ambrosi, “Beneficio prima casa: da verificare la residenza della famiglia”, in IPSOA quotidiano del 28 gennaio
2016. Osserva anche l’autore: “Nella decisione è espressamente
affermato che si ritiene superato il previgente orientamento secondo il quale il diritto al beneficio prima casa spettava pro
quota in favore del coniuge che risultava residente nel Comune. La Corte ha cosı̀ inteso dare prevalenza alla famiglia nel
suo complesso e non all’individualità di ciascun coniuge proprietario. La decisione appare particolarmente importante, poiché sovente i coniugi acquistano congiuntamente la propria
abitazione, ma poi per esigenze lavorative non possono (o non
riescono) entrambi a trasferire la propria residenza nel Comune”.
(23) Osservano i giudici: “Si ritiene, tuttavia, di aderire al
più recente orientamento secondo il quale ‘il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato venga adibito a residenza, non rileva la diversa residenza
di chi ha acquistato in regime di comunione; in particolare occorre osservare che i coniugi non sono tenuti ad una comune
residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione
(art. 343 c.c.), quindi una interpretazione della legge tributaria
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nel caso di specie non era stato accertato dai
giudici regionali se la moglie del contribuente
avesse trasferito la propria residenza e se l’acquisto del bene fosse avvenuto in regime di comunione, i giudici aditi hanno finito per disporre il rinvio ad altro giudice di merito (24).
3.2. Sfratto
Con l’ordinanza 17 dicembre 2015, n.
25437 (25), la Corte di cassazione ha riconosciuto come causa di forza maggiore, idonea a giustificare il mancato trasferimento della residenza entro il termine previsto per legge, il ritardato sfratto dell’inquilino. Nel caso di specie, il
contribuente aveva dovuto far “slittare” di dieci
mesi l’acquisizione del possesso dell’immobile a
causa dei ripetuti ostacoli opposti “dall’inquilina all’esecuzione per rilascio promossa con accessi del 22/7/2009, 22/9/2009 e 6/5/2010”. A parere dei giudici tale differimento temporale non
avrebbe potuto causare la perdita del beneficio
fiscale dal momento che - nella fattispecie concreta - le resistenze opposte dall’inquilina avevano assunto i contorni di un vero e proprio evento sopravvenuto rispetto alla stipula dell’acquisto della casa, non imputabile alla parte obbligata, caratterizzato dall’inevitabilità e dalla imprevedibilità. Il mancato trasferimento, quindi,
non avrebbe potuto provocare la revoca dell’agevolazione, in quanto gli ostacoli frapposti dall’inquilina all’esecuzione per il rilascio dell’im-
conforme ai principi del diritto di famiglia induce a considerare che la coabitazione con il coniuge costituisce un elemento
adeguato a soddisfare il requisito della residenza a fini tributari’ (Cass., n. 14237/2000), in quanto ciò che conta ‘non è tanto
la residenza dei singoli coniugi quanto quella della famiglia:
l’art. 144 c.c., secondo il quale i coniugi fissano la residenza
della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa (che è una esplicitazione ed una attuazione della più ampia tutela che l’art. 29 Cost. assegna alla
famiglia). Mentre da una parte riconosce che i coniugi possano
avere delle esigenze diverse ai fini della residenza individuale,
dall’altra tende a privilegiare le esigenze della famiglia, quale
oggetto autonomo rispetto ai coniugi; pertanto anche la norma
tributaria va letta ed applicata nel senso che diventa prevalente
l’interesse della famiglia rispetto a quello dei singoli coniugi,
per cui il metro di valutazione dei requisiti per ottenere il beneficio deve essere diverso in considerazione della presenza di
un’altra entità, quale la fami gl ia’ (Cass., S ez. trib. n .
16355/2013; Cass., Sez. trib., n. 2109/2009)”. Cfr. anche Cass.,
n. 13334/2016.
(24) Cfr. G. Glendi, “Prima casa: irrilevante il trasferimento
di residenza di uno dei coniugi acquirenti se in comunione di
beni”, in Corr. Trib., n. 12/2016; scrive l’autore: “La prospettiva
assunta è stata quella di valorizzare la rilevanza della famiglia,
al cui favore viene realizzato l’investimento immobiliare, in ossequio ai principi civilistici che differenziano il regime di comunione dei beni tra coniugi dal regime di comunione ordinaria, posto che, nel primo caso, i coniugi sono titolari solidali
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mobile avevano assunto in concreto la consistenza della forza maggiore.
In un’altra precedente sentenza (26) - pronunciata sempre in materia di sfratto - la Suprema
Corte aveva viceversa dato torto ad un contribuente, accogliendo il ricorso del Fisco. A ben
guardare, però, in questo caso specifico, era risultata decisiva ai fini del pronunciamento di legittimità “la circostanza già nota al contribuente al momento del rogito, dell’impossibilità di sfrattare il precedente inquilino prima di
diciotto mesi”. Se (questo il ragionamento della
Corte) la forza maggiore deve identificarsi con
un evento che - non prevedibile ed inaspettato sovrasta la volontà del contribuente di rispettare i termini perentori stabiliti dalla legge, allora
tale esimente non poteva rinvenirsi nel caso di
specie, considerato che - già al momento del rogito - il contribuente aveva avuto la consapevolezza di non poter adempiere tempestivamente
al proprio obbligo. In questo caso, quindi, non
potevano ravvisarsi gli estremi della forza maggiore in quanto l’evento opposto non appariva
né imprevedibile né tantomeno inaspettato, dato che il contribuente aveva proceduto all’acquisto dell’immobile “sapendo di non poter abitare
l’immobile entro i prescritti diciotto mesi” (27).
3.3. Lavori di costruzione/ristrutturazione
Molto spesso i contribuenti, per evitare la decadenza del beneficio in esame a causa del man-
dell’intero, mentre nel secondo i comunisti sono titolari del bene ciascuno pro quota. Inoltre, ai sensi dell’art. 144 c.c., i coniugi fissano ‘la residenza della famiglia’ secondo le esigenze di
entrambi e quelle preminenti della famiglia, ma non sono tenuti ad avere la medesima residenza anagrafica in ragione di esigenze personali, essendo tenuti, invece, al vincolo della ‘coabitazione’ ai sensi dell’art. 143 c.c.”.
(25) Cfr. A. Piccolo, “Agevolazioni tributarie ‘prima casa’ immutate in caso di ritardato sfratto dell’inquilino”, in il fisco, n.
5/2016, pag. 473. Cfr. anche “Prima casa: il ritardato sfratto
dell’inquilino è causa di forza maggiore”, in IPSOA quotidiano
del 21 dicembre 2015.
(26) Cass., n. 13177/2014. Cfr. E. Fronticelli Baldelli, “L’agevolazione prima casa decade se l’impossibilità di trasferimento
nei termini è prevedibile all’origine”, in il fisco, n. 29/2014, pag.
2895.
(27) Può contribuire alla riflessione anche Cass., n.
7764/2014; scrivono i giudici: “In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa (abitazione
non di lusso), previsti dalla nota II bis della Tariffa Parte 1 art.
1 allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, spettano alla sola condizione che, entro il termine di decadenza di diciotto mesi dall’atto,
il contribuente stabilisca, nel Comune ove sia ubicato l’immobile, la propria residenza (Sez. 5, sentenza n. 18491 del
10/08/2010). Il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore non costituisce circostanza inevitabile ed imprevedibile
tale da ostacolare il mutamento di residenza”.
il fisco 39/2016
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Agevolazioni
cato tempestivo trasferimento della residenza,
oppongono quale causa di forza maggiore il
protrarsi dei lavori di costruzione dell’immobile comperato ovvero la mancata ultimazione dei
lavori di ristrutturazione.
L’argomento è particolare e va affrontato con
tutte le cautele del caso. Ad esempio, con la sentenza della Suprema Corte n. 7067/2014, i giudici hanno accolto il ricorso del Fisco evidenziando in premessa come - in assenza di specifiche
disposizioni normative - non esistono valide ragioni per configurare, ai fini dell’agevolazione
in esame, un regime fiscale specifico per gli immobili in corso di costruzione al momento dell’acquisto diverso rispetto a quello applicabile
ad un immobile già edificato. Fatta questa precisazione, gli Ermellini si solo limitati a cassare
con rinvio la sentenza impugnata considerato
che i giudici di seconde cure avevano omesso di
accertare in concreto le caratteristiche dell’evento opposto dal contribuente (fabbricato in
costruzione), avevano omesso, cioè, di verificare se il fatto indicato (potremmo dire “a propria
discolpa”) rivestisse i caratteri della inevitabilità
e della imprevedibilità (28).
Questa precisazione appare rilevante perché
non sembra proprio che la Suprema Corte abbia voluto escludere ipso facto come causa di
forza maggiore la “mancata ultimazione di un
appartamento in costruzione” come affermato
successivamente in Cass., n. 5015/2015 (29).
Tanto è vero che con il recente arresto n.
8351/2016 (30) i giudici di legittimità hanno ritenuto che anche i (sopravvenuti) lavori di
manutenzione straordinaria possono costituire un impedimento oggettivo, imprevedibile e
inevitabile, che ostacola il trasferimento di residenza del contribuente (31).
È bene precisare, però, che in questo caso i giudici sono pervenuti a tale conclusione solamente dopo una attenta analisi della fattispecie concreta (32) (lavori di straordinaria manutenzione
deliberati successivamente all’acquisto da parte
dell’assemblea condominiale) e sulla scorta di
un esame critico delle motivazioni della sentenza impugnata, che aveva “esplicitato in maniera
sufficientemente logica, approfondita ed aderente alla realtà di fatto le ragioni per cui i lavori straordinari in oggetto costituivano, in concreto, l’ipotesi dell’evento futuro ed incerto integrante forza maggiore”.
Quindi, anche in questo caso, nessun facile
automatismo, ma una valutazione precisa ed
attenta degli elementi fattuali allegati dal
contribuente, condivisi dai giudici aditi attraverso un puntuale esame degli stessi e racchiusi
in modo corretto nella motivazione della sentenza (33).
(28) Scrivono i giudici: “Da tanto consegue che la sussunzione, implicitamente effettuata nell’impugnata sentenza, dell’acquisto di un immobile in costruzione nell’ambito concettuale
della forza maggiore, è, in sé, erronea, dovendo, anche nel caso
in esame, applicarsi il principio, di recente espresso da questa
Corte (Cass., n. 14399 del 2013), secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel Comune ove è
ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa
non comporta la decadenza dall’agevolazione qualora tale
evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore caratterizzata dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, sopravvenuto alla stipula dell’atto di acquisto; accertamento che risulta omesso”.
(29) In questo arresto i giudici hanno dato torto al contribuente che aveva tentato di giustificare il mancato trasferimento tempestivo della residenza indicando quale causa la prolungata durata di lavori di ristrutturazione dell’immobile. Orientamento ulteriormente confermato dalla sentenza della Suprema
Corte, n. 23227/2015 secondo la quale l’acquirente non può invocare a titolo di forza maggiore o di caso fortuito la circostanza della mancata ultimazione di un appartamento in costruzione o della protrazione di lavori di straordinaria amministrazione riguardanti un immobile già edificato.
(30) In IPSOA quotidiano del 29 aprile 2016 si osserva anche
che: “Inoltre, la Cassazione mostra di abbandonare il principio,
invero affermato in altre decisioni, osservando che non possono esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro immobile nel medesimo Comune per ivi trasferirsi fino a
quando diventi possibile utilizzare l’immobile acquistato col
beneficio fiscale”.
(31) Con riferimento al verificarsi di eventi successivi all’acquisto, quali smottamenti nel sedime dell’immobile e nella
strada di accesso causati da eventi atmosferici, cfr. Cass., n.
19247/2014 con commento di A. Borgoglio, in il fisco, n.
36/2014, pag. 3586. Cfr. anche “Residenza non trasferita per
causa di forza maggiore: salvo il bonus prima casa”, in IPSOA
quotidiano del 16 settembre 2014.
(32) Scrivono i giudici: “Osserva in proposito la CTR: ‘nella
specie è risultato, ed è in realtà incontestato, che il mancato
trasferimento di residenza ha trovato causa nell’esecuzione di
opere di manutenzione straordinaria resesi necessarie e di notevole impegno, riguardanti demolizione e rifacimento della
copertura del fabbricato, nonché demolizione e rifacimento
della scala condominiale, deliberati successivamente all’acquisto da parte dell’assemblea condominiale’; tali opere di manutenzione straordinaria si connotavano, in altri termini, ‘per il
loro carattere di assoluta necessarietà o inevitabilità, rispondendo generalmente alle finalità di urgente conservazione del
fabbricato in ragione di imprevisti attinenti alla struttura del
fabbricato o ad un impianto del medesimo’. Ha poi aggiunto la
commissione regionale, a fondamento del proprio convincimento circa l’inclusione della fattispecie concreta nella nozione
di forza maggiore esimente, che i lavori di manutenzione
straordinaria in oggetto dovevano ritenersi di ‘notevolissimo
impegno’; in quanto tra l’altro comportanti ‘la demolizione della scala di accesso all’appartamento acquistato, posto all’ultimo
piano sotto la copertura del tetto, pure coinvolto nei lavori di
totale rifacimento’“.
(33) Cfr. G. Ingrao, La valutazione del comportamento delle
parti nel processo tributario, Milano, 2008; scrive l’autore a pa-
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Agevolazioni
Con riferimento agli immobili in corso di costruzione, è stato recentemente ribadito nel
question time in risposta all’interrogazione n. 508887 (34), che il dies a quo da cui conteggiare
il termine di 18 mesi richiesto dalla legge deve
essere individuato non già nella data di rilascio
del certificato di agibilità dell’immobile (come
proposto nel corso dell’interrogazione stessa)
bensı̀ dalla data di registrazione dell’atto pubblico di acquisto (35).
4. Riflessioni
Quelle finora esaminate sono solamente alcune
delle problematiche involgenti l’agevolazione in
esame; per fare qualche esempio basti pensare
ai contenziosi attivati in questi anni in materia
di “abitazione di lusso” (36), ovvero alle questioni che possono nascere in occasione della
separazione tra coniugi (37), per non parlare
dei dubbi che gli addetti del settore hanno già
avanzato sulle novità introdotte dalla Legge di
stabilità 2016 (38).
Le recenti pronunce di legittimità hanno avuto
il merito di alimentare ulteriormente il dibattito
gina 192: “Non vi è dubbio che la valutazione delle prove rientra tra i poteri discrezionali del giudice, e pertanto in prima approssimazione si potrebbe concludere che, nell’ambito dei
mezzi e degli argomenti di prova forniti dalle parti o assunti
nel processo, egli deve valutare solo quelli ritenuti rilevanti ed
idonei a formare il suo convincimento. Tuttavia, affinché la libertà di valutazione non scada in arbitrio, occorre che nella
motivazione della sentenza il giudice dia atto di tutti quegli elementi probatori acquisiti per iniziativa delle parti e di tutte le
questioni, anche rilevate d’ufficio, su cui è stato sviluppato il
contraddittorio. L’indicazione del supporto probatorio e dei
criteri seguiti per la loro valutazione deve consentire il controllo, mediante la motivazione, dell’iter logico posto alla base della decisione; è indispensabile cioè che il giudice fornisca una
sufficiente e coerente motivazione, pena la sua contestabilità,
con ricorso per Cassazione, ai sensi dell’art. 360, 1˚ comma, n.
5, c.p.c.”.
(34) Interrogazione - Camera dei Deputati - 14 giugno 2016.
(35) Cfr. “Bonus prima casa e immobili in costruzione: residenza entro 18 mesi dal rogito”, in IPSOA quotidiano del 15
giugno 2016.
(36) Cfr. “Prima casa: quando si perde il beneficio?”, in IPSOA quotidiano del 2 maggio 2016; “Benefici prima casa: quando un’abitazione si qualifica ‘di lusso’“, in IPSOA quotidiano
del 3 agosto 2015; cfr. anche M. Villani e I. Lamorgese, “Casa
di lusso con criteri diversi se la compravendita è soggetta a registro o IVA”, in IPSOA quotidiano del 17 novembre 2014.
(37) Cfr. L. Ambrosi, “Prima casa: benefici salvi col trasferimento dell’immobile al coniuge”, in IPSOA quotidiano del 17
marzo 2016. Cfr. anche “Prima casa e separazione consensuale: non c’è decadenza”, in IPSOA quotidiano del 17 novembre
2015; N. Forte, “Acquisto prima casa: divorzio breve e perdita
delle agevolazioni fiscali”, in IPSOA quotidiano del 18 maggio
2015.
(38) Cfr. F. Ghiselli, “Nuova agevolazione per l’acquisto prima casa: molte luci, un’ombra”, in IPSOA quotidiano del 29
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giuridico, offrendo agli operatori del settore
nuovi e più efficaci spunti di approfondimento.
Le situazioni fattuali che si potranno verificare
in futuro offriranno sicuramente nuove occasioni di riflessione (39), chiamando tutte le parti in
causa a dare il loro fattivo contributo al fine di
compendiare in modo equilibrato e corretto i
diversi interessi previsti dal D.P.R. n.
131/1986 (40).
Ad avviso dello scrivente, privare tout court il
contribuente di ogni possibilità di dimostrare
che il mancato trasferimento della residenza sia
dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a
quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile, rimane un’opzione oltremodo penalizzante, considerata la rilevanza sociale che riveste la
casa di abitazione di proprietà e tenuto conto
dell’irrinunciabile principio di collaborazione e
di buona fede che caratterizza il nostro ordinamento giuridico.
Considerato, però, che stiamo trattando di agevolazioni fiscali (41), sembra corretto pretendere che il campo di applicazione delle esimenti
febbraio 2016.
(39) Ad esempio in Cass., n. 14399/2013 è stata riconosciuta
quale forza maggiore, e come tale esimente il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza, la c.d. sorpresa archeologica, ovverosia il rinvenimento di reperti archeologici
impeditivo della prosecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’appartamento acquistato. Cfr. I. Barbara, “Salvi i benefici prima casa se la ‘sorpresa archeologica’ ritarda il trasferimento
della residenza”, in Corr. Trib., n. 40/2013, pag. 3193.
(40) Invitano alla riflessione le osservazioni di V. Italia, L’efficacia delle leggi, Milano, 2015; scrive l’autore a pag. 79: “L’efficacia della legge è parallela alla completezza della legge stessa,
ed è quindi un’efficacia compiuta. Questa efficacia si inserisce
nel percorso del ragionamento giuridico, che è un percorso necessitato. Il sillogismo consente di pervenire ai punti importanti dei vari teoremi giuridici e l’efficacia delle leggi consente di
concludere, con il grado di certezza consentita alle cose umane, il sillogismo giuridico, e di chiudere il cerchio dei principali
problemi del diritto, e forse non solo di esso. L’efficacia e la
certezza del diritto consentono di individuare in questo cerchio, il centro, che non è - come viene affermato per la divinità
- dappertutto, ma che è collocato in posizione equidistante dalla linea della circonferenza”.
(41) Si rammenta che le norme agevolative, in genere, costituiscono norme di “stretta interpretazione”, come tali insuscettibili di estensione oltre i tassativi casi previsti dal legislatore
(cfr. ad esempio Cass., n. 11106/2008) Osservano i giudici in
Cass., n. 25166/2013: “Il principio è dettato in chiara funzione
antielusiva, per la considerazione che il beneficio fiscale deve
essere ancorato a un dato certo, che certifichi la situazione di
fatto enunciata nell’atto di acquisto (cfr., da ultimo, ord.
1530/2012) e che sia riferito a termini precisi, che consentano,
in quanto tali, di valutare il rispetto del termine di decadenza
previsto dalla norma agevolativa”.
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sia rigidamente ristretto alle sole ipotesi in cui
si configurino realmente accadimenti completamente estranei alla sfera soggettiva dell’acquirente, in grado di generare situazioni impreviste
ed imprevedibili al momento della stipula dell’atto.
Quindi, come già osservato dalla giurisprudenza
di legittimità e di merito, non sembra possa riconoscersi rilevanza esimente alcuna ai meri
motivi soggettivi della parte richiedente l’agevolazione quali la separazione coniugale (42), le
precarie condizioni di salute (43) ovvero la detenzione in carcere (44).
Il contribuente che intenda dimostrare la presenza di eventi ostativi al compimento del programma di trasferimento dovrà immancabilmente allegare (45) - in modo puntuale, preciso
e pertinente - la sussistenza del fatto impeditivo,
comprovandone al contempo l’esistenza e la sua
consistenza (imprevedibilità ed inevitabilità) attraverso una tempestiva e completa produzione documentale (46).
Tutto questo in attesa di un intervento di interpretazione autentica del legislatore o di un arresto a Sezioni Unite della Suprema Corte che
possa orientare ancora meglio tutti gli operatori
del settore nella materia in esame.
(42) Cass., n. 8620/2014; in Comm. trib. reg. Trieste n.
13/9/10 i giudici scrivono: “Osserva il Collegio che il giudice
prime cure ha accolto il ricorso ‘riconoscendo la buona fede
della contribuente’... ‘per cui va riconosciuto nella sostanza il
beneficio agevolativo’ anche se i fatti successivi all’acquisto e le
‘difficoltà relazionali con il comproprietario hanno indubbiamente inciso nell’adempimento burocratico del mancato trasferimento della residenza’. Ma una siffatta motivazione - come
correttamente ha rilevato l’Ufficio nel suo appello - non è condivisibile, perché la norma agevolativa prevede il trasferimento
nel Comune ove è situato l’immobile e non nell’immobile acquistato cosicché, in ultima analisi, è stata emessa una sentenza basata su criteri di equità, non ammessi nel processo tributario. Ed ‘i problemi relazionali con il comproprietario’ non
possono certo qualificarsi come ‘causa di forza maggiore’, cioè
come un evento imprevisto, imprevedibile ed inevitabile verificatosi successivamente all’acquisto, che abbia reso impossibile
l’avveramento, nel termine di legge, della condizione di cui alla
lett. a) della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa - parte I allegata
al D.P.R. 131/86 e cioè il trasferimento nel Comune ove era
ubicato l’immobile”.
(43) Cass., n. 22002/2014.
(44) Comm. trib. prov. di Savona n. 105/2011; a tal riguardo
scrivono i giudici: “Insostenibile, pertanto, l’affermazione della
ricorrenza di ‘una causa di forza maggiore’, indipendente dalla
volontà del contribuente (la vicenda, tra l’altro, l’ha vista condannare, in primo grado, alla pena di anni 4 e mesi 10 reclusione e multa). Tale giustificante, infatti, avrebbe potuto operare
solamente laddove, il ritardo nell’assunzione della residenza,
fosse riferibile ad eventi non solo non prevedibili al momento
dell’acquisto dell’immobile da adibire a ‘prima casa’, ma pure
non altrimenti evitabili.”.
(45) Cfr. Cass., n. 2777/2016.
(46) Cfr. ad esempio Cass., n. 1392/2010, in cui i giudici precisano che: “L’unico motivo di ricorso (col quale si deduce violazione dell’art. 1 della Tariffa del D.P.R. n. 131 del 1986, e vizio di motivazione) risulta manifestamente fondato, posto che,
a prescindere da ogni altra considerazione, una infiltrazione di
acque reflue in un appartamento non rappresenta in sé un impedimento avente le caratteristiche della forza maggiore (soprattutto considerato l’ampio lasso di tempo entro il quale il
trasferimento di residenza avrebbe potuto realizzarsi) se non
in caso di prova del momento della sua insorgenza, del suo
protrarsi, ovvero di eventuali complicanze idonee a rendere
particolarmente lunga e difficile la riparazione e ad impedire
in ogni modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non
solo la presenza nell’immobile, ma, in ogni caso, l’ottenimento
del trasferimento della residenza anagrafica.”.
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