Transcript Pignoramento immobiliare ed usura bancaria

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INTRODUZIONE ....................................................................................................................... 5
1-Analisi generale della situazione debitoria ................................................................. 8
2-Individuazione del bisogno del cliente ......................................................................... 8
3-Soluzioni .............................................................................................................................. 8
CAPITOLO 1 ............................................................................................................................ 10
Cosa sono l'anatocismo e l'usura bancaria? ............................................................... 10
Anatocismo ............................................................................................. 10
Usura Bancaria ....................................................................................... 13
CAPITOLO 2 ............................................................................................................................ 18
Cosa è il Pignoramento Immobiliare? ........................................................................... 18
Debito relativo al mutuo ........................................................................... 19
Cosa è il decreto ingiuntivo? ........................................................................................... 21
Debito con Equitalia ................................................................................ 26
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2
quando la prima casa è Impignorabile ? ...................................................................... 27
posso essere pignorato da Equitalia se posseggo più immobili? .......................... 28
Perché Equitalia iscrive ipoteca sulla prima casa anche se non può pignorarla? .
29
Capitolo 3 .................................................................................................................................. 31
Soluzioni al Pignoramento ............................................................................................... 31
Pre-Pignoramento .............................................................................................................. 32
Moratoria ................................................................................................ 33
Consolidamento del debito ....................................................................... 35
Aiuto di un familiare ................................................................................. 36
Controllo del mutuo e del fido ................................................................... 37
Vendita della casa ................................................................................... 37
Saldo e stralcio ....................................................................................... 38
Soluzioni inefficaci ................................................................................... 39
Pignoramento ...................................................................................................................... 40
Usura e Anatocismo ................................................................................ 41
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3
Saldo e stralcio ....................................................................................... 41
Aiuto di un familiare ................................................................................. 44
Estinzione della procedura ....................................................................... 44
Ipotesi n. 1 ............................................................................................................................ 46
Ipotesi n.2 ............................................................................................................................. 48
Ipotesi n.3 ............................................................................................................................. 48
Assegnazione ......................................................................................... 50
CONCLUSIONI ....................................................................................................................... 52
CHI SIAMO ............................................................................................................................... 55
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4
INTRODUZIONE
Questa guida sul pignoramento immobiliare e l’usura bancaria
non è il
sostituto al lavoro di un bravo legale e non vuole essere il classico manuale “
fai da te”; contiene solamente delle indicazioni di massima per capire cosa è
il pignoramento immobiliare e cosa sono l’usura e l’anatocismo bancario.
Indicheremo le migliori metodologie per difendersi e risolvere i problemi di
debiti legati alla casa e all’azienda.
Non ci stancheremo mai di dire che le problematiche legate alle esecuzioni
immobiliari sono molto delicate e ci esoneriamo da qualsiasi responsabilità
nel caso in cui chi legga questo manuale informativo proceda in proprio alla
soluzione del pignoramento.
Ricordati: la presenza di un legale specializzato in materia di esecuzioni
immobiliari e di diritto bancario è sempre raccomandato.
Messo in chiaro questo aspetto possiamo addentrarci nel modo del
pignoramento immobiliare e dell’usura bancaria; cercheremo di farlo in
maniera leggera sperando che le nostre indicazioni servano per alleggerire la
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tensione e per scoprire di aver individuato una via di uscita ai propri problemi
di debiti.
Nel caso tu fossi pignorato o rischi di esserlo, qualsiasi informazione
contenuta in questa guida non avrà nessun beneficio se non prendi una
decisione. Solo la presa di posizione da parte tua può cambiare il corso
della tua storia e della tua famiglia. Se ad oggi non hai capito questo
non perdere tempo nella lettura e dedicati ad altro. In caso contrario
siamo qui per aiutarti.
Un altro consiglio che voglio darti è quello di diffidare di chi ti offre un
“metodo segreto per la soluzione al pignoramento e l’usura bancaria”; l'unica
via di uscita che possono proporti è vendere la casa pignorata.
Spesso sono quattro ragazzotti pieni di brio con l’unica esperienza legata alla
partecipazione ad un corso di due giorni con l’immobiliarista di grido. Che il
tuo debito sia di 5.000 o 500.000 euro la soluzione per loro è vendere la casa
pignorata.
Pensare di trovare alternative è impossibile: il loro repertorio non
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lo consente.
Attenzione! Spesso vendere la casa pignorata è l'unica alternativa, non ci
sono dubbi, ma prima di fare questo devi chiederti:
a) mi stanno offrendo veramente le migliori opportunità?
b) hanno pensato ad una soluzione al pignoramento
che mi possa
permettere di continuare ad abitare la casa?
c) mi hanno descritto la possibilità, anche quella più remota perché questo
accada?
Il nostro sistema di consulenza al pignoramento e all’usura bancaria
prevede:
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1-Analisi generale della situazione debitoria
• Valutazione Immobiliare
• Valutazione del numero dei creditori
• Ammontare del debito
• Possibilità economiche (personali-familiari-extra)
• Controllo regolarità del mutuo e/o fido (anatocismo e usura bancaria)
• Verifica di eventuali irregolarità nella procedura di pignoramento
immobiliare
2-Individuazione del bisogno del cliente
3-Soluzioni
Noi iniziamo le consulenze in questa maniera, cerchiamo di elencare tutte
le mosse possibili per riprendere a vivere dentro la propria abitazione e/o
continuare a lavorare in azienda.
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Purtroppo non sempre è possibile, anzi per dirti la verità nelle maggior parte
dei casi non lo è, ma non bisogna lasciare mai nulla al caso.
Non voglio fare di tutta un’erba un fascio, ci sono agenzie molto serie, gestite
dal punto di vista operativo da legali di spessore, e a loro vanno tutta la
nostra stima e i nostri migliori saluti. I nostri più sinceri saluti vanno sopratutto
alle persone che in questo momento soffrono per una esecuzione
immobiliare o stanno per subirla.
Speriamo vivamente che le indicazioni contenute in questa guida siano di
stimolo per recuperare la serenità perduta e trovare una soluzione ai debiti
e al pignoramento immobiliare.
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CAPITOLO 1
Cosa sono l'anatocismo e l'usura bancaria?
Anatocismo
Parliamo di anatocismo bancario nel momento in cui gli interessi relativi ad
un prestito producano a loro volta interessi. E’ la classica differenza tra
interesse semplice ed interesse composto. Per spiegarti meglio il tutto
vediamo due tabelle.
La prima è un esempio di interesse semplice con un tasso trimestrale del 5%.
La seconda è relativa ad un interesse composto.
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10
Tasso di
debito:
interesse:
5%
trimestrale
–
Capitale
a
100.000,00
Trimestre
I
Capitale
Interesse
Saldo di
c/c
100.000,00
5.000,00
-‐105.000,00
100.000,00
5.000,00
-‐110.000,00
100.000,00
5.000,00
-‐115.000,00
100.000,00
5.000,00
-‐120.000,00
trimestre
II
trimestre
III
trimestre
IV
trimestre
Totale interessi
passivi
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annuali:
20.000,00
(semplice)
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Tasso di
debito:
interesse:
5%
trimestrale
–
Capitale
a
100.000,00
Trimestre
I
Capitale
Interesse
Saldo di
c/c
100.000,00
5.000,00
-‐105.000,00
105.000,00
5.250,00
-‐110.250,00
110.250,00
5.512,50
-‐115.762,50
115.762,50
5.788,13
-‐121.550,63
trimestre
II
trimestre
III
trimestre
IV
trimestre
Totale interessi
passivi
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annuali:
21.550,63
(composto)
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Noterai che in un anno la differenza è pari a 1550.63 euro; se dovessimo
avere una anomalia del genere per un certo numero di anni l’indebitamento
sarebbe particolarmente rilevante.
L’articolo 1283 del codice civile afferma che: “In mancanza di usi contrari, gli
interessi scaduti possono produrre interessi solo dal giorno della domanda
giudiziale o per effetto di convenzione posteriore alla loro scadenza, e
sempre
che
si
tratti
di
interessi
dovuti
almeno
per
sei
mesi”.
In pratica si vieta la capitalizzazione composta degli interessi.
Usura Bancaria
Si verifica l’usura bancaria nel momento in cui la concessione di un prestito
ha dei costi superiori ad una soglia massima fissata dalla legge.
Ma quale è questa soglia?
Ogni trimestre la Banca d’Italia calcola il tasso medio applicato dagli istituti
bancari sui vari tipi di contratto bancario. Il valore di questa media viene
aumentato del 25% e quindi di altri 4 punti.
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Facciamo un esempio con un tasso medio trimestrale del 10%:
tasso soglia = 10+2.5+4= 16,5%
Il tasso soglia fino a giugno del 2011 veniva calcolato aumentando del 50% il
tasso medio trimestrale. Con il tasso medio del 10% avremo avuto un tasso
soglia pari al 15%.
Cosa comporta il fatto di trovare queste anomalie in un contratto
bancario?
Sicuramente dei grossi vantaggi, eccoli:
Recuperare del denaro. Talvolta le somme recuperate sono altissime e
possono far cambiare prospettiva di vita all'azienda e alla propria
famiglia.
Abbassare la soglia del debito. Anche in questo caso un vantaggio
non da poco.
Evitare la trascrizione del pignoramento. Se rischiamo l'esecuzione
giudiziaria e attacchiamo per primi ci guadagniamo un grosso
vantaggio.
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Bloccare il pignoramento. Se siamo pignorati molto probabilmente
riusciremo a bloccare il pignoramento e ridiscutere il tutto con l'istituto
bancario.
Sai quanti contratti sono macchiati da irregolarità?
Ecco i dati di un’analisi interna:
Il 69% dei mutui analizzati sono irregolari
Il 74% dei conti correnti analizzati sono irregolari.
L'88 % dei leasing analizzati sono irregolari.
Il 52% dei derivati analizzati sono irregolari.
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Credo che in questo capitolo ti siano state fornite le informazioni essenziali
per inquadrare al meglio il problema dell’anatocismo e dell’usura.
C'è ancora tanto da scrivere su questo argomento e sicuramente non siamo
riusciti a rispondere a tutte le tue domande. Lo spazio di questa guida
gratuita è limitato ma ci occuperemo ancora dell'anatocismo e dell'usura
bancaria. Riceverai altro materiale gratuito direttamente nella tua mail.
Se ancora non lo hai fatto puoi registrarti e scaricare gli altri ebook gratuiti.
Se invece hai urgenza di risolvere un tuo problema non esitare a contattarci.
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Prima di passare al prossimo capitolo ci preme dirti una cosa:
le pratiche di anatocismo ed usura non sono una passeggiata, per avere
il miglior risultato ti occorrono due cose:
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CAPITOLO 2
Cosa è il Pignoramento Immobiliare?
Il vocabolario Treccani ci offre una semplice definizione di pignoramento:
“espropriazione forzata dei beni immobili di un debitore insolvente, per
garantire la soddisfazione di un creditore che ne abbia fatto istanza.”
In termini ancora più semplici possiamo affermare che nel momento in cui
non riusciamo a pagare i debiti
andiamo incontro al
pignoramento
immobiliare.
Ma come si arriva ad avere la casa pignorata?
La maggior parte dei nostri clienti sono caduti nel problema dell’esecuzione
forzata a causa delle rate non pagate del mutuo bancario e/o per esposizioni
debitorie con l’Agenzia delle Entrate e a cascata con Equitalia.
Il momento di crisi, che ancora non ci ha abbandonato, ha determinato un
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impoverimento generale, alcuni hanno visto ridotto sensibilmente il proprio
fatturato, altri sono stati licenziati. Quando il precario bilancio della vita
familiare viene distrutto bisogna fare delle scelte e tra mangiare e pagare il
mutuo o Equitalia si preferisce la prima scelta.
E’ inevitabile.
E’ anche vero che altre situazioni nascono da disgrazie di altro genere che
non è il caso di commentare in questa guida.
Se distinguiamo la tipologia del debito tra mutuo ipotecario e debiti Equitalia
possiamo notare differenti effetti sul pignoramento immobiliare.
Debito relativo al mutuo
Quando iniziamo a saltare qualche rata il nostro mutuo ipotecario viene
classificato dall’istituto bancario come “mutuo incagliato”, se continuiamo a
non pagare entriamo nella categoria della sofferenza bancaria e questo
potrebbe essere il punto di non ritorno.
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Anche i semplici ritardi determinano l’iscrizione nella Centrale Rischi e con
questo ci sarà preclusa la possibilità di usufruire di ulteriori finanziamenti; tutti
gli istituti di credito saranno informati del fatto che siamo diventati “cattivi
pagatori”.
Probabilmente vorresti che approfondissimo la questione delle segnalazioni
alla Centrale Rischi, soprattutto se sei un imprenditore, però in questa guida
non possiamo addentrarci troppo nelle vaste tematiche del pignoramento
bancario; ti prometto che ci torneremo con appositi articoli sul nostro blog.
Seguimi, sono sicuro che ti forniremo altre informazioni fondamentali.
Il successivo atto che verrà notificato, nel caso non si sia adottata nessuna
contromisura, sarà il decreto ingiuntivo.
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Cosa è il decreto ingiuntivo?
E’ l'ordine dato dal giudice al debitore di adempiere l'obbligazione assunta
entro un determinato periodo di tempo (normalmente 40 giorni).
Successivamente al decreto ingiuntivo verrà notificato l’atto di precetto,
ecco la sua definizione:
intimazione rivolta al debitore di adempiere l'obbligo risultante dal titolo
esecutivo (decreto ingiuntivo) e nel contestuale avvertimento che, in
mancanza di adempimento, si procederà ad esecuzione forzata.
Prossima fermata: il pignoramento immobiliare.
Inizieranno tutte le attività preparative alla vendita all’asta tra cui la
valutazione da parte di un esperto della proprietà immobiliare.
Ultimamente i giudici delle esecuzioni preferiscono demandare a terzi (notai,
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avvocati, commercialisti) la vendita all’asta e ciò comporta il rispetto di
alcune regole per dare tempi certi all’esecuzione immobiliare.
A titolo di esempio elenchiamo il modo di operare del tribunale di Sassari;
sono tre gli elementi importanti che voglio ti rimangano bene in mente:
a) il professionista delegato deve tenere tre esperimenti di vendita all’asta
nell’arco di diciotto mesi e ad ogni asta deserta deve ridurre il valore della
casa pignorata del 20%
b) se anche il terzo esperimento d’asta sarà infruttuoso il pignorato
dovrà liberare l’immobile
c) ’articolo 571 del codice di procedura civile dice:“…L’offerta non è efficace
se… è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito in ordinanza…”
Naturalmente quest’ultima è una disposizione a livello nazionale ed interessa
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tutti i tribunali.
Cosa determinerà questa nuova regola?
Chi vuole partecipare all’asta immobiliare può offrire il 75% del base d’asta;
il partecipante rischia di aggiudicarsi la casa pignorata ad un prezzo molto
conveniente.
Se quest’ultimo punto non è ti molto chiaro facciamo assieme dei calcoli
molto semplici per poter inquadrare la situazione dal punto di vista
economico.
Prendiamo come esempio una casa pignorata con valore di perizia pari a
300.000 euro.
Cosa succederà a questo immobile nell’arco di diciotto mesi?
Guarda la tabella.
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Aste
Base d’asta
Vendita al 75%
Note
Asta n.1
300.000 euro
225.000 euro
La casa può essere venduta
per 225,000 euro perché il
partecipante all’asta può
offrire il 75%
Asta n.2
240.000 euro
180.000 euro
Al secondo esperimento
d’asta il valore è sceso del
20% quindi da 300.000 a
240.000 euro
Asta n.3
192.000 euro
144.000 euro
Uno speculatore per 144.000 euro potrebbe aggiudicarsi la casa pignorata.
Io credo che gli immobili proposti al di sotto del 50% del loro valore possano
essere venduti rapidamente, penso che anche tu ne convenga.
Il peggior dramma è quello che la vendita a prezzi così bassi possa tagliare
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definitivamente le gambe al pignorato; dico questo perché spesso con la
vendita della casa pignorata non si riesce ad onorare neanche i debiti.
Valutiamo anche l’aspetto della defiscalizzazione:
Con il nuovo “decreto banche” acquistare un immobile pignorato è
ancora più conveniente, viene infatti cancellata la tassa di registro del
9% e sostituita con un pagamento forfettario di 200 euro.
Un bel risparmio non trovi?
E’ stata una decisione del governo per favorire le vendita degli immobili
gravati da una esecuzione immobiliare e permettere agli istituti bancari di
sbloccare i crediti incagliati.
Questa norma rimarrà valida tutto il 2016.
La regola stabilisce inoltre che l’immobile pignorato, acquistato con questa
agevolazione, dovrà essere rivenduto entro 24 mesi.
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La notizia in pillole è questa:
Sostituzione della tassa di registro del 9 % con una cifra forfettaria pari
a 200 euro; per tutto il 2016
Obbligo di rivendita entro 24 mesi dall’acquisto
Debito con Equitalia
Non parleremo delle varie tipologie di debito che portano ad una esposizione
con Equitalia ma ci focalizzeremo sui problemi che un certo ammontare di
debiti può creare.
La domanda che ci pongono più spesso è:
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quando la prima casa è Impignorabile ?
E’ impignorabile se l’unico creditore è Equitalia; inoltre devono essere
rispettate queste regole:
Prima e unica casa
Avere la residenza anagrafica sulla prima casa (dal certificato di
residenza deve trasparire il fatto che la abitiamo)
NON deve essere un bene di lusso ; se controlli la visura catastale il tuo
bene deve essere inserito in categoria A ed inoltre non deve
appartenere alla categoria A/10 (uffici), A/8 (ville) e A/9 (castelli).
Altro elemento importante è che non esistono soglie di debito.
Semplicemente:
la prima casa non può essere pignorata da Equitalia.
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Seconda domanda che ci viene posta:
posso essere pignorato da Equitalia se posseggo più
immobili?
La risposta sintetica è SI.
Esiste però un limite fissato in 120.000 euro al di sotto del quale la procedura
di pignoramento immobiliare non può essere avviata. Quindi se hai debiti
inferiori a questa cifra la tua situazione non è ancora a livello di gravità
massima.
Ricorda che Equitalia iscriverà sicuramente ipoteca sui tuoi immobili,
anche sulla prima casa, nel momento in cui il tuo debito sarà superiore alle
20.000 euro. La differenza è che se è prima casa non può metterla all’asta,
nelle altre ipotesi, superando il tetto delle 120.000 euro di debito, si.
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Perché Equitalia iscrive ipoteca sulla prima casa anche
se non può pignorarla?
Essenzialmente per due motivi:
1) Perché vuole garantirsi un vantaggio nel caso si voglia vendere, donare
o “proteggere” la casa. L’immobile con l’ipoteca sarà meno
commerciabile se non vengono estinti prima i debiti con il fisco.
Ricorda che l’ipoteca segue il bene, non la persona (è un dettaglio
semplice ma non scontato) per cui in caso di successioni in eredità la
casa manterrà l’ipoteca.
2) Il secondo motivo ci permette di rispondere anche a questa domanda:
chi può pignorare la prima casa?
Tutti i creditori.
Quindi se hai un problema con la banca o qualsiasi altro creditore rischi
di perdere la prima casa. Valuta inoltre che la situazione appena
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descritta permetterebbe ad Equitalia di intervenire nel pignoramento.
Il concetto è che se:
a) hai la prima ed unica casa ipotecata da Equitalia, e
b) vieni pignorato dalla banca o altro soggetto, Equitalia interverrà
anch’essa al pignoramento immobiliare richiedendo le sue spettanze.
Considerato il fatto che gran parte delle case sono ipotecate dalle
banche (mutuo) è possibile che, in situazione di crisi, non si riesca a
pagare entrambi i creditori.
Ci capitano frequentemente immobili pignorati dalle banche con il
successivo intervento di Equitalia. Trovare una soluzione in queste
circostanze non è affatto semplice in quanto l’ente esattore, al contrario
degli altri creditori, non tratta sul debito.
Con Equitalia non si applica il saldo e stralcio.
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30
E’ comunque possibile trovare delle soluzioni interessanti anche se non
esiste uno standard adattabile per tutte le circostanze.
Ogni pignoramento immobiliare ha caratteristiche proprie e va trattato in
maniera specifica.
Capitolo 3
Soluzioni al Pignoramento
Per comodità parleremo di soluzioni considerando due situazioni differenti:
pre-pignoramento
pignoramento
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31
Pre-Pignoramento
Per questa fase, anche se sarebbe corretto parlare di fase di sofferenza,
abbiamo inserito tutto ciò che può essere meritevole di menzione anche se in
alcuni casi non parleremo di soluzioni definitive ma di soluzioni provvisorie.
Come nostra abitudine faremo un elenco per poi commentare il tutto:
moratoria
consolidamento debiti
aiuto di un familiare
usura
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32
vendita
Moratoria
Se parliamo di moratoria naturalmente ci riferiamo alle situazioni in cui vi è un
mutuo.
Ma cosa è la moratoria?
E’ la possibilità di sospendere le rate del mutuo per dodici mesi
ottenendo la possibilità di pagare solamente la quota interessi.
Quali sono i requisiti per potervi accedere?
a) perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei
rapporti lavorativi di cui all’art. 409 del cpc.;
b) nel caso di morte del titolare del mutuo;
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c) handicap grave o condizione di non autosufficienza certificato dalle
ASL;
d) sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno
30 giorni anche in attesa degli ammortizzatori sociali.
Chi non può accedervi?
a) coloro che l’avevano già richiesta da meno 24 mesi dall’avvio
dell’istruttoria della sospensione precedente del triennio 2013-2015. Le
rate inoltre sospendibili saranno cumulativamente non più di 12.
b) coloro che avevano al tempo stipulato una polizza contro la perdita del
lavoro o di riduzione come indicato nella lettera d)
La sospensione è valida solo per i mutui sull’abitazione principale/prima casa
ed è possibile richiederla per un massimo di 12 rate.
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Se osservi un qualsiasi piano di ammortamento noterai che nei primi anni ciò
che si paga è fondamentalmente interesse mentre la quota capitale tende a
scendere negli anni successivi. Capirai da solo che una moratoria negli ultimi
anni del mutuo potrebbe essere solo una piccola riduzione non sufficiente per
ottenere grossi vantaggi.
Considerando inoltre che questo beneficio è ridotto ad un anno non
sappiamo se possa essere la soluzione ideale.
E’ sicuramente attuabile nelle situazioni dove le problematiche di natura
finanziaria sono temporanee; inoltre, accedendo alla moratoria, abbiamo un
anno di tempo di relativa tranquillità per pianificare il nostro futuro e calibrare
al meglio le scelte future.
Consolidamento del debito
Il consolidamento è quella pratica che ci permette di unificare sotto un
unico prestito due o più esposizioni. Capita sovente che oltre al mutuo si
aprano dei finanziamenti e la sommatoria delle rate sia talmente alta da non
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essere sostenibile. Alcune società finanziarie permettono di chiudere tutte le
posizioni debitorie ed accenderne soltanto una ad un valore mensile più
basso. Il risultato finale sarà una rata più bassa ma con maggiori annualità.
Probabilmente questa scelta sarà un toccasana ma fai bene i conti nel lungo
periodo.
Aiuto di un familiare
Abbiamo riflettuto parecchio sul fatto di inserire o meno questa voce tra le
soluzioni. Sembrerebbe infatti scontato che nel momento di difficoltà si chieda
aiuto ai familiari oppure agli amici. Purtroppo non è così, la paura, lo stress
e l’orgoglio a volte spingono in un angolo chi ha un problema di
pignoramento
e
chiedere
aiuto
non
viene
neanche
preso
in
considerazione. Se invece si è propensi a farsi aiutare non si sa cosa
chiedere e come trattare con la banca. In questa fase le difficoltà non sono
quelle tecniche ma la confusione che si crea in testa. Torneremo comunque
su questo argomento
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quando parleremo
delle soluzioni inerenti il
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36
pignoramento.
Controllo del mutuo e del fido
Come avrai letto nel capitolo dedicato all’anatocismo e l’usura la gran parte
dei contratti bancari presentano delle irregolarità. Queste anomalie ci
permettono di attaccare la banca prima del pignoramento e cristallizzare la
situazione.
Vendita della casa
Anche questa è una soluzione scontata ma potrebbe essere una mossa
importante. Fai i calcoli del valore reale della tua casa e dei tuoi debiti. Dalla
vendita potresti ricavare i soldi per comprare un immobile più conveniente e
con un mutuo meno invasivo. Valuta inoltre che se arrivi al pignoramento
dovrai scordarti dei vantaggi economici. Tratteremo questo argomento
successivamente. Per adesso pensa alla vendita come ad una possibile
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soluzione; cerca di non farti condizionare dal valore affettivo, potrebbe essere
la rovina tua e della tua famiglia.
Saldo e stralcio
La pratica del saldo e stralcio non è altro che la chiusura di una situazione
debitoria con uno sconto.
L’entità dello sconto dipende dalla possibilità che ha il creditore nel
recuperare interamente i suoi soldi.
Guy de Maupassant diceva: ”bisogna sempre lasciare accumulare i
propri debiti per poter poi venire ad una transazione”.
Considerato che lo scrittore visse nell’ottocento questa regola di buon senso
vige ancora oggi.
Non aspettarti in questa fase sconti particolarmente importanti. La banca
conosce il valore del tuo immobile e sa che dalla sua vendita puoi ricavare
una certa somma. Avrai intuito che i risultati migliori del saldo e stralcio li
abbiamo quando non possiamo restituire i soldi ai creditori o quando ne
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38
possiamo restituire una parte. Per dirtela tutta il saldo e stralcio funziona
decisamente meglio nella fase di pignoramento. Anche questa volta ti chiedo
di avere pazienza e continuare a leggere questa guida. Sono sicuro che avrai
tutte le risposte che cerchi.
Soluzioni inefficaci
Se hai intenzione di fare una donazione, un trust o un fondo
patrimoniale perché vuoi tutelarti da un pignoramento, devi sapere che
il creditore può trascrivere il pignoramento entro un anno dall’atto
senza l’utilizzo della revocatoria. Queste soluzioni sono molto
probabilmente inutili.
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Pignoramento
Se sei arrivato a questa parte del problema probabilmente non stai vivendo
sonni tranquilli, pensi seriamente di perdere la casa o l’azienda in tempi
rapidi.
Quando leggerai l’ultima parte, quella dedicata alle conclusioni, capirai
che esiste un progetto che stravolgerà completamente il mondo delle aste
immobiliari; questo non sarà sicuramente di beneficio per chi ha la casa
pignorata.
Non voglio abbatterti, anzi il contrario, perciò andiamo ad elencare tutte le
possibili soluzioni al pignoramento immobiliare:
usura e anatocismo
saldo e stralcio
aiuto di un familiare
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estinzione della procedura
assegnazione
Usura e Anatocismo
Trovando l’usura nei contratti bancari potremo avere la possibilità di bloccare
il pignoramento per almeno 300 giorni. In questo lasso di tempo è possibile
adottare le altre soluzioni che leggerai di seguito.
Saldo e stralcio
La tecnica del saldo e stralcio è indubbiamente la regina delle soluzioni nel
campo delle esecuzioni immobiliari. E’ il metodo che più si adatta alla
situazione debitoria e quello che offre buoni risultati.
Abbiamo definito nella sezione pre-pignoramento il saldo e stralcio come la
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chiusura di una situazione debitoria con uno sconto.
Iniziamo a mettere in chiaro che non esiste una operazione di saldo e
stralcio uguale all’altra; si hanno infatti diverse variabili che determinano
risultati differenti in situazioni apparentemente simili.
Nel momento che andiamo a trattare con i creditori dobbiamo valutare queste
variabili:
La presenza di uno o più creditori
Debiti più alti/bassi del valore del bene in asta
Buona o scarsa commerciabilità
Presenza di Equitalia fra i creditori
Presenza di abusi insanabili/sanabili ecc.
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Tutti questi elementi possono determinare la riuscita o meno di un ottimo
saldo e stralcio. Per farti capire cosa intendiamo parliamo di una soluzione
data ad un pignoramento con la tecnica del saldo e stralcio. I valori sono reali
e documentati nel nostro sito www.usuraepignoramenti.com
Quando il cliente è arrivato da noi la casa pignorata si vendeva all’asta
immobiliare per un valore di 64.000 euro.
Il suo valore commerciale era di 120.000 euro e il totale dei debiti (tre
creditori) pari a 180.000 euro.
Siamo riusciti a chiudere il tutto con il saldo e stralcio per la cifra di
70.000 euro.
Naturalmente ciò ha comportato la vendita dell’appartamento ma i clienti
hanno azzerato la posizione debitoria.
Chiediti se con la vendita all’asta sarebbero riusciti. Non credo e penso che
tu ne convenga.
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Aiuto di un familiare
Se nella fase di pre-pignoramento non è stata valutata la possibilità di
essere aiutato da un familiare o amico è ora di metterla in conto. Come
avrai letto nel punto precedente esistono delle possibilità per chiudere la
situazione debitoria con uno forte sconto utilizzando la tecnica del saldo e
stralcio. L’aiuto di un familiare ti permetterebbe di trovare un accordo e
continuare a vivere dentro casa tua e magari col tempo potresti riscattarla.
Estinzione della procedura
Esiste un articolo del codice di procedura civile [1], che recita così:
quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole
soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi
necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di
liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la
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chiusura anticipata del processo esecutivo.
Il concetto potrebbe essere riassunto così:
se non riusciamo a vendere la casa pignorata ed il valore dell’asta
scende fino al punto tale da non soddisfare il creditore ed il debitore il
processo si
estingue.
Il pignorato non perderà più la casa ed il creditore non incasserà nulla, anzi
subirà anche la perdita delle spese di procedura.
Vista così sembrerebbe la soluzione vincente per chi ha l’immobile pignorato
da tanto tempo.
Non esiste però un calcolo matematico per stabilire quali
siano gli importi che fanno scattare l’estinzione della procedura, questa è una
decisione soggettiva che spetta solamente al giudice prendere.
Come nostra abitudine analizziamo dal punto di vista pratico le varie ipotesi
che potrebbero realizzarsi.
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Seguimi nel ragionamento:
1. Il giudice estingue la procedura esecutiva
2. Il giudice non estingue la procedura e chiede la liberazione
dell’immobile pignorato.
3. Il giudice fissa un’ulteriore asta immobiliare
Ipotesi n. 1
La procedura è estinta e rimaniamo dentro casa con la consapevolezza che
non ci sarà nessun altro procedimento. E’ infatti improbabile che il creditore
possa avviare un nuovo pignoramento immobiliare perché rischierebbe di
essere accusato di lite temeraria.
Abbiamo però questi svantaggi:
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• Rimaniamo debitori.
• La segnalazione come “cattivi pagatori” non ci permette di accedere al
credito neanche per comprare la lavatrice.
• Non possiamo acquistare altre proprietà a nostro nome perché
potrebbero pignorarci.
• Dobbiamo rinunciare ad una eventuale eredità.
• Non possiamo vendere la nostra casa senza coinvolgere i nostri
creditori.
• Trasferiamo i debiti ai nostri figli.
• Il debito aumenterà in maniera vertiginosa.
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Ipotesi n.2
Il giudice prende atto della richiesta di estinzione anticipata ma ritiene che,
per poter vendere ad un buon prezzo, sia necessario liberare la casa
pignorata.
E’ risaputo che il fatto di trovare un immobile all’asta senza il vecchio
proprietario dentro agevola la vendita.
La nostra mossa ha creato un disagio; siamo fuori casa e rischiamo che
l’immobile venga venduto con estrema facilità.
Ipotesi n.3
Il creditore è stato informato che alla prossima asta deserta la procedura
verrà estinta; in questa maniera rischia di rimanere cornuto e mazziato.
Cosa faresti al suo posto?
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Devi sapere che il creditore può chiedere:
a) l’assegnazione del bene nel caso nessuno si presenti all’asta
b) può partecipare all’asta.
In tutti i casi diventerebbe il nuovo proprietario dell’immobile e potrebbe
rivenderlo al valore di mercato.
Se tiriamo le somme la soluzione dell’estinzione anticipata non sembra
la migliore.
Sono sicuramente delle opportunità che la legge ci offre ma come spesso
accade nel diritto italiano la norma è interpretabile; in questo caso non
abbiamo dei parametri certi che ci possano dare dei sicuri vantaggi.
Devi sapere che in Parlamento si dovrà discutere a breve del “pignoramento
rapido” e tutto il discorso che abbiamo fatto sulla estinzione della procedura
potrebbe non avere nessuna valenza. Nel capitolo relativo alle conclusioni
saremo più esaustivi.
[1] Art. 164 bis disp. att. cod. proc. Civ.
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Assegnazione
Abbiamo volute dare a questa soluzione un nome generico perché non
intendiamo, con questa guida, condividere ciò che è frutto di tantissimi anni di
esperienza. Non vorremo mai che domani qualcuno si svegliasse e
registrasse un nuovo prodotto dalle proprietà miracolose. La soluzione in
questione non ha nullo di taumaturgico ma è di estremo interesse nel
momento in cui una classica operazione di saldo e stralcio non è praticabile.
Prendiamo come esempio una ipotetica situazione:
immobile in vendita a 100.000 euro
debito con banca (ipoteca) 130.000 euro
debito con Equitalia (ipoteca) 40.000euro
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cinque creditori intervenuti per 180.000 euro
Totale debiti 450.000 euro.
Cosa vuoi stralciare in questa situazione?
La vedo dura, soprattutto se il valore reale dell’immobile non è alto. Se
vogliamo recuperare la casa abbiamo due strade:
Acquisto all’asta
Dialogo con la Banca
Nel primo caso abbiamo il rischio che il prezzo dell’asta salga in presenza di
concorrenti.
Nel secondo caso invece avremo la certezza, quasi matematica, di
riprenderci la casa pignorata.
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CONCLUSIONI
Il mondo del pignoramento immobiliare sta subendo dei grossi cambiamenti,
il governo in carica per favorire lo sblocco dei crediti bancari le sta pensando
tutte. Ti schematizziamo tutto in questi cinque passaggi:
Il primo passaggio è stato la modifica dell’articolo 571 del codice
di procedura civile. Abbiamo visto gli effetti nel capitolo dedicato a
“debiti relativi al mutuo”. Se non lo hai letto ti ricordo che con la modifica
di questo articolo il partecipante all’asta può offrire il 75% del valore
indicato in ordinanza. Se ad esempio stanno vendendo la tua casa per
100.000 euro si potrà fare una proposta di acquisto per 75.000 euro. Se
non ci sono altre partecipanti l’immobile è venduto.
Detassazione: con il nuovo “decreto banche” acquistare un immobile
pignorato è ancora più conveniente, viene infatti cancellata la tassa di
registro del 9% e sostituita con un pagamento forfettario di 200 euro. La
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regola stabilisce inoltre che l’immobile pignorato, acquistato con questa
agevolazione, dovrà essere venduto entro 24 mesi.
Si discuterà in parlamento del “pignoramento rapido”: si è deciso infatti
(la Camera deve ancora approvare) che si terranno d’ora in avanti
tre esperimenti d’asta; nel caso vadano deserti il successivo
esperimento di vendita, il quarto, si terrà a prezzo libero.
Se anche il quarto tentativo di vendita non andrà a buon fine il processo
verrà estinto ed il debitore avrà il beneficio di non vedere più il suo
immobile all’asta. Dall’altra parte il creditore non potrà soddisfare le
proprie richieste.
Altro particolare importante è quello che riguardala liberazione
dell’immobile: esso dovrà essere sicuramente liberato dopo il terzo
tentativo di vendita non andato a buon fine, salvo si tratti di prima casa.
Nuove clausole contrattuali nei mutui ipotecari. Anche in questo
caso la discussione avverrà in Parlamento; il concetto è quello di
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inserire delle clausole nei contratti di mutuo che diano la possibilità alle
Banche di intestarsi l’immobile nel momento in cui non vengono pagate
sette rate, anche non consecutive.
Come avrai capito c’è un progetto in corso per portare alla vendita in tempi
rapidi degli immobili pignorati. Dovremo scordarci i tempi biblici che
caratterizzano la vendita degli immobili in asta.
Se hai un problema di pignoramento o rischi di averlo è adesso l’ora per
prendere delle decisioni importanti; mettere la testa sotto la sabbia non
ti aiuterà per nulla.
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CHI SIAMO
Questo è un gruppo di professionisti che collabora da diversi anni nel
settore dei pignoramenti immobiliari e sul controllo dei contratti bancari
(anatocismo e usura).
Abbiamo pensato di dimensionare la struttura in modo tale da apparire come
una impresa artigianale; concentrarci su un numero limitato di pratiche ci
permette di offrire tutte le energie e risorse che un lavoro fatto bene
richiede.
Un ottimo servizio può essere reso solamente instaurando un rapporto di
fiducia per cui il nostro primo impegno è quello di metterti a disposizione
tutta la nostra attenzione e professionalità.
Avremo voluto inserire foto e referenze dei nostri legali (il nostro punto di
forza) ma, per una questione di rispetto nei confronti delle direttive dell’ordine
degli avvocati, preferiamo non farlo. Le direttive in questione riguardano la
visibilità pubblica dei legali.
Ti ricordo che il nostro team di avvocati ti offre:
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Soluzione altamente professionale e legale
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