Transcript 주택법_관련_법적_분쟁의

법무법인 겸인
변호사 권 형 필
1. 주택법의 의의 및 각 기관의 소송 능력 등
2. 입주자대표회의와 관리업체와의 분쟁 현황
3. 입주자대표회의 동대표 및 회장과 관련된 분쟁 현
황
4. 입주자대표회의 동대표 등의 형사 처벌
5. 개정된 시행령 및 국토부 지침 해설

주택법 제1조(목적)
이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설공급관리와 이를 위한
자금의 조달 운용등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주
거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
=> 종래 “주택건설촉진법”이 주택의 공급뿐만 아니라 주거생활의 질적
향상 및 저소득층의 주거복지 기능을 제고하는 데에 한계에 직면하게
되는 등 많은 문제점이 있자 이를 보완하고 주택 공급 확대와 주거수
준 향상, 관리 및 개.보수 등도 함께 감안하여 주택 정책을 추진할 수
있도록 제도적 기반이 구축하도록 하기 위하여 제정되었다.

주택법 제2조(정의)
12호 입주자란 주택을 공급받는 자, 주택의 소유자, 주택의
소유자 또는 그 소
유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속
제50조 (입주자대표회의의 구성 등) ①법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회
의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공
동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표
자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶
거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.[개정 2010.7.6]
②하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임
대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 분양전환된 경우를 말한다)에는 먼저 입
주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하 "입주자등"이라 한다)는 제1항의 규정에 따
라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가
입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.[개정 2010.7.6]

법원 판단

주택법 및 주택법 시행령의 규정에 의하면, 300세대 이상의 공동
주택과 일정한 요건을 갖춘 150세대 이상의 공동주택의 경우에
입주자대표회의를 구성하여 관할 시장 등에게 신고하여야 하고,
관할 시장 등에게 신고하지 아니하는 경우 과태료를 부과하도록
정하고 있는바, 위와 같이 일정한 요건을 갖춘 공동주택의 경우에
는 주택법이 정하는 입주자대표회의의 구성을 강제하고 있을 뿐,
그 요건을 갖추지 못한 공동주택이 주택법이 정하는 바에 따라 동
별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자를 구성원으로 하는
법인 아닌 사단인 입주자대표회의를 구성하는 것을 금지하고 있
지는 아니하다.
대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결 :
..구주택건설촉진법..규정등에 비추어 보면, 같은 법....에 따라서 구성한 입주자
대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만
아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘, 감독하는 등 공동주택의 관
리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으
로서 당사자 능력을 가지고 있는 것으로 보아야 한다.
인천지방법원 판결
...집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 별도로 구성되지 않은 공
동주택의 경우 아파트 입주자대표회의가 관리단의 역할을 수행하는 것으로
보아, 입주자대표회의에게 하수도사용료 부담과 같은 구분소유자의 소유권
에 바탕을 둔 사항의 당사자로서 하수도사용료 부과 처분을 다툴 수 있는 원
고적격이 인정된다고 한 사례.
사안
1. 원고들은 이 사건 아파트 입주자들이고, 피고는 이 사건 아파트 선거
관리위원회이다.
2. 피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의 회장 등 선출과 관련하여 "현
재 민·형사상 재판에 계류 중인 주민은 등록 못함"이라고 공고하였다.
3. 위 공고 내용에 따라 후보자로 출마하였던 원고를 자격상실이라고
하여 후보 등록을 받아들이지 않고 결국 을을 단독후보로 하여 공고
를 하였고 을이 회장으로 당선되었다.
4. 이에 원고는 자신을 부당하게 후보 사퇴하기 위한 목적으로 위와 같
은 공고를 하였으므로 이 사건 선거절차는 무효라고 주장하면서 피고
에 대하여 무효확인 소송을 제기하였다.
1. 민사소송법상 비법인사단의 당사자 능력을 인정하기 위해서는 사단
으로서 실체를 갖추어야 한다. 이는 그 사단이 대표자 또는 관리인을
통하여 사회적 활동이나 거래를 하는 경우에 그로 인하여 발생하는
분쟁을 그 단체가 자기 이름으로 당사자가 되어 소송을 통하여 해결
하도록 하기 위한 것이므로 여기서 말하는 사단이라 함은 일정한 목
적을 위하여 조직된 다수인의 결합체로서 대외적으로 사단을 대표할
기관에 관한 정함이 있는 단체를 말한다.
2. 그러나 이 사건 피고 선거관리위원회는 2년마다 선출하는 운영위원
장 및 이장의 선거를 위하여 00아파트 입주자대표회의 동대표들로
구성되는 조직으로서, 00아파트 운영위원회의 하부기관에 불과하다
고 할 것이다.

사실관계
가. 이 사건 공동주택은 주택법의 적용을 받는 총 세대수 500세대 이상의 공동주택
이다.
나. 신청외 송00은 채권자 입주자대표회의 회장이다.
다. 이 사건 공동주택의 관리업무를 수행하던 기존 관리업체와의 계약기간이 종료
함에 따라 채권자 입주자대표회의는 2013. 6. 26. 새로운 관리업체를 선정하기 위
한 회의를 개최하였으나 동대표들 사이에 그 선정방법에 관한 이견이 발생하여
송00은 폐회를 선언하였고, 그 직후 송00을 제외한 나머지 동대표들이 회의를 속
행하여 채무자 0000 주식회사를 새로운 관리업체로 선정하는 결의를 하였으며,
채무자 000는 채권자 입주자대표회의의 ‘직무대행회장’ 자격으로 2013. 7. 9. 채
무자 0000 주식회사와 사이에 공동주택 관리업무 위․수탁계약을 체결하였다.
라. 송00은 채권자 입주자대표회의 명의로 이 사건 신청을 제기하는 것과 관련하여
채권자 입주자대표회의의 의결을 거치거나 전체 입주자 등의 과반수로부터 별도
의 수권을 받은 바 없다.
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판단

즉, ① 채권자 입주자대표회의는 사단법인에 관한 민법규정이 유추적용되는 ‘법
인격 없는 사단’에 해당하는데, 민법 제59‘이사는 법인의 사무에 관하여 각자 법
인을 대표한다. 그러나 정관에 규정한 취지에 위반할 수 없고 특히 사단법인은 총
회의 의결에 의하여야 한다’고 규정조는 하고 있으며, 민법 제68조는 ‘사단법인의
사무는 정관으로 이사 또는 기타 임원에게 위임한 사항 외에는 총회의 결의에 의
하여야 한다’고 규정하고 있는 점, ② 주택법 제43조, 제51조, 제52조 등에 의하
면 ‘공동주택에 대한 관리방법의 결정’은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주
자 등(입주자 및 임차인 등의 사용자를 총칭한다, 이하 같다)의 과반수의 찬성에
따르도록 되어 있고, 이 사건 공동주택 관리규약 제27조는 ‘주택법령 및 관계규정
에서 입주자대표회의의 의결 또는 승인을 받도록 한 사항’을 입주자대표회의의
의결사항으로 규정하고 있는데, 이 사건 신청은 위 법령에서 입주자대표회의의
의결사항으로 규정하고 있는 ‘공동주택에 대한 관리방법의 결정’과 직접적으로
관련된 것인 점

판단
③ 주택법 시행규칙은 공동주택 입주자대표회의 임원의 업무범위를 규
정하고 있는데, 구 주택법 시행규칙(부령 제382호, 2003. 12. 15. 전부개
정) 제21조 제3항은 ‘회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 업무를 총괄
한다’고 규정하여 입주자대표회의 회장의 업무권한을 비교적 넓게 인정
하고 있었으나, 현행 주택법 시행규칙(국토해양부령 제260호, 2010. 7.
6. 일부개정) 제21조 제3항은 ‘회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회
의의 의장이 된다’고 규정하고 있을 뿐인 점 등을 종합적으로 고려하면,
송00이 개별 입주자의 자격에서 자신의 명의로 이 사건 신청과 같은 취
지의 가처분 신청을 하는 것이 가능한지 여부는 별론으로 하더라도, 채권
자 대표회의의 구성원 과반수의 찬성에 의한 의결을 거치지 아니한 채 채
권자 입주자대표회의 대표자(회장) 자격에서 채권자 입주자대표회의 명
의로 이 사건 신청을 제기할 수 있는 권한은 없다고 할 것이다(한편 송00
1.
주택법 규정의 형태
2.
주택법상 관리방법의 결정 절차
3.
주택법상 관리업체 선정 절차
4.
입주자대표회의와 관리업체 분쟁 유형
주택법 제46조
① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」제11조에 따른 건축허가
를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부
대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는
시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과
반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예
정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그
공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.
② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리
하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3
개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정
(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관
리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군
수·구청장에게 신고하여야 한다.
④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 제1항에 따른
요구가 있었던 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리
기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘
자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조에 따른 주택관리업자에게
위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종
료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.
⑤ 사업주체는 입주자대표회의로부터 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자
대표회의가 제4항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 경우에는 주택
① 법 제43조제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회
의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입
주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다. 법 제43조제7항제4호에
따른 관리방법을 변경하는 경우에도 또한 같다.
② 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리여건상 필요하다고 인정하
는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단
지(임대주택단지를 포함한다)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상
의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다. 이 경우 공동관리는 단지별
로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우
에는 임대사업자 및 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한
다)로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 경우만 해당한다
③ 입주자대표회의를 대표하는 자는 법 제43조제3항 및 제7항에 따라 해당 공
동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에 국토해양
부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고하고, 사업주체
에게 통지하여야 한다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같다.
④ 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기
로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회
의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선
정하여야 한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주
택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주
자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면
으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분
의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.
⑤ 입주자대표회의는 계약기간이 만료된 주택관리업자에 대하여 관리규약에
서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택
관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체
를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수
있다.
⑨ 사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 하며, 제3항의 규정에 의
하여 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주
자대표회의에 관리비예치금을 인계하여야 한다.
제3조(입찰의 방법) ① 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.
② 관리주체는 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사․용역 등 경쟁입
찰에 적합하지 아니한 계약에 대하여는 별표 2에 따른 수의계약으로
선정할 수 있다.
제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.
② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선
협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.
제6조(낙찰의 방법)
①낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.
1. 적격심사제 : 별표5 및 별표6의 평가기준에 따라 낙찰자를 선정하는
방식
2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식
3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식
② 낙찰의 방법은 제1항제1호에 따르되, 관리규약으로 정하는 경우에
는 제1항제2호 또는 제3호에 따를 수 있다.
제9조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어
느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우
에는 그 입찰을 무효로 한다.
1. 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자
2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자
3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자
4. 주택관리업 등록기준에 따라 시장․군수․구청장에게 등록한 자본금(이하 “등
록 자본금”이라 한다), 주택관리사, 기술능력 및 장비를 갖추지 아니하였거나
등록기준에 미달하는 자
5. 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자대표회의의 구성원
에게 제공한 자
6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함
한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자
7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금
처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자
② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호 어느 하
나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.
③ 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.
사안
1. 원고는 이 사건 아파트 입주자이고 피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의이
다.
2. 피고는 2010. 9. 11. 정기회의에서 기존 주택관리업자인 a 주식회사를 주택
관리를 재위탁하는 것으로 주민들에게 공고한 후 주민 10%이상이 이의서를
제출하는 경우 입주자 총회에서 과반수 찬성으로 재결정하기로 의결하였고
그 무렵 같은 달 14.부터 같은 달 24. 사이에 재계약에 이의가 있을 경우 이의
서를 제출하라는 내용의 공고를 하였다.
3. 피고는 2010. 9. 27. 개최된 임시회의에서 이의서가 18장 제출되었으나 이중
16장은 타에 의한 것이거나 적법한 이의서로 인정되지 않는다고 하여 기존
업체를 재위탁 결정을 하였다.
4. 그 후 피고는 A 업체와 재계약 체결을 하였다.
5. 원고는 위 16장에 관하여 인감증명서를 받아 법원에 제출하면서 이 사건 가
처분 신청을 하였다.
판단
1. 피고는 전체 입주자 중 10분의 1 이상이 반대하였음에도 공개경쟁입찰의 방법에 의하
지 아니하고 기존 관리업체인 A 업체와 계약을 체결하였는바, 그렇다면 이 사건 결의
는 주택법 및 시행령과 이 사건 아파트 관리규약에 위반되었다.
2. 피고는 이 사건 이의서가 구체성을 갖추지 못하였거나 타의에 의한 것이므로 효력이
없다는 취지로 주장하면서 기존 업체가 구체적으로 재계약 되지 않은 이유에 대하여
구체적으로 기재되어야 하는 데 단지 “관리비 절감”이라고 기재된 것으로 보아 이는 구
체성이 없다고 주장한다.
3. 그러나 위 “관리비 절감”이라는 이의이유도 일반적인 입주민에 대하여 이의서에 관리
비 절감 외에 기존업체와의 재계약 대신 공개경쟁을 통한 입찰을 선호할 다른 이유를
기대하기 어려운 점을 비추어 보면 피고가 주장하는 것과 같이 구체성이 없다고 볼 수
없다.
4. 또한 원고가 이 사건 가처분 신청을 제출하면서 인감증명서까지 첨부하여 제출한 점을
비추어 보면 전적으로 타에 의하여 제출된 것이라고 볼 수 없다.
사실관계
1. 피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의이고 원고는 2010. 1. 1.부터 2010. 12. 31.
까지 이 사건 아파트 경비 용역업무를 수행한 회사이다.
2. 이 사건 아파트 관리소장은 2010. 11. 29. 경비용역업체 선정 공고를 하였다.
3. 원고는 위 입찰에서 514,644,000원을 입찰가액으로 작성하여 제출하였다.
4. 피고는 2010. 12. 13. 총 10명의 동별 대표자 중 8명이 참석한 가운데 회의를 개최
하였고 원고가 제출한 입찰서를 개찰하지 않은 채 다른 업체를 최저가 업체로 선
정한 후 당해 업체와 계약을 체결하였다.
5. 당시 회의록에서는 “원고는 입찰 개봉 전 연령, 연차수당 등 경비원들의 불만이
너무 많고 불성실한 문제도 있고 주민들의 신뢰도가 너무 떨어져 기타 등 여러 가
지 문제점으로 대표회의에서 참가시키지 않기로 전원 찬성으로 의결함”이라고 기
재되어 있었다.
검토
1. 국토부는 주택법 시행령이 개정됨에 따라 이 사건 지침을 제정하였는데, 입
법이유는 공동주택에서 주택관리업자와 청소·경비·용역 등 각종 사업자를
선정하는 경우 국토부 장관이 고시하는 경쟁입찰방식 등으로 선정토록 함으
로써 공동주택관리의 투명성과 공정성을 확보하기 위함이었다.
2. 입찰 과정에서의 하자가 있다는 사유만으로 당연히 낙찰자 결정이나 그에 기
한 계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 그 하자가 입찰절차의 공정성을 현저
히 침해될 정도로 중대할 뿐만 아니라 상대방도 이러한 사정을 알았거나 알
수 있었을 경우 또는 누가 보더라도 낙찰자의 결정 및 계약 체결이 선량한 풍
속 기타 사회질서에 반하는 행위에 의하여 이루어진 것임이 분명한 경우에는
그와 같은 낙찰자 결정 및 계약 체결이 무효가 된다고 해석함이 상당하다.
3. 이 사건에서 원고는 이 사건 지침 및 공고에서 정한 입찰 참가자격을
구비하였고 다른 용역업체와 동등한 조건으로 입찰에 참가할 기회를
부여받았다.
4. 이 사건 입찰은 공개된 장소의 개찰을 거쳐 입찰 참가자 중 최저가격
으로 입찰한 자를 낙찰자로 결정하는 방식으로 이루어져야 한다.
5. 이 사건 입찰에 참가한 업체 중 원고가 최저가의 입찰가액을 제시하
였으므로 피고가 원고의 입찰서를 개찰하였다면 피고는 선정된 업체
가 아닌 원고를 이 사건 입찰의 낙찰자로 결정할 수 밖에 없었다.
6. 그런데 피고는 원고의 입찰서를 개찰조차 하지 않음으로 인하여 이 사건 지
침 및 공고에서 정한 낙찰자 결정 방식을 위반한 것으로 원고는 기회조차 받
지 못하는 상황이 벌어졌다.
7. 원고는 위와 같은 상황을 예상조차 하지 못하였다.
8. 위와 같은 사정을 종합하여 보면, 원고의 입찰서를 개찰조차 하지 않고 다른
업체를 선정한 피고의 행위는 입찰 절차의 공정성 및 적정성을 현저히 침해
할 정도의 중대한 하자가 있을 뿐만 아니라 선량한 풍속 기타 사회질서에 반
하는 행위에 해당하여 무효라고 봄이 상당하다.
1. 원고는 이 사건 입주자이고 피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의이다.
2. 이 사건 아파트는 자치관리 방식이 아닌 위탁관리 방식으로 운용되고 있다.
3. 주택관리업자는 갑을 관리소장으로 근무하게 하였고, 갑은 주택관리업자 및
사업자선정지침에 의하여 경비용역업체 선정공고를 자신 명의로 하였다.
4. 위 지침에서는 "낙찰자 결정은 별표 제1호에 따른다"고 규정되어 있고 별표
제1호는 경비업체 선정자로서 "입주자대표회의"가 아니라 "관리주체"로 규
정되어 있다.
5. 그 외 피고와 주택관리업자 사이에 용역계약 체결할 당시 갑이 용역 부분에
대하여는 전문용역업체에 재위탁할 수 있으며 다만 피고의 동의를 받도록 하
였다.
원고의 주장
관리주체는 피고로부터 입찰절차 진행 및 낙찰자 결정 업무, 그리고 위 경비용
역계약 체결 업무를 위임받아 수행한 것일 뿐이므로, 그 법률적이 효과는 피
고에게 귀속할 뿐이다.
판단
1. 그러나 앞에서 본 바와 같이 관리소장은 입주자대표회의가 아니라 관리업체
의 위임을 받아 임명한 것일 뿐이다.
2. 또한 관리업체는 피고의 대리인으로 경비용역업체 선정을 위한 작업을 한 것
이 아니라 자신의 업무를 이행한 것일 뿐이므로 원고의 이 사건 청구는 부적
법하다.
수의계약, 영업지역 제한, 최저가 낙찰제 위반과
관련된 법원(서울중앙법원 2010가합122006)의 태도
1. 영업지역 제한의 위법성
...이 사건 지침은 주택관리업자 선정 과정의 투명성 등을 제고하
기 위하여 제정된 것이므로 투명성과 공정성이 지켜졌다면 선정
지침의 개별조항보다는 사적제약의 주체인 해당 아파트 측의 자
율권을 존중하는 방향으로 해석되어야 할 것인데 피고가 입찰참
가 업체에 지역제한을 둠으로써 일부 업체들의 영업 활동기회가
축소됐을 수는 있지만, 그러한 사정만으로 주택관리업자 선정과
정의 투명성과 공정이 훼손됐다고 볼 수 없는 점, 이 사건 아파트
의 소재지가 서울 서초구 서초동인 점을 고려했을 때 서울이나 경
기지역의 주택관리업자로 입찰참가자격을 제한하는 것이 특별히
수의계약, 영업지역 제한, 최저가 낙찰제 위반과
관련된 법원(서울중앙법원 2010가합122006)의 태도
2. 최저낙찰제 위반과 관련된 문제
....위 인정사실에 의하면 앞서 본 바와 같이 이 사건 지침은 주택관리업
자선정 과정의 투명성 등을 위해 제정된 것으로 피고에게 의사결정의
자율권이 있으므로 피고는 주택관리업자를 선정함에 있어 해당업체의
규모, 신뢰도, 관리능력, 재무구조, 입찰가격 등을 종합적으로 판단하여
결정할 수 있는 점, 미****관리회사가 이 사건 아파트의 관리업무를 개
시하여 계약기간의 절반이상을 수행해 온 현시점에서 법적 안정성도 고
려해야 하는 점 등에 비추어 피고가 미***관리회사를 이 사건 아파트의
관리업체로 선정한 것이 선정과정의 투명성. 공정성을 훼손하였다고 볼
수 없고, 선정지침과 다소 다른 방식으로 관리업체를 선정했다는 이유
만으로 그 선정 결정이 무효라고 할 수 없다.

사실관계
가. 원고는 새로운 위탁관리업자를 선정하기로 의결하고, 2011. 2. 28.
공고하였다.
나. 원고는 주택관리업자를 선정할 당시 국토해양부 고시에서 요구하는
입찰에 참가한 주택관리업자로부터 3개월간 평균 예금증명서를 제출
받고 주택관리업 등록기준에 맞는지 여부를 확인하여 이에 적합한 주
택관리업자를 선정하여야 함에도 원고가 소외 회사로부터 이를 제출
받지 않고 소외 회사를 주택관리업자로 선정하였다.
다. 위와 같은 이유로 피고는 원고에게 한 것은 주택관리업자 및 사업자
선정지침을 위반한 것이므로, 관련규정에 적합하게 조치하라는 내용
의 시정명령을 하였다.

법원 판단
가. 주택법 제43조제3항, 제7항은 입주자대표회의로 하여금 공동주택의 관리방법을 결정하도록 하
면서 구체적인 사항을 주택법시행령에 위임하고 있고, 주택법시행령 제52조에서는 입주자대표회
의가 주택관리업자에게 위탁하여 공동주택을 관리하기로 결정하는 경우에는 국토해양부장관이
고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정해야 한다고 규정하고 있다.나. 위 고시에서
주택관리업자가 등록한 자본금의 보유 여부를 입찰참가자격의 제한 사유로 규정하는 취지는, 주
택관리업자가 등록한 자본금 이상을 항상 보유함으로써 자본 충실을 기함과 동시에 입주자대표
회의로부터 위탁받아 수행하는 공동주택 관리업무를 정상적이고 충실하게 할 수 있게 하고, 위와
같은 요건에 미달하는 주택관리업자에게는 공동주택관리업무를 수행할 수 있는 기회를 제공하지
않도록 하는데 있다고 할 것이다.
나. 위 고시에서 주택관리업자가 등록한 자본금의 보유 여부를 입찰참가자격의 제한 사유로 규정하
는 취지는, 주택관리업자가 등록한 자본금 이상을 항상 보유함으로써 자본 충실을 기함과 동시에
입주자대표회의로부터 위탁받아 수행하는 공동주택 관리업무를 정상적이고 충실하게 할 수 있게
하고, 위와 같은 요건에 미달하는 주택관리업자에게는 공동주택관리업무를 수행할 수 있는 기회
를 제공하지 않도록 하는데 있다고 할 것이다.
다. 따라서 원고가 소외 회사로부터 이 사건 고시에서 주택관리업자의 등록자본금의 보유 여부를 확
인하기 위한 제출서류로 정한 3개월간 평균 예금잔액증명서를 제출받지 않고 소외 회사를 주택관
사실관계
가. 원고는 위탁관리업자로서 이전 피고 아파트를 관리하였던 회사이고, 피
고는 이 사건 아파트 입주자대표회의이다.
나. 피고는 이 사건 아파트 입주자 10분의 1 이상이 제안을 받고 입주자 등
의 과반수가 서면동의를 받는 방법으로 원고 관리업체를 선정하였다.
다. 그러나 피고 입주자대표회의는 원고와 계약을 하지 않고 재차 이 사건
아파트 입주자 1/10이상의 제안을 받아 입주자등 과반수의 동의를 얻었
던 A 업체와 이 사건 아파트 위탁관리 계약을 체결하였다.
라. 이에 원고는 자신이 이미 아파트 관리업체로 선정되었으므로 피고 입주
자대표회의는 자신과 위탁관리 계약을 체결하여야 할 의무가 존재함에도
불구하고 A 업체와 체결한 것에 대하여 위탁관리업체 지위확인 소를 제
기한 것이다.
판단
=> 이 사건 기록에 의하면, 이 사건 아파트 입주자 등이 주택법 시행령 제52
조 제1항, 제4항 본문에 따라 특정 업체를 관리업자로 적법하게 선정한
경우 관리규약 제53조 제2항에 따라 피고의 회장이 그와 같이 선정된 관
리업자와 사이에 관리계약을 체결하도록 되어 있는 것은 사실이나, 이는
관리규약에 따라 피고 회장이 이 사건 아파트 입주자 등 또는 피고에 대
하여 그러한 체결의무를 부담하는 것에 불과한 것일 뿐이므로, 입주자 등
에 의하여 원고가 적법하게 관리업자로 선정되었다는 것만으로 바로 원
고가 이 사건 아파트에 대한 관리업자로서의 지위를 갖게 된다거나 피고
가 원고에 대하여 관리계약을 체결할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다.
... 이 사건 아파트 입주자 또는 사용자(이하 ‘입주자 등’이라고 한다)의
10분의 1 이상이 제안하고 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방
법으로 원고를 이 사건 아파트에 대한 주택관리업자(이하 ‘관리업
자’라고 한다)로 다시 선정하였다고 하더라도, 입주자대표회의인
피고가 그 직후 원고를 관리업자로 선정한 결의를 무효로 함과 아울
러 독립당사자참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)을 관리업자로 제안
한다는 내용으로 입주자 등의 의사를 물은 결과 입주자 등 과반수가
서면동의한 이상, 입주자 등은 원고를 관리업자로 선정한 기존의 결
의를 철회하고 참가인을 새로운 관리업자로 다시 선정한 것이고,
피고가 2005. 5. 18. 참가인과 이 사건 아파트에 대한 위수탁관리계
약(이하 ‘관리계약’이라고 한다)을 체결하였고, 참가인은 2005. 6.
초경 원고로부터 아파트 관리업무를 인계받은 다음 그 무렵부터 이
사건 아파트를 관리해 오고 있으므로 이 사건 아파트의 적법한 관리
업자는 참가인이라고 할 것이어서, 원고가 이 사건 아파트의 관리업
자로서의 지위에 있다는 원고 주장은 이유 없고, 또한 피고가 원고
에 대하여 원고와 사이의 관리계약을 체결할 의무를 부담하고 있음
을 전제로 한 원고의 손해배상청구도 이유 없다.

사실관계
1. 피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의이고 원고는 피고로부터 임의해지 당하였다고
주장하고 있는 위탁관리업체이다.
2. 원고는 이 사건 위탁관리계약 체결 후 이 사건 아파트 관리사무소에 홍oo를 관리사무
소장으로 하는 관리기구를 설치하여 이 사건 아파트의 관리업무를 수행하였다.
3. 피고는 2012. 3. 28. 입주자대표회의를 개최하여 이 사건 아파트의 경비ㆍ미화 용역업
체 선정을 위한 입찰내용, 입찰방법, 참가자격 등을 논의하여, 입찰참가자격을 지역제
한과 최저가를 적용하지 않기로 의결하고, 관리사무소장인 홍00에게 위 의결 내용대
로 입찰공고를 할 것을 요구하였다.
4. 이에 대하여 홍00는 위 의결 내용이 과도한 입찰참가 제한으로서 주택관계법령 및 사
업자 선정지침에 위반되는지 여부를 지도ㆍ감독 권한이 있는 관계 행정부서(성산구청)
에 질의한 후 입찰절차를 진행하겠다는 취지로 문제를 제기하고는 위 요청을 받아들
이지 아니하였다.

사실관계
5. 그러자 피고는 원고에 대하여 관리사무소장 교체 요구하였고 이에 대하여 원고는
2012. 4. 9. 피고에게 관리사무소장을 교체하기 위해서는 해고 등의 조치를 취하여야
하므로 관리사무소장이 피고 대표자와 업무협의 또는 사전, 사후 보고를 하지 않아 대
책을 강구하지 못한 구체적인 업무내용, 관리사무소장이 태만하고 성의 없이 업무를
수행한 증빙자료, 2012. 3. 28.자 입주자대표회의에서 의결한 사항을 이행 거절한 내
용, 기타 필요한 사항 등의 자료를 보완하여 보내달라고 요청하였다.
6. 피고는 위 요청에 응하지 아니한 채, 2012. 5. 4. 임시 입주자대표회의를 개최하여 원
고가 관리사무소장을 교체하지 않고 피고를 비방하여 관리주체로서의 선관주의의무
를 다하지 못하였다는 이유로 이 사건 위탁관리계약을 해지하기로 의결하고, 2012. 5.
15. 원고에 대하여 ‘원고가 선량한 관리자로서의 주의의무를 해태하였고 관리사무소
장이 입주자대표회의를 비방하는 내용의 유인물을 작성, 배포하는 등 입주자대표회의
의 업무를 방해하였다’는 이유로 이 사건 위탁관리계약을 2012. 6. 30.자로 해지한다
고 통보하였다.

판단
 이 사건에 있어서, 이 사건 위탁관리계약의 계약기간은 2011. 1. 1.부터
2013. 12. 31.까지이고, 피고는 2012. 5. 15. 원고에게 계약 해지 통보를
하여 이 사건 위탁관리계약이 계약기간 만료 전인 2012. 6. 30.자로 해지
된 사실은 앞에서 본 바와 같은바, 위와 같은 법리에 비추어 보건대, 이
사건 위탁관리계약은 일정한 계약기간을 정하여 계약기간 동안 위임인
이 수임인에게 정기적으로 사무처리에 대한 보수로서 일정한 대가를 지
급하는 형태의 유상위임계약인 점, 이 사건 위탁관리계약은 계약기간 만
료 전에 계약이 해지되면 수임인은 당연히 해지시부터 계약만료일까지
의 보수청구권을 상실하는 것으로 예정되어 있는 점, (뒷면 계속)

판단

이 사건 위탁관리계약상 해지통지기간 등 계약 해지 절차에 관한 규
정이 없는 점, 계약기간을 정한 위임계약에 있어서 계약기간 만료일
전에 해지하였다고 하여 수임인에게 불리한 시기에 해지된 것으로 본
다면 위임인의 민법 제689조 제1항에 의한 임의해지권을 지나치게 제
한하게 되는 점 등을 고려하면, 피고가 계약기간 도중에 이 사건 위탁
관리계약을 해지하였다는 사정만으로 원고에게 불리한 시기에 해지
하였다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고가
원고에게 불리한 시기에 이 사건 위탁관리계약을 해지함으로 인하여
원고에게 손해를 입혔다는 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

입주자대표회의 의결과 주택법 규정의 형태

입주자대표회의 의결과 관련된 분쟁 시행령 및 아파트 관리
규약의 형태

입주자대표회의 의결과 관련된 분쟁 유형

동대표 해임과 관련된 법적 유형

제51조 (입주자대표회의의 의결사항 등) ①입주자대표회의는 법 제43조에 따라
그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. [개정 2006.2.24,
2010.7.6]
1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제
안자 등을 포함한다. 이하 같다)
1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지
1의3. 공동주택 관리방법의 제안
2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을
포함한다)
2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정
2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인
2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른
공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량
5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
7. 장기수선계획 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"
이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

제51조 (입주자대표회의의 의결사항 등) ①입주자대표회의는 법 제
43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결
한다. [개정 2006.2.24, 2010.7.6]
②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터
14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집
하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집
하고 회장의 직무를 대행한다.[개정 2010.7.6]
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

③입주자대표회의가 제1항에 따른 사항을 의결할 때에는 공동
주택의 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해
관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니된다.[개정
2010.7.6]
④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성
하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입
주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요
구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야
한다.
⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경
우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부
공동주택 표준관리규약 제24조
제24조【의결방법】①회의의 성원과 의결은 주택법 시행령 제51조제
1항의 규정에 의하여 관리규약 제17조제1항에서 정한 구성원 과반수
의 찬성으로 한다. 다만, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상
이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있
다.

부녀회가 입주자대표회의의 요구에 따라 일정한 수익금의 처리에 관한
결산을 보고하여 이를 승인 받거나 그에 대한 감사에 응할 의무를 지고 있
음에도 이를 이행하지 않았던 사안에서, 입주자대표회의로서는 이를 사
유로 위임과 유사한 부녀회와의 법률관계를 해지하고, 만약 부녀회가 입
주자대표회의의 이익을 위하여 사용하여야 할 일정한 수익금을 자기를
위하여 소비한 때에는 민법 제685조의 규정을 준용하여 그 손해의 배상
등을 구할 수 있음은 별론으로 하더라도, 관련 법규나 입주자대표회의의
관리규약에 부녀회 해산에 관한 아무런 근거규정이 없는 이상 위와 같은
사유를 들어 독립적 자생단체인 부녀회를 해산할 권한을 가진다고는 할
수 없다고 한 사례

사실관계

입주자대표회의 회장 D는 이 사건 아파트 관리사무소 직원
으로 하여금 이 사건 아파트 각동 대표자들에게 “각동 대표님
긴급회의소집안내 주택관리업자선정 입찰이 유찰이 되었기
에 오늘 저녁 6시에 회의를 진행하려고 하니 참석여부 문자
부탁드립니다”라는 내용의 휴대전화 문자메시지를 발송하였
다.

판단

관리규약의 회의소집 관련 규정은 각동 대표자의 자유로운 의결권
행사를 위한 전제로서 회의 준비와 출석을 실질적으로 보장하기
위한 최소한의 수단이므로 회의 소집 관련 절차 규정의 준수여부
는 해당 회의 결의가 내용적으로 정당한지에도 영향을 미치는 요
인으로 봄이 상당하다고 판시함으로서 위 휴대폰 문자로 인한 입
주자대표회의는 무효라고 판단함.
사실관계
1. 신청인은 입주자이고 피신청인은 이 사건 아파트 관리주체로서 위탁관리
업무를 수행하고 있다.
2. 신청인은 선거관리위원의 식사비 지출이 과다하다고 주장하며 이에 대한
자료의 열람·등사를 요청하였으나, 피신청인은 3월 입주자대표회의에서
사용처가 불분명한 열람·등사는 불허하기로 의결되었다며 이를 허락하지
않았으며, 이에 신청인이 채권자는 동별 대표자이고 채무자는 이 사건 아
파트 입주자대표회의이다.
3. 구체적으로 피신청인은 “입주자대표회의와 소송을 진행 중이거나 아파
트 관리 업무에 심각히 방해를 하는 입주민에 대하여는 자료 복사 요청시
일정 부분 복사에 응하지 않기”로 의결하였으므로, 신청인의 열람등사 청
구를 거절하였다.
판단
1. 그러나 주택법 시행령 제55조제3항 단서는 “개인의 사생활의 비밀 또는 자유를
침해할 우려가 있는 정보”, “감사·입찰계약·인사관리·의사결정과정 또는 내부 검
토 과정에 있는 사항 등으로서 공개할 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을
초래할 우려가 있는 정보”를 제외하고는 자료의 열람·등사에 응하여야 한다고 규
정하고 있다.
2. 입주자대표회의의 거부 결의가 있었다는 사정만으로는 신청인의 열람·등사청구
를 거절할 수 없다고 할 것이다.
원고의 주장
1. 이 사건 선관위 규정 제32조에 의하면 방문투표 실시시간은 선거
관리위원회가 선거인 명부 확정일 다음날부터 선거일 전일까지 기
간 중에 정하여햐 하는데 피고는 이 사건 선거당일 투표마감시간
이후에 정하였다.
2. 그마저도 선거인이 아닌 아파트 경비원을 투.개표 관리인으로 지
명하였다.

판단
1. 선거의 절차에서 법령에 위반한 사유가 있는 경우 그 사정만으로 당해 선
거가 무효가 되는 것은 아니고, 이와 같은 법령의 위반 사유로 인하여 선
거인들의 자유로운 판단에 의한 투표를 방해하여 선거의 기본이념인 선
거의 자유와 공정을 현저히 침해하고 그로 인하여 선거의 결과에 영향을
미쳤다고 인정될 때에만 그 선거가 무효라고 할 것이다.
2. 이 사건 선관위 규정 제32조의 취지는, ① 동별 대표자의 후보자가 1인인 경
우 과반수의 찬성으로 대표자가 선출되므로 투표한 입주자들의 숫자가 동별
대표자의 선출에 있어 중요한 변수인데, 투표 종료시간 이후 방문 투표를 실
시하면 투표소에서의 투표가 과반수에 이르지 못할 경우 과반수이상의 득표
를 위하여 입주자들에게 투표를 독려하는 등 입주자들의 선거의 자유를 침해
할 가능성이 높아질 수 있는 점을 고려하여 방문 투표 기간을 “선거인 명부
확정일 다음날부터 선거일 전일까지의 기간”으로 한정하는 한편, ② 방문투
표는 절차의 특성상 선거의 공정성이 훼손될 가능성이 높으므로, 방문투표의
경우에는 “반드시 해당 선거구의 선거인 중에서 선정한 1인”을 방문투표관
리관으로 지정함으로써 선거의 공정성을 담보하기 위한 것으로 보인다.
3. 결국 피고의 선거시간 종료 후 관리소 직원들이 방문하여 받은 투표 진행은
선관위 규정 32조에 위반하여 무효에 해당한다.

법원판단
가. 집합건물법에서는 특히 규약으로 달리 정할 수 있다고 명시하고 있는 사항
이 아니더라도 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사
항 중 위 법률에서 정하고 있지 않은 사항이면 규약으로 정할 수 있다고 보아
야 한다.
나. 그러나 관리인의 선임.해임과 관련하여서는 집합건물법과 달리 규약을 정할
수 없다고 규정하고 있고 그러한 규정은 강행규정에 위반한 규약으로서 효력
을 인정할 수 없다.
다. 명문의 규정이 없는 이상 집합건물법제41조 제1항의 서면결의의 ‘서면’에
전자문서가 포함된다고 해석할 수는 없고, 따라서 관리단 집회에서 결의할
사항에 관하여 전자문서 또는 전자투표에 의한 합의가 있다고 하더라도, 이
사안
1. 원고는 1999. 2. 22. 이 사건 아파트를 경락받아 같은 해 4. 7. 그 대금을 완납하고
같은 달 23. 소유권이전등기를 경료하였다.
2. 그 후 원고는 1999. 7. 초경 이 사건 아파트로 이사하고자 하였는데, 이 사건 아파
트의 관리를 맡고 있는 피고는 원고가 위 아파트 입주자들이 정한 공동주택관리
규약에 따라 이 사건 아파트의 전 소유자인 소외인이 체납한 아파트관리비를 납
부하여야 한다고 하면서, 원고가 이를 납부하지 않는 한 이사를 들어오지 못하게
하였다.
3. 이에 따라 원고는 1999. 7. 3. 피고에게 전 소유자 소외인의 1998. 1. 1.부터 같은
해 7. 1.까지의 기간에 대한 체납관리비 2,012,040원을 납부한 후 같은 해 7. 4. 이
사건 아파트로 이사하였다.
원고의 주장
경매절차에서 이 사건 아파트를 경락받았기 때문에 원고의 이 사건 아파트의
소유권취득은 승계취득이 아니라 원시취득이라 할 것이고, 따라서 원고에 대
하여는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 관리비채권을 행사할 수 있다
고 하는 이 사건 관리규약 제13조 제1항이 적용되지 아니한다.
검토 및 결론
체납 관리비 승계 규정은 헌법상 요구되는 비례의 원칙에 위반하여 승계인의
재산권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정일 뿐만 아니라 사적 자치의 원칙
에도 반하기 때문에, 민법 제103조 소정의 선량한 풍속, 기타 사회질서에 위
반되어 그 효력이 없다고 판결하였다.

주택법 시행령 제50조 제4항
1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자
2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람
3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로
보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사
람
4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년
이 지나지 아니 한 사람
6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위
원을 사퇴한 사람을 포함한다)
7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직
계존비속
8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거
나 사업자로 지정된 자의 소속 임원
9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지
나지 아니한 사람
10. 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등
(이하 “관리비등”이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

..후보자 제출서류로서 학력증명서를 제출하도록 요구하고 있는
사실을 인정할 수 있으나 한편, ... ① 당초 2010. 11. 22. 자 선거
의 동대표 선출 공고문과 회장 및 감사 선출 공고문에는 명시적
으로 학력 증명서를 요구하고 있지 않은 점, ② 학력의 상위기재
는 주택법 시행령상 입후보자의 결격사유나 해임사유에 해당하
지 않은 점, ③ 원고와 같은 연령대의 사람들에 대하여 중학교 중
퇴와 중학교 야학 수학 또는 초등하교 졸업에 대한 일반인들의 인
식차이의 정도가 크다고 보기 어렵고, 아파트 동대표의 학력이 동
대표의 업무수행에 크게 영향을 끼칠 사안이라고 보기 어려운
점...

...즉 이 사건 아파트 제14기 동별대표자 후보자 등록 신청서, 입주자대표회
의 회장 후보자등록신청서는 후보자에 대한 사회적 평가의 색체가 옅다고
여겨지는 (거주)동호수, 성명, 등록기준지 등을 제외하고 사회적 평가가 개
입될 여지가 크다고 여겨지는 사항으로 “최종학력, 직장명, 직위, 직장 주소,
사회경력 및 이력란을 두고 해당 사항을 기재하도록 하고 있고, 선거관리위
원회의 후보자등록공고에도 후보자의 직업, 학력 및 경력을 표시하고 있어
후보자의 최종학력은 선거에 있어 선거인의 후보자 선택에 대한 중요판단
요소로 작용할 가능성이 큰 점, 위와 같이 학력을 포함한 후보자의 과거 주
요경력 사항은 선거인들이 선거에 임하여 후보자에 관하여 알아야 할 최소
한의 기본적 사항으로서 그 진실성이 절대적으로 요청되고 있는 것이고 선
거운동이 후보자의 선거인에 대한 신뢰를 획득하는 것을 본질로 하는 점에
비추어 볼 때 선거인의 후보자 선택에 관한 중요한 참고자료가 되는 후보자
사안
1. 채권자는 자신의 자녀 명의로 아파트를 구입한 후 자신이 아닌 자녀
를 세대원으로 등록하였다.
2. 채권자는 이 사건 아파트에 자신의 손녀를 돌보아 주기 위하여 자주
왕래하였고 실제로 손녀의 유치원 등하교를 시켜 주었으며, 가끔 자
기도 한 사실이 있었다.
3. 채권자는 동거인으로 기재되어 있다.
4. 그러나 채권자는 독립적인 거주지를 가지고 있었고 그곳에서 생계의
기반이 있었으며 채권자의 처는 이 사건 아파트에 주민등록도 되어
있지 않다.
사안
5. 이 사건 아파트 선거관리위원회에는 oo회 동대표 선출공고를 내었고
채권자는 동대표로 출마하였다.
6. 선관위는 채권자가 거주하지 않은 사실을 들어 동대표 자격을 상실
시켰다.
7. 같은 동에 거주하는 채무자가 동대표로 출마하여 당선되었다.
8. 주택법 시행령 및 이 사건 아파트 관리규약에서는 동대표 선출공고
일 현재 아파트에 6개월 이상 거주하고 있음을 전제조건으로 규정하
고 있다.
판단
1. 주택법 시행령과 아파트 관리규약에 “입주자”이외 “거주요건”을 요구
한 취지는 동별 대표자가 아파트 주민들의 생활전반에 영향을 미치는
주민자치기구인 입주자대표회의 구성원으로서 직무를 수행하는 지
위에 있는 점을 고려하여 생활전반에 걸쳐 아파트 자치 업무에 관하
여 밀접한 이해관계를 가지고 주민으로서의 연대의식과 소속감을 갖
춘 자를 동별 대표자로 선출하도록 그 후보자격을 제한하는 데 있다.
2. 따라서 세대원으로 기재되지 않고 주민등록만 기재되어 있고 생활
기반 역시 다른 곳에 있는 채권자의 동별 대표자 자격결격사유로 결
의한 선관위의 결정은 적법하다.

사실관계
1. 원고는 이 사건 아파트 입주자이고 피고는 입주자대표회
의이며 피고 보조참가인은 이 사건 아파트 입주자대표회
의 회장으로 선출된 자이다.
2. 피고 보조참가인은 이 사건 아파트 00동00호에 자신의
처가 "00보육시설"이라는 명칭으로 가정보육시설을 운영
하고 있다.
3. 원고는 피고 보조참가인이 이 사건 아파트 00동에 실제
로 거주하는 것이 아니므로 동별 대표자로 선출되기 위한
자격요건을 결여하였다.
판단
가. 주택법 시행령 및 이 사건 아파트 관리규약상 요구되는 동별대표자
자격요건으로서 "6개월 이상 거주"는 위 기간 동안의 실질적인 거주
를 의미한다고 해석함이 상당하다.
나. 영유아 보육법상 가정 보육시설을 살림과 겸용으로 사용하는 경우
보육공간과 주거공간을 엄격히 분리한 후 보육공간만의 면적을 기준
으로 정원이 책정되는데, 이 사건 "보육시설"은 면적 대비 정원이 포화
상태가 되어 사실상 피고 보조참가인과 그 가족이 위 보육시설에서
실질적으로 거주하는 것이 불가능하다.
다. 피고 보조참가인은 이 사건 동대표 선출당시 주민등록은 되어 있으
나 실제로 그곳에 거주하고 있지 않은 사실이 명백하다.

사실관계
1. 원고는 서울 도봉구에 위치한 아파트 입주자이고, 피고는 위 아파트
의 동별 대표자들로 구성된 자치관리기구이다.
2. 박00의 남편인 오00은 박00과 함께 위 아파트 204동 1901호에 거주
하면서 2003. 2. 20.부터 2005. 3. 16.까지 제3기, 2007. 3. 17.부터
2009. 3. 16.까지 제6기, 2011. 3. 17.부터 제8기의 204동 동별 대표자
로 선출되어 직무를 수행하다가 2011. 10. 4. 동별 대표자를 사임하였
다.
3. 피고는 2013. 3. 17.에 위 아파트 204동 1901호의 소유자이자 위와
같이 동별 대표자를 지내온 오00의 부인 박00을 204동 동별 대표자로
선출하는 결의를 하였다.

판단

위 규약상의 동별 대표자 피선거권 등은 동일한 세대에 속하는 입주자 개개
인에게 주어지는 권리가 아니라, 공동주택의 소유자 및 이를 대리하는 관계
에 있는 그 배우자와 직계존․비속인 입주자로 이루어진 세대별로 하나씩 주
어지는 권리라 할 것이다.

이와 같은 점을 감안하면 주택법 시행령 제50조 제4항 제9호 소정의 동별 대
표자 자격이 없거나 상실되는 ‘해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해
임된 날로부터 4년이 지나지 않은 사람’에는 이에 해당하는 본인 외에 그와
세대를 같이 하는 입주자도 포함된다고 해석함이 타당하다. 따라서 앞서 본
바와 같이 오00이 이 사건 아파트 204동의 동별 대표자 지위에서 사퇴한지 4
년이 지나지 않은 이상, 오00의 처로서 세대를 같이 하는 박00은 이 사건 아
파트 204동의 동별 대표자가 될 피선거권이 없고, 피고가 2013. 3. 17. 피선
사실관계
1. 채권자는 동별 대표자이고 채무자는 이 사건 아파트 입주자대표회의이다.
2. 채무자 입주자대표회의는 채권자가 “관리업체 선정과정에서 허위사실을
유포하는 등 입주자대표회의 직무수행에 많은 지장을 주었다”는 이유로
당해 아파트 oo명 명의의 채권자에 대한 해임절차 진행 요청서를 제출받
고 해임 투표를 진행한다는 공고를 하였다.
3. 선거관리위원회는 채권자 해임 투표 중 채무자가 선거관리 규정을 위반
하였다는 이유로 선거무효 결정을 하고 투표를 중지하였다.
4. 이에 채무자는 선거관리규정 제34조와 제35조를 근거로 채권자가 이 사
건 아파트 동별 대표자에서 당연해임되었음을 의결한 후 이를 공고하였
사실관계
5. 이 사건 아파트 관리규약에는 동별 대표자를 해임시키기 위해서는 아
파트 관리규약에서 규정된 해임사유가 존재하여야 하고 그 외 해당
선거구 1/10의 입주자동의를 받아야 했다.
6. 그러나 기록에 의하면 이 사건 아파트 ooo동 입주자 oo명 명의의 동별
대표자 해임절차 진행 요청서가 제출되었으나 위 요청서에는 발의자
oo명의 입주자들의 성명 등 인적사항이 전혀 기재되어있지 않았다.
7. 결국 진정한 의사에 기한 해임요청으로 볼 수 없다.
보충
해당 아파트 관리규약에 따르면 이 사건 아파트 동별 대표
자 해임하기 위해서는 규약에서 규정하는 해임사유 뿐만
아니라 해당 선거구의 1/10의 해임요청이 있어야 하지만
00명 명의의 해임절차 진행 요청서는 아파트 관리규약에
서 요구하는 해임요청서로 볼 수 없고 따라서 해임요청 없
이 진행된 해임절차는 입주자대표회의 의결이 존재한다고
하더라도 이와 같은 해임결의는 무효이다.
사실관계
…. 입주자대표회의가 소명하여 법원이 인정한 동대표 해임사유와 관련하여 살펴본
다.
① 해당 동대표는 입주자대표회의에서 OO동의 입주민의 의견을 반영하지 않는 의
결을 하여 입주민에게 손해를 끼쳤다.
② 이 사건 입주자대표회의의 회장이 입주자대표회의 소집을 하였으나 채권자는
“회장이 회의 날짜를 마음대로 정했다”라는 이유로 수차례 대표회의에 불참하였
다.
③ 입주자 대표회의에서 골프 강사에 관한 아파트 운영조사를 지시하였으나 아무런
조사도 하지 않았고, 강사 교체에 대한 직무를 불성실하게 이행하였다.
④ 3월 커뮤니티 직원들에 대한 고용계약서 작성을 의결하고, 이에 따라 채권자가
아파트에 맞는 고용계약서 초안을 제출하기로 하였으나 이러한 임무를 이행하지
않았다.
2. 그리고 위 해임사유와 관련하여 입주자대표회의 의결에 따라 2012.
10. 12.부터 2012. 10. 13. 해임안 찬성 여부와 관련하여 해당 동에 1
차 투표가 이루어졌으나, 1차 투표가 이 사건 관리규약에 위반되었다
는 이유로 2차 투표를 실시하였고 결국 입주민 과반수가 찬성하여 동
대표 직에서 해임되었다.
판단
법원은 위 채권자의 해임 결의와 관련하여 해임 사유는 정당하다고 판단
하였고, 절차적 하자가 존재하는지 여부와 관련하여 입주자대표회의 의
결 및 해당 입주민의 동의 여부도 하자가 없다고 판단하여 결국 채권자의
청구를 기각하였다.

사실관계
가. 원고는 이 사건 아파트 감사로서 자체적으로 감사보고서를 작성하
여 입주자대표회의에 제출하였다.
나. 원고는 입주자대표회의에서 이 사건 내부검사 지적사항 중 변상에
관한 부분만은 확실히 하자고 하였으나, 아파트 회장과 동대표 들인
피고들은 이에 응하지 않았다.
다. 피고들은 입주자대표회의를 개최하여 원고를 동 대표에서 해임하는
안을 표결에 부쳤고 10명 중 4명의 찬성하였다. 이에 2009. 1.경 해임
공고문을 작성하여 동 대표인 피고들을 비롯하여 부녀회장, 노인회장
등에게 서명을 받았고, 입주자대표회의는 2009. 1.경 원고에게 동 대
표 해임통보를 하였다.

사실관계
라. 원고는 2009. 5. 25.경 해임결의에 대한 효력정지가처분을 신청하였
고, 2009. 7. 21. 인용하는 결정을 받았다. 당시 아파트의 관리소장이
던 ***는 회의록을 작성하면서 ‘5명 중 4명이 찬성’이라고 기재하였다
가, 위 기재 부분을 ‘6명 중 5명이 찬성’으로 고쳤고, 참석하지 않았던
피고 3 마저 위 회의록의 참석자 명단에 서명하였다.
마. 피고들은 2009. 5. 21. 입주자대표회의를 개최하여, 원고에 대한「동
별 대표자 제명결의를 하였고, 당시 동 대표였던 피고들은 모두 이에
찬성하였다. 피고는 이 사건 제명결의에 근거하여 2009. 5. 28. 원고
에게 입주자대표회의에서 제명되었음을 통보하였다.

판단
가. 피고 3은 해임결의를 한 입주자대표회의에 참석하여 원고에 대
한 해임 결의의 표결에 참여한바 없음에도 관리소장이 위 결의에
필요한 의결정족수를 만들기 위해 변조한 회의록의 참석자 명단에
서명함으로써, 효력이 없는 이 사건 해임결의로 인하여 원고가 동
대표 업무를 수행할 수 없도록 방해하는 데에 가담하였다고 할 것
인바, 이는 원고에 대하여 불법행위를 구성한다.
나. 이 사건 제명결의는 별다른 해임사유가 없음에도 불구하고 아무
런 근거 없이 이루어진 것이어서 위법하다. 따라서 이 사건 제명결
의에 참여한 피고들은 위 불법행위로 인하여 원고가 입은 정신적
손해를 배상할 책임이 있다.
사안
1. 9기 입주자대표회장 임기만료일이 2004. 12. 31.이었으며, 10기 입주자대표
회의 동대표 및 회장 선거가 그 이후에 있었다.
2. 10기 입주자대표회의 임원 선거에서 그 회의 소집에 있어 일시, 장소, 의안
등이 제대로 통보·공시되지 아니하였고 결국 10기 입주자대표회의 선출은
무효로 되었다.
3. 아파트 관리 규약상 후임자 선출을 위한 기간은 60일 동안 전임 회장이 입주
자대표회장 직무대행직을 맡아 업무를 수행하였다.
4. 그러나 60일 기간까지 차기 입주자대표회의 동대표 및 회장 선출이 미뤄지
자 전임회장이 부득이하게 60일 종료 후 관리업체와 계약을 체결하였다.
1. 이에 대하여 대법원은, “그 동별대표자는 각 동별 입주자가 선출하는 것
이므로, 동별대표자가 적법하게 선출되어 입주자대표회의가 적법하게 구
성된 이후에 있어서는, 후임 동별대표자를 선출하는 것은 비법인사단으
로서의 입주자대표회의가 동일성을 잃지 아니한 채 그대로 존속되면서
단순히 그 구성원을 변경하는 것에 지나지 아니한다고 할 것”이다.
2. 새로운 동별 대표자의 선출이 무효로 인하여 효력이 없다면 동대표로서
의 지위를 취득할 수 없고 종전의 동별대표자가 여전히 입주자대표회의
구성원으로서의 지위를 가진다고 할 것이다.
3. 또한 동별대표자 또는 입주자대표회의의 회장 등이 변경될 때마다 종전
과는 별개, 독립의 새로운 비법인사단이 구성, 성립되는 것으로 볼 것은
아니며, 입주자대표회의가 비법인사단인 이상 그 존속기간의 정함이 있
는 것으로 볼 수도 없다고 할 것이다”라고 판시한 뒤
4. 그 후임 이사 선출시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하
여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중
단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고, 이는 민법 제691조에 규
정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로 임기만료되거
나 사임한 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고
인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위
하여 필요한 범위 내에서 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무
를 계속 수행할 수 있다고 할 것이므로(대법원 1982. 3. 9. 선고 81
다614 판결 등 참조), 관리업체와의 계약 체결은 적법하다.
1. 아파트 상가 입주민의 주차공간 확보 문제
2. 아파트 절도 및 경비용역회사의 책임
3. 장터 운영과 관련한 수입금 회계처리 문제
4. 단전, 단수와 관련된 사례
사안
1. 아파트 입주자대표회의는 당해 아파트 상가 입주자들의 손
님들이 아파트 주차장을 무작위로 사용하자 부득이하게 상
가 입주자의 주차대수를 2대로 제한
2. 2대 이외에는 주차를 할 수 없도록 차단기 설치
3. 상가 입주자인 원고는 위와 같은 아파트 입주자대표회의의
제한이 자신의 구분소유권을 침해한다고 판단하여 법원에
소제기
판단
1. 이 사건 상가 구분소유자인 원고는 구분소유자로서 별도의 규약이 없는
한 이 사건 대지에 대하여 가지는 공유지분 비율에 관계없이 그 대지 전부
를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지고 있다.
2. 또한 원고는 소유권자로서 소유권의 본질적 특징인 전면성과 포괄성을
행사할 수 있다.
3. 따라서 아파트 입주자대표회의는 원고에 대하여 그러한 제한을 할 수 없
다.
사안
1. 용역경비업, 공동주택관리업 등을 목적으로 설립된 회사인
피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의와 경비용역계약을 체
결하였다.
2. 원고는 위 아파트의 거주자로서 약 10일 동안 해외여행을 떠
났는데, 원고가 집을 비운 사이 성명 및 인원불상의 절도범이
잠겨져 있는 이 사건 주택의 현관문 자물쇠를 도구를 이용하
여 자물쇠의 뭉치 부분과 현관문틀 사이를 벌려 파손한 후 침
입하여 원고와 그 남편 소유의 귀금속류를 절취하는 도난사
고를 당하였다.
사안
3. 이 사건 절도범의 신원이나 인원수, 위 주택에 침입한 구체
적인 시간, 그 침입경로나 방법 등은 밝혀지지 않았다.
4. 이에 원고는 피고에 대하여 경비용역계약상 채무불이행 책
임 또는 사용자로서 과실로 인한 불법행위책임에 기하여 이
사건 도난사고에 의한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하
면서 이 사건 소를 제기하였다.
검토
1. 법원은 경비원들이 “일정시간 동안 현관 출입문의 보안시스템을 해제하여 출입카
드를 소지하지 않은 자들이 출입할 수 있도록 한 잘못을 일단 인정하였다.
2. 다만 설령 “보안시스템이 해제되지 않았다 하더라도 절도범들이 경비원들에게
택배원이라고 거짓말하고 경비원으로부터 확인을 요구받은 세대에서도 택배원
으로 착오하여 잘못 확인해 주는 바람에 절도범들이 출입하게 되거나 경비원들이
잠시 자리를 비운 사이에 출입카드를 이용하여 출입하는 입주민들에게 절도범들
이 거짓말로 둘러대고 입주민과 함께 현관문을 통과하는 방법 등으로 절도범이
현관 출입문을 통과하는 것이 반드시 불가능하지는 않은 점 등에 비추어… 위와
같은 잘못과 이 사건 도난사고로 인한 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 인정
되지 않는다.
3. 상당인과관계가 인정되지 않는 이상 피고가 경비업법 제26조 제1항에 기한 손해
사안
1. 원고는 아파트 입주자대표회의 이고 피고는 이 사건 아파트 부녀회이
다.
2. 이 사건 아파트 관리규약에는 관리 외에 공동주택의 관리로 인하여
발생한 수입은 당해 연도의 "관리외 수입"으로 처리한다고 규정되어
있다.
3. 피고 부녀회는 이 사건 아파트 내 목요장터에서 운영수입, 재활용품
판매수입, 광고료 수입 등을 피고 부녀회가 관리하였는데 이를 원고
가 반환을 청구하였다.
검토
1. 피고부녀회가 관리하고 있는 장터 운영수입, 재활용
품 판매수입, 광고료 수입 등은 이 사건 아파트의 공용
부분을 사용하여 얻은 이익이거나 입주자전원이 수익
창출에 기여한 것으로서 이 사건 아파트 관리규약에서
규정하고 있는 "관리외 수입"으로서 이는 원고인 입주
자대표회의가 관리하여야 하는 "관리외 수입"이다.
2. 따라서 피고 부녀회는 위 수입을 반환할 책임이 있다.
사안
1. 채무자는 입주자대표회의이고 채권자는 이 사건 아파트 입주자
들이다.
2. 채무자는 채권자들이 2010. 4. - 2010. 6.까지 관리비 납부를 최고
하였고 이에 채권자들은 이미 납부하였음을 이유로 거부하였다.
3. 채무자는 2011. 1. 18. 의결을 거쳐 "관리주체는 입주자가 6개월
이상 연체시 일정한 절차를 거쳐 단전·단수 조치를 취할 수 있다"
는 것을 주된 내용으로 "전기·상하수도 운영기준"을 제정하였다.
4. 채무자는 위 운영기준에 의하여 채권자들에 대하여 단전단수를
고지하였다.
5. 그러나 채권자들이 관리비 납부를 거부한 구체적인 이유는 전임 입
주자대표회의와 후임 입주자대표회의 사이에 구체적인 분쟁이 발생
하였고 그러한 발생의 배경에는 관리업체 간의 대립이 있었다.
6. 채권자들은 현재의 관리업체가 관리주체로서 유효하지 않다고 인정
하고 전(前)관리업체에 관리비를 납부한 상태로서 중복하여 관리비
를 납부할 필요가 없다고 판단하여 관리비 납부를 거부하였다.
.
판단
1. 물과 전기는 인간이 살아가는 데에 없어서는 안 될 필수적인 자원이
다.
2. 채권자들이 미납한 시기는 2010. 4. - 2010. 6.으로 채권자들과 채무
자사이에 다툼이 있었던 시기이고, 최장 3개월의 연체료를 합산하더
라도 불과 수십만 원에 불과하다.
3. 현재 채권자들이 채무자를 상대로 채무부존재확인소송을 제기한 상
태이다
4. 채권자들이 연체할 당시의 상황을 보면 관리주체의 혼란이 있을 수
있었던 시기였다.
주택법제98조(벌칙)제7호
7. 제43조제9항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의
이익을 취득하거나 제공한 자
형법 제355조(배임, 횡령)
① 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그
반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1,500만원이
하의 벌금에 처한다.
② 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위
로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취
득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에도 전항의 형과 같

사실관계

가. 피고인이 2008. 8월경부터 2009. 11월경까지 이
사건 아파트 입주자대표회의 회장으로 재직하였다.

나. 이 사건 아파트 입주민인 C는 지역신문(양주·동
두천 신문)에 “B 입주자 동대표들의 불법행위를 주민
에게 고발합니다”라는 제목으로 피고인을 비롯한 동
대표들이 불법적으로 행하여 손해를 끼치고 있다는
취지의 글을 게재하였다.

사실관계

다. 이에 대해 피고인과 그 외 입주자대표회의 구성원들
은 입주자대표회의를 개최하여 위와 같은 글을 게재한 C
을 명예훼손 혐의로 고소하고 C을 상대로 손해배상청구
의 소 등을 제기하되 이를 위한 변호사 선임료 등의 비용
을 아파트 관리비 중 예비비에서 지출하기로 결의하였다.

라. 피고인은 위 결의에 따라 변호사를 선임하여 C 등을
명예훼손 등의 혐의로 고소하고 C을 상대로 손해배상청
구소송을 제기하면서 합계 15,931,200원을 변호사 선임

대법원 2011. 9. 29. 선고 2011도4677 판결
원칙적으로 단체의 비용으로 지출할 수 있는 변호사 선임료는 단체 자체가 소
송당사자가 된 경우에 한하므로 단체의 대표자 개인이 당사자가 된 민·형사 사
건의 변호사 비용은 단체의 비용으로 지출할 수 없고, 예외적으로 분쟁에 대한
실질적인 이해관계는 단체에게 있으나 법적인 이유로 그 대표자의 지위에 있는
개인이 소송 기타 법적 절차의 당사자가 되었다거나 대표자로서 단체를 위해 적
법하게 행한 직무행위 또는 대표자의 지위에 있음으로 말미암아 의무적으로 행
한 행위 등과 관련하여 분쟁이 발생한 경우와 같이, 당해 법적 분쟁이 단체와 업
무적인 관련이 깊고 당시의 제반 사정에 비추어 단체의 이익을 위하여 소송을
수행하거나 고소에 대응하여야 할 특별한 필요성이 있는 경우에 한하여 단체의
비용으로 변호사 선임료를 지출할 수 있으며, 그러한 특별한 필요성이 없음에도
단체의 비용으로 변호사 선임료를 지출하였다면 이는 배임에 해당하고 나아가
대표자가 그 변호사 선임료를 지출함에 있어 이사회 등의 승인을 받았다 하여도
배임죄의 성립에 영향을 미치지 아니한다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2004도
=> 반대로 단체 자체가 소송당사자가 된 경우에는 원칙적으
로 그 소송의 수행이 단체의 업무수행이라고 볼 수 있으므
로 그 변호사 선임료 등을 단체의 비용으로 지출할 수 있을
것이나, 그 소송에서 단체가 형식적으로 소송당사자가 되어
있을 뿐 실질적인 당사자가 따로 있고 단체로서는 그 소송
의 결과에 있어서 별다른 이해관계가 없다고 볼 만한 사정
이 있는 경우에는 그 소송의 수행이 단체의 업무수행이라고
볼 수 없어 단체의 비용으로 이를 위한 변호사 선임료 등을
지출할 수 없다고 할 것이다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2007
사실관계
가. 피고인은 업무와 직접적 관련이 없는 피고인 개인에 대한 명
예훼손에 관한 사안에서 이를 위한 법무비용을 일단 지출한 이
후 사후에 아파트 입주자대표회의 의결을 통하여 관리비에서
인출하였다.
나. 또한 피고인은 아파트 입주자대표회의의 회장으로써 입주자
대표회의 사무실에 있던 사무용품(외장하드)을 무단으로 반출
하여 집으로 가져간 사실이 있다.
다. 그 후 피고인은 입주자대표회의에서 해임된 이후 주민들로
부터 2010. 11. 말경 등 적어도 2차례 이상 서면 등으로 사무용
판단
가. 피고인이 B를 고소한 내용은 이 사건 아파트 입주자대표회의 업무와 직접
적 관련이 없는 피고인 개인에 대한 명예훼손에 관한 것으로서, 피고인이
이를 위하여 지출한 법무비용을 사후에 아파트 입주자대표회의의 결의를
받아 관리비에서 인출하였다고 하더라도 이와 같은 관리비 인출행위는 업
무상 횡령에 해당한다.
나. 피고인은 관리사무소 소장도 공석이어서 사무용품을 반환하지 않고 보관
하고 있다가 이후 적법한 입주자대표 회의 회장이 선출되면 관리규약에 따
라 위 사무용품을 인수인계하려고 하였다고 하나, 이와 같은 사유가 아파트
주민 전체 소유인 사무용품을 관리사무소에 반환하지 않은 정당한 사유로
보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 피고인이 공소사실 기재와 같이 불법영
득의 의사로 아파트 주민 전체 소유인 사무용품을 횡령한 사실을 충분히 인
피고인의 주장
=> 피고인이 공소사실 기재와 같이 피해자 입주자대표회의 소유의 금
원을 개인적인 용도로 사용하기는 하였으나, 이는 피고인이 피해자
입주자대표회의 회장으로 재직하면서 아파트 관리에 따른 공적 비용
을 피고인의 개인 돈으로 먼저 지출하고 나중에 사후 정산받은 것이
거나 판공비 명목으로 지급받은 것일 뿐이다.
판단
1. 피고인이 당시 아파트 관리에 따른 공적비용을 피고인의 개인 돈
으로 먼저 지출하였다거나 피해자 입주자대표회의로부터 판공비
를 지급받을 권리가 있다는 사실을 인정할 만한 객관적인 자료가
없고,
2. 설사 피고인이 공적 비용지출에 따른 사후정산 명목 혹은 판공비
명목으로 피해자입주자대표회의에 대하여 일정한 금원을 지급을
구할 권리가 있었다고 하더라도 정상적인 회계처리 절차 등을 거
치지 않은 채 피해자 입주자대표회의 소유의 금원을 마치 피고인
자신의 소유인것 처럼 사용하였다면 이로써 피고인에 대하여 불
법영득의사는 충분히 인정된다.
범죄사실
1. 주택법 등에서 장기수선 충당금은 장기수선계획에 의해 공동주택의 주요
시설을 교체하거나 보수하는 용도로만 사용하여야 하고 임의로 다른 용
도로 사용하지 아니하여야 한다.
2. 장기 수선충당금을 사용하기 위해서는 관리주체가 장기수선 계획에서 정
하는 바에 따라 장기수선 충당금 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의
의결을 거쳐야 한다.
피고인들의 주장
1. 위와 같이 장기수선충당금을 사용한 것은 맞지만, 어린이놀이터 등 놀이
시설에 대한 보수공사는 이 사건 아파트 장기수선계획에 포함되어 있고,
조경식재공사 또한 이 사건 아파트의 보수, 수선의 측면에서 진행된 것으
로 장기수선충당금의 사용용도에 어긋난 지출이라 할 수 없다
판단
1. 자금의 용도가 엄격하게 제한되어 있는 경우에는 그 용도 외의 사용은 그 사
용자체로서 불법영득의 의사를 실현하는 것이 되어 불법영득의 의사를 부정
할 수 없다.
2. 주택법 등의 규정에 따르면 장기수선충당금은 장기수선계획에 의해 공동주
택의 주요시설을 교체하거나 보수하는 용도로만 사용하여야 하고, 관리비 외
에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입인 관리외 수입은 원칙적으로 회계
연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립하여야한다.
3. 주택법 및 시행령 의 본 규정은 강행규정으로서 이에 반하는 내용의 입주자
대표회의의 결의가 있다고 하더라도 이는 결의내용상 하자가 있는 위법하고
무효인 결의에 불과하다.
범죄사실 2
1. 이 사건 아파트 관리규약에 의하면 “관리외 수입”은 예비비로 적
립하는 경우 외에는 원칙적으로 회계연도 종료 후 장기수선충당
금으로 적립하여야 한다.
2. 피고인들은 위 규정에 위반하여 “관리외 수입”을 입주자대표회
의 임원의 조의금으로 사용토록 승인해 주었다.
3. 피고인들은 위 금원을 대표외의 임원들의 명절 선물 구입비등 관
리규약에서 정한 외의 용도로 사용토록 승인하였다.
피고인들의 주장
1. 이 사건 아파트에 입주자대표회의의 업무수행을 위한 운영비 사용규정
이 마련되어 있지 않은 상태에서 관리외 수입을 입주자대표회의 임원
에 대한 조위금, 공사인부들에 대한 식대, 입주자대표회의 이후 식대 등
입주자대표회의의 업무수행과 관련하여 지출하였다.
2. 분리 수거 재활용품 판매수입, 광고 수입, 창고 임대료 등 부녀회 수입
은 관리규정에 정한 관리외 수입이라 할 수 없다.
판단
1. 이 사건 아파트 관리규약 에서 “예금이자, 연체료 수입, 부과차익 및 도로
등 부대시설의 사용료 등”이라고 규정한 것은 관리외 수입의 예시로서
아파트 내 광고수입, 창고 임대료 수입, 등 아파트 공유재산을 이용한 수
입은 관리외 수입으로 보아야 하는 점,
2. 입주자등이 버리는 쓰레기 중 수거 분리하여 재활용품으로 판매하는 수
익금은 입주자대표회의의 의결에 따라 분리수거하는 자의 운영비로 사용
할 수 있도록 규정되어있어 재활용품 판매 수익금은 그 용도가 엄격히 제
한되어 있는 성질의 것으로 보이지 아니하고 위 아파트의 경우 부녀회가
쓰레기 분리 수거를 주관하여 온 것으로 보이나, 위 아파트 부녀회는 회원
이 없어 2008. 9. 경 해체되어 입주자대표회의에 흡수된 점,
3. 부녀회의 해체 후에도 피고인들은 관리비 중 일부를 부녀회비라는 명목으로 받기도
하는 등 부녀회의 자금을 관리하다가 2010. 5. 경에서야 부녀회 자금을 관리비 통장으
로 입금한 점, 증거로 제출된 위 아파트 부녀회 운영에 관한 규정은 2009. 8. 11. 입주
자대표회의에서 의결한 것으로 되어 있으나, 참고인은 검찰에서 위 일자에 위 규정을
심의, 의결한 적이 없다고 진술하였고,
4. 기록에 첨부된 입주자대표회의 회의록에도 위 일자에 입주자대표회의 의결이 있었다
는 자료는 없으며,
5. 입주자대표회의 2009. 8. 정기 회의록에도 부녀회 운영에 관한 규정 심의, 의결에 관한
사항은 없는 점, 관리외 수입과 부녀회 자금의 지출내역 중 각종 식대 , 경조사비, 명절
선물, 송년회 비용, 관광비용 등의 지출액이 상당한 바 이는 입주자대표회의나 부녀회
의 통상적인 운영경비로 보기 어려운 점을 종합하여 보면,
6. 피고인들은 장기수선 충당금과 관리외 수입의 지출 행위는 용도가 엄격하게 제한되어
있는 자금을 그 용도가 아닌 다른 용도로 사용한 것으로서 그 자체로서 불법영득의 의
사를 실현한 것에 해당한다.
사실관계
1. 피고인은 입주자대표회장으로서 열 사용요금과 관련된 지출 결의서
의 날인을 거부하였다.
2. 당시 피고인은 자신의 입주자대표회장의 직위와 관련하여 타 동대표
들이 문제를 삼았고 이에 직위 다툼이 있는 상태에서 관리소장이 요
구하는 지출결의를 하지 않았다.
3. 이에 동 아파트는 지출결의가 늦어짐으로 인하여 열사용 요금에 대한
연체료를 지급하게 되었고 이에 다른 입주자등이 아파트에 대한 손해
가 발생하였다는 이유로 고발을 하였고 고등법원은 SH공사가 이 사
건 열 사용요금 연체로 인하여 납부받은 연체료 전액에 해당하는 재
산상 이익을 취득하였다고 판단하여 업무상 배임죄로 의율하였다.
그러나 대법원은
1. “ 이 사건에서, 열 사용요금 납부 연체로 인하여 발생한 연체
료는 금전채무 불이행으로 인한 손해배상에 해당”할 뿐이
라고 전제한 뒤,
2. SH공사가 연체료를 지급받았다는 사실만으로 SH공사가 그
에 해당하는 재산상의 이익을 취득하게 된 것으로 단정하기
어렵다고 판단하였다.
3. 나아가 SH공사가 열 사용요금 연체로 인하여 실제로는 아무런
손해를 입지 않았거나 연체료 액수보다 적은 손해를 입었다는
등의 특별한 사정이 인정되는 경우에 한하여 비로소 연체료 내
지 연체료 금액에서 실제 손해액을 공제한 차액에 해당하는 재
산상의 이익을 취득한 것으로 볼 수 있을 뿐이라고 해석한 뒤,
4. 그와 같이 SH공사가 재산상 어떠한 이익을 취득하였다고 볼
만한 특별한 사정이 있다는 사실에 대한 입증책임은 검사에게
있다고 할 것인데 검사로부터 어떠한 입증이 없으므로 배임죄
로 선고한 원심의 판결을 파기하였다.
피해자는 위 오피스텔의 하자와 세대별로 전기료를 정확히 계산하
지 않는다는 이유로 이의를 제기하였다가 피고인들이 아무런 조치
를 취하지 않자 그 해결을 촉구하는 의미로 관리비 납부를 거부한
것으로 보이는데, 이에 대해 피고인들은 하자문제의 해결이나 전기
료와 관련한 충분한 설명 또는 해명을 하지도 않고 그 권리를 확보
하기 위한 다른 적법한 절차 또한 취하지도 않은 채 연체된 관리비
를 납부할 것만 독촉하다가 자신들의 우월한 지위를 이용하여 위와
같이 단전, 단수 조치를 취하기에 이른 이상 그 동기와 목적이 정당
하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 볼 수 없고, 관리소장의 지위
에 있는 자가 상사의 지시에 따랐다는 이유만으로 책임을 면할 수
없으므로...

구 조문 제50조 ⑦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할
수 있다.[신설 2010.7.6]

신 조문 제50조 ⑦ 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로
정한 사유가 있는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 해임한다. [신설
2013.1.9]
1. 동별 대표자: 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수
찬성으로 해임
2. 제6항 각 호 외의 부분에 따라 선출된 입주자대표회의의 회장과 감사: 전체
입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임
3. 제5항에 따라 선출된 입주자대표회의의 임원: 관리규약으로 정하는 절차
에 따라 해임
⑧ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있다.[신설
2010.7.6, 2013.1.9]

구 조문 제52조 ⑤ 제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수
선계획의 조정주기를 고려하여야 한다.[신설 2010.7.6]
⑥사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 하며, 제3항의 규정에 의하여 입주자
대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주자대표회의에 관리비예치금
을 인계하여야 한다.[개정 2010.7.6]

변경 조문 제52조 ⑤ 입주자대표회의는 계약기간이 만료된 주택관리업자에 대하여 관리규
약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대
한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해
당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있다. [신설 2013.1.9]
⑦ 입주자대표회의는 제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우 「전자문서 및 전자거
래 기본법」 제2조제1호에 따른 전자문서로 처리하는 방식(이하 “전자입찰방식”이라 한다)
에 따라 선정할 수 있다. [신설 2013.1.9] [[시행일 2014.1.1]]
⑧ 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토해양부장관이 정하여 고시한다. [신설
2013.1.9] [[시행일 2014.1.1]]

제55조의4 (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 관리주체(제2호에
해당하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다)는 다음 각 호의 사항을
국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집
행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할
수 있다.[개정 2010.11.10]
1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난
방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사
2. 제59조의2제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직
접 보수하는 공사
3. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사
[본조신설 2010.7.6]

제55조의4 (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)① 관리주체(제2호에 해당하는 경우에는 입주
자대표회의를 말한다. 제2항에서도 같다)는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 경
쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입찰
과정을 참관할 수 있다.[개정 2010.11.10, 2013.1.9]
1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설의 청소를 포함한다)를
위한 용역 및 공사
2. 제59조의2제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사
3. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사
4. 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득, 보험계약 등 국토해양부장관이 정
하여 고시하는 사항 [[시행일 2014.1.1: 주민운동시설의 위탁 부분]]
② 제1항에도 불구하고 관리주체는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 경우에는 경쟁입찰이 아
닌 방법으로 사업자를 선정하고 제1항 각 호의 사항을 집행할 수 있다. [신설 2013.1.9]
③ 제1항에 따라 사업자를 선정하는 경우 입찰 참가 제한이나 입찰 방식에 관하여는 제52조제5
항(용역 사업자를 선정하는 경우만 해당한다), 제7항 및 제8항을 준용한다. 이 경우 “주택관리업자”
는 “사업자”로 본다. [신설 2013.1.9] [[시행일 2014.1.1: 전자입찰방식 부분]]
[본조신설 2010.7.6]

신설

제55조의5 (주민운동시설의 위탁 운영) ① 관리주체는 주민운동시설을 입주자등의
이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영할 수 있
다.
② 관리주체가 제1항에 따라 주민운동시설을 위탁하려면 다음 각 호의 구분에 따른
요건을 갖추어야 한다. 관리주체가 위탁 여부를 변경하는 경우에도 또한 같다.
1. 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택에 입주한 주민을 위한 주
민운동시설의 경우: 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이
제안하고, 전체 입주자등의 4분의 3 이상의 동의를 받을 것
2. 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 입주한 주민을 위한 주민운동시설의 경우:
임대사업자 또는 전체 임차인의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 임차인의 4분의 3 이
상의 동의를 받을 것
3. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로
건축한 건축물에 입주한 주민을 위한 주민운동시설의 경우: 입주자대표회의의 의결
1. 동별 대표자의 해임사유 완화(위법행위로만 한정 → 관리규약으로 정하는 사
유로 가능), 해임절차 명시(제50조제7항 신설, 제57조제1항제3호)
2. 선거관리위원회 위원의 하한을 완화(5명 → 500세대 미만은 3명)
3. 입주자등의 3/4이상 찬성을 거쳐 주민운동시설 위탁허용(법제55조의5, 제
46조제2항제5호의2 신설, ‘14년부터 시행)
4. 관리규약 제․개정시 게시판 공고와 입주민 개별통지를 병행하고 개정 시 개
정목적과 달라진 내용을 명시(제57조제2항 및 제3항)
5. 주택관리업자와 용역․공사 사업자 선정 시 전자입찰방식 도입(‘14년부터 시
행)과 과정공개 근거마련(제2조제7항, 제58조제9항)
6. 입주자등 과반수 이상이 교체를 요구한 기존 주택관리업자, 용역사업자는 입
찰에 참가하지 못하도록 함(제52조제5항, 제55조의4제3항 신설)
전문 분야 : 입주대표회의, 부동산 경매, 집행(배당)사건 전문.
자문 : 한국주택관리협회 고문변호사
활동 : 성남, 고양, 김포, 군포 등 다수 입주자대표회의 교육
국토부 주택법 개정작업 참여
지지옥션 등 자문변호사
법무법인 겸인(T : 02-6203-1114)
[email protected]