Transcript pdf - Woningstichting St. Joseph Almelo

Woningstichting
Sint Joseph
gevestigd te Almelo
Jaarstukken 2015
STJA
Inhoudsopgave
I.
VOORWOORD ......................................................................................................... 1
JAARVERSLAG
II.
BESTUURSVERSLAG .............................................................................................. 3
III.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT ......................................................... 17
IV.
KLANT EN MAATSCHAPPIJ ................................................................................ 27
V.
PRODUCTIE EN PROCES .................................................................................... 45
VI.
ORGANISATIE ...................................................................................................... 55
VII.
FINANCIËN .......................................................................................................... 59
VIII.
VERKLARING HUURDERSADVIESRAAD 2015 .................................................... 75
JAARREKENING
IX.
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 ................................... 78
X.
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2015 ................. 80
XI.
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2015 .............................. 81
XII.
GECONSOLIDEERD OVERZICHT TOTAALRESULTAAT OVER 2015 ................ 83
XIII.
TOELICHTING GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2015 ........................... 84
XIV.
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 ........................................ 147
XV.
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2015 ..................... 149
XVI.
TOELICHTING ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2015 ................................ 150
OVERIGE
XVII.
KENGETALLEN ................................................................................................ 180
XVIII. AFKORTINGLIJST ............................................................................................. 183
i
I. Voorwoord
Voor u ligt het jaarverslag 2015 van STJA. Wij hebben met dit jaarverslag een uiteenzetting
gegeven van het door ons gevoerde beleid, de activiteiten en de financiële positie van onze
stichting.
Mocht u vragen en/of opmerkingen hebben naar aanleiding van dit jaarverslag, dan kunt u
contact opnemen met het directiesecretariaat, via telefoonnummer 0546 – 87 58 00 of e-mail
[email protected]. Een digitale versie van de jaarstukken is te downloaden op www.stja.nl.
1
Jaarverslag
2
II. Bestuursverslag
Algemeen
Organisatie
Woningstichting Sint Joseph (STJA) te Almelo is opgericht op 24 november 1919. STJA is
uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Hierbij richten we ons primair
op de gemeente Almelo. STJA bezit overigens ook enkele woningen in de gemeenten
Dinkelland en Wierden.
Juridische structuur
Hieronder is de juridische structuur van de toegelaten instelling (TI) weergegeven.
TOEGELATEN INSTELLING
Woningstichting
Sint Joseph (STJA)
100%
STJA Beheer B.V.
100%
STJA Project Participaties I B.V.
100%
De Bascule Almelo B.V.
50%
VOF West I
100%
Sint Joseph Dinkelland B.V.
25%
VOF Aadorp
Woningbouwontwikkeling
Interne organisatie en personele bezetting
STJA wordt bestuurd door het bestuur. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie
van de doelstellingen van de corporatie, het beleid en de daaruit voortvloeiende
resultaatontwikkeling. De verantwoordelijkheid voor de naleving van alle relevante wet- en
3
regelgeving alsmede het beheersen van de risico’s en de financiering van de corporatie ligt
eveneens bij het bestuur.
STJA kent een eenhoofdig bestuur in de persoon van de heer J.C. Kamst. Het bestuur legt
verantwoording af aan de raad van toezicht (RvT). De RvT ontvangt hiertoe alle relevante
informatie van het bestuur. De RvT baseert zich bij zijn taak niet uitsluitend op informatie
van het bestuur. De RvT voert ook overleg met de ondernemingsraad (OR) en is aanwezig
bij overleg met belanghouders.
De werkorganisatie van STJA bestaat uit een aantal stafafdelingen en de afdelingen wonen en
vastgoed. De organisatie bevindt zich thans in een reorganisatieproces.
Reorganisatie
In 2015 is veel aandacht en energie besteed aan de voorbereiding van de reorganisatie. Het
doel daarvan is de organisatie ervoor toe te rusten dat ze de huurders in de komende jaren
optimaal kan blijven bedienen. Dat gebeurt door hervorming van de organisatie in
combinatie met de implementatie van een nieuw dienstverleningsconcept. Dit concept is
erop gericht dat de klant zich thuis blijft voelen bij STJA en zelf sturing geeft aan zijn
woonsituatie. Voorts beoogt het dat STJA altijd bereikbaar is (24/7), gebruik maakt van
moderne communicatiemiddelen, goed communiceert en klantgericht en efficiënt is.
De voorbereiding van de reorganisatie heeft plaatsgevonden onder begeleiding van het
bureau Hoffman, Krul en Partners (HKP). Op voorspraak van de ondernemingsraad is in de
eerste maanden van 2015 gestart met het uitvoeren van een quickscan. De uitkomst hiervan
bevestigde noodzaak en wenselijkheid van reorganisatie. De OR is zoveel mogelijk betrokken
bij het proces van de reorganisatie. Een veranderteam dat bestond uit acht medewerkers van
diverse afdelingen, bracht werkprocessen in beeld. Dit veranderteam werd begeleid door
HKP en koppelde regelmatig terug naar de collega’s. De resultaten van het werk van HKP en
veranderteam zijn vastgelegd in een nota “Reorganisatie- en veranderplan St. Joseph Almelo”
met als subtitel: “Een flexibele en toekomstbestendige organisatie” d.d. 1 juli 2015. Over vele
onderwerpen werd de bestuurder daarin geadviseerd, waaronder de leidende principes voor
de nieuwe organisatie, hoe te komen tot een flexibele toekomst-bestendige organisatie,
samenwerking, communicatie, heldere planningen en control-cycli, verantwoordelijkheid laag
op de werkvloer, managementstijl, permanente educatie, cultuur en gedrag, aanpassing van
processen en de externe gerichtheid.
De bestuurder heeft het advies nagenoeg volledig overgenomen. Op enkele punten heeft hij
wijzigingen aangebracht. De OR heeft daarop op 2 november een positief advies afgegeven.
De RvT stemde op 5 november in met de uitvoering van de reorganisatie. Met de vakbonden
is overleg gevoerd over een sociaal plan. Dat is op 6 oktober ondertekend door de FNV,
CNV, de Unie en STJA. Begin 2016 zal een plaatsings- en adviescommissie zich buigen over
de plaatsing van de medewerkers in de nieuw gevormde fte’s. Naar verwachting zal in het
voorjaar van 2016 de overgangsfase op weg naar de nieuwe organisatie feitelijk starten.
4
Raad van toezicht
De raad van toezicht (RvT) van STJA bestaat uit vijf leden. In mei 2015 werd de nieuwe
governancecode woningcorporaties van kracht. De wijze waarop deze werd
geïmplementeerd, staat beschreven in het verslag van de RvT in dit jaarverslag. De raad
conformeert zich aan de governancecode. Per 31 december 2015 nam de heer P. Boertien
afscheid als toezichthouder vanwege het bereiken van de maximale zittingstermijn. Na
openbare externe werving werd mevrouw J.C. Berger–Roelvink RA voorgedragen als nieuwe
commissaris. De formele goedkeuring van de minister werd begin 2016 ontvangen.
De inwerkingtreding van de nieuwe governancecode en de Woningwet heeft consequenties
voor de werkwijze van de raad. Nadere informatie over hoe hiermee is omgegaan staat
verderop in dit bestuursverslag vermeld.
De raad treedt ook op als werkgever van het bestuur. Er worden functionerings- en
beoordelingsgesprekken met het bestuur gehouden. Afspraken over de door het bestuur te
behalen doelen worden vastgelegd in een bestuursopdracht. De hoogte van de bezoldiging
van het bestuur wordt door de raad bepaald. Hierbij conformeert de raad zich aan geldende
wet- en regelgeving.
Het bestuur heeft in 2015 veelvuldig overleg gevoerd met de interne toezichthouders. Deels
werd dat veroorzaakt door de op handen zijnde reorganisatie, deels door de implementatie
van de nieuwe governancecode. Daarnaast vond regulier overleg plaats.
Medezeggenschap
Organisaties met 50 of meer medewerkers zijn wettelijk verplicht een ondernemingsraad
(OR) te hebben. Met een OR hebben werknemers inspraak binnen de organisatie waarvoor
zij werken. STJA heeft een OR. Vanwege de aanstaande reorganisatie vond er in het
verslagjaar veelvuldig overleg plaats tussen de ondernemingsraad en de bestuurder. Er is
geprobeerd de OR zoveel mogelijk mee te nemen in het proces. De OR werd bij het traject
van organisatieverandering extern ondersteund door het bureau Leutscher. Door het
frequente overleg over de reorganisatie heeft er in 2015 geen regulier overleg tussen OR en
bestuur plaatsgevonden.
De ondernemingsraad heeft in 2015 een gesprek gevoerd met de raad van toezicht, buiten
aanwezigheid van het bestuur. Het hoofdthema was de aanstaande reorganisatie.
Governancecode
Per 1 mei 2015 is de nieuwe governancecode woningcorporaties in werking getreden.
De governancecode is niet vrijblijvend. Leden van Aedes en de VTW (vereniging
toezichthouders woningcorporaties) zijn verplicht de code te volgen. De bepalingen in de
nieuwe governancecode zijn dan ook heel wat strakker geformuleerd dan in de voorgaande.
Dit kan deels worden gezien als een reactie op incidenten waar onze sector de afgelopen
jaren mee te kampen heeft gehad en de beeldvorming die daardoor ten opzichte van de hele
sector is ontstaan. Het heeft ook te maken met maatschappelijke veranderingen, die niet
5
uitsluitend op onze sector van toepassing zijn. Verantwoording afleggen en transparant zijn
in wat je doet, wordt verlangd van veel organisaties en bedrijven.
In de nieuwe code zijn veel documenten voorgeschreven die moeten bewerkstelligen dat het
doel ‘goed besturen en goed toezichthouden’ wordt gerealiseerd. Deze documenten zijn
nadrukkelijk hulpmiddelen en geen doelen op zich. Gedurende de tweede helft van 2015
heeft er intensief overleg plaatsgevonden over de nieuwe governancecode tussen de
werkorganisatie, het bestuur en de RvT. Documenten zijn na inhoudelijke discussie
geactualiseerd of nieuw opgesteld. De RvT heeft besloten zijn naam te wijzigen van raad van
commissarissen in raad van toezicht. Hiermee wordt aangesloten bij de gehanteerde
formulering in de Woningwet en bovendien doet het meer recht aan de feitelijke situatie van
een interne toezichthouder bij een semipublieke organisatie als een woningcorporatie. De
RvT heeft besloten een audit- en remuneratiecommissie in te stellen.
Woningwet
Per 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 van kracht geworden. Hierin zijn de spelregels voor
corporaties opnieuw gedefinieerd. Globaal omvat de wet het volgende.
Corporaties dienen zich te richten op hun kerntaak: het bieden van betaalbare huisvesting
aan huurders met een laag inkomen. De toewijzingscriteria zijn in de wet aangescherpt .
Corporaties moeten passend toewijzen. Dat wil zeggen dat het overgrote deel van de sociale
huurvoorraad moet worden toegewezen aan huishoudens met een gemaximeerd inkomen.
Onder voorwaarden mogen corporaties maatschappelijk vastgoed beheren, in gebieden waar
de corporatie woningen bezit.
De investeringen op het terrein van leefbaarheid zijn sterk geoormerkt.
Corporaties zijn verplicht hun DAEB- en niet-DAEB activiteiten van elkaar los te koppelen
(diensten van algemeen en economisch belang).
Corporaties dienen een bijdrage te leveren aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.
Jaarlijks brengt de corporatie daarom een bod uit waarin de voorgenomen activiteiten op dit
terrein staan.
De positie van de huurders wordt versterkt. De huurdersorganisatie is gelijkwaardige partij in
de prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie. De inzet van de
corporatie op het terrein van leefbaarheid wordt bepaald in overleg tussen gemeente,
huurdersorganisatie en corporatie.
Er worden eisen gesteld aan de kwaliteiten van bestuurders en interne toezichthouders.
Voorgenomen (her)benoemingen van deze functionarissen behoeven vooraf goedkeuring van
de minister.
Per 1 juli 2015 is het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgegaan in de Autoriteit
woningcorporaties. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op alle
woningcorporaties en valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor
Wonen en Rijksdienst. Ze is onder gebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport
(ILT).
6
De Woningwet heeft grote gevolgen voor de activiteiten, de manier van werken en de
verantwoording van corporaties. De implementatie van de Woningwet 2015 is binnen STJA
voortvarend opgepakt. Vanwege de omvang en de impact heeft STJA eind 2014 ervoor
gekozen om alle noodzakelijke activiteiten die verband houden met de invoering als project
op te pakken. Vanuit een integrale benadering werden alle betrokken managers en stafleden
verantwoordelijk gemaakt voor de maatregelen die voortvloeiden uit de Woningwet en
verband hielden met het eigen werkveld. De coördinatie van het geheel werd bij de adjunctdirecteur ondergebracht.
Er is beleid opgesteld rond het passend toewijzen van de woningvoorraad. Over 2015 heeft
STJA 98% van de woningen verhuurd aan huishoudens die voldeden aan de
passendheidsnorm. STJA heeft besloten in beginsel geen nieuw maatschappelijk vastgoed te
willen ontwikkelen.
De voorbereidingen voor de scheiding van het DAEB- en niet-DAEB bezit zijn getroffen
met de bijbehorende administratieve aanpassing en marktwaardebepaling. De activiteiten
zullen tijdig en correct gereed zijn en worden doorgevoerd.
STJA heeft eind oktober 2015 een bod uitgebracht aan alle gemeenten waar ze actief is, te
weten Almelo, Dinkelland en Wierden. Bij het opstellen van het bod voor de gemeente
Almelo is samengewerkt met collega-corporatie Beter Wonen. Er is een gemeenschappelijke
belanghoudersconsultatie georganiseerd, waarbij onze belanghouders input konden geven op
het conceptbod en waar ze uitgebreid geïnformeerd zijn over de inhoud en de consequenties
van de Woningwet. Nadat het bod is uitgebracht, heeft er een bespreking over
plaatsgevonden met de gemeente en de huurdersorganisatie. Aansluitend is hierop in
december het definitieve overzicht verzonden aan ministerie, gemeente en
huurdersorganisatie. Eenzelfde procedure werd gevolgd bij het bod voor de gemeente
Dinkelland. Onze huurdersorganisatie heeft hierbij afgezien van aanwezigheid bij het gesprek
over het bod. Met de gemeente Wierden heeft geen gesprek plaatsgevonden vanwege de
geringe omvang van onze activiteiten, die bovendien worden afgebouwd.
Er is een werkgroep Woningwet ingesteld. Dit is een werkgroep die bestaat uit ambtenaren
van de gemeente Almelo, medewerkers van Beter Wonen, STJA en Mijande en
vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties van deze drie corporaties. Binnen deze
werkgroep wordt de implementatie van de Woningwet ter hand genomen. De vigerende
prestatieafspraken worden geëvalueerd en er zal een voorstel voor nieuwe prestatieafspraken
worden opgesteld. Een subwerkgroep houdt zich bezig met een voorstel rond de concrete
inzet van corporaties op het vlak van leefbaarheid.
De benoeming van een nieuwe toezichthouder heeft plaatsgevonden volgens de nieuwe
voorschriften.
Huurbeleid
Er is een concepthuurbeleid geformuleerd voor de periode vanaf 2016. Dit beleid zal in 2016
worden vastgesteld.
7
Ondernemingsplan
In 2015 is verdere uitvoering gegeven aan het ondernemingsplan van STJA 2014-2016 ‘van
maatschappelijk ondernemer naar maatschappelijk beheerder’. De twee speerpunten in dit
plan vormen de financiële situatie en de inrichting van de organisatie van STJA. In 2015 zijn
verdere maatregelen genomen om de financiële positie van STJA op langere termijn te
verstevigen. Breakmomenten in lopende derivatencontracten zijn aangepast om daarmee
mogelijk toekomstige grote financiële schokeffecten te mitigeren en dus de risico’s te
beperken. Een behoorlijk aantal activiteiten ligt op schema en van een beperkt aantal
activiteiten is de implementatie om praktische redenen verplaatst tot na de reorganisatie. In
2016 wordt het ondernemingsplan voor de periode vanaf 2017 opgesteld.
Integriteit en klokkenluidersregeling
STJA hecht grote waarde aan zorgvuldig handelen door toezichthouders, bestuur,
medewerkers en bedrijven die namens STJA werken.
Er is een integriteitscode opgesteld die door alle medewerkers is ondertekend en er is een
externe integriteitscommissie. Belangenverstrengeling en de schijn daarvan moet en worden
voorkomen. De raad van toezicht moet daarom altijd toestemming geven voor transacties
waarbij mogelijk tegenstrijdige belangen van het bestuur spelen.
STJA kent ook een klokkenluidersregeling. Indien een medewerker een vermoeden heeft van
een misstand binnen STJA, dan kan dit vermoeden kenbaar gemaakt worden bij een externe
vertrouwenspersoon.
In juni 2015 vond de jaarlijkse bijeenkomst van de integriteitscommissie met de medewerkers
plaats. De nadruk tijdens deze bijeenkomst lag op het levend houden van het onderwerp
binnen de organisatie.
In 2015 zijn geen meldingen binnengekomen over vermeende schendingen van de
integriteitscode. Ook de vertrouwenspersoon heeft geen meldingen gekregen van vermeende
misstanden. Wel heeft de bestuurder in 2015 tweemaal advies gevraagd aan de commissie.
Eenmaal ging dat om een procedurele kwestie rond het al dan niet zelf in behandeling nemen
van meldingen. Daarop is besloten dat alle meldingen aan de integriteitscommissie worden
voorgelegd. De code is hierop aangepast. De andere keer had betrekking op het in te nemen
standpunt in een casus waarin één van de betrokkenen een bekende van de bestuurder was.
De bestuurder heeft hierbij gehandeld conform het advies van de commissie.
De vaste zakelijke partners van STJA ontvingen in november een brief over het onderwerp
en het belang dat wij ook hechten aan integer handelen door onze relaties.
De integriteitscode en de klokkenluidersregeling worden begin 2016 getoetst aan de eisen die
er vanuit de Woningwet aan gesteld worden.
Visitatie
In de nieuwe governancecode is het verplicht gesteld dat alle corporaties zich eens p er vier
jaar laten visiteren. STJA heeft zich reeds drie maal laten visiteren. De laatste keer vond
plaats in 2013, zodat visitatie nu weer gepland staat voor 2017.
8
Belanghouders
STJA vindt het belangrijk oog en oor te hebben voor de mening van belanghouders. Onze
huurdersadviesraad is daarbij een erg belangrijke partij. De positie van deze
huurdersorganisatie is in de nieuwe Woningwet ook wettelijk beter verankerd. We hebben
hier in 2015 al op diverse wijzen invulling aan gegeven door de HAR intensief te betrekken
bij de voorbereiding van het bod aan de gemeente en door de gesprekken over de
daadwerkelijke inzet op het terrein van leefbaarheid. Voorafgaand aan het uitbrengen van het
bod is samen met Beter Wonen een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd, wa ar
informatie werd verstrekt over het bod en de gevolgen van de nieuwe Woningwet. Diverse
belanghouders waren hierbij aanwezig. Men sprak vooral zorg uit over de verminderde inzet
van de corporaties op het terrein van maatschappelijke activiteiten en de effecten van het
scheiden van wonen en zorg op de groepen die niet langer een beroep kunnen doen op
intramurale huisvesting en zorg.
In mei 2015 werd met andere belangrijke belanghouders, de politieke partijen in de gemeente
Almelo, gesproken over de prestatieafspraken en de Woningwet. Ook de positie van de
gemeente is onder de Woningwet versterkt en van de gemeenteraadsleden werd input
verkregen over de zaken die zij belangrijk vinden. Een eenduidig beeld viel niet te destilleren,
hetgeen niet verwonderlijk is gezien het grote aantal politieke partijen in de stad.
Naast formele belanghoudersbijeenkomsten worden we ook via informele kanalen door onze
belanghouders gevoed. We leggen ons oor te luister en nemen de opvattingen van onze
belanghouders serieus.
WoON Twente
STJA is lid van de vereniging WoON Twente, een netwerk van alle Twentse corporaties dat
optreedt als collectief verband naar bijvoorbeeld overheden, maatschappelijke partners en
consumentenorganisaties. Samen beheren deze corporaties 80.000 woningen. WoON acteert
nadrukkelijk op Twents niveau. De activiteiten liggen op het vlak van samenwerking tussen
de onderlinge corporaties en kennisdeling. WoON is ook opdrachtgever voor onderzoeken
op Twentse schaal. Belangrijke activiteiten vanuit WoON in 2015 waren de analyse van het
zorgvastgoed in Twente, kennisuitwisseling en discussie over o.m. de governance,
Woningwet, huisvesting vluchtelingen/statushouders en duurzaamheid. Het bestuur van
WoON wordt gevormd door drie bestuurders van een aangesloten corporatie.
STJA participeerde in 2015 volop in WoON. Zowel de raad van toezicht, het bestuur als de
medewerkers bezochten bijeenkomsten.
Financiële informatie
Evenals in voorgaande jaren staat STJA voor de uitdaging om haar volkshuisvestelijke
opgave te realiseren binnen de randvoorwaarde dat de financiële continuïteit gewaarborgd is
en blijft. Dit houdt in dat allereerst financiële kaders worden gesteld en dat vervolgens de
keuzes op de verschillende beleidsterreinen (in de onderlinge samenhang) worden gemaakt.
9
Belangrijke financiële kaders zijn de solvabiliteit/liquiditeit, de financiering van het vastgoed
en de omvang van het renterisico.
Kengetallen:




Huuropbrengsten 2015 € 32,3 miljoen, een stijging van 2,2% tegenover € 31,6
miljoen in 2014;
Resultaat 2015 vóór belasting € 11,8 miljoen positief tegenover € 13,2 miljoen
negatief in voorgaand boekjaar;
Toename van de solvabiliteit ultimo 2015 tot 30,3% tegenover 27,8% ultimo 2014;
Current ratio 1 ultimo 2015 verbeterd tot 1,6 tegenover 1,4 ultimo 2014.
Huuropbrengsten
De huuropbrengsten zijn in 2015 met € 0,7 miljoen toegenomen tot € 32,3 miljoen (2014:
€ 31,6 miljoen). De stijging komt voor een deel uit de doorgevoerde huurverhoging van
gemiddeld 2,0% per 1 juli 2015.
Solvabiliteit
De solvabiliteit is in 2015 verbeterd door het gerealiseerde positieve resultaat van € 11,0
miljoen (na belastingen). Hierdoor is het absolute weerstandsvermogen toegenomen tot
€ 124,4 miljoen ultimo 2015 (ultimo 2014: € 110,4 miljoen). Rekening houdend met eveneens
een toename van het balanstotaal in 2015 ten opzichte van 2014 is de solvabiliteit per saldo
toegenomen tot 30,3% ultimo 2015 (ultimo 2014: 27,8%).
Liquiditeit
Current ratio
Ultimo 2015 bedraagt de current ratio 1,6 in vergelijking tot 1,4 per jaareind e 2014. Hiermee
voldoet STJA ruimschoots aan haar gestelde norm van 1,0 en is STJA voldoende in s taat om
op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen.
Operationele kasstromen
Een belangrijke maatstaf voor de liquiditeit is de operationele kasstroom. STJA hanteert als
norm dat de operationele kasstroom ten minste 2,0% van de leningenportefeuille dient te
zijn. In 2015 is een operationele kasstroom gerealiseerd van € 8,8 miljoen (2014: € 5,1
miljoen) met een leningen-portefeuille per 1 januari 2015 van € 251,8 miljoen (1 januari 2014:
€ 252,7 miljoen). Dit is 3,5% (2014: 2,0%) en voldoet daarmee aan de norm. De
verhuurderheffing heeft de operationele kasstroom in 2015 (€ 2,3 miljoen) en 2014 (€ 2,1
miljoen) negatief beïnvloed. Daarnaast heeft de saneringsheffing van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting in 2014 (€ 1,1 miljoen) een extra druk op de operationele kasstroom gelegd.
STJA verwacht de komende jaren te kunnen voldoen aan de gestelde liquiditeitseisen.
1
De current ratio is berekend exclusief het kortlopende deel van de langlopende leningen.
10
Rentedekkingsgraad
De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) geeft aan hoe vaak de verschuldigde
rente uit de operationele kasstroom (exclusief rente) kan worden betaald. STJA hanteert als
norm hiervoor 1,5. In 2015 is een ICR van 2,0 gerealiseerd tegenover een ICR van 1,5 in
2014. STJA verwacht in de komende jaren aan de gestelde norm te kunnen voldoen indien
het in de meerjarenprognose geformuleerde beleid daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.
Eventuele aanvullende maatregelen van de overheid, met uitzondering van de
verhuurderheffing en saneringsheffing, zijn hierin niet voorzien.
Financiering
STJA beschikt over een omvangrijke leningenportefeuille ter financiering van het vastgoed.
Ultimo 2015 zijn de uitstaande leningen € 251,8 miljoen tegenover € 252,8 miljoen ultimo
2014. In de samenstelling van de leningenportefeuille heeft STJA spreiding aangebracht in de
vervalkalender van de aangetrokken leningen om op die wijze het risico van toekomstige
(her)financiering te beperken. Het rente- en looptijdenbeleid van STJA is erop gericht
jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen.
Een nadere toelichting op de financiën staat in hoofdstuk VII.
Voornaamste risico’s en onzekerheden - Risicomanagement
Algemeen
De maatschappij verwacht meer en meer dat (de bestuurders van) organisaties tijdig inspelen
op economische en maatschappelijke ontwikkelingen en dat de daarmee gepaard gaande
risico’s afdoende worden beheerst.
STJA heeft maatregelen genomen om die risico’s te beheersen. Afgelopen jaar is aan dit
risicomanagement verder invulling gegeven, waarbij STJA onder risico het volgende verstaat:
“Het effect van onzekere gebeurtenissen op het behalen van de doelstellingen.”
Met behulp van (geïntegreerd) risicomanagement verwacht STJA de risico’s te kunnen
beheersen die het behalen van haar (strategische) doelstellingen bedreigen. STJA heeft ervoor
gekozen om bij de verdere inrichting van haar risicomanagement aan te sluiten bij de vier
strategieën zoals COSO deze onderscheidt, namelijk:




Risico’s
Risico’s
Risico’s
Risico’s
vermijden of voorkomen door bepaalde activiteiten niet te ondernemen ;
reduceren door het nemen van beheersmaatregelen;
overdragen;
accepteren.
Bij risicomanagement is de cultuur binnen een organisatie van grote invloed op de
effectiviteit van de beheersmaatregelen. De cultuur is het fundament van alle andere
elementen van interne beheersing door het aanreiken van discipline en structuur. Om die
11
reden staan de medewerkers van STJA centraal in het risicomanagement binnen STJA,
immers risicomanagement is (en blijft) uiteindelijk mensenwerk.
Om risicomanagement nader vorm te geven, onderscheidt STJA een aantal stappen. In figuur
2 zijn deze stappen schematisch weergegeven.
UITVOEREN
RISICOANALYSE
ACTUALISEREN
RISICOANALYSE
EVALUEREN
BEHEERSMAATREGELEN
VASTSTELLEN
BEHEERSMAATREGELEN
IMPLEMENTEREN
BEHEERSMAATREGELEN
In 2015 is een risicoanalyse uitgevoerd waarbij risico’s in kaart zijn gebracht, de
belangrijk(st)e risico’s voor STJA zijn vastgesteld en waarbij beheersmaatregelen in kaart zijn
gebracht. In het komende jaar zal dit verder worden uitgewerkt.
Alle medewerkers van STJA zijn in meer of mindere mate betrokken bij het
risicomanagement en dragen (mede)verantwoordelijkheid voor de uitvoering van
risicomanagementtaken. Deze verantwoordelijkheden zijn feitelijk onderverdeeld in vijf ‘lines
of defense’ of verdedigingslinies. Kern hiervan is dat er verschillende elkaar versterkende
beheersingsfuncties aanwezig zijn die onafhankelijk van elkaar functioneren. Doel hiervan is
ervoor te zorgen dat risico’s zo vroeg mogelijk worden gedetecteerd zodat adequate
beheersmaatregelen kunnen worden getroffen.
Mede op basis van de verrichte risicoanalyse is inzichtelijk gemaakt bij welke activiteiten
STJA te maken heeft met risico’s en onzekerheden. De belangrijkste risicogebieden waarvoor
STJA zelf beheersmaatregelen kan treffen, zijn vastgoed, de financiering en de organisatie.
Vastgoedrisico’s
Het belangrijkste bezit van STJA is de vastgoedvoorraad (met name sociale huurwoningen).
Om ervoor te zorgen dat STJA een woningvoorraad heeft die is afgestemd op de
woningmarkt, is in 2015 een proces van actualisatie van het strategisch voorraadbeleid
(portefeuillestrategie) in gang gezet. Om de verhuurbaarheid van het huidige woningbezit te
bevorderen, zorgt STJA voor goed onderhouden en betaalbare woningen en zorgt ze dat
woningen die leegkomen zo snel mogelijk bij potentiële huurders onder de aandacht worden
gebracht. Hoewel STJA haar bezit en de onderhoudstoestand daarvan goed kent, zijn in 2015
12
ter onderbouwing conditiemetingen uitgevoerd op een representatief deel van het
vastgoedbezit. Daarbij is gebleken dat de onderhoudstoestand van het bezit goed is.
Financieringsrisico’s
Om de continuïteit van de vastgoedfinanciering te borgen, zorgt STJA ervoor dat ze voldoet
aan de spelregels en de ratio’s van het borgingsinstituut WSW. Zo nodig neemt ze tijdig
contact op om zaken af te stemmen.
Nieuwe projecten met nieuwbouw koopwoningen worden niet meer gerealiseerd en bij reeds
opgestarte projecten wordt pas met de nieuwbouw gestart als de woningen zijn verkocht.
STJA kent een treasurystatuut waarin is aangegeven hoe ze met financiering en met
beleggingen omgaat. Het treasurystatuut is in 2015 geactualiseerd en voor zover noodzakelijk
aangepast aan de gewijzigde wet- en regelgeving.
Organisatierisico’s
Om risico’s met betrekking tot de organisatie tijdig het hoofd te kunnen bieden, is een
reorganisatie in gang gezet die in de loop van 2016 zal worden afgerond. De reorganisatie is
in beginsel niet gericht op inkrimping van het personeelsbestand, maar op optimalisering van
de bedrijfsprocessen, zodat meer tijd beschikbaar komt voor maatwerk voor de huurders.
Voor wat betreft fraude- en integriteitsrisico’s heeft STJA integriteitsbeleid geformuleerd met
een integriteitscode en integriteitscommissie en kent ze een klokkenluidersregeling. In de
paragraaf ‘Integriteit en klokkenluidersregeling’ wordt hier nader op ingegaan.
Uit hoofde van informatiebeveiliging en met het oog op het in werking treden van de
meldplicht datalekken per 1 januari 2016 heeft STJA een onafhankelijk adviesbureau een
mysteryguest laten inzetten in 2015. De mysteryguest heeft onderzocht of het mogelijk is
illegaal toegang te krijgen tot systemen en/of (vertrouwelijke) informatie van STJA en/of van
haar huurders. Daarnaast is een zogenaamde penetratietest uitgevoerd op de
geautomatiseerde omgeving. Overall bezien is de beveiliging van informatie tegen verlies en
onrechtmatige verwerking door STJA gewaarborgd. De aanbevelingen die zijn gedaan om op
enkele onderdelen de zaken aan te scherpen, worden in 2016 verder opgepakt.
Politieke risico’s
Naast de reeds vermelde risico’s is het grootste risico c.q. de grootste onzekerheid de
politiek. De afgelopen jaren hebben corporaties vanuit het rijk maatregelen en heffingen
opgelegd gekregen met een flinke impact op met name de kasstromen bij corporaties. Denk
hierbij aan de invoering van de vennootschapsbelastingplicht en de verhuurderheffing. De
verhuurderheffing kost STJA jaarlijks enkele miljoenen (in 2015 € 2,3 miljoen oplopend tot €
3,0 miljoen in 2020). Geld dat niet meer aan onderhoud, renovatie en/of nieuwbouw kan
worden besteed. Verder is het werkveld van corporaties ingeperkt. Dit houdt in dat STJA
bijvoorbeeld minder mogelijkheden heeft om de leefbaarheid in wijken en buurten te
vergroten. Daarnaast gelden er strikte regels bij de toewijzing van woningen, waardoor de
doelgroep voor STJA is ingeperkt. Het risico bestaat dat woningen met bepaalde huurniveaus
moeilijker verhuurbaar zullen zijn, waardoor STJA haar streefhuren mogelijk moet
13
aanpassen. Ook dat legt een druk op de toekomstige kasstromen van STJA. Tenslotte zijn er
strikte regels gekomen op het gebied van aan te houden financiële buffers voor derivaten.
Corporaties dienen daarbij rekening te houden met een rentedaling van 2%, zelfs bij de
huidige (soms zelf negatieve) renteniveaus. Dergelijke regelgeving legt een druk op de
mogelijkheden voor corporaties om in de nabije toekomst te investeren.
Op al deze politieke risico’s heeft STJA slechts zeer beperkt invloed. Toch probeert STJA
daar waar mogelijk beheersmaatregelen te nemen. Voor wat betreft de
vennootschapsbelasting zorgt STJA voor een goede fiscale strategie om de belastingdruk,
binnen de fiscale mogelijkheden, te beperken. Met betrekking tot de verhuurderheffing zorgt
ze ervoor dat voor daarvoor in aanmerking komende woningen geen heffing wordt betaald.
Inzake de huurniveaus wordt nieuw huurbeleid geformuleerd. Tot slot minimaliseert STJA de
aan te houden buffers voor derivaten, bijvoorbeeld door het voorkomen van margin calls en
door het opschuiven van zogeheten breakclausules.
Financiële instrumenten
Een diepgaande toelichting op de financiële instrumenten staat in hoofdstuk VII Financiën.
Toekomst – Vooruitblik 2016
De komende jaren wil STJA haar financiële positie verder versterken. Enerzijds ten behoeve
van toekomstige investeringen (bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid) en anderzijds
om te kunnen blijven voldoen aan de ratio’s van de externe toezichthouders. Tegelijk
actualiseert STJA het strategisch voorraadbeleid. De daaruit voortvloeiende transitieopgave
zal naar verwachting beperkt zijn.
Daarnaast wil STJA liquiditeitsrisico’s blijven beperken. In verband daarmee zijn in 2015
maatregelen genomen voor een betere spreiding van die risico’s.
Om de communicatie met huurders en woningzoekenden te verbeteren, ontwikkelt STJA een
nieuwe, interactieve website. Ook met de nieuwe, aangepaste organisatie zal STJA haar klant
beter en directer kunnen informeren.
Als werkgebied concentreert STJA zich op de gemeente Almelo. Om die reden is er een
beleid ingezet waarbij het vastgoedbezit (buiten Almelo) in de verbindingen wordt afgestoten
waarna de verbindingen worden geliquideerd.
In het kader van de nieuwe Woningwet zal in 2016 een zogeheten scheidingsvoorstel worden
opgesteld met als doel de exploitatie van het niet-DAEB-bezit administratief af te zonderen
van het DAEB bezit. Dit betreft naar verwachting circa 220 woningen en 65 eenheden
bedrijfsonroerendgoed (BOG).
14
Investeringen
Voor 2016 zijn de nodige investeringen c.q. uitgaven voorzien met betrekking tot het
vastgoed op het gebied van:





Transformatie/renovatie/groot onderhoud (circa € 6,5 miljoen);
Planmatig en projectmatig onderhoud (circa € 2,7 miljoen);
Contractenonderhoud (circa € 1,7 miljoen);
Klachtenonderhoud en mutatieonderhoud (circa € 1,1 miljoen);
Overig onderhoud (circa € 0,5 miljoen)
In totaliteit worden de uitgaven voor de instandhouding van de bestaande voorraad geschat
op € 12,5 miljoen.
Verder zijn investeringen c.q. uitgaven voorzien op het gebied van ICT, huisvesting (incl.
duurzaamheidsmaatregelen) en reorganisatie.
Financiering
Op basis van de huidige omvang van het vastgoed, het eigen vermogen, de omvang en
samenstelling van de leningenportefeuille, het feit dat de eerstvolgende breakclausule zich
aandient in 2018, de meerjarenprognose 2016 tot en met 2025 en de verrichte scenarioanalyse
waarbij 200 scenario’s zijn doorgerekend op basis van het voorgenomen beleid , achten wij de
financiële continuïteit van STJA voor de komende jaren gewaarborgd.
Hierbij wordt opgemerkt dat de daadwerkelijke realisatie van het voorgenomen beleid kan
afwijken, hetgeen van invloed kan zijn op de toekomstige financiële situatie van STJA.
Onderzoek en ontwikkeling
Om op het gebied van onderzoek en ontwikkeling bij te blijven, neemt STJA deel aan het
platform van en voor vernieuwers in de Twentse bouw, de Stichting Pioneering. De kracht
van Pioneering is dat ondernemers, kennisinstellingen, overheid en opdrachtgevers met
elkaar samenwerken om een bijdrage te leveren aan vernieuwend ondernemen in de bouw.
Vernieuwend op het gebied van technologieën, producten, processen en markten.
Begin 2016 heeft STJA de Stichting Pioneering toegezegd woningen in te brengen voor het
project ‘Nul op de Meter Twentse corporaties’. Naast STJA hebben nog 14 corporaties
aangegeven mee te doen. In totaliteit zullen circa 500 woningen door de corporaties worden
ingebracht voor dit project. In het komende jaar zal het project ‘Nul op de Meter Twentse
corporaties’ verder worden uitgewerkt. Voor de verdere inzet van STJA op het vlak van
duurzaamheid wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Productie en Proces’.
Tot slot
Terugkijkend kunnen we stellen dat STJA in 2015 goede maatschappelijke, operationele en
financiële resultaten heeft geboekt. We hebben een nieuw woonruimtebemiddelingsmodel
15
geïmplementeerd, waardoor huurders zelf meer invloed kunnen uitoefenen op hun
woonsituatie. De huurdersorganisatie heeft onder de nieuwe Woningwet aanmerkelijk meer
invloed gekregen. Samen met de huurderadviesraad geven we daar op een goede manier
invulling aan. We waren druk met de implementatie van de nieuwe Woningwet en de
governancecode binnen onze organisatie. We hebben door middel van het maken van nieuwe
afspraken de toekomstige renterisico’s van derivatencontracten verkleind. We speelden
adequaat in op de nieuwe wetgeving rond het scheiden van wonen en zorg en verkleinden
daarmee de potentiele risico’s van het zorgvastgoed. Kortom er is hard gewerkt, opdat STJA
ook op de langere termijn in staat blijft haar maatschappelijke taken naar behoren te
vervullen.
Tegelijkertijd was het ook een hectisch jaar. De contouren van de komende reorganisatie
werden duidelijk en dat bracht onzekerheid met zich mee voor medewerkers. Ondanks deze
situatie was de inzet en de betrokkenheid van onze medewerkers bij hun werk en bij de
huurders weer erg groot.
Op deze plaats wil ik hen en ook alle vrijwilligers die zich hebben ingezet voor een goed
woon- en leefklimaat hartelijk bedanken.
Almelo, 19 april 2016
J.C. Kamst
Directeur-bestuurder
Bestuursverklaring
Het bestuur van woningstichting Sint Joseph, gevestigd te Almelo, verklaart dat alle uitgaven
in het boekjaar 2015 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting.
Almelo, 19 april 2016
J.C. Kamst
Directeur-bestuurder
16
III. Verslag van de raad van toezicht
Algemeen
De raad van toezicht (RvT) beoordeelt of STJA voldoet aan haar maatschappelijke taken en
in het bijzonder aan de primaire doelstelling: adequate huisvesting bieden aan personen die
aangewezen zijn op maatschappelijke huisvesting (door bijvoorbeeld een corporatie). De RvT
toetst of door het vastgestelde beleid van de directeur-bestuurder de genoemde doelen en
resultaten bereikt worden, de identiteit en continuïteit van de corporatie behouden blijft en
risico’s beheerst c.q. beperkt zijn en blijven. De taken, verantwoordelijkheden en
bevoegdheden van de RvT zijn omschreven in de statuten van STJA en het reglement van de
RvT. De RvT houdt verder toezicht op het functioneren van de directeur-bestuurder, de aan
de corporatie verbonden rechtspersonen en de organisatie. Bij het houden van to ezicht is de
RvT gebonden aan de kaders zoals die zijn vastgelegd in bijvoorbeeld de Woningwet en de
governancecode woningcorporaties, waar de RvT zich aan heeft geconformeerd.
In dit jaarverslag legt de RvT verantwoording af over zijn toezichthoudende rol in 2015.
Het jaar 2015 stond in het teken van de voorbereiding op een herstructurering bij STJA. De
reden voor deze reorganisatie ligt in het waarborgen van de continuïteit van STJA onder
wijzigende marktomstandigheden (financiële impact), technische ontwikkelingen (internet) en
een nieuwe rol van woningcorporaties (nieuwe Woningwet). De reorganisatie is aangestuurd
door de bestuurder in nauwe samenwerking met, betrokkenheid van en toetsing door de
RvT. Onder begeleiding van het externe adviesbureau Hoffman Krull en partners is in een
‘bottom up’ proces, waarin de kennis en kunde uit alle geledingen van de organisatie is
gebruikt, de nieuwe wijze van werken ontwikkeld. Dit heeft geleid tot een plan waar de OR
een positief advies over heeft gegeven en dat de goedkeuring van de RvT heeft gekregen. Er
is met de vakbonden een sociaal plan afgesproken. Begin 2016 zal de daadwerkelijke
uitvoering van de reorganisatie starten.
Andere belangrijke onderwerpen waren in 2015:








Risicobeheersing;
Treasurybeleid en specifiek het managen van derivaten;
Opleiding RvT;
Derivaten;
(Her)selectie nieuwe accountant;
Werving en selectie nieuw lid RvT met aandachtsgebied financiën;
Intensiveren van de samenwerking met collegacorporatie Beter Wonen;
Implementeren nieuwe governancecode.
In verschillende gremia en bijeenkomsten zijn standpunten uiteengezet en is de
samenwerking met de HAR (Huurders Advies Raad), de OR en andere externe stakeholders
(gemeente Almelo, hulporganisaties, huurdersorganisaties) goed onderhouden.
17
Governance
Per 1 mei 2015 is de nieuwe governancecode woningcorporaties van kracht geworden voor
alle woningcorporaties in Nederland die zijn aangesloten bij Aedes en VTW. De code
beschrijft de normen voor goed bestuur en goed toezicht en dient door de gehele organisatie
gerespecteerd te worden (niet alleen door de RvT).
Per 1 januari 2016 is de naam van de raad van commissarissen gewijzigd in raad van toezicht.
Deze naam wordt ook gehanteerd in de nieuwe Woningwet en de raad is van mening dat
deze meer recht doet aan de benaming voor een interne toezichthouder bij een semipublieke
organisatie zoals een woningcorporatie dan de benaming raad van commissarissen.
De nieuwe governancecode is veel dwingender geworden, de positie van de interne
toezichthouder en de huurdersorganisatie is verstevigd en er moet meer verantwoording
worden afgelegd c.q. transparantie worden betracht.
De RvT heeft in 2015 een viertal extra bijeenkomsten besteed aan het tot zich nemen van de
nieuwe code en bespreking van de consequenties ervan voor STJA.
De nieuwe governancecode kent vijf belangrijke principes:





Bestuur
taak;
Bestuur
Bestuur
Bestuur
Bestuur
en RvT hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke
en RvT
en RvT
en RvT
en RvT
zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
zijn geschikt voor hun taak;
gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.
De komst van de nieuwe governancecode is voor de RvT aanleiding geweest de totale
governancestructuur van STJA kritisch onder de loep te nemen en te actualiseren. Alle
documenten die betrekking hebben op governance, zijn daarbij opgesteld indien ze er niet
waren, of indien dat wel het geval was, geactualiseerd. De RvT heeft besloten tot het
instellen van een auditcommissie en een remuneratiecommissie. Deze beide commissies zijn
met ingang van 1 januari 2016 operationeel.
Als gevolg van de nieuwe governancecode hebben we in 2015 een flink aantal documenten
aangepast, besproken en vastgesteld, te weten: ‘toezichtvisie, toezichtkader en toetsingskader
van de raad van toezicht’; ‘bestuursreglement’; ‘reglement raad van toezicht’; ‘werving en
selectie RvT-leden’, ‘reglement auditcommissie’; ‘reglement remuneratiecommissie’; ‘nota
permanente educatie’; ‘richtlijn procedure werving en selectie bestuur’ en de ‘leidraad
evaluatie functioneren RvT’.
De documenten ‘reglement financieel beleid en beheer’, ‘treasurystatuut’; ‘investeringsstatuut’
en ‘verbindingenstatuut’ zijn in 2015 aangepast en besproken maar nog niet vastgesteld.
Door de reorganisatie wijzigt een aantal functies dat in deze documenten worden genoemd.
Als deze wijzigingen bekend zijn, zullen ze worden doorgevoerd en worden deze
documenten ter goedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit woningcorporaties. Daarna
worden ze definitief.
18
In januari 2016 is door de werkorganisatie, het bestuur en de raad van toezicht gesproken
over het risicomanagement. Begin 2016 worden de resterende documenten die betrekking
hebben op de governance zoals de ‘integriteitscode’, ‘klokkenluidersregeling’,
‘belanghoudersregister’ en ‘beleggingsstatuut’ geactualiseerd. Aansluitend wor den alle
documenten nogmaals getoetst op onderlinge consistentie en wordt het volledige pakket
definitief.
Het werken met de nieuwe governancecode is geen zaak van uitsluitend bestuur en
toezichthouder, maar moet ook binnen de werkorganisatie beklijven. Daar wordt in 2016 een
traject voor opgezet.
Als sluitstuk van de implementatie van de nieuwe governancecode zullen in de loop van 2016
de statuten nog worden aangepast, zodat ook deze voldoen aan de regelgeving.
STJA conformeert zich aan de governancecode 2015. Alle dwingende bepalingen worden
nageleefd.
Informatie over de RvT
Samenstelling en achtergrond leden RvT
In onderstaand overzicht is de samenstelling en achtergrond van de leden van de RvT
weergegeven.
Naam
Beroep
Relevante
nevenfuncties
ir. J.H.A.J. Gritter (1968)
Corporate director
Voorzitter RvT
human resources
Lid remuneratiecommissie
–
Kwaliteitsprofiel
Organisatie en
communicatie
Koninklijke Ten Cate
NV
drs. F.M.P. Boertien RA RV (1973)
Partner EY
Vicevoorzitter RvT
Transaction Advisory
–
Financieeleconomisch
Services
ir. G.R. van Veldhuizen (1948)
Stedenbouwkundige
Lid RvT
Lid programmaraad
Stedenbouw en
Deventer
planologie
Architectuurcentrum
Lid remuneratiecommissie
Rondeel
drs. N.J. Dam (1961)
Senior adviseur en
Lid RvT
partner bureau HHM
Lid auditcommissie
19
–
Zorg-medisch
mr. R. Kroon (1960)
Advocaat
Voorzitter RvC
Lid RvT
Juridisch
Heracles Almelo
Stadion NV
Voorzitter remuneratiecommissie
Lid RvC
Stadstoezicht Almelo
B.V.
Conform artikel 3.27 van de governancecode woningcorporaties 2015 dienen commissarissen
onafhankelijk te opereren. Alle commissarissen voldoen aan de in dit artikel gestelde regels
betreffende onafhankelijkheid. Er is geen sprake van belangenverstrengeling.
Mutaties / rooster van aftreden RvT
Per 31 december 2015 bereikte de heer F.M.P. Boertien (vicevoorzitter) de maximale
zittingstermijn van acht jaar. Hij was daarom niet herbenoembaar. De heer Boertien trad per
31 december 2015 af.
De RvT heeft de werving en selectie voor een nieuwe commissaris uitgevoerd conform de
voorschriften. Er is een functieprofiel ‘financiële deskundigheid’ opgesteld. Openbare
werving heeft plaatsgevonden via de media en de vacature is op de website van STJA
geplaatst. Er hebben sollicitatiegesprekken plaatsgevonden met diverse kandidaten. Het
bestuur is om advies gevraagd. Uiteindelijk resulteerde deze procedure in een voorgenomen
benoeming, die voor een zienswijze aan de minister is voorgelegd conform artikel 30 v an de
Woningwet. De minister heeft in een brief d.d. 01 februari 2016 zijn positieve ziens wijze
afgegeven, zodat mevrouw J.C. Berger-Roelvink RA daadwerkelijk kan worden benoemd.
De raad heeft eind 2015 besloten twee commissies in te stellen, de remuneratiecommissie
en de auditcommissie. Tevens zijn de leden van deze commissies benoemd. De commissies
zullen met ingang van 2016 actief worden.
Per 31 december 2016 bereikt de voorzitter de heer ir. J. Gritter de maximale zittingstermijn
van acht jaar en zal daardoor aftreden. Eind 2015 heeft de heer ir. G.R. van Veldhuizen te
kennen gegeven geen tweede zittingsperiode te ambiëren. Hij zal na het verstrijken van zijn
eerste termijn, eveneens per 31 december 2016, de raad verlaten.
In navolgend overzicht is de samenstelling en het rooster van aftreden van de RvT per
31 december 2015 weergegeven.
20
Leden raad van toezicht
Functie
Benoeming
1 e termijn
Herbenoembaar
per
Aftredend
per
ir. J.H.A.J. Gritter (1968)
drs. F.M.P. Boertien RA RV (1973)
ir. G.R. van Veldhuizen 2 (1948)
drs. N.J. Dam (1961)
Mr. R. Kroon (1960)
Vacature
Voorzitter
Vicevoorzitter
Lid
Lid
Lid
Lid
01-01-2009
01-01-2008
16-01-2013
01-01-2014
01-01-2015
–
–
–
01-01-2017
01-01-2018
01-01-2019
–
31-12-2016
31-12-2015
31-12-2016
–
–
–
Aanwezige kennis binnen de RvT
Binnen de RvT is naast kennis, ervaring en kunde van woningcorporaties en corporate
governance, specifieke expertise aanwezig op de volgende terreinen:







juridisch;
financieel;
personeel en organisatie;
marketing en communicatie;
stedenbouw, architectuur;
ruimtelijke ordening en volkshuisvesting;
zorg en medisch.
Honorering RvT
In 2013 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst op basis van de Wet normering
topinkomens (WNT) een regeling vastgesteld die het maximum salaris van bestuurders van
woningcorporaties regelt. De vergoeding die commissarissen voor het uitoefenen van
toezicht ontvangen, is van die regeling afgeleid. De RvT heeft voor 2015 de honoreringen
gelijk gehouden. De honorering voldoet aan de overgangsregeling WNT.





ir. J.H.A.J. Gritter, voorzitter
drs. F.M.P. Boertien RA RV, vicevoorzitter
ir. G.R. van Veldhuizen, lid
drs. N.J. Dam, lid
mr. R. Kroon, lid
2015
€
2014
€
activa
9.996
8.8803
7.404
7.404
7.404
activa9.996
8.880
7.404
7.404
7.404
41.088
41.088
2
De benoeming vond plaats op voordracht van de HAR.
3
Motivatie voor overschrijding norm: de vergoeding aan de vicevoorzitter valt onder het overgangsrecht van de
WNT.
21
De hoogte van de honorering is niet gekoppeld aan prestaties van de corporatie. Per 1 januari
2013 moeten commissarissen btw over hun vergoeding aan de corporatie in rekening
brengen. Onkosten worden op declaratiebasis vergoed. De RvT heeft in 2015 voor in totaal
€ 549 aan reiskosten gedeclareerd en vergoed gekregen.
Het overzicht van de honorering van de raad van toezicht staat vermeld op de website van
STJA.
Door STJA zijn geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan leden van de raad van
toezicht.
Relatie met bestuur
Samenstelling en functioneren
STJA kent een eenhoofdig bestuur. De functie wordt vervuld door de heer J.C. Kamst,
geboren 07-05-1952. Hij is in dienst sinds 01 juni 1980 en oefent de functie van directeur bestuurder uit sedert 1994. De heer Kamst heeft een dienstverband voor onbepaalde tijd.
Jaarlijks wordt het functioneren van het bestuur door de raad beoordeeld. De afspraken over
de te bereiken doelen zoals die zijn vastgelegd in de bestuursopdracht vormen daarbij een
belangrijk gespreksonderwerp. In 2015 heeft het beoordelingsgesprek met het bestuur
plaatsgevonden in de maand december. Van de zijde van de RvT werd het gesprek gevoerd
door de heren F.M.P. Boertien en J.H.A.J. Gritter.
Beloningsbeleid
Het beloningsbeleid zoals dat geldt voor het bestuur, is afgeleid van de Wet
normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector.
Inmiddels is ook een verbijzondering van deze wet van toepassing te weten de
‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2014’.
Het salaris van het bestuur voldoet aan de afspraken zoals die binnen de sector
over de beloningsstructuur gemaakt zijn. De honorering valt onder de
overgangsregeling WNT.
De huidige bestuurder zal binnen enkele jaren de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. De
raad van toezicht zal hierop tijdig anticiperen en stelt in dat kader ook een nieuw
beloningsbeleid voor het bestuur op.
Honorering bestuur
Het belastbaar loon van de bestuurder bedroeg over 2015 € 130.129 (inclusief belastbare
onkostenvergoeding). Daarnaast werd conform de CAO voor woningcorporaties
pensioenpremie betaald. Additionele betalingen van pensioenpremie vonden niet plaats. In
navolgend overzicht is de informatie in het kader van de WNT betreffende de directeurbestuurder weergegeven:
22
Naam
J.C. Kamst
Functie
Directeur
Datum
In dienst/
Uit dienst
Deeltijd
factor
01-06-1980
1,0
Beloning
Belastbare
Onkostenvergoeding
Voorziening
Betaalbaar
Op termijn
Uitkering
wegens
beëindiging
dienstverband
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
activa129
activa
1
activa
31
–
activa
In 2015 had de directeur-bestuurder twee relevante nevenfuncties, te weten het bestuurslidmaatschap van het St. Elisabethfonds en het voorzitterschap van de seniorenraad
Tubbergen. Door STJA zijn geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan het
bestuur. De bezoldiging van het bestuur wordt openbaar gemaakt via publicatie op de
website van STJA.
Opleidingen en cursussen
De RvT vindt het volgen van cursussen en het voortdurend bijhouden van kennis
randvoorwaardelijk voor het goed kunnen uitoefenen van zijn toezichthoudende rol. Mede in
dat kader is in 2015 de nota ‘permanente educatie’ vastgesteld, waarin de raad heeft
vastgelegd op welke wijze het volgen van educatie voor zowel bestuur als raad van toezicht
structureel geborgd wordt. Er wordt jaarlijks een opleidingsplan opgesteld waarin de
opleidingsbehoefte zowel voor de raad als collectief als afzonderlijk voor de individuele leden
wordt vastgelegd. De permanente educatie is gebonden aan eisen. Uitsluitend opleidingen die
worden gevolgd bij geaccrediteerde instellingen komen in aanmerking voor zogenaamde PEpunten (Permanente Educatie). De RvT heeft zich geconformeerd aan het standpunt van de
VTW, dat inhoudt dat toezichthouders in de periode 2015-2016 minimaal 10 PE punten
dienen te behalen. Voor het bestuur geldt dat er in een periode van drie kalenderjaren
tenminste 108 PE punten dienen te worden behaald.
In 2015 is er door de gehele RvT een opleiding gevolgd over derivaten. Ook zijn de leden
van de raad naar de opleidingsbijeenkomst geweest van WoON over de nieuwe
governancecode en de nieuwe Woningwet. Verder hebben de leden van de raad
informatiebijeenkomsten bijgewoond over de regionale situatie op de woningmarkt (o.a.
WoON) en de gevolgen van het kabinetsbeleid voor de corporatiesector.
De in 2015 behaalde PE punten waren als volgt:
2015
PE-punten
Raad van Toezicht





ir. J.H.A.J. Gritter, voorzitter
drs. F.M.P. Boertien RA RV, vicevoorzitter
ir. G.R. van Veldhuizen, lid
drs. N.J. Dam, lid
mr. R. Kroon, lid
4
3
3
7
Bestuur
 J.C. Kamst
63
23
De raad vindt het ook belangrijk dat de medewerkers van STJA zich voortdurend blijven
trainen en bijscholen. In 2016 zal daartoe een systeem worden opgezet, dat in grote lijnen
analoog zal zijn aan het PE-systeem voor toezichthouders en bestuur. De RvT ziet toe op
realisatie hiervan.
Bijeenkomsten
Bijeenkomsten met directeur-bestuurder
De volgende bijeenkomsten hebben plaatsgevonden met de directeur-bestuurder:
1. Zelfevaluatie op 14-01-2015, waarbij voortgang van de bestuursopdracht,
permanente educatie, de speerpunten van de RvT en de opvolging van de
bestuurder na zijn pensionering zijn besproken;
2. Met de directeur-bestuurder werd vier keer gesproken over de reguliere
werkzaamheden (reguliere vergaderingen);
3. Een extra bijeenkomst is gehouden betreffende het jaarverslag en de
jaarrekening 2014;
4. Drie bijeenkomsten werden belegd voor themagerichte bespreking,
voortgang reorganisatie en derivaten;
5. Een afvaardiging van de RvT heeft de jaarvergadering van de HAR
bijgewoond;
6. Er zijn vier extra bijeenkomsten gehouden om de nieuwe governancecode
door te spreken en vast te leggen/op maat te maken voor STJA.
Bijeenkomst met de accountant
De RvT heeft overleg gehad met de accountant en aan de hand van een risicokaart
(dashboard) de financiële positie besproken. STJA heeft bijgestuurd naar aanleiding van alle
overheidsmaatregelen en een veranderende huisvestingsmarkt. STJA zit in een proces van
herstructurering, waarbij een nieuw dienstverleningsconcept en de verscherpte eisen van de
overheid als basis fungeren. De RvT en de accountant hebben er vertrouwen in dat hiermee
de continuïteit van STJA gewaarborgd is. Het blijft wel noodzakelijk die continuïteit te
monitoren. Waar nodig zal bijgestuurd worden.
In een selectieproces voor de keuze van de accountant is ervoor gekozen om de huidige
accountant de maximale controleperiode te laten continueren. De belangrijkste reden voor
verlenging van de dienstverlening door de huidige accountant is dat eventuele verfrissing niet
opweegt tegen het reeds goed ingewerkte lopende accountantsteam.
Overige bijeenkomsten
Naast de bijeenkomsten met de directeur-bestuurder en de accountant hebben de volgende
bijeenkomsten plaatsgevonden:
24
1. Er is een gezamenlijke bijeenkomst gehouden met de RvT van Beter Wonen en de
RvT van STJA. Gesproken werd over een plan tot samenwerkingsinitiatieven en de
implementatie hiervan;
2. Bijeenkomsten voor en met de belanghouders werden bijgewoond (bod van STJA aan de
gemeente Almelo);
3. Overleg is gevoerd met de HAR. Er werden huurdersvergaderingen bezocht;
4. Daarnaast is de sollicitatieprocedure voor de opvolging van de heer Boertien
doorlopen;
5. Met de OR is gesproken, specifiek over het reorganisatieplan en het sociaal plan;
6. De beoordelings- en functioneringsgesprekken met de directeur-bestuurder zijn
gevoerd;
7. Bijeenkomsten van het VTW en WoON werden bezocht.
Toezicht
Belangrijke thema’s voor de RvT in 2015 waren:












Monitoren van bedrijfsplan 2015 en financiële doelstellingen;
Monitoren en begeleiden uitvoering herstructureringsplan 2015;
Monitoren financiële en niet-financiële risico’s;
Mede formuleren opvolgingsbeleid bestuurder;
Monitoren samenwerking met Beter Wonen en andere regionale woningcorporaties
die actief zijn in Almelo;
Doen van voorstellen voor betere informatievoorziening/kwartaalrapportage,
specifiek voor raad van toezicht;
Uitvoeren en afronden accountantsselectieproces;
Uitvoeren wervings- en selectieproces financieel lid raad van toezicht;
Monitoren proces professionaliseren /veranderen huurdersparticipatie;
Monitoren van het gewenste cultuurveranderingsproces;
Bespreken en implementeren van de nieuwe governancecode;
Zoeken van nieuw evenwicht tussen primaire /kerntaken van STJA en het
maatschappelijk beheren.
Besluiten / aandachtspunten
In 2015 zijn de volgende besluiten genomen:





Vaststelling tijdens de zelfevaluatie van de speerpunten 2015 voor de RvT;
Vaststelling van de bestuursopdracht 2015;
Goedkeuring gewijzigd bedrijfsplan 2015 met bijbehorende MJP 2015 t/m 2024;
Goedkeuring proactief gebruik maken van breakclausule deel derivaten;
Goedkeuring reorganisatieplan STJA;
25








Selectie accountant;
Goedkeuring treasuryjaarplan;
Opdrachtverstrekking aan de accountant betreffende controleplan en
aandachtspunten;
Bespreking integriteit binnen STJA (periodiek), maakt onderdeel uit van
cultuurveranderingsproces;
Discussie over timing overgang naar marktwaarde van bezit; accordering op
administratieve scheiding van DAEB- en niet-DAEB;
Bespreking risicomanagement;
Bespreking en implementeren nieuwe governancecode: diverse reglementen
vastgesteld;
Goedkeuring op verkoop bedrijfspanden.
Tot slot
De voortdurende discussie over de rol van woningcorporaties in het maatschappelijk verkeer
heeft niet alleen voor STJA, maar ook voor de meeste woningcorporaties tot een nieuwe
werkelijkheid geleid. Het jaar 2015 is een voorbereidings- en goedkeuringsjaar geweest voor
het verder aanscherpen en doelmatiger maken van de organisatie, waarbij een nieuw
dienstverleningsconcept, passend bij de veranderende en bewegende huisvestingsmarkt, een
van de belangrijkste uitgangspunten is. STJA heeft reeds de nodige maatregelen gerealiseerd
om de continuïteit van de woningcorporatie te garanderen. Daarbij wordt goed geluisterd
naar de adviezen van toezichthoudende instanties (intern en extern), wordt met andere
belanghouders gesproken over verdere mogelijkheden tot samenwerking en wordt er nog
meer gefocust op de primaire taken van de woningcorporatie.
Adequaat toezicht houden op de primaire doelstelling en maatschappelijke rol van STJA met
als basis de nieuwe governancecode, zal een uitdaging zijn, daar de beperkende regels, een
grotere administratieve last en regulerende druk vanuit de overheid, de focus verlegt.
Almelo, 19 april 2016
Ir. J.H.A.J. Gritter, voorzitter
Mr. R. Kroon, vicevoorzitter
Ir. G.R. van Veldhuizen, lid
Drs. N.J. Dam, lid
J.C. Berger – Roelvink RA, lid
26
IV. Klant en maatschappij
Samenstelling bewonersbestand
Het woningbestand van STJA wordt voor 92% (2014: 92%) verhuurd aan natuurlijke
personen met wie een individueel contract is afgesloten. Voor de overige 8% (2014: 8%)
geldt dat de woningen aan instellingen worden verhuurd, die ze gebruiken voor huisvesting
en zorgverlening aan hun cliënten. Ons bewonersbestand vergrijst. Per 31 december 2015
was 63% (2014: 62%) van onze zelfstandig wonende huurders 50 jaar of ouder. De
leeftijdsopbouw van de zelfstandig hurende bewoners per 31 december (in %) is als volgt:
Omschrijving






2015
%
≤ 25 jaar
26 – 49 jaar
50 – 64 jaar
65 – 74 jaar
75 – 84 jaar
≥ 85 jaar
Totaal
2014
%
2013
%
5
32
23
18
16
6
5
33
23
17
16
6
5
34
23
17
15
6
100
100
100
Huuropzeggingen
Het aantal huuropzeggingen lag in 2015 lager dan in 2014, namelijk 504 in vergelijking tot
537 in 2014. In 7 gevallen (2014: 11) ging het om een naamsoverschrijving en bij 7 andere
woningen (2014: 41) die aan een zorgorganisatie zijn verhuurd, vond omzetting van het
contract plaats. In deze 14 (2014: 52) situaties is feitelijk geen sprake van een mutatie. Het
geschoonde aantal huuropzeggingen komt daarmee in totaal op 490 (2014: 485).
Aan de opzeggingen liggen diverse redenen ten grondslag. Evenals in voorgaande jaren is de
koop van een woning de voornaamst reden van opzegging. Daarnaast wordt de gemiddeld
hoge leeftijd van onze bewoners steeds manifester als de reden van beëindiging huurcontract,
namelijk overlijden of opname in een intramurale woonzorgvoorziening. De belangrijkste
hoofdredenen van huuropzegging zijn als volgt:
Omschrijving





2015
Aantal
Woning gekocht
Overlijden
Opname intramurale woonzorgvoorziening
Huwelijk/samenwoning
Overig
Totaal
27
2015
%
2014
Aantal
2014
%
84
56
42
35
273
17,1
11,4
8,6
7,1
55,8
93
56
47
42
247
19,2
11,5
9,7
8,7
50,9
490
100,0
485
100,0
Mutatiecijfer
Ondanks het lagere aantal mutaties in 2015 ligt het mutatiecijfer hoger dan in 2014. Dit komt
doordat in 2015 in vergelijking met 2014 minder huurovereenkomsten werden beëindigd die
geen daadwerkelijke mutatie tot gevolg hadden, of betrekking hadden op woningen die
geoormerkt waren voor sloop of verkoop.
Het geschoonde mutatiecijfer, waaronder wordt verstaan het percentage mutaties waarbij
daadwerkelijk een woning is vrijgekomen voor verhuur (het aantal beëindigde huurcontracten
minus bestemming naamsoverschrijving, koop eigen huurwoning en sloop) bedroeg over
2015 9,0% (2014: 8,4%). Het ongeschoonde cijfer bedroeg over 2015 9,6% (2014: 10,1%).
Verhuringen
Beschikbare woningaanbod
In het volgende overzicht zijn de mutaties betreffende het beschikbare woningaanbod in het
afgelopen jaar inzichtelijk gemaakt.
Omschrijving
Aantal
Aantal huuropzeggingen
Naamsoverschrijving (geen mutatie)
2015
Aantal
504
-14
Vrijkomende woningen
Aantal
537
-52
490
Mutaties boekjaar
 Toevoeging: van bestemming verkoop naar verhuur
 Onttrekking: bestemming sloop of verkoop
9
-55
Werkelijk vrijkomende woningen
Herhuisvesting herstructureringswijk
 Rumerslanden
 Urgentiehouders
 Intermediaire verhuur
markt
28
485
41
-57
-46
-16
444
469
-5
-16
-6
Totaal vrijkomende woningen voor de reguliere
2014
Aantal
-18
-39
-8
-27
-65
417
404
Nieuwe verhuringen
In 2015 zijn 490 huurcontracten voor woningen afgesloten (2014: 433). Hierbij ging het in
477 gevallen om natuurlijke personen (2014: 423) en in 13 gevallen om verhuringen aan
instellingen (2014: 10). In de navolgende tabellen is de verdeling van de afgesloten contracten
in de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 over de huishoudsamenstelling
aangegeven.
Samenstelling huishouden
2015
Aantal
2015
%
2014
Aantal
2014
%
 Eenpersoonshuishouden
 Tweepersoonshuishouden
 Drie- of meerpersoonshuishouden
279
118
80
58,5
24,7
16,8
243
112
68
57,4
26,5
16,1
Totaal
477
100,0
423
100,0
De verdeling per samenstelling van het huishouden is in de volgende drie overzichten
weergegeven.
Overzicht aantal afgesloten contracten over de periode 01-01-2015 – 31-12-2015
(betreft zelfstandige eenheden die zijn verhuurd aan natuurlijke personen)
Aantallen éénpersoonshuishoudens waaraan in 2015 werd verhuurd
Leeftijd
Inkomen
Goedkoop
Betaalbaar
 Niet-ouderen
 Ouderen
Laag
Hoog
Laag
Hoog
Totaal
 Ouderen
Totaal
Laag
Hoog
Laag
Hoog
Duur vanaf
huurtoeslag
Totaal
45
1
–
–
126
19
38
5
16
12
2
2
–
12
–
1
187
44
40
8
46
188
32
13
279
Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan in 2015 werd verhuurd
Leeftijd
Inkomen
Goedkoop
Betaalbaar
 Niet-ouderen
Huurklasse
Duur tot
huurtoeslag
Huurklasse
Duur tot
huurtoeslag
Duur vanaf
huurtoeslag
Totaal
17
–
–
–
49
4
12
–
11
3
5
1
1
13
–
2
78
20
17
3
17
65
20
16
118
29
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan in 2015 werd verhuurd
Leeftijd
Inkomen
Huurklasse
Goedkoop
Betaalbaar
Duur tot
huurtoeslag
 Niet-ouderen
 Ouderen
Laag
Hoog
Laag
Hoog
Totaal
Duur vanaf
huurtoeslag
Totaal
1
–
–
–
39
3
–
–
16
8
1
–
–
12
–
–
56
23
1
–
1
42
25
12
80
In het complex de Weijdehof zijn 41 contracten met huurder zorgorganisatie Carintreggeland
omgezet naar Twinta beheer B.V., de vastgoedtak van deze organisatie. Dit betrof puur een
administratieve aanpassing.
De nieuwe instroom in 2015 bestond evenals voorgaande jaren voor het overgrote deel uit
een- en tweepersoonshuishoudens. Ze maakten ruim 83% van het totaal uit (2014: 84%).
Ouderen vormen een minderheid onder de nieuwe huurders. Het aantal en percentage ligt in
lijn met vorig jaar. Starters vormden 46% van de nieuwe instroom, doorstromers 54% (2014:
43% versus 57%). Het percentage nieuwe bewoners dat reeds in de gemeente Almelo
woonachtig was bedroeg 85% (2014: 86%).
In onderstaande overzichten is nadere informatie met betrekking tot de nieuwe instroom
2015 weergegeven.
Leeftijd nieuwe huurders
2015
%
 Jongeren
 Ouderen
Totaal
Herkomst nieuwe bewoners
 Starters
 Doorstromers
30
2014
%
85,5
14,5
84,2
15,8
100,0
100,0
Uit
Almelo
%
Buiten
Almelo
%
Totaal
87
82
13
18
100
100
%
Inschrijfduur
2015
%
 < 1 jaar
 1 – 2 jaar
 > 2 jaar
Totaal
2014
%
2013
%
40
24
36
53
25
22
46
26
28
100
100
100
Van de huurders waaraan STJA in 2015 een woning verhuurde volgens het aanbodmodel
stond 64% korter dan twee jaar ingeschreven. Vanwege de introductie van het nieuwe
woonruimtebemiddelingsmodel kunnen de cijfers niet helemaal met die van voorgaande jaren
worden vergeleken. Het beeld van een relatief ontspannen woningmarkt wordt echter wel
bevestigd.
Europanorm
Bij de toewijzingen van woningen dienen corporaties zich te houden aan de wet- en
regelgeving. Deze houdt in dat woningen met een huur tot € 710,68 moeten worden
toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.911 per jaar. De corporatie
mag in maximaal 10% van de gevallen afwijken van deze norm. In 2015 werd 98% van de
relevante woningen verhuurd aan deze huishoudens (2014: 91,8%). Dertien woningen werden
via intermediaire verhuur verhuurd aan zorgorganisaties.
Aantal
Aantal verhuringen
 Aantal verhuringen niet-DAEB
 Intermediaire verhuur
490
-41
-13
-54
Aantal DAEB-verhuringen
436
Aantal verhuringen huishoudens:
 Inkomen < € 34.911
 Inkomen > € 34.911
426
10
436
Intermediaire verhuur
In de Korte Oosteres werd een zevental contracten met de J.P. van den Bentstichting
opnieuw afgesloten nadat de woningen waren verbouwd. In 2015 verhuurden we zes
woningen aan instellingen die in deze woningen mensen huisvesten en begeleiden die niet in
staat zijn geheel zelfstandig te wonen (2014: 8).
31
In onderstaand overzicht is weergegeven aan welke instellingen de woningen zijn verhuurd.
Naam instelling





Aantal
woningen
Aveleijn
Ambiq
Dimence groep
Leger des Heils
Zorg in Twente
2
1
1
1
1
Wanneer STJA sociale woonruimte verhuurt aan een zorgorganisatie en deze de woonruimte
vervolgens onderverhuurt aan haar cliënten, is er sprake van intermediaire verhuur. Ook bij
intermediaire verhuur is de inkomenstoets van toepassing en moet hierover jaarlijks
verantwoording worden afgelegd. Dit geldt niet voor toewijzingen aan huurders die een
specifieke zorgindicatie hebben en ook niet wanneer vanuit een woning intramurale zorg
wordt geleverd zonder huurcontract tussen zorgorganisatie en cliënt. In de huurcontracten
met intermediairs zijn hierover afspraken opgenomen. STJA leeft de regelgeving rond de
intermediaire verhuur na. Begin 2016 vraagt STJA de vereiste verklaringen van
zorgorganisaties over het boekjaar 2015 op.
Huisvesting kwetsbare groepen
Het overheidsbeleid propageert langer zelfstandig wonen voor diverse groepen. De drempel
om voor intramurale huisvesting in aanmerking te komen, wordt steeds hoger. Dat geldt
zowel voor mensen die fysieke, als verstandelijke of psychische beperkingen hebben. STJA is
er voor de huisvesting van deze kwetsbare groepen. We merken dat het langer zelfstandig
wonen van deze groepen veel vraagt van de bewoners zelf en van hun omgeving. Begeleiding
is belangrijk. Corporaties hebben hierin geen taak. We signaleren en brengen situaties onder
de aandacht van instanties die hierin wel een taak hebben. In 2015 hebben we daarom met de
gemeente Almelo en hulpverlenende instellingen afspraken gemaakt over een goede
begeleiding.
We verzorgen jaarlijks aanpassingen in woningen om door middel van technische
voorzieningen het zelfstandig wonen zo goed mogelijk te faciliteren. In 2015 zijn in 78
woningen aanpassingen aangebracht (2014: 125). Het ging hier in de meeste gevallen om het
plaatsen van aangepast sanitair en drempelhulpen.
Urgenten
De urgentie-indicatiecommissie beoordeelt verzoeken van woningzoekenden uit de regio
Almelo die van mening zijn dat ze op korte termijn aan woonruimte geholpen moeten
worden. De commissie is onafhankelijk. De corporaties hebben hier geen zitting in. De
32
corporaties hebben zich verplicht de houder van een afgegeven urgentieverklaring binnen
een half jaar een passende aanbieding te doen.
Eind 2015 heeft de gemeente aangegeven uit bezuinigingsoverwegingen te willen stoppen
met de urgentiecommissie. Beter Wonen en STJA beraden zich er nu op hoe ze hiermee
zullen omgaan.
In het woonruimtebemiddelingssysteem worden woningen specifiek voor houders van een
urgentieverklaring gelabeld. De houder van een urgentieverklaring moet zelf reageren (op een
woning) en kan daarmee zelf invloed uitoefenen op de woning van zijn voorkeur. In een
overleg tussen gemeente, Beter Wonen en STJA wordt periodiek bekeken welke houders van
een urgentieverklaring nog niet zijn voorzien van andere woonruimte. De verklaringen
hiervoor zijn uiteenlopend en variëren van de wens om in een specifieke woning of buurt te
worden gehuisvest, tot een relativering van de urgentie. STJA heeft in 2015 16 houders van
een urgentieverklaring van andere woonruimte voorzien.
Statushouders
De gemeente Almelo kent al jaren een voorstand in de huisvesting van statushouders. In de
prestatieovereenkomst van september 2014 tussen de gemeente en de corporaties is
opgenomen dat de corporaties ten aanzien van de huisvesting van statushouders, i n overleg
met de gemeente, terughoudend zijn, tot het moment dat er sprake is van een onderrealisatie.
De taakstelling voor de gemeente Almelo bedroeg in 2015 124 personen (2014: 68). De
voorstand van de gemeente in de huisvesting van statushouders was per 31 december 2015
182 (2014: 288). STJA heeft in 2015 geen statushouders aan woonruimte geholpen.
Woningzoekenden
Sinds 2006 is de woonruimteverdeling in Almelo georganiseerd via het Woonburo, waarin
Beter Wonen en STJA participeerden. De verdeling van de woningen vond plaats via het
distributiemodel. Na een grondige voorbereiding is besloten het systeem om te zetten naar
een aanbodmodel. De naam Woonburo bleef gehandhaafd en sinds 1 februari 2015 is het
nieuwe systeem operationeel.
De achtergrond van deze wijziging ligt voornamelijk in de behoefte de klant meer invloed te
geven op de realisatie van zijn woonwensen en de wens van de corporaties transparanter te
kunnen zijn in de wijze waarop de woonruimteverdeling in de gemeente plaatsheeft.
Woningzoekenden kunnen zich digitaal inschrijven en reageren op het beschikbare aanbod.
Dat aanbod wordt dagelijks om 19.00 uur op de site van het Woonburo gepubliceerd.
Geïnteresseerden moeten binnen een week hun belangstelling kenbaar maken, waarna de
volgorde van kandidaten wordt vastgelegd. De volgorde wordt in principe bepaald door de
passendheid, d.w.z. wachttijd, een inkomen dat passend is bij de huurprijs en eventueel
33
gezinsgrootte en leeftijd. Woningen kunnen ook gelabeld worden voor urgenties.
Urgentiehouders hebben bij deze woningen voorrang, mits het inkomen passend is.
Een beperkt aantal woningen wordt aangeboden via het principe ‘direct te huur’. Ook deze
woningen worden gepubliceerd via het Woonburo. Hierbij geldt dat de woning in principe
wordt aangeboden aan degene die het eerst reageert. Vanzelfsprekend vindt een aanbieding
alleen plaats indien wordt voldaan aan de passendheidseisen, indien die hier van toepassing
zijn.
Het nieuwe systeem is geheel digitaal. Er is speciale aandacht besteed aan woningzoekenden
die geen beschikking hebben over digitale communicatiemiddelen. Voor hen zijn computers
beschikbaar bij de corporatie en desgewenst worden zij geholpen bij de omgang daarmee. De
voorbereiding en de implementatie van het nieuwe systeem vroeg veel tijd en inzet van de
medewerkers van beide corporaties op diverse afdelingen. De resultaten waren positief. Het
systeem werkt naar behoren en er vindt regelmatig overleg plaats tussen beide corporaties.
Het aantal personen dat zich in 2015 in Almelo liet inschrijven voor een woning steeg met
34% ten opzichte van 2014 en bedroeg 2.043 (2014: 1.524). Het aantal uitschrijvingen was
echter hoog. Dit werd mede veroorzaakt doordat er in 2014 geen opschoning pla atsvond
vanwege de ophanden zijnde start van het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem. Het
aantal woningzoekenden dat per 31 december 2015 ingeschreven stond, vertoont de
afgelopen jaren een licht dalende tendens, zie navolgende grafiek.4
Ontwikkelingen gemeente Almelo
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
2009
2010
Woningzoekenden
2011
2012
2013
2014
2015
Nieuwe inschrijvingen als woningzoekende
Figuur 1 - Ontwikkelingen woningzoekenden en nieuwe inschrijvingen gemeente Almelo
4
Het cijfer over 2014 met betrekking tot het aantal woningzoekenden in de gemeente Almelo is geflatteerd,
doordat in 2014 geen opschoning heeft plaatsgevonden.
34
In 2015 hadden 865 verhuringen bij Beter Wonen en STJA plaats via het aanbodmodel van
het Woonburo. Vrijkomende woningen worden via een advertentie op de website van het
Woonburo geplaatst en geïnteresseerden kunnen hierop reageren. De meeste
woningzoekenden reageren meer dan één keer op een advertentie. De groep 65 jaar en ouder
reageert veel minder vaak. Het aantal reacties per advertentie lag het hoogst bij de woningen
met een huurprijs tot aan de tweede aftoppingsgrens.
Idealiter wordt een woning gehuurd door de kandidaat die zich bovenaan de kandidatenlijst
bevindt. In de praktijk blijkt dit niet altijd het geval te zijn. De kandidaat die zich op positie
drie van de kandidatenlijst bevond, heeft in 2015 gemiddeld daadwerkelijk de
huurovereenkomst voor de betreffende woning getekend. Bij 65-plussers bevond de
uiteindelijke huurder zich gemiddeld op positie 1,8. Deze groep blijkt selectiever om te gaan
met het reageren op woonruimte. Kandidaten in de overige leeftijdscategorieën wijzen een
aanbieding vaker af, hetgeen impliceert dat deze leeftijdsgroepen bij het reageren minder
kritisch zijn. De groep 65-plussers reageert veel minder vaak maar waarschijnlijk veel
bewuster. Overigens kunnen kandidaten ook door de corporaties worden geweigerd,
bijvoorbeeld vanwege het ontbreken van de juiste informatie of een niet-passend inkomen
voor de betreffende woning.
De gemiddelde inschrijfduur bedroeg 21 maanden. Veel woningzoekenden laten zich
inschrijven voor een woning terwijl er nog geen sprake is van een actuele verhuiswens. De
daadwerkelijke wachttijd is daarom in veel gevallen minder dan de inschrijfduur. Dit gegeven
is een waarschijnlijke verklaring voor het grote verschil in inschrijfduur tussen starters en
doorstromers. Bij de starters bedroeg de inschrijfduur gemiddeld ruim 17 maanden, bij de
doorstromers ruim 28 maanden. Informatie over de inschrijfduur van nieuwe instromers bij
STJA in 2015 staat vermeld in de paragraaf ‘Nieuwe verhuringen’.
Het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem draait nog geen jaar. Desondanks kunnen de
eerste voorzichtige conclusies worden getrokken. Die zijn dat het systeem naar behoren
draait. Er lijken geen doelgroepen buiten de boot te vallen. De wachttijden zijn beperkt. Men
kan binnen acceptabele tijden woonruimte verkrijgen.
Leegstand
De maatregelen die in 2014 zijn genomen om de toen stijgende leegstand in te dammen,
blijken succesrijk te zijn geweest. Op 31 december 2015 stonden 38 voor de reguliere
verhuur bestemde woningen leeg (2014: 85). Het geschoonde leegstandspercentage bedroeg
daarmee 0,7% (2014: 1,6%).
De leegstand heeft voor meer dan de helft plaats in de duurdere voorraad (niet-DAEB) en
tekent zich vooral af in de gestapelde bouw.
De leegstand in bedrijfsruimtes is aanzienlijk. Aan het eind van het jaar stond 18% van het
aantal bedrijfsruimtes leeg. In de loop van 2015 zijn diverse maatregelen genomen om de
35
verhuurbaarheid hiervan te bevorderen, zoals huurprijsverlaging, maar de verhuur van dit
segment blijft moeizaam.
Uitzettingen
In 2015 zijn 14 woningen ontruimd (2014: 17 woningen en 2 bedrijfspanden). In dertien
gevallen was er sprake van huurschulden, terwijl één woning werd ontruimd vanwege
overlast.
Huisuitzettingen worden door STJA als laatste middel ingezet vanwege de grote impact ervan
op het betreffende huishouden. Er wordt dan ook veel tijd en energie gestoken in het eerder
oplossen van het (betalings-)probleem bij de betreffende huurder. Het is ons beleid om
huisuitzettingen bij gezinnen met kleine kinderen in principe te vermijden. Aan deze
categorie wordt nog meer tijd en aandacht gespendeerd. Maar soms rest ons geen andere
mogelijkheid en moet er worden overgegaan tot uitzetting. In 2015 hadden alle uitzettingen
betrekking op huishoudens zonder kinderen.
Afwijkend woongedrag / sociale problematiek
STJA probeert huurders een rustig woongenot te bieden. Dat lukt niet altijd. Mensen ervaren
soms overlast van anderen. Bij meldingen hierover proberen we de melder en de veroorzaker
in eerste instantie met elkaar in gesprek te laten gaan. Indien dat niet lukt of wanneer een
gesprek geen soelaas biedt, gaan we er zelf mee aan de slag. In 2015 hebben we 137
overlastsituaties geregistreerd (2014: 125). Het merendeel had betrekking op geluidsoverlast
en afwijkend woongedrag. We werken samen met andere partijen bij de aanpak van deze
problematiek en verwijzen zeer regelmatig door. Wanneer de indruk bestaat dat er sprake is
van een complexere problematiek verwijzen we door naar bemoeizorg. In 2015 gebeurde dat
34 maal (2014: 33). In de doorverwezen huishoudens was sprake van vervuiling,
vereenzaming, een dreigende huisuitzetting of overlast. Drie huishoudens werden
doorverwezen naar gezinscoaching (2014: 2). Doorverwijzing naar gezinscoaching vindt
plaats wanneer we gezinssituaties aantreffen die naar onze inschatting goede prof essionele
ondersteuning nodig hebben. In deze situaties hoeft geen sprake te zijn van overlast, wel van
zorgelijke situaties zoals verwaarlozing of eenzaamheid.
In 2015 hebben we 24 keer deelgenomen aan een individueel multidisciplinairoverleg (MDO)
(2014: 26). Dat is een overleg dat wordt bijeengeroepen op initiatief van één organisatie die
andere relevante instellingen uitnodigt om gezamenlijk te spreken over de beste wijze van
aanpak van hulpverlening aan een bepaald gezin. Huisvesting is vaak een cruciale voorwaarde
voor het stabiel functioneren, vandaar onze frequente aanwezigheid. Ook initiëren we zelf
soms een MDO. Sinds 2015 zijn in Almelo sociale wijkteams actief voor mensen die
jeugdhulp of WMO-begeleiding ontvangen. In voorkomende gevallen schakelen we deze
sociale wijkteams ook in. In 2015 vond dit 20 maal plaats.
36
STJA is geen hulpverlenende instelling. We signaleren echter veel en zien de laatste jaren een
toename van het aantal huishoudens waarin sprake is van zorgelijke situaties. Door de
extramuralisering in de zorg en de bezuinigingen in de hulpverlening zijn er steeds meer
personen die afwijkend (woon)gedrag vertonen of zorg en hulp mijden. Deze ontwikkeling
baart ons zorgen. We zijn daarom in 2015 met de gemeente Almelo, hulpverlenende
instellingen en politie in gesprek gegaan om dit punt te bespreken. Onze instelling daarbij
was dat er korte lijnen zijn en mensen adequaat worden geholpen.
Dak- en thuislozen
In de prestatieovereenkomst met de gemeente Almelo hebben we vastgelegd dat we onze
verantwoordelijkheid in de maatschappelijke keten nemen bij een feitelijke woningontruiming
en ons verbonden voelen aan het motto ‘niemand hoeft op straat te slapen’. We proberen
dan ook het aantal uitzettingen zo laag mogelijk te houden. In 2015 hebben w e 14
huishoudens uit hun woning gezet. Bij dreigende uitzettingen waarbij kinderen betrokken
zijn, spannen we ons extra in om daadwerkelijke uitzetting te voorkomen. Dat is in 2015
gelukt: er zijn geen uitzettingen geweest waarbij kinderen betrokken waren.
Met Humanitas is in 2015 gesproken over de opvang van dak- en thuislozen. We hebben de
toezegging gedaan een appartement te leveren in het kader van het project ‘Housing First’.
Bij dit project worden mensen met een langdurig verleden zonder vaste woon- of
verblijfplaats gehuisvest. Humanitas zorgt hierbij voor de niet-vrijblijvende (bijna) dagelijkse
begeleiding. De betreffende woning wordt in 2016 geleverd.
Huurdersadviesraad
De huurdersadviesraad (HAR) heeft in mei 2015 afscheid genomen van voorzitter mevr. G.
Lentz-Fleming. Zij is opgevolgd door de heer H. Nieboer die eerder dat jaar als nieuw lid was
toegetreden.
Volgens een vooraf vastgesteld schema zijn er vier reguliere overlegvergaderingen met de
HAR gehouden. Daarnaast is er in meerdere sessies intensief vergaderd en onderhandeld
over de huurverhoging per 01 juli 2015. Voor zowel de HAR als voor STJA is hierbij een
acceptabel resultaat behaald. Omdat niet alle thema’s door de leden van de HAR gezamenlijk
opgepakt kunnen worden, is ervoor gekozen om met onderwerpgebonden werkgroepen te
gaan werken. In deze werkgroepen hebben ook andere belangstellende huurders zitting, naast
een of twee leden van de HAR. In 2015 zijn twee van deze werkgroepen actief geweest op
het terrein van de betaalbaarheid en de servicekosten.
Met de inwerkingtreding van de Woningwet per 1 juli 2015 is de positie van de
huurdersorganisatie versterkt. Ook participeert de HAR samen met de gemeente en de
corporaties in een werkgroep waarin wordt gesproken over de implementatie van de
Woningwet. Hierin wordt onder meer gesproken over de prestatieafspraken en de inzet op
37
het terrein van leefbaarheid. Daarnaast is de HAR betrokken geweest bij het opstellen van
het bod van STJA aan de gemeenten.
Bewonerscommissies
In veel appartementencomplexen van STJA is een bewonerscommissie actief. Deze
commissies behartigen de belangen van bewoners en organiseren daarnaast activiteiten. Aan
het eind van 2015 waren 21 bewonerscommissies actief (2014: 20). Iedere
bewonerscommissie heeft een eigen accountmanager binnen STJA die het contact
onderhoudt. De meest voorkomende gespreksonderwerpen in 2015 waren schoonmaak,
onderhoud, tuinonderhoud, veiligheid, aanpassingen in en aan het complex, leefbaarheid en
verkeers- en parkeerproblematiek.
De accountmanagers hadden in 2015 de beschikking over een beperkt budget ten behoeve
van zowel sociale als fysieke zaken in het betreffende complex. De lijnen tussen
accountmanager en commissie zijn kort. Overleg vindt vaak telefonisch of per e-mail plaats.
Minstens één maal per jaar heeft er een vergadering plaats waarbij ook de accountmanager en
de wijkbeheerder aanwezig zijn.
Klachten
Klachten dienstverlening
STJA hecht grote waarde aan tevreden klanten. Klachten over dienstverlening worden dan
ook serieus genomen en er wordt geprobeerd deze snel en adequaat te verhelpen. Klachten
over de dienstverlening worden geregistreerd en opgenomen in de kwartaalrapportage. Ze
worden bij de behandeling van deze rapportage door het bestuur met de raad van toezicht
besproken. In 2015 zijn er 63 klachten binnengekomen over de dienstverlening door STJA.
De aard van de klachten liep sterk uiteen. Alle klachten worden nauwgezet in behandeling
genomen en waar mogelijk wordt naar een passende oplossing gezicht. Helaas is dat niet
altijd mogelijk. Een aantal van de klachten had geen betrekking op STJA, zoals klachten over
een wegzakkend gemeentelijk trottoir of onvrede met de ingangsdatum van de huurtoeslag.
Ook klachten die betrekking hebben op beleidswijzigingen zoals ergernis over het
verminderen van het aantal keren glasbewassing, zijn weliswaar begrijpelijk maar leiden niet
tot aanpassing van het beleid. Het beleid wordt toegelicht en de achtergrond ervan uitgelegd.
Bij andere klachten, bijvoorbeeld die over het gedrag van medewerkers van STJA of
medewerkers van aannemers die namens ons werkzaamheden uitvoeren, wordt natuurlijk wel
actie ondernomen. Het komt ook voor dat er werkwijzen of instructies als gevolg van
klachten worden gewijzigd.
Regionale klachtencommissie
Per 1 januari 2015 heeft STJA zich aangesloten bij de klachtencommissie woningcorporaties
Twente e.o. Aan deze klachtencommissie nemen bijna alle corporaties uit Twente deel. Bij
38
deze commissie kunnen huurders een klacht over de dienstverlening van de corporatie
indienen. Voorwaarde is dat de klacht reeds bij de corporatie bekend is en in behandeling is
geweest. De behandeling van de klacht kan schriftelijk plaatsvinden, maar ook op een zitting
in het bijzijn van beide partijen. De klachtencommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden
en een lid aangewezen door de huurdersvertegenwoordiging van de desbetreffende
corporatie.
In 2015 is één klacht bij de commissie ingediend. Deze is in overleg tussen de huurder en ons
afgewikkeld, zonder dat de klachtencommissie een uitspraak heeft gedaan.
Huur
Huurbeleid
Eind 2015 was het huurbeleid van STJA voor de periode vanaf 2016 in concept gereed.
Vaststelling hiervan vindt in 2016 plaats.
Herintroductie servicekosten
In de tweede helft van de jaren ’90 heeft STJA diverse servicekosten niet langer in rekening
gebracht bij huurders. De werkzaamheden werden wel uitgevoerd. De kosten werden gedekt
door de jaarlijkse huurverhoging. Corporaties hadden destijds manoeuvreerruimte in de
bepaling van de hoogte hiervan. Inmiddels is deze beleidsruimte verdwenen en is
herintroductie van de servicekosten weer een thema. In 2014 heeft een gezamenlijke
werkgroep van de organisatie en de huurdersadviesraad geadviseerd over de wijze waarop dat
plaats zou kunnen vinden. In 2015 heeft hierover weer overleg plaatsgevonden. De HAR
heeft het voorstel besproken met alle bewonerscommissies en aansluitend formeel ingestemd
met herinvoering. De implementatie is inmiddels gestart. De servicekosten betreffen 75
subcomplexen met in totaal ongeveer 2.800 huishoudens. De complexen worden gefaseerd
benaderd. Met de bewoners wordt zorgvuldig gecommuniceerd en er worden heldere
afspraken gemaakt. De eerste voorschotten zullen per 1 oktober 2016 worden geïnd.
Passend toewijzen
Per 1 januari 2016 geldt het passend toewijzen vanuit de Woningwet. Hieronder wordt
verstaan dat een huishouden maximaal het toetsingsinkomen huurtoeslag mag hebben om te
worden gehuisvest in een woning waarvan de huur maximaal de aftoppingsgrens bedraagt.
Vanaf 1 juli 2015 zijn we gestart met het werken volgens deze regelgeving.
De inkomenstoets, die eerder deel uitmaakte van een tijdelijke regeling, is met de
inwerkingtreding van de Woningwet, structureel geworden. De ruimte om hogere inkomens
in een sociale huurwoning te huisvesten, is daarbij wat verruimd. Eind 2015 is beleid
vastgesteld over de voorrangsregels die worden toegepast bij het hanteren van de vrije ruimte
bij inkomen en met betrekking tot passendheid. De HAR heeft hierover een positief advies
uitgebracht.
39
Huurverhoging
Per 1 juli 2015 is een gemiddelde huurverhoging doorgevoerd van 2,0% (2014: 3,6%).
Huurbetaling
Het beleid van STJA is snel en adequaat te reageren bij een betalingsachterstand. Daarmee
proberen we een verdere escalatie te voorkomen. We werken hierbij samen met andere
organisaties. Zo hebben we in 2015 45 huurders aangemeld bij het meldpunt huurschulden
(2014: 36). Hier probeert men een structurele oplossing te vinden voor de problemen. Ook
attenderen we huurders op het project ‘schuldhulpmaatje’ en verwijzen we er een enkele keer
rechtstreeks naar door. We merken dat hiervan gebruik wordt gemaakt. Binnen dit project
worden vrijwilligers gekoppeld aan een huishouden met financiële problemen. Deze
vrijwilliger helpt bij het op orde brengen van de financiën en het doorbreken van de vicieuze
cirkel van schulden. Onze eerste indruk van dit project is positief.
Steeds meer mensen krijgen een bewindvoerder toegewezen voor hun financiële huishouding.
Ook brengen we huurders in contact met bemoeizorg, wanneer de indruk bestaat dat er veel
meer problemen spelen dan uitsluitend financiële.
We merken dat het aantal huurders dat met hoge schulden kampt, toeneemt. Vaak is er
sprake van achterstanden bij meerdere bedrijven, waardoor de terugbetaling moeizaam
verloopt. We zien ons hierdoor dan ook soms genoodzaakt de terugbetalingstermijnen te
verlengen en het maandelijkse bedrag te verlagen. Het is in dit verband een vee g teken dat
‘schuldhulpmaatje’ een wachtlijst kent en ook de rechtbank met achterstanden kampt bij het
uitspreken van onderbewindstellingen en aanwijzen van bewindvoerders.
Op bovengeschetste manier proberen we alert en op maat te reageren met als doel de
huurachterstanden te beperken en eraan bij te dragen dat de huurder weer grip krijgt op zijn
financiële situatie.
We proberen de huurbetalingen zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Per 31 december
vond 78% van de maandelijkse huurbetalingen plaats via een automatische incasso (2014:
77%).
Met al deze inspanningen is het in 2015 gelukt het aantal uitzettingen beperkt te houden tot
14 (2014: 17). De huurachterstand bij de woningen is ten opzichte van een jaar geleden iets
gedaald. Deze bedroeg per 31 december 2015 0,85% (2014: 0,9%). De achterstand bij de
gehele STJA-groep bedroeg per deze datum 1,0%. (2014: 1,0%).
Huurcommissie
In 2015 zijn er geen bezwaren tegen de huurverhoging ingediend bij de huurcommissie. Wel
heeft een huurder een verzoek ingediend bij de huurcommissie om huurverlaging vanwege
gebreken aan de woning. Deze huurder had geweigerd deel te nemen aan het
onderhoudsplan. De huurcommissie heeft de huurder in het gelijk gesteld. De huurprijs is
verlaagd en de gebreken zijn in het eerste kwartaal van 2016 verholpen.
40
In 2015 heeft de huurcommissie ook uitspraak gedaan in drie nog lopende zaken uit 2014.
Het betrof hier twee verzoeken van huurders om (tijdelijke) huurverlaging vanwege
onderhoudsgebreken. Het laatste verzoek kwam van STJA en ging om beëindiging van een
tijdelijke huurverlaging. De huurcommissie heeft alle verzoeken gehonoreerd.
Herstructurering
De buurt Rumerslanden is onderdeel van de wijk Sluitersveld en al jaren in herontwikkeling.
In oorsprong zouden in het hele gebied alle huurwoningen worden afgebroken en vervangen
worden door ambitieuze nieuwbouw. Door de crisis en andere gewijzigde omstandigheden is
dit plan vervangen door maatwerk. Grote delen van de buurt zijn gesloopt en al deels
herbouwd. Andere delen van de buurt hebben een onderhoudsbeurt gekregen van de
corporatie of van een commerciële partij, die de woningen hebben aangekocht voor de
verkoopmarkt in het starterssegment.
In het gebied rondom de Canadahof zijn de sloopplannen voor 45 boven/beneden woningen
en 100 eengezinswoningen gewijzigd in een onderhoudsplan. Deze plannen zijn in de periode
2012-2015 uitgevoerd. Zoals gebruikelijk heeft STJA ook bij de voorbereiding en uitvoering
van deze plannen getracht alles zo goed mogelijk met de bewonersvertegenwoordiging te
regelen. In tegenstelling tot het project Rumerslanden fase I en het project rond om de 56
woningen aan Klaas Tabakstraat e.o., is het in dit project niet gelukt om met een kleine groep
bewoners tot overeenstemming te komen. Deze groep, die vertegenwoordigd is in de
kerncommissie Rumerslanden fase II, is het niet eens met de aanpak van STJA. Na een lang
traject van overleggen en diverse procedures bij verschillende instanties heeft dit gel eid tot
een rechtszaak voor de rechtbank Almelo. In deze procedure, die in februari 2014 is
aangespannen, heeft de rechter bij vonnis van 08 september 2015, alle eisen van de
kerncommissie afgewezen. Helaas heeft dit niet geleid tot een definitief einde van dit geschil,
omdat op 01 december 2015 de kerncommissie hoger beroep tegen deze uitspraak bij het
Hof in Arnhem heeft aangetekend.
Leefbaarheid en wijkbeheer
Onze wijkbeheerders houden zich intensief bezig met het verbeteren van de leefbaarheid in
de wijken. Ze onderhouden contacten met bewoners en professionals in de wijk. Daarbij
nemen ze deel aan diverse overlegsituaties zoals het wijkfunctionarissenoverleg en
bijeenkomsten met bewonerscommissies.
Bewoners worden door hen aangesproken wanneer het onderhoud van tuin of portiek te
wensen overlaat. Wanneer dat geen effect sorteert, worden brieven verzonden tot in het
uiterste geval de rechter kan worden ingeschakeld. In 2014 is de rechter éénmaal
ingeschakeld om een uitspraak te doen in een conflict over de erfgrens van een woning. Deze
uitspraak is nog steeds niet gedaan, maar wordt medio 2016 verwacht. De wijkbeheerders
voeren veel gesprekken met bewoners. Deze gaan veelal over problemen rond leefbaarheid.
De wijkbeheerders bemiddelen bij overlastsituaties of verwijzen door naar professionals.
41
Zaken waar ze tegenaan lopen zijn: geluidsoverlast (zowel veroorzaakt door bewoners als
huisdieren), huiselijk geweld, verwarde bewoners, stank, fout parkeren van fietsen en auto’s.
Samen met de politie worden tips aan bewoners gegeven over bijvoorbeeld inbraakpreventie.
In enkele ouderencomplexen is in samenwerking met de brandweer voorlichting aan
bewoners gegeven over brandpreventie.
Vrijwilligers
Het belang van vrijwilligers in onze participatiesamenleving neemt steeds meer toe. Mensen
blijven steeds langer zelfstandig wonen en soms heeft men ondersteuning nodig bij bepaalde
taken. Bij STJA is 40% van de hoofdhuurders 65 jaar of ouder en met name het aantal
hoogbejaarden is de afgelopen jaren flink toegenomen. Juist voor deze groep is het prettig
dat er vrijwilligers zijn die zich voor hen inzetten. Dat kan zijn in de vorm van het
lidmaatschap van een bewonerscommissie of huurdersadviesraad. Er zijn ook vele
vrijwilligers die zich inzetten voor allerhande praktische zaken in de complexen. Hierbij moet
worden gedacht aan het controleren en vervangen van verlichting in algemene ruimtes, het
sneeuw- en ijsvrij maken en houden van entrees, het opruimen van zwerfvuil rondom
complexen, het uitvoeren van lichte werkzaamheden in het groen en het verzamelen van oud
papier. Kortom vrijwilligers zijn niet meer weg te denken uit de maatschappij en bij STJA.
Voor de wijkbeheerders zijn de vrijwilligers vaak ook het eerste aanspreekpunt in een
complex. We waarderen hun inzet bijzonder en organiseren daarom jaarlijks een bijeenkomst
waar de vrijwilligers elkaar kunnen ontmoeten. Deze bijeenkomst gaat gepaard met een leuke
activiteit en een hapje en drankje.
Kwaliteitsborging
De afgelopen jaren kende STJA een tweetal externe pijlers waarop het kwaliteitsbeleid rustte.
Het ISO 9001-systeem en het KWH-Huurlabel. Voor verankering in de organisatie van het
kwaliteitsdenken zijn daarnaast twee kwaliteitscoördinatoren aangesteld en is het
kwaliteitsteam, met deelname vanuit alle geledingen van het bedrijf, in het leven geroepen. In
2013 is echter, vanuit kostenoverwegingen en het feit dat de kwaliteitsscore al jaren ruim
boven het gemiddelde in de sector lag, het besluit genomen om afscheid van het KWH Huurlabel te nemen. Dit besluit is in 2014 geëffectueerd.
In 2014 werd duidelijk dat de Aedes Benchmark gebruik maakte van de resultaten van de
KWH-metingen ten aanzien van de klanttevredenheid. Dit heeft geleid tot het besluit om een
nieuwe -zij het beperkte- overeenkomst met KWH aan te gaan, omdat STJA wenst deel te
nemen aan de sectorbenchmark. Sinds maart 2015 neemt STJA dan ook weer deel aan de
KWH onderzoeken, echter zonder de afname van het volledige Huurlabel. Nog steeds zijn de
resultaten onveranderd hoog en liggen deze boven het landelijk gemiddelde. Voor de
onderdelen woning zoeken, woning betrekken, huur opzeggen en reparatieverzoeken zijn
respectievelijk de volgende cijfers behaald: 8.0, 7.9, 7.9 en 8.4.
42
De ISO audit 2015 heeft door capaciteitsproblemen bij de TÜV pas in januari 2016
plaatsgevonden. Ook nu heeft de audit geen afwijkingen of zwaarwegende opmerkingen
opgeleverd en is het label weer voor een jaar gecontinueerd.
Maatschappelijk beheer
Met de inwerkingtreding van de Woningwet per 1 juli 2015 zijn de maatschappelijke
activiteiten van corporaties ingekaderd. Dit betekent een drastische wijziging van het
overheidsbeleid. In het najaar van 2010 kregen we in de ‘corporatierondebrief’ nog te horen
dat de minister van mening was dat onze inzet op het terrein van het ‘regie willen nemen op
de meer maatschappelijke thema’s als arbeidsparticipatie, schooluitval, integratie, gezondheid
en veiligheid’ kon worden versterkt. Enkele jaren later is het beleid dat corporaties geen
enkele rol meer spelen op dit terrein. Dat is met name erg jammer voor degenen die
profiteerden van onze inzet.
STJA heeft in de tweede helft van 2015 haar maatschappelijke activiteiten beoordeeld op de
passendheid binnen de wetgeving. Dat had de volgende consequenties.





Alle sponsoring is beëindigd. Het gaat hier hoofdzakelijk om ideële organisaties die
activiteiten ontplooien die gericht zijn op zorg en leefbaarheid;
De uitreiking van de St. Josephpenning, die een jaarlijkse een geldbedrag
vertegenwoordigt van € 7.500 voor een leefbaarheidsbevorderend initiatief, is
beëindigd;
De bijdrage van € 26.000 per jaar voor het traject ‘voorschoolse educatie’ in de
Rumerslanden, (dat een direct uitvloeisel was van de hierboven genoemde
‘corporatierondebrief’) wordt beëindigd na afloop van de contractueel aangegane
periode en eindigt aan het eind van het schooljaar 2015-2016;
De inzet van STJA bij ondersteuning bij het voeren van de administratie van de
Stichting Jeugdsportfonds Almelo en de Stichting Jeugdcultuurfonds Almelo zal per
1 januari 2017 worden beëindigd;
Diverse gebruiksovereenkomsten met maatschappelijke organisaties die (bedrijfs -)
ruimtes om niet in gebruik hadden (veelal voor de opslag van goederen) zijn
opgezegd.
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft aan het eind van het jaar schriftelijk
bevestigd dat een drietal gebruiksovereenkomsten zijn toegestaan onder de Woningwet. Het
betreft hier:

De voormalige Egbertuskerk.
- Dit pand is incourant. Diverse pogingen zijn gedaan het pand te verkopen of
er een andere bestemming aan te geven. Door de crisis en de malaise op de
vastgoedmarkt is dat tot op heden niet gelukt. Daarom is het pand in gebr uik
gegeven aan de Voedselbank Almelo, die het gebruikt als opslagruimte voor
goederen en uitgiftepunt van de wekelijkse voedselpakketten. Wekelijks
43


worden hier rond de 200 pakketten samengesteld en uitgegeven. Een
substantieel deel van de ontvangers hiervan betreft huurders van de Almelose
corporaties.
De Ruinck
- In de wijk Rumerslanden is de gehele sociale huurwoningenvoorraad
eigendom van STJA. De voorgestane transformatie van deze jaren 50-wijk is
niet volledig uitgevoerd. Een aantal woningen dat gesloopt zou worden is in
stand gebleven en in plaats daarvan opgeknapt. Het voormalige kantoorpand
van textielfabrikant Hedeman in dit gebied is gerenoveerd en in gebruik
gegeven aan de maatschappelijke instelling de Nieuwe Organisatie. Als
tegenprestatie zet de Nieuwe Organisatie extra in op de begeleiding van
kinderen en jongeren in het betreffende gebied en worden activiteiten voor
deze groep ontwikkeld.
Wijkcentrum Arendsboerweg
- Bij een vastgoedtransactie is dit wijkcentrum een aantal jaar geleden in ons
bezit gekomen. Nadat de gemeente Almelo de subsidie stopzette, werd de
exploitatie bedreigd. Daarop is het jeugd- en wijkcentrum in gebruik gegeven
aan het bestuur. In het pand worden diverse activiteiten georganiseerd die
gericht zijn op met name de jeugd en de ouderen in de wijk.
Sponsoring
Een beperkt aantal organisaties heeft in 2015 nog een sponsorbijdrage ontvangen. Het betrof
hier o.m. de multiculturele manifestatie Rembrandtfiësta, de kindervakantiedagen in
Bornerbroek en een bijdrage aan de stichting de Slinger. Zoals hierboven reeds v ermeld is
eind 2015 besloten tot het stopzetten van alle sponsoring.
44
V. Productie en proces
Omvang bezit
Per 31 december 2015 heeft STJA 5.333 woningen in eigendom (2014: 5.409 woningen). In
vergelijking tot 2014 zijn dit 76 woningen minder. De afname betreft woningverkopen. In het
volgende overzicht is de wijziging in de portefeuille weergegeven.
Omschrijving
2015
Aantal
Omvang bezit op 1 januari
Mutaties boekjaar
 Nieuwbouw
 Wijziging van koop naar huur
 Sloop
 Verkoop aan aannemer in verband met
herstructurering
 Verkoop aan toegelaten instelling
 Verkoop aan particulieren
2013
Aantal
2012
Aantal
5.409
5.487
5.528
5.545
–
–
–
–
–
30
1
-37
22
1
-12
-32
–
Omvang bezit op 31 december
2014
Aantal
-6
-6
–
–
-18
-48
–
–
-44
-35
-28
-76
-78
-41
-17
5.333
5.409
5.487
5.528
Het overgrote deel van het bezit van STJA is ondergebracht in de toegelaten instelling. Het
bezit in de verbindingen wordt afgebouwd. In 2015 zijn hiervoor derden ingeschakeld. Dat
heeft nog niet tot veel resultaat geleid. Afbouw van het bezit in de verbindingen krijgt in 2016
blijvend extra aandacht. De verdeling van het bezit over de rechtspersonen per jaareinde is als
volgt:
Omschrijving
2015
Aantal
2014
Aantal
2013
Aantal
2012
Aantal
 Toegelaten instelling
 V.O.F.’s
 B.V.’s
5.268
47
18
5.342
47
20
5.404
63
20
5.443
63
22
Totaal
5.333
5.409
5.487
5.528
De activiteiten van STJA vinden nagenoeg geheel plaats in de gemeente Almelo. Daarnaast is
sprake van activiteiten in de gemeenten Dinkelland en Wierden.
45
De verdeling van het bezit over de verschillende gemeenten per jaareinde ziet er als volgt uit:
Gemeente




2015
Aantal
Almelo
Dinkelland
Wierden
Tubbergen
2013
Aantal
2012
Aantal
5.273
5
55
5.349
5
55
–
5.408
5
55
19
5.449
5
55
19
5.333
5.409
5.487
5.528
–
Totaal
2014
Aantal
In het navolgende overzicht is de samenstelling van het bezit naar type woning weergegeven.
Type woning





2015
Aantal
2015
%
2014
%
2013
%
2012
%
Eengezinswoningen
Boven-benedenwoningen
Etagewoningen
Appartementen
Zorgwoningen
1.900
715
1.176
987
2665
35,6
13,4
22,1
18,5
5,0
36,5
13,2
21,7
18,3
5,4
37,0
13,0
21,4
18,2
5,6
37,5
12,9
21,3
17,9
5,6
Subtotaal
 Onzelfstandige woningen
5.044
289
94,6
5,4
95,1
4,9
95,2
4,8
95,2
4,8
Totaal woningen
 Woonwagen
5.333
1
100,0
0,0
100,0
0,0
100,0
0,0
100,0
0,0
Totaal bezit
5.334
100,0
100,0
100,0
100,0
De samenstelling op basis van huurprijsklasse ziet er als volgt uit:
Huurprijsklasse





2015
Aantal
Goedkoop ( ≤ € 403,06)
Betaalbaar (€ 403,07 – ≤ € 618,24)
Duur tot huurtoeslaggrens (€ 618,25 – ≤ € 710,68)
Duur vanaf huurtoeslaggrens (> € 710,68)
Niet zelfstandig
Totaal
5
2015
%
2014
%
2013
%
1.006
3.235
520
284
289
18,9
60,6
9,7
5,3
5,4
19,0
61,0
11,0
4,0
5,0
20,0
60,0
11,0
4,0
5,0
5.334
100,0
100,0
100,0
De definitie van ‘onzelfstandige wooneenheden’ zoals gehanteerd door Corpodata, is hier toegepast. Dat heeft
een verschuiving van 26 woningen van ‘zorgwoningen’ naar ‘onzelfstandige wooneenheden’ tot gevolg.
46
Zorgvastgoed
Een van de taken van corporaties is het huisvesten van ouderen en mensen die aangewezen
zijn op zorg. Corporaties bezitten dan ook veelal woningen die hierin voorzien, zoals
aanleunwoningen en zorgcomplexen. De regelgeving op dit terrein verandert in een s nel
tempo. STJA heeft hier een strategie voor uitgezet en is bezig deze vorm te geven.
Het bewonersbestand van STJA vergrijst. Van onze bewoners is 40% ouder dan 65 jaar en
we hebben diverse complexen die specifiek bedoeld zijn voor ouderen of mensen die
aangewezen zijn op zorg. Meerdere complexen waar intramurale zorg wordt verleend lopen
een verhoogd risico op verhuurbaarheidsproblemen door de introductie van het scheiden van
wonen en zorg. In 2015 is afdoende geanticipeerd op deze ontwikkelingen.



Theresiahof Bornerbroek
- Dit complex van 26 intramurale grondgebonden woningen is via een
collectief contract verhuurd aan TriviumMeulenbeltZorg. Door de scheiding
van wonen en zorg worden hier verhuurproblemen voorzien. Samen met
TMZ is gezocht naar een oplossing. Gesproken wordt over een transitie van
de doelgroep intramuraal naar extramuraal waarbij er tevens een aantal
infrastructurele zorgvoorzieningen in het gebouw worden aangebracht. Deze
transitie zal een langjarig karakter hebben, aangezien de indicatiestelling van
de huidige bewoners onbeperkt gerespecteerd blijft. Er zal mogelijk een
langjarig collectief huurcontact met TMZ worden aangegaan.
Klokkenbelt Almelo
- Het voormalige verpleeg- en verzorgingshuis ‘De Klokkenbelt’ in Almelo is
in 2014 geschikt gemaakt voor de tijdelijke huisvesting van bewoners van
verpleeghuis Eugeria aan de overkant van de straat. Deze periode van
interimhuisvesting loopt tot 1 januari 2017. In 2015 is gezocht naar een
passende bestemming voor de periode daarna. Aan het eind van het jaar was
er in principe overeenstemming bereikt met meerdere zorgorganisaties over
de realisatie van in ongeveer 80 intramurale woningen en
dagbestedingsruimtes. Ook zijn er plannen voor de komst van een
gezondheidscentrum in het gebouw. Met de zorgorganisaties zullen langjarige
huurcontracten worden aangegaan.
Korte Oosteres 5-15 Almelo
- Zes woningen aan de Korte Oosteres 5 tot en met 15 werden verhuurd aan
de J.P. van den Bentstichting. De tussenmuren waren weggehaald en het
complex werd gebruikt voor de intramurale huisvesting van cliënten. Door de
gewijzigde regelgeving dreigde ook hier leegstand. Samen met de huurder is
een plan uitgewerkt dat erin resulteerde dat de woningen zijn verbouwd.
Woningscheidende muren zijn weer aangebracht en de panden bestaan weer
uit individuele woningen. De woningen zijn via een collectief contract voor
een periode van tien jaar verhuurd aan de J.P. van den Bentstichting, die zelf
zorgt voor verhuur aan individuele cliënten. De werkzaamheden zijn
47

afgerond in 2015. Ook voor het pand Korte Oosteres 17 werd een nieuwe
huurovereenkomst afgesloten.
Totale zorgvastgoed
- Het zorgvastgoed van STJA maakt in aantal ruim 10% uit van de totale
vastgoedportefeuille. De huurinkomsten uit collectieve contracten met
zorgorganisaties maken 16% uit van de totale huurinkomsten. Bij
zorgvastgoed worden collectieve contracten afgesloten voor langjarige
periodes, waarbij het leegstandsrisico wordt afgedekt. De gemiddelde
resterende looptijd van de huurcontracten in het zorgvastgoed bedraagt circa
15 jaar. Voor zover mogelijk is adequaat ingespeeld op ontwikkelingen en
daardoor zijn de risico’s, verbonden aan de zorgvastgoedportefeuille, zeer
beperkt.
Opgeleverde nieuwbouw
In 2015 zijn geen nieuwbouwprojecten opgeleverd.
Groot onderhoud
In 2015 zijn de volgende activiteiten verricht in het kader van groot onderhoud:


Het project aan de Korte Oosteres 5-15 te Almelo is afgerond. Voor een nadere
toelichting op het project wordt verwezen naar de paragraaf ‘Zorgvastgoed’.
Bij woonzorgcentrum Buurstede wordt groot-onderhoud uitgevoerd. Gevels en
daken worden verbeterd; inbouwelementen worden deels vervangen, extra liften
worden aangebracht ter verbetering van de ontsluiting en parkeervoorzieningen
worden uitgebreid. Dit project wordt afgerond in 2016.
Projecten in voorbereiding / uitvoering
In de gemeente Almelo
In 2015 heeft de voorbereiding plaatsgevonden van een aantal toekomstige transitieprojecten
in het zorgvastgoed. De projecten Klokkenbelt en Theresiahof Bornerbroek staan reed s
beschreven onder paragraaf ‘Zorgvastgoed’.
In de gemeente Dinkelland
Begin 2015 werd gestart met de bouw van de ‘Dokter Eekmanhof’ in Denekamp. Dit
complex omvat 16 verpleeghuisplaatsen voor bewoners met een psychogeriatrische beperking
in de categorie licht, 16 verpleeghuisplaatsen voor bewoners met een beperking in de
categorie zwaar en zes zelfstandige appartementen voor zelfredzame bewoners. Daarnaast is
er ruimte voor dagbesteding en kantoorruimte. Het complex wordt verhuurd aan
48
zorgorganisatie Carintreggeland, die verantwoordelijk is voor de zorg en de toewijzing. Met
Carintreggeland is een huurcontract van 20 jaar overeengekomen. De zes zelfstandige
appartementen worden door STJA regulier verhuurd.
De dokter Eekmanhof wordt in de zomer van 2016 opgeleverd. Met de voltooiing ervan
wordt voorzien in de behoefte aan huisvesting en zorg voor deze doelgroep. De
architectonische fraaie uitvoering sluit aan bij de kleinschalige bebouwing in de buurt.
Hiermee wordt een mooie invulling gegeven aan een kale plek in het hart van het dorp, die
jarenlang voor velen een storend element was. De totale stichtingskosten van het project
worden geraamd op € 10 miljoen.
Verkoop
In 2015 heeft STJA 76 woningen verkocht (2014: 72 woningen). Hiervan waren 74 woningen
afkomstig uit de toegelaten instelling (2014: 56 woningen) en 2 woningen uit een B.V. (2014:
16 woningen). Van de 74 woningen uit de TI werden 42 woningen verkocht aan
particulieren. In navolgend overzicht is weergegeven aan wie de verkoop van deze 42
woningen heeft plaatsgevonden.
Verkoop aan




2015
Aantal
Zittende huurders
Huurder andere huurwoning
Starter woningmarkt
Vanuit koopwoning
Totaal
Gemiddelde verkoopprijs zittende huurder (€)
Gemiddelde verkoopprijs vrije markt (€)
Gemiddelde verkoopprijs vrije markt/WOZ-
2014
Aantal
2013
Aantal
2012
Aantal
10
25
8
9
13
17
10
8
7
13
11
8
4
20
4
42
48
32
28
105.000
121.000
127.000
114.000
127.000
110.000
125.000
125.000
98,0
94,0
89,0
95,0
–
waarde (in %)
De doorstroming vanuit de huur naar de koop is aanzienlijk. Voor starters daarentegen blijkt
het steeds moeilijker te worden een (huur)woning te kopen. In 2012 bestond 71% van de
particuliere kopers nog uit starters. Het percentage is geleidelijk aan teruggelopen naar 19%
in 2015.
De overige 32 woningen uit de TI betroffen woningen in de wijk Rumerslanden die in
onbewoonde staat zijn verkocht aan twee aannemers. Met deze aannemers is in de
koopovereenkomsten de kwalitatieve verplichting opgenomen om de woningen op te
knappen. Aansluitend worden de koopwoningen op de markt gebracht, waarbij de
voormalige huurder het recht van eerste koop heeft. Voor de verkoop aan de aannemers is
49
vooraf toestemming gevraagd en verkregen van het ministerie. De gemiddelde verkoopp rijs
van de 32 woningen aan de aannemers bedroeg € 53.000 (2014: € 65.800). Het grote
prijsverschil wordt veroorzaakt doordat 30 van de 32 woningen tot een kleiner en kwalitatief
minder woningtype behoren dan de woningen die in 2014 zijn verkocht.
Van de vorige woonsituatie van de particuliere kopers is de volgende informatie voorhanden:
Vorige woonsituatie
2015
%
 Inwonend
 Huurder
 Eigenaar
Totaal
2014
%
2013
%
2012
%
19
60
21
21
62
17
34
41
25
71
18
11
100
100
100
100
De herkomst van de kopers met als vorige woonsituatie huurder is als volgt:
Herkomst




2015
Aantal
STJA (koop eigen woning)
STJA (andere woning)
Beter Wonen
Andere verhuurder
Totaal
2015
%
10
2
8
5
40
8
32
20
25
100
Planmatig onderhoud
Planmatig onderhoud wordt bij voorkeur collectief uitgevoerd. De voordelen hiervan zijn de
beperking van de overlast voor de bewoners, efficiencyvoordeel en kostenbesparingen door
de schaalomvang. In 2015 is in 64 complexen planmatig onderhoud uitgevoerd. Bij 24
complexen had dit planmatig onderhoud uitsluitend betrekking op het vervangen van
kitvoegen in keuken en badkamer. In de overige 40 complexen bestonden de werkzaamheden
uit planmatig schilderwerk, reinigen van mechanische ventilatiekanalen, vervanging van
keukens en cv-ketels, doucherenovatie en dakonderhoud.
In het complex Buurstede is gestart met een opwaardering van het totale complex. Hier is
naast planmatig onderhoud ook groot-onderhoud uitgevoerd (zie ‘Groot onderhoud’). Naast
de daar genoemde werkzaamheden heeft er planmatig schilderwerk plaatsgevonden, zijn
keukens vervangen, de algemene ruimtes opgeknapt en heeft er onderhoud aan het dak
plaatsgevonden waarna hierop zonnepanelen zijn aangebracht.
In totaal was er met het planmatig onderhoud in 2015 een bedrag gemoeid van € 3.057.000
(2014: € 3.024.000).
50
Om een de actuele stand van zaken rond de onderhoudsstaat van onze voorraad in beeld te
brengen, heeft in 2015 een conditiemeting plaatsgevonden. Zie hiervoor de paragraaf
‘Strategisch voorraadbeleid’.
Klachtenonderhoud
Het klachtenonderhoud wordt grotendeels door onze eigen onderhoudsdienst uitgevoerd. In
2015 zijn er 2.862 reparatieverzoeken in het kader van het klachtenonderhoud uitgevoerd
(2014: 3.075). In veel gevallen leidde dit tot aanvullende werkopdrachten, waardoor er in
totaal 4.838 werkopdrachten zijn uitgegaan (2014: 5.199). De meest voorkomende
werkzaamheden hadden betrekking op het verhelpen van elektrastoringen, het herstellen van
reservoirs en kranen, sloten, cilinders en kapotte deurkrukken. Ook werden veel niet meer
goed sluitende ramen en deuren hersteld. Met de werkzaamheden was een bedrag gemoeid
van € 886.000 (2014: € 880.000).
Het gemiddelde bedrag per uitgevoerde werkopdracht was € 183 (2014: € 270). Het aantal
unieke woningen waarop de reparatieopdrachten betrekking hadden was met 2.242 redelijk
vergelijkbaar aan 2014 toen er in 2.333 woningen werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarmee
is in 2015 in 41% van onze woningen reparatieonderhoud uitgevoerd (2014: 44%). Dat
betekent dat onze onderhoudsdienst niet jaarlijks in alle woningen komt. Met de bedrijven
die periodiek de veiligheidskeuringen en het onderhoud aan cv-installaties uitvoeren, zijn
afspraken gemaakt over het doorgeven van signalen over gevaarlijke onderhoudssituaties.
Waar gewenst ondernemen we dan actie.
Mutatieonderhoud
In 2015 is in 598 woningen mutatieonderhoud uitgevoerd (2014: 557). Het gemiddelde
bedrag dat per woning aan mutatieonderhoud werd besteed, was € 1.073 (2014: € 920). Bij de
vertrekkende huurder werd gemiddeld € 156 in rekening gebracht (2014: € 119).
Mutatiekosten in een woning waar sprake is van een uitzetting zijn altijd hoger. Het
gemiddelde bedrag hier bedroeg € 2.640 (2014: € 1.800). Hiervan werd gemiddeld € 2.100 in
rekening gebracht bij de vertrekkende huurder (2014: € 950).
Serviceabonnement
Huurders van complexen waar geen huismeester actief is, kunnen een serviceabonnement
afsluiten. Afhankelijk van het feit of men een woning uit de kernvoorraad of daarbuiten
huurt, betaalt men een maandelijkse bijdrage van € 5,00 respectievelijk € 6,15. Bij de
abonnementhouders wordt dan een bepaald deel van het zogenaamde huurdersonderhoud
door STJA uitgevoerd. Eind 2015 waren er 4.470 woningen waarbij het mogelijk was een
abonnement af te sluiten. Het aantal abonnees bedroeg 3.908, hetgeen 87% van het
51
potentieel aantal was (2014: 89%). Het serviceabonnement was in 2015 licht verliesgevend.
De inkomsten bedroegen € 235.500, terwijl de uitgaven € 241.000 bedroegen. De voorgaande
twee jaar was het abonnement kostendekkend. De top drie van uitgaven was onveranderd ten
opzichte van 2014: sanitaire voorzieningen, hang- en sluitwerk en riolering.
Begin 2016 wordt met de huurdersadviesraad gesproken over de nieuwe tariefstelling vanaf
juli 2016.
Door huurders zelf aangebrachte voorzieningen
STJA wil dat mensen zich thuis voelen in hun woning. We staan dan ook positief tegenover
het aanbrengen van veranderingen door huurders, mits hierbij aan veelal technische eisen
wordt voldaan. In 2015 zijn 66 vergunningen verstrekt voor zelf aangebrachte voorzieningen
(2014: 90).
De top drie van vergunningen had betrekking op keukenaanpassingen, overkappingen en
schuttingen. Elf huurders ontvingen in 2015 bij het einde van de huurperiode een vergoeding
voor een wijziging die door STJA werd overgenomen (2014: 12). Deze vergoedingen hadden
betrekking op keukenaanpassingen, badkameraanpassingen en isolerende maatregelen en een
dakraam. De gemiddelde vergoeding bedroeg € 720 (2014: € 750).
Strategisch voorraadbeleid
STJA heeft een strategisch voorraadbeleid (SVB) dat in januari 2013 is vastgesteld. Dit
strategische document is nog steeds geldend en in gebruik. Om het SVB te actualiseren , zijn
in 2015 verschillende trajecten gestart. Deze trajecten moeten leiden tot een totale
vernieuwing van het beleid in 2017. De stappen in 2015 waren de volgende:



Door de corporaties en de gemeente Almelo is in het kader van de evaluatie van de
Woonvisie en de prestatieafspraken een afspraak gemaakt, om de actuele en de
toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in kaart te brengen. Op deze wijze
wordt de behoefte aan sociale huurwoningen objectief en meetbaar zichtbaar
gemaakt en kan de nader te bepalen wensportefeuille hieraan gespiegeld worden. De
onderzoeksvragen zijn inmiddels gezamenlijk geformuleerd. De gemeente is de
trekker van deze activiteit en heeft inmiddels de opdracht aan het bureau ABF
verstrekt;
STJA heeft bureau RIGO opdracht gegeven het bezit van STJA te spiegelen aan het
recente regionale woningmarktonderzoek dat dit bureau in het derde kwartaal van
2015 heeft opgeleverd;
Alle complexen zijn opnieuw ingedeeld in subcomplexen, waardoor beheer,
onderhoud en onderhoudskosten separaat inzichtelijk gemaakt kunnen worden;
52



Er is een planning en plan van aanpak opgesteld voor de actualisatie van het
strategisch voorraadbeleid. Twee bureaus is verzocht een offerte uit te brengen voor
ondersteuning van de herijking van het portefeuillebeleid;
De verkoopvoorraadlijst is herijkt;
In 2015 heeft externe validatie van de interne conditiemetingen bij STJA
plaatsgevonden door bureau Kontek uit Hoofddorp, bij ongeveer tien procent van
het woningbezit. De conditiemetingen zijn uitgevoerd voor zowel de “schil” van de
woningen als wel voor een groot deel van de inbouwvoorzieningen. Alle
conditiemetingen zijn conform NEN 2767 uitgevoerd. Op basis van het onderzoek
kan geconcludeerd worden dat de technische staat van het woningbestand voor het
overgrote deel als goed gekwalificeerd kan worden. Voor enkele complexen geldt het
predicaat redelijk. In termen van de NEN 2767 betekent dit dat de meeste
complexen met een cijfer 2 worden gewaardeerd op een schaal van 1 t/m 6. Cijfer 1
wordt daarbij voor nieuwbouw gehanteerd.
Energie en duurzaamheid
Beleid en verrichte activiteiten
Het beleid van STJA ten aanzien van energie en duurzaamheid richt zich voornamelijk op het
treffen van maatregelen in combinatie met de uitvoering van planmatig onderhoud. In dat
kader zijn in 2015 274 cv-ketels vervangen door zuinige HR-ketels. In een drietal
appartementencomplexen, Tolhuis, Franciscanessenhof en Oranjestaete, is de verlichting in
de algemene ruimtes vervangen door energiearme LED-verlichting.
In 2015 zijn op het dak van woonzorgcentrum Buurstede zonnepanelen geplaatst. Van de
opbrengst hiervan zijn nog geen resultaten bekend.
In 2013 zijn zonnepanelen geplaatst op de werkplaats van STJA en het naastgelegen complex
de Rosmolen. Deze beide installaties leverden in 2015 24.800 kWh. Gemeten naar het
gemiddelde gebruik van alle Nederlandse huishoudens (3.340 kWh per jaar) hebben beide
installaties genoeg elektra geproduceerd om 7,3 huishoudens een jaar van stroom te kunnen
voorzien. Energiezuinigheid is niet alleen een technisch of bouwkundig vraagstuk, maar vergt
ook aanpassing van gedrag. Wij zijn daarmee bezig. Op dit moment loopt bij ons een project
dat gericht is op energiebewust gedrag en energievermindering bij bewoners. Per 1 juli
hebben 89 huurders een tablet en een slimme meter ontvangen waarmee ze meer zicht
krijgen op hun energieverbruik en de mogelijkheden om dat verbruik te verminderen. Dit
project loopt door tot na het stookseizoen 2015-2016. In de zomer van 2016 wordt de balans
opgemaakt. Indien dan blijkt dat deze bewustwordingscampagne daadwerkelijk tot
aantoonbaar minder energieverbruik heeft geleid, kan besloten worden het project voort te
zetten en uit te breiden met nieuwe deelnemers.
53
Energielabeling
Ons woningbezit is beoordeeld op energielabels. Met deze labels wordt aangegeven hoe
energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. De indeling varieert van
A++ tot en met G. Hierbij staat A++ voor zeer zuinig en G voor verkwistend. Op het
moment dat een huurder een huurcontract ondertekent, ontvangt hij het individuele
certificaat van zijn woning. Onderstaand overzicht vermeldt de verdeling van de
energielabels.
Energielabel








A
B
C
D
E
F
G
Niet bekend
 Verpleeg-/zorgplaatsen en collectieve
verhuur
Totaal
2015
Aantal
2015
%
2014
Aantal
2014
%
2013
Aantal
2013
%
322
812
1.830
1.150
655
155
54
2
6,1
15,4
34,7
21,8
12,4
2,9
1,0
0,0
328
815
1.841
1.169
683
162
54
2
6,2
15,3
34,6
21,9
12,8
3,1
1,0
0,0
319
814
1.823
1.153
744
187
55
22
5,9
15,1
33,7
21,3
13,8
3,5
1,0
0,4
4.980
288
94,5
5,5
5.054
288
94,9
5,1
5.117
287
94,7
5,3
5.268
100,0
5.342
100,0
5.404
100,0
54
VI. Organisatie
Samenstelling personeelsbestand
Ultimo 2015 had STJA 53 medewerkers (2014: 52) in dienst. De verdeling man/vrouw was
32/21 (2014: 32/20). Het aantal fte’s bedroeg ultimo 2015 44,8 (2014: 45,0).
STJA houdt het personeelsbestand beperkt tot maximaal 1 fte per 100 woningen. Per 31
december 2015 bedroeg dit cijfer 0,85 (2014: 0,84).
De leeftijdsopbouw van het personeel per jaareinde (in %) is als volgt:
Omschrijving





2015
Aantal
< 25 jaar
25 – 34 jaar
35 – 44 jaar
45 – 54 jaar
≥ 55 jaar
Totaal
2015
%
2014
Aantal
2014
%
–
–
–
–
2
14
19
18
3,8
26,4
35,8
34,0
4
13
20
15
7,7
25,0
38,5
28,8
53
100,0
52
100,0
Gemiddelde leeftijd van de medewerkers
49,0
48,0
Gemiddeld dienstverband in jaren
16,0
16,0
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim bedroeg in 2015 4,0% (2014: 2,1%). Exclusief zwangerschapsverlof
bedroeg het percentage 3,85%.
Het percentage is behoorlijk gestegen ten opzichte van vorig jaar. Er waren meer
ziekmeldingen en meer unieke personen die zich ziek meldden. Ook lag de duur van het
aantal ziektedagen hoger dan in 2014.
2015
Aantal
2014
Aantal
2013
Aantal
2012
Aantal
 Aantal ziekmeldingen
 Aantal unieke personen
 Totaal aantal ziektedagen
54
31
422
35
21
220
47
27
191
45
32
270
 Verzuimpercentage (%)
4,0
2,1
1,9
1,8
55
Organisatiewijziging
Veel aandacht en energie is gestoken in de voorbereiding van de reorganisatie. Een
uitgebreide beschrijving van deze voorbereiding treft u aan in het bestuursverslag.
Opleiding en training
STJA besteedt aandacht aan het volgen van opleidingen door medewerkers. In 2015 werd
€ 7.440 besteed aan functiegebonden opleidingen en € 12.280 aan opleidingen in het kader
van het loopbaanontwikkelingsbudget.
Agressie-incidenten
In 2015 zijn acht agressie-incidenten gemeld. Het betrof voornamelijk verbale agressieuitingen van bewoners in de richting van medewerkers. In een aantal gevallen werden
bedreigingen geuit. Alle zaken hadden betrekking op kantoormedewerkers. Wij tolereren
geen agressie van huurders of woningzoekenden naar onze medewerkers toe. We begrijpen
dat mensen soms geïrriteerd zijn, maar dit kan geen reden zijn om medewerkers agressief te
benaderen of te bedreigen. Er vinden dan ook sancties plaats na een dergelijk voorval. In
2015 varieerden deze van het sturen van een eerste waarschuwingsbrief tot het doen van
aangifte bij de politie en het stopzetten of opschorten van de dienstverlening.
Arbeidsomstandigheden
In april 2015 raakte een medewerker tijdens zijn werk licht gewond (vinger
gebroken).Aangezien er geen sprake was van een ziekenhuisopname is er formeel geen sprake
van een arbeidsongeval. De omgang met dit soort situaties zal worden meegenomen in de
risico-inventarisatie en evaluatie die in 2016 weer wordt uitgevoerd. Gelijktijdig met deze
inventarisatie zal in 2016 aan medewerkers de mogelijkheid worden geboden van een
periodiek medisch onderzoek.
In 2015 is een start gemaakt met de vervanging van de verlichting op de werkplekken. De
uitvoering vindt verder plaats in 2016.
Communicatie
Via onze website www.stja.nl kunnen onze bewoners bij ons terecht voor informatie over
STJA. Publicaties worden hier vermeld en men kan er ook reparatieverzoeken indienen. De
website is verouderd. Vernieuwing zal gelijktijdig plaatsvinden met andere activiteiten in het
kader van de digitaliseringsslag. De Woonlijn verschijnt sinds 2015 digitaal.
56
Met Beter Wonen is intensief samengewerkt bij de realisatie van het nieuwe
woonruimtebemiddelingsmodel. Via de website www.woonburoalmelo.nl kan men de
belangstelling voor een woning aangeven.
Automatisering
Aandacht voor veiligheid en toegang
Een aantal cruciale onderdelen van onze ict-infrastuctuur was aan vervanging toe, namelijk
de firewall en de Remote Desktop Servers (RDS). Bij vervanging van de firewall is gekozen
voor een oplossing die past in de veranderende omgeving waarin STJA zich bevindt. STJA
verwacht de komende jaren meer interactie tussen het eigen bedrijfsnetwerk en externe
systemen. Dit vereist middelen met voldoende capaciteit om het dataverkeer goed te kunnen
beheersen.
De Remote Desktop Servers regelen de toegang voor de organisatie tot de terminal servers.
Bij de Remote Desktop Severs is, ondanks de afwijkende restantlevensduren van de
verschillende servers, gekozen voor gelijktijdige vervanging. Op deze wijze kon ook een
vereenvoudigde overgang naar een nieuwe versie van het besturingssysteem worden
gerealiseerd. We verwachten dat deze aanpassing een verbeterde werking en meer
functionaliteit oplevert.
Vernieuwing Officepakket
STJA draaide tot voor kort op Office 2007. Onze belangrijkste bedrijfssoftware was niet
compatibel met recentere versies van Office. In 2015 is gekozen voor een migratie naar
Office 2013. Deze migratie is eind 2015 succesvol uitgevoerd.
Werken met tablets
STJA heeft eind 2015 tablets verstrekt aan het personeel. Het doel is om binnen STJA
papierloos te kunnen vergaderen. Naar verwachting is eind eerste kwartaal 2016 het
draadloze netwerk bij STJA daarop ingericht en kunnen de tablets effectief worden ingezet.
Digitale verwerking klantvragen
In het kader van de verdere digitalisering is in 2015 de digitale afwikkeling van per post en
mail binnenkomende klantvragen geïntroduceerd. Waar mogelijk worden klantvragen via een
gestandaardiseerde en geautomatiseerde werkstroom de organisatie ingestuurd voor
behandeling.
Introductie digitale klantkanalen
STJA heeft samen met Beter Wonen een nieuw woonruimtebemiddelingssysteem opgezet.
Via dit systeem kunnen onze klanten bijna volledig zelfstandig geschikte woonruimte zoeken.
In 2014 was gekozen voor EasyMatch, het systeem van QVision. Dit systeem is in
combinatie met een effectieve website begin 2015 met succes geïmplementeerd. Tevens is in
57
2015 een gekoppeld managementinformatiesysteem van Enserve geïntroduceerd en is
Woonburo ingericht om passend toewijzen mogelijk te maken.
Naast de ontwikkeling van een digitaal klantkanaal voor verhuur in Almelo zijn in 2015
voorbereidingen getroffen om in 2016 een digitaal klantkanaal specifiek voor STJA te kunnen
introduceren. Begin 2016 is gestart met een selectietraject om te komen tot een goede
leverancier voor dit digitale klantkanaal.
58
VII. Financiën
Strategie
De doelstelling van een corporatie is om haar volkshuisvestelijke opgave te realiseren binnen
de randvoorwaarde dat de financiële continuïteit gewaarborgd is en blijft, zo ook voor STJA.
Dit houdt in dat eerst de financiële randvoorwaarden worden vastgesteld en dat vervolgens
de keuzes op de verschillende beleidsterreinen, in hun onderlinge samenhang, worden
gemaakt. Het uitgangspunt hierbij is kwalitatief goede en betaalbare huisvesting kunnen
aanbieden aan de primaire doelgroep, namelijk mensen met een bescheiden inkomen en
kwetsbare groepen.
Om haar doelstelling te kunnen blijven uitvoeren, is het noodzakelijk dat STJA financieel
gezond is om daarmee zowel op de korte als lange termijn aan haar financiële verplichtingen
te kunnen blijven voldoen. De belangrijkste financiële kaders om dit te bewaken zijn de
solvabiliteit, liquiditeit, omvang van de financiering en de omvang van het renterisico. Deze
kaders, evenals de beleidsregels van de minister, zijn vastgelegd in het Financieel Beleid en
Beheer en verder uitgewerkt in het Treasury-, Beleggings-, Investeringen- en
Verbindingenstatuut.
Samenvatting doelstellingen / realisatie (geconsolideerd)
Omschrijving









Solvabiliteit (%)
Loan to Value op basis van bedrijfswaarde (%)
Loan to Value op basis van WOZ-waarde (%)
Operationele kasstroom in % leningenportefeuille
Interest Coverage Ratio
Renterisico (%)
Resultaat
Beheerkosten per woning (€)
Onderhoudskosten (€ per woning)
2015
2015
2014
2014
Realisatie
Norm
Realisatie
Norm
30
72
43
3,5
2,0
13,8
≥0
1.011
1.092
≥ 25,0
≤ 75,0
≤ 50,0
≥ 2,0
≥ 1,5
≤ 15,0
≥0
≤ 900
≤ 1.125
28
73
40
2,0
1,5
15,0
<0
941
1.046
≥ 25,0
≤ 70,0
≤ 50,0
≥ 2,0
≥ 1,5
≤ 15,0
≥0
≤ 928
≤ 1.083
Solvabiliteit
De solvabiliteit geeft aan in hoeverre een organisatie in staat is om aan haar verplichtingen
op lange termijn te kunnen voldoen. De solvabiliteit is in 2015 verbeterd door het
gerealiseerde positieve resultaat van € 11,0 miljoen (na belastingen). Hierdoor is het absolute
weerstandsvermogen toegenomen tot € 124,4 miljoen ultimo 2015 (ultimo 2014: € 110,4
miljoen). Rekening houdend met eveneens een toename van het balanstotaal in 2015 ten
opzichte van 2014 is de solvabiliteit per saldo toegenomen tot 30,3% ultimo 2015 (ultimo
2014: 27,8%).
59
Analyse jaarresultaat
Jaarresultaat ten opzichte de begroting
Over 2015 is een resultaat van € 11,0 miljoen gerealiseerd (2014: € 4,5 miljoen verlies) ten
opzichte van € 15,1 miljoen begroot (2014: € 7,8 miljoen). Het resultaat wijkt daarmee € 4,1
miljoen negatief af van de begroting (2014: € 12,3 miljoen negatief). Dit wordt als volgt
verklaard:
Omschrijving
Waardeveranderingen
 Vastgoed (incl. afschrijvingen)
 Idem, uitstel ontwikkeling Rumerslanden
 Rentecontracten
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
1.744
-162
-6.205
Vennootschapsbelasting (Vpb)
 Vorming belastinglatentie
 Lagere Vpb m.n. door afkoop swap
-8.326
–
-13.442
-4.623
-21.768
–
8.789
1.340
Overig
 Minder huuropbrengsten
 Reorganisatie
 Overig, per saldo
Totaal
–
–
-487
-583
253
709
-4.100
-12.270
Uit de opstelling blijkt dat het resultaat 2015 met name is beïnvloed door
waardeveranderingen en vennootschapsbelasting.
Jaarresultaat 2015 ten opzichte jaarresultaat 2014
In 2015 is een resultaat gerealiseerd van € 11,0 miljoen in vergelijking tot een resultaat van
€ 4,5 miljoen negatief in 2014. De verbetering van het resultaat met € 15,5 miljoen is met
name het gevolg van waardeveranderingen vastgoed (batig € 11,2 miljoen),
waardeveranderingen rentecontracten (batig € 13,5 miljoen) en vennootschapsbelasting
(nadelig € 9,6 miljoen).
De waardeveranderingen vastgoed zijn het gevolg van gewijzigde parameters
(disconteringsvoet en kostenstijging) bij de bedrijfswaardeberekeningen. De
waardeveranderingen rentecontracten zijn in 2015 licht positief ad € 55.000. In 2014 was
deze negatief € 13.442.000 door de sterke daling van de renteniveaus in 2014. De negatieve
beïnvloeding door de vennootschapsbelasting houdt verband met de activering van
belastinglatenties met ingang van 2014.
60
Algemene huurverhoging/huurstijging
Voor 2015 was de reguliere huurverhoging begroot op 2,30%, te weten inflatie 1,25% en
boventrendmatig van 1,05%. (2014: 2,75% resp. 1,27%). De gerealiseerde reguliere
huurverhoging is in 2015 uitgekomen op 2,0% (2014: 3,6%).
Het verschil is met name veroorzaakt door het lagere inflatiecijfer (werkelijk 1,0% tegenover
begroot 1,25%). Bij woningen die zijn aangemerkt voor sloop wordt geen huurverhoging
doorgevoerd.
In 2015 is er geen inkomensafhankelijke huurververhoging doorgevoerd.
Beheerkosten per woning
De beheerkosten per woning zijn in 2015 in vergelijking tot de begrote norm hoger
uitgevallen. Over het afgelopen boekjaar zijn de beheerkosten gemiddeld € 1.011 (2014:
€ 941) per woning 6 geweest in vergelijking tot een begrote norm 7 van € 900 (2014: € 928) per
woning. De hogere kosten in 2015 houden met name verband met de kosten van
reorganisatie (€ 94 per woning). Landelijk bedragen de beïnvloedbare beheerkosten
gemiddeld € 925 (2014: € 1.091) per woning.8
Onderhoudskosten per woning
De totale onderhoudskosten in 2015 van € 5,9 miljoen (2014: € 6,0 miljoen) zijn lager
uitgevallen dan de begrote onderhoudskosten van € 6,0 miljoen (2014: € 6,1 miljoen). Per
woning is € 1.092 (2014: € 1.046) besteed ten opzichte van € 1.125 (2014: € 1.083 begroot).
Landelijk bedragen de onderhoudskosten gemiddeld € 1.765 (2014: € 1.291).9
Uitgaven aan (groot)onderhoud van woningen die leiden tot een verbetering en waarvan de
effecten zich over meerdere jaren uitstrekken, worden geactiveerd. In het boekjaar is voor
circa € 0,5 miljoen (2014: € 0) aan onderhoudskosten geactiveerd.
De gemiddelde onderhoudskosten per woning zijn bij STJA lager dan het landelijk
gemiddelde. Dit zou kunnen impliceren dat de onderhoudstoestand van het vastgoed bij
STJA lager is dan het landelijk gemiddelde. Representatieve conditiemetingen geven echter
aan dat de onderhoudstoestand van het vastgoed ruim voldoende is.
6
Dit is exclusief de kosten voor leefbaarheid/herstructurering.
7
In de norm zijn aan derden doorberekende exploitatiekosten alsmede de afschrijvingskosten niet opgeno men.
8
Bron: Benchmark 2015.
9
Bron: Aedes CIP 2015 en 2014.
61
Maatschappelijke kosten
Woningcorporaties zijn naast beheerders ook investeerders/beleggers in vastgoed en in die
zin op hetzelfde terrein actief als commerciële vastgoedontwikkelaars. Ze zijn daarmee echter
niet geheel gelijk te stellen. Commerciële ontwikkelaars streven in beginsel naar optimalisatie
van het financieel-economisch rendement, om dit vervolgens aan hun aandeelhouders uit te
keren. Woningcorporaties daarentegen streven maatschappelijke doelen na en bestemmen de
financiële rendementen uit vastgoed voor die doelen. Uitkeringen aan derden buiten de
corporatie zijn statutair uitgesloten. Het rendement is bij corporaties dus mede een middel
voor het realiseren van de maatschappelijke doelen.
STJA verstaat onder maatschappelijke kosten, de kosten die voortvloeien uit de soci ale
doelstelling en die wij niet zouden maken wanneer STJA een commercieel
projectontwikkelings- en vastgoedbeheerbedrijf zou zijn geweest. Door de gewijzigde
standpunten van de minister over de taken van corporaties en de verminderde financiële
mogelijkheden, zijn onze maatschappelijke kosten afgenomen.
Verkoop van woningen
Het verkopen van woningen is voor STJA geen doel op zich. Bij het verkopen van woningen
wordt gekeken in hoeverre de verkopen bijdragen aan het verbeteren van woon- en
leefomstandigheden in wijken en buurten. Variatie in koop- en huurwoningen kan namelijk
op een positieve wijze bijdragen aan de leefbaarheid in een wijk. Daarnaast kan met verkoop
van woningen worden ingespeeld op het dynamische karakter van de woonwensen van onze
huurders. Tot slot levert de verkoop van woningen een bijdrage aan het verminderen van de
schuldenpositie van STJA.
STJA heeft in haar strategisch voorraadbeleid ruim 1.200 woningen aangewezen voor
verkoop vanaf 2014. Het verkoopbeleid ten aanzien van deze woningen ligt vast in een
verkoopplan dat een periode van ruim 10 jaar bestrijkt. Het verkoopplan geeft aan welke
woningen en/of complexen op korte c.q. (middel)lange termijn, in verschillende tranches,
voor verkoop in aanmerking komen.
Bij de waardering van het vastgoed zijn de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving nageleefd en
zijn de verwachte verkoopopbrengsten van de eerste vijf jaar ingerekend. Hierbij is uitgegaan
van in totaal 182 (2014: 192) gerealiseerde woningverkopen, waarvan 97 (2014: 100) sociale
huurwoningen en 53 (2014: 30) commerciële huurwoningen, beide ten behoeve van
particulieren. Ook zijn 32 woningen ingerekend in verband met herstructureringsprojecten in
de Rumerslanden (2014: 62 woningen).
Analyse bedrijfswaarde
STJA waardeert het sociaal vastgoed (DAEB) tegen bedrijfswaarde en het commercieel
vastgoed (niet-DAEB) tegen marktwaarde. De bedrijfswaarde is de som van toekomstige
inkomsten en uitgaven, contant gemaakt tegen de disconteringsvoet (2015: 5,0% en 2014:
5,25%). Daarbij wordt rekening gehouden met een restwaardeopbrengst (na aftrek van sloop -
62
en uitverhuiskosten) aan het eind van de exploitatie van gemiddeld € 14.550 (2014: € 14.400).
De totaal in de bedrijfswaarde opgenomen restwaarde is € 43,9 miljoen (2014: € 45,0
miljoen). Dit komt overeen met een contante waarde van gemiddeld € 8.452 (2014: € 8.528)
per woning en € 780 (2014: € 793) per parkeergelegenheid. De totale bedrijfswaarde van de
materiële vaste activa in exploitatie bedroeg ultimo 2015 € 298,0 miljoen tegen € 299,0
miljoen ultimo 2014. De bedrijfswaarde per woning is licht gestegen en bedroeg eind 2015
€ 56.800 tegen € 55.900 eind 2014.
Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt:
Omschrijving
2015
2015
2014
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
Bedrijfswaarde 1 januari
299.112
Bij:
 Investeringen
 Verbeteringen
 Overgeboekt van vastgoedbelegging
306.585
–
–
7
541
431
2.966
979
Af:
 Verkopen
 Sloop
 Overgeboekt naar vastgoedbelegging
-3.940
2.966
-3.898
-26
-5.070
–
-4.126
-8.066
Autonome waardemutatie
 Afschrijvingen
 Herwaarderingen
-12.409
18.535
Bedrijfswaarde 31 december
-8.994
-12.532
11.087
6.126
-1.445
298.151
299.112
Het verloop van de bedrijfswaarde per woning in de afgelopen jaren is in onderstaande
grafiek weergegeven.
Bedrijfswaarde per woning
58.000
56.000
54.000
52.000
50.000
48.000
46.000
2010
2011
2012
63
2013
2014
2015
De bedrijfswaarde per woning laat in de afgelopen zes jaren een stijging zien van per saldo
€ 6.113 (12,1%), oftewel gemiddeld 2,0 % per jaar.
Verdeling huuropbrengst 2015
Verdeling huuropbrengst 2014
Personeelskosten
Personeelskosten
10,6
17,2
Onderhoud
21,0
11,6
Onderhoud
Kosten beheer
Kosten beheer
19,6
Belasting/verzekering
6,5
18,9
10,0
Belasting/verzekering
Rentelasten
7,4
29,0
Rentelasten
7,1
Verhuurder- en saneringsheffing
5,9
29,3
Restant (investeren/aflossen
leningen)
Verhuurder- en saneringsheffing
5,9
Restant (investeren/aflossen
leningen)
Financieel beleid
Algemeen
Corporaties zijn kapitaalintensieve ondernemingen. De investeringen in vastgoed worden in
belangrijke mate gefinancierd met leningen van de kapitaalmarkt. De hiermee verband
houdende financieringsuitgaven maken bij STJA circa 37% uit van de totale bedrijfsuitgaven
(exclusief afschrijvingen en waardeveranderingen). Het financieringsbeleid is dus een
belangrijk onderdeel van ons totale beleid.
STJA heeft haar financieringsbeleid gewijzigd van financieringen met roll-over leningen, in
combinatie met rentederivaten zoals swaps (renteruil) en/of caps (renteplafond), naar
financiering met behulp van vastrentende leningen. Belangrijke overwegingen bij de wijziging
van dit beleid zijn de nieuwe beleidsregels van het ministerie.
Het beleid is er verder op gericht de beschikbare eigen middelen op langere termijn in
beginsel in te zetten ter financiering van het vastgoed. De resterende financieringsbehoefte
wordt gedekt door het aantrekken van (langlopende) leningen.
Door de toepassing van de derivaten heeft STJA de renterisico’s van de herfinancieringen
voor de periode tot en met 2015 afgedekt. Voor een nadere toelichting op de derivaten en
een specificatie van de betreffende contracten in relatie tot de leningenportefeuille verwijzen
wij naar paragraaf 12.3 van de jaarrekening. Een toelichting m.b.t. de voorziening voor de
zogeheten extendibles is opgenomen bij paragraaf 9.2 van de jaarrekening.
Interne organisatie
STJA kent een interne treasurycommissie, bestaande uit het hoofd financiën, de
stafmedewerker finance & tax en de controller. De treasurycommissie wordt ondersteund
door een externe adviseur, namelijk Zanders Treasury en Finance Solutions. De
64
treasurycommissie stelt jaarlijks een treasuryjaarplan op aan de hand van de begroting voor
het komende jaar. In het treasuryjaarplan zijn de verwachte transacties met betrekking tot
leningen en derivaten opgenomen. Daarnaast monitort de treasurycommissie periodiek,
minimaal eens per kwartaal, de ontwikkelingen van de leningenportefeuille en de derivaten
(marktwaarde, breakclausules c.a.). De ontwikkelingen worden tevens besproken in het
periodieke overleg tussen directie, hoofd financiën en controller. Het treasurystatuut en het
treasuryjaarplan worden ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van toezicht. STJA borgt de
positie van de leden van de treasurycommissie door het van kracht zijnde integriteitsbeleid,
hetgeen onder meer inhoudt dat medewerkers van STJA voor
nevenfuncties/nevenwerkzaamheden vooraf toestemming dienen te vragen aan de leiding
van STJA. Transacties mogen uitsluitend worden aangegaan door de directeur -bestuurder.
Daarbij mag het bedrag genoemd in de begroting c.q. het treasuryjaarplan niet worden
overschreden.
Financiering
In 2015 heeft STJA twee leningen aangetrokken, één van € 24 miljoen en één van € 22,5
miljoen. De lening van € 24 miljoen betrof herfinanciering van de vervroegd afgeloste lening
met variabele rente. Deze lening is vervroegd afgelost omdat de hiermee verband houdende
swap is afgekocht. De lening is om die reden omgezet in een lening met vaste rente. De
lening van € 22,5 miljoen dient als herfinanciering van de in 2015 afgeloste leningen van
respectievelijk € 5 miljoen, € 5,5 miljoen en € 12 miljoen.
Onder meer om het liquiditeitsverloop van projecten beter te kunnen beheersen, heeft STJA
een lening met variabele hoofdsom. De hoogte van het opgenomen bedrag kan
driemaandelijks worden gewijzigd, waarbij het totaal opgenomen bedrag zich moet bevinden
tussen € 3,0 miljoen en € 15,0 miljoen. In verband met de (huidige) lage rentestanden heeft
STJA het volledige bedrag van € 15 miljoen van de (geborgde) lening met variabele
hoofdsom opgenomen.
Verder heeft STJA de beschikking over een kasgeldfaciliteit van € 8,0 miljoen. Van deze
(ongeborgde) kasgeldfaciliteit is ultimo 2015 € 0 miljoen (2014: € 2,0 miljoen) opgenomen.
Ultimo 2015 had STJA, evenals ultimo 2014, geen tijdelijke overtollige liquide middelen
belegd.
Loan to Value
De mate waarin het vastgoed van een organisatie is gefinancierd met vreemd vermogen , kan
worden aangeduid met de zogeheten ‘Loan to value’ (LTV). STJA heeft een maximale LTV
geformuleerd van 75% op basis van waardering van het vastgoed tegen actuele waarde
(bedrijfswaarde). In navolgende tabel is de LTV per ultimo boekjaar en de verwachte
ontwikkeling hierin weergegeven van de toegelaten instelling STJA (inclusief verbindingen).
65
Omschrijving
Vaste activa
€ * 1.000






2015
2016
2017
2018
2019
2020
343.874
356.648
356.807
355.294
353.902
349.565
Schulden lange termijn
€ * 1.000
in % vaste activa
Realisatie
251.772
244.468
242.418
274.760
268.961
268.216
73,2
68,6
67,9
77,3
76,0
76,7
De LTV is ten opzichte van 2014 vrijwel ongewijzigd en bedraagt circa 73%. Naast de
financiering met lang vreemd vermogen wordt, afhankelijk van de rentestructuur, een
gedeelte van het bezit gefinancierd met kort vreemd vermogen. Deze financiering is
gemaximeerd tot 15% van het balanstotaal. Ultimo 2015 heeft STJA geen (2014: € 2,0
miljoen) kort vreemd vermogen in de vorm van een (kortlopende) kasgeldlening.
Renterisico
Met renterisico wordt bedoeld de mate van gevoeligheid voor renteschommelingen. STJA
heeft vastgelegd dat in enig jaar maximaal 15% van de leningenportefeuille te maken kan
krijgen met een renteaanpassing. Om aan deze norm te voldoen, kan gebruik worden
gemaakt van financiële instrumenten. Ultimo 2015 bedraagt het renterisico voor het
komende jaar 13,8% (2014: 15,0%) en voldoet daarmee aan de maximumnorm van 15%.
Financiële instrumenten (derivaten)
Liquiditeitsbuffer/Stresstest
In de rentecontracten die STJA heeft afgesloten is geen bijstortverplichting opgenomen. Wel
is in de betreffende contracten een breakclausule opgenomen. Dit betekent dat STJA
maatregelen moet nemen om aan de stresstest te kunnen voldoen, d.w.z. STJA moet 12
maanden voorafgaande aan de breakclausule over een liquiditeitsbuffer beschikken die een
rentedaling van 2% kan opvangen.
In 2015 is een swap met een hoofdsom van € 12,5 miljoen afgekocht voor € 7,4 miljoen . De
eerstvolgende breakclausule is in 2018. Voor tijdelijke liquiditeitstekorten beschikt STJA over
een rekening-courantfaciliteit bij de ING van € 8,0 miljoen (per 1 maart 2016 teruggebracht
naar € 2,5 miljoen).
Toezichtbelemmerende bepalingen (TBB)
Voor het verrichten van derivatentransacties zijn juridische overeenkomsten opgesteld tussen
STJA en de contractpartijen ING en Nomura. Deze overeenkomsten zijn op onderdelen
strijdig met de (nieuwe) ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten
instellingen volkshuisvesting’ die van kracht zijn per 1 oktober 2012. In de overeenkomsten
zijn zogenaamde toezichtbelemmerende bepalingen (TBB), zoals gedefinieerd in de brief van
7 juni 2013 van de minister, opgenomen. In 2014 heeft STJA met Nomura overeenstemming
bereikt om twee van de drie TBB’s te verwijderen, namelijk onderbewindstelling en aanwijzingen
66
van de minister. De nog resterende TBB betreft voorafgaande toestemming voor het voldoen aan
contractuele verplichtingen. Met het verwijderen van de twee TBB’s voldoet STJA aan de
beleidsregels.
Financiële continuïteit
Algemeen
Corporaties worden de laatste jaren geconfronteerd met verschillende overheidsmaatregelen
voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer:


Verhuurderheffing
 Sinds 2013 legt het Rijk verhuurders met meer dan tien woningen een heffing
op. Deze belasting moet op termijn een bedrag van € 1,7 miljard voor de
overheidsfinanciën opbrengen. Voor STJA houdt dit in dat vanaf 2018 jaarlijks
circa € 3,0 miljoen moet worden afgedragen. Ondanks het feit dat in het
woonakkoord is overeengekomen dat de heffing vooralsnog geldt tot en met
2017, houdt STJA rekening met een blijvend karakter van deze heffing en is
deze als zodanig in haar meerjarenprognose meegenomen. In 2016 zullen de
effecten van de verhuurderheffing door de minister worden geëvalueerd en
bestaat de kans dat de heffingsgrondslag wordt bijgesteld. In 2015 bedroeg de
heffing voor STJA € 2,2 miljoen (2014: € 2,1 miljoen).
Saneringssteun
 Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) kan corporaties een heffing
opleggen om daarmee corporaties die over onvoldoende middelen beschikken,
waardoor de continuïteit in gevaar is, te saneren. In tegenstelling tot 2014 waar
€ 1,1 miljoen is betaald in verband met sanering van Vestia is in 2015 geen
heffing betaald. Voorzichtigheidshalve houdt STJA voor de komende jaren
rekening met een jaarlijkse heffing.
Voor de komende vijf jaren heeft STJA rekening gehouden met de volgende
heffingsbedragen:
Omschrijving
Bedrag verhuurderheffing
Bedrag heffing saneringssteun
2016
2017
2018
2019
2020
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
2.541
–
2.817
307
2.856
307
2.919
306
2.985
294
Om de heffing te financieren, heeft de minister een boveninflatoire jaarlijkse huurverhoging
toegestaan, ook inkomensafhankelijk (2013, 2014 en 2015). Sectorbrede doorrekeningen laten
evenwel zien dat de huurverhogingen niet toereikend zijn voor de afdracht van deze heffing.
De verhuurderheffing zal uiteindelijk van invloed zijn op de solvabiliteit en dientengevolge
ook op de toekomstige investeringscapaciteit van STJA.
67
De recessie van de afgelopen jaren en de door de overheid genomen maatregelen hebben ook
gevolgen voor STJA. Op grond daarvan heeft STJA vanaf 2013 intensief aandacht
geschonken aan en maatregelen genomen ter verbetering van de financiële positie. Met deze
maatregelen zijn substantiële bedragen gemoeid. De effecten van de maatregelen zijn
verwerkt in de meerjarenprognose 2016 – 2025 en voldoen aan de (aangescherpte)
normeringen van externe toezichthouders.
Meerjarenprognose
Bij het opstellen van de (geconsolideerde) financiële meerjarenprognose zijn de volgende
uitgangspunten gehanteerd:
















jaarlijkse huurverhoging, gelijk aan:
 inflatie + 1,5%, voor het sociale vastgoed;
 inflatie, voor het commerciële vastgoed;
 aftopping van de huurverhoging op de streefhuur;
een huurderving van 2%;
een inflatiepercentage van 1,4% in 2016 oplopend tot 2% in 2020 e.v.;
een rentepercentage voor:
 korte rente (3 maand): 1,26% in 2016 oplopend tot 3,55% in 2020 e.v.
(inclusief een opslag van 0,3%);
 lange rente (10 jaar): 1,99% in 2016 oplopend tot 4,75% in 2020 e.v. (inclusief
een opslag van 0,5%);
jaarlijkse kostenstijging van 1,6% in 2016 oplopend tot 2,5% in 2019 e.v., tenzij
anders aangegeven;
een raming van de kosten van onderhoud gebaseerd op een vast bedrag per productmarkt-combinatie;
norm voor algemeen beheer van € 900 (inclusief doorberekeningen, prijspeil 2015);
norm voor belasting en verzekering van 0,2% van de WOZ-waarde;
rioolheffing van € 82,21 per woning (prijspeil 2015);
kosten van leefbaarheid;
de financiële consequenties van herstructureringsplannen en –maatregelen;
de financiële consequenties van de (her)invoering van servicekosten;
vennootschapsbelastingtarief van 25% over het fiscale resultaat, rekening houdend
met fiscale faciliteiten en verliesverrekening;
verhuurderheffing op basis van woonakkoord;
saneringsbijdrage Aw;
disconteringsvoet van 5%.
68
Liquiditeitsprognose 2016 – 2020
2016
2017
2018
2019
2020
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
33.294
929
46
-8.608
-6.190
-6.448
-817
–
-2.541
96
34.084
1.016
48
-8.096
-6.330
-6.295
-827
-307
-2.817
96
35.036
1.866
106
-7.740
-6.450
-6.393
-842
-307
-2.856
96
35.831
1.268
134
-9.296
-6.593
-6.522
-874
-306
-2.919
271
36.511
2.034
258
-9.214
-6.734
-6.652
-890
-294
-2.985
96
Operationele kasstroom
9.761
10.622
12.516
11.010
12.146
Kasstroom (des)investeringen
 Nieuwbouw huur
 Nieuwbouw koop
 Renovatie
 Sloop
 MVA ten dienste van de exploitatie
 Verkoop bestaand bezit
 Verkoop voorraad vastgoed
 Mutatie balansposten
-666
–
-5.800
–
-1.300
4.899
501
75
-536
1.107
-1.527
–
-400
3.443
575
-71
-2.327
290
-267
–
-400
3.191
1.293
-71
-2.453
-428
-274
–
-385
3.454
851
-246
-882
–
-281
–
-400
3.413
300
-71
Kasstroom (des)investeringen
-2.291
2.591
1.709
519
2.079
Kasstroom financiering
 Nieuwe leningen o/g
 Aflossing leningen o/g
 Nieuwe leningen u/g
 Vrijval leningen u/g
 Afkoop swap(s)
13.889
-21.359
–
–
–
8.818
-10.868
–
–
-11.163
33.122
-780
–
–
-46.567
–
-5.799
-3.230
–
–
–
-745
-13.480
–
–
 Mutatie schulden kredietinstellingen
-7.470
–
-13.213
–
-14.225
–
-9.029
–
-14.225
–
Kasstroom financiering
-7.470
-13.213
-14.225
-9.029
-14.225
–
–
–
2.500
–
Operationele kasstroom
 Huren en vergoedingen
 Overige bedrijfsopbrengsten
 Rentebaten
 Rentelasten
 Onderhoud
 Algemeen beheer
 Belastingen en verzekeringen
 Saneringsheffing CFV
 Verhuurderheffing
 Vennootschapsbelasting
Kasstroom
69
Balansprognose 2016 – 2020
2016
2017
2018
2019
2020
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
Activa
 Materiële vaste activa
 Financiële vaste activa
 Vlottende activa
358.314
33.274
15.220
358.262
40.228
13.410
356.550
61.767
11.685
354.989
63.081
13.831
350.498
74.646
13.854
Totaal activa
406.808
411.900
430.002
431.901
438.998
Passiva
 Eigen vermogen
 Voorzieningen
 Schulden op lange termijn
 Schulden op korte termijn
130.008
20.451
244.468
11.881
136.798
20.694
242.418
11.990
138.542
3.520
274.760
13.180
146.533
3.249
268.961
13.158
154.421
3.154
268.216
13.207
Totaal passiva
406.808
411.900
430.002
431.901
438.998
Prognose kengetallen 2016 – 2020






Solvabiliteit / weerstandsvermogen
Rentabiliteit totaal
Rentabiliteit eigen vermogen
Current ratio
Interest Coverage Ratio
Loan to Value*)
2016
2017
2018
2019
2020
%
%
%
%
%
32,0
3,9
5,1
1,3
2,1
69,7
33,2
3,8
4,6
1,1
2,3
68,3
32,2
2,8
0,6
0,9
2,6
77,5
33,9
4,4
5,2
1,1
2,2
76,3
35,2
4,4
5,1
1,0
2,3
76,8
*) Het verloop van de Loan to Value is in de jaren 2018, 2019 en 2020 inmiddels gewijzigd als gevolg van
verschuiving van breakclausules van swapcontracten.
Gebaseerd op de financiële prognoses zal de financiële positie van STJA zich in de komende
jaren positief ontwikkelen. De financiële gezondheid van STJA en de financiële continuïteit
zijn, gelet op deze ontwikkeling, als bestendig te kwalificeren. Niettemin kan de financiële
continuïteit in de komende jaren ook sterk beïnvloed worden door overheidsmaatregelen en
de saneringsbijdragen aan het CFV.
Verbindingen (deelnemingen)
Algemeen
Als gevolg van de ontwikkelingen in de sector en de daaruit voortgekomen wijzigingen in
wet- en regelgeving heeft STJA haar beleid ten aanzien van verbindingen tegen het licht
gehouden en besloten om haar bezit in de deelnemingen, zowel B.V.’s als V.O.F.‘s, waar
mogelijk af te stoten of over te brengen naar de toegelaten instelling.
70
Ultimo 2015 heeft STJA voor circa € 8,0 miljoen (2014: € 11,0 miljoen) geïnvesteerd in
projecten bij haar deelnemingen. Daarnaast heeft STJA leningen verstrekt voor een bedrag
van € 7,0 miljoen (2014: € 7,3 miljoen).
Ultimo 2015 heeft STJA de volgende verbindingen:
Deelneming
Vestigingsplaats
STJA Beheer B.V.
 STJA Project Participaties I B.V.
 V.O.F. Aadorp Woningbouwontwikkeling
 Sint Joseph Dinkelland B.V.
 De Bascule Almelo B.V.
V.O.F. West I
Almelo
Almelo
Vriezenveen
Almelo
Almelo
Wierden
Aandeel in
geplaatst kapitaal
(%)
100
100
25
100
100
50
STJA Beheer B.V.
STJA Beheer B.V. is opgericht als houdstermaatschappij ten behoeve van de ontwikkeling
van projecten. STJA Beheer B.V. is 100% aandeelhouder van de volgende vennootschappen:



STJA Project Participaties I B.V.;
Sint Joseph Dinkelland B.V.;
De Bascule Almelo B.V.
Over 2015 is een negatief resultaat gerealiseerd van € 774.677, inclusief de negatieve
resultaten ad € 771.537 uit haar deelnemingen, tegenover een positief resultaat van € 59.243
in 2014.
STJA Project Participaties I B.V.
Deze vennootschap is opgericht voor de ontwikkeling van koop- en huurwoningen in het
luxe segment en bedrijfsonroerendgoed in de gemeente Almelo en Wierden. Het betreft de
volgende projecten:


Maerkerheide, Wierden
 De realisatie van acht huurwoningen, twee winkelruimtes en 15 parkeerplaatsen
in een stallingsgarage om daarmee een deel van de dorpskern van Wierden te
herstructureren en te revitaliseren. Dit project is in 2009 opgeleverd. Het
complex wordt op de markt te koop aangeboden.
Waterrijk, Almelo
 STJA Project Participaties I B.V. heeft en 25% belang in V.O.F. Aadorp
Woningbouwontwikkeling. Van de oorspronkelijke 44 hectare grond in
Waterrijk bezit de V.O.F. momenteel nog 12,5 hectare. Het aandeel van STJA
Projects Participaties I B.V. hierin is circa 3 hectare.
Het oorspronkelijke doel was om met deze grondpositie sociale huurwoningen
te realiseren in het betreffende uitleggebied. Deze ontwikkeling is fors
vertraagd door de recessie. Aangezien wij niet verwachten dat de ontwikkeling
71

binnen een redelijke termijn kan plaatsvinden, in combinatie met een
kwantitatief overschot aan sociale huurwoningen in de gemeente Almelo, is
besloten om de grond af te stoten. De financiële afwikkeling zal naar
verwachting in 2016 plaatsvinden.
Rabo-locatie, Bornerbroek
 Deze locatie is beschikbaar voor verkoop.
Over 2015 is een negatief resultaat van € 201.325 gerealiseerd tegenover een positief resultaat
van € 31.183 in 2014.
Sint Joseph Dinkelland B.V.
In deze vennootschap worden projecten ondergebracht die samenhangen met de
prestatieafspraken die zijn gemaakt met de gemeente Dinkelland. Onderdeel van de
prestatieafspraken is dat alle projecten in samenwerking met de gemeente worden voorbereid
en gerealiseerd. In de gemeente Dinkelland worden de volgende projecten ontwikkeld:



Harmonium, Denekamp
 Dit betreft de realisatie van tien appartementen in Denekamp om hiermee de
dorpskern verder te ontwikkelen. Het project is in 2009 opgeleverd. Door de
recessie zijn tijdelijk vijf appartementen in de verhuur genomen. Het complex
wordt op de markt te koop aangeboden.
Locatie Mad Dog, Denekamp
 Dit betreft de bouw van een appartementencomplex (koop en huur) alsmede
winkelruimte in het centrum van Denekamp om daarmee de dorpskern verder
te ontwikkelen en te herstructureren. Deze locatie is beschikbaar voor
verkoop.
Plan Vos, Rossum
 In dit plan is voorzien in de bouw van koopappartementen en winkels in de
dorpskern van Rossum om daarmee de leefbaarheid in het dorp Rossum te
vergroten. Het plan bleek helaas niet haalbaar en daarom is de locatie op de
verkoopmarkt gebracht. In 2015 heeft dit geleid tot verkoop van de locatie.
Vanuit de toegelaten instelling is, onder gunstige condities, een financiering van € 300.000
verstrekt aan Stichting Kulturhus Denekamp ter vergroting en verdieping van het
toneelpodium van het Kulturhus in Denekamp. Aan de gemeente Dinkelland is verzocht om,
in het kader van de herziene Woningwet, de lening over te nemen.
Over 2015 is een negatief resultaat gerealiseerd van € 211.905 tegenover een positief resultaat
van € 14.122 in voorgaand jaar.
De Bascule Almelo B.V.
In deze vennootschap is de realisatie van een project met 30 luxe koopappartementen
inclusief stallingsgarage ondergebracht. Het project is om volkshuisvestelijke redenen
gerealiseerd als afsluiting van de herontwikkeling van het voormalig Hedeman terrein in
72
Almelo en vormt een onlosmakelijk onderdeel van de herstructurering van de wijk
Rumerslanden in Almelo. Dit project is medio 2009 opgeleverd.
Van de 30 appartementen zijn er 19 verkocht, 5 appartementen zijn verhuurd en de
resterende 6 appartementen staan te koop.
Over 2015 is een negatief resultaat gerealiseerd van € 358.307 tegenover een positief resultaat
van € 18.347 over 2014.
V.O.F. West I
In 2005 hebben Stichting Wonen Wierden-Enter (SWWE) en STJA gezamenlijk de V.O.F.
West I opgericht waarin zij beide voor 50% participeren. Doel van de vennootschap is het
gezamenlijk ontwikkelen en bouwen van nieuwbouwwoningen alsmede het beheren van
woningen voor de verhuur.
In 2006 is gestart met de bouw van 34 zorgappartementen en 60 verpleegplaatsen te Wierden
en de oplevering heeft plaatsgevonden in 2008. De financiering en exploitatie worden
gezamenlijk gedragen.
Over 2015 is door de vennootschap een negatief resultaat gerealiseerd van € 4.372 tegenover
een positief resultaat van € 671.379 in 2014. Het aandeel van STJA daarin is 50%, oftewel
€ 2.186 verlies (2014: € 335.690 winst). Bij de consolidatie van V.O.F. West I is op de
bedrijfswaarde een bedrag van € 0,1 miljoen in mindering gebracht (2014: € 0,2 miljoen
toegevoegd) teneinde de waarderingsgrondslagen in overeenstemming te brengen met die van
STJA.
Extern toezicht
WSW
STJA is deelnemer aan de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en kan voor
de financiering borgstelling door het WSW verkrijgen.
Naast diverse onderwerpen in het kader van de jaarlijkse review door het WSW heeft STJA in
2015 met het WSW gesproken over de breakclausules in de derivatencontracten. Voor het
aanhouden van de vereiste buffers beschikte STJA in 2015 over voldoende eigen middelen en
voldeed daarmee aan de stresstest. Om ook de komende jaren aan de stresstest te kunnen
voldoen, heeft STJA in 2015 in overleg met de contractpartij (en het WSW) de
breakmomenten in de derivatencontracten opgeschoven van 2017 en 2018 (2x) naar 2018,
2019 en 2020.
Autoriteit woningcorporaties
Sinds 1 juli 2015 valt het financiële toezicht en het toezicht op rechtmatigheid, governance
en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Op
grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, beoordeelt de Aw jaarlijks de co rporaties.
De uitkomst van haar beoordeling legt ze vast in een toezichtbrief en een oordeelsbrief. Deze
documenten zijn openbaar.
73
De toezichtbrief 2015 die STJA heeft ontvangen, betreft de resultaten van het financiële
onderzoek en de deelactiviteiten van STJA. De Aw vermeldt daarin dat de financiële
beoordeling geen aanleiding geeft tot het doen van interventies en dat de beoordeling van de
deelactiviteiten geen aanleiding geeft tot specifiek onderzoek.
De oordeelsbrief 2014 die STJA heeft ontvangen, gaat in op de rechtmatigheid. In de
oordeelsbrief geeft de Aw aan dat STJA voldoet aan de regelgeving.
74
VIII. Verklaring huurdersadviesraad 2015
Algemeen
De huurdersadviesraad van STJA bestond per 31 december 2015 uit zeven leden.
Mevrouw M.G. Lentz-Fleming nam tijdens de jaarvergadering afscheid als voorzitter. Zij
heeft zich vele jaren intensief ingezet voor de belangen van de huurders van STJA. Tijdens
de vergadering werd ze bedankt voor haar inzet en is er afscheid van haar genomen. Als
nieuwe voorzitter werd benoemd de heer H. Nieboer.
De huurdersadviesraad heeft een druk jaar achter de rug. Er hadden vier
overlegvergaderingen met STJA plaats. Tussendoor werd over een aantal zaken overleg
gevoerd, werden cursussen gevolgd en had er overleg plaats met andere organisa ties.
Thema’s
De belangrijkste thema’s in 2015 waren:





Inwerkingtreding herzieningswet per 1 juli 2015
 De herzieningswet heeft een grote impact op het werken van de corporatie. Ook
voor de huurdersorganisatie verandert er het nodige. Huurdersorganisaties zi jn nu
als volwaardige gesprekspartner betrokken bij het opstellen van de
prestatieafspraken. De HAR heeft ook zitting in een werkgroep die bestaat uit
corporaties, gemeente en huurdersorganisaties die zich bezighoudt met de
gevolgen van de komst van de herzieningswet.
Passend toewijzen
 De HAR heeft een positief advies afgegeven over het beleidsvoorstel van STJA
met betrekking tot passend toewijzen per 1 januari 2016.
Herintroductie servicekosten
 Hierover is in voorgaande jaren ook reeds gesproken. In 2015 is door STJA tijdens
een avond met huurders- en bewonerscommissies tekst en uitleg gegeven over de
achtergronden van deze herintroductie. De HAR heeft het voornemen om een
positief advies te geven tijdens deze avond toegelicht. Het positief advies is daarna
verstrekt. Wel heeft de HAR aangegeven nauw betrokken te willen blijven bij dit
dossier.
Sociaal plan bij herstructurering
 Dit sociaal plan geldt voor huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde
tijd die moeten verhuizen vanwege wijkvernieuwing. Het sociaal plan is een
basisplan. Voor elke situatie wordt het in overleg met de bewonerscommissies op
maat gemaakt. De HAR heeft een positief advies afgegeven over dit plan.
Biedingen op Woonvisie
 Corporaties moeten ieder jaar een bod uitbrengen aan de gemeente waarin ze actief
zijn. In dat bod moet staan wat hun voorgenomen activiteiten voor het volgende
jaar zijn. De HAR is betrokken geweest bij de biedingen van STJA. Er heeft
overleg over plaatsgevonden en de HAR was aanwezig bij de
75
belanghoudersbijeenkomst die over het conceptbod voor de gemeente Almelo
heeft plaatsgevonden. Ook nam de HAR deel aan het gesprek dat begin december
plaatsvond met STJA en de gemeente Almelo over het uitgebrachte bod.
 Samenwerking SHBW
 De HAR en de SHBW (huurdersorganisatie Beter Wonen) hebben in 2015 diverse
keren contact met elkaar gezocht. De belangen zijn grotendeels gelijk en waar
mogelijk zal de samenwerking in de toekomst worden voortgezet en uitgebreid.
De herzieningswet heeft nieuwe taken bij de huurdersorganisatie neergelegd. Dat is veel
werk, maar vormt tevens een grote uitdaging voor ons. Het geeft de huurdersorganisatie
meer invloed. We zullen deze invloed aanwenden in het belang van de huurders van STJA.
We zullen ons blijvend positief-kritisch blijven opstellen.
Almelo, januari 2016
H. Nieboer
Voorzitter HAR
76
Jaarrekening
77
IX. Geconsolideerde balans per 31 december 2015
Activa
Ref.
31-12-2015
€ * 1.000
€ * 1.000
31-12-201410
€ * 1.000
€ * 1.000
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (sociaal vastgoed)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Financiële vaste activa
Amortisatie afkoop swaps
Latente belastingvorderingen
Leningen u/g
Overige vorderingen
2
2.1
2.2
2.3
297.108
296.312
7.906
3.607
900
759
305.914
3
3.1
44.192
300.678
42.561
44.192
4
4.1
4.2
4.3
4.4
21.894
13.602
3.500
346
Totaal vaste activa
42.561
14.909
12.671
3.625
350
39.342
31.555
389.448
374.794
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Voorraden
Overige voorraden
5
5.1
5.2
4.531
4.928
6.215
5.773
9.459
Vorderingen
Huurdebiteuren
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
6
6.1
6.2
6.3
7
Totaal vlottende activa
Totaal activa
10
Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
78
335
276
6.947
11.988
311
482
7.299
7.558
8.092
4.605
2.545
21.622
22.625
411.070
397.419
Passiva
Groepsvermogen
Eigen vermogen
Ref.
8
8.1
31-12-2015
€ * 1.000
€ * 1.000
124.365
Totaal groepsvermogen
Voorzieningen
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voorziening rentecontracten
Schulden/leningen overheid
Schulden/leningen kredietinstellingen
Schulden aan maatschappijen waarin wordt
deelgenomen
Waarborgsommen
9
9.1
9.2
5.649
16.010
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan overheid
Schulden aan leveranciers
Schulden aan maatschappijen waarin wordt
deelgenomen
Belastingen en premies sociale verzekering
Schulden ter zake van pensioenen
Overige schulden
Overlopende passiva
110.391
3.902
16.065
21.659
19.967
10
10.1
10.1
215
226.698
285
201.487
10.1
3.500
3.500
10.2
51
41
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden
110.391
124.365
Totaal voorzieningen
Langlopende schulden
31-12-2014
€ * 1.000
€ * 1.000
230.464
11
11.1
11.2
11.3
11.4
11.5
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
79
205.313
21.289
70
713
–
49.269
69
932
125
598
–x
1.261
10.651
120
–
120
597
10.636
34.582
61.748
411.070
397.419
X. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015
Ref.
Bedrijfsopbrengsten
14
Huuropbrengsten
14.1
Opbrengsten servicecontracten
14.2
Vergoedingen
14.3
Nettoverkoopresultaat materiële vaste activa en 14.4
vastgoedbeleggingen
Geactiveerde productie eigen bedrijf
14.5
Overige bedrijfsopbrengsten
14.6
2015
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
activa
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen van materiële
vaste activa
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende
activa
Overige bedrijfslasten
Realisatie
32.292
235
191
519
31.588
237
194
1.428
50
567
149
578
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
201411
€ * 1.000
€ * 1.000
33.854
activa
34.174
15
15.1
12.604
12.726
15.2
-16.664
-5.447
15.3
15.4
15.5
15.6
2.602
357
459
5.864
239
240
2.730
398
521
5.679
283
231
15.7
842
148
15.8
6.531
7.039
Som der bedrijfslasten
13.074
24.308
Bedrijfsresultaat
20.780
9.866
154
-426
Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen
Financiële
baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste
activa en van effecten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
16
17
17.1
55
-13.442
17.2
17.3
151
-9.369
211
-9.450
Totaal financiële baten en lasten
-9.163
-22.681
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
11.771
-13.241
-815
8.789
10.956
-4.452
Belastingen
18
Nettoresultaat
11
Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
80
XI. Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2015
Ref
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangen huren
Ontvangen servicecontracten
Overheidsontvangsten
Overige bedrijfsontvangsten
Betaalde lonen en salarissen
Betaalde sociale lasten
Betaalde pensioenlasten
Betaalde onderhoud
Betaalde servicecontracten
Betaalde overige bedrijfsuitgaven
Betaalde sectorspecifieke heffing
Betaalde verhuurdersheffing
Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven niet
investeringsgebonden)
2015
€ * 1.000 € * 1.000
2014
€ * 1.000 € * 1.000
Realisati
32.482
e –
–
655
-2.629
-360
-511
-5.408
–
-4.455
–
-2.252
Realisati
31.784
e –
194
591
-2.650
-374
-464
-5.945
–
-4.639
-1.067
-2.090
activa
-248
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-282
17.274
Betaalde interest
Ontvangen interest
Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
-8.592
153
–
Kasstroom uit operationele activiteiten
15.058
-10.150
284
-55
-8.439
-9.921
8.835
5.137
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen,
voorraad en onderhanden werk:






Nieuwbouw huur
Woningverbetering
Aankoop
Nieuwbouw verkoop
Aankoop grond
Overige investeringen
Overige uitgaven:
 Sloopuitgaven
 Externe kosten bij verkoop
Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen,
voorraad en onderhanden werk:




Verkoopontvangsten bestaand bezit
Verkoopontvangsten nieuwbouw
Verkoopontvangsten grond
Verkoopontvangsten overig
Kasstromen uit financiële vaste activa
 Ontvangsten verbindingen
 Overige ontvangsten
 Uitgaven verbindingen
81
activa
-3.534
-727
-7
-19
-12
-185
-833
-617
–
-93
-6
-155
–
-648
–
-533
7.078
378
937
–
8.408
–
359
–
–
187
-7
1.803
366
-45
Ref


2015
2014
-7.385
–
Uitgaven afkoop swap
Overige uitgaven
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-14.909
–
-3.944
-6.255
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opname langlopende schulden
Aflossing langlopende schulden
Ontvangen waarborgsommen
46.500
-49.341
10
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
32.000
-30.433
11
-2.831
1.568
2.060
450
1 januari
31 december
2.545
4.605
2.095
2.545
Toename / afname geldmiddelen
2.060
450
Nettokasstroom
Aansluiting geldmiddelen
82
XII. Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2015
2015
€ * 1.000
Geconsolideerd nettoresultaat na
belastingen
Realisatie
Herwaardering materiële vaste activa via het eigen
vermogen
Terugname herwaardering materiële vaste activa via
het eigen vermogen
Totaal van de rechtstreekse mutaties in
het eigen vermogen
Totaalresultaat
83
2014
€ * 1.000
activa
10.956
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
activa
-4.452
3.018
5.582
–
–
3.018
5.582
13.974
1.130
XIII. Toelichting geconsolideerde jaarrekening 2015
Algemeen
Toegelaten instelling
Woningstichting Sint Joseph (hierna: STJA), statutair gevestigd aan de Heetveldsweg 1a, 7603
BG te Almelo, is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”
conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet en heeft een regionale toelating voor de
gemeenten Almelo, Borne, Dinkelland, Enschede, Goor, Haaksbergen, Hellendoorn,
Hengelo, Hof van Twente, Losser, Neede, Oldenzaal, Rijssen/Holten, Tubbergen,
Twenterand en Wierden.
De activiteiten van STJA bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van
woningen.
Toegepaste standaarden
Conform de in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) geformuleerde eisen voor
toegelaten instellingen, is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van
Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke
aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het
Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke
modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft
uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden
zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.
Verslaggevingsperiode
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de
resultaatbepaling
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de
resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet
anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige
economische voordelen naar STJA zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan
worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het
84
waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen
en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verantwoord, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en
communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van
het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een
vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar
kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het
economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een
vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar
kan worden vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen
en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde
zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen.
Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip
waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de
toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de
transactie zijn overgedragen aan de koper.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële
informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Gebruik van schattingen
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en
schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van
grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en
lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen
en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van
schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in
toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest
kritiek voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en
veronderstellingen:

Sociaal vastgoed in exploitatie
 Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het
bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn
gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen
onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische
85




meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien
van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
Commercieel vastgoed in exploitatie
 Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het
bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde
staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te
hanteren disconteringsvoet, exit yield, kwaliteit huurders en
contractverlengingen en -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze
veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een
externe deskundige. Daarnaast is in de waardering rekening gehouden met
bijzondere voorwaarden in het huurcontract.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste
activa)
 Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake
investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en
treffen van een voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.
Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het
moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en
extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door STJA en
met haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en
overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwen transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
uitvoeringsbesluit in het besluitvormingsproces van STJA. De financiële
impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij
daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer veranderen als gevolg
van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in
prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.
Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake
investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van
het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen
 Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het
moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en
extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door STJA zijn
gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande
verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of
herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
besluitvormingsproces (uitvoeringsfase) van STJA. De financiële impact van
voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie.
De realisatie kan onder meer veranderen als gevolg van wettelijke procedures,
aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van
leveranciers.
Vastgoed bestemd voor de verkoop en Overige voorraden (specifiek: voorraad
grond- en ontwikkelposities)
86



Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed
bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden
uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de
verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige
ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.
Afgeleide financiële instrumenten
 Met betrekking tot de waardering van derivaten wordt gebruik gemaakt van
schattingen. Voor een nadere toelichting omtrent de financiële instrumenten
wordt verwezen naar de paragraaf financiële instrumenten.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie
(inclusief latente belastingpositie)
 Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking
tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de
voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van
toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van STJA en haar
groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap kan
worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn
deelnemingen waarin STJA een meerderheidsbelang heeft, of waarop op een andere wijze een
beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende
invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten
bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. In het algemeen betreft het
deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip
waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden
in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties
geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De
groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van
derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in verbindingen waarbij
er krachtens een regeling tot samenwerking met andere deelnemers sprake is van
gezamenlijke zeggenschap (de zogenaamde joint ventures). De waarderingsgrondslagen van
groepsmaatschappijen zijn, voor zover noodzakelijk, in overeenstemming gebracht met de
waarderingsgrondslagen van STJA. Indien de gegevens in totaliteit geen materiële invloed
hebben op de geconsolideerde cijfers is van aanpassing van de waarderingsgrondslagen
afgezien.
87
STJA staat aan het hoofd van de groep en heeft de volgende directe en indirecte
kapitaalbelangen:
Deelneming
Vestigingsplaats
Aandeel in
geplaatst
kapitaal (%)
Deelnemingen in groepsmaatschappijen (volledig opgenomen in consolidatie)
STJA Beheer B.V.
 STJA Project Participaties I B.V.
 Sint Joseph Dinkkelland B.V.
 De Bascule Almelo B.V.
Andere deelnemingen (proportioneel opgenomen in consolidatie)
V.O.F. Aadorp Woningbouwontwikkeling
V.O.F. West I
Almelo
Almelo
Almelo
Almelo
100
100
100
100
Vriezenveen
Wierden
25
50
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten bij STJA vorderingen onder financieel vaste activa,
handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige
financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te
betalen posten.
Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële
instrumenten (derivaten). Deze worden door STJA gescheiden van het basiscontract en apart
verantwoord indien:



de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten
derivaat niet nauw verwant zijn;
een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten
derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen;
het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met
verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.
In contracten besloten afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden van het
basiscontract omdat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan, worden
verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.
Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt
in de balans gepresenteerd uitsluitend indien STJA een wettelijk afdwingbaar recht heeft op
deze saldering en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief
en de verplichting gelijktijdig af te wikkelen.
Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde , waarbij
(dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden
meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd
tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening,
88
worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winst- en
verliesrekening verantwoord.
Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier
gewaardeerd.
Primaire financiële instrumenten
De primaire financiële instrumenten, zoals de van derden opgenomen leningen, de aan
derden verstrekte leningen, de overige vorderingen en overige financiële verplichtingen
worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Voor de kortlopende vorderingen/schulden wordt de geamortiseerde kostprijs ingevuld door
de nominale waarde omdat het effect van disconteren, gelet op de korte looptijd, niet
materieel wordt beschouwd.
De leningenportefeuille bestaat uit leningen afgesloten bij de gemeente Almelo en bi j banken.
De leningen worden ineens (fixe-lening) of volgens het lineaire of annuïteitensysteem
afgelost.
Afgeleide financiële instrumenten
Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde,
tenzij hedge-accounting onder het kostprijshedge-model wordt toegepast.
STJA maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt
kostprijshedge-accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge-accounting leidt tot
de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide
financiële instrumenten.
Bij het toepassen van het kostprijshedge-accounting model is de eerste waardering en de
grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat
afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat het derivaat tegen kostprijs wordt
gewaardeerd, als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt. Zolang de
afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt , wordt het derivaat
niet geherwaardeerd. Om het kostprijshedge-accounting-model toe te passen, wordt voldaan
aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290.
STJA past kostprijshedge-accounting toe voor de rentederivaten die ervoor zorgen dat
bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vastrentende leningen. Eveneens
past STJA kostprijshedge-accounting toe voor de rentederivaten die het renterisico op
toekomstige financieringstransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk
zullen plaatsvinden.
De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en
verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de
voorwaarden voor hedge-accounting, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie
beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de
winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen
89
totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer
plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de
winst-en-verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de
voorwaarden voor hedge-accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht,
wordt ook de hedge-accounting beëindigd. De vervolgwaardering van het afgeleide financiële
instrument is dan kostprijs of lagere marktwaarde.
STJA documenteert in specifieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek de
effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge.
STJA bepaalt op elke balansdatum de mate van ineffectiviteit van de combinatie van het
afdekkingsinstrument en de afgedekte positie (de hedgerelatie). De mate van ineffectiviteit
van de hedgerelatie wordt vastgesteld door het vergelijken van de kritieke kenmerken van het
afdekkingsinstrument en de afgedekte positie in de hedgerelatie. STJA hanteert voor deze
vergelijking voor rente-instrumenten de volgende kritieke kenmerken:




het referentiebedrag en de hoofdsom;
de looptijd, de renteherzieningsdata;
de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen;
de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de
afgedekte positie.
Indien de kritieke kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, aan elkaar gelijk
zijn (geweest), is geen sprake (geweest) van ineffectiviteit.
Indien de kritieke kenmerken niet aan elkaar gelijk zijn (geweest), is sprake (geweest) van
ineffectiviteit. In dat geval vindt de effectiviteitstest plaats door vergelijking van de
cumulatieve verandering in reële waarde van een op afsluitdatum gedefinieerd hypothetisch
afgeleid instrument, met een reële waarde van nihil op afsluitdatum (als proxy van de
afgedekte positie), met de cumulatieve waardeverandering van het werkelijke afgeleide
instrument. Indien het laatste een hogere negatieve waarde heeft dan het hypothetisch
afgeleide instrument, wordt het verschil als ineffectiviteit in de winst- en verliesrekening
verwerkt.
Classificatie vastgoed naar typologie
Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de
huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed.
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het
bedrijfsonroerendgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële
vastgoed.
De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en
dienstverleners en tevens is vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking
90
van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten
instellingen.
De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.
Kwalificatie sociaal vastgoed
Het beleid van STJA is gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het
volkshuisvestelijk beleid staat centraal. Om die reden heeft STJA haar totale portefeuille
sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als
bedrijfsmiddel.
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde
betreft voor dit doel de bedrijfswaarde.
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verhuur, inclusief de
daarbij behorende installaties, garages en na-investeringen, is de bedrijfswaarde. Onder de
bedrijfswaarde (oftewel indirecte opbrengstwaarde) wordt verstaan de contante waarde van
de aan de investering verbonden toekomstige ontvangsten (huren, vergoedingen en
bijdragen), verminderd met de toekomstige uitgaven (onderhoud, algemeen beheer,
belastingen en verzekeringen) over de geschatte resterende looptijd resterende looptijd van
de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa
aan het einde van de gebruiksduur en vermeerderd met de grondwaarde. De waardestijging
van de grond wordt daarbij gelijkgesteld aan de kostenstijging.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die
de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van
toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende
eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde
meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten
van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in
de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is
uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente
alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd
als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de
koper worden gedragen. De woningen worden voor verkoop getaxeerd door een
onafhankelijke taxateur voordat ze via een makelaar voor de verkoop worden aan geboden.
91
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de
grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de
reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting.
De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde
van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.
Onder het punt ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’ zijn de gehanteerde veronderstellingen en
uitgangspunten nader toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van STJA zijn gericht op sturing van de waarde van
de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De
complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
Afschrijvingen
De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de
bedrijfswaarde primo boekjaar rekening houdend met een economische levensduur van 50
jaar. De minimale restant levensduur van het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gesteld op
15 jaar. Gezien het geringe aandeel van de installaties in de totale investeringskosten is de
componentenbenadering niet toegepast. Op grond wordt niet afgeschreven.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen), zoals grootonderhoud en
woningverbetering, die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende
eenheid, worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij
uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een
bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid
waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel
wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘Overige
waardeveranderingen materiële vaste activa’.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd
indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden
rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van
het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugneming zijn van
eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het
niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en
verliesrekening verwerkt, en wel onder de post ‘Overige waardeveranderingen van materiële
vaste activa’.
Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van
het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid)
92
rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de
realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de
waardevermindering hoger is, wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening
verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”.
Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en
lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst - en verliesrekening.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in
bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats
tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van
voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek eenmalige subsidies en het eventueel
van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet -gedekte kosten en
risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van
de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen
materiële vaste activa”.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde
rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de
feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en
herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het
moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door STJA zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is
gekoppeld aan het uitvoeringsbesluit in het besluitvormingsproces van STJA.
Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt,
wordt het project per saldo opgenomen onder de post “Voorziening onrendabele
investeringen en herstructureringen” aan de creditzijde van de balans.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en
bijkomende kosten of tegen de lagere sociale kavelprijs. Rentetoerekening vindt eerst plaats
nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen.
De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de
lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet
afgeschreven.
93
De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:


Bedrijfsgebouwen:
Inventarissen:
50 jaar.
3 - 10 jaar.
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object
verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de
onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele
waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop STJA actief is.
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele
verplichtingen van STJA die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in
acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop
de STJA actief is.
Onder het punt ‘Commercieel vastgoed in exploitatie’ zijn de gehanteerde veronderstellingen
en uitgangspunten nader toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van STJA zijn gericht op sturing van de waarde van
de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van de technische en financiële staat
per complex. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een
waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare
kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de
beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn
gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking
betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en
verliesrekening verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen”.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd
indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden
rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
94
Waardemutatie
De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of
ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen verantwoord”.
Financiële vaste activa
Amortisatie afkoop swaps
De betaalde afkoopsom bij de afkoop van swaps wordt geactiveerd en lineair afgeschreven
over de resterende looptijd van het oorspronkelijke (afgekochte) contract.
Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden
uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de
nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de
waarderingsgrondslagen van STJA gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer STJA echter geheel of ten dele
garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de
deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, wordt een
voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door STJA ten behoeve van de
deelneming. De voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op de deelneming
gevormd en voor het overige gepresenteerd onder de voorzieningen.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd
tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig
voornemen tot afstoting, vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte
verkoopwaarde.
De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd
‘Financiële instrumenten’.
Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld.
Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met
de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen
worden verantwoord onder financiële baten en lasten.
Bijzondere waardeverminderingen
Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie, dienen te worden beoordeeld op
bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die
doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De
terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde
van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige netto
kasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Als het niet mogelijk is de
realiseerbare waarde te bepalen voor een individueel actief, wordt de realiseerbare waarde
bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort.
95
Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de
toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het
verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.
Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere
jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke
indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of
kasstroomgenererende eenheid) geschat.
Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen
plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de
realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder waardeverminderings verlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid)
opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die
bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminde ringsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen
die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht en woningen die uit het bestaande bezit voor
verkoop worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De
voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.
Overige voorraden
Voorraad materialen
De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere
opbrengstwaarde.
Voorraad grond- en ontwikkelposities
De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en
bijkomende kosten. Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in
ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige
waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten,
dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt
de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.
96
Onderhanden projecten
In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking heb ben
op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project,
kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het
algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van
ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project
kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen
worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op
onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van
het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.
Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten
prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een
volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden
projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. De
gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien
op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het
project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de
balans.
Vorderingen en effecten
De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het
hoofd ‘Financiële instrumenten’.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courant schulden en opgenomen kasgeldleningen bij banken zijn
opgenomen onder de ‘Schulden aan kredietinstellingen’ onder de kortlopende schulden.
Groepsvermogen
Eigen vermogen
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als
eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als
een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten
en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en
verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.
Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden
opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De
ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per indivi dueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische
kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de
97
boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde
waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en
is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de
boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt
een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij
ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering
is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het
actuele belastingtarief.
Voorzieningen
Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer:



sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van
een gebeurtenis in het verleden;
een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting;
het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van
middelen nodig is.
Indien (een deel van) de uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen
waarschijnlijk geheel of gedeeltelijk door een derde worden vergoed bij afwikkeling van de
voorziening, wordt de vergoeding als afzonderlijk actief gepresenteerd.
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar
verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, met
uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van de
contante waarde volgens actuariële grondslagen.
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met
behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van
activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van
voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente
belastingvorderingen en –verplichtingen is geschied tegen een tarief van 25%.
Latente belastingvorderingen worden alleen opgenomen als toekomstige verrekening
waarschijnlijk is.
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen
Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening
onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen
voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen
onder de post “Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen” aan de
creditzijde van de balans. De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is
gewaardeerd tegen nominale waarde.
98
Voorziening rentecontracten
STJA heeft rentecontracten (swaps) afgesloten om onzekerheid weg te nemen met betrekking
tot de rentelasten van toekomstige herfinancieringen. Voor zogeheten extendibles
(swapcontracten met lage rente in de beginperiode en onzekere rente vanaf
verlengingsmoment) wordt een voorziening gevormd ter hoogte van het verschil tussen de
waarde op het moment van afsluiten en de waarde per einde boekjaar. Het verloop van de
voorziening is afhankelijk van de rentestand. Op het moment dat de rentestand hoger is dan
op het moment van afsluiten doch uiterlijk op het moment van de verlenging , zal de
voorziening vrijvallen. De mutatie in de voorziening is onderdeel van de financiële baten en
lasten.
Deelneming
Indien het eigen vermogen van een deelneming negatief is op basis van de
waarderingsparameters van STJA, wordt ter hoogte van het negatieve eigen vermogen een
voorziening gevormd.
Langlopende schulden
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd ‘Financiële
instrumenten’.
Voor de post “Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden” wordt verwezen naar hetgeen onder “Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden” is opgenomen.
Kortlopende schulden
De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd ‘Financiële
instrumenten’.
Opbrengstverantwoording
Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten
huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen
de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van STJA.
Opbrengsten vergoedingen
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders uit hoofde van gesloten overeenkomsten.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten.
Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten
worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
99
Netto verkoopresultaat materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
Het onderdeel ‘Netto verkoopresultaat materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen’ bevat
de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.
Verkoopresultaat bestaand bezit
De post ‘Verkoopresultaat bestaand bezit’ betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele
waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van
onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke
risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de
verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten
betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende
managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.
Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van
juridische levering (passeren transportakte).
Geactiveerde productie eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve
van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed
in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed).
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel
terugneming van een bijzondere waardevermindering.
Personeelsbeloningen/pensioenen
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over
die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de
verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting
opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies
overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van
terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele
verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijn lijk is dat
voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en
de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan
van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de
uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en
andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt
100
gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die
noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering
opgenomen als STJA de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat
het overschot naar STJA zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van
planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud
verantwoord.
Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de
kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen
dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud
onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed
in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden.
Leasing
STJA kan financiële en operationele leasecontracten afsluiten. Een leaseovereenkomst
waarbij de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom van het leaseobject geheel of
nagenoeg geheel door de lessee worden gedragen, wordt aangemerkt als een financiële lease.
Alle andere leaseovereenkomsten worden geclassificeerd als operationele lease. Bij de
leaseclassificatie is de economische realiteit van de transactie bepalend en niet zozeer de
juridische vorm.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is STJA integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de
vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben,
afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO
zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de
fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en
verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en
verliesrekening opgenomen, behalve wanneer deze betrekking hebben op posten die
101
rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt de belasting in
het eigen vermogen verwerkt.
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te
betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale
faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is
besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor
tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de
financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk
is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van
het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente
belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet
langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden
gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de
financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover STJA bevoegd is tot saldering en
simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van STJA in de resultaten van deze
deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen
STJA en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen
onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd
kunnen worden beschouwd.
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten,
worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt
in het resultaat van STJA.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op
bankrekeningen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,
investerings- en financieringsactiviteiten.
De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de
ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten
102
voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met
betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en
betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedge
worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten.
Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge-accounting niet langer wordt toegepast,
worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de
hedge-accounting is beëindigd.
Bepaling reële waarden financiële instrumenten
Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van STJA vereist de bepaling van
de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve
van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de
hierna genoemde methoden bepaald. Indien van toepassing, wordt nadere informatie over de
uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze
toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van
toepassing is.
Financiële activa
De reële waarde van financiële activa met een beursnotering wordt bepaald op basis van de
genoteerde biedprijs per balansdatum.
Huur- en overige vorderingen
De reële waarde van huur- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de
toekomstige kasstromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde
opslag voor kredietrisico’s.
Derivaten
De reële waarde van rentederivaten wordt bepaald door discontering van de
rentekasstromen, tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante
risico’s.
Niet-afgeleide financiële verplichtingen
De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend door
discontering van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, tegen de actuele rente voor
vergelijkbare leningen ultimo boekjaar.
103
1. Ontwikkeling vastgoedportefeuille
1.1 Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Goedkoop Betaalbaar
Stand 1 januari 2015
 Nieuwbouw huur
 Aankopen
 Verkoop aan toekomstige bewoners
 Verkoop aan andere
instellingen
 Sloop
 Overige mutaties
Stand 31 december 2015
Duur tot
Duur boven
Onzelfstandig Totaal
huurtoeslag-
huurtoeslag-
overige woon-
grens
grens
eenheden
1.041
–
–
3.252
–
–
585
–
–
242
–
–
289
–
–
5.409
–
–
–
-7
-9
-28
–
-44
-30
–
-5
-2
–
-9
–
–
-56
–
–
70
–
–
–
-32
–
–
1.006
3.234
520
284
289
5.333
1.2 Samenstelling vastgoedportefeuille
Aantal in
Aantal in
Totaal aantal in
eigendom
eigendom
eigendom
DAEB
niet-DAEB
Zelfstandige huurwoningen:
 Goedkoop
 Betaalbaar
 Duur tot huurtoeslaggrens
 Duur boven huurtoeslaggrens
1.006
3.234
519
23
–
–
1
261
1.006
3.234
520
284
Totaal zelfstandige huurwoningen
Onzelfstandige overige woongelegenheden
4.782
289
262
–
5.044
289
Subtotaal woongelegenheden
Overige woongelegenheden (woonwagen)
5.071
1
262
–
5.333
1
Totaal woongelegenheden
Niet-woongelegenheden
 Woonwagenstandplaatsen
 Garages
 Overige verhuureenheden
5.072
262
5.334
10
242
1.056
–
–
181
10
242
1.237
Totaal niet-woongelegenheden
1.308
181
1.489
Totaal verhuureenheden
6.380
443
6.823
104
2. Materiële vaste activa
2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
 Boekwaarde o.b.v. historische kostprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
 Bedrijfswaarde
Mutaties in het boekjaar
 Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie
 Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie (nieuwbouw)
 Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie (verbeteringen)
 Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
 Onrendabele top nieuwbouw en verbeteringen
 Desinvesteringen
 Sloop
 Afschrijvingen
 Overboeking van sociaal vastgoed naar vastgoedbelegging
 Overboeking naar sociaal vastgoed van vastgoedbelegging
 Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
 Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening
 Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen
Stand per 31 december
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
 Bedrijfswaarde
 Af: Vastgoed bestemd voor verkoop (presentatie onder vlottende
activa)
2014
€ * 1.000
Realisatie
242.429
56.683
activa
253.622
52.963
299.112
306.585
7
–
541
–
–
–
–
–
–
-3.939
–
-12.408
-4.126
431
–
15.515
3.018
–
-3.898
-26
-12.532
-5.070
2.966
–
5.505
5.582
-961
-7.473
242.977
55.174
242.429
56.683
298.151
-1.043
299.112
-2.800
297.108
296.312
De onroerende en roerende zaken zijn op basis van herbouwwaarde verzekerd tegen het
risico van brand- en stormschade.
WOZ-waarde
De totale WOZ-waarde van het sociaal vastgoed bedroeg in 2015 € 536 miljoen (2014: € 565
miljoen), de gemiddelde WOZ-waarde per woning bedroeg in 2015 € 102.791 (2014:
€ 108.000).
105
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de totale
bedrijfswaarde en bedroeg ultimo 2015 € 298 miljoen (€ 299 miljoen ultimo 2014). De
bedrijfswaarde is in 2015 derhalve gedaald met 0,3% (2014: 2,4% daling). De bedrijfswaarde
per verhuurbare wooneenheid bedroeg eind 2015 € 56.775 (eind 2014: € 55.900).
Het verschil tussen de bedrijfswaarde en WOZ-waarde houdt verband met het verschil in
waarderingsgrondslag. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het
vastgoed gegeven de voorgenomen exploitatie en de WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde
bij verkoop in onverhuurde staat.
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de grondslagen voor de waardering van
activa en passiva en de resultaatbepaling.
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen
uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde exploitatie-inkomsten en -uitgaven over de
geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de
nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die
de beste schatting van het management weergeven van de economische omstandigheden die
van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende
eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde
meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van
planmatig onderhoud en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden
gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component.
Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd
als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de
koper worden gedragen. De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op de geïndexeerde
WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2014.
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de
grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de
reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting
en bedraagt € 43,8 miljoen (prijspeil ultimo 2015) ten opzichte van € 44,1 miljoen ultimo
2014. Dit is per woning circa € 8.450 (2014: € 8.500). De reële waarde is gebaseerd op een
vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met
verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters:

jaarlijkse huurverhoging van inflatie+1,5% (vanaf 2020: inflatie) rekening houdend met
aftopping op streefhuur (wisselend per complex, tussen 70 en 100% van maximaal
redelijk) en huurtoeslaggrens;
106










inkomensafhankelijke huurverhoging: geen;
inflatie: 1,2% in 2016 oplopend tot 2,0% vanaf 2020;
jaarlijkse huurderving van 2%;
mutatiegraad van 8,38% gemiddeld;
huurharmonisatie: in jaar 1 tot en met 5 rekening houdend met aftopping op streefhuur
(wisselend per complex, tussen 70 en 100% van maximaal redelijk) en huurtoeslaggrens;
jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten, onderhoudslasten en beheerkosten van 1,4%
in 2016 oplopend tot 2,5% vanaf 2020;
verhuurderheffing in % van de WOZ-waarde: 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017 e.v.;
verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 22,9 jaar, waarbij
uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar;
disconteringsvoet van 5%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet
bepaald met inachtneming van de bepalingen van RJ 121;
kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel.
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de grondslagen voor de waardering van
activa en passiva en de resultaatbepaling.
Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn
STJA heeft in het kader van haar strategisch voorraadbeleid woningen aangewezen voor
verkoop. Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, die zijn
geclassificeerd voor de verkoop, bedraagt 1.636. In de bedrijfswaarde is hiermee rekening
gehouden door in de komende vijf jaar 132 (2014: 100) sociale huurwoningen tegen
verkoopwaarde in te rekenen. Het aantal woningen dat naar verwachting komend jaar
verkocht zal worden, bedraagt 52. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen
bedraagt € 3,6 miljoen.
Herclassificatie
In het geval een woning, gekwalificeerd als sociaal vastgoed, ultimo het boekjaar door
huurverhoging een huurprijs kent boven de huurtoeslaggrens, wordt de classificatie van de
betreffende woning gewijzigd van ‘sociaal vastgoed’ in ‘vastgoedbelegging’. Woningen met
een zorgbestemming zijn van deze herclassificatie uitgezonderd.
Hypothecaire zekerheden
Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder
borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg
hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn
gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande
obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen”
opgenomen.
107
2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed)
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
Realisatie
6.701
-2.898
activa
5.919
-2.898
 Boekwaarde
 Af: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
3.803
-196
3.021
-196
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
3.607
2.825
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie (nieuwbouw)
 Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
 Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
 Overboeking naar overige voorraden
 Waardeveranderingen
 Mutatie voorziening onrendabele investering en herstructureringen
4.864
-541
-17
-4
–
-3
956
–
–
-5
-169
–
4.299
782
11.003
-2.898
6.701
-2.898
 Boekwaarde
 Af: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
8.105
-199
3.803
-196
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
7.906
3.607
Stand per 1 januari
 Aanschafwaarde o.b.v. historische kostprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
Stand per 31 december
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
Specificatie per 31 december
2015
€ * 1.000






De Klokkenbelt
St. Josephbuurt
Rumerslanden
Buurstede
Vledderstraat
Overig
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
2014
€ * 1.000
Realisatie
271
1.016
1.005
873
4.741
–
activa 256
1.019
1.002
296
1.046
-12
7.906
3.607
Bouwrente wordt geactiveerd voor zover het project dit kan dragen. In het boekjaar werd ter
zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, evenals voorgaand
boekjaar, geen bouwrente geactiveerd.
108
Voorziening
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. De verwachting is
dat de voorziening binnen 1 tot 5 jaar tot afwikkeling komt.
2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bedrijfs-
Overige
gebouwen
roerende
Totaal
zaken
€ * 1.000
Stand 1 januari 2015
 Aanschafprijs
 Cumulatieve afschrijvingen (inclusief
bijzondere waardeverminderingen)
 Boekwaarde
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen
 Desinvesteringen
 Afschrijvingen
Stand per 31 december 2015
 Aanschafprijs
 Cumulatieve afschrijvingen (inclusief
bijzondere waardeverminderingen)
 Boekwaarde
€ * 1.000
€ * 1.000
3.403
7.182
10.585
-2.970
-6.856
-9.826
433
326
759
–
–
–
337
–
-196
337
–
-196
–
141
141
3.403
7.520
10.923
-2.970
-7.053
-10.023
433
467
900
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn voor ruim € 5,2 miljoen
(2014: 5,0 miljoen) verzekerd. Jaarlijks vindt indexatie van de verzekerde waarde plaats.
109
3. Vastgoedbeleggingen
3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeverminderingen
 Marktwaarde
Mutaties in het boekjaar
 Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie
 Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie (nieuwbouw)
 Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie (verbeteringen)
 Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
 Onrendabele top nieuwbouw en verbeteringen
 Desinvesteringen
 Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
 Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie
 Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
 Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening
 Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen
Stand per 31 december
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeverminderingen
 Marktwaarde
 Af: Vastgoed bestemd voor verkoop (presentatie onder vlottende
activa)
2014
€ * 1.000
Realisatie
44.466
-1.905
activa
46.758
-3.107
42.561
43.651
–
–
–
–
–
–
7
–
–
-1.836
-650
5.494
–
154
–
–
-2.775
-2.966
5.070
–
-426
–
3.162
-1.090
47.474
-1.751
44.466
-1.905
45.723
-1.531
42.561
–
44.192
42.561
Actuele waarde
De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde k.k.
(kosten koper) in verhuurde staat en bedraagt € 45,7 miljoen (2014: € 42,6 miljoen).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met
inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop STJA en de
aan haar verbonden ondernemingen actief zijn. De aannames aangaande de
geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van STJA die
rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en
110
uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop STJA en de aan haar
verbonden ondernemingen actief zijn.
Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij
complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de
beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de
koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende
huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke
marktwaarde in verhuurde staat te bepalen, worden de kosten koper (genormeerd op 3%
overdrachtskosten voor de woningportefeuille en 7% overdrachtskosten voor BOG en overig
vastgoed) in mindering gebracht.
De marktwaarde in verhuurde staat is bepaald volgens de discounted cash flow-methode en
bij het BOG volgens de BAR/NAR-methode.
Bij de discounted cash flow-methode betekent dit dat voor een periode van 15 jaar zo goed
mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een
disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Het inschatten van de kosten en
opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. Daarnaast wordt
een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar.
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde volgens de
discounted cash flow zijn:
















disconteringsvoet;
exit yield na 15 jaar;
vrije verkoopwaarde per m 2 ;
contracthuur per eenheid per maand;
beheerskosten per eenheid per jaar;
onderhoudskosten per eenheid per jaar;
zakelijke lasten per m 2;
mutatiekosten per eenheid;
(incidentele) investeringen, niet zijnde reguliere onderhoudskosten;
huurdersmutatie;
leegstandsperiode;
verkoopopbrengst per eenheid;
(markt) huuropbrengsten;
verkoopperiode leeggekomen eenheden;
indexeringspercentage van de cashflows;
percentage markthuurwaardestijging; overdrachtskosten.
De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven
contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van
inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen.
111
De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een
opslag voor het specifiek risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de
vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld
wordt dat daarmede geen rekening is gehouden.
Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS
(interest rate swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS
zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste
dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt
verhoogd met:



een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen
het generieke onroerendgoedrisico van het te waarderen object en de generieke
risicovrije rentevoet;
een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die
specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is
gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico;
een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object
behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het
specifieke marktrisico.
Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.
Voor STJA is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving
van het betreffende complex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar en
het energielabel.
Bij STJA wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10-jaars voor het interbancair ruilen van
variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages genomen, zoals deze geldt op het moment
van de waardebepaling. Dit percentage wordt generiek voorgeschreven. Voor 2015 bedraagt
de basis-IRS 1,76% (2014: 1,76%).
Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, is de
uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van STJA tussen 7,4% en
8,5%.
De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke
potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is
grofweg in drie typen te onderscheiden:



locatieveroudering;
economische/markttechnische veroudering;
technische veroudering.
Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft aan het
einde van de 15-jaars periode. De gehanteerde exit yield bedraagt voor de woningen
gemiddeld 8,1%
112
De actuele waarde wordt bij BOG bepaald op basis van de BAR/NAR-methode. Bij de
bepaling van het daarbij gehanteerde netto aanvangsrendement wordt rekening gehouden
met het soort BOG, de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is en specifieke
kwaliteitskenmerken (waaronder een eventuele monumentenstatus). Op basis van
vorenstaande is de BAR van het BOG bij STJA gemiddeld 11,8%.
De op de markt, waarop STJA actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn
gebaseerd op het handboek modelmatig waarderen. Een deel van het bezit is met peildatum
31 december 2015 getaxeerd door een externe taxateur.
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de
bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2015 € 53,0 (2014: € 46,9 miljoen). Voor nadere
toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar de grondslagen
voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling.
Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn
Het aantal woningen behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, dat is
geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 109. Het aantal woningen dat naar verwachting
komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 10. De verwachte opbrengstwaarde van deze
woningen bedraagt € 1, 5 miljoen.
Hypothecaire zekerheden
Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen
onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg
hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn
gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande
obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen”
opgenomen.
4. Financiële vaste activa
4.1 Amortisatie afkoop Swaps
Stand per 1 januari
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
14.909
Realisatie
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen
 Amortisatie
Stand per 31 december
113
activa
–
7.385
-400
14.909
–
21.894
14.909
In 2014 is een swap met een hoofdsom van € 24,0 miljoen en een resterende looptijd van 40
jaar afgekocht. Per de datum van afkoop (22 december 2014) zijn tegelijk afspraken gemaakt
om de rente van de aan de swap gekoppelde lening groot € 24,0 miljoen met eveneens een
resterende looptijd van 40 jaar te wijzigen van variabel naar vast. De afkoopsom is op de
balans opgenomen en wordt in 40 jaar ten laste van het resultaat gebracht.
In 2015 is een swap met een hoofdsom van € 12,5 miljoen en een resterende looptijd van
37,7 jaar afgekocht. Per de datum van afkoop (4 december 2015) zijn tegelijk afspraken
gemaakt om de rente van de aan de swap gekoppelde lening groot € 12,5 miljoen met
eveneens een resterende looptijd van 37,7 jaar te wijzigen van variabel naar vast. De
afkoopsom is op de balans opgenomen en wordt in 38 jaar ten laste van het resultaat
gebracht.
4.2 Latente belastingvordering
Algemeen
Dit betreft de actieve belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie,
verrekenbare verliezen en tijdelijke verschillen als gevolg van waardeverandering derivaten.
De actieve belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie in de
dochtervennootschappen betreft zogeheten voorvoegverliezen en zijn voor € 780.000 (2014:
€ 780.000) tot waardering gebracht. Tot en met 2013 is geen actieve belastinglatentie
opgenomen voor de toegelaten instelling onder meer vanwege onzekerheid over de
toekomstige belastingplicht. Deze onzekerheid was naar de mening van STJA in 2014 niet
meer van toepassing met name als gevolg van de politieke ontwikkelingen, zoals de
parlementaire behandeling van de novelle op de herziene Woningwet. Herinvoering van Vpb vrijstelling voor woningcorporaties is om die reden (op korte termijn) niet meer te
verwachten.
De verwachte toekomstige fiscale resultaten geven voldoende mogelijkheid tot verrekening
van geactiveerde vennootschapsbelasting uit hoofde van fiscale verliezen. Naast deze is o ok
sprake van een tijdelijk verschil uit hoofde van de waardeverandering derivaten.
Latente belastingvorderingen
Sinds 1 januari 2008 is STJA voor al haar activiteiten onderworpen aan
vennootschapsbelasting. Tot 2008 was STJA alleen voor haar commerciële activiteiten
onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat
woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva
voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een
vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de
zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de waardering van de openingsbalans bevat de
VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden b erekend
in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. STJA heeft de VSO2 op 27
april 2009 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze
periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen
114
vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door STJA
opgezegd vóór 1 december 2014 en is derhalve van toepassing op het jaar 2015.
Vastgoed dat STJA al op 1 januari 2008 bezat, wordt op grond van VSO2 op de
openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen
vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen .
Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afs chrijvingslast
wettelijk beperkt is.
Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve ,
op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.
De latente belastingpositie is berekend over verrekenbare tijdelijke verschillen uit hoofde van
de waardering van vastgoedbezit, leningen en derivaten (indien van toepassing), alsmede
beschikbare voorwaartse verliescompensatie.
De samenstelling van de latente belastingvorderingen is als volgt:
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
12.671
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Dotatie ten gunste van resultaat
 Vrijval ten laste van resultaat
 Oprenting
Stand per 31 december
activa
155
945
-14
–
12.516
–
–
13.602
12.671
De post ‘Latente belastingvorderingen’ ad € 13,6 miljoen (2014: € 12,7 miljoen) betreft de tot
waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie ad € 9,6 miljoen (2014:
€ 8,6 miljoen) en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen ad € 4,0
miljoen (2014: € 4,1 miljoen). De tijdelijke verschillen hebben betrekking op de cumulatieve
waardeverandering van de derivaten per ultimo boekjaar. De latente belastingvordering is
nominaal gewaardeerd.
Van deze vorderingen is een bedrag ad € 2,2 miljoen (2014: € 2,1 miljoen) naar verwachting
verrekenbaar binnen één jaar.
De tot waardering gebrachte fiscaal compensabele verliezen bedragen ultimo 2015 € 37,8
miljoen (2014 € 34,0 miljoen).
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen

Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend
zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per PMC lager ligt dan de
fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 216,0 miljoen
(2014: € 229,0 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet is
115



afgewikkeld. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van
€ 551,0 miljoen (2014: € 570,0 miljoen). De bedrijfswaarde van dit vastgoed betreft
een bedrag van € 335,0 miljoen (2014: € 341,0 miljoen). De niet-verwerkte latente
belastingvordering bedraagt € 54,0 miljoen (2014: € 57,0 miljoen), zijnde 25,0% over
het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde.
Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de
komende 5 jaar wordt verkocht, bedraagt € 0,4 miljoen (2014: € 0,7 miljoen). De
fiscale waarde van dit vastgoed is lager dan de bedrijfswaarde. De te waarderen
latente belastingvordering bedraagt nominaal € 0,1 miljoen (2014: € 0,2 miljoen),
zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde. De gemiddelde
looptijd bedraagt 2,5 jaar. Deze post is niet tot waardering gebracht vanwege het
onzekere karakter van de verkopen en de (naar verhouding) geringe omvang.
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 2,9 miljoen
(2014: € 3,5 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde, gebaseerd op de
berekeningssystematiek van de openingsbalans per 1 januari 2008. Dit tijdelijke
verschil is niet tot waardering gebracht gelet op de (naar verhouding) geringe
omvang. De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 8 jaar.
Het tijdelijke verschil inzake de (fiscale) herinvesteringsreserve heeft betrekking op
het niet-bestede gedeelte van de (fiscale) herinvesteringsreserve. Per 31 december
2015 betreft dit een bedrag van € 0,8 miljoen (2014: € 0,5 miljoen).
Het tijdelijke verschil inzake de waardeverandering derivaten bedraagt € 16,0 miljoen (2014: €
16,1 miljoen) op basis van de rentestanden ultimo boekjaar. De omvang van dit tijdelijke
verschil is afhankelijk van de renteontwikkeling en de looptijd van het al dan niet tussentijds
afrekenen van de betreffende derivaten. De maximale looptijd is 45 jaar (2014: 46 jaar).
4.3 Leningen u/g
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Aflossingen
Stand per 31 december
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
3.625
activa 3.875
-125
-250
3.500
3.625
Dit betreft een lening die aan V.O.F. West I is verstrekt. De jaarlijks te ontvangen rente over
deze lening bedraagt 4,1%. De rente wordt herzien op 1 juli 2018 en 1 juli 2028. De aflossing
vindt plaats in één termijn op 1 juli 2038. Vervroegde gedeeltelijke aflossing is toegestaan na
voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de geldgever. In 2015 heeft op deze lening een
aflossing plaatsgevonden van € 125.000 (2014: € 250.000 afgelost).
116
4.4 Overige vorderingen
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie350
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Aflossingen
Stand per 31 december
activa
354
-4
-4
346
350
De overige vorderingen hebben betrekking op verstrekte personeelsleningen en een renteloze
lening verstrekt aan Stichting Kulturhus te Denekamp. Aflossing van de lening inzake
Stichting Kulturhus te Denekamp vindt voor het eerst plaats in het jaar 2016 en vervolgens
jaarlijks met een bedrag van € 20.000. De verstrekte lening is tegen nominale waarde
opgenomen omdat het effect van discontering beperkt is. Het kortlopende deel van de
overige vorderingen bedraagt € 25.000 (31 december 2014: € 5.000).
5. Voorraden
5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
2015
€ * 1.000
 Kosten vastgoed bestemd voor verkoop
 Voorziening
2014
€ * 1.000
Realisatie
5.252
-721
activa6.222
-7
4.531
6.215
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen
die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht (appartementen in het complex De Bascule en het
complex Harmonium) en woningen uit het bestaande bezit (‘sociaal vastgoed in exploitatie’)
die voor verkoop worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn.
De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten
en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De
verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden
aangeboden. De voorraad woningen uit het bestaande bezit voor verkoop wordt gewaardeerd
tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment
117
van uit verhuur nemen van de woningen dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De
verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor de woningen bij de betreffende
makelaar worden aangeboden.
5.2 Overige voorraden
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
Realisatie
4.559
501
67
activa5.404
501
67
 Boekwaarde vóór aftrek van voorziening
 Af: voorziening lagere marktwaarde
5.127
-199
5.972
-199
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
4.928
5.773
 Grond- en ontwikkelposities
 Overig vastgoed
 Onderhoudsmaterialen
Grond- en ontwikkelposities
De post ‘Grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocaties, zowel in als buiten Almelo,
ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn
genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere
opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde
toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd
op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden
(waaronder bestemmingswijzigingen, etc.).
Overig vastgoed
De post ‘Overig vastgoed’ heeft betrekking op de Egbertus locatie (voormalig kerkgebouw).
6. Vorderingen
6.1 Huurdebiteuren
2015
€ * 1.000
 Debiteuren
 Af: Voorziening wegens oninbaarheid
118
2014
€ * 1.000
Realisatie
355
-20
activa 311
–
335
311
De vorderingen huurdebiteuren hebben in principe een resterende looptijd korter dan 1 jaar.
Indien sprake is van een resterende looptijd langer dan 1 jaar dan betreft dit bijzondere
betalingsafspraken met huurders. Het bedrag hiervan is verwaarloosbaar.
De ouderdom van de debiteuren kan als volgt gespecificeerd worden:
2015
€ * 1.000
 < 3 maanden
 ≥ 3 maanden
2014
€ * 1.000
Realisatie
202
133
activa 193
118
335
311
6.2 Overige vorderingen
2015
€ * 1.000




Debiteuren inzake verrichte werkzaamheden/vertrokken bewoners
RC Stichting Wonen Wierden-Enter (V.O.F. West I)
Vennootschapsbelasting 2012
Overige
2014
€ * 1.000
Realisatie
471
40
55
16
activa 571
222
55
–
582
-306
848
-366
276
482
 Af: Voorziening Debiteuren wegens oninbaarheid
De overige vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.
6.3 Overlopende activa
2015
€ * 1.000






Nog te amortiseren kostprijs derivaten
Vooruitbetaalde bedragen
Vennootschapsbelasting
Te ontvangen creditnota’s
Te ontvangen afrekening energiekosten
Overig
119
2014
€ * 1.000
Realisatie
6.673
124
146
–
–
4
activa7.054
27
146
35
30
7
6.947
7.299
De overlopende activa hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar, met uitzondering
van de nog te amortiseren kostprijs derivaten.
De nog te amortiseren kostprijs derivaten ontstaat bij de novatie van renteswaps en betreft
de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt
geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat.
7. Liquide middelen
2015
€ * 1.000
 Deposito banken
 Rekening-courant banken
 Kas
2014
€ * 1.000
Realisatie
2.000
2.585
20
activa –
2.515
30
4.605
2.545
De liquide middelen, inclusief de deposito’s, staan ter vrije beschikking en zijn daarmee
direct opeisbaar.
8. Groepsvermogen
8.1 Eigen vermogen
Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende
tot de enkelvoudige jaarrekening.
9. Voorzieningen
9.1 Voorziening latente belastingverplichtingen
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
2014
€ * 1.000
3.902
Realisatie
activa 175
Mutaties in het boekjaar
 Oprenting
 Dotatie ten laste van resultaat (verrekenbare tijdelijke verschillen)
 Vrijval ten gunste van resultaat
–
1.847
-100
–
3.727
–
Stand per 31 december
5.649
3.902
120
De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de
belastbare tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. Voor nadere
toelichting wordt verwezen naar de paragraaf belastingen in de grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling.
Dit betreft de latente belastingverplichting uit hoofde van tijdelijke verschillen tussen de
bedrijfseconomische waardering en fiscale waardering van de afkoopsom van rentederivaten
ad € 5,4 miljoen (2014: € 3,7 miljoen) en van de projecten in ontwikkeling ad € 0,2 miljoen
(2014: € 0,2 miljoen).
De latenties hebben een looptijd van meer dan 1 jaar. De tot waardering gebrachte latente
belastingverplichting heeft plaatsgevonden op nominale waarde. De gemiddelde looptijd van
de verplichting bedraagt 19 jaar (2014: 20 jaar).
De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 0,1 miljoen (2014: €
0,1 miljoen).
9.2 Voorziening rentecontracten
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Dotatie ten laste van resultaat
 Onttrekkingen
 Vrijval ten gunste van resultaat
Stand per 31 december
2014
€ * 1.000
Realisatie
16.065
activa2.623
–
–
-55
13.442
–
–
16.010
16.065
STJA heeft een tweetal renteswaps met verlengingsmogelijkheid afgesloten, zogeheten
extendibles. De rente voor de eerste renteperiode van 10 jaar (2014 – 2024 respectievelijk
2015 – 2025) staat vast. De rente voor de vervolgperiode is onzeker en daarvoor wordt geen
hedge-accounting toegepast. Om die reden is een voorziening gevormd voor de
waardemutatie tussen datum van afsluiten van het rentecontract en de balansdatum.
Hoofdsom
€ * 1.000
25.000
22.500
Afsluitdatum
Datum
7-7-2011
10-8-2011
Waarde
Marktwaarde
Voorziening
31-12-2015
€ * 1.000
-2.876
-4.178
-12.343
-10.721
-9.467
-6.543
-7.054
-23.064
-16.010
Renteperiode
1-12-2024 tot 1-12-2056
1-11-2025 tot 1-11-2061
De negatieve waarde op datum van afsluiten is aangewend om de rente in de eerste 10jaarsperiode te beperken. Het verloop van de voorziening in de komende jaren is afhankelijk
121
van de rentestand per jaareinde. Op het moment dat de rentestand hoger is dan op het
moment van afsluiten doch uiterlijk op het moment van de verlenging in 2024 respectievelijk
2025, zal de voorziening vrijvallen. De verwachting is dat de gehele voorziening na meer dan
5 jaar afgewikkeld zal zijn.
10. Langlopende schulden
10.1 Leningen overheid, leningen kredietinstellingen en leningen aan maatschappijen
waarin wordt deelgenomen
Leningen
overheid
Leningen
Leningen aan
krediet-
maatschappijen
instellingen
waarin wordt
Totaal
deelgenomen
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
Stand per 1 januari
354
Realisatie
248.756
activa 3.625
252.735
Mutaties in het boekjaar
 Nieuw opgenomen leningen
 Bijgeschreven
 Aflossingen
 Extra aflossingen
 Overige mutaties
–
–
-69
–
–
46.500
–
-769
-46.500
–
–
–
-125
–
–
46.500
–
-963
-46.500
–
-69
-769
-125
-963
Stand per 31 december
 Af: Aflossingsverplichting komend
boekjaar
285
-70
247.987
-21.289
3.500
–
251.772
-21.359
 Langlopend per 31 december 2015
215
226.698
3.500
230.413
Looptijd
 1 – 5 jaar
 ≥ 5 jaar
215
–
18.243
208.455
–
3.500
18.458
211.955
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
2015
€ * 1.000
 Vastrentende leningen
 Variabel rentende leningen
 Variabel rentende leningen met variabele hoofdsom
122
2014
€ * 1.000
143.272
Realisatie
93.500
15.000
137.235
activa
100.500
15.000
251.772
252.735
Het aflossingsbestanddeel 2016 is € 21,4 miljoen (2015: € 47,3 miljoen), waarvan € 20,5
miljoen (2015: € 46,5 miljoen) voor algehele aflossingen. Het aflossingsbestanddeel voor
2017 t/m 2020 is € 18,1 miljoen, waarvan € 15,0 miljoen voor algehele aflossingen (2016 t/m
2019 resp. € 38,7 miljoen en € 30,5 miljoen).
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd, voor variabel
rentende leningen tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen is als volgt:


op het moment van renteherziening is de actuele rente hoger dan de oude rente;
de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe
lening kent een hogere rente.
Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar
de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting “Financiële instrumenten”.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraag 3,69% en is als volgt
opgebouwd.
Omschrijving
2015
€ * 1.000
Rentebetalingen
 Vastrentende leningen
 Variabel rentende leningen, afgedekt
 Variabel rentende leningen, niet afgedekt
Gemiddeld m.b.t. rentebetalingen
2014
€ * 1.000
Realisatie
4,38%
2,61%
0,09%
activa
4,26%
3,31%
0,22%
3,38%
3,69%
Rentelast uit amortisatie
 Amortisatie renteswaps
0,31%
Totaal gemiddelde rente
3,69%
3,69%
De rente van de variabel rentende leningen met een vaste hoofdsom (zogeheten roll-over
leningen) zijn alle gebaseerd op 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent
een spread van 2,0 tot 30,8 punten boven Euribor.
Het renterisico van de variabel rentende leningen met vaste hoofdsom is volledig afgedekt
met rente-instrumenten (renteswaps). Voor leningen met een bedrag per 31 december 2015
van € 257.000 (2014: € 407.000) is onroerend goed met een boekwaarde ad € 201.000 (2014:
€ 201.000) hypothecair verbonden.
Voor het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen
van € 248,0 miljoen (2014: € 248,7 miljoen) is aan het WSW een positieve en negatieve
hypotheekverklaring afgegeven op het onroerend goed met een boekwaarde van € 333,0
miljoen (2014: € 330,0 miljoen).
123
Looptijd
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 19,3 jaar
(2014: 17,5 jaar). Voor verdere toelichtingen op de diverse categorieën leningen wordt
verwezen naar “Financiële instrumenten”.
10.2 Waarborgsommen
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
2014
€ * 1.000
Realisatie41
activa 49
17
-7
10
-18
10
-8
51
41
Mutaties in het boekjaar
 Vermeerdering waarborgsommen
 Vermindering als gevolg van terugbetaling
Stand per 31 december
De resterende looptijd is onzeker omdat deze afhankelijk is van de mutatiegraad.
11. Kortlopende schulden
11.1 Schulden aan kredietinstellingen
2015
€ * 1.000
 Kasgeldleningen
 Bankkrediet
 Kortlopende deel langlopende schulden
2014
€ * 1.000
Realisatie –
–
21.289
activa2.000
–
47.269
21.289
49.269
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING Bank N.V. bedraagt per
31 december 2015 € 8,0 miljoen (2014: € 8,0 miljoen).
De kasgeldlening ultimo 2014 was afgesloten bij de ING bank N.V. en de einddatum was 30
januari 2015.
124
11.2 Schulden aan overheid
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar punt 10 Langlopende schulden.
11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen
2015
€ * 1.000




Omzetbelasting
Premies sociale verzekeringen
Loonheffing
Vennootschapsbelasting
2014
€ * 1.000
Realisatie
598
–
–
–
activa 120
–
–
–
598
120
11.4 Overige schulden
2015
€ * 1.000
 Nog te betalen kosten opgeleverde complexen
2014
€ * 1.000
Realisatie
1.261
activa 597
1.261
597
De overige schulden hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.
11.5 Overlopende passiva
2015
€ * 1.000




Initiële waarde derivaten
Niet vervallen rente op leningen
Te verrekenen huurtoeslag
Overige
2014
€ * 1.000
Realisatie
7.054
2.910
–
687
activa7.054
2.871
3
708
10.651
10.636
De overlopende passiva hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar, met uitzondering
van de post ‘Initiële waarde derivaten’.
125
12. Financiële instrumenten
12.1 Algemeen
STJA maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële
instrumenten die STJA blootstellen aan markt-, reële waarde, rente- en kasstroom-, kredieten liquiditeitsrisico’s. Om deze risico’s te beheersen en de risico’s van onvoorspelbare
ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van
STJA te beperken, heeft STJA een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures
opgesteld.
STJA maakt gebruik van financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en
rentederivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. STJA handelt niet in deze financiële
derivaten en heeft procedures en gedragsrichtlijnen om de omvang van het kredietrisico bij
elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan
STJA verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortkomende verliezen beperkt tot
de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve
hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin
van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de
krediet- of marktrisico’s.
12.2 Kredietrisico
Het maximale kredietrisico dat STJA loopt, bedraagt € 15,4 miljoen bestaande uit leningen
aan en vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ad € 3,5 miljoen,
huurdebiteuren ad € 0,3 miljoen, overige vorderingen ad € 0,3 miljoen, liquide middelen ad
€ 4,6 miljoen en de positieve waarde van al dan niet in de balans opgenomen afgeleide
instrumenten ad € 6,7 miljoen.
Kredietmitigerende aspecten



De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 335.000 zijn gespreid over
een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier
geen grote risico’s uit voortgevloeid.
De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 3,5
miljoen en hebben betrekking op een deelneming. Voor nadere toelichting wordt
verwezen naar het punt ‘Leningen u/g’.
De liquide middelen zijn toevertrouwd aan banken die bij ten minste twee van de
drie ratingbureaus (Moody’s, Fitch en Standard & Poors) een rating hebben van
minimaal A.
126
12.3 Renterisico en kasstroomrisico
STJA loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering
van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt
STJA risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende
vorderingen en schulden loopt STJA risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot
bepaalde variabel rentende schulden heeft STJA rentederivaten afgesloten, waarbij de
variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.
Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen, waarbij alle andere variabelen constant
blijven zal de rentelast in 2016 met € 0,3 miljoen stijgen (2014: € 0,3 miljoen in 2015). Het
reële waarde-renterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vaste rente
(inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De
rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van de duratie (gewogen gemiddelde van de
contante waarde van de kasstromen). De duratie geeft de mate van gevoeligheid van de reële
waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duratie van de
opgenomen leningen exclusief afgeleide rente-instrumenten 10,8 (2014: 9,4) en van de
afgeleide instrumenten 23,2 (2014: 22,9). Dit betekent dat bij een rentestijging van 1% de
waarde van leningen met € 26,8 miljoen (2014: € 23,3 miljoen) daalt. De onderneming loopt
renterisico als gevolg van volatiliteit in variabel rentende leningen en als gevolg van
herfinanciering van vastrentende leningen. Dit kan als volgt worden weergegeven:
2015
€ * 1.000
< 6 maanden
6 < 12 maanden
1 – 3 jaar
3 – 5 jaar
≥ 5 jaar
Totaal
Renterisco
afgedekt
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
Renterisco
afgedekt
€ * 1.000
Realisatie
122.646
–
10.258
5.653
113.215
activa
88.500
115.500
17.000
24.356
2.183
89.664
95.500
251.772
88.500
248.703
95.500
De wijzigingen in reële waarde van renteswaps waarop kostprijshedge-accounting wordt
toegepast en de in de winst- en verliesrekening verwerkte ineffectiviteit, zijn ultimo boekjaar
als volgt:
Wijziging in reële waarde sinds eerste verwerking




Renteswap in een hedgerelatie
Effectieve deel van de hedgerelatie
Ineffectieve deel van de hedgerelatie (totale ineffectiviteit)
In de winst- en verliesrekening verwerkte ineffectiviteit
127
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
-25.019
-25.019
–
–
activa
-34.597
-34.597
–
–
Renteafspraken
Ultimo 2015 had STJA voor € 88,5 miljoen (31-12-2014: € 95,5 miljoen) aan leningen o/g met
een variabele rente (6-maands Euribor). Met betrekking tot deze leningen zijn swaps afgesloten
om het risico uit hoofde van deze variabele rente te beperken. De specificat ie hiervan is als
volgt:
Leningnummer
WSW
Hoofdsom
€ * 1.000
36966
45174
46095
46695
42882/4669612
11.000
17.500
25.000
22.500
12.500
Totaal
88.500
Ingangsdatum
Einddatum
Rente-effect
(incl. opslag)
15-12-2006
01-07-2013
01-12-2014
29-12-2015
01-02-2016
15-06-2016
01-07-2055
01-12-2054
01-11-2016
01-08-2053
3,8925
3,7940
3,2580
2,128
2,0600
De hoofdsom en einddatum van de swaptransacties is gelijk aan die van de vermelde lening.
Derivaten
STJA maakt gebruik van derivaten, onder meer vanwege de flexibiliteit en het grotere aantal
aanbieders van bijbehorende financieringen. In het treasurystatuut is vastgelegd wat daarbij
de randvoorwaarden zijn.
STJA gebruikt derivaten als verzekeringsinstrument voor het afdekken van renterisico's en
zogeheten 'open posities' zijn niet toegestaan. STJA heeft bijstortverplichtingen uitgesloten.
Wel gelden de zogeheten breakclausules waarbij één van beide partijen het recht heeft de
swap af te rekenen tegen marktwaarde. De eerstkomende breakclausulemogelijkheid is in
2018.
STJA sluit alleen renteswaps af voor toekomstige herfinancieringen. Voor geplande
toekomstige projecten doet zij dit niet vanwege het onzekere karakter ervan. In de
navolgende tabel is aangegeven welke derivaten STJA ultimo 2015 heeft afgesloten.
12
Deze lening is in 2015 omgezet waarbij de rente is gefixeerd.
128
Soort
derivaat
Rente
Startdatum
Einddatum
Breakclausule
15-12-2006
15-12-2006
29-11-2011
01-07-2013
01-12-2014
01-12-2024
29-12-2015
01-11-2025
01-04-2015
15-06-2016
01-08-2053
01-07-2055
01-12-2024
01-12-2056
01-11-2025
01-11-2061
–
–
07-12-2015
10-09-2019
07-07-2018
07-07-2018
10-08-2019
10-08-2019
%
swap
swap
swap
swap
swap
swaption
swap
swaption
3,8725
3,8875
3,4100
3,5700
2,9500
3,8660
1,9900
3,5000
Totaal
Hoofdsom
€ * 1.000
Marktwaarde
31-12-2015
€ * 1.000
Marktwaarde
31-12-2014
€ * 1.000
–
11.000
–
17.500
25.000
–
22.500
–
–
-220
– 13
-10.818
-4.685
-12.343
-2.242
-10.721
-101
-612
-7.494
-11.746
-5.328
-12.546
-2.262
-10.573
76.000
-41.029
-50.662
Alle derivaten worden afgerekend op basis van de 6-maands Euribor. Door de extreem lage
rentestanden zijn de waarden van de derivaten ultimo boekjaar fors negatief. Omdat STJA
geen bijstortverplichtingen kent, is geen sprake van een liquiditeitsrisico. Wel bestaat er een
afrekenmogelijkheid als gevolg van breakclausules, voor het eerst in juli 2018. De hoogte van
het af te rekenen bedrag (te betalen of te ontvangen) is afhankelijk van de rentestand op dat
moment. In 2015 is één swap, in hoofdsom groot € 12,5 miljoen, afgekocht voor € 7,4
miljoen.
Het rente- en looptijdenbeleid van STJA is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%
renterisico inclusief herfinanciering te lopen.
12.4 Valutarisico
STJA is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.
12.5 Prijsrisico
STJA heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.
12.6 Liquiditeitsrisico
STJA bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het
management ziet erop toe dat steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de
verplichtingen van STJA te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder
13
Deze swap is in 2015 afgekocht.
129
de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft, zodat STJA steeds aan de gestelde
leningconvenanten kan blijven voldoen.
STJA ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om de verwachte
operationele kosten te kunnen dekken en aan haar financiële verplichtingen te voldoen.
STJA loopt significante liquiditeitsrisico's uit hoofde van voorwaarden verbonden aan
afgeleide financiële instrumenten, te weten renteswaps. Renteswaps zijn aangegaan ter
dekking van het renterisico op variabel-rentende leningen. Indien wordt voldaan aan de
voorwaarden van hedge-accounting, wordt de hedgerelatie verwerkt overeenkomstig de
regels van kostprijshedge-accounting.
Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële
instrumenten-contracten opgenomen breakclausules. Deze niet ongebruikelijke
breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens de
contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op
basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules
in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor STJA (bij een negatieve
marktwaarde). STJA heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 76,0 miljoen
(2014: € 77,5 miljoen) met een negatieve waarde van € 41,0 miljoen (2014: € 77,5 miljoen).
Van deze contracten is bij een notional van € 65 miljoen sprake van breakclausules. De eerste
breakclausule is op 7 juli 2018. STJA streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te
spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft.
Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van
herziening van de kredietopslag de bank en STJA geen overeenstemming bereiken over de
opslag, wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald.
Op de herzieningsdatum dient STJA het verschil tussen de basisrente en de actuele
kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen.
Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties moeten corporaties voldoen aan de
zogeheten stresstest. Dit houdt in dat er een liquiditeitsbuffer moet worden aangehouden die
een renteschok van 200 basispunten kan opvangen bij contracten waarbij binnen een periode
van 12 maanden sprake is van margin calls of breakclausules. STJA beschikt per 31 december
2015 over de onderstaande faciliteiten met een totaalwaarde van € 24,6 miljoen (2014: € 28,4
miljoen). Ultimo 2015 waren er geen contracten waarvoor de stresstest van toepassing is. De
eerste breakclausule is in 2018 (ultimo 2014 was er een buffer nodig van € 22,3 miljoen).
Hiermee voldoet STJA ultimo 2015, evenals ultimo 2014, aan de stresstest in de genoemde
beleidsregels.
130
Beschikbare middelen (buffer) ten behoeve van breakclausules
2015
€ * 1.000
 Banktegoeden
 Beursgenoteerde obligaties en aandelen
 Waardestijging obligaties en andere rentedragende effecten bij een
renteschok van 200 basispunten
 Kasgeld faciliteiten (generiek)
 Beschikbare variabele hoofdsomlening
 Rekening-courant faciliteit 14
Realisatie
4.605
–
activa2.436
–
–
–
20.000
–
–
–
20.000
6.000
24.605
28.436
Totaal beschikbare buffer
2014
€ * 1.000
12.7 Concentratie liquiditeitsrisico
STJA zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij
meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden
verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze
financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten, bestaan uit de volgende
instellingen:
Overzicht instellingen afgesloten leningen





2015
€ * 1.000
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten
De Nederlandse Waterschapsbank N.V.
Overige bankinstellingen (in Nederland gevestigd)
Financiële instellingen (niet zijnde banken)
Overige
Totaal
2014
€ * 1.000
Realisatie
102.998
144.732
–
–
285
activa
149.852
98.497
407
–
3.979
248.015
252.735
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank
Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nationale Waterschapsbank N.V (NWB). De BNG is
een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een
structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is
houder van de helft van de aandelen; de andere helft is in handen van gemeenten, provincies
en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector.
Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden
opgeëist bij een faillissement, is hiermee voor deze banken beperkt.
14
STJA beschikt ultimo 2015 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van € 8,0 miljoen (2014: € 6,0 miljoen)
ten behoeve van projecten en tijdelijke liquiditeitstekorten.
131
Mitigerende maatregelen
STJA ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om de verwachte operationele
kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierbij is geen
rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs
niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.
Daarnaast beschikt STJA over de volgende kredietruimte:

een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 8,0 miljoen
(2014: € 8,0 miljoen, waarvan ultimo 2014 reeds € 2,0 miljoen was opgenomen).
12.8 Reële waarde
De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen,
liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. STJA beheerst het
marktrisico op effecten door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te
stellen.
De reële waarde van de schulden/leningen van de overheid en kredietinstellingen bedraagt
ultimo 2015 € 286,0 miljoen (2014: € 315,8 miljoen) en is gebaseerd op de kasstromen van de
leningenportefeuille (exclusief rentederivaten) gebruikmakend van de risicovrije rentecurve
vermeerderd met een opslag (2014: vaste disconteringsvoet van 1,4%). De boekwaarde
bedraagt ultimo 2015 € 248,3 miljoen (2014: € 249,1 miljoen).
De reële waarde van de vorderingen op deelnemingen is niet voldoende betrouwbaar te
bepalen. Voor andere informatie wordt verwezen naar punt 4.4.
De reële waarde van de overige langlopende schulden (inclusief waarborgsommen) benadert
de boekwaarde ervan.
12.9 Verhuurderheffing
De verhuurderheffing bedraagt een percentage van de WOZ-waarde. In de bedrijfswaarde is
de heffing voor alle exploitatiejaren ingerekend.
13. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
13.1 Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop
van woningen tot een bedrag van € 1,2 miljoen.
132
13.2 Leasing
Er zijn langlopende onvoorwaardelijke verplichtingen aangegaan ter zake van operationele
leasing. Het betreft zeven operational leasecontracten voor personenauto’s. De operational
leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De
leasecontracten hebben een looptijd van vijf jaar en hebben verschillende ingangsdata. De
verplichtingen die hieruit voortvloeien, bedragen voor 2016 € 72.000 (2015: € 75.000).
13.3 Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2015 € 9,9
miljoen (2014: € 10,0 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% over
het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele
hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale
garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de
afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend
met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is
vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een
eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot
aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar
kan worden.
Volgens de jaarrekening 2014 van het WSW was het risicovermogen ultimo 2014 € 485,0
miljoen (2013: € 487,0 miljoen), bij een garantieniveau van € 212,8 miljoen (2013: € 216,0
miljoen), namelijk 0,25% van € 85,1 miljard (2014: 0,25% van € 86,2 miljard). Ultimo 2015
zijn geen signalen/indicaties aanwezig dat het WSW deze obligoverplichting opvraagt.
Actualiteiten in 2016 kunnen daarin verandering brengen.
13.4 Volmacht WSW
STJA heeft het WSW volmacht verstrekt om hypotheek te kunnen vestigen op haar geborgd
vastgoedbezit. Deze volmacht heeft de vorm van een overeenkomst van lastgeving met
privatieve werking.
13.5 Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
Aansprakelijkheid
STJA draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke
rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend
vennoot in commanditaire vennootschappen.
133
Fiscale eenheid
Vanaf 1 januari 2008 vormt STJA met STJA Beheer B.V. en haar deelneming een fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting. Vanaf 1 januari 2009 bestaat ook een fiscale
eenheid voor de omzetbelasting.
Op grond van de standaardvoorwaarden zijn STJA en de met haar in de fiscale eenheid
opgenomen ondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie
verschuldigde belasting.
Bankgaranties
Ultimo 2015 zijn geen (2014: € 54.000) bankgaranties verstrekt in verband met mogelijke
planschadeclaims van nog te ontwikkelen woningbouw in een gemeente.
Borgstelling
STJA heeft zich (hoofdelijk) garant gesteld voor de betaling van rente in rekening-courant tot
een bedrag van € 1.060.770 over het door de Rabobank verstrekt krediet aan de 25%deelneming van STJA Project Participaties I B.V., te weten V.O.F. Aadorp
Woningbouwontwikkeling.
13.6 BTW Bezwaarschrift
STJA heeft een geschil met de belastingdienst over de BTW-belastbaarheid van
parkeergelegenheden. Het betwiste bedrag bedraagt € 346.552. Ten tijde van het opstellen
van de jaarrekening is een uitspraak gedaan op het bezwaarschrift waarbij STJA op nagenoeg
alle punten in het gelijk is gesteld. De belastingdienst is tegen de uitspraak in beroep gegaan.
STJA verwacht nog steeds de betreffende naheffingsaanslag succesvol te kunnen weerleggen.
13.7 Vereniging van eigenaren
STJA neemt ultimo 2015 met 35 woningen (2014: 38 woningen) deel in 7 verenigingen van
eigenaren (inclusief ten behoeve van parkeergelegenheden). In totaal draagt STJA hiervoor
jaarlijks circa € 66.000 bij.
Via de kleindochtervennootschappen wordt ultimo 2015 met 18 woningen (2014: 21
woningen) in 2 verenigingen van eigenaren deelgenomen. De jaarlijkse bijdrage hiervoor
bedraagt circa € 26.000.
13.8 Lening met variabele hoofdsom
In het kader van flexibiliteit bij projectfinancieringen heeft STJA in 2007 een
leningovereenkomst afgesloten voor een langlopende lening met variabele hoofdsom en een
looptijd tot en met 2 november 2037. De verschuldigde rentevergoeding is gebaseerd op de
134
3-maands Euribor. De hoofdsom van deze lening is € 15,0 miljoen en is ultimo 2015 volledig
opgenomen. Dit bedrag is verwerkt in de balanspost Leningen o/g.
Daarnaast heeft STJA in 2014 een lening met variabele hoofdsom afgesloten van € 25 ,0
miljoen. Hiervan is ultimo 2015 € 5,0 miljoen (2014: € 5,0 miljoen) opgenomen. Deze lening
dient als buffer voor mogelijke afkoop van de swap met een breakclausule in juli 2018.
13.9 Claims
Er zijn geen claims ingediend tegen STJA.
14. Bedrijfsopbrengsten
Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.
14.1 Huuropbrengsten
2015
€ * 1.000
Netto huur
 Woningen en woongebouwen
 Woonwagens
 Onroerende zaken niet zijnde woningen
 Af: Derving wegens leegstand en oninbaarheid
Huurderving in % van de netto huur
Huurachterstand in % van de netto huur
2014
€ * 1.000
activa
31.465
7
1.708
activa
30.886
7
1.685
33.180
-888
32.578
-990
32.292
31.588
2,7
1,0
3,1
1,0
De netto huur is per 1 juli 2015 verhoogd met gemiddeld 2,0% (2014: 3,8%). De gemiddelde
huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2015:
69,3% (2014: 67,7%).
14.2 Opbrengsten servicecontracten
2015
€ * 1.000
activa 235
 Opbrengsten servicecontracten
135
2014
€ * 1.000
activa 237
De opbrengsten servicecontracten hebben betrekking op huurdersonderhoud. Een
voorziening voor oninbaarheid is niet noodzakelijk daar het risico verwaarloosbaar is.
14.3 Vergoedingen
2015
€ * 1.000
 Vergoedingen
 Af: derving wegens leegstand en oninbaarheid
2014
€ * 1.000
activa 198
-7
activa 201
-7
191
194
14.4 Nettoverkoopresultaat materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen15
2015
€ * 1.000
 Verkoopresultaat bestaand bezit
 Verkoopresultaat overig vastgoed
Verkoopresultaat bestaand bezit
activa 591
-72
activa1.142
286
519
1.428
2015
€ * 1.000
 Verkoopopbrengst bestaand bezit
 Af: boekwaarde bestaand bezit
 Af: verkoopkosten bestaand bezit
 Verkoopopbrengst overig vastgoed
15
2014
€ * 1.000
activa7.481
-6.244
-646
activa6.348
-4.673
-533
591
1.142
Verkoopresultaat bestaand bezit
Verkoopresultaat overig vastgoed
2014
€ * 1.000
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
activa
-72
activa
286
Indien dergelijke transacties zo regelmatig plaatsvinden dat gesproken kan worden van no rmale
bedrijfsactiviteiten, dan kan de verkoopopbrengst (bruto) onder de bedrijfsopbrengsten worden opgenomen en
de boekwaarde plus verkoopkosten onder de bedrijfslasten .
136
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit
2015
Aantal
2014
Aantal
 Woningen
 Overig vastgoed
 Opgeleverde eenheden koopprojecten
activa 77
8
–
activa 56
8
–
De verkoopkosten betreffen de kosten van makelaar, notaris, verkoop gereedmaken (incl.
onderhoud) alsmede de huurderving van de verkoopwoningen.
De verkoop van overig vastgoed betreft 5 kavels (2014: 7 kavels) en 3 parkeergelegenheden
(2014: 1 parkeergelegenheid).
14.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2015
€ * 1.000
 Toerekening toezicht en beheer aan projecten in ontwikkeling
2014
€ * 1.000
activa 50
activa 149
50
149
14.6 Overige bedrijfsopbrengsten
2015
€ * 1.000










Begeleiding en toezicht projecten ten behoeve van derden
Infrastructurele zorgvoorzieningen Buurstede
Infrastructurele zorgvoorzieningen ZTN
Infrastructurele zorgvoorzieningen Weijdehof
Infrastructurele zorgvoorzieningen Titus Brandsmahof
Infrastructurele zorgvoorzieningen De Botterhof
Doorberekende administratiekosten
Afwikkeling VOF Borgstaete
Toezicht en beheer woningaanpassingen
Overige
137
2014
€ * 1.000
activa 51
48
15
15
78
327
13
–
13
x7
activa 47
47
15
18
79
334
9
3
12
14
567
578
15. Bedrijfslasten
15.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
2015
€ * 1.000
 Sociaal vastgoed in exploitatie
 Onroerende en roerende zaken ten dienst van exploitatie
- Inventarissen
- Vervoermiddelen
2014
€ * 1.000
activa
12.408
activa
12.532
162
34
x
156
38
12.604
12.726
15.2 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
 Waardevermindering/terugneming waardevermindering sociaal
vastgoed in exploitatie
 Waardevermindering/terugneming waardevermindering als gevolg van
sfeerovergang DAEB / niet-DAEB
 Waardevermindering/terugneming waardevermindering vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
sociaal vastgoed)
 Dotatie / vrijval voorziening onrendabele investeringen en
herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed)
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
activa
activa
-15.515
-5.505
-1.149
–
–
58
x–
–
-16.664
-5.447
15.3 Lonen en salarissen
 Lonen en salarissen inclusief ziekengeld en WAO-uitkering en
exclusief uitzend- en inleenkrachten
 Mutatie nog niet opgenomen vakantiedagen
138
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
activa
activa
2.629
-27
x
2.650
80
2.602
2.730
De post ‘Mutatie nog niet opgenomen vakantiedagen’ betreft de mutatie in het boekjaar van
de verplichting uit hoofde van nog niet opgenomen vakantiedagen.
Personeelsbestand
Gedurende het boekjaar 2015 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd
personeel) bij de toegelaten instelling, omgerekend naar volledige mensjaren 45,4 (2014:
46,9), als volgt verdeeld over de afdelingen:
-
Directie
Management
Stafdelingen
Woondiensten
Bouwmanagement
Totaal
2,0
2,0
14,2
12,7
14,5
45,4
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
15.4 Sociale lasten
2015
€ * 1.000
 Premie bedrijfsvereniging
 Sociale lasten betreffende mutatie nog niet opgenomen vakantiedagen
2014
€ * 1.000
activa 360
-3
activa 388
10
357
398
15.5 Pensioenlasten
2015
€ * 1.000
 Premie VUT/overgangsregeling
 Premie pensioen (inclusief vroegpensioen)
2014
€ * 1.000
activa 147
312
activa 108
413
459
521
Pensioenverplichtingen
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting
Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een
voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. STJA is slechts verplicht een vooraf door
het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen reglementaire of
statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook
bestaat er geen aanspraak op eventuele opgebouwde buffers. Om die reden zijn de risico’s
verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans.
Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt
uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte
139
laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het
pensioenfonds daar aanleiding toe geven, kan het bestuur besluiten tot het korten van
aanspraken.
Per 31 december 2015 bedroeg de geschatte beleidsdekkingsgraad van SPW 109%16 (2014:
114%). De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een
percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van De
Nederlandsche Bank N.V. (DNB). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad)
volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten
pensioenfondsen maatregelen treffen.
15.6 Onderhoudslasten
2015
€ * 1.000






Dagelijks onderhoud (klachtenonderhoud)
Mutatie onderhoud
Contractenonderhoud
Planmatig onderhoud
Schades
Overige onderhoudskosten
 Opbrengst uit dekkingen en vrijval verplichtingen
2014
€ * 1.000
activa 891
469
1.517
3.058
46
40
activa 846
355
1.570
3.024
33
28
6.021
-157
5.856
-177
5.864
5.679
15.7 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
2015
€ * 1.000
 Afboeken dubieuze debiteuren
 Waardemutatie te verkopen grond- en ontwikkelposities
 Afwaardering vastgoed bestemd voor verkoop
16
2014
€ * 1.000
activa 121
–
721
activa 108
33
7
842
148
Met ingang van 1 januari 2015 berekent SPW haar dekkingsgraad op een andere wijze. Bij de berekening van
de dekkingsgraad wordt uitgegaan van de gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden. Dit wordt de
beleidsdekkingsgraad genoemd.
140
15.8 Overige bedrijfslasten
2015
€ * 1.000







Zakelijke lasten
Bijdrage CFV
Verhuurderheffing
Algemene kosten
Herstructurering
Reorganisatiekosten
Overige lasten
2014
€ * 1.000
activa1.901
–
2.252
1.112
112
350
804
activa1.861
1.067
2.096
1.080
310
–
625
6.531
7.039
Zakelijke lasten
2015
€ * 1.000





Onroerende zaakbelasting
Rioolheffing
Waterschapslasten
Verzekeringen (brand en storm)
Contributie landelijke federatie (Aedes)
2014
€ * 1.000
activa1.086
410
238
122
45
activa1.033
413
248
123
44
1.901
1.861
Herstructurering
2015
€ * 1.000





Sociaal plan
Huurderving / -gewenning
Onderhoud
Boekwaarde gesloopte verhuureenheden
Overig
141
2014
€ * 1.000
activa 27
57
28
–
–
activa 125
81
71
26
7
112
310
Overige lasten
2015
€ * 1.000









Glasverzekering
Huisvestingskosten
Kosten deurwaarder/advocaat
Overige personeelskosten
Bestuurs- en toezichtkosten
Kosten huismeester
Borgingskosten geldleningen
Kosten ISO/KWH/Visitatie
Diverse bedrijfslasten
2014
€ * 1.000
activa 126
111
13
310
70
30
40
8
96
activa 159
111
21
154
65
28
32
4
51
804
625
16. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
2015
€ * 1.000
 Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie
 Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed)
 Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2014
€ * 1.000
activa 154
activa-426
–
–
–
–
154
-426
17. Financiële baten en lasten
17.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
 Financiële vaste activa
 Effecten
 Waardemutatie rentecontracten
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
activa
activa
–
–
55
55
142
–
–
-13.442
-13.422
In 2011 heeft STJA een tweetal renteswaps met verlengingsmogelijkheid afgesloten,
zogeheten extendibles. Door de dalende rente is de waarde tussen het moment van afsluiten
van deze contracten en de balansdatum afgenomen. Deze waardeverandering in het boekjaar
is hier verantwoord.
17.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2015
€ * 1.000
 Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
 Rente op overige financiële vaste activa
 Rente te vorderen belastingdienst
 Overige
activa
2014
€ * 1.000
–
activa
–
150
–
1
184
9
18
151
211
17.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
2015
€ * 1.000







Rente leningen overheid
Rente leningen kredietinstellingen
Amortisatie afkoop derivaten
Amortisatie initiële waarde swaptions
Rente lening Stichting Wonen Wierden-Enter
Rente rekening-courant kredietinstellingen
Overige rente
2014
€ * 1.000
activa 4
8.391
400
381
148
44
1
activa 217
8.983
–
–
155
62
33
9.369
9.450
18. Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 vormt STJA met STJA Beheer B.V. en haar deelneming een fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting.
Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2014: 25,0%). De
belastingbate in de winst- en verliesrekening over 2015 bedraagt € 0,8 miljoen (2014: € 8,8
miljoen last), ofwel 6,9% van het resultaat vóór belastingen (2014: 66,3%) en bestaat uit de
volgende componenten:
143
2015
€ * 1.000
activa
 Acute belastingen boekjaar
 Acute belastingen voorgaande jaren
 Mutatie latente belastingen
- Mutatie compensabele verliezen
- Mutatie tijdelijke verschillen
- Tariefswijzigingen
2014
€ * 1.000
activa
–
–
–
–
945
-1.760
–
8.500
289
–
-815
8.789
De acute belastingen voor het boekjaar zijn als volgt bepaald:
31-12-2015
€ * 1.000
 Resultaat voor belastingen volgens de
geconsolideerde jaarrekening
 Afschrijvingen
 Waardeveranderingen vaste activa
 Waardeveranderingen
sociaal/commercieel vastgoed
 Boekwinst verkochte woningen
 Agio/disagio leningen
 Saneringsheffing
 Mutatie voorziening rentecontracten
 Amortisatie afkoopsom renteswap
 Afkoopsom renteswap
 Dotatie voorziening onderhoud
 Energie investeringsaftrek
 Beperkt aftrekbare kosten
Realisatie
31-12-2014
€ * 1.000
€ * 1.000
activa
11.771
€ * 1.000
-13.241
11.368
–
11.432
58
-16.817
-2.402
-599
–
-55
400
-7.385
p.m.
-73
11
-5.079
-2.084
-894
1.067
13.442
–
-14.909
p.m.
-39
10
-15.552
3.004
 Belastbaar bedrag
 Af: herbestedingsreserve
-3.781
–
-10.237
–
 Belastbaar bedrag ter bepaling van
vennootschapsbelasting boekjaar
-3.781
-10.237
–
–
Totaal
 Acute belastingen boekjaar
De fiscale verliezen worden tot waardering gebracht. Ultimo 2015 resteert € 40,3 miljoen
(2014: € 34,0 miljoen) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten. Verwacht wordt dat
alle compensabele verliezen binnen de verrekentermijn kunnen worden gerealiseerd.
144
19. Kasstroomoverzicht
Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen investeringen opgenomen
waarvoor in het boekjaar geldmiddelen zijn opgeofferd.
20. Transacties met verbonden partijen
Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen STJA
en/of haar bestuurders c.q. leidinggevende functionarissen en de deelnemingen van STJA. Er
hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet-zakelijke grondslag.
In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt STJA goederen en diensten van en aan
verschillende verbonden partijen waarin STJA een belang van 50% of minder bezit. Deze
transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden
die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.
In 2015 zijn geen goederen en diensten van verbonden partijen gekocht noch zijn goederen
en diensten aan verbonden partijen verkocht. Per 31 december 2015 bedroegen de
vorderingen op verbonden partijen € 8,0 miljoen (2014: € 21,0 miljoen). Er waren ultimo
2015 evenals ultimo 2014 geen schulden aan verbonden partijen.
145
21. Honoraria van de accountant
De volgende accountantshonoraria zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten
instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en
ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.
KPMG
Niet KPMG-
Accountants
netwerk
Totaal
N.V.
2015
€ * 1.000
De verantwoorde bedragen zijn inclusief BTW





Onderzoek van de jaarrekening 2015
Onderzoek van de jaarrekening 2014
Andere controleopdrachten m.bt. 2014
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
24
29
27
–
24
2015
€ * 1.000
Realisatie
Realisatie 2
–
–
–
–
2015
€ * 1.000
activa
activa 26
29
27
–
24
104
2
106
2014




Onderzoek van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
146
2014
2014
40
8
–
–
Realisatie 2
–
–
–
48
2
activa
42
8
–
–
50
XIV. Enkelvoudige balans per 31 december 2015
Activa
Ref.
31-12-2015
€ * 1.000
€ * 1.000
31-12-201417
€ * 1.000
€ * 1.000
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (sociaal vastgoed)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van
de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Financiële vaste activa
Amortisatie afkoop swaps
Deelnemingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Latente belastingvorderingen
Leningen u/g
Overige vorderingen
22
22.1
22.2
22.3
291.584
290.943
7.906
3.607
900
759
300.390
23
23.1
38.746
295.309
36.583
38.746
24
24.1
24.2
24.3
24.4
24.5
24.6
21.894
8.415
1.007
13.447
7.000
346
Totaal vaste activa
36.583
14.909
–
913
12.516
7.250
350
52.109
35.938
391.245
367.830
6.022
6.642
Vlottende activa
Voorraden
Vorderingen
Huurdebiteuren
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
25
26
26.1
26.2
26.3
26.4
27
Totaal vlottende activa
Totaal activa
17
Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
147
280
–
228
6.801
279
12.858
253
7.154
7.309
20.544
3.195
2.436
16.526
29.622
407.771
397.452
Passiva
Ref.
Groepsvermogen
28
28.1
Eigen vermogen
31-12-2015
€ * 1.000
€ * 1.000
124.365
Totaal groepsvermogen
Voorzieningen
Voorziening latente belastingverplichtingen
Voorziening rentecontracten
Voorziening deelneming
Schulden/leningen overheid
Schulden/leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
29
29.1
29.2
29.3
5.473
16.010
688
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan overheid
Schulden aan leveranciers
Schulden aan groepsmaatschappijen
Belastingen en premies sociale verzekering
Schulden ter zake van pensioenen
Overige schulden
Overlopende passiva
110.391
3.727
16.065
4.335
22.171
30
30.1
30.1
30.2
215
226.591
50
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden
110.391
124.365
Totaal voorzieningen
Langlopende schulden
31-12-2014
€ * 1.000
€ * 1.000
24.127
285
201.230
38
226.856
31
31.1
31.2
31.3
31.4
31.5
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
148
21.139
70
713
–
598
x
–x
1.222
10.637
201.553
49.119
69
919
–
129
–
–
120
543
10.602
34.379
61.381
407.771
397.452
XV. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015
Ref.
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Opbrengsten servicecontracten
Vergoedingen
Nettoverkoopresultaat materiële vaste activa en
vastgoedbeleggingen
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
33
33.1
33.2
33.3
33.4
33.5
33.6
2015
€ * 1.000
€ * 1.000
31.881
235
191
31.198
237
194
836
50
236
1.428
149
232
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen van materiële vaste
activa
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Bijzondere waardeveranderingen van vlottende
activa
Overige bedrijfslasten
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
33.429
33.438
34
34.1
12.507
12.626
34.2
-16.432
-5.157
34.3
34.4
34.5
34.6
2.602
357
459
5.805
239
240
2.730
398
521
5.621
282
231
34.7
101
108
34.8
6.450
6.959
Som der bedrijfslasten
12.328
24.319
Bedrijfsresultaat
21.101
9.119
254
-459
Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en
Andere
rentebaten en soortgelijke opbrengsten
van effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten
35
36
36.1
36.2
36.3
55
347
-9.209
-13.442
414
-9.271
Totaal financiële baten en lasten
-8.807
-22.299
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
12.548
-13.639
-815
-777
8.789
398
10.956
-4.452
Belastingen
Resultaat deelnemingen
37
38
Nettoresultaat
149
XVI. Toelichting enkelvoudige jaarrekening 2015
Algemeen
De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2015 van STJA. Ten aanzien
van de enkelvoudige jaarrekening maakt STJA gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel
2:402 BW.
Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening
hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde
balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk
aan die voor de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening, met uitzondering van de
volgende:
Financiële instrumenten
In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van
de juridische vorm.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
In de enkelvoudige balans worden deelnemingen in groepsmaatschappijen gewaardeerd
volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Zie voor een
uitwerking hiervan de grondslagen voor financiële vaste activa in de
geconsolideerde jaarrekening.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van STJA in de resultaten van deze
deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen
STJA en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn
niet verwerkt voor zover deze als niet-gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
150
22. Materiële vaste activa
22.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
 Boekwaarde o.b.v. historische kostprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
 Bedrijfswaarde
Mutaties in het boekjaar
 Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie
 Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie (nieuwbouw)
 Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie (verbeteringen)
 Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
 Onrendabele top nieuwbouw en verbeteringen
 Desinvesteringen
 Sloop
 Afschrijvingen
 Overboeking van sociaal vastgoed naar vastgoedbelegging
 Overboeking naar sociaal vastgoed van vastgoedbelegging
 Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
 Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening
 Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen
Stand per 31 december
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
 Bedrijfswaarde
 Af: vastgoed bestemd voor verkoop (presentatie onder vlottende
activa)
2014
€ * 1.000
Realisatie
235.558
58.185
activa
244.591
54.898
293.743
299.489
7
–
541
–
–
–
–
–
–
-3.940
–
-12.311
-4.126
431
–
15.283
2.999
–
-2.273
-26
-12.434
-4.821
2.966
–
5.215
5.627
-1.116
-1.090
236.106
56.521
235.558
58.185
292.627
-1.043
293.743
-2.800
291.584
290.943
Bedrijfswaarde
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel ‘Grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling’.
Hypothecaire zekerheden
Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen
onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstel ling wordt
151
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg
hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn
gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande
obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen”
opgenomen.
22.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed)
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
 Aanschafwaarde o.b.v. historische kostprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
2014
€ * 1.000
Realisatie
6.701
-2.898
activa
5.919
-2.898
 Boekwaarde
 Af: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
3.803
-196
3.021
-196
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
3.607
2.825
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie (nieuwbouw)
 Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
 Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
 Overboeking naar overige voorraden
 Waardeveranderingen
 Mutatie voorziening onrendabele investering en herstructureringen
4.864
-541
-17
-4
–
-3
956
–
–
-5
-169
–
4.299
782
11.003
-2.898
6.701
-2.898
 Boekwaarde
 Af: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
8.105
-199
3.803
-196
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
7.906
3.607
Stand per 31 december
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
Specificatie per 31 december
2015
€ * 1.000






De Klokkenbelt
St. Josephbuurt
Rumerslanden
Buurstede
Vledderstraat
Overig
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
152
2014
€ * 1.000
Realisatie
271
1.016
1.005
873
4.741
–
activa 256
1.019
1.002
296
1.046
-12
7.906
3.607
22.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bedrijfs-
Overige
gebouwen
roerende
Totaal
zaken
€ * 1.000
Stand 1 januari 2015
 Aanschafprijs
 Cumulatieve afschrijvingen (inclusief
bijzondere waardeverminderingen)
 Boekwaarde
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen
 Desinvesteringen
 Afschrijvingen
 Bijzondere waardeverminderingen
Stand per 31 december 2015
 Aanschafprijs
 Cumulatieve afschrijvingen (inclusief
bijzondere waardeverminderingen)
 Boekwaarde
€ * 1.000
€ * 1.000
3.403
7.172
10.575
-2.970
-6.846
-9.816
433
326
759
–
–
–
–
337
–
-196
–
337
–
-196
–
–
141
141
3.403
7.510
10.913
-2.970
7.043
10.013
433
467
900
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo 2015 voor ruim
€ 5,2 miljoen (2014: € 5,0 miljoen) verzekerd. Jaarlijks vindt een indexatie van de verzekerde
waarde plaats.
153
23. Vastgoedbeleggingen
23.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
 Marktwaarde
Mutaties in het boekjaar
 Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie
 Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie (nieuwbouw)
 Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie (verbeteringen)
 Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
 Onrendabele top nieuwbouw en verbeteringen
 Desinvesteringen
 Sloop
 Afschrijvingen
 Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie
 Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
 Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
 Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening
 Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen
Stand per 31 december
 Aanschafprijs
 Cumulatieve waardeveranderingen
 Marktwaarde
 Af: vastgoed bestemd voor verkoop (presentatie onder vlottende
activa)
2014
€ * 1.000
Realisatie
37.027
-444
activa
37.722
-1.142
36.583
37.580
–
–
–
–
–
–
7
–
–
-1.404
–
–
5.494
-650
–
254
–
–
-2.400
–
–
4.821
-2.966
–
459
–
3.694
-997
40.467
-190
37.027
-444
40.277
-1.531
36.583
–
38.746
36.583
Bedrijfswaarde
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel ‘Grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling’.
Hypothecaire zekerheden
Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen
onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt
154
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg
hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zij n
gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande
obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen”
opgenomen.
24. Financiële vaste activa
24.1 Amortisatie afkoop swaps
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
14.909
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen
 Amortisatie
Stand per 31 december
activa
–
7.385
-400
14.909
–
21.894
14.909
In 2015 is een swap met een hoofdsom van € 12,5 miljoen en een resterende looptijd van 38
jaar afgekocht. Per de datum van afkoop (4 december 2015) zijn tegelijk afspraken gemaakt
om de rente van de aan de swap gekoppelde lening groot € 12,5 miljoen met eveneens een
resterende looptijd van 38 jaar te wijzigen van variabel naar vast. De afkoopsom is op de
balans opgenomen en wordt in 38 jaar ten laste van het resultaat gebracht.
24.2 Deelnemingen
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie –
Stand per 1 januari
activa
299
Mutaties in het boekjaar
 Investeringen / verstrekkingen
 Desinvesteringen / aflossingen
 Aandeel in resultaat deelnemingen
 Ontvangen dividend deelnemingen
 Waardeveranderingen
9.192
–
-777
–
–
–
-299
–
–
–
Stand per 31 december
8.415
–
–
–
Cumulatieve waardeverandering 31 december
155
In 2015 zijn de verstrekte leningen, in verband met de herziene Woningwet, omgezet in agio.
STJA staat aan het hoofd van de groep en heeft de volgende directe en indirecte
kapitaalbelangen:
Deelneming
Vestigingsplaats
Aandeel in
geplaatst
kapitaal
Deelnemingen in groepsmaatschappijen (volledig opgenomen in consolidatie)
STJA Beheer B.V.
 STJA Project Participaties I B.V.
 Sint Joseph Dinkkelland B.V.
 De Bascule Almelo B.V.
Andere deelnemingen (proportioneel opgenomen in consolidatie)
V.O.F. Aadorp Woningbouwontwikkeling
V.O.F. West I
(%)
Almelo
Almelo
Almelo
Almelo
100
100
100
100
Vriezenveen
Wierden
25
50
24.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen
2015
€ * 1.000
 Rekening-courant STJA Project Participaties I B.V.
 Rekening-courant STJA Beheer B.V.
2014
€ * 1.000
Realisatie
958
49
activa 913
–
1.007
913
Aflossing van de vorderingen geschiedt in onderling overleg. De rentevergoeding bedraagt
4,5% tijdens de looptijd van de projecten en daarna 0%.
24.4 Latente belastingvordering
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
12.516
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Dotatie ten gunste van resultaat
 Vrijval ten laste van resultaat
 Oprenting
Stand per 31 december
156
activa
–
931
–
–
12.516
–
–
13.447
12.516
Dit betreft de actieve belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie,
verrekenbare verliezen en tijdelijke verschillen als gevolg van waardeverandering derivaten.
De verwachte toekomstige fiscale resultaten geven voldoende mogelijkheid tot verrekening
van geactiveerde vennootschapsbelasting uit hoofde van fiscale verliezen. Naast deze is ook
sprake van een tijdelijk verschil uit hoofde van de waardeverandering derivaten.
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar punt 4.2 van de toelichting op de
geconsolideerde jaarrekening.
24.5 Leningen u/g deelnemingen
Stand per 1 januari
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
7.250
activa 7.750
-250
-500
7.000
7.250
Mutaties in het boekjaar
 Aflossingen
Stand per 31 december
Dit betreft een lening die aan V.O.F. West I is verstrekt. De jaarlijks te ontvangen rente over
deze lening bedraagt 4,1%. De rente wordt herzien op 1 juli 2018 en 1 juli 2028. De aflossing
vindt plaats in één termijn op 1 juli 2038. Vervroegde gedeeltelijke aflossing is toegestaan na
voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de geldgever. In 2015 heeft op deze lening een
aflossing plaatsgevonden van € 250.000 (2014: € 500.000).
24.6 Overige vorderingen
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie350
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Aflossingen
Stand per 31 december
activa
354
-4
-4
346
350
De overige vorderingen hebben betrekking op verstrekte personeelsleningen en een renteloze
lening verstrekt aan Stichting Kulturhus te Denekamp. Aflossing van de lening inzake
Stichting Kulturhus te Denekamp vindt voor het eerst plaats in het jaar 2016 en vervolgens
157
jaarlijks met een bedrag van € 20.000. De verstrekte lening is tegen nominale waarde
opgenomen omdat het effect van discontering beperkt is. Het kortlopende deel van de
overige vorderingen bedraagt € 5.000 (31 december 2014: € 5.000).
25. Voorraden
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
Realisatie
3.079
2.574
501
67
activa3.248
3.025
501
67
 Boekwaarde vóór aftrek van voorziening
 Af: voorziening lagere marktwaarde
6.221
-199
6.841
-199
 Boekwaarde onder aftrek van voorziening
6.022
6.642




Grond- en ontwikkelposities
Verkoopwoningen
Overig vastgoed
Onderhoudsmaterialen
Grond- en ontwikkelposities
De post ‘Grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocaties, zowel in als buiten Almelo,
ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn
genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere
opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde
toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd
op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden
(waaronder bestemmingswijzigingen, etc.).
Overig vastgoed
De post ‘Overig vastgoed’ heeft betrekking op de Egbertus locatie (voormalig kerkgebouw).
26. Vorderingen
26.1 Huurdebiteuren
2015
€ * 1.000
 Debiteuren
 Af: Voorziening wegens oninbaarheid
158
2014
€ * 1.000
Realisatie
280
–
activa 279
–
280
279
De vorderingen ‘Huurdebiteuren’ hebben in principe een resterende looptijd korter dan 1 jaar.
Indien sprake is van een resterende looptijd langer dan 1 jaar dan betreft dit bijzondere
betalingsafspraken met huurders. Het bedrag is verwaarloosbaar.
De ouderdom van de debiteuren kan als volgt gespecificeerd worden:
2015
€ * 1.000
 < 3 maanden
 ≥ 3 maanden
2014
€ * 1.000
Realisatie
180
100
activa 189
90
280
279
26.2 Vordering op groepsmaatschappijen
2015
€ * 1.000
 STJA Project Participaties I B.V.
 Sint Joseph Dinkelland B.V.
 De Bascule Almelo B.V.
2014
€ * 1.000
Realisatie –
–
–
activa2.676
4.320
5.862
–
12.858
In verband met de herziene Woningwet is in 2015 de rekening-courant vordering op de
desbetreffende groepsmaatschappijen omgezet in agio.
26.3 Overige vorderingen
2015
€ * 1.000
 Debiteuren inzake verrichte werkzaamheden/vertrokken bewoners
 Vennootschapsbelasting 2012
 Overige
Realisatie
471
55
8
activa 564
55
–
534
-306
619
-366
228
253
 Af: Voorziening debiteuren wegens oninbaarheid
De overige vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.
159
2014
€ * 1.000
26.4 Overlopende activa
2015
€ * 1.000





Nog te amortiseren kostprijs derivaten
Vooruitbetaalde bedragen
Te ontvangen creditnota’s
Te ontvangen afrekening energiekosten
Overig
2014
€ * 1.000
6.673
Realisatie
124
–
–
4
activa7.054
27
35
30
8
6.801
7.154
De overlopende activa hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar, met uitzondering
van de nog te amortiseren kostprijs derivaten.
De nog te amortiseren kostprijs derivaten ontstaat bij de novatie van renteswaps en betreft
de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedgerelatie. De kostprijs wordt
geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat.
27. Liquide Middelen
2015
€ * 1.000
 Kas
 Deposito banken
 Rekening-courant banken
2014
€ * 1.000
Realisatie20
2.000
1.175
activa 30
–
2.406
3.195
2.436
De liquide middelen, inclusief de deposito’s, staan ter vrije beschikking en zijn daarmee
direct opeisbaar.
28. Eigen vermogen
28.1 Overige reserves
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Waardemutatie sociaal vastgoed rechtstreeks in eigen vermogen
 Waardemutatie sociaal vastgoed, VOF’s
 Resultaat boekjaar
Stand per 31 december
160
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
Realisatie
110.391
activa
109.261
2.999
5.627
19
10.956
-45
-4.452
124.365
110.391
Het eigen vermogen dient volgens de statuten te worden ingezet ten behoeve van de
volkshuisvesting.
Het cumulatieve verschil tussen de waardering op basis van bedrijfswaarde en op basis van
historische kostprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 69,7 miljoen
(inclusief deelnemingen € 68,8 miljoen) tegenover € 58,2 miljoen in 2014 (inclusief
deelnemingen € 57,0 miljoen). Per individueel complex bezien, is het cumulatieve verschil
samengesteld uit positieve saldi van € 120,6 miljoen (2014: € 120,0 miljoen) en negatieve saldi
van € 50,9 miljoen (2014: 61,8 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit
hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar
punt 18 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot
commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 0,1 miljoen (2014: negatief
€ 0,4 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 18 van de
toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
29. Voorzieningen
29.1 Voorziening latente belastingverplichtingen
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Oprenting
 Dotatie ten laste van resultaat (verrekenbare tijdelijke verschillen)
 Vrijval ten gunste van resultaat
Stand per 31 december
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
Realisatie
3.727
activa
–
–
1.746
–
–
3.727
–
1.746
3.727
5.473
3.727
De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de
belastbare tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. Voor nadere
toelichting wordt verwezen naar punt 18 van de toelichting.
Dit betreft de latente belastingverplichting uit hoofde van tijdelijke verschillen tussen de
bedrijfseconomische waardering en fiscale waardering van de afkoopsom van rentederivaten
ad € 5,4 miljoen (2014: € 3,7 miljoen) en van de projecten in ontwikkeling ad € 0,2 miljoen
(2014: € 0,2 miljoen).
161
De latenties hebben een looptijd van meer dan 1 jaar. De tot waardering gebrachte latente
belastingverplichting heeft plaatsgevonden op nominale waarde. De gemiddelde looptijd van
de verplichting bedraagt 19 jaar (2014: 20 jaar).
De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 0,1 miljoen (2014:
€ 0,1 miljoen).
29.2 Voorziening rentecontracten
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Dotatie ten laste van resultaat
 Vrijval ten gunste van resultaat
Stand per 31 december
2014
€ * 1.000
Realisatie
16.065
activa2.623
–
-55
13.442
–
-55
13.442
16.010
16.065
STJA heeft een tweetal renteswaps met verlengingsmogelijkheid afgesloten, zogeheten
extendibles. De rente voor de eerste renteperiode van 10 jaar (2014 – 2024 respectievelijk
2015 – 2025) staat vast. De rente voor de vervolgperiode is onzeker en daarvoor wordt geen
hedge-accounting toegepast. Om die reden is een voorziening gevormd voor de
waardemutatie tussen datum van afsluiten van het rentecontract en de balansdatum.
Hoofdsom
€ * 1.000
25.000
22.500
Afsluitdatum
Datum
7-7-2011
10-8-2011
Waarde
Marktwaarde
Voorziening
31-12-2015
€ * 1.000
-2.876
-4.178
-12.343
-10.721
-9.467
-6.543
-7.054
-23.064
-16.010
Renteperiode
1-12-2024 tot 1-12-2056
1-11-2025 tot 1-11-2061
De negatieve waarde op datum van afsluiten is aangewend om de rente in de eerste 10jaarsperiode te beperken. Het verloop van de voorziening in de komende jaren is afhankelijk
van de rentestand per jaareinde. Op het moment dat de rentestand hoger is dan op het
moment van afsluiten doch uiterlijk op het moment van de verlenging in 2024 respectievelijk
2025, zal de voorziening vrijvallen.
De verwachting is dat de gehele voorziening na meer dan 5 jaar afgewikkeld zal zijn.
Voor de toelichting op de voorziening latente belastingverplichtingen wordt verwezen naar
punt 9.1 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
162
29.3 Voorziening deelnemingen
2015
€ * 1.000
 STJA Beheer B.V.
 V.O.F. West I
2014
€ * 1.000
Realisatie –
688
activa3.630
705
688
4.335
STJA Beheer B.V.
De voorziening voor STJA Beheer B.V. heeft betrekking op de negatieve intrinsieke waarde
van de deelneming na verrekening van de openstaande vorderingen op deze deelneming.
V.O.F. West I
De voorziening voor V.O.F. West I houdt verband met de negatieve intrinsieke waarde van
deze deelneming.
30. Langlopende schulden
30.1 Leningen overheid en leningen kredietinstellingen
Leningen
overheid
Leningen
Totaal
kredietinstellingen
€ * 1.000
€ * 1.000
€ * 1.000
Stand per 1 januari
354
Realisatie
248.349
248.703
Mutaties in het boekjaar
 Nieuw opgenomen leningen
 Bijgeschreven
 Aflossingen
 Extra aflossingen
–
–
-69
–
46.500
–
-619
-46.500
46.500
–
-688
-46.500
-69
-619
-688
Stand per 31 december
 Af: Aflossingsverplichting komend boekjaar
285
-70
247.730
-21.139
248.015
-21.209
 Langlopend per 31 december 2015
215
226.591
226.806
Looptijd
 1 – 5 jaar
 ≥ 5 jaar
215
–
18.093
208.498
18.308
208.498
163
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
2015
€ * 1.000
 Vastrentende leningen
 Variabel rentende leningen
 Variabel rentende leningen met variabele hoofdsom
2014
€ * 1.000
Realisatie
139.515
93.500
15.000
activa
133.203
100.500
15.000
248.015
248.703
Voor een nadere toelichting op de leningen overheid en leningen kredietinstellingen wordt
verwezen naar punt 10.1 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
30.2 Waarborgsommen
2015
€ * 1.000
Stand per 1 januari
Mutaties in het boekjaar
 Vermeerdering waarborgsommen
 Vermindering als gevolg van terugbetaling
Stand per 31 december
2014
€ * 1.000
Realisatie38
activa 46
17
-5
9
-17
12
-8
50
38
De resterende looptijd is onzeker omdat deze afhankelijk is van de mutatiegraad.
31. Kortlopende schulden
31.1 Schulden aan kredietinstellingen
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar punt 30.1 en punt 11.1 van de toelichting
op de geconsolideerde jaarrekening.
31.2 Schulden aan overheid
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar punt 30.1 en punt 11.1 van de toelichting
op de geconsolideerde jaarrekening.
164
31.3 Belastingen en premies sociale lasten
2015
€ * 1.000




Omzetbelasting
Premies sociale verzekeringen
Loonheffing
Vennootschapsbelasting
2014
€ * 1.000
Realisatie
598
–
–
–
activa 129
–
–
–
598
129
31.4 Overige schulden
2015
€ * 1.000
 Nog te betalen kosten opgeleverde complexen
2014
€ * 1.000
Realisatie
1.222
activa 543
1.222
543
De overige schulden hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.
31.5 Overlopende passiva
2015
€ * 1.000





Initiële waarde derivaten
Niet vervallen rente op leningen
Te verrekenen huurtoeslag
Vooruitontvangen huur
Overige
2014
€ * 1.000
Realisatie
7.054
2.910
–
198
475
activa7.054
2.871
3
–
674
10.637
10.602
De overlopende passiva hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar, met uitzondering
van de post ‘Initiële waarde derivaten’.
165
32. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
32.1 Fiscale eenheid
STJA vormt tezamen met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing
van vennootschapsbelasting en omzetbelasting; elk der vennootschappen is volgens de
standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid
betrokken vennootschappen.
32.2 Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
STJA draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke
rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van
de betreffende samenwerkingsverbanden bedragen ultimo boekjaar € 8,1 miljoen (2014: € 8,9
miljoen).
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar punt 13 van de toelichting op de
geconsolideerde jaarrekening.
33. Bedrijfsopbrengsten
Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.
33.1 Huuropbrengsten
2015
€ * 1.000
Netto huur
 Woningen en woongebouwen
 Woonwagens
 Onroerende zaken niet zijnde woningen
 Af: Derving wegens leegstand en oninbaarheid
Huurderving in % van de netto huur
Huurachterstand in % van de netto huur
2014
€ * 1.000
activa
31.096
7
1.627
activa
30.523
7
1.607
32.730
-849
32.137
-939
31.881
31.198
2,7
0,9
2,9
0,9
De netto huur is per 1 juli 2015 verhoogd met gemiddeld 2,0 % (2014: 3,8%). De gemiddelde
huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2015 :
69,3% (2014: 67,7%).
166
33.2 Opbrengsten servicecontracten
2015
€ * 1.000
activa 235
 Opbrengsten servicecontracten
2014
€ * 1.000
activa 237
De opbrengsten servicecontracten hebben betrekking op huurdersonderhoud. Een
voorziening voor oninbaarheid is niet noodzakelijk daar het risico verwaarloosbaar is.
33.3 Vergoedingen
2015
€ * 1.000
 Vergoedingen
 Af: Derving wegens leegstand en oninbaarheid
2014
€ * 1.000
activa 198
-7
activa 201
-7
191
194
33.4 Nettoverkoopresultaat materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
2015
€ * 1.000
 Verkoopresultaat bestaand bezit
 Verkoopresultaat overig vastgoed
Verkoopresultaat bestaand bezit
activa 620
216
activa1.142
286
836
1.428
2015
€ * 1.000
 Verkoopopbrengst bestaand bezit
 Af: boekwaarde bestaand bezit
 Af: verkoopkosten bestaand bezit
Verkoopresultaat bestaand bezit
2014
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
activa6.610
-5.344
-646
activa6.348
-4.673
-533
620
1.142
De verkoopkosten betreffen de kosten van makelaar, notaris, verkoop gereedmaken (incl.
onderhoud) alsmede de huurderving van de verkoopwoningen.
167
Verkoopresultaat overig vastgoed
2015
2014
€ * 1.000
€ * 1.000
 Verkoopopbrengst overig vastgoed
activa 216
activa 286
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit
2015
Aantal
2014
Aantal
 Woningen
 Overig vastgoed
activa 74
5
activa 56
8
–
–
 Opgeleverde eenheden koopprojecten
De verkoop van overig vastgoed betreft 4 kavels (2014: 7 kavels) en 1 parkeergelegenheid
(2014: 1 parkeergelegenheid).
33.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2015
€ * 1.000
 Toerekening toezicht en beheer aan projecten in ontwikkeling
2014
€ * 1.000
activa 50
activa 149
50
149
33.6 Overige bedrijfsopbrengsten
2015
€ * 1.000








Begeleiding en toezicht projecten ten behoeve van derden
Infrastructurele zorgvoorzieningen Buurstede
Infrastructurele zorgvoorzieningen ZTN
Infrastructurele zorgvoorzieningen Weijdehof
Infrastructurele zorgvoorzieningen Titus Brandsmahof
Doorberekende administratiekosten
Toezicht en beheer woningaanpassingen
Overige
168
2014
€ * 1.000
activa 51
48
15
15
78
13
13
x3
activa 47
47
15
18
79
9
12
5
236
232
34. Bedrijfslasten
34.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
2015
€ * 1.000
 Sociaal vastgoed in exploitatie
 Onroerende en roerende zaken ten dienst van exploitatie
- Kantoor en werkplaats
- Inventarissen
- Vervoermiddelen
2014
€ * 1.000
activa
12.311
activa
12.434
–
162
34
x
–
154
38
12.507
12.626
34.2 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
 Waardevermindering/terugneming waardevermindering sociaal
vastgoed in exploitatie
 Waardevermindering/terugneming waardevermindering als gevolg van
sfeerovergang DAEB / niet-DAEB
 Waardevermindering/terugneming waardevermindering vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
sociaal vastgoed)
 Dotatie / vrijval voorziening onrendabele investeringen en
herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed)
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
activa
activa
-15.283
-5.215
-1.149
–
–
58
x–
–
-16.432
-5.157
34.3 Lonen en salarissen
 Lonen en salarissen inclusief ziekengeld en WAO-uitkering en
exclusief uitzend- en inleenkrachten
 Mutatie nog niet opgenomen vakantiedagen
2015
€ * 1.000
2014
€ * 1.000
activa
activa
2.629
-27
x
2.650
80
2.602
2.730
De post ‘mutatie nog niet opgenomen vakantiedagen’ betreft de mutatie in het boekjaar van
de verplichting voor nog niet opgenomen vakantiedagen.
169
Personeelsbestand
Gedurende het boekjaar 2015 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd
personeel) bij de toegelaten instelling, omgerekend naar volledige mensjaren 45,4 (2014:
46,9).
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
34.4 Sociale lasten
2015
€ * 1.000
 Premie bedrijfsvereniging
 Sociale lasten betreffende mutatie nog niet opgenomen vakantiedagen
2014
€ * 1.000
activa 360
-3
activa 388
10
357
398
34.5 Pensioenlasten
2015
€ * 1.000
 Premie VUT/overgangsregeling
 Premie pensioen (inclusief vroegpensioen)
2014
€ * 1.000
activa 147
312
activa 108
413
459
521
Pensioenverplichtingen
Voor een toelichting wordt verwezen naar punt 15.5 van de toelichting op de
geconsolideerde jaarrekening.
34.6 Onderhoudslasten
2015
€ * 1.000






Dagelijks onderhoud (klachtenonderhoud)
Mutatie onderhoud
Contractenonderhoud
Planmatig onderhoud
Schades
Overige onderhoudskosten
 Opbrengst uit dekkingen en vrijval verplichtingen
170
2014
€ * 1.000
activa 879
467
1.467
3.043
46
36
activa 833
355
1.500
3.024
33
27
5.938
-133
5.772
-151
5.805
5.621
34.7 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
2015
€ * 1.000
 Afboeken dubieuze debiteuren
 Waardemutatie te verkopen grond- en ontwikkelposities
 Afwaardering vastgoed bestemd voor verkoop
2014
€ * 1.000
activa 101
–
–
activa 108
–
–
101
108
34.8 Overige bedrijfslasten
2015
€ * 1.000







Zakelijke lasten
Bijdrage CFV
Verhuurderheffing
Algemene kosten
Herstructurering
Reorganisatiekosten
Overige lasten
2014
€ * 1.000
activa1.880
–
2.245
1.060
112
350
803
activa1.840
1.067
2.090
1.027
310
–
625
6.450
6.959
Zakelijke lasten
2015
€ * 1.000





Onroerende zaakbelasting
Rioolheffing
Waterschapslasten
Verzekeringen (brand en storm)
Contributie landelijke federatie (Aedes)
171
2014
€ * 1.000
activa1.072
409
234
120
45
activa1.017
412
245
122
44
1.880
1.840
Herstructurering
2015
€ * 1.000





Sociaal plan
Huurderving/-gewenning
Onderhoud
Boekwaarde gesloopte verhuureenheden
Overig
2014
€ * 1.000
activa 27
57
28
–
–
activa 125
81
71
26
7
112
310
Overige lasten
2015
€ * 1.000











Glasverzekering
Huisvestingskosten
Beheer- en administratiekosten
Automatiseringskosten
Kosten deurwaarder/advocaat
Overige personeelskosten
Bestuurs- en toezichtkosten
Kosten huismeester
Borgingskosten geldleningen
Kosten ISO/KWH/Visitatie
Diverse bedrijfslasten
2014
€ * 1.000
activa 126
111
–
–
13
310
70
30
40
8
95
activa 159
111
–
–
21
154
65
28
32
4
51
803
625
35. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
2015
€ * 1.000
 Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie
 Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed)
 Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
172
2014
€ * 1.000
activa 254
activa-459
–
–
–
–
254
-459
36. Financiële baten en lasten
36.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
2015
€ * 1.000
activa
 Financiële vaste activa
 Waardemutatie rentecontracten
2014
€ * 1.000
–
55
activa –
-13.442
55
-13.422
In 2011 heeft STJA een tweetal renteswaps met verlengingsmogelijkheid afgesloten,
zogeheten extendibles. Door de dalende rente is de waarde tussen het moment van afsluiten
van deze contracten en de balansdatum afgenomen. Deze waardeverandering in het boekjaar
is hier verantwoord.
36.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2015
€ * 1.000




Rente op overige financiële vaste activa
Rente te vorderen belastingdienst
Rente op uitgezette middelen
Overige rente
2014
€ * 1.000
activa 346
–
–
1
activa 385
9
–
20
347
414
36.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
2015
€ * 1.000






Rente leningen overheid
Rente leningen kredietinstellingen
Amortisatie afkoop derivaten
Amortisatie initiële waarde swaptions
Rente rekening-courant kredietinstellingen
Overige rente
173
2014
€ * 1.000
activa 4
8.379
400
381
44
1
activa 217
8.965
–
–
62
27
9.209
9.271
37. Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 vormt STJA met STJA Beheer B.V. en haar deelneming een fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting.
2015
€ * 1.000
 Acute belastingen boekjaar
 Acute belastingen voorgaande jaren
 Mutatie latente belastingen
- Mutatie compensabele verliezen
- Mutatie tijdelijke verschillen
- Tariefswijzigingen
2014
€ * 1.000
–
–
activa
–
–
activa
945
-1.760
–
8.500
289
–
-815
8.789
Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar punt 18 van de toelichting op de
geconsolideerde winst- en verliesrekening.
38. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt
deelgenomen na belastingen
2015
€ * 1.000
 Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
- STJA Beheer B.V. (excl. V.O.F. Aadorp
Woningbouwontwikkeling)
- V.O.F. Borgstaete
- V.O.F. West I
 Resultaat andere deelnemingen
- V.O.F. Aadorp Woningbouwontwikkeling
2014
€ * 1.000
activa
-764
activa
111
–
-2
3
336
-11
-52
-777
398
39. Bezoldiging bestuurders en commissarissen
Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is
in het boekjaar ten laste van STJA en groepsmaatschappijen gekomen voor:
2015
€ * 1.000
 Bestuurders en voormalig bestuurders
 Commissarissen en voormalig commissarissen
174
2014
€ * 1.000
activa 161
41
activa 170
41
202
211
Door STJA zijn geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan de bestuurders en
commissarissen.
Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is € 161.000 (2014: € 170.000). De crisisheffing is
niet van toepassing.
De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat:




periodiek betaalde beloningen zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie
en ziekte, ter beschikking stellen van auto en presentiegelden;
beloningen betaalbaar op termijn zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en
jubileumuitkeringen;
uitkeringen bij beëindiging dienstverband;
winstdelingen en bonusbetalingen.
Het totaalbedrag per individueel lid van de raad van toezicht kan als volgt worden
gespecificeerd:
2015
€ * 1.000





ir. J.H.A.J. Gritter, voorzitter
drs. F.M.P. Boertien RA RV, vicevoorzitter
ir. G.R. van Veldhuizen, lid
drs. N.J. Dam, lid
mr. R. Kroon, lid
2014
€ * 1.000
activa 10,0
8,8
7,4
7,4
7,4
activa 10,0
8,8
7,4
7,4
7,4
41,0
41,0
Motivatie voor overschrijding norm: De vergoeding aan de vicevoorzitter valt onder het
overgangsrecht van de WNT.
De vermelde vergoedingen zijn exclusief BTW.
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector
Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen
gefinancierde topinkomens (Wopt) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
175
De informatie in het kader van de WNT betreft de directeur-bestuurder en is als volgt:
Naam
Functie
Datum
Deeltijd
in dienst/
factor
-
Beloning
uit dienst
Belastbare
Voorziening
Uitkering
onkosten-
betaalbaar
wegens
vergoeding
op termijn
beëindiging
dienstverband
€ * 1.000
€ * 1.000
activa
activa
2015
J.C. Kamst
€ * 1.000
€ * 1.000
activa
activa
Directeur
01-06-1980
1,0
129
1
31
–
Directeur
01-06-1980
1,0
125
-
45
–
2014
J.C. Kamst
Motivatie voor overschrijding norm: de bezoldiging van de directeur-bestuurder valt onder
het overgangsrecht van de WNT.
Almelo, 19 april 2016
Het bestuur:
De raad van toezicht:
J.C. Kamst, directeur-bestuurder
ir. J.H.A.J. Gritter, voorzitter
mr. R. Kroon, vicevoorzitter
ir. G.R. van Veldhuizen, lid
drs. N.J. Dam, lid
J.C Roelvink-Berger RA, lid
176
40. Overige gegevens
40.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: De raad van toezicht en de directeur-bestuurder van Woningstichting Sint Joseph
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2015 van Woningstichting Sint Joseph
te Almelo gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige
balans per 31 december 2015 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en
verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de
jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming
met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het
BBSH, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en
krachtens de WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met
de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het B BSH en
richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling
is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om
het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang
als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van
onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A bij
bijlage III bij het BBSH. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische
voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate
van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang
bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde
werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met
inbegrip van het inschatten van risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in
aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld
daarvan gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de
omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot
uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten
177
instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van
de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld
van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is
om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling
van het vermogen van Woningstichting Sint Joseph per 31 december 2015 en van het
resultaat over 2015 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het BBSH en richtlijn
645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen krachtens de WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het BBSH, voor wat betreft het in dit artikel genoemde
jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het
onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van
toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld,
en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde
gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat
kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van
Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Enschede, 19 april 2016
KPMG Accountants N.V.
A.G. Lohuis RA
178
40.2 Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming
In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. STJA stelt zich ten
doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.
40.3 Resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door
de Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 10.956.000
is toegevoegd aan de overige reserves.
40.4 Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich geen gebeurtenissen met belangrijke financiële gevolgen voor STJA na
balansdatum voorgedaan.
179
XVII. Kengetallen
Verhuureenheden in exploitatie 18
Omschrijving
2015
2014
2013
2012
2011
Verhuureenheden in exploitatie
Toegelaten instelling
 Woningen en woongebouwen
 Zorgplaatsen
 Woonwagens
 Woonwagenstandplaatsen
 Garages
 Overige verhuureenheden
5.009
259
1
10
242
1.178
5.083
259
1
10
241
1.179
5.145
259
1
10
242
1.173
5.184
259
1
10
242
1.166
5.202
259
2
11
243
1.119
Totaal toegelaten instelling
6.699
6.773
6.830
6.862
6.836
35
30
59
37
30
60
37
46
60
39
46
59
38
46
57
124
127
143
144
141
6.823
6.900
6.973
7.006
6.977
Deelnemingen
 Woningen en woongebouwen
 Zorgplaatsen
 Overige verhuureenheden
Totaal in deelnemingen
Totaal
Aantal woningen naar huurprijsklasse 19
Omschrijving
2015
Aantal woningen naar huurprijsklasse
 Goedkoop (huur 1-7-2015 ≤ € 403,06)
 Betaalbaar (huur 1-7-2015 € 403,07 -≤ € 618,24)
 Bereikbaar (huur 1-7-2015 € 618,25 -≤ € 710,68)
 Duur (huur 1-7-2015 > € 710,68)
 Onzelfstandige wooneenheden
1.006
3.235
520
284
289
2014
2013
2012
1.041
3.253
1.077
3.307
1.337
3.266
1.448
3.249
827
289
815
289
637
289
561
289
–
–
18
De cijfers over 2011 t/m 2014 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
19
Inclusief zorgplaatsen en woonwagens. De cijfers over 2011 t/m 2014 zijn aangepast voor
vergelijkingsdoeleinden.
180
2011
–
–
Het verhuren van woningen
Omschrijving
2015
Het verhuren van woningen
 Huurachterstand in % van de netto-jaarhuur
 Huurderving in % van de jaarhuur
 Mutatiegraad opgeschoond in %
 Leegstandspercentage ongeschoond
 Leegstandspercentage geschoond
 Percentage huurders met huurtoeslag 20
 Gemiddelde huurtoeslag per persoon per maand
 Gemiddelde netto-huurprijs per jaar in euro’s
 Gemiddelde netto huurprijs per maand in euro’s
 Gemiddelde huurverhoging in %
 Huurkapitalisatiefactor
 Gemiddelde huurprijs in verhouding tot gemiddeld
maximaal redelijke huurprijs in %
 Gemiddeld aantal punten per woning
 Gemiddelde restant levensduur woningbezit in jaren
0,9
2,7
9,0
2,0
0,7
–
–
6.055
505
2,0
10,2
69
146
22,9
2014
2013
0,9
2,9
10,1
3,2
1,6
2012
2011
5.713
476
3,6
10,3
1,1
2,2
8,4
3,0
1,7
27
165
5.467
448
3,8
11,0
0,8
2,0
7,7
2,8
0,8
26
163
5.122
427
2,1
11,2
0,7
2,1
9,3
3,4
1,1
28
171
5.003
417
1,3
11,2
67
145
23,5
64
145
24,2
63
143
22,2
65
140
22,7
–
–
Financiële continuïteit
Omschrijving
2015
2014
2013
2012
2011
Financiële continuïteit
 Solvabiliteit/weerstandsvermogen
 Liquiditeit (current ratio)
 Rentabiliteit eigen vermogen
 Rentabiliteit totaal vermogen
 Interne financiering per woning
 Cashflow per woning
 Interest Coverage Ratio
 Loan to value (in %)
30,3
1,6
9,3
2,7
18.227
1.657
2,0
72
27,8
1,9
-4,1
-1,2
16.090
914
1,5
73
28,8
1,9
1,7
3,1
16.953
1.332
1,7
73
26,7
2,0
1,7
3,2
15.654
1.486
1,8
75
23,4
1,4
-10,0
-0,9
14.543
81
1,4
76
20
Met ingang van 1 januari 2014 wordt de huurtoeslag rechtstreeks met de huurder verrekend.
181
Balans en Winst- en verliesrekening
Omschrijving
In € per wooneenheid
Balans en Winst- en verliesrekening
Balans
 Eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve)
 Voorzieningen
 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed
 Marktwaarde commercieel vastgoed
 WOZ-waarde
 Langlopende schulden
Winst- en verliesrekening
 Totaal opbrengsten
 Kapitaallasten
 Overige bedrijfslasten
 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
 Resultaat na belastingen
21
2015
€
2014
€
2013
€
2012
€
2011 21
€
23.320
1.059
56.775
103.213
102.791
47.210
20.665
4.516
57.226
99.954
110.347
46.563
20.219
1.338
57.616
103.242
116.875
46.081
18.696
1.880
57.014
102.273
116.431
46.744
15.855
2.174
54.708
103.037
123.822
46.674
6.348
1.718
2.451
6.998
2.054
6.259
3.056
3.154
-86
-833
5.942
3.449
2.758
101
341
5.739
3.144
2.294
-262
322
5.630
2.820
3.486
37
-2.594
De cijfers over 2011 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
182
XVIII. Afkortinglijst
Afkorting
Omschrijving
Aw
Autoriteit woningcorporaties
BAR
BAR
BBSH
Bruto Aanvangsrendement
BOG
Bedrijfsonroerendgoed
BTW
Belasting Toegevoegde Waarde
BV
Besloten Vennootschap
BWS
Besluit Woninggebonden Subsidies
BZK
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties
CAO
Collectieve Arbeidsovereenkomst
CFV
Centraal Fonds Volkshuisvesting
CIP
Corporatie In Perspectief
COSO
Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission
DCF
Discounted Cash Flow
DAEB
Dienst van Algemeen Economisch Belang
FTE
Full Time Equivalent
HAR
Huurdersadviesraad
ICR
Interest Coverage Ratio
ICT
Informatie en Communicatie Technologie
IRS
Interest Rate Swap
ISO
International Standard for Organisations
KLAC
Klachtencommissie
KWH
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
LED
Light Emitting Diode
LTV
Loan To Value
LVV
Lang Vreemd Vermogen
MDO
Multi Disciplinair Overleg
MJP
Meerjarenprognose
MVA
Materiële Vaste Activa
NAR
Netto Aanvangsrendement
NEN
Nederlandse Normstelling
OR
Ondernemingsraad
PE
Permanente Educatie
RJ
Raad voor de Jaarverslaggeving
ROC
Regionaal Opleidingen Centrum
RvT
Raad van toezicht
SPW
Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties
STJA
Woningstichting Sint Joseph te Almelo
SVB
Strategisch Voorraadbeleid
SWWE
Stichting Wonen Wierden-Enter
Besluit Beheer Sociale Huursector
183
Afkorting
Omschrijving
TBB
Toezicht Belemmerende Bepalingen
TI
Toegelaten Instelling
TMZ
TriviumMeulenbeltZorg
VAC
Voorlichtings- en Adviescommissie
VOF
Vennootschap Onder Firma
VPB
Vennootschapsbelasting
VSO
Vaststellingsovereenkomst
VTW
Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties
VUT
Vervroegde Uittreding
WAO
Wet op Arbeidsongeschiktheid
WIA
Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen
WMO
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
WNT
Wet Normering Topinkomens
184