Transcript Informatiedocument Gebouw 88

INFODOCUMENT - CONTEXT AANBESTEDING GEBOUW 88
GEBOUW
88
Juni 2016
Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING
2. LOCATIE
2.1 De stad Tilburg
2.2 De Spoorzone
2.3 Geschiedenis Gebouw 88
2.4 Gebouw 88 en omgeving
2.5 Duurzame renovatie met respect voor erfgoed
2.6 Toekomstige invulling
3. CONCEPTUELE INVULLING
3.1 Verhuur en doelgroep Gebouw 88
4. GUNNINGSCRITERIA CONSESSIE
5. DEMARCATIE KOSTEN GEMEENTE - BELEGGER
1INLEIDING
Tilburg heeft een rijke geschiedenis, waarbij de textielindustrie een grote rol speelde. Ook de
hoofdwerkplaats van de Nederlandse Spoorwegen is sterk verbonden met de geschiedenis van
de stad. De gemeente Tilburg werkt al een geruime tijd aan de ontwikkeling van de Spoorzone in
het hart van de stad. De herontwikkeling van de voormalige hoofdwerkplaats van de Nederlandse
Spoorwegen speelt hierbij een belangrijke rol.
De eerste gebouwen van de hoofdwerkplaats werden in 1868 in gebruik genomen. Het terrein was
bijna anderhalve eeuw beeldbepalend voor het gebied dat aangeduid wordt met ‘de Spoorzone’. In
de hoogtijdagen, de jaren ’20 van de vorige eeuw, werkten hier 1.400 mensen aan onderhoud en
reparatie van locomotieven, rijtuigen en wagens.
Enkele jaren geleden zijn de laatste activiteiten gestaakt. De terreinen van de NS hoofdwerkplaats
zijn nu onderdeel van het ontwikkelingsgebied Spoorzone. Dit gebied loopt van de Koepelhal (NS
werkplaats) aan het NS-Plein tot aan het Van Gend en Loosterrein aan de Ringbaan-West.
Gebouw 88 ligt in het hart van het
gebied. De gemeente Tilburg zoekt
een ontwikkelaar/belegger die het
gebouw duurzaam en met respect
voor het industriële erfgoed verbouwt en vervolgens verhuurt aan
de beoogde doelgroep.
De gemeente roept geïnteresseerden op zich in te schrijven voor de
aanbestedingsprocedure voor
Gebouw 88.
In dit informatiedocument krijgt u
de algemene informatie over wat de
gemeente hierbij belangrijk vindt en
hoe de procedure in elkaar zit. Voor
meer specifieke informatie wordt
verwezen naar de overige stukken
(waaronder de aanbestedingsleidraad en de kooprealisatie overeenkomst).
2
DE LOCATIE
2.1 De stad Tilburg
Tilburg is met ruim 210.000 inwoners de op vijf na grootste stad van Nederland. Naar verwachting
heeft Tilburg in 2020 ongeveer 220.000 inwoners, in een regio met ongeveer 315.000 inwoners.
Tilburg bestaat ten minste 1300 jaar. De textielindustrie floreerde er in de 18e en 19e eeuw. In
Tilburg zijn meerdere HBO-opleidingen, een universiteit, twee ziekenhuizen en een aantal bekende musea. Het uitgaansgebied heeft een sterke aantrekkingskracht op de regio. Toonaangevende
bedrijven als Interpolis en Fuji hebben hun hoofdkantoor in Tilburg. In en rond de stad liggen zeven
industrieterreinen, die ruimte bieden aan 7.500 bedrijven en bijna 100.000 werknemers. Daarnaast
heeft Tilburg een aantal grote evenementen, waaronder de Tilburgse kermis, Tilburg Culinair, de
Tilburg Ten Miles en Festival Mundial.
Tilburg ligt centraal in de provincie Noord-Brabant en is prima bereikbaar via de weg. Er zijn goede verbindingen met Waalwijk (A/N 261), Den Bosch (N65) en Breda/Eindhoven (A58). Er zijn plannen om de verbinding tussen Tilburg en Waalwijk en Tilburg en Den Bosch te veranderen in een
autosnelweg.
2.2 De Spoorzone
Het gebied ‘de Spoorzone’ ligt in het centrum van de stad. In de omgeving van dit gebied zitten
woonwijken, kantoren en winkels. Het gebied is 75 hectare groot en strekt zich uit van de Ringbaan
West tot aan het NS-Plein. Met de herontwikkeling van de Spoorzone wil de gemeente het centrum
van Tilburg versterken en uitbreiden en zo een bijdrage leveren aan de groei van de stad. De nieuwe gebouwen, de herontwikkeling van bestaande objecten en de nieuwe functies in de Spoorzone
moeten een duidelijke meerwaarde geven voor Tilburg, haar inwoners en de bedrijvigheid.
‘Het moet een gebied worden dat de kernwaarden van Tilburg –daadkracht, vernieuwing en
verbinding- opnieuw zal etaleren’ (uit: Masterplan Spoorzone). Het is belangrijk dat de kennisfunctie, nieuwe vormen van werken en social innovation in het gebied terug komen.
De Spoorzone zelf is goed bereikbaar. In voorbereiding op de herontwikkeling van het gebied is de
infrastructuur aangepast. De ring rond het stadscentrum ten zuiden van het spoor is eenrichtingsverkeer. Dat geldt ook voor de Spoorlaan en de Burgemeester Brokxlaan. Deze nieuwe centrale
boulevard door de Spoorzone heeft tweerichtingsverkeer.
Ook is de Spoorzone uitstekend met openbaar vervoer bereikbaar. Alle lokale en regionale buslijnen hebben het NS Station Tilburg als vertrek- en eindpunt.
2.3 Geschiedenis Gebouw 88
De draaierij (1868, huidig gebouw 79) werd tussen de locomotiefwerkplaats en de werkplaats voor
wagens gebouwd. In de draaierij stonden de draaibanken opgesteld waarmee de onderdelen in
eigen beheer gemaakt konden worden.
In 1913 werd een deel van de draaierij, welke op dat moment in gebruik was als houtzagerij,
verbouwd tot zadelmakerij. Met de uitbreiding van de zadelmakerij werd de constructie van de
toenmalige houtzagerij, een deel van de oorspronkelijke draaierij uit 1868, gesloopt en verhoogd
met 2 verdiepingen. De begane grond bleef in gebruik als houtzagerij en de verdiepingen werden in
gebruik genomen als zadelmakerij. Tegenwoordig staat dit gebouw bekend als Gebouw 88.
Vanaf 1976 is de eerste en tweede verdieping van Gebouw 88 in gebruik genomen als
kantoorruimte.
Na vertrek van NS is Gebouw 88, in het kader van kwartier maken voor de ontwikkeling van
de Spoorzone, de afgelopen jaren tijdelijk geëxploiteerd. Gebouw 88 is geen gemeentelijk monument maar is wel genoemd als industrieel erfgoed dat mogelijk in de toekomst als gemeentelijk
monument zal worden bestempeld.
archieffoto Gebouw 88
2.4 Gebouw 88 en omgeving
Gebouw 88 maakt deel uit van het industrieel historische gebouwenensemble van de voormalige Werkplaats van de Nederlandse Spoorwegen. Het Gebouw 88 is één van de beeldbepalende
panden binnen de voormalige NS Werkplaats. De gemeente wil dit industrieel erfgoed behouden
omdat het een stukje identiteit van de Spoorzone weergeeft. Behoud van een groot deel van de gebouwen en de kenmerkende structuren van het complex als geheel is een belangrijk uitgangspunt
bij de herontwikkeling van het Werkplaats gebied.
Hiervoor hebben de gemeente Tilburg en VolkerWessels het Masterplan De Werkplaats op laten
stellen. De gemeenteraad heeft de hoofdlijnen van het Masterplan vastgesteld, waarbij uitgangspunt is: een doorontwikkeling van het gebied met zijn cultuur-historische waarden tot een centrum-stedelijk woon- en werkgebied in hoge dichtheid. Bij het Masterplan is een voorbeelduitwerking opgenomen voor een mogelijke uitwerking van de doelstellingen.
Voor fase 1 van de gebiedsontwikkeling (globaal de Lochal en alle deellocaties die daar westelijk
van liggen), zijn uitvoeringsafspraken gemaakt. Op basis hiervan zijn concrete planontwikkelingen
in voorbereiding en uitvoering. Denk hierbij aan Polygonale loods, Houtloods, Clarissenhof, plannen voor de nieuwe Bibliotheek in de LocHal en het aangrenzende Tilburg Trade Center en woongebouw aan het Stationsplein. Nadere detailinformatie vindt u op www.spz013.nl.
rokxlaan
Burgemeester B
Willem II Passage
Gebouw 88
Voor de deellocaties ten oosten van de Lochal worden in 2018 nadere uitvoeringsafspraken gemaakt.
Om het behoud van de monumentale waarden van het werkplaatscomplex te borgen zijn inmiddels, na vaststelling van het masterplan De Werkplaats, meerdere panden in het gebied aangewezen als gemeentelijk monument. Het betreft het Deprezgebouw, de Houtloods, de Polygonale
loods, de Locomotiefhal (LocHal), het Ketelhuis, gebouwen 82-84 en het Koepelhalcomplex
(gebouwen 90-92-95).
Ook voor de nog niet aangewezen gebouwen 76, 79, 83 en 88 bestaat het voornemen deze aan te
wijzen als gemeentelijk monument.
Deze verdergaande bescherming van de Werkplaats gebouwen vraagt om een herijking van de
uitgangspunten voor de toekomstige stedenbouwkundige structuur en dichtheid ten opzichte van
de voorbeelduitwerking bij het Masterplan. Er wordt in 2016 een nader onderzoek gedaan naar
de samenloop van een groter aantal te behouden panden en een beoogd omvangrijk nieuwbouwprogramma. Wat dit laatste betreft zal de aard en omvang van het te realiseren programma ook
afgestemd worden op een lopende onderzoek naar de gewenste ontwikkelingsrichting voor de
binnenstad als geheel (Binnenstad van de 21e eeuw, najaar 2016 vast te stellen).
In grote lijnen zal nader onderzocht worden hoe een woon-werkmilieu kan ontstaan dat voor brede
doelgroepen een passend milieu is voor werken, wonen, recreëren en ontplooiing met een nadruk
op kennisfuncties. Te handhaven gebouwen en plinten van gebouwen zullen vooral ingezet worden
voor werk- en publieksfuncties, aangevuld met een intensief woonprogramma in nieuwbouw,
vrijstaand of in combinatie boven of tegen her te ontwikkelen monumentale gebouwen.
Het openbaar gebied vormt bij deze studie nadrukkelijk een belangrijk onderdeel als voorwaarde
voor het bieden van een aantrekkelijk en inspirerend verblijfsklimaat.
Voor het parkeren wordt uitgegaan van een gebiedsbrede parkeervisie waarin een optimum tussen
aanbod en benodigd parkeerareaal wordt nagestreefd (voor een belangrijk deel in collectieve voorzieningen), in een verder verkeersluw gebied, zoveel mogelijk vrij van maaiveld parkeren.
De zichtbaarheid van het pand vanaf het spoor en de Burgemeester Brokxlaan is goed.
De bereikbaarheid is ook goed en verbetert met de openstelling van de Willem II passage en de
stationsdoorgang nog verder.
Gebouw 88 gezien vanaf het spoor
2.5 Duurzame renovatie met respect voor het erfgoed
Na het vertrek van de NS is er slechts beperkt geïnvesteerd in Gebouw 88. De onderhoudsstaat
is matig, de stookkosten zijn hoog (door beperkte isolatie, verouderde installatie) en de huidige
huurders zijn ontevreden over het comfort. Bij de duurzame renovatie van het gebouw moeten al
deze punten worden meegenomen. Ook wordt de oorspronkelijke gevel in ere hersteld en dient er
respectvol te worden omgegaan met dit stukje Tilburgs industrieel erfgoed.
Om de duurzaamheid van de renovatie te beoordelen maakt de gemeente bij de aanbesteding
gebruik van de GPR methodiek (zie www.gprgebouw.nl). Inzenders maken met de online GPR
software op een zestal duurzaamheidsaspecten (energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit,
toekomstwaarde en proces) de score van het ingediende plan inzichtelijk.
2.6 Toekomstige invulling
Het totale gebouw beslaat ca. 2.100 m2, verdeeld over drie bouwlagen. Stichting ‘Huis voor ondernemerschap en innovatie Midden-Brabant’ huurt (na renovatie) de begane grond, de tweede verdieping wordt door Starterslift en Midpoint gehuurd. De eerste verdieping blijft beschikbaar voor
andere starters, waaronder mogelijk de terugkeer van een deel van de huidige huurders van het
pand.
Vanwege de gemeentelijke bijdrage in de onrendabele top dienen de gebouwen voor starters en
creatieve industrie minimaal 10 jaar ten behoeve van de doelgroep te worden geëxploiteerd, door
de belegger/marktpartij of diens rechtsopvolger.
3 Conceptuele invulling en programma
De gemeente Tilburg wil ondernemersondersteuning effectiever en meer vraaggericht maken.
Daarbij speelt ook het eerdere vertrek van de Kamer van Koophandel uit de stad een rol. Hiermee
is namelijk een deel van de regionale dienstverlening aan en programmering voor ondernemers
vervallen die de digitale voorziening van de KvK-nieuwe stijl niet afdekt. Een punt van aandacht in
de stedelijke economie wordt gevormd door de sterke groei van ondernemerschap, start ups en
ZZP-ers in de kennis- en creatieve sector.
Er is groeiende behoefte aan authentieke en sfeervolle werklocaties in veelkleurige stedelijke omgevingen. Flexibiliteit is daarbij een voorwaarde. De Spoorzone, en preciezer Gebouw 88, is daarbij
aangewezen als preferente locatie voor het Huis voor ondernemerschap en innovatie Midden-Brabant (HVOIMB). De doelstelling van HVOIMB sluiten ook aan op de ambities voor het kennisplusprofiel en een innovatief vestigingsklimaat voor de Spoorzone.
Met de realisatie van het Huis voor ondernemerschap en innovatie Midden-Brabant streeft de
gemeente de volgende doelen na:
•Het faciliteren van een ondernemersklimaat dat bijdraagt aan de ontwikkeling, groei en bestendiging van starters, ZZP’ers en kleine ondernemingen tot solide, middelgrote bedrijven.
Indirect draagt dit ook bij aan de afname van uitkeringen, doordat meer mensen vanuit een
uitkering zijn gestart met hun eigen bedrijf of doordat meer werkgelegenheid is gecreëerd door
extra banen bij bestaande bedrijven, die zijn doorgegroeid.
•Het stimuleren van ondernemerschap onder hoger opgeleiden en het valoriseren van kennis
door het vergroten van het aantal uitstromende student-ondernemers vanuit TiU: een vorm van
behoud van kenniswerkers.
•Het leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van de Spoorzone -in het kader van kennisplus profiel- tot een ondernemend, innovatief gebied waarin triple helix samenwerking en
social innovation concreet vorm krijgen.
De belangrijkste uitgangspunten voor de formule van HVOIMB zijn:
•Dienstverlening op één herkenbare locatie:
(a) een bedrijfsverzamelgebouw waarin
(b) tevens de gebundelde dienstverlening is te vinden en waar
(c) een op ondernemers gericht programma wordt aangeboden door meerdere partijen en waar kennissamenwerking en ontmoeting gestimuleerd wordt.
•Behoeften van ondernemers staan centraal. Deze behoeften betreffen innovatie, financiering,
marktbewerking, productontwikkeling, ontwikkeling van het bedrijf en ontwikkeling van de ondernemer. Generiek gerichte ondersteuning heeft daarbij de voorkeur boven sectorale of specifieke ondersteuning. Wel van belang is dat de ondersteuning tegemoet komt aan de vragen uit
de segmenten: topbedrijven en MKB, en starters en veelbelovende groeiers.
•Een samenwerking gebaseerd op betrokkenheid van publieke én private partners. De gemeente voert een aantal wettelijke taken uit en werkt aan bestuurlijke doelen. Daarnaast participeert
de gemeente in activiteiten waar het gaat om stimuleren, verbinden en faciliteren.
•Aanbod en positie als onderdeel van breder innovatie ecosysteem. In dit ecosysteem zitten in
ieder geval ook Strijp S (Eindhoven), De Gruijterfabriek (Den Bosch) en Blushuis (Breda).
•Huisvesting tegen marktconforme tarieven. Het bedrijfsverzamelgedeelte heeft tot doel starters en beginnend ondernemerschap aan de stad te binden. Hiervoor is het noodzakelijk dat er
een marktconforme en tevens toegankelijke huurtarieven gehanteerd worden.
3.1 Verhuur en doelgroep Gebouw 88
Voor een groot deel van het gebouw staat vast aan welke organisaties straks verhuurd gaat worden: het gaat om verhuur van de begane grond aan het Huis voor ondernemerschap en innovatie
midden Brabant, de tweede verdieping aan Midpoint en Starterslift. Op de eerste verdieping worden ruimtes voor individuele startende bedrijven (waaronder de terugkerende huidige huurders)
beschikbaar gesteld.
Met deze huurders zijn concept huurovereenkomsten opgesteld. De eisen en wensen van de huurders zijn ook verwerkt in de gunningscriteria bij deze aanbesteding.
De gemeente stelt een bijdrage beschikbaar om de onrendabel top op de renovatie en exploitatie
van Gebouw 88 te bewerkstelligen. Om staatsteun daarbij te voorkomen moet de toekomstige belegger/exploitant de verhuurbare ruimtes beschikbaar stellen voor de doelgroep, waarbij de huurniveaus zijn vastgesteld voor een periode van ten minste tien jaar.
Hieronder wordt de doelgroep nader toegelicht.
Uitgangspunt voor verhuur van de eerste verdieping is verhuur aan startende ondernemers; hieronder wordt verstaan:
•kleine ondernemingen (niet meer dan 50 man in dienst)
•die niet-beursgenoteerd zijn
•tot vijf jaar na hun registratie
•die nog geen winst hebben uitgekeerd* en
•die niet uit een fusie zijn ontstaan.
•met een maximaal te huren oppervlak van 75 m2 (vvo), waarvan in bijzondere omstandigheden
tijdelijk kan worden afgeweken, na goedkeuring subsidieverlener.
Bij verhuur van ruimtes op de eerste verdieping zal bij oplevering een eerste recht van huur gegeven worden aan ondernemers die huurder waren in Gebouw 88 op moment van besluit tot herontwikkeling van het pand (14 december), onder voorwaarde dat de onderneming aansluiten op
voorgaande startersdefinitie en de doelstellingen van het concept voor het Huis voor Ondernemerschap en innovatie Midden Brabant, men deze ook onderschrijft, en instemt met een huurprijs van
€ 100,--/m2 vvo all-in (kale huur, energiekosten en servicekosten van eigenaar) betaalt.
Aan de hoofdhuurders nl. de stichting “Huis voor ondernemerschap en innovatie Midden-Brabant
“, Midpoint en Starterslift worden deze eisen verder niet opgelegd, als beheerders van het totaal
concept en faciliterende organisatie voor de doelgroep startende ondernemers.
Naast de starters, die zich gaan vestigen op de eerste en tweede verdieping van het gebouw, is er
straks op een begane grond ruimte voor dienstverleningsloketten van niet startende organisaties
(denk dan aan de Rabobank, maar ook de gemeente zelf). Hiervoor geldt de voorwaarde dat deze
partijen een marktconforme prijs (= niet starters tarief) betalen aan HVOIMB voor hun loket. Bovendien geldt voor de loketten in principe de eis van een maximaal te huren oppervlak (ca. 20 m2
VVO). Voor de algemene ruimte op de begane grond wordt als eis gesteld dat deze door de stichting om niet ter beschikking wordt gesteld aan de beoogde doelgroep: de startende ondernemers
die huren in het gebouw.
* Uitgangspunt is dat een startend bedrijf wel salaris mag uitbetalen (ook aan de oprichter),
maar dat dividend uitkeren (gefinancierd uit winst uit onderneming) nog niet aan de orde is
geweest. Dat een starter dus wel (persoonlijk) wat uit de kosten komt (salaris), maar zijn of haar
bedrijf nog niet als geldmachine voor zichzelf gebruikt en winst vooralsnog alleen en volledig
geïnvesteerd wordt in de onderneming. En dat geldt hetzelfde voor de eigenaar/ondernemer en
voor de aandeelhouder(s). Als een bedrijf al echt winstgevend is en bovenop het salaris van de
ondernemer geld genereert, is het niet zo logisch er veel publieke steun in te stoppen en kan de
ondernemer de winst beter in eigen bedrijf steken.
4. Gunningscriteria consessie
Gunning vindt plaats op basis van de kwaliteit van het in te dienen realisatie- en beheerplan. In dit
plan moeten beoogde concessiehouders aangeven hoe zij de ontwikkeling realiseren en de komende 10 jaar het gebouw verbouwen, exploiteren en beheren. Het onrendabel dat de gemeente daarvoor beschikbaar stelt is taakstellend.
De beoordeling en gunning van inzendingen vindt plaats op basis van:
•Het ingediende ontwerp.
•Duurzaamheidscore – GPR, taakstellend met pluspunten bij hogere score.
•Businessplan/plan van aanpak - voor faciliteren doelgroep starters.
•Beeldkwaliteit (exterieur en interieur van het gebouw).
•Invulling aan het programma van eisen van de toekomstige huurders.
•De planning, uitgaande van een uiterste opleverdatum.
•Duurzaam / maatschappelijk verantwoord aanbesteden - beleid gemeente
•‘Bonuspunten’ als het gebouw langer dan tien jaar voor de beschreven huurnivo’s beschikbaar
wordt gesteld aan de doelgroep.
In het consessiedocument vindt u nadere informatie over de procedure.
5. Demarcatie kosten gemeente - belegger
Voor kopers geldt dat Gebouw 88, inclusief ondergrond verkocht wordt in de huidige staat.
Voor rekening van de gemeente Tilburg komen:
•De (toekomstige her)inrichting van de openbare ruimte rondom het perceel van het gebouw.
•Het opstellen van de koop/realisatieovereenkomst.
Voor rekening van de inschrijver/koper komen:
•De aankoop van Gebouw 88
•De plankosten, oftewel de (eventuele) kosten voor het opstellen en indienen van een plan/uitbrengen van een bieding.
•Nutsaansluitingen voor riool, elektra, water en telecommunicatie.
•Kosten voor restauratie/verbouwing van Gebouw 88, alsmede de diverse installaties.
•Asbestsanering indien van toepassing.
•Kosten-koper als belastingen, transport en inschrijving kadaster.
•Alle lasten die samenhangen met het exploiteren van het gebouw.