Transcript Perugia - Agenzia delle Entrate

NOTA TERRITORIALE
Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015
Settore residenziale
PERUGIA
a cura dell’Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale Perugia
Beatrice Pelliccia (referente OMI)
Antonio Fezzuoglio (collaboratore)
data di pubblicazione: 30 giugno 2016
periodo di riferimento: secondo semestre 2015
NOTA TERRITORIALE
Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015
Provincia di PERUGIA - Settore residenziale
a cura dell’ Ufficio provinciale - Territorio della Direzione Provinciale di Perugia
con la collaborazione dell’Ufficio Statistiche e Studi
della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi
[email protected]
Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non
è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni
verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel
caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Indice
1
Introduzione ..................................................................................................................................1
2
Mercato regionale .........................................................................................................................2
3
Mercato provinciale .......................................................................................................................6
4
Mercato del comune di Perugia .................................................................................................... 18
5
Note metodologiche .................................................................................................................... 22
1 Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2015 è stata realizzata dall’ Ufficio provinciale Territorio della Direzione Provinciale di Perugia, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del
Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare
composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Perugia.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del
mercato immobiliare della regione Umbria con approfondimenti sulla provincia di Perugia ed in particolare
sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:

il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;

l’intensità del mercato immobiliare (IMI);

le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;

lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
1
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
2 Mercato regionale
Le analisi del mercato immobiliare residenziale umbro condotte sui dati del secondo semestre 2015
indicano una decisiva inversione di tendenza per il mercato residenziale, con generale incremento del
numero di transazioni verificatesi.
I dati del mercato delle abitazioni nelle due province, posti a confronto con i dati regionali, sono riportati in
Tabella 1, Tabella 2 e Tabella 3, con riferimento alle transazioni NTN (rif. note metodologiche), alle
quotazioni medie e all’indicatore IMI.
La Tabella 1 evidenzia nel II semestre 2015, per il complesso della regione, un incremento tendenziale delle
compravendite di abitazioni rispetto al secondo semestre dell’anno precedente pari al 16,6 %. Il trend
positivo è sensibilmente marcato nella provincia di Perugia, con incremento pari al 22,7%, mentre nella
Provincia di Terni il numero di transazioni subisce una lievissima crescita (+0,1%).
L’andamento positivo in termini di scambi si manifesta anche con riguardo ai dati relativi ai capoluoghi e al
resto della provincia (non capoluoghi): solo il dato relativo agli scambi nei comuni in Provincia di Terni
diversi dal capoluogo è in controtendenza ( -5,7%). Le quotazioni medie rilevate nel II semestre 2015 sono
sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente sia nelle due province che nel complesso regionale.
In termini di dati annuali (Tabella 3), i volumi di scambio crescono nella provincia di Perugia (8,3%) e si
contraggono nella provincia di terni (-7,5%). Il dato complessivo regionale evidenzia una crescita del 3,9%.
Il valore dell’IMI si attesta a 1,22% a livello regionale e sale a 1,42% nei capoluoghi, risultando massimo
nella città di Perugia, 1,48%.
Tabella 1: NTN e variazioni %
Intera Provincia
Province
Perugia
Terni
Umbria
Capoluoghi
Non Capoluoghi
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem
2015 / II
sem 2014
2.504
22,7%
76,82%
731
25,0%
64,87%
756
0,1%
23,18%
396
6,0%
35,13%
3.260
16,6%
100,00%
1.127
17,6%
100,00%
Quota %
NTN II sem
NTN
2015
Regione
Var % NTN
II sem
2015 / II
sem 2014
Var % NTN
II sem
2015 / II
sem 2014
Quota %
NTN
Regione
1.773
21,7%
83,13%
360
-5,7%
16,87%
2.133
16,0%
100,00%
Quota %
NTN II sem
NTN
2015
Regione
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %
Intera Provincia
Province
Perugia
Var %
Quotazione quotazione
II sem 2015
II sem
€/m2
2015 / I
sem 2015
1.120
Capoluoghi
N. indice
quotazioni
II sem
2015(base
= I sem
2004)
0,1%
100,6
Var %
Quotazione quotazione
II sem 2015
II sem
€/m2
2015 / I
sem 2015
1.443
Non Capoluoghi
N. indice
quotazioni
II sem
2015(base
= I sem
2004)
-0,1%
Var %
Quotazione quotazione
II sem 2015
II sem
€/m2
2015 / I
sem 2015
104,8
1.017
N. indice
quotazioni
II sem
2015(base
= I sem
2004)
0,1%
98,8
Terni
1.181
-0,2%
108,4
1.222
0,0%
99,3
1.148
-0,4%
117,6
Umbria
1.137
-0,01%
102,7
1.354
-0,1%
102,7
1.045
0,03%
102,6
Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo
Intera Provincia
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Province
NTN
2015
Var % NTN
2015 /
2014
IMI
2015
NTN
2015
Var % NTN
2015 /
2014
IMI 2015
NTN
2015
Perugia
4.579
8,3%
1,26%
1.298
10,0%
1,48%
3.281
7,6%
1,20%
Terni
1.487
-7,5%
1,11%
797
-6,7%
1,34%
690
-8,4%
0,93%
Umbria
6.066
3,9%
1,22%
2.095
3,0%
1,42%
3.971
4,4%
1,14%
2
Var % NTN
2015 / IMI 2015
2014
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
L’analisi della distribuzione dei volumi delle compravendite regionali (Figura 1), evidenzia che il mercato
delle abitazioni è concentrato nella provincia di Perugia, con una quota residua di circa il 23% nella
provincia ternana.
La Figura 2 e la Figura 3 riportano un confronto tra i valori IMI (intensità del mercato immobiliare) nei
capoluoghi e nel restante territorio, sia in ambito locale che nazionale. La dinamica di mercato, per le due
province e per l’intera regione, è più accentuata nei comuni capoluogo rispetto al resto del territorio e
sempre superiore nel perugino rispetto al ternano.
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2015 per provincia
Figura 2: IMI 2015 - capoluoghi
3
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Figura 3: IMI 2015 - non capoluoghi
Attraverso il numero indice delle compravendite di abitazioni è stata riportata in Figura 4 la serie storica dei
volumi scambiati dal 2004 (1 semestre 2004 = 100). Il grafico mostra che, su base nazionale e regionale, si
registra nel semestre di riferimento una sensibile crescita del numero indice, in controtendenza con il trend
negativo delle annualità precedenti.
Nel contesto umbro, come in quello nazionale, il dato attuale degli scambi in termine di indice si attesta a
circa 60 rispetto all’anno base.
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
4
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
La serie storica IMI riportata in Figura 5 evidenzia, sia su base locale che nazionale, un trend in ripresa a
partire dall’anno 2013.
Figura 5: IMI 2004-2015 - capoluoghi e non capoluoghi
2,97%
2,93% 2,95% 2,91%
2,90%
2,72% 2,75%
2,75% 2,76%
2,63%
2,62%
2,66% 2,68% 2,66%
2,29%
2,40%
2,28%
2,13%
2,25%
1,99%
1,89%
1,90%
2,29%
1,83%
1,85%
1,60%
1,74%
1,63%
1,38% 1,42%
1,33% 1,38%
1,22%
1,16% 1,18%
Capoluoghi
1,40%
Non Capoluoghi
Umbria
1,22%
1,07%
Italia
1,10%
1,14%
0,90%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
5
2010
2011
2012
2013
2014
2015
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
3 Mercato provinciale
Il mercato immobiliare residenziale per la provinciale di Perugia viene di seguito analizzato nel dettaglio per
ciascuna delle seguenti dieci macro aree geografiche, rappresentate nella mappa tematica di seguito
riportata (Figura 6):

Alto Tevere;

Assisiate;

Eugubino – Gualdese;

Colli del Trasimeno;

Folignate;

Media Valle del Tevere;

Monti Martani;

Perugino;

Spoletino;
 Val Nerina.
Il territorio è stato suddiviso mediante accorpamento di comuni omologhi per le caratteristiche geografiche
e socio economiche ritenute di interesse ai fini della presente trattazione.
Figura 6: Macroaree provinciali Perugia
6
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali
Var % NTN
NTN II sem
II sem 2015 / II
2015
sem 2014
Quota % NTN
Provincia
Var %
N. indice
Quotazione
quotazione II
quotazioni II sem
II sem 2015
sem 2015 / I sem 2015 (base = I sem
€/m2
2015
2004)
Alto Tevere
256
39,7%
10,23%
968
0,1%
Assisiate
236
28,3%
9,41%
1.152
0,7%
98,4
Colli del Trasimeno
232
6,7%
9,28%
995
0,2%
100,7
Eugubino - Gualdese
141
10,9%
5,64%
875
0,1%
101,2
Folignate
338
20,7%
13,48%
1.070
-0,1%
96,3
Media valle del Tevere
197
53,0%
7,86%
1.025
0,0%
105,7
31
20,1%
1,23%
794
0,1%
95,1
Perugino
835
22,9%
33,33%
1.397
-0,1%
103,8
Spoletino
161
7,8%
6,41%
1.227
0,3%
104,3
Monti Martani
Val Nerina
PERUGIA
94,5
79
16,5%
3,14%
796
0,0%
91,8
2.504
22,7%
100,00%
1.120
0,1%
100,6
I principali dati del mercato, articolati per macroaree (Tabella 4), consentono un affinamento delle
osservazioni generali compiute su scala regionale. L’andamento del comparto residenziale risulta nel
complesso più che positivo rispetto al primo semestre 2014 in tutte le macroaree. Gli ambiti principalmente
interessati dall’aumento degli scambi risultano quello della Media Valle del Tevere (53,0%), dell’Alto Tevere
(39,7%)e dell’Assisiate (28,3%).
Le quotazioni assumono valori massimi in corrispondenza dell’ambito Perugino, risultano di media entità
nei contesti dello Spoletino, dell’Assisiate e del Folignate e decrescono in modo sostenuto negli ambiti più
compromessi dal punto di vista orografico. Le quotazioni manifestano in ogni comparto lievissime variazioni
tendenziali. Il numero indice delle quotazioni rileva il rapporto dei dati all’attualità rispetto ai dati omologhi
riferiti al primo semestre 2004. Solo nei contesti cittadini le quotazioni risultano superiori a quelle del
precedente decennio, mentre nella periferia si verificano importi inferiori a quelli verificatisi all’inizio
dell’arco temporale osservato.
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali
NTN 2015
Var % NTN
2015 / 2014
IMI 2015
Alto Tevere
469
21,5%
1,18%
Assisiate
424
4,3%
1,53%
Colli del Trasimeno
426
4,8%
1,21%
Eugubino - Gualdese
265
-5,6%
0,76%
Folignate
651
10,0%
1,35%
Media valle del Tevere
349
20,1%
1,25%
63
0,5%
0,77%
Perugino
1.515
10,3%
1,50%
Spoletino
291
-5,7%
1,17%
Macroaree provinciali
Monti Martani
Val Nerina
PERUGIA
127
2,8%
0,87%
4.579
8,3%
1,26%
Le variazioni annuali del volume degli scambi (Tabella 5) sono positive in tutte le macroaree tranne che
nell’Eugubino Gualdese e nello Spoletino; l’IMI invece è massimo nel Perugino (1,50%) e decresce
assumendo valori minimi nell’Eugubino Gualdese e nell’area dei Monti Martani.
I numeri indice delle quotazioni semestrali (Figura 7) manifestano nell’ultimo biennio una sostanziale
stabilità; nel corso del 2015 i volumi registrano invece un improvviso rialzo.
7
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
150
130
118,0
117,3
117,6
117,6
122,3
117,7
118,7
117,8
117,5
116,6
117,4
115,7117,0
115,8 114,5
112,5 115,0
112,8
113,0
112,3
109,8
108,9
109,7
109,4
108,2
109,6
108,1
109,2
108,8
109,3
107,2
110
100
99,9
99,8
105,7
104,0
106,2
107,1
109,5
103,6
105,3
104,4
107,4
101,0 101,5 104,3
99,6
99,0
109,3
82,8
84,6
84,3
105,3
86,3
87,3
77,4
84,3
98,6 98,8
79,2
77,6 79,0 76,8
77,4
63,3 60,4
Quotazioni [Perugia]
50
105,2
104,8
103,3
99,1
88,2
76,6
70
110,0
109,2
98,5
96,4
90
104,9
101,2
103,8
53,1 56,2
Quotazioni Resto provincia
NTN Resto provincia
64,4
54,8
57,9
55,6
51,7
63,0
52,9
49,7 50,2 51,3 50,4 48,8
NTN [Perugia]
II_15
I_15
II_14
I_14
II_13
I_13
II_12
I_12
II_11
I_11
II_10
I_10
II_09
I_09
II_08
I_08
II_07
I_07
II_06
I_06
II_05
I_05
II_04
I_04
30
Figura 8: IMI 2004-2015 - capoluogo e resto provincia
L’intensità del mercato immobiliare, rilevata attraverso l’indicatore IMI rappresentato in Figura 8, è in
crescita nell’ultimo biennio in ambito provinciale, con valori più elevati nel comune capoluogo.
8
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
La distribuzione delle compravendite (Figura 9) risulta, come nei semestri precedenti, maggiormente
concentrata nella città di Perugia (33,3%) e nel Folignate (13,5%). Altri segmenti significativi del mercato
provinciale sono costituiti dall’Alto Tevere(10,2%), dall’Assisiate (9,4%) e dai i Colli del Trasimeno (9,3%).
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2015 per macroaree provinciali
Figura 10: IMI 2015 per macroaree provinciali
9
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
L’istogramma relativo alla distribuzioni IMI (Figura 10) manifesta valori più accentuati nell’Assisiate (1,53%)
e, a seguire, nel Perugino (1,50%) nel Folignate (1,35%).
Le mappe tematiche da Figura 11 a Figura 13 consentono di osservare le distribuzioni del dato NTN, delle
quotazioni medie e dell’IMI sul territorio provinciale attraverso le scale cromatiche che indicano con
maggiore intensità gli ambiti connotati da valori di maggior rilievo.
Le abitazioni compravendute nel II semestre 2015 sono, in numero assoluto, massime nell’ambito centrale
del capoluogo dove si rileva anche l’apice delle quotazioni. In generale i due dati osservati (volumi e
quotazioni) assumono la medesima varianza sul dominio provinciale.
Relativamente alla distribuzione dell’IMI su base comunale, si registrano dati di picco presso comuni di
modesta rilevanza territoriale, caratterizzati, nel corso dell’anno 2015 da volumi di scambi sostenuti in
relazione alla consistenza del patrimonio.
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2015
10
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
11
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2015
Le tabelle che seguono (da Tabella 6 a Tabella 15) riportano i valori degli indici OMI aggregati per
macroarea provinciale e quindi per singolo Comune.
12
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ALTO TEVERE
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
Comune
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
CITERNA
24
500,0%
0,96%
1,82%
768
0,1%
0,69
130
36,8%
5,20%
1,20%
1.093
0,1%
0,98
CITTA` DI CASTELLO
UMBERTIDE
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
59
39,6%
2,37%
1,35%
886
0,0%
0,79
LISCIANO NICCONE
4
-33,3%
0,16%
1,81%
923
0,3%
0,82
MONTE S MARIA TIBERINA
0
-100,0%
0,00%
0,12%
746
0,0%
0,67
MONTONE
2
-60,0%
0,08%
1,24%
753
0,1%
0,67
PIETRALUNGA
7
-7,1%
0,26%
0,78%
798
0,0%
0,71
SAN GIUSTINO
30
40,6%
1,21%
0,85%
828
0,0%
0,74
ALTO TEVERE
256
39,7%
10,23%
1,18%
968
0,1%
0,86
Nell’Alto Tevere si registra un significativo incremento tendenziale dei volumi scambiati (+39,7%), a fronte
di una costanza delle quotazioni (0,1%). Il valore medio di scambio si attesta sulla quotazione di € 968 m2,
mentre il massimo delle quotazioni si registra nel Comune di Città di Castello (1.093 € m2). Nello stesso
comune si registra il numero massimo di scambi della macroarea (pari a 130 transazioni normalizzate),
corrispondente al 5,20% delle compravendite della provincia. I Comuni di Citerna e Lisciano Niccone,
spiccano per elevata vivacità del mercato, rilevata in termini di IMI.
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ASSISIATE
Comune
ASSISI
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
126
12,3%
5,05%
1,62%
1.279
0,4%
1,14
BASTIA UMBRA
90
59,6%
3,60%
1,77%
1.125
1,4%
1,00
BETTONA
16
28,0%
0,64%
0,92%
779
0,0%
0,70
VALFABBRICA
ASSISIATE
3
50,0%
0,12%
0,22%
768
0,0%
0,69
236
28,3%
9,41%
1,53%
1.152
0,7%
1,03
Nell’Assisiate si rileva un deciso incremento degli scambi (+28,6%) rispetto al secondo semestre 2014, con
picchi presso i comuni di Bastia Umbra e Valfabbrica. Il comuni di Assisi e Bastia Umbra presentano inoltre
quotazioni significative rispetto al dato medio provinciale ed in tali contesti il mercato manifesta, in termini
di dati IMI, segnali di sensibile vivacità.
13
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea COLLI DEL TRASIMENO
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
1.111
1,0%
0,99
1,02%
944
-0,5%
0,84
1,31%
1.025
0,1%
0,91
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
CASTIGLIONE DEL LAGO
73
26,3%
2,92%
1,35%
CITTA` DELLA PIEVE
27
-37,6%
1,06%
MAGIONE
53
-5,8%
2,10%
Comune
PACIANO
2
0,0%
0,08%
0,67%
871
0,0%
0,78
PANICALE
12
-39,8%
0,46%
0,71%
907
-0,2%
0,81
PASSIGNANO S TRASIMENO
36
118,2%
1,44%
1,58%
1.065
-0,2%
0,95
PIEGARO
15
262,5%
0,58%
1,07%
730
0,0%
0,65
TUORO SUL TRASIMENO
16
-18,4%
0,65%
1,15%
868
0,0%
0,77
COLLI DEL TRASIMENO
232
6,7%
9,28%
1,21%
995
0,2%
0,89
I volumi di scambio manifestano nella macroarea Colli del Trasimeno andamenti tendenziali variabili , con
punte positive per i Comuni di Piegaro (262,5%) e Passignano (118,2%) e picchi negativi presso i Comuni di
Panicale (-39,8%) e Città della Pieve (-37,6%). Le quotazioni sono sostanzialmente stabili.
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea EUGUBINO - GUALDESE
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
0,62%
644
0,0%
0,57
0,84%
694
0,0%
0,62
0,82%
801
-0,1%
0,72
0,88%
1.003
0,3%
0,90
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
COSTACCIARO
2
19,8%
0,08%
FOSSATO DI VICO
9
55,7%
0,37%
GUALDO TADINO
42
71,7%
1,66%
GUBBIO
71
-2,3%
2,82%
Comune
NOCERA UMBRA
SCHEGGIA E PASCELUPO
SIGILLO
EUGUBINO - GUALDESE
1
-94,3%
0,04%
0,28%
776
0,0%
0,69
10
-
0,39%
0,74%
675
0,0%
0,60
7
27,3%
0,28%
0,51%
753
-0,3%
0,67
141
10,9%
5,64%
0,76%
875
0,1%
0,78
Il contesto territoriale Eugubino-Gualdese è caratterizzato da valori contenuti degli scambi e scarsa vivacità
del mercato (IMI pari a 0,76%). Le quotazioni sono sostanzialmente stabili al livello del I semestre 2015.
14
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea FOLIGNATE
Comune
BEVAGNA
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
8
-36,1%
0,31%
1,44%
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
946
0,16%
0,84
CANNARA
12
4,5%
0,46%
0,82%
812
0,00%
0,72
FOLIGNO
269
39,3%
10,75%
1,54%
1.143
-0,13%
1,02
MONTEFALCO
8
-24,5%
0,30%
0,51%
830
0,00%
0,74
30
6,1%
1,19%
1,56%
1.134
-0,15%
1,01
9
-57,7%
0,36%
0,58%
923
0,06%
0,82
VALTOPINA
3
-28,5%
0,12%
1,21%
745
0,00%
0,67
FOLIGNATE
338
20,7%
13,48%
1,35%
1.070
-0,09%
0,95
SPELLO
TREVI
Nel Folignate si rileva un incremento del numero degli scambi (20,7%) rispetto al secondo semestre 2014; il
trend del dato nei singoli comuni è invece variegato. Nel comune di Foligno, che da solo assorbe il 10,75%
del NTN provinciale, si registra una crescita degli scambi del 39,3%, a fronte di una lieve flessione delle
quotazioni.
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MEDIA VALLE DEL TEVERE
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
1,08%
953
0,00%
0,85
1,29%
958
0,00%
0,86
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
COLLAZZONE
14
48,3%
0,55%
DERUTA
32
13,8%
1,28%
Comune
FRATTA TODINA
4
-38,5%
0,16%
0,57%
838
0,00%
0,75
MARSCIANO
71
91,9%
2,83%
1,37%
1.032
0,04%
0,92
MONTE CASTELLO DI VIBIO
10
400,0%
0,40%
1,44%
880
0,14%
0,79
TODI
66
44,5%
2,65%
1,20%
1.099
-0,09%
0,98
197
53,0%
7,86%
1,25%
1.025
-0,01%
0,92
MEDIA VALLE DEL TEVERE
La Media Valle del Tevere registra un dato significativamente positivo in merito al numero di scambi
registrati nel semestre. Le quotazioni sono sostanzialmente stabili, con valore di picco nel Comune di Todi
(1.099 €/m2).
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MONTI MARTANI
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
0,82%
763
0,00%
0,68
0,86%
803
0,23%
0,72
0,12%
0,60%
808
0,00%
0,72
1,23%
0,77%
794
0,10%
0,71
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
GIANO DELL`UMBRIA
9
50,0%
0,36%
GUALDO CATTANEO
19
37,8%
0,75%
MASSA MARTANA
3
-50,0%
MONTI MARTANI
31
20,1%
Comune
15
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
L’area dei Monti Martani registra un segnale positivo in termini di volumi di scambi (+20,1)% rispetto al
secondo semestre 2014; anche le quotazioni subiscono una lieve incremento (0,10%).
In generale l’area assorbe una quota modesta del volume di transazioni provinciali (1,23%) e il rapporto tra
la quotazione media nella macroarea e quella provinciale è pari a 0,71.
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea PERUGINO
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
Comune
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
PERUGIA
731
25,0%
29,20%
1,48%
1.443
-0,10%
1,29
CORCIANO
83
14,0%
3,31%
1,72%
1.187
0,00%
1,06
TORGIANO
21
-3,2%
0,82%
1,44%
808
0,12%
0,72
PERUGINO
835
22,9%
33,33%
1,50%
1.397
-0,09%
1,25
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
L’area del Perugino registra un segnale sensibilmente positivo in termini di volumi di scambi (+22,9%)
rispetto al secondo semestre 2014, mentre le quotazioni subiscono una leggera deflessione (-0,09%).
La quotazione massima si rileva nel capoluogo (1.443 €/m2), mentre il rapporto tra la quotazione media
nella macroarea e quella provinciale è pari a 1,25. In generale l’area assorbe il 33,33% del volume di
transazioni provinciali, con una concentrazione nel comune di Perugia che da solo registra il 29,20% della
consistenza provinciale.
Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea SPOLETINO
Comune
CAMPELLO SUL CLITUNNO
CASTEL RITALDI
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
8
-11,1%
0,32%
0,80%
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
847
0,00%
0,76
15
45,0%
0,58%
1,18%
708
0,00%
0,63
SPOLETO
138
6,2%
5,51%
1,20%
1.296
0,28%
1,16
SPOLETINO
161
7,8%
6,41%
1,17%
1.227
0,26%
1,10
Nello Spoletino si registra un lieve incremento dei volumi scambiati (7,8%), accompagnato da un leggero
incremento delle quotazioni (0,26%).
Il valore medio di scambio si attesta sulla quotazione di 1.227 €/m2, mentre il massimo si registra nel
Comune di Spoleto (1.296 €/m2). Il numero di scambi della macroarea è pari a 161 transazioni normalizzate,
corrispondente al 6,41% delle compravendite della provincia, con apporto massimo da parte del Comune di
Spoleto (5,51% della quota provinciale).
16
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Tabella 15: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea VAL NERINA
Quotazione
II sem 2015
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
0,76%
789
0,2%
0,70
0,24%
1,03%
696
0,0%
0,62
0,04%
0,37%
841
0,0%
0,75
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI 2015
16
96,9%
0,65%
CERRETO DI SPOLETO
6
100,0%
MONTELEONE DI SPOLETO
1
-69,7%
Comune
CASCIA
NORCIA
19
54,4%
0,78%
0,80%
913
-0,1%
0,81
POGGIODOMO
0
-100,0%
0,00%
0,00%
713
0,0%
0,64
PRECI
4
-50,0%
0,16%
0,34%
735
0,0%
0,66
SANT`ANATOLIA DI NARCO
0
-100,0%
0,00%
0,54%
660
0,0%
0,59
SCHEGGINO
2
-9,1%
0,08%
1,05%
701
0,0%
0,63
28
20,5%
1,11%
2,72%
690
0,0%
0,62
2
33,3%
0,08%
0,43%
680
0,1%
0,61
79
16,5%
3,14%
0,87%
796
0,0%
0,71
SELLANO
VALLO DI NERA
VAL NERINA
La Valnerina registra un segnale positivo in termini di volumi di scambi (+16,5)% rispetto al secondo
semestre 2014, con andamento diversificato nei singoli comuni.
In generale l’area assorbe una quota modesta del volume di transazioni provinciali (3,14%) e, fatta
eccezione per il comune di Sellano, registra valori di IMI molto contenuti.
17
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
4 Mercato del comune di Perugia
Il focus sul mercato della città di Perugia permette di individuare l’andamento degli indicatori all’interno del
territorio comunale, evidenziando l’articolazione dei dati nelle tredici zone in cui il comune capoluogo è
stato suddiviso.
La Tabella 16 riporta in particolare i dati relativi al numero di transazioni normalizzate, alla quotazione
media e al differenziale di ciascuna zona rispetto alla quotazione media comunale. Si constata che il
maggior numero di scambi si rileva nella zona periferica D1 (132 transazioni), seguita dalla zona centrale B3
(116 transazioni). Un numero significativo di scambi è registrato anche nell’ambito semicentrale C1 (87
transazioni) e periferico D2 (78 transazioni).
Nel centro storico cittadino si registra un numero decisamente contenuto di scambi ed in particolare nella
zona centralissima B6 il dato di compravendite nel segmento residenziale risulta nullo.
L’andamento delle transazioni nel territorio è mappato nella Figura 14: la stessa consente di apprezzare,
attraverso la scala cromatica, gli ambiti connotati da maggiore intensità negli scambi. E’ enucleato in
particolare lo sviluppo del centro storico cittadino.
Sul fronte delle quotazioni medie, indicate nella sesta colonna della Tabella 16 e riportate nella mappa della
Figura 15, si avverte un andamento regolare dal centro alla periferia. Il grafico evidenzia infatti una
attenuazione di intensità dal centro verso l’esterno. La varianza delle quotazioni rispetto al valore medio
comunale, evidenzia un picco massimo nella zona centrale di pregio (differenziale pari a 1,99) e comunque
negli ambiti del centro storico, con abbattimento verso l’esterno fino alla quotazione minima registrata
nelle zone rurali settentrionali (differenziale pari a 0,63).
Figura 14: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2015
18
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Figura 15: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2015
19
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % e differenziale rispetto alla media comunale
Zona
Denominazione
OMI
NTN II
sem
2015
Var %
NTN
II sem
2015 /II
sem 2014
Var %
Quota % Quotazione
quotazione II
NTN II sem 2015
sem 2015 / I
Comune
€/m2
sem 2015
Differenziale
quotazioni II
sem 2015
rispetto alla
media
comunale
B1
CENTRO STORICO: ADIACENZE ALLE MURA,
S.FRANCESCO AL PRATO
35
-20,6%
4,79%
1.631
0,0%
1,22
B2
PELLINI, PIAGGIA COLOMBATA, XX
SETTEMBRE, CACCIATORI DELLE ALPI, P.LE
EUROPA, FILOSOFI, B.GO XX GIUGNO
50
26,3%
6,77%
1.700
-0,7%
1,27
B3
MADONNA ALTA,CASE BRUCIATE, PALLOTTA,
ELCE, S. LUCIA, SAN GALIGANO,
RIMBOCCHI,CORTONESE.
116
27,8%
15,89%
1.535
0,0%
1,15
B5
CENTRO STORICO: PORTA SOLE, BARTOLO,
BONTEMPI, M. VOLTE, PRIORI ALTA, BONAZZI,
V.LE INDIPENDENZA, TRE ARCHI, OBERDAN
10
42,9%
1,37%
2.450
0,0%
1,84
B6
CENTRO STORICO: P.ZZA IV NOVEMBRE, C.
VANNUCCI, P.ZZA ITALIA, P.ZZA MATTEOTTI,
VIA BAGLIONI, P.ZZA DANTI
0
-100,0%
0,00%
2.650
0,0%
1,99
B7
CORSO GARIBALDI, VIA FABRETTI
6
140,0%
0,82%
1.494
0,0%
1,12
B8
ZONA STAZIONE, VIA DEL MACELLO
19
58,3%
2,60%
1.386
0,0%
1,04
C1
MONTELUCE, SAN MARCO, MONTE GRILLO,
PONTE D`ODDI
87
158,8%
11,95%
1.350
0,0%
1,01
C2
ZONA BANCA D`ITALIA, PIAN DI MASSIANO,
OLIVETO, SETTEVALLI, PREPO, LACUGNANO,
M. MALBE, TRINITA`, LOGGI, SAN VETTURINO,
PISCILLE, MONTEBELLO
42
-17,0%
5,68%
1.333
0,0%
1,00
D1
F. DI CAVALLO, LACUGNANA, OLMO, S. SISTO,
STROZZACAPPONI, C. DEL PIANO, PONTE D.
PIETRA,CAPANNE
132
37,9%
18,02%
1.367
0,0%
1,02
D2
P.S. GIOVANNI, BALANZANO, S. FORTUNATO,
S.MARTINO IN COLLE, COLLESTRADA
78
37,0%
10,71%
1.148
0,0%
0,86
D3
PRETOLA, PONTE FELCINO, PONTE
VALLECEPPI, VILLA PITIGNANO, BOSCO,
COLOMBELLA, PICCIONE
61
16,8%
8,30%
1.042
0,0%
0,78
D4
MUGNANO, MONTEPETRIOLO, FONTIGNANO,
BAGNAIA, S. MARTINO IN CAMPO, S. MARIA
ROSSA
20
-48,6%
2,67%
1.038
-0,6%
0,78
D5
C.UMBERTO, S.G.PANTANO, RANCOLFO,
RESINA, P.PATTOLI, RAMAZZANO,
FRATTICIOLA, PIANELLO, RIPA, S. EGIDIO
59
35,1%
8,04%
1.013
0,0%
0,76
R1
ZONE RURALI MERIDIONALI
R2
ZONE RURALI SETTENTRIONALI
ND
1
Perugia
1
2
-33,3%
0,27%
885
0,0%
0,66
15
130,8%
2,05%
835
0,0%
0,63
1
-
0,07%
-
-
-
100,00%
2
-0,1%
1,00
731
25,0%
1.333
Quota di transizioni non georeferibili e suo valore assoluto.
2
La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni
medie con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile
(ND).
20
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Figura 16: Distribuzione NTN e stock per classi dimensionali
La Figura 16 evidenzia, infine, la distribuzione delle compravendite con riferimento alle classi dimensionali
degli immobili scambiati. Si confronta in particolare, per ciascuna classe dimensionale, il rapporto volumi
scambiati rispetto al totale degli scambi e il rapporto tra unità immobiliari e stock complessivo. Si osserva
che per monolocali e abitazioni di piccola e medio-piccola grandezza il rapporto relativo agli scambi è
superiore a quello dello stock; il dato è pressoché paritetico per la classe di media grandezza mentre
assume andamento opposto nel caso degli immobili di grande dimensione.
21
NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
5 Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle
unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle
unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza
trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale
i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un
semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici utilizzati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili,
impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza
delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e
delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE RESIDENZIALE
(Categoria catastale)
(Descrizione)
A1
Abitazione di tipo signorile
A2
Abitazioni di tipo civile
A3
Abitazioni di tipo economico
A4
Abitazioni di tipo popolare
A5
Abitazioni di tipo ultrapopolare
A6
Abitazioni di tipo rurale
A7
Abitazione in villino
A8
Abitazione in villa
A9
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.
A11
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Glossario
NTN
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti
di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto
della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità
immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%,
essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono
riportati nelle tabelle approssimati all’unità (omettendo i decimali) per semplificarne la
lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN
arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma
approssimata all’unità dei valori non arrotondati.
STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI
Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un
determinato ambito territoriale.
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NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
IMI
(INTENSITÀ DEL MERCATO
IMMOBILIARE)
Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale
di stock compravenduto in un determinato periodo..
QUOTAZIONE MEDIA
COMUNALE
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro
volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di
locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e
villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori,
capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media
dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona
OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche
rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della
ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato
variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona
OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi
stati di conservazione e manutenzione degli immobili).
QUOTAZIONE MEDIA
PESATA
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione,
provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune,
rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune
capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato
pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato
allo stock comunale.
QUOTAZIONE MEDIA
DI ZONA OMI
La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali
degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni
signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in
quella zona.
DIFFERENZIALE VALORE MEDIO
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona
OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.
ZONA OMI
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto
omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di
apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene
tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture
urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità
immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno
scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile
per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
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NOTA TERRITORIALE
PERUGIA
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2015 per provincia .............................................................................................. 3
Figura 2: IMI 2015 - capoluoghi .......................................................................................................................................... 3
Figura 3: IMI 2015 - non capoluoghi ................................................................................................................................... 4
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ............................................................ 4
Figura 5: IMI 2004-2015 - capoluoghi e non capoluoghi .................................................................................................... 5
Figura 6: Macroaree provinciali Perugia ............................................................................................................................. 6
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia ............................. 8
Figura 8: IMI 2004-2015 - capoluogo e resto provincia ...................................................................................................... 8
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2015 per macroaree provinciali .......................................................................... 9
Figura 10: IMI 2015 per macroaree provinciali ................................................................................................................... 9
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2015 ........................................................................... 10
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale .......... 11
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2015 ........................................................................................ 12
Figura 14: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2015............................................................. 18
Figura 15: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2015 .................................................... 19
Figura 16: Distribuzione NTN e stock per classi dimensionali .......................................................................................... 21
Indice delle tabelle
Tabella 1: NTN e variazioni %.............................................................................................................................................. 2
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % ........................................................................................................................ 2
Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo ...................................................................................................... 2
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali .......................................................................... 7
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali .................................................................. 7
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ALTO TEVERE ........................................................... 13
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ASSISIATE ................................................................. 13
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea COLLI DEL TRASIMENO ............................................ 14
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea EUGUBINO - GUALDESE ........................................... 14
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea FOLIGNATE ............................................................. 15
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MEDIA VALLE DEL TEVERE ..................................... 15
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MONTI MARTANI ................................................... 15
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea PERUGINO .............................................................. 16
Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea SPOLETINO ............................................................. 16
Tabella 15: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea VAL NERINA ........................................................... 17
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % e differenziale rispetto alla media comunale .................................... 20
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