Aan de raad van de gemeente Lingewaard

*16RDS00055* 16RDS00055 Onderwerp Portefeuillehouder Ontwikkeling locatie Dorpsstraat / Oostervelden te Bemmel J.H.A.P. Sluiter

Beslispunten

1.

2.

3.

4.

kennis te nemen van de voorgestelde herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat/Oostervelden te Bemmel; te besluiten om het resterende tekort op de grondexploitatie van € 155.000,-- te dekken uit de reserve inzet Woningbouw; de provincie, ten behoeve van de subsidieaanvraag in het kader van het programma “SteenGoed Benutten”, te informeren over uw besluit ten aanzien van de dekking van het restende tekort op de grondexploitatie; ervoor kiezen om scenario 4 (sloop bestaande panden en bouw wooneenheden) verder uit te werken.

Samenvatting

De locatie Dorpsstraat / Oostervelden in Bemmel is in eigendom van de gemeente en is aangemerkt als ontwikkellocatie voor woningbouw. Daartoe zijn de twee huidige bedrijfswoningen en de oude FIAT-garage aangekocht en is de brandweer verplaatst naar bedrijventerrein Houtakker II. Vanwege de slechte vastgoedmarkt van de laatste jaren is herontwikkeling van deze locatie binnen de gestelde kaders lastig gebleken. Om deze reden hebben wij verschillende mogelijke ontwikkelvarianten voor deze locatie onderzocht. De ontwikkelvariant waarbij door Waardwonen appartementen en patiowoningen in de sociale huursector ontwikkeld en gerealiseerd worden, en waarbij de mogelijkheid bestaat voor de inkoop van zorg bij het zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep, sluit het best aan bij de gestelde kaders. Naast voordelen ten aanzien van stedenbouwkundige en beeldkwaliteit heeft deze ontwikkelvariant ook als voordeel dat deze geen afzetrisico voor de gemeente kent, en dat de mogelijkheid tot bedrijfsactiviteiten op deze locatie verdwijnt. Een ander belangrijk voordeel van deze ontwikkelvariant is dat een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” van de provincie, zeer kansrijk wordt geacht. De belangrijkste

voorwaarden die door de provincie zijn gesteld om in aanmerking te komen voor subsidie in het kader van “SteenGoed Benutten” zijn dat de herontwikkeling binnenstedelijk dient te zijn, dat er sprake dient te zijn van een kwaliteitsimpuls voor stad en dorp, dat sprake dient te zijn van een samenwerking en dat er sprake moet zijn van een snelle uitvoering. Daarnaast dient de herontwikkeling een financieel tekort te hebben en dient het resterende tekort na aftrek van de verwachtte subsidiebijdrage gedekt te zijn. Het resterend tekort op de grondexploitatie, na aftrek van de verwachtte subsidiebijdrage, betreft incidenteel € 155.000, -, en kan gedekt worden uit de reserve inzet Woningbouw. 2

Inleiding

De locatie Dorpsstraat / Oostervelden in Bemmel is in eigendom van de gemeente en is aangemerkt als ontwikkellocatie voor woningbouw. Daartoe zijn de twee huidige bedrijfswoningen en de oude FIAT-garage aangekocht en is de brandweer verplaatst naar bedrijventerrein Houtakker II. Op basis van de gestelde kaders is geconcludeerd dat woningbouw al dan niet in combinatie met een zorgfunctie het best aansluit bij de ligging en potentie van deze locatie, en dus als eerste in aanmerking komt voor deze locatie. Wonen kan op de locatie immers op eenvoudige wijze gecombineerd worden met zorg (directe nabijheid van zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep). Ook een invulling met vrije sectorwoningen of –appartementen past goed op deze locatie. Het afzetrisico voor appartementen in deze sector is echter hoog. De ligging van deze locatie tussen winkelen, wonen en zorg, vormt de entree naar het centrum en vraagt hoge eisen ten aanzien van stedenbouw en beeldkwaliteit. Vanwege de slechte vastgoedmarkt van de laatste jaren is herontwikkeling van deze locatie binnen de gestelde kaders lastig gebleken. Om deze reden hebben wij verschillende mogelijke ontwikkelvarianten voor deze locatie onderzocht. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij dit voorstel gevoegd. Uit het onderzoek naar de verschillende ontwikkelvarianten is gebleken dat vanuit financieel oogpunt de verkoop van de bestaande panden de meest gunstige ontwikkelvariant is. Van alle onderzochte ontwikkelvarianten is dit de enige met een positief exploitatieresultaat, alle andere ontwikkelvarianten hebben een negatief exploitatieresultaat. Deze ontwikkelvariant betekent echter dat de huidige stedenbouwkundige situatie en beeldkwaliteit van deze locatie gehandhaafd blijft, en dat bedrijfsactiviteiten op deze locatie mogelijk blijven. De kansen op gebied van stedenbouw en beeldkwaliteit voor deze locatie worden met deze ontwikkelvariant dus niet benut. Daarnaast kent deze ontwikkelvariant een afzetrisico. De ontwikkelvariant waarbij door Waardwonen appartementen en patiowoningen in de sociale huursector ontwikkeld en gerealiseerd worden, en waarbij de mogelijkheid bestaat voor de inkoop van zorg bij het zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep, sluit het best aan bij de gestelde kaders. Naast de eerder genoemde voordelen met betrekking tot stedenbouw en beeldkwaliteit heeft deze ontwikkelvariant ook als voordeel dat deze geen afzetrisico voor de gemeente kent, en dat de mogelijkheid tot bedrijfsactiviteiten op deze locatie verdwijnt. Een ander belangrijk voordeel van deze ontwikkelvariant is dat een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” van de provincie zeer kansrijk wordt geacht (o.b.v. ambtelijke gesprekken met de provincie). Rekening houdend met deze subsidie is deze ontwikkelvariant , buiten de eerder genoemde variant van verkoop van de bestaande panden, vanuit financieel oogpunt de meest gunstige variant. De overige onderzochte ontwikkelvarianten komen niet in aanmerking voor deze subsidie of zijn beduidend minder kansrijk. De belangrijkste voorwaarden die door de provincie zijn gesteld om in aanmerking te komen voor subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” zijn dat de herontwikkeling binnenstedelijk dient te zijn, dat er sprake dient te zijn van een kwaliteitsimpuls voor stad en dorp, dat er sprake dient te zijn van een samenwerking en dat er sprake dient te zijn van een snelle uitvoering. Daarnaast dient de herontwikkeling een financieel tekort te hebben (zowel de grondexploitatie als de vastgoedexploitatie) en dient het resterende tekort na aftrek van de verwachtte subsidiebijdrage van € 406.000,-- gedekt te zijn. Het tekort op de vastgoedexploitatie (onrendabele top) wordt door Waardwonen gedekt. Het tekort op de 3

grondexploitatie dient door de gemeente te worden gedekt. Dit voorstel voorziet in de dekking van het resterende tekort op de grondexploitatie van € 155.000,--, uit de reserve inzet Woningbouw.

Beoogd effect

Met de voorgestelde dekking voor het resterende tekort op de grondexploitatie wordt voldaan aan de voorwaarden die de provincie stelt om in aanmerking te komen voor een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed benutten”. Dit betekent dat naar verwachting op een verzoek hiertoe positief zal worden gereageerd door de provincie, en de gevraagde subsidie beschikt wordt. Met deze subsidie ontstaat volledige dekking voor de voorgestelde herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat/Oostervelden.

Argumenten en alternatieven

1.1 De locatie Dorpsstraat/Oostervelden dient herontwikkelt te worden

De garageactiviteiten op de locatie Dorpsstraat/Oostervelden zijn al lange tijd geleden beëindigd en sinds 2011 heeft de brandweer een nieuwe kazerne op een andere locatie. De opstallen staan leeg. De woningen zijn tijdelijk bewoond door de Stichting Camelot Beheer. De bouwtechnische staat van de opstallen is slecht, het dak van de garage moet dringend worden vernieuwd en de woningen zijn slecht geïsoleerd, waardoor er veel energie verloren gaat bij handhaving van de functie.

1.2 De voorgestelde ontwikkelvariant sluit het beste aan bij de gestelde kaders

Vanwege de slechte vastgoedmarkt van de laatste jaren is herontwikkeling van deze locatie binnen de gestelde kaders lastig gebleken. Om deze reden hebben wij verschillende mogelijke ontwikkelvarianten voor deze locatie onderzocht. De ontwikkelvariant waarbij door Waardwonen appartementen en patiowoningen in de sociale huursector ontwikkeld en gerealiseerd worden, en waarbij de mogelijkheid bestaat voor de inkoop van zorg bij het zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep, sluit het best aan bij de gestelde kaders.

2.1 De voorgenomen ontwikkelvariant is zeer kansrijk om in aanmerking te komen voor een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” van de provincie

Een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” van de provincie wordt zeer kansrijk geacht (o.b.v. ambtelijke gesprekken met de provincie). De overige onderzochte ontwikkelvarianten komen niet in aanmerking voor deze subsidie of zijn beduidend minder kansrijk. Om in aanmerking te komen voor subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” dient de herontwikkeling een financieel tekort te hebben (zowel de grondexploitatie als de vastgoedexploitatie) en dient het resterende tekort na aftrek van de verwachtte subsidiebijdrage gedekt te zijn. Het tekort op de vastgoedexploitatie (onrendabele top) wordt door Waardwonen gedekt. Het resterende tekort op de grondexploitatie dient door de gemeente te worden gedekt.

2.2 De reserve inzet Woningbouw bevat voldoende financiële ruimte voor de dekking van het resterende tekort op de grondexploitatie

Het resterend tekort op de grondexploitatie, na aftrek van de verwachtte subsidiebijdrage, betreft incidenteel € 155.000,--, en kan gedekt worden uit de reserve inzet Woningbouw. De reserve inzet 4

woningbouw bevat op dit moment € 2.357.900,--. Na aftrek van de voorgestelde incidentele bijdrage van € 155.000,--, resteert er in de reserve inzet Woningbouw een bedrag van € 2.202.900,--.

3.1 Voor de subsidie aanvraag dient te worden aangetoond dat er zekerheid bestaat ten aanzien van de dekking van het resterende tekort op de grondexploitatie

Ten behoeve van de subsidieaanvraag in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” dient de dekking van het resterende tekort op de grondexploitatie te worden aangetoond. Uw besluit dient derhalve als ‘bewijs van dekking’ aan de subsidieaanvraag te worden gevoegd.

Kanttekeningen

1.1 De voorgenomen ontwikkelvariant is niet de financieel meest gunstige variant

Vanwege de slechte vastgoedmarkt van de laatste jaren is herontwikkeling van deze locatie binnen de gestelde kaders lastig gebleken. Om deze reden hebben wij verschillende mogelijke ontwikkelvarianten voor deze locatie onderzocht. Uit het onderzoek naar de verschillende ontwikkelvarianten is gebleken dat vanuit financieel oogpunt de verkoop van de bestaande panden de meest gunstige ontwikkelvariant is. Van alle onderzochte ontwikkelvarianten is dit de enige met een positief exploitatieresultaat, alle andere ontwikkelvarianten hebben een negatief exploitatieresultaat. Deze ontwikkelvariant betekent echter dat de huidige stedenbouwkundige en beeldkwaliteit van deze locatie gehandhaafd blijft, en dat bedrijfsactiviteiten op deze locatie mogelijk blijven. De kansen op gebied van stedenbouw en beeldkwaliteit voor deze locatie worden met deze ontwikkelvariant dus niet benut. Daarnaast kent deze ontwikkelvariant een afzetrisico. De ontwikkelvariant waarbij door Waardwonen appartementen en patiowoningen in de sociale huursector ontwikkeld en gerealiseerd worden, en waarbij de mogelijkheid bestaat voor de inkoop van zorg bij het zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep, sluit het best aan bij de gestelde kaders. Naast de eerder genoemde voordelen met betrekking tot stedenbouw en beeldkwaliteit heeft deze ontwikkelvariant ook als voordeel dat deze geen afzetrisico voor de gemeente kent, en dat de mogelijkheid tot bedrijfsactiviteiten op deze locatie verdwijnt. Een ander belangrijk voordeel van deze ontwikkelvariant is dat een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” van de provincie zeer kansrijk wordt geacht (o.b.v. ambtelijke gesprekken met de provincie). Rekening houdend met deze subsidie is deze ontwikkelvariant , buiten de eerder genoemde variant van verkoop van de bestaande panden, vanuit financieel oogpunt de meest gunstige variant.

2.1 Indien de subsidieaanvraag in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” niet gehonoreerd wordt is de voorgestelde ontwikkelvariant financieel niet haalbaar

De ontwikkelvariant waarbij door Waardwonen appartementen en patiowoningen in de sociale huursector ontwikkeld en gerealiseerd worden, en waarbij de mogelijkheid bestaat voor de inkoop van zorg bij het zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep, sluit het best aan bij de gestelde kaders. Financieel is deze variant echter de minst gunstige variant, met het grootste exploitatietekort. Echter, als gevolg van de mogelijkheid van een subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” is deze ontwikkelvariant , buiten de eerder genoemde variant van verkoop van de bestaande panden, vanuit financieel oogpunt juist de meest gunstige variant, met het laagste tekort op de grondexploitatie. Indien de subsidieaanvraag niet gehonoreerd wordt ontstaat er een tekort op de grondexploitatie waarvoor de dekking ontbreekt. 5

Budget

Het resterend tekort op de grondexploitatie, na aftrek van de verwachtte subsidiebijdrage, betreft incidenteel € 155.000,--, en kan gedekt worden uit de reserve inzet Woningbouw. De reserve inzet woningbouw bevat op dit moment € 2.357.900,--. Na aftrek van de voorgestelde incidentele bijdrage van € 155.000,--, resteert er in de reserve inzet Woningbouw een bedrag van € 2.202.900,--.

Communicatie en participatie

Uw besluit zal bij de subsidieaanvraag in het kader van het programma “SteenGoed Benutten” worden gevoegd, welke vóór 1 maart 2016 zal zijn ingediend bij de provincie Gelderland. Ook Waardwonen als samenwerkende, ontwikkelende partij voor de herontwikkeling van deze locatie zal over uw besluit worden geïnformeerd. Omdat de haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkelvariant afhankelijk is van de aangevraagde subsidie zal na het besluit van Gedeputeerde Staten hieromtrent, de voorgenomen ontwikkeling verder uitgewerkt worden en vervolgens een informatiebijeenkomst voor de omgeving worden georganiseerd.

Voortgang

Na toevoeging van uw besluit ten aanzien van de dekking van het resterende exploitatietekort aan de subsidieaanvraag in het kader van het programma “SteenGoed Benutten”, beoordeeld de provincie de subsidieaanvraag. Omdat de haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkelvariant afhankelijk is van de aangevraagde subsidie in het kader van het programma “SteenGoed Benutten”, dient het besluit van Gedeputeerde Staten hieromtrent te worden afgewacht. Na een positief besluit van Gedeputeerde Staten zal Waardwonen de voorgenomen ontwikkeling verder uitwerken en starten wij de voorbereiding van de planologische procedure (bestemmingsplan). Het bestemmingsplan zal naar verwachting in de tweede helft van dit jaar in procedure gebracht kunnen worden, en naar verwachting medio 2017 voor vaststelling aan u kunnen worden aangeboden, waarna 2017 gestart kan worden met de realisatie.

Duurzaamheid

Met de herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat/Oostervelden volgens de voorgenomen ontwikkelvariant is sprake van een toekomst vaste, duurzame invulling van deze locatie. De huurwoningen / -appartementen in de sociale sector worden levensloopbestendig ontwikkeld en gerealiseerd, en daarnaast bestaat, zoals reeds eerder aangegeven de mogelijkheid om inkoop van zorg in te kopen bij het zorgcomplex van de RijnWaal Zorggroep. Het feit dat de locatie door Waardwonen 6

ontwikkeld wordt garandeert een duurzame instandhouding van de kwaliteit van de woningen en appartementen. Door de voorgenomen ontwikkelvariant ontstaat op deze locatie een bebouwingsvorm en functie die beter aansluit bij de locatie en omgeving dan de huidige bebouwing. Op deze wijze ontstaat een duidelijk scharnierpunt tussen winkelen, wonen en zorg en een fraaie entree van het centrum. Tot slot zullen door het verdwijnen van de mogelijkheid voor bedrijfsactiviteiten op deze locatie, milieubelastende activiteiten niet meer mogelijk.

Behandeling tijdens de Politieke Avond

Dit voorstel is aan de orde geweest tijdens de Politieke Avond van 25 februari 2016.

Bijlagen

1.

Memo ontwikkelmogelijkheden Dorpsstraat/Oostervelden Bemmel, 1 maart 2016 burgemeester en wethouders van de gemeente Lingewaard, de secretaris, de burgemeester, drs. J. Wijnia M.H.F. Schuurmans-Wijdeven 7