Transcript KOOPCONTRACT tussen

Concept d.d. 14 juni 2016
KOOPCONTRACT
tussen:
Hanseatische Immobilienfonds Holland XV
Verwaltungsgesellschaft mbH en
[●]
Betreffende
Donk 1 te Barendrecht
CMS Derks Star Busmann N.V.
Amstelplein 8A
1096 BC Amsterdam
www.cms-dsb.com
INHOUDSOPGAVE
Artikel
Pagina
1. Definities ..............................................................................................................................................5
2. Koop en verkoop.................................................................................................................................7
3. Koopsom..............................................................................................................................................7
Bijzondere bepalingen
4. Kosten en belastingen.........................................................................................................................7
5. Opgaven door verkoper .....................................................................................................................7
6. Mededelingsplicht...............................................................................................................................9
7. Verklaringen van verkoper inzake verontreiniging ......................................................................10
8. Verklaringen van Koper ..................................................................................................................11
9. Kennisgeving Ingebrekestelling ......................................................................................................11
10. Ontbindende voorwaarden ............................................................................................................13
11. Waarborg ........................................................................................................................................13
12. Gunning en Levering......................................................................................................................13
13. Forum- en rechtskeuze ...................................................................................................................13
14. Inschrijving in de openbare registers ...........................................................................................14
15. Algemene voorwaarden / beperking aansprakelijkheid .............................................................14
16. Geen nader te noemen meester .....................................................................................................14
17. Divers ...............................................................................................................................................14
Algemene bepalingen
I. Omschrijving leveringsverplichting ................................................................................................15
II. Overmacht, risico, verzekeringen ..................................................................................................17
III. Overneming van verplichtingen ...................................................................................................18
IV. Betaling en verrekening .................................................................................................................18
V. Tekortkoming (wanprestatie) .........................................................................................................20
VI. Ontbindende voorwaarden ...........................................................................................................20
Paraaf Partijen:
2
VII. Slotbepaling...................................................................................................................................21
Paraaf Partijen:
3
Bijlage[n]
Bijlage 1: Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden voor vrijwillige veilingen 2013
Bijlage 2: Data Room index:
Bijlage 3: Algemene Voorwaarden Notaris
Bijlage 4: Eigendomsbewijs
Paraaf Partijen:
4
PARTIJEN
(1)
Hanseatische Immobilienfonds Holland XV Verwaltungsgesellschaft mbH, een
rechtspersoon opgericht naar Duits recht, kantoorhoudende te D-28195 Bremen,
Herdentorsteinweg 7, Duitsland, geregistreerd bij de rechtbank te Bremen onder nummer
HRB 18799 (“Verkoper”);
(2)
[●] (“Koper”),
OVERWEGENDE
(A)
Verkoper heeft het hieronder omschreven Verkochte te koop aangeboden, waarbij via de
hierna omschreven Website en de Data Room, de verkoopinformatie betreffende het
Verkochte, waaronder de hierna omschreven Verkoopbrochure, alsmede het ontwerp van dit
Koopcontract is geplaatst.
(B)
Koper en Verkoper hebben, mede op basis van de verkoopinformatie en na het uitvoeren
van een due dilligence onderzoek, overeenstemming bereikt over de koop en verkoop van
het Verkochte, als resultaat van de Online Vastgoed Verkoop, met als uitgangspunt een koop
en verkoop van het Verkochte op basis van het “as is”-principe, in verband waarmee de
huidige milieukundige, fiscale, bouwkundige, commerciële en feitelijke (rechts)toestand en
alle overige aspecten van het Verkochte in alle opzichten door Koper worden aanvaard en
om welke reden de hierna omschreven AVVIVV 2013 en de in dit Koopcontract omschreven
bijzondere en algemene voorwaarden en bepalingen in die context dienen te worden gelezen
casu quo uitgelegd.
(C)
De hierna omschreven Koopovereenkomst tussen Verkoper en Koper wordt hierbij
vastgelegd onder de hierna omschreven AVVIVV 2013 en de navolgende bijzondere en
algemene voorwaarden en bepalingen.
(D)
In het geval de navolgende bijzondere en algemene voorwaarden en bepalingen afwijken van
de hierna omschreven AVVIVV 2013 zullen de navolgende bijzondere algemene
voorwaarden en bepalingen prevaleren.
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT
1.
DEFINITIES EN INTERPRETATIE
1.1.
In dit Koopcontract hebben de volgende begrippen de navolgende betekenis:
(a)
“AVVIVV 2013” de op de Website gepubliceerde en door Koper geaccepteerde
Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden voor vrijwillige veilingen 2013,
zoals aan deze akte gehecht als Bijlage 1;
(b)
“Bijlage”: elke bijlage bij dit Koopcontract;
(c)
“Data Room” de electronisch beveiligde Drooms applicatie waar betreffende het
Verkochte onder meer gegevens van het Verkochte staan gepubliceerd. De ter
beschikking gestelde documenten in de Data Room zijn aangeduid op de Data
Room Index zoals aan deze akte gehecht als Bijlage 2;
Paraaf Partijen:
5
(d)
“Gunning”: de verklaring van Verkoper waardoor, als resultaat van de Online
Vastgoed Verkoop, de Koopovereenkomst tot stand komt, onverminderd het
bepaalde in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek;
(e)
“Koopcontract”: het onderhavige contract waarin de op de Koopovereenkomst
tussen Verkoper en Koper toepasselijke bepalingen en voorwaarden zijn
opgenomen; zulks met inbegrip van de Bijlagen;
(f)
“Koopovereenkomst”: de overeenkomst tussen Verkoper en Koper strekkende tot
verkoop van het Verkochte welke overeenkomst tot stand komt door Gunning door
Verkoper aan Koper;
(g)
“Koopsom”: de in artikel 3 van het Koopcontract genoemde koopsom;
(h)
“Koper”: de hierboven onder (2) genoemde Partij;
(i)
“Kwaliteitsrekening”: de in artikel 25 van de Wet op het Notarisambt bedoelde
bijzondere rekening ten name van de hierna onder [4.7] te noemen Notaris dan wel
de maatschap of vennootschap waarin hij met meer Notarissen samenwerkt, welke
rekening
wordt
aangehouden
bij
de
Rabobank
onder
nummer
NL10RABO0103368604;
(j)
“Leveringsakte”: de voor de juridische eigendomsoverdracht vereiste akte ten
overstaan van de Notaris;
(k)
“Leveringsdatum”: de datum waarop de Leveringsakte wordt verleden;
(l)
“Notaris”: een van de notarissen verbonden aan de naamloze vennootschap CMS
Derks Star Busmann N.V., dan wel zijn/haar waarnemer;
(m)
“Online Vastgoed Verkoop”: het proces om te komen tot de verkoop van het
Verkochte via de Website, waarbij bieders worden uitgenodigd tot het uitbrengen
van biedingen, bij opbod en/of bij afslag;
(n)
“Partij”: Koper dan wel Verkoper;
(o)
“Partijen”: Verkoper en Koper tezamen;
(p)
“Verkochte”: het/de onder artikel [2.1] van het Koopcontract omschreven
registergoed(eren);
(q)
“Verkoopbrochure”: de op de Website/ in de Data Room gepubliceerde of door
Verkoper aan Koper ter hand gestelde brochure met daarin een nadere
omschrijving van het Verkochte;
(r)
“Verkoper”: de hierboven onder (1) genoemde Partij;
“Website”
de
website
Donk
1,
Barendrecht:
https://www.bogauctions.com/auction/lot/3834/6351,waar betreffende het Verkochte en de Online
Vastgoed Verkoop verdere informatie staat gepubliceerd, alsmede een link naar het
concept van dit Koopcontract;
Paraaf Partijen:
6
(s)
(t)
“Wederpartij”: Koper dan wel Verkoper.
(u)
"Werkdag": elke dag, anders dan een zaterdag, zondag of een nationale feestdag,
op welke banken gewoonlijk geopend zijn, zowel in Nederland als in Duitsland.
1.2
De definities kunnen zonder verlies van hun betekenis in het enkelvoud of in het meervoud
worden gebruikt.
2
KOOP EN VERKOOP
2.1
Verkoper heeft verkocht aan Koper, die op haar beurt heeft gekocht van Verkoper:
het gebouw met ondergrond en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend Donk 1 te
2991 LE Barendrecht, kadastraal bekend gemeente Barendrecht, sectie D nummer 7690,
groot vijfduizend driehonderdtien vierkante meter (5.310 m2).
2.2
Het Verkochte wordt verkocht inclusief de roerende zaken die volgens verkeersopvatting
bestemd zijn om het Verkochte duurzaam te dienen, tenzij deze roerende zaken aan derden in
eigendom toebehoren.
3.
KOOPSOM
3.1
De koopsom voor het Verkochte bedraagt EUR [●].
BIJZONDERE BEPALINGEN
4.
KOSTEN EN BELASTINGEN
4.1
Het kadastrale recht en de notariële kosten en ter zake het Koopcontract en de juridische
levering van het Verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, zijn
voor rekening van Koper.
4.2
De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag geldende
waarde van het Verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen
van rechtsverkeer (Wbr), is voor rekening van Koper.
4.3
Ingeval de grondslag voor de overdrachtsbelasting kan worden verminderd als bedoeld in
artikel 13 Wbr, zal Koper aan Verkoper het verschil uitkeren tussen het bedrag dat aan
overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder deze vermindering en het bedrag dat
werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigd is, waarbij het totaalbedrag dat Koper aan
overdrachtsbelasting en vergoeding aan Verkoper betaalt, nooit meer zal zijn dan het bedrag
dat Koper betaald zou hebben wanneer artikel 13 Wbr niet van toepassing zou zijn.
4.4
Verkoper verklaart voor wat betreft het Verkochte te handelen als ondernemer in de zin van
de Wet op de omzetbelasting 1968 en verklaart dat de levering plaats vindt na verloop van
twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming
5
OPGAVEN DOOR VERKOPER
Verkoper verklaart voor zover aan Verkoper bekend:
Paraaf Partijen:
7
(a)
Ten tijde van het ondertekenen van de Leveringsakte bevoegd te zijn tot overdracht
van het Verkochte.
(b)
Ten aanzien van het Verkochte zijn van overheidswege geen voorzieningen
voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd die nog niet zijn uitgevoerd, of welke
van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald.
(c)
Ten aanzien van het Verkochte zijn van overheidswege geen handhavingsbesluiten
aangekondigd of medegedeeld.
(d)
Er is geen leegstand in de zin van de Huisvestingswet en de daaruit voortvloeiende
regulering.
(e)
Het Verkochte is niet opgenomen in een lopende adviesaanvraag voor aanwijzing,
aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving:
(i)
als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988;
(ii)
door de gemeente of provincie als beschermd monument.
(f)
Met betrekking tot het Verkochte is geen subsidie van overheidswege aangevraagd
of toegekend in verband waarmede nog voorwaarden moeten worden nagekomen.
(g)
Met betrekking tot het Verkochte bestaan geen verplichtingen uit een
voorkeursrecht of een aanbiedingsplicht ten behoeve van een derde partij ten
aanzien van de verkrijging van het Verkochte.
(h)
Het Verkochte zal bij het ondertekenen van de Leveringsakte ongevorderd zijn en
niet zonder recht of titel in gebruik bij derden zijn.
(i)
Het Verkochte is wel verhuurd.
(i)
De huurovereenkomsten zijn vastgelegd in onderhandse akten. De
onderhandse akten waarin de huurovereenkomsten zijn neergelegd,
bevatten de volledige rechtsverhouding tussen verhuurder en de huurders.
Buiten de huurovereenkomsten om zijn geen voor verhuurder nadelige
afspraken met de huurders gemaakt.
(ii)
De huurders zijn tot op heden hun verplichtingen correct nagekomen.
(iii)
Met betrekking tot het Verkochte is geen procedure bij de huurcommissie
aanhangig. Verkoper beschikt evenmin over informatie dat een huurder
voornemens heeft daartoe.
(j)
Er is geen sprake van erfpacht.
(k)
Er is geen sprake van een recht van opstal anders dan zoals bedoeld in het
eigendomsbewijs, van welke akte een kopie is gehecht als Bijlage 4 aan het
Koopcontract.
(l)
Er zijn geen andere erfdienstbaarheden dan zoals vermeld in het eigendomsbewijs,
Paraaf Partijen:
8
van welke akte een kopie is gehecht als Bijlage 4 aan het Koopcontract.
(m)
Er zijn geen andere kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 van het
Nederlandse Burgerlijk Wetboek dan vermeld in het eigendomsbewijs, waarvan
een kopie is aangehecht als Bijlage 4 aan het Koopcontract..
(n)
Er behoeven aan Koper geen andere kettingbedingen te worden opgelegd anders
dan genoemd in het eigendomsbewijs, waarvan een kopie is aangehecht als Bijlage
4 aan het Koopcontract.
(o)
Het Verkochte is verzekerd - en zal tot aan het tijdstip van het ondertekenen van de
Leveringsakte verzekerd blijven – tegen brandschade en de laatste premie is
betaald.
(p)
Met betrekking tot het Verkochte is geen rechtsgeding, bindend adviesprocedure,
arbitrage of mediation aanhangig.
(q)
De documenten opgenomen in de Data Room zijn samengesteld naar beste weten
en Verkoper heeft Koper niet te kwader trouw informatie onthouden die
beschikbaar was voor Verkoper en die van belang is of zou kunnen zijn voor het
gebruiktelijke onderzoeksrapport van een professionele investeerder in onroerend
goed.
(r)
Op het Verkochte en de installaties welke zich in het Verkochte bevinden rusten
geen retentierechten en deze zullen evenmin daarop rusten ten tijde van het
ondertekenen van de Leveringsakte.
(s)
Verkoper beschikt ten aanzien van het Verkochte over een energielabel dan wel
een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen
waarvan een scan in de Data Room is geplaatst. Verkoper zal het originele
exemplaar bij het ondertekenen van de Leveringsakte aan Koper overhandigen.
6
MEDEDELINGSPLICHT
6.1
Afgezien van het overige in het Koopcontract bepaalde, heeft Verkoper aan Koper met
betrekking tot het Verkochte die informatie gegeven die naar zijn beste weten en naar
geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van Koper behoort te worden gebracht.
6.2
Koper verklaart uitdrukkelijk ermee bekend te zijn en gaat uitdrukkelijk ermee akkoord, dat
alle informatie met betrekking tot het Verkochte zoals deze door Verkoper of door zijn
adviseurs is verstrekt (waaronder mede begrepen de informatie in de Data Room en
Verkoopbrochure) uitsluitend is verstrekt om Koper de mogelijkheid te bieden de verstrekte
informatie te (laten) onderzoeken op juistheid en volledigheid, tenzij er blijkens dit contract
sprake is van een door Verkoper zelf uitdrukkelijk gegeven garantie.
6.3
Met betrekking tot de door Verkoper of zijn adviseurs verstrekte informatie geldt verder,
hetgeen uitdrukkelijk door Koper wordt aanvaard, dat:
Paraaf Partijen:
9
(a)
alle (al dan niet feitelijke) informatie (waaronder mede begrepen zijn
beschrijvingen, oppervlakten en andere afmetingen, meetstaten, technische
inspecties, milieutechnische inspecties, de bouwkundige staat, foto's,
bouwtekeningen,
plattegronden,
tekeningen,
eventuele
akten
van
contractsovername en mogelijke huurovereenkomsten, allonges, bankgaranties,
mededelingen van huurders of verhuurders) naar beste weten wordt verstrekt,
hetgeen op geen enkele wijze een garantie inhoudt dat de verstrekte informatie ook
daadwerkelijk juist, volledig, geldend en up-to-date is;
(b)
het Verkoper toegestaan was de aangeboden informatie gedurende de periode dat
deze voor Koper ter kennisneming ter beschikking stond, aan te vullen en te
wijzigen.
6.4
Onverminderd het hiervoor bepaalde verklaart Verkoper dat alle aan Koper verstrekte
informatie naar beste weten is verschaft en dat hij niet te kwader trouw informatie heeft
achtergehouden.
7
VERKLARINGEN VAN VERKOPER INZAKE VERONTREINIGING
7.1
Verkoper verklaart niet bekend te zijn met feiten waaruit blijkt dat (de bodem/het grondwater
van) het Verkochte is verontreinigd met schadelijke of gevaarlijke stoffen (zoals asbest),
behoudens voor zover blijkt uit de Verkoopinformatie. Gezien het bouwjaar en de locatie
van het Verkochte is echter mogelijk dat zich in (de bodem/het grondwater van) het
Verkochte schadelijke of gevaarlijke stoffen (zoals asbest) bevinden.
7.2
Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst
verontreiniging in de bodem/het grondwater van het Verkochte, of asbest in de bouwwerken
op/in het Verkochte aanwezig is, al dan niet gesignaleerd zoals uit de Verkoopinformatie
blijkt, is voor rekening en risico van Koper.
7.3
Koper en diens rechtsopvolger(s) (waaronder begrepen diegenen die van Koper en/of diens
rechtsopvolgers een recht tot gebruik van het Verkochte krijgen) vrijwaren Verkoper voor
iedere aansprakelijkheid terzake van in de bodem/het grondwater van het Verkochte thans
aanwezige of the eniger tijd aan te treffen bodemverontreiniging, alsmede asbest of
anderszins schadelijke of gevaarlijke stoffen welke zich in de bouwwerken op/in het
Verkochte bevindt en zullen jegens Verkoper geen enkele actie hebben in verband hiermee.
Koper en diens rechtsopvolger(s) zullen zich er voorts van onthouden Verkoper op enigerlei
wijze aan te spreken terzake van genoemde verontreiniging van het Verkochte. Koper
verplicht zich Verkoper te vrijwaren tegen alle op het privaat- en het publiekrecht gegronde
aanspraken en bevelen/aanschrijvingen van derden, waaronder tevens begrepen overheden,
in verband met verontreiniging van het Verkochte.
8
VERKLARINGEN VAN KOPER
Koper verklaart:
(a)
Paraaf Partijen:
Koper aanvaardt uitdrukkelijk de in het Koopcontract vermelde lasten en
beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 6 van het
10
Koopcontract voor Koper uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn.
Met betrekking daartoe verklaart de Koper uitdrukkelijk dat deze zelf eigen
onderzoek heeft verricht in de algemeen toegankelijke registers van het Kadaster
en de gemeente (zelfs als daarvoor kosten in rekening zijn gebracht);
(b)
Koper verklaart expliciet een kopie te hebben ontvangen van:
(i)
het eigendomsbewijs van Verkoper;
(ii)
de AVVIVV 2013;
(iii)
de huurovereenkomsten;
(iv)
het energielabel dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het
Besluit energieprestatie gebouwen;
(c)
Koper is voornemens het Verkochte te gebruiken voor de doeleinden die zijn
toegestaan en geen schending behelzen van enige bepaling van het publiek- en/of
privaatrecht en verklaart hierbij deze bepalingen voldoende onderzocht te hebben
en voldoende geïnformeerd te zijn over deze bepalingen;
(d)
Koper heeft voldoende onderzocht en is geïnformeerd over:
-
de kosten, belastingen en rechten welke voor rekening van de eigenaar en/of
persoon gerechtigd tot de zakelijke rechten met betrekking tot het Verkochte,
komen;
-
publieke beperkingen (indien aanwezig) met betrekking tot het Verkochte
zoals blijken uit de gemeentelijke beperkingen registratie en de kadastrale
registratie;
-
mogelijke
(voorstellen
voor)
een
stadsvernieuwingsplan
of
leefmilieuverordening in de zin van de voormalige Wet op de stads- en
dorpsvernieuwing;
-
mogelijke (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit
danwel registerinschrijving tot beschermd stads- of dorpsgezicht;
-
beperkte rechten (gedoogplichten) als bedoeld in de Belemmeringenwet
Privaatrecht.
9.
KENNISGEVING INGEBREKESTELLING
9.1
Onverminderd de overige beperkingen van (enige) aansprakelijkheid van de Verkoper als
vermeld in dit Koopcontract, is de totale aansprakelijkheid voor schadevergoeding door de
Verkoper, ongeacht de bewoordingen en ongeacht de onderliggende oorzaak, beperkt tot
claims met betrekking tot schadevergoeding bij het niet-nakomen van een verplichting uit
hoofde van of in verband met dit Koopcontract door de Verkoper die binnen zes maanden na
de Leveringsdatum zijn ingediend. Dientengevolge vervallen alle claims/rechten van de
Koper ("verval van rechten") indien de Koper geen procedures heeft gestart (dat wil zeggen
Paraaf Partijen:
11
de datum van het uitbrengen van een dagvaarding) binnen zes maanden na de
Leveringsdatum.
9.2
Aansprakelijkheid van de Verkoper is verder uitgesloten voor iedere claim tot
schadevergoeding bij het niet-nakomen van een verplichting uit hoofde van of in verband
met dit Koopcontract door de Verkoper, een waarde vertegenwoordigend van minder dan
EUR 5.000 en voor al dergelijke claims tezamen minder dan EUR 15.000, met dien
verstande dat iedere claim tenminste EUR 5.000 (drempel) moet bedragen en alle claims
tezamen tenminste (EUR 15.000 (basket). Voor de berekening van de basket zijn uitsluitend
claims van EUR 5.000 of meer geldig. Indien de basket (EUR 15.000) is bereikt, is de Koper
slechts gerechtigd tot het bedrag dat EUR 15.000 overschrijdt.
9.3
De verplichting van de Verkoper tot vergoeding van schade als gevolg van welke claims tot
schadevergoeding dan ook die voortvloeien uit het niet-nakomen van een verplichting uit
hoofde van of in verband met dit Koopcontract, zal in totaal ook nooit meer bedragen dan
een bedrag gelijk aan vijf procent (5%) van de Koopsom.
9.4
De Koper zal ervoor zorgen dat alle redelijke stappen worden ondernomen om schade te
voorkomen of te beperken die zou kunnen leiden tot een claim tot schadevergoeding in
verband met het niet-nakomen van een verplichting uit hoofde van of in verband met dit
Koopcontract.
9.5
Met inachtneming van alle overige beperkingen als vermeld in dit Koopcontract, zal de
Verkoper niet aansprakelijk zijn voor welke claim tot schadevergoeding dan ook uit hoofde
van of in verband met dit Koopcontract, indien een dergelijke claim:
a)
toe te schrijven is aan al hetgeen direct of indirect het gevolg is van enige kwestie,
handeling, nalatigheid, of een omstandigheid (of enige combinatie daarvan), die
bekend is of had moeten zijn aan de Koper op basis van de verstrekte informatie in de
Data Room;
b)
toe te schrijven is aan al hetgeen dat direct of indirect het gevolg is van enige kwestie,
handeling, nalatigheid, of een omstandigheid (of enige combinatie daarvan), die op
haar beurt het gevolg is van een handeling van de Koper of zijn functionarissen,
medewerkers of agenten of rechtsopvolgers, na de Leveringsdatum;
c)
toe te schrijven is aan het van kracht worden van- of wijziging van enig voorschrift,
regel, officiële richtlijn, verzoek of leidraad al dan niet met de kracht van wet van
enige overheidsinstelling of supranationaal lichaam, agentschap, afdeling of
regelgevende instantie, zelfreguleringsorgaan of enige andere autoriteit of organisatie
na de Leveringsdatum;
d)
toe te schrijven is aan een wijziging, na de Leveringsdatum, van een algemeen
aanvaarde interpretatie of toepassing van een wet, of
e)
gedekt wordt door een verzekeringspolis van de Koper en voor zover de Koper recht
van verhaal heeft; of zou zijn gedekt indien een verzekeringspolis door Koper vanaf
de Leveringsdatum zou zijn afgesloten, die over het algemeen in de Nederlandse
Paraaf Partijen:
12
praktijk voor commercieel onroerend goed wordt afgesloten met betrekking tot
dergelijke claims;
f)
toe te schrijven is aan hetgeen dat direct of indirect het gevolg is van of verergerd
wordt door het verzuim van Koper om schade, die tot een claim zou kunnen leiden, te
beperken; of
g)
ziet op indirecte (financiële) schade of gevolgschade of schade als straf.
10.
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
10.1
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat het Verkoper niet vrij staat het
Verkochte te leveren op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de
Leveringsakte omdat er een verplichting bestaat om het Verkochte aan de gemeente, de
provincie of de Staat der Nederlanden te koop aan te bieden op grond van de Wet
voorkeursrecht gemeenten.
10.2
Indien de ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen Partijen terug naar het
tijdstip van het aangaan van deze koop.
10.3
Koper verklaart er uitdrukkelijk mee akkoord te zijn dat geen financieringsvoorbehoud wordt
overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de gevolgen hiervan.
11.
WAARBORG
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:
(a)
een waarborgsom ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale
Koopsom voldoen op de Kwaliteitsrekening; of
(b)
een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van
voormelde totale Koopsom,
zulks uiterlijk binnen drie (3) Werkdagen na Gunning en voorts op de wijze als nader is
aangegeven in de AVVIVV 2013.
12
GUNNING EN LEVERING
12.1
In afwijking van Artikel 9 paragraaf 2 van de AVIVV 2013, eindigt de termijn voor gunning
zoals beschreven in voornoemd artikel tien (10) Werkdagen na de veiling of zoveel eerder
indien de Verkoper het hoogste bod heeft geaccepteerd.
12.2
In afwijking van Artikel 11 paragraaf 1, subparagraaf b. van de AVIVV 2013 vindt de
betaling van de Koopsom en het bij de notaris verlijden van de Leveringsakte niet later plaats
dan vijfentwintig (25) Werkdagen na gunning, of zoveel eerder of later als partijen
overeenkomen.
13
FORUM- EN RECHTSKEUZE
13.1
Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van het Koopcontract zijn of
zullen ontstaan is de rechtbank van Amsterdam bij uitsluiting bevoegd.
Paraaf Partijen:
13
13.2
Op deze koop is Nederlands recht van toepassing.
13..3
Op de in het Koopcontract gemelde termijnen is de Algemene termijnenwet van toepassing.
14
INSCHRIJVING IN DE OPENBARE REGISTERS
14.1
Koper geeft geen opdracht aan de Notaris om de koop zo spoedig mogelijk in te schrijven in
de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare
registers door aanbieding van een uittreksel van het Koopcontract aan de bewaarder van het
betreffende kantoor van voormelde Dienst.
14.2
De kosten van inschrijving van deze koop, zoals de onderzoeks- en inschrijvingskosten van
de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, en de over die kosten verschuldigde
omzetbelasting, zijn voor rekening van Koper.
15.
ALGEMENE VOORWAARDEN / BEPERKING AANSPRAKELIJKHEID
15.1
Partijen komen overeen dat de artikelen 17, 20 en 23 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek
en artikel 265 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek zijn uitgesloten met betrekking tot
deze Koopovereenkomst.
15.2
Op de door de Notaris te verlenen diensten zijn de door de Notaris gehanteerde "Algemene
Voorwaarden" aangehecht aan dit Koopcontract als Bijlage [●], waarin een beperking van
aansprakelijkheid is opgenomen, van toepassing. Partijen verklaren elk een exemplaar van
bedoelde Algemene Voorwaarden te hebben ontvangen.
16
GEEN NADER TE NOEMEN MEESTER
In afwijking van artikel 8 van de AVVIVV 2013 is Koper niet bevoegd te verklaren voor een ander te
hebben gekocht en geboden.
17
DIVERS
17.1
[●]
Paraaf Partijen:
14
ALGEMENE BEPALINGEN
I
OMSCHRIJVING LEVERINGSVERPLICHTING
I.1
Verkoper is verplicht Koper eigendom dan wel erfpacht of recht van opstal te leveren,
dat/die:
(a)
onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook
onderhevig is, echter indien het Verkochte erfpacht betreft onverminderd hetgeen
in de erfpachtvoorwaarden en in de wet is bepaald;
(b)
niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel
met andere beperkte rechten behoudens de eventueel in het Koopcontract
vermelde;
(c)
niet is bezwaard met kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 van
het Burgerlijk Wetboek, behoudens de eventueel in het Koopcontract vermelde;
(d)
niet is belast met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de eventueel
in het Koopcontract vermelde; en
De eventueel meeverkochte roerende zaken zijn vrij van beperkte rechten en niet bezwaard
met beslagen.
I.2
I.3
Verkoper en Koper verlenen de Notaris en zijn medewerkers een volmacht om:
(a)
na het informeren van Verkoper en/of Koper, datgene te doen (waaronder begrepen
het opzeggen van leningen) dat nodig en met betrekking tot de beoogde transactie,
aangewezen is om doorhaling te verkrijgen van inschrijvingen van hypotheken
en/of beslagen waarmee het Verkochte is belast, alsmede om die doorhaling te
bewerkstelligen; de kosten voor de doorhaling zijn voor rekening van Verkoper;
(b)
inzage te nemen van alle documenten en registers die de Notaris ter uitvoering van
het Koopcontract van belang acht.
Voor zover het Verkochte blijkens het Koopcontract verhuurd is, wordt het Verkochte
geleverd onder de verplichting voor Koper tot gestanddoening van de lopende
huurovereenkomst(en).
Indien voor de ondertekening van de Leveringsakte een huurovereenkomst betreffende het
Verkochte eindigt, dient Verkoper dit terstond in de Verkoopinformatie, dan wel aan de
Koper mede te delen en is het Verkoper (mits Gunning heeft plaatsgevonden) niet toegestaan
een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
van Koper.
Hetzelfde geldt ten aanzien van een mogelijke wijziging van een bestaande
huurovereenkomst.
Indien Koper geen toestemming geeft tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst dan
wel tot wijziging van een bestaande huurovereenkomst, zal deze verplicht zijn de eventuele
Paraaf Partijen:
15
daaruit voortvloeiende huurderving aan Verkoper te vergoeden voor de periode tot
ondertekening van de Leveringsakte.
Ingeval Koper geen toestemming geeft voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst,
is het kraakrisico voor Koper, evenals de gevolgen welke de Huisvestingswet en de daaruit
voortvloeiende regulering verbindt aan de leegstand.
I.4
Indien de door Verkoper opgegeven maat of grootte van het Verkochte of de verdere
omschrijving van het Verkochte of de (verdere) door Verkoper en Koper in de bijzondere
bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van Partijen daaraan enig
recht ontlenen.
Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door:
-
de Wederpartij:
-
blijkens het Koopcontract is gegarandeerd,
-
niet te goeder trouw is geschied,
-
het een niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in
de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven.
I.5
Het Verkochte zal worden overgedragen met alle daaraan verbonden rechten en
bevoegdheden, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens die welke
ingevolge de bijzondere bepalingen door Koper uitdrukkelijk zijn aanvaard.
I.6
De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte alsmede van de eventueel
meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij het ondertekenen van de Leveringsakte, in de
feitelijke staat waarin het Verkochte en/of de roerende zaken zich dan bevinden.
Tot de aflevering dient Verkoper als een zorgvuldig schuldenaar voor het Verkochte en de
eventueel meeverkochte roerende zaken te zorgen.
I.7
Verkoper draagt, onder opschortende voorwaarde van de levering van het Verkochte, aan
Koper over alle aanspraken, die Verkoper nu of te eniger tijd uit hoofde van
overeenkomsten, onrechtmatige daad of anderszins kan doen gelden ten aanzien van derden,
waaronder begrepen, maar niet beperkt tot, Verkopers rechtsvoorganger(s), de architect(en),
de constructeur(s), de bouwer(s), de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s)
en/of de leverancier(s) van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken, of
gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen,
garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar
zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn.
Verkoper verplicht zich de hem bekende desbetreffende gegevens aan Koper te verstrekken.
Koper zal eerst na de overdracht van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende
zaken, bevoegd zijn om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen, door
mededeling te doen aan de personen jegens wie de rechten kunnen worden uitgeoefend.
Paraaf Partijen:
16
I.8
De overdracht van het Verkochte zal plaatsvinden door de inschrijving ten kantore van de
Dienst voor het kadaster en de openbare registers van een afschrift van de Leveringsakte.
II
OVERMACHT, RISICO, VERZEKERINGEN
II.1
Het risico van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken gaat over bij het
ondertekenen van de Leveringsakte.
II.2
Verkoper is verplicht voor zijn rekening de tot het Verkochte behorende opstallen bij een
solide verzekeringsmaatschappij op de bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen
gebruikelijke voorwaarden voor herbouwwaarde te verzekeren en tot de ondertekening van
de Leveringsakte verzekerd te houden, bij gebreke waarvan Koper bevoegd is bedoelde
verzekering voor rekening van Verkoper en in diens naam te sluiten, dan wel de bestaande
verzekering uit te breiden en/of tot herbouwwaarde te verhogen. Koper heeft het recht van
Verkoper inzage van de desbetreffende polis en premiekwitanties te verlangen. Verkoper
geeft Koper volmacht om aan de verzekeringsmaatschappij inlichtingen te vragen.
II.3
Indien een van de Partijen tengevolge van een aan hem niet toerekenbare tekortkoming
(overmacht), anders dan binnen afzienbare tijd, zijn verplichtingen in het geheel niet kan
nakomen, is dit Koopcontract na een daartoe strekkende schriftelijke verklaring aan de
wederpartij ontbonden. De verklaring dient de reden van de tekortkoming te bevatten.
II.4
Indien Verkoper wegens andere dan geringe schade aan het Verkochte zijn verplichtingen
slechts gedeeltelijk kan nakomen, is Verkoper verplicht Koper daarvan onverwijld per
aangetekend schrijven in kennis te stellen, met toezending van een kopie van het betreffende
schrijven aan de Notaris. Bij deze kennisgeving dient een kopie van de toepasselijke
verzekeringspolis met de verzekeringsvoorwaarden te worden gevoegd.
Indien Verkoper deze kennisgeving niet tijdig doet, kan Koper dit Koopcontract vóór de
Leveringsdatum per aangetekend schrijven ontbinden binnen twintig (20) Werkdagen nadat
de schade ter kennis van Koper is gekomen.
II.5
Verkoper dient binnen tien (10) Werkdagen nadat Koper de kennisgeving als bedoeld in
artikel II.4 van het Koopcontract heeft ontvangen, doch uiterlijk vóór de Leveringsdatum, bij
aangetekend schrijven aan Koper te verklaren of hij het Verkochte zal (doen) herstellen in de
toestand waarin het zich ten tijde van het sluiten van dit Koopcontract bevond en zo ja,
binnen welke termijn het herstel zal plaatsvinden. Verkoper zendt gelijktijdig een kopie van
het betreffende schrijven aan de Notaris.
II.6
Indien Verkoper de verklaring als bedoeld in artikel II.5 van het Koopcontract niet of niet
tijdig aflegt, of indien Verkoper verklaart dat hij het Verkochte niet vóór de Leveringsdatum
zal (doen) herstellen, kan Koper dit Koopcontract per aangetekend schrijven ontbinden
binnen twintig (20) Werkdagen na ontvangst van de verklaring van Verkoper, of indien geen
verklaring is ontvangen, binnen twintig (20) Werkdagen na de datum van de in artikel II.4
van het Koopcontract bedoelde kennisgeving. Koper kan deze koop op gelijke wijze
ontbinden indien Verkoper niet heeft voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel II.4
van het Koopcontract. De termijn van twintig (2) Werkdagen loopt in dat geval vanaf de dag
dat de schade ter kennis van Koper is gekomen.
Paraaf Partijen:
17
II.7
Indien Verkoper verklaart het Verkochte te zullen (doen) herstellen binnen een termijn die
afloopt na de Leveringsdatum en Koper deze koop niet op grond van het bepaalde in artikel
II.6 van het Koopcontract heeft ontbonden:
(a)
zal Koper opteren voor de betaling van de Koopsom tegen overdracht van het
Verkochte in de (beschadigde) staat waarin dit zich bevindt, inclusief overdracht
van alle rechten die Verkoper ter zake van de schade hetzij uit hoofde van de
verzekering, hetzij uit andere hoofde jegens derden toekomen. Het risico dat de
overdracht gevolgen heeft voor de hoogte van de verzekeringsuitkering is in dat
geval voor rekening van Koper. Verkoper dient al het mogelijke te doen om Koper
de informatie te verstrekken die nodig is om zich over dit risico een oordeel te
vormen; of
(b)
zal de levering worden opgeschort tot de werkdag na de laatste dag van de termijn
die Verkoper voor het herstel heeft opgenomen in de verklaring als bedoeld in
artikel II.5 van het Koopcontract, tenzij partijen anders overeenkomen. Verkoper is
verplicht de schade binnen deze termijn volledig te herstellen voor zover het
schade
betreft
waartegen
verzekering
bij
een
Nederlandse
verzekeringsmaatschappij gebruikelijk is.
II.8
Verkoper is in geval van artikel II.7 sub (b) van de Koopakte tevens verplicht de schade die
Koper door het uitstel van de Leveringsdatum lijdt, uiterlijk per de datum van ondertekening
van de Leveringsakte van het herstelde Verkochte aan Koper te vergoeden.
III
OVERNEMING VAN VERPLICHTINGEN
III.1
Indien op Verkoper verplichtingen van persoonlijke aard zijn gelegd, welke hij op zijn beurt
van Koper dient te bedingen en zo vervolgens (kettingbedingen), is Koper gehouden die
verplichtingen op zich te nemen, na te komen en die ook van zijn rechtsopvolgers onder
bijzondere titel te bedingen, een en ander zoals in de Leveringsakte nader te omschrijven.
III.2
Koper is niet verplicht door Verkoper gesloten verzekeringsovereenkomsten over te nemen.
III.3
Voorzieningen die van overheidswege zijn voorgeschreven na de ondertekening door Koper
en Verkoper van het Koopcontract en niet vóórdien schriftelijk aangekondigd, komen voor
rekening van Koper.
Indien de voorzieningen vóór het ondertekenen van de Leveringsakte dienen te worden
getroffen dan zal Verkoper terzake de uitvoering met Koper in overleg treden.
IV
BETALING EN VERREKENING
IV.1
De baten en lasten van het Verkochte zijn met ingang van de dag van het ondertekenen van
de Leveringsakte voor rekening van Koper.
De tot en met de dag van het ondertekenen van de Leveringsakte opeisbare huren dienen tot
dan door Verkoper en voor diens risico te worden geïnd.
Voor zover er met betrekking tot het Verkochte belastingen en/of heffingen ten laste van de
Paraaf Partijen:
18
gebruiker worden geheven zullen deze niet tussen Partijen worden verrekend.
Verkoper is gehouden om de lasten, belastingen en heffingen ten laste van de eigenaar of
zakelijk gerechtigde over de ten tijde van het ondertekenen van de Leveringsakte lopende
perioden geheel te voldoen, onverminderd de verrekening tussen Partijen.
IV.2
Indien door huurders waarborgsommen zijn gestort, worden deze, met de eventueel lopende
rente, bij het ondertekenen van de Leveringsakte tussen Verkoper en Koper verrekend.
Indien ten behoeve van huurders jegens Verkoper bankgaranties zijn gesteld zullen de
desbetreffende documenten bij het ondertekenen van de Leveringsakte door Verkoper aan
Koper worden overhandigd.
IV.3
De betaling van de Koopsom en eventuele omzetbelasting, de verrekening van de lasten en
baten eventueel over de baten en lasten in rekening gebrachte omzetbelasting en
waarborgsommen geschieden - overeenkomstig deze opgave - via de nota’s van afrekening
van de Notaris.
Koper is verplicht al het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de Leveringsakte
door creditering van de Kwaliteitsrekening, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de
Leveringsakte per valuta van die dag.
IV.4
Verkoper bedingt ten behoeve van schuldeisers die - in verband met de correcte afwikkeling
van deze koop en levering van het Verkochte overeenkomstig de voor de Notaris geldende
beroeps- en beleidsregels - uit de Koopsom voldaan behoren te worden, de garantie dat hun
vorderingen door de Notaris rechtstreeks uit de Koopsom worden voldaan en daartoe van de
Kwaliteitsrekening worden overgemaakt naar hun bank- of girorekening, zodat de Notaris
aan Verkoper zelf slechts het daarna overblijvende restant van de Koopsom verschuldigd is.
Verkoper onderwerpt zich aan de vaststelling door de Notaris, welke van de door Verkoper
tijdig op te geven schuldeisers aan voormelde maatstaf voldoen en tot welke bedragen. De
garantie strekt zich niet mede uit tot het aan Verkoper toekomende restant.
Verkoper, voor het hem toekomende en de hiervoor in dit lid bedoelde schuldeisers, ieder
voor het hun toekomende, alsmede Koper hebben jegens de Notaris pas recht op uitbetaling
zodra de Notaris uit schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de
overdracht is geschied overeenkomstig het bepaalde in artikel I.1 van het Koopcontract
vermeld en door de Notaris is voldaan aan de voor de Notaris geldende beroeps- en
beleidsregels.
Verkoper en Koper zijn ermee bekend, dat - in verband met dit onderzoek - tussen de dag
van het ondertekenen van de Leveringsakte en het uitbetalen één of meer werkdagen zullen
verstrijken.
IV.5
De Partij, die volgens dit Koopcontract de overdrachtsbelasting verschuldigd is, is verplicht
deze bij het ondertekenen van de Leveringsakte bij de Notaris in depot te geven ter
voldoening aan de ontvanger van de belastingen.
IV.6
Ingeval omzetbelasting verschuldigd is, draagt Verkoper er zorg voor dat aan Koper tijdig
Paraaf Partijen:
19
een factuur in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 wordt afgegeven. Koper zal een
kopie van bedoelde factuur eveneens tijdig afgeven aan de Notaris.
IV.7
Voor het geval de Koopsom aan Koper gerestitueerd moet worden, bedingt Koper ten
behoeve van hen, die (een gedeelte van) de Koopsom rechtstreeks naar de
Kwaliteitsrekening hebben overgemaakt, de garantie dat die bedragen door de Notaris
gerestitueerd worden door overmaking naar de rekening waarvan zij zijn afgeschreven, zodat
de Notaris aan Koper slechts de door hem zelf overgemaakte bedragen verschuldigd is. De
garantie strekt zich niet mede uit tot de door Koper zelf overgemaakte bedragen.
V
TEKORTKOMING (WANPRESTATIE)
V.1
Bij niet of niet tijdige nakoming van het Koopcontract anders dan door niet toerekenbare
tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de Wederpartij
ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin
van artikel V.2 van het Koopcontract.
V.2
Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende
acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de
nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig
betalen van de waarborgsom door de Koper of het niet tijdig doen stellen van een correcte
bankgarantie - is deze Partij in verzuim en heeft de Wederpartij de al dan niet subsidiaire
keus tussen:
(a)
uitvoering van het Koopcontract te verlangen, in welk geval de Partij die in
verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien
ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete
verschuldigd is van drie pro mille(3‰) van de Koopsom; of
(b)
het Koopcontract door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en
betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%)
van de Koopsom.
V.3
Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde
schadevergoeding met rente en kosten.
V.4
Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.
V.5
De in artikel V.2 van het Koopcontract omschreven wijze van ingebrekestelling alsmede de
daar omschreven boeteregeling hebben geen toepassing meer nadat aan de Notaris uit
schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied
overeenkomstig het bepaalde in artikel I.1 van het Koopcontract vermeld en nadat Verkoper,
voor het hem toekomende en eventuele in artikel IV.5 van het Koopcontract bedoelde
schuldeisers, ieder voor het hun toekomende, door de Notaris zijn betaald.
VI
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
VI.1
De tussen Verkoper en Koper eventueel overeengekomen ontbindende voorwaarden zullen
geen werking meer hebben na het ondertekenen van de Leveringsakte.
Paraaf Partijen:
20
VII
SLOTBEPALINGEN
VII.1
Partijen kiezen terzake het Koopcontract en haar gevolgen, tot de Leveringsakte is
ondertekend, woonplaats ten kantore van de Notaris, alwaar het Koopcontract blijft berusten.
VII.2
Ingeval twee of meer personen Verkoper danwel Koper zijn, geldt het volgende:
(a)
Verkopers danwel Kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze koop
voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat:
(i)
Kopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens
elkaar mee te werken aan de levering en overdracht van het Verkochte;
(ii)
Verkopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens
elkaar mee te werken aan de levering en overdracht van het Verkochte;
(b)
Verkopers zijn hoofdelijk verbonden voor de voor hen uit dit Koopcontract
voortvloeiende verplichtingen; en
(c)
Kopers zijn hoofdelijk verbonden voor de voor hen uit dit Koopcontract
voortvloeiende verplichtingen.
VII.3
Waar in het Koopcontract wordt gesproken over betaling aan de “Notaris” of “in depot
gegeven aan de Notaris” wordt bedoeld storting op de Kwaliteitsrekening.
VII.4
Verkoper en Koper geven de Notaris opdracht om die werkzaamheden te verrichten die
noodzakelijk zijn voor de uitvoering van dit Koopcontract.
Verkoper en Koper geven de Notaris hierbij volmacht om in geval deze koop wordt
ontbonden of door de inwerkingtreding van een ontbindende voorwaarde eindigt, de
doorhaling te bewerkstelligen van de inschrijving van dit Koopcontract in de openbare
registers.
VII.5
Door zijn mede-ondertekening van het Koopcontract verklaart de Notaris de uit deze koop
voor hem voortvloeiende verplichtingen op zich te nemen en de aan hem verstrekte
volmachten en bevoegdheden aan te nemen.
VII.6
In afwijking van de bepalingen in de AVVIVV 2013 wordt iedere verwijzing naar een
werkdag een verwijzing naar een Werkdag.
VII.7
Indien de bepalingen van de AVVIVV 2013 in strijd zijn met de bepalingen van de
Koopovereenkomt, dan zijn de bepalingen van de Koopovereenkomst doorslaggevend.
Indien de bepalingen van de speciale voorwaarden van de Koopovereenkomst in strijd zijn
met de bepalingen van de algemene voorwaarden van de Koopovereenkomst, zijn de
bepalingen van de speciale voorwaarden van de Koopovereenkomst doorslaggevend.
Ten bewijze waarvan het Koopcontract wordt ondertekend door:
Paraaf Partijen:
21
VERKOPER
[Rechtspersoon]
[●]
Naam:
Functie:
Datum:
Naam:
Functie:
Datum
[Natuurlijke persoon]
[●]
[●]
Datum:
Datum:
KOPER
[Rechtspersoon]
[●]
Naam:
Functie:
Datum:
Naam:
Functie:
Datum
[Natuurlijke persoon]
[●]
[●]
Datum:
Datum:
Paraaf Partijen:
22
BIJLAGE 1
Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden voor vrijwillige veilingen 2013
Paraaf Partijen:
23
BIJLAGE 2
Dataroom Index
Paraaf Partijen:
24
BIJLAGE 3
Algemene Voorwaarden Notaris
�
�
Paraaf Partijen:
25
BIJLAGE 4
Eigendomsbewijs
Paraaf Partijen:
26
(In this translation an attempt has been made to be as literal as possible without jeopardizing the overall
continuity.
Inevitably, differences may occur in translation, and if so the Dutch text will by law govern.)
PURCHASE CONTRACT
between
Hanseatische Immobilienfonds Holland XV Verwaltungsgesellschaft mbH
and
[●]
regarding
Donk 1 in Barendrecht
Paraaf partijen:
1
PARTIES
(1)
Hanseatische Immobilienfonds Holland XV Verwaltungsgesellschaft mbH, a company
incorporated under German law, with address at Herdentorsteinweg 7, D-28195 Bremen,
Germany, registered with Amtsgericht Bremen under reference HRB 18799 ("Seller");
(2)
[●] ("Buyer");
CONSIDERING
(A)
Seller has offered the Property Sold for sale, by making sales information regarding the Property
Sold available via the Website and the Data Room, which contained amongst others the Sales
Brochure, as well as a draft of this Purchase Contract.
(B)
Seller and Buyer have reached an agreement, amongst others due to the sales information and after
conducting a due diligence, regarding the sale and purchase of the Property Sold, as a result of the
Online Real Estate Sales, on the basis of the 'as is'-principle and in connection therewith the Buyer
accepts the current environmental, fiscal, structural, commercial and actual (legal) aspects and all
other aspects of the Property Sold and in accordance therewith the AVVIVV 2013 and the special
and general conditions in this Purchase Contract are to be regarded and read in that context.
(C)
the Agreement of Sale between Seller and Buyer is hereby laid down subject to the AVVIVV 2013
and the following special and general conditions and stipulations.
(D)
If the following special and general conditions and stipulations deviate from the AVVIVV 2013,
then the special and general conditions and stipulations will prevail.
HEREBY AGREE AS FOLLOWS
1.
DEFINITIONS AND INTERPRETATION
1.1
In this Purchase Contract and purchase the following definitions apply:
a.
"AVVIVV 2013" general terms and conditions by internet offers for voluntary auctions as
published on the Website and accepted by the Buyer, which are attached to this instrument as
Annex 1;
b.
"Annex": any annex to this Purchase Contract;
c.
"Business Day": any day other than a Saturday, Sunday or public holiday on which banks are
ordinarily open for business in both the Netherlands and Germany;
Paraaf partijen:
2
d.
"Data Room": the electronic secured Drooms application presenting details of the Property Sold.
The documents made available in the Data Room are detailed on the index of the Data Room as
attached to this instrument as Annex 2;
e.
"Award": the statement of the Seller through which, as a result of the Online Real Estate Sales, the
Purchase Contract is concluded, without prejudice to article 7:2 paragraph 1 of the Dutch civil
code;
f.
"Purchase Contract": this contract which contains the terms and conditions applicable to the
Purchase agreement between the Seller and Buyer; including the Annexes;
g.
"Purchase Agreement": the agreement between Seller and Buyer resulting in the sale of the
Property Sold, which agreement was concluded by the Award by Seller to the Buyer;
h.
"Purchase Price": the purchase price as referred to in article 3 of this Purchase Contract;
i.
"Buyer": the Party referred to above under (2);
j.
"Client Account": the special account referred to in section 25 of the Notaries Act (Wet op het
notarisambt) and held in the name of the Notary or the civil or general partnership in which he
works together with other notaries, which account is kept at the Rabobank under account number
NL10RABO0103368604;
k.
"Deed of Delivery": the deed which is required for the legal transfer of title executed in the
presence of the Notary;
l.
"Delivery Date": the date the Deed of Delivery is signed;
m.
"Notary": one of the civil law notaries affiliated with CMS Derks Star Busmann N.V., or his/her
deputy;
n.
"Online Real Estate Sales": the procedure to effect the sale of the Property Sold via the Website,
where bidders are invited to make bids, by upward and downward auction;
o.
"Party": Buyer or Seller;
p.
"Parties": Seller and Buyer jointly;
q.
"Property Sold": the real estate property/properties as referred to in article 2.1 of the Purchase
Contract;
r.
"Sales Brochure": the brochure containing a further description of the Property Sold, as made
available on the Website or in the Data Room or as provided by the Seller to the Buyer;
s.
"Seller": the Party referred to under (1) above;
Paraaf partijen:
3
t.
"Website" the website Donk 1, Barendrecht: https://www.bogauctions.com/auction/lot/3834/6351, which includes more information on the Property Sold and
the Online Real Estate Sales, as well as a link to the draft of this Purchase Contract;
u.
"Other party": Buyer or Seller.
1.2
The definitions can be used without losing their meaning in the singular or in the plural form.
2
PURCHASE AND SALE
2.1
Seller has sold to Buyer, who in turn has purchased from Seller:
The building with land and appurtenances, registered with the Netherlands’ Cadastre, Land Registry
and Mapping Agency with registered address Donk 1, 2991 LE Barendrecht, registration reference
Municipality of Barendrecht, section D, number 7690, and registered plot size of 5,310 square
meters.
2.2
The Property Sold is sold including the movable property, which, according to public opinion is
intended to continually serve the Property Sold, unless such movable property is owned by third
parties.
3.
PURCHASE PRICE
3.1
The purchase price for the Property Sold is EUR [●].
SPECIAL CONDITIONS
4.
4.1
4.2
4.3
COSTS AND TAXES
The land registry costs, notarial costs of this Purchase Contract and the costs of the legal transfer of
the Property Sold, as well as any turnover tax due, will be paid by Buyer.
The real estate transfer tax (if due) calculated on the basis of the value of the Property, increased or
reduced as provided for in the Legal Transactions (Taxation) Act (Wet op belastingen van
rechtsverkeer), will be paid by Buyer.
If the tax basis for the purposes of the real estate transfer tax can be reduced as referred to in
section 13 of the Legal Transactions (Taxation) Act, the Buyer shall pay to the Seller the
difference between the amount of real estate transfer tax that would have been due without the said
reduction and the amount of real estate transfer tax actually due. The amount paid by the Buyer to
the Seller will be reduced by such an amount that the total amount paid by the Buyer of real estate
transfer tax together with the amount that the Buyer pays to the Seller under paragraph 3 of this
article shall never exceed the amount that the Buyer would pay in the real estate transfer tax if
section 13 of the Legal Transactions (Taxation) Act did not apply.
5.
STATEMENTS BY THE SELLER
The Seller declares that as far as known to Seller:
a)
to be authorized to transfer the Property Sold at the time of signing of the Deed of Delivery;
Paraaf partijen:
4
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)
o)
p)
no orders have been made or announced in writing by government authorities that have not yet
been carried out, or that have been carried out by a government authority but have remained
unpaid;
no enforcement decisions have been announced or notified by government authorities in respect of
the Property Sold;
the Property Sold is not vacant within the meaning of the Housing Allocation Act
(Huisvestingswet) and the regulations made under the said Act;
the Property Sold is not included in any (pending application for) designation, listing order or
registration:
(i)
as a listed building within the meaning of the Monuments and Historic Buildings Act
(Monumentenwet) 1988;
(ii)
as a listed building by any local or provincial authority.
no government subsidy for which conditions have yet to be satisfied has been applied for or
granted in connection with the Property Sold;
no obligations in respect of the Property exist which provide an option or right of first refusal for a
third party to negotiate the acquisition of the Property;
when the Deed of Delivery is signed the Property Sold and any movables sold with it will not be
the subject of any claim and will not be used by third parties without any right or title thereto;
the Property Sold is rented out.
(i)
The tenancy agreements are recorded in private instruments. These instruments that record
the tenancy agreements set out the full legal relationship between the landlord and the
tenants. No arrangements disadvantageous to the landlord, other than those contained in
the tenancy agreements, have been made with the tenants.
(ii)
To date the tenants have duly performed their obligations.
(iii)
No legal action concerning the Property Sold is pending before any rent tribunal.
Moreover, the Seller does not have any information that a tenant has such an intention.
the Property Sold comprises no right of ground lease (emphyteusis), other than mentioned in the
acquisition title of the respective Seller, a copy of which is attached as Annex 3 to the Agreement;
the Property Sold comprises no building/ planting right (right of superficies), other than mentioned
in the acquisition title of the respective Seller, a copy of which is attached as Annex 3 to the
Agreement;
there are no other easements than mentioned in the acquisition title of the respective Seller, a copy
of which is attached as Annex 3 to the Agreement;
there are no other title-related obligations within the meaning of Article 6:252 of the Dutch Civil
Code, other than mentioned in the acquisition title of the respective Seller, a copy of which is
attached as Annex 3 to the Agreement;
no covenant to insert a fresh covenant in any subsequent transfer deed needs to be imposed upon
the Buyer other than mentioned in the acquisition title of the respective Seller, a copy of which is
attached as Annex 3 to the Agreement;
the Property is insured – and will be kept insured until the date of signing of the Deed of Transfer
– against fire damage and the latest insurance premium has been paid;
no legal action, binding advice procedure, arbitration or mediation is currently pending or has been
Paraaf partijen:
5
q)
r)
s)
6.
6.1
6.2
6.3
notified with respect to the Property Sold;
the documents included in the Data Room have been compiled with the care of a prudent
businessman and that the Seller has not withheld from the Buyer in bad faith any information
available to it which is or would be of importance for the customary due diligence of a professional
real estate investor;
the Property Sold and the systems and appurtenances included in the Property Sold above are not
encumbered with any lien (retentierecht) and will also not be encumbered by any lien
(retentierecht ) when the Deed of Delivery is signed;
the Seller has an energy performance certificate or equivalent document as referred to in the
Energy Performance (Buildings) Decree (Besluit energieprestatie gebouwen) in respect of the
Property Sold, a copy of which has been included in the Data Room. The Seller shall hand the
original certificate to the Buyer when the Deed of Delivery is signed.
DUTY OF NOTICE
Subject to the remaining provisions of the Purchase Contract, the Seller has given the Buyer all
information with regard to the Property Sold that to Sellers best knowledge and public opinion the
Seller should bring to the Buyer’s attention.
Buyer expressly declares to be informed and hereby expressly agrees, that all information relating
to the Property Sold as Seller or its advisors have provided (including the information in the Data
Room and Sales Brochure) is solely provided to Buyer in order to for Buyer to verify the
information and research its accuracy and completeness, unless it is clear from this contract Seller
makes an explicit guarantee.
With regard to the information provided by the Seller or its advisors, it is further expressly
accepted by the Buyer, that:
(a)
all (whether or not factual) information (including its descriptions, surfaces and other
dimensions, measurement specifications, technical inspections, environmental inspections,
the construction status, photos, construction drawings, floor plans, other drawings, possible
contract take-overs and possible lease agreements, riders, bank guarantees,
communications of tenants or landlords) is provided to Sellers best knowledge, which is in
no way a guarantee that the information is actually correct, complete, in effect and up-todate;
(b)
the Seller was allowed to add and modify the information provided to Buyer during the
period that this information was available.
6.4
Without prejudice to the preceding provisions Seller declares that to its best knowledge all
information was provided to the Buyer and none was held back in bad faith.
7.
7.1
SELLER'S DECLARATION CONCERNING CONTAMINATION
The Seller declares not to know facts which show that the (soil/groundwater of the) Property Sold
is contaminated with harmful or dangerous materials (such as asbestos), expect insofar as this is
evidenced by the Sales Information. Due to the year of construction and the location of the
Paraaf partijen:
6
7.2
7.3
Property Sold, however, it is possible that harmful or dangerous materials (such as asbestos) are
contained in the (soil/groundwater of the) Property Sold.
The risk that it is concluded in hindsight that at the time of concluding the Agreement the
soil/groundwater of the Property Sold is contaminated, or asbestos is included in the
constructions in/on the Property Sold, which contamination is not identified in the Sales
Information, is for the account and risk of the Buyer.
Buyer and its legal successor (s) (including those who acquire a right of use from the Buyer
and/or its legal successors over the Property Sold) will indemnify Seller from any liability with
regard to current and at any time determined contamination of the soil/groundwater, as well as
asbestos or other harmful or dangerous substances in the constructions on/in the Property Sold
and will not have any recourse against Seller in connection herewith. Buyer and his legal
successor(s) will also refrain from making any claim on Seller in relation to said contamination
of the Property Sold. Buyer undertakes to indemnify Seller against all private and public lawbased claims, orders and instructions of third parties, including governmental institutions, related
to pollution of the Property Sold.
8.
DECLARATIONS BY THE BUYER
The Buyer makes the following declarations:
a)
Buyer expressly accepts the charges and restrictions described in this Purchase Contract, and
those which are or could be known to him from the existing situation after a survey as referred to
in Article 6, in relation thereto the Buyer expressly declares to have made its own investigation of
the publicly available information in the cadastral and municipal registrations (even if a charge of
costs is applicable).
b)
Buyer explicitly acknowledges to have received a copy of:
the Seller's title document;
the AVVIVV 2013;
the lease agreements;
the energy performance certificate or equivalent document as referred to in the Energy
Performance (Buildings) Decree (Besluit energieprestatie gebouwen).
c)
Buyer intends to use the Property for the purposes which are permitted by and does not breach
any provisions of public and/or private law, and hereby declares to have sufficiently investigated
and have sufficiently been informed of these provisions.
d)
Buyer has sufficiently investigated and been informed of:
the charges, taxes and duties payable by the owner and/or the person entitled to the real
rights with respect to the Property Sold;
public encumbrances (if any) registered with regard to the Property Sold in the cadastral and
municipal registrations for public encumbrances;
any possible (proposals for a) urban renewal plan or environmental order within the meaning
of the of the former Urban and Rural Regeneration Act (Wet op de stads- en
dorpsvernieuwing) involving the Property Sold;
any possible designation, listing order or registration of the Property Sold as an urban or
village conservation area or a pending request for an opinion on such matters;
Paraaf partijen:
7
-
-
9.
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
encumbrances, obligations to allow certain acts, (if any) as referred to in the Public Works
(Removal of Impediments in Private Law) Act (Belemmeringenwet Privaatrecht), or any
other notifications or restrictions of any kind under public law relating to the Property Sold;
the right of ground lease (emphyteusis), and/or the building/ planting right (right of
superficies) in relation to the Property Sold (if any), as these appear in the Sales Information
as well as the cadastral registrations.
NOTICE OF BREACH
Without prejudice to the other limitations of (any) liability of the Seller set out in this Agreement,
any total liability for compensation from the Seller, by whatever name and irrespective of the
underlying cause, is limited to claims for compensation under a breach of an obligation pursuant
to or in connection with this Agreement for the Seller filed within six months after the Date of
Transfer. As a result all claims/rights of the Buyer will lapse/forfeit (in Dutch: 'verval van
rechten') if the Buyer has not commenced proceedings (i.e. meaning the date of issuing a writ of
summons) within six months after the Date of Transfer.
Liability of Seller is furthermore excluded for each claim for compensation under a breach of an
obligation pursuant to or in connection with this Agreement for the Seller representing a value
under EUR 5,000 and for all such claims together under EUR 15,000, with the understanding that
each claim should be at least EUR 5,000 (threshold) and all claims together at least EUR 15,000
(basket). For the calculation of the basket only claims of EUR 5,000 or more will be valid. If the
basket (EUR 15,000) is reached, Buyer is only entitled to the amount that exceeds EUR 15,000.
The obligation of the Seller to compensate for damages resulting from any and all claims for
compensation under a breach of an obligation pursuant to or in connection with this Agreement
will together also never exceed the amount equal to five percent (5%) of the Purchase Price.
The Buyer shall ensure that all reasonable steps shall be taken to prevent or limit damages that
could result in a claim for compensation under a breach of an obligation pursuant to or in
connection with this Agreement for the Seller.
Subject to any other limitation set out in this Agreement, the Seller shall not be liable in respect
of any claim for compensation under a breach of an obligation pursuant to or in connection with
this Agreement if such claim is:
a) attributable to anything arising directly or indirectly from any matter, act, omission, or
circumstance (or any combination thereof) that is known or should have been known to the
Buyer on the basis of the disclosed information in the Data Room;
b) attributable to anything arising directly or indirectly from any matter, act, omission, or
circumstance (or any combination thereof) pursuant to an action of the Buyer or its
respective directors, officers, employees or agents or successors in title, after the Date of
Transfer;
c) attributable to the passing of, or any change in, any regulation, rule, official directive,
request or guideline whether or not having the force of law of any governmental,
intergovernmental or supranational body, agency, department or regulatory, self-regulatory
or other authority or organisation after the Date of Transfer;
d) attributable to any change after the Date of Transfer of any generally accepted interpretation
Paraaf partijen:
8
e)
f)
g)
10.
10.1
10.2
10.3
or application of any law; or
covered by a policy of insurance of the Buyer and insofar as the Buyer has a right of
recovery; or would have been covered if a policy of insurance commonly taken out in the
Netherlands commercial real estate practice with respect to such claim had been taken out by
the Buyer as from the Date of Transfer;
attributable to anything arising directly or indirectly from or increased by the failure of the
Buyer to limit damages that could result in such a claim; or
for indirect loss or consequential damages or punitive damages.
CONDITION(S) SUBSEQUENT
This sale is concluded under the condition subsequent that, the Seller is not at liberty to transfer
the Property Sold on the agreed moment of signing of the Deed of Delivery due to an obligation
to the offer the Property Sold for sale to the Municipality, the Province or the State of the
Netherlands on the basis of the Preemptive Rights for Municipalities Act (Wet Voorkeursrecht
Gemeente).
If the condition subsequent is fulfilled, this has retro-active effect between Parties back to the
moment of concluding this sale.
Buyer expressly declares to agree that no financing condition is stipulated and declares to be
aware of the consequences of this.
11.
DEPOSIT
As additional security for the fulfilment of his obligations the Buyer shall at his discretion:
pay a deposit of ten per cent (10%) of the aforementioned total purchase price into the Client
Account; or
furnish a written bank guarantee for an amount equal to ten per cent (10%) of the aforementioned
total Purchase Price,
ultimately within three (3) Business Days after the Award and furthermore as stipulated in the AVVIVV
2013.
12.
12.1
AWARD AND DELIVERY
In deviation of article 9 paragraph 2 of the AVIVV 2013 the Consultation Period as described in
said article will end ten (10) Business Days after the Auction Period or so much earlier as the
Seller has approved the winning bid.
12.2
In deviation of article 11 paragraph 1 subparagraph b. of the AVIVV 2013 the payment of the
Purchase Price and execution in front of the Notary of the Deed of Delivery required for transfer,
will be not later than twenty-five (25) Business days after the Award, or as much earlier or later
as the Parties may agree.
13.
13.1
JURISDICTION AND CHOICE OF LAW
Any disputes arising out of or in connection with this Purchase Contract will be heard and
decided exclusively by the Court of Amsterdam.
This sale will be governed by the law of the Netherlands.
13.2
Paraaf partijen:
9
13.3
The time limits referred to in this Purchase Contract will be governed by the General Extension
of Time Limits Act (Algemene termijnenwet).
14.
14.1
ENTRY IN THE PUBLIC REGISTERS
Buyer gives no instruction to the Notary to register the sale as soon as possible in the appropriate
public records of the land registry office and public registers by filing a copy of the Purchase
Contract to the relevant authority of the aforementioned service.
14.2
The cost of registration of this sale, such as the research and registration fees of the service for
the land registry office and public registers, and the applicable VAT, shall be for the account of
Buyer.
15.
15.1
STANDARD CONDITIONS/LIMITATION OF LIABILITY
The Parties agree that the operation of articles 17, 20 and 23 of Book 7 of the DCC and article
265 of Book 6 of the DCC are excluded in connection with the Purchase Agreement.
15.2
The services to be rendered by the Notary are governed by the ‘Standard Conditions’ applied by
the Notary, which contain a limitation of liability. A copy of these Standard Conditions has been
attached to this Purchase Contract (Schedule). The Parties each declare to have received a copy
of the Standard Conditions.
16.
16.1
NO POSSIBILITYOF BIDDING FOR A THIRD PARTY
In deviation of article 8 of the AVIVV 2013 Buyer is not permitted to declare to have made its
bid for a third party.
17.
MISCELLANEOUS
Paraaf partijen:
10
GENERAL CONDITIONS
I.
Description of the duty to deliver
I.1.
The Seller is obliged to deliver to the Buyer ownership of the Property Sold or, as the case may
be, a ground lease (emphyteusis) or building/planting right (right of superficies) which:
a)
is unconditional and not subject to any curtailment, cancellation or annulment of any
kind, but without prejudice – in the case of a ground lease or building/planting right –
to the provisions of the ground lease or building/planting right and the statutory
provisions;
b)
is not subject to attachments, seizures or mortgages or registrations thereof, and is not
subject to any other encumbrances, with the exception of those mentioned in this
Purchase Contract;
c)
is not encumbered by title-related obligations as referred to in Article 6:252 of the Civil
Code, with the exception of those mentioned in this Purchase Contract;
d)
is not subject to other special charges and restrictions, except any specified in this
Purchase Contract.
Any movables sold with the Property Sold are free of encumbrances and not subject to
attachments or seizures.
The Seller and the Buyer hereby give the Notary and his staff a power of attorney:
a)
after informing the Seller and/or the Buyer to do everything which is necessary and
expedient with regard to the contemplated transaction (including the termination of
loans) in order to secure cancellation of entries of mortgage and/or attachments or
seizures to which the Property Sold is subject and to procure such cancellation; the
costs of such cancellation will be borne by the Seller;
b)
to inspect all documents and registers considered by the Notary to be of importance to
the performance of this Purchase Contract.
In so far it appears from this Purchase Contract that the Property Sold is let, it will be delivered
subject to the Buyer’s obligation to continue to perform the existing tenancy agreement(s).
If any tenancy agreement relating to the Property Sold expires following the signing of this
Purchase Contract, the Seller shall give immediate notice of this by any of the Sales information
or a notice to the Buyer (if the Award has taken place) and may not enter into any new tenancy
agreement without the Buyer’s prior written consent.
The above provision also applies to any amendment to a possible existing tenancy agreement.
If the Buyer withholds his consent to the making of a new tenancy agreement or to the
amendment of an existing tenancy agreement, the Buyer will be required to compensate the
Seller for the consequent loss of rent for the period up to signing the Deed of Delivery.
If the Buyer withholds his consent to the making of a new tenancy agreement, the risk of the
Property Sold being occupied by squatters will be borne by the Buyer, as will any consequences
under the Housing Allocation Act – and the regulations made under it – of the fact that the
Property Sold is unoccupied.
I.2.
I.3.
Paraaf partijen:
11
I.4.
I.5.
I.6.
I.7.
I.8.
If the dimensions or size of the Property Sold as specified by the Seller or the further description
of it or the representations made in the special conditions is/are incorrect or incomplete, neither
party may derive any right from this. However, this will be subject to an exception if and in so far
as the specification or description by the other party:
has been warranted according to this Purchase Contract;
has not been made in good faith;
concerns a hitherto undisclosed fact which qualifies for entry in the public registers but
has not hitherto been entered in them.
The Property Sold will be transferred together with all accompanying rights and powers and free
of any special charges and restrictions, save for those expressly accepted by the Buyer in the
special conditions.
The completion (i.e. transfer of actual possession of the Property Sold and of any movables sold
with it) will take place upon the signing of the Deed of Delivery and in the state and condition in
which the Property Sold and/or the movables are at that time.
The Seller shall – as a careful debtor – take proper care of the Property Sold and any movables
sold with it until Completion.
Subject to the condition precedent that the Property Sold is delivered, the Seller hereby assigns to
the Buyer all claims that the Seller may be able to enforce now or at any other time, by way of
contract or delict (tort) or in any other way, against third parties, including (but not limited to) the
Seller’s predecessor(s) in title, the architect(s), builder(s), contractor(s), subcontractor(s), fitter(s)
and/or supplier(s) in respect of the Property Sold and any movables sold with it, or any part or
parts therein or thereof, as well as the rights under any subsidy schemes, guarantee schemes and
certificates of guarantee, all this in so far as such claims or rights are assignable and without any
duty of indemnification.
The Seller undertakes to furnish the Buyer with all relevant information at his disposal.
Only after the Property Sold and any movables sold with it have been transferred will the Buyer
be authorised to effectuate the assignment of the aforementioned rights by giving notice of this
assignment to the persons against whom the said rights can be exercised.
The transfer of the Property Sold will take place by (digital) entry of a copy of the Deed of
Delivery in the public registers of the Land and Public Registers Agency.
II. FORCE MAJEURE, RISK, INSURANCE
II.1.
II.2.
The risk in respect of the Property Sold and any movables sold with it will pass to the Buyer
upon the signing of the Deed of Delivery
The Seller shall take out and maintain at his own expense until the signing of the Deed of
Delivery insurance for the buildings and structures belonging to the Property Sold at rebuilding
value with an insurance company of sound repute and upon the terms and conditions usually
applied by Dutch non-life insurance companies. Failing this, the Buyer may, at the expense and
in the name of the Seller, take out such insurance or, as the case may be, extend the existing
insurance and/or raise it to rebuilding value. The Buyer may require the Seller to produce to him
the insurance policy and premium receipts concerned and may also ask the insurance company
Paraaf partijen:
12
II.3.
II.4.
II.5.
II.6.
II.7.
II.8.
for information.
If either party is entirely unable to fulfil his obligations owing to an occurrence beyond his
control (force majeure) other than during a foreseeable period of time, the Purchase Contract will
be cancelled following a written statement to that effect by the other party. The statement should
give the reason for the inability to fulfil the obligations.
If, as a result of damage to the Property Sold other than of a minor nature, the Seller is able to
fulfil only part of his obligations, he shall give immediate notice of this to the Buyer by
registered letter and send a copy of the notice to the Notary. A copy of the applicable insurance
policy together with the insurance terms and conditions should be sent with the notice.
If the Seller does not give this notice in time, the Buyer may cancel the Purchase Contract before
the Delivery Date by registered letter within twenty Business Days of the date on which the
damage has come to the attention of the Buyer.
The Seller shall notify the Buyer by registered letter, within ten Business Days after the Buyer
has received the notice referred to in paragraph 4, but before the Delivery Date at the latest,
whether he will repair the Property Sold (or cause it to be repaired) and restore it to the condition
in which it was when the Purchase Contract was concluded and, if so, within what period the
repair will take place. The Seller shall at the same time send a copy of the relevant letter to the
Notary.
If the Seller does not give the notification referred to in paragraph 5 or does not do so in time or
if the Seller declares that he will not repair the Property Sold (or cause it to be repaired) before
the Delivery Date, the Buyer may cancel the Purchase Contract by registered letter within twenty
Business Days of receipt of the notification from the Seller or, if no notification has been
received, within twenty Business Days after the date of the notice referred to in paragraph 4. The
Buyer may similarly cancel the Purchase Contract if the Seller has not fulfilled his obligations
under paragraph 4. The period of twenty Business Days will in that case run from the date on
which the damage comes to the attention of the Buyer.
If the Seller gives notice that he will repair the Property Sold (or cause it to be repaired) within a
period that expires after the Delivery Date and the Buyer has not cancelled the Purchase Contract
pursuant to the provisions of paragraph 6:
a)
the Buyer will opt for payment of the Purchase Price in consideration of the transfer of
the Property Sold in its current (damaged) condition, including the transfer of all rights
to which the Seller is entitled in respect of the damage either under the insurance or on
any other account against third parties. The risk that the transfer will affect the amount
of the insurance payment will in that case be borne by the Buyer. The Seller shall do
everything possible to furnish the Buyer with the information necessary in order to
assess this risk; or
b)
the delivery will be suspended until the working day after the last day of the period
specified by the Seller for the repair in the notification referred to in paragraph 5, unless
the parties agree otherwise. The Seller is obliged to repair the damage in full within this
period in so far as this concerns damage usually covered under an insurance policy with
a Dutch insurance company.
In the case of paragraph 7 (b) above, the Seller is obliged to reimburse to the Buyer, by no later
Paraaf partijen:
13
than the date of the signing of the Deed of Delivery of the repaired Property Sold, the loss or
damage suffered by the Buyer as a result of the postponement of the Delivery Date.
III. ASSUMPTION OF OBLIGATIONS
III.1.
III.2.
III.3.
If obligations of a personal nature have been imposed upon the Seller which he in turn is required
to impose upon the Buyer and any subsequent buyer (i.e. covenants to insert a fresh positive
covenant in any subsequent conveyance), the Buyer shall assume and fulfil such obligations and
also impose the same obligations upon his successors by particular title, in the manner described
in the Deed of Delivery.
The Buyer is not required to take over any insurance contracts concluded by the Seller.
Orders by government authorities for work to be carried out on the Property Sold that are made
after the date of signature of this Purchase Contract by the Buyer and the Seller and were not
previously announced by written notice will be for the account of the Buyer. If the work has to be
carried out before the signing of the Deed of Delivery, the Seller shall consult with the Buyer
about the carrying out of such work.
IV. PAYMENT AND APPORTIONMENT
IV.1.
IV.2.
IV.3.
IV.4.
As from the date when the Deed of Delivery is signed all income and expenditure in respect of
the Property Sold shall be for the account of the Buyer.
Rent due up to and including the date of signature of the Deed of Delivery will be collected by
and at the risk of the Seller.
In so far as taxes and/or duties are levied on the user in relation to the Property Sold, they will not
be apportioned between the parties.
The Seller shall pay in full the charges, taxes and duties payable by the owner or the owner of the
real rights for the current periods on the date of signature of the Deed of Delivery, without
prejudice to the apportionment between the parties.
If tenants have paid deposits, such deposits and any current interest on them will be apportioned
between the Seller and the Buyer upon the signing of the Deed of Delivery.
If any bank guarantees have been issued on behalf of tenants in favour of the Seller, the Seller
shall hand over the documents concerned to the Buyer upon the signing of the Deed of Delivery.
Payment of the purchase price and any turnover tax and apportionment of the income and
expenditure as specified by the Seller to the Notary in a statement supplied in good time before
the signing of the Deed of Delivery and any turnover tax charged thereon and any deposits will
be made (in accordance with the said statement) through the completion statements of the Notary.
All sums owed by the Buyer will be paid by the Buyer in full upon the signing of the Deed of
Delivery by remittance to the Client Account no later than on the date of signing of the Deed of
Delivery and at the value on that date.
For the benefit of creditors who should – in connection with the correct conclusion of the
Purchase Contract and the delivery of the Property Sold – be paid from the purchase price in
accordance with the professional and practice rules applicable to the Notary, the Seller hereby
Paraaf partijen:
14
IV.5.
IV.6.
IV.7.
obtains a warranty that their claims will be paid by the Notary directly from the purchase price
and will be, for this purpose, be remitted from the Client Account to their bank or giro account;
the Notary will accordingly be obliged to pay to the Seller himself only such part of the purchase
price as remains thereafter. The Seller agrees to accept the Notary’s decision on which of the
creditors notified by the Seller in good time fulfil the aforementioned criterion and up to what
amounts. The warranty does not extend to the residual amount due to the Seller.
The Seller and the creditors referred to above in this paragraph are entitled to receive payment
from the Notary of the sum to which each of them is entitled and the Buyer is entitled to payment
only when the Notary has ascertained, on the basis of written searches of the public registers, that
the transfer has taken place in conformity with the provisions of Article I, paragraph 1 and the
Notary has complied with the professional and practice rules applicable to the Notary.
The Seller and the Buyer are aware that – in connection with such searches – a period of one or
more days may elapse between the date of signing of the Deed of Delivery and the date of
payment.
The party who is liable to pay the transfer duty under the terms of this Purchase Contract shall
deposit the said duty with the Notary upon the signing of the Deed of Delivery for payment to the
collector of taxes.
If turnover tax is due the Seller shall ensure that the Buyer receives in good time an invoice
within the meaning of the Turnover Tax Act (Wet op de omzetbelasting) 1968. The Buyer shall
also furnish the Notary with a copy of this invoice in good time.
To provide for the eventuality that the purchase price must be refunded to the Buyer, the Buyer
will obtain, for the benefit of persons who have remitted the purchase price (or part thereof)
directly to the Client Account, a warranty that these amounts will be refunded by the Notary by
remittance to the account from which they were debited; the Notary shall accordingly owe the
Buyer only the amounts remitted by himself. The warranty does not extend to the amounts
transferred by the Buyer himself.
V. BREACH OF CONTRACT (NON-PERFORMANCE)
V.1.
V.2.
In the event of non-performance or late performance of the Purchase Contract other than as a
result of events beyond a party’s control (force majeure), the party who has failed to perform will
be liable for all damage, including costs and interest, suffered by the other party on account
thereof, irrespective of whether or not the party who has failed to perform is in default within the
meaning of the following paragraph.
If either party fails to perform one or more of his obligations – including but not limited to late
payment of the deposit by the Buyer or late furnishing of an adequate bank guarantee by the
Buyer – and does not remedy such failure within eight (8) Business Days of being served with
notice of default by bailiff’s notification, the party concerned will be in default and the other
party, may choose between the following alternatives:
a)
demand performance of the Purchase Contract, in which case the party in default will
forfeit a penalty, due and payable forthwith, of three per mille of the Purchase Price for
each day that passes from the end of the aforementioned term of eight (8) Business
Paraaf partijen:
15
Days until the day of performance; or
cancel the Purchase Contract by a written statement to that effect and demand payment
of a penalty, due and payable forthwith, of ten per cent of the Purchase Price.
Any penalty paid or due will be deducted from any compensation due, together with interest and
costs.
This will include any turnover tax due on the penalty.
The notice of default procedure and the penalty scheme described in paragraph 2 of this article
will no longer apply after the Notary has verified by written examination of the public registers
that the transfer has been carried out in accordance with the provisions of Article I, paragraph 1,
and after the Seller and any creditors referred to in Article IV, paragraph 4, as well as the Buyer
have each received from the Notary the amount to which they are entitled.
b)
V.3.
V.4.
V.5.
VI. CONDITIONS SUBSEQUENT
Any conditions subsequent which may have been agreed between the Seller and the Buyer will cease to
have effect after the Deed of Delivery has been signed.
VII. FINAL PROVISIONS
VII.1.
VII.2.
VII.3.
VII.4.
For the purposes of this Purchase Contract and its consequences and until the Deed of Delivery
has been signed, the parties choose as their address for service the office of the Notary in whose
custody this Purchase Contract will remain.
If two or more persons are Buyers or if two or more persons are Sellers, the following rules will
apply:
a)
the Buyers (or, as the case may be, the Sellers) may exercise their rights under this
contract only jointly, subject to the proviso that:
the Buyers hereby give each other an irrevocable power of attorney to
cooperate in the delivery and transfer of the Property Sold on each other’s
behalf;
the Sellers hereby give each other an irrevocable power of attorney to
cooperate in the delivery and transfer of the Property Sold on each other’s
behalf;
b)
the obligations of the Sellers under this Purchase Contract are joint and several;
c)
the obligations of the Buyers under this Purchase Contract are joint and several.
Where reference is made in this Purchase Contract to ‘payment to the Notary’ or ‘deposit with
the Notary’ this means payment into the Client Account.
The Seller and the Buyer instruct the Notary to undertake such activities as are necessary for the
performance of this Purchase Contract.
The Seller and the Buyer hereby give the Notary a power of attorney to arrange, in the
eventuality that this Purchase Contract is cancelled or ends as a result of the entry into force of a
condition subsequent, for the cancellation of the entry of this Purchase Contract in the public
registers.
Paraaf partijen:
16
VII.5.
VII.6.
VII.7.
By countersigning this Purchase Contract the Notary confirms that he assumes the obligations to
which he is subject under this Purchase Contract and that he accepts the powers of attorney and
other powers given to him herein.
In deviation of the stipulations in the AVVIVV 2013 any reference to a working day is deemed to
be a reference to a Business Day.
If the stipulations of the AVVIVV 2013 conflict with the stipulations of the Agreement, the
stipulations of the Agreement will prevail. If the stipulations of the Special Conditions of the
Agreement conflict with the stipulations of the General Conditions of the Agreement, the
stipulations of the Special Conditions of the Agreement will prevail.
Paraaf partijen:
17
ANNEXES
Annex 1
Annex 2
Annex 3
AVVIVV 2013
index of the Data Room
acquisition title of the respective Seller
Paraaf partijen:
18